いつもメールニュースの講読ありがとうございます。読んでいると家主さんの企画物件が紹介されていました。わたしもシリーズで、コンセプトを持ったユニークな賃貸住宅をこのメルマガで紹介しています。家主が企画した、ありきたりでないコンセプト的な賃貸住宅が登場しています。派手そうに見えてニーズがありそうな企画物件に見えます。ここで少し考えてみて欲しいのです。いった事例は、ほとんどの場合が首都圏、もしくは大阪などの大都市での成功事例だということです。首都圏で成功しているから、ニーズがありそうだから地方でいずれ普及してくるだろうという予測は必ずしも当てはまらないのです。地方都市と比較し、首都圏は人の数が違います。日本という国の都市のあり方が良いか悪いかということは別にして首都圏は人、モノ、お金、情報が全てそこに集まる「一極集中型」なのです。数年前、ある地主オーナーさんがわたしのところへ相談に来ました。「ガレージ付の賃貸住宅を建てたい」というのです。わたしは、その頃すでにガレージ賃貸を知っていましたので興味を覚えました。地方都市でも可能性があるならやってみたいと思いました。こんな特殊な賃貸住宅を欲している人を地方都市で、どうやって見つけるのか?仮に優秀な客付け会社に依頼したとしても確実に詰めてくれる業者さんがいるのかどうかまた新築時の魅力で満室になったとしてもその何年か後に、入退去があって普通のアパートのようにすぐに入ってくれるのか結局、「わたしはその企画は面白いですがお止めになったほうがよい」とアドバイスしました。建物は一度ニーズに合った仕様や構造にするとその後の変更や対応は困難です。わたしは20年、30年経って時代に合わせてリノベーションしようとしても建物構造が原因で変更できない物件をたくさん見てきました。鉄筋コンクリート造の壁式構造などは最たる例です。このように賃貸物件というものは目先の事だけを考えるのではなく長期20〜30年の事を考えて企画しなければなりません。(正直、わたしの若い頃の設計事務所時代でも目先のことしか考えなかった・・・クライアントさんごめんなさい)また、いつものように脱線しましたが話を元に戻して・・・コンセプトを持った賃貸住宅の聞こえは良いですが緻密な市場調査やニーズ調査をしなければ家主の独断、自己満足で終わることもあります。ここで重要なことはコンセプトを持った賃貸住宅の「入居者集客」です。入居者を集客できなければいくらユニークな建物で社会貢献ができたとしても絵に描いた餅になるのです。莫大な投下資本を注ぎ込むのですから失敗は許されません。2代目大地主のお遊びであるなら問題もないでしょうが一般的な地主さん程度では投資額が大きい。」を作りあげることです。商品の品質が良くてもその商品が売れなくてはお手上げですから商品を企画すること以前にお客を集める方法やしくみを企画することです。その入居者を集客するしくみについて次回で詳しく説明しますね。あなたがコレを全て実践できるなら客付け業者さんはたぶん要らないでしょう。最後までお読みいただきありがとうございます。大家さんの様々な空室問題解決のために、具体的なノウハウや気付きをお送りします。