2019年2月13日FacebookTwitterはてブPocketFeedlyこんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。所得税の節税につながりますよ、という甘い言葉で勧誘してくる「新築ワンルーム投資」。高属性のサラリーマンや医者などをターゲットにして昔からある投資手法ですが、これは相続税対策目的のレオパレスのアパート投資と酷似しているように見えます。新築ワンルームとレオパレスのアパート投資の共通点は以下です。家賃保証(サブリース契約)であること以下、それぞれ解説します。どちらも節税対策目的であること新築ワンルーム投資は所得税還付を狙った節税で、レオパレスは相続税対策という、どちらも「節税になりますよ!」と言って、訴求している点では一緒です。実際は、新築アパートの場合は、相続時の評価額を下げる点では一定の効果があります。地方の田んぼだらけの田舎にアパートを建てるもんですから、その後の賃貸経営がうまく保証はどこにもありません。一方で、新築ワンルームの節税効果は、高所得者の累進課税が重いことに注目して、所得税が還付になるメリットはありますが、こちらもその後の賃貸経営が茨の道であることは、買った当人は認識できていません。新築ワンルーム投資というのは、損金計上で所得税圧縮する節税商品ですが、「節税商品」でお金を儲けることは絶対不可能です。そもそも35年融資でCFが出ないのが大問題で、まともな不動産なら、長期で融資を引いたら、普通はCFが出ます。新築なので価値下落も早く、売却リスクも大きいです。結局は、節税商品で大儲けすることなどできない、ということですね。2.新築投資で利回りが低いことどちらも新築で利回りが低いので、キャッシュの回収が遅いのが特徴です。レオパレスの場合は、30年一括借上げを謳っていながら、実際は10年目を過ぎると家賃減額と、にわかの契約解除というほぼ詐欺のようなありさまです。新築ワンルームの場合には、35年ローンにもかかわらず、初年度から毎月5000円〜1万円キャッシュアウトが伴うなど、もはや投資としての体をなしていませんね。3.家賃保証(サブリース契約)であることレオパレスも新築ワンルーム投資も、サブリース契約で家賃保証契約しているケースが大半です。その多くが10年〜15年ほどの期間ですが、その後は家賃減額するのですから、オーナーの賃貸経営のことは考えられていません。長期的な投資家のサポートなど考えておらず、売ったら終わりのビジネスモデルということです。最悪なのは、スマートデイズのように会社自体が破綻してしまって、保証システムそのものが崩壊するリスクもありますね。最近、私の電話に「大阪の◯◯駅のすぐそばです!」などど威勢のよい声で、新築ワンルームの営業電話が掛かってきます。「立地が良いから価値が落ちませんよ!」と営業マンは自信満々で言うのですが、実際は築20年、30年のワンルームなど、マーケットに沢山ありすぎて、ほとんど競争力がないということです。立地が良いから価値が落ちないのは、土地付きの不動産か、住宅ローンで実需層のニーズがあるファミリータイプのマンションだけです。ワンルームを住宅ローンで買う人など世の中にほとんどいませんし、結局は投資家に利回りで売るしか出口はないのが現実ですので、もともと利回りが低い新築投資は出口リスクが大きすぎます。立地が良いから価値が落ちません、というセールストークは耳障りが良すぎるだけに、とても誤解を生む営業手法と言えるでしょう。おわりに:新築ワンルームは小型版レオパレス新築ワンルームを購入している投資家は、レオパレスに騙された地主オーナーを見て、可哀想だなと同情しているかもしれませんが、実情はそんなに大した違いがないことを残念ながら認識できていません。新築ワンルームはちょっと規模が小さめの、いわば小型版レオパレスみたいなものだと言えるでしょう。築年数が進んだワンルームは投資家の間ではかなり不人気で、築10年15年も経つと1000万以上で売却できる可能性は低くなります。2000万〜2500万くらいで買った不動産が、たった10年そこらで価値が半分になると思えば、どうやっても儲からないと言わざるを得ませんので、購入しないことが一番賢明です。▼新築ワンルームマンションの収益性を詳しく解説しています。新築区分マンション投資が99%失敗するワケ【数値で解説】2019.1.9こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。地方で大家さんをしながら、気ままに生活しています。最近、新築区分マンション投資(ワンルーム・1K)をやっている人とお会いすることがよくあります。節税のために、不動産で経費をつくって所得圧縮する手法は昔からありますね。安定企業に勤...▼家賃下落する低利回りの新築アパートで儲けるのは至難のワザです。昨今、築古アパートの利回りが低下するにつれて、新築アパート投資をする人が増えてきました。私のところにも、新築アパート投資で利回り7〜8%の物件情報が、毎日のようにメルマガで届きます。2018年の年間稼働率と今年の不動産投資戦略こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。新年明けましておめでとうございます!本年も宜しくお願いいたします。年初のご挨拶...WEB・IT【ブログ運営報告】2017年5月のPV・収益まとめ恒例の報告です。ブログを開始してから、約8ヶ月。アクセスも増えていますが、うなぎ登りとは行きませんね。今月の出来はどうだった...プロフィール執筆者:ペリカン資産ゼロから不動産投資をスタートして1年半でサラリーマン卒業しました。弊ブログは「不動産投資のリアル」を発信します(月間12万PV)。アパート3棟・戸建て8棟保有。