2019年7月9日FacebookTwitterはてブPocketFeedlyこんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。地方で、戸建てとアパートを経営していて家賃収入は月100万円ほどです。これから不動産投資をスタートする人は最初は自己資金が限られますので、戸建て・区分マンションなど、小ロットな物件で考えていくのが王道です。今回は戸建て投資と区分マンション投資を比べつつ、私が戸建て投資を主軸にしている理由や投資基準について解説します。区分マンションと比較すると「戸建て」のほうが土地がある分、銀行評価が出やすく担保になりやすいです。利回りを追求すると郊外の戸建てをチョイスすることが多くなりますので、資産性重視なら、都市部の区分マンションが向いているでしょう。好立地の区分マンションは利回りが低くなります(利回り一桁台など)。ローンで購入する場合は、長期ホールドして純資産化を図るしかありません。戸建て投資は賃貸マーケットでは母数が少なくニッチ戦略ですが、賃貸需要が旺盛なので競争力があります。利回りもそこそこ高くすることが可能です。実際、私の所有する5棟戸建ては表面利回り17.5%ほど。リフォーム費まで入れた総事業費に対する利回りでも15%を確保しており、投資回収が早いと感じています。※詳細は「戸建て投資の利回りは高いのか?【メリット・デメリットも解説!】」で私の所有物件の利回りを公開していますのでご興味のある方はご覧ください。早めに投資回収してリスクを無くしたいとか、まずはキャッシュフローを増やして規模を拡大したいという人には、圧倒的に戸建て投資をオススメします。規模拡大の観点だけだと、1棟アパートマンションが圧倒的に早いです。実績が乏しいと融資がすんなり通らなかったり、最初から借り入れのロットを大きくして失敗するとかなりの痛手を負いますので、王道は「小さくはじめて、コツコツ育てる」でしょう。遠回りなように見えますが、まずは堅実に利益を積み重ねることが、将来大きな投資ができるようになる一番の近道なのです。私の購入基準は、上記のとおりです。弊ブログでも何度か書いてますが、超重要ですので再度おさらいしておきます。私の所有物件の中には、調整区域でまわりが田んぼや畑だらけだったり、人口が5万〜7人くらいの市町村だったりするのですが、金融機関から土地の評価が低く、融資が伸びないことが多いです。したがって、最近は人口10万人というのを一つの目安として、ポータルサイトで物件を探すようにしています。人口が10万人以上でも、調整区域や非線引き区域のあるエリアもあるので、基本は市街化区域の物件で、路線価がしっかりある場所に絞ってます。不動産は「接道が命」です。高利回りでガンガン家賃回収できるものでなければ、接道が悪いと投資価値が薄まります。具体的にNGな道路は、私道接道、2項道路(みなし道路)です。これらは金融機関の評価がかなり厳しくなります。建築基準法上では、4m幅の道路に2m接道しないと、再建築不可の可能性が出てきます。のちのち自分が不利になる不動産を買わないように気をつけましょう。路線価が購入価格の7割以上ここが一番ハードルが高いかもしれませんね。上記の物件を絞り込むと、物件の金額帯が1000万超えになることが多いです。戸建ては競争力がありますが、郊外だと家賃10万円以上を取ることはけっこう厳しいので、できるだけ手頃なものを探して、最後は指値とリフォーム費用を如何に安く抑えるかが勝負になります。路線価(土地の価値)を気にするかというと、1棟ものを買う時に共同担保を銀行から求められたときに活躍するからです。現金購入と融資のバランスについて無担保の戸建てを所有しておくことは大きな強みです。私の知っている投資家さんでも、共同担保を活用して新築アパートや中古アパートにフルローン融資で購入している投資家がいます。あとは戸建て購入における現金と融資のバランスですね。全額現金決済で買う公庫の無担保融資制度を利用する一旦ローンで購入して繰上返済する公庫は実績や属性にもよりますが全額無担保は厳しいので相応の現金は必要ですね。このように1棟目の物件を買う時には、現金がそこそこ必要になり大変なのですが、規模拡大していきたいなら、それを乗り越える価値はあると思います。まとめ:結局は、現金をどこで使うかがポイントです今はフルローンやオーバーローンでどんどん買える簡単な時代ではなくなりました。自己資金は必要になります。あとは「キャッシュの使い所」の問題です。私の場合は、共同担保をつくるために現金を使い、規模拡大の際にフルローンを狙うのが基本戦略です。その際も、諸費用と空室部屋のリフォーム費は必要になります。規模拡大を目指さなくても良いと思います。個人のリスク耐性に応じた投資をすることが大切ですね。焦らず、一歩一歩投資の歩みを進めていけば良いと思います。