結婚して夫婦になり、将来のため新築でマイホームを建てるというのは現代においても夫婦の夢や目標のひとつとされていますよね。新築で家を建て始めたばかりのタイミングで夫婦の仲が悪くなり離婚に発展するケースも少なくありません。離婚後に残ってしまう家にかかる住宅ローンの処理などに頭を抱える夫婦も多いでしょう。今回の記事では、新築離婚で残ってしまった家の売却方法や売却の流れ、住宅ローン残債の返済について詳しく解説していきます。離婚時の不動産売却でのよくある悩みと解決策についても説明します。マイホームを新築で購入した直後(もしくは建築中)に、夫婦の仲が悪化して離婚に至ってしまうことをいいます。夫婦にとってマイホームは憧れの存在ですが、いざ家づくりが始まると夫と妻の家に対する価値観が合わずに意見が対立してしまったり、想像していたよりも互いの収入が低く生活が厳しい状況に陥ってしまうなどは珍しくありません。結婚と同時に家を建てて初めて同居生活をスタートしたけれど、今まで以上にお互いの悪い面が目についてしまい新婚生活が破綻...なんてことも。新築離婚の場合は、建てた家や住宅ローンをどうするのかがよく問題になり、夫と妻の争いにまで発展してしまうケースがあります。残った家をどうするのかと考えたとき、はじめに売却という手段が頭に浮かぶことでしょう。離婚後に残る家を売却するときは「新築で売る場合は入居せず1年以内に売却」「住宅ローンの問題を解消して売却」という2つのポイントをおさえておくとよいでしょう。新築物件は入居せず1年以内に売却する新築の家は価値が高く、買い手も多いため売却がしやすい物件といえます。新築の家を元値近くで売ることができれば住宅ローン残債の一括返済、お金が余ったときは離婚後の財産分与に充てることもできるためなるべく新築物件として売却したいところです。「新築物件」には以下のような条件があります。新築で入居履歴がないこと(自分含め)建てた家を新築物件として売る場合は、「一度も入居せず1年以内に売却する」という条件を満たす必要があります。新築した家に一回でも入居してしまうと、その時点で中古物件扱いとなってしまうので注意が必要です。住宅ローンを組んで新築の家を建てた場合、売却する前に住宅ローンを完済しなくてはなりません。これは金融機関が設定している抵当権をローンの完済によって抹消する必要があるからです。抵当権が設定されたままでは売却自体ができません。新築離婚の場合では、住宅ローンの返済が始まってもいないケースもあり得ますので、夫婦でローンの問題を解消するのが最優先となります。※抵当権...住宅ローンの融資者(金融機関)が設定するもので、債務者の返済が滞ったときに家を強制的に回収し競売にかけることができる権利です。家の売却金額とローン残債を把握するまず、住宅ローン残債のある家を売却する上でのポイントは「家を売却したときのお金で住宅ローンの残債を返済できるか否か」です。売却金額が残債を上回ればよいですが、売却しても残債を下回ってしまって完済できない場合(オーバーローン)、手元のお金を足しにするか、任意売却という手段を選択するしかありません。任意売却についてはこちらをお読みください。住宅ローンを組まずに現金で家を購入した場合や、家の売却査定金額が住宅ローンの残債を上回る場合(アンダーローン)は特に問題なく売却できます。家を売却したお金で住宅ローンを完済したうえで、お金が余るようであれば「財産分与」という方法で離婚時する妻と夫がお金を分け合うことができます。財産分与とは?離婚時に残った家の売却、住宅ローンの返済において「財産分与」というものを知っておく必要があります。財産分与とは、夫婦の婚姻期間中に取得した家などの財産を離婚時に1/2ずつ(基本的に)分配する制度です。財産分与には主に「現物をそのまま分ける方法」と「換金したお金を分ける方法」の2つがあります。現物で分与する場合きっちり分配できる資産であればそのまま分割、家などの分割できない財産は夫婦どちらかが所有権を取得し、同じ価値分となる財産を差額として現金で相手に払います。家などの財産を売却して得たお金を夫婦が分け合います。現物で分与する場合、家を取得した側は相手に取得した家と同価値分の差額を支払わなければならないので物件価値を明確にしておく必要があります。換金処分して分与する場合は単純で、売却したお金を半分ずつ分けるだけです。目に見える形で分けるので離婚後の財産トラブルが起きにくい方法といえます。個人取得の家は財産分与できない原則として財産分与の対象となるものは、「夫婦で築き上げた財産」です。婚姻前に個々が所有していた単独名義の家などは財産分与の対象にはなりません。→夫婦で築き上げた財産ではないので財産分与は不可ただし、単独名義の財産が財産分与の対象となるケースもあります。→夫が収入を得るための生活基盤において妻が関わっているため、夫婦で築き上げた財産とみなすことができます。そのため、財産分与の対象となることがあります。財産分与の対象となるものは基本的に以下2点に該当するものと覚えておくとよいかもしれません。任意売却を簡単に説明すると、オーバーローンのまま抵当権を解除してもらい家を売却する方法です。通常、オーバーローンの状態では未完済のため抵当権を抹消できず、売却自体が不可とされます。任意売却の場合は売却金で足りない部分に関して金融機関と債務者が相談し、承諾を受けることでオーバーローン状態であっても不動産の売却と抵当権の解除が認められます。任意売却のメリット・デメリット任意売却で売却する物件は一般の不動産と同じく市場価格に近い金額で取引されます。そのため住宅ローンの返済に充てるための資金を十分に用意することができるのがメリットです。金融機関側としても、家を差し押さえて競売物件にするより、通常の物件として売却してもらって負債の返済をしてもらうほうがローンの回収率が良いという事情があります。デメリットとして、融資者と任意売却の交渉をしている間は住宅ローンの返済を止めることになるので個人信用情報に住宅ローン返済の遅延・延滞記録が登録されます。住宅ローンを払い続けて返済していくよりも負担を軽減できますが、任意売却後の数年間は新たにローンなどを組むことが困難になるというデメリットもあるため、任意売却はよく考えた上でおこなう最終手段といえます。離婚時の不動産売却お悩みケース夫婦の新築離婚において、残ってしまった家をどう扱うのか悩んでしまうことが多いと思います。家を売却してクリーンな状態にするのか、売却せず妻か夫のどちらかが住み続けるのかなど、さまざまな選択肢があります。考えられるケースを複数紹介し、どのようなことに注意すればよいのか解説していきます。夫名義の家に妻が住み続けたい「生活の環境を変えたくない」、「子どもを転校させたくない」など思いがあり、住宅ローンが残っていたとしても妻が夫名義の家に住み続けるというケースがあります。不動産が夫名義の場合、家が夫の手によって売却されるリスクがあります。家自体は夫名義のため妻の承諾なしに売却ができます。法律で正当に認められた売却方法ですので妻側の主張は認められない可能性があります。一括返済請求と住宅差し押さえのリスク住宅ローンはローンの契約者(名義人)がその家に居住していることが融資の条件になります。不動産の名義が夫であれば、住宅ローンの名義も夫になっていることが多いです。名義人の夫が家から出ていった後にローンの滞納などが発覚した場合、融資者側は家を差し押さえる、もしくは夫に家の売却を促してローンの一括返済をしてもらうといった手段に出ることが予想されます。このようなケースに至った場合、妻や子どもは突然住む家を無くし、路頭に迷うことが考えられます。離婚後に妻が家に住み続けるためにはどうする?では、離婚後の妻が家に住み続けることはできないのかというと、いくつか方法はあります。以下の方法で住宅ローン問題の解決を図りましょう。1住宅ローンの名義を妻に変える2住宅ローンを妻が借り替える1もしくは2を達成するための共通ポイントは「妻が夫相応の収入や支払能力があるのか」です。夫名義で住宅ローンを組んだわけですから、借り換えや名義変更をする場合は当然、妻の支払能力が審査されます。専業主婦やパートの場合は収入が低いので難しい手段となりますが、子どもがいなくて正規雇用で働いている妻の場合は可能となる方法かもしれません。住宅ローンの問題を解決し名義を妻に変更できれば、そのまま妻の所有となるので家に住み続けることができます。家を妻名義に変更して妻が住み続けたい離婚後に家の名義を夫から妻に変更することで、家を手放さなくて済むケースがあります。夫が勝手に家を売却することを防ぐ意味でも家の名義変更は重要でしょう。住宅ローンが残っている場合は、妻が新たに住宅ローンを借り換える必要があります。住宅ローンは夫に返済させて、妻は家の所有権のみ取得するといったことは原則認められません。妻に家の所有権のみを変更することは不可能ではないですが、融資者や金融機関はこの行為を正式には認めていません。場合は家が差し押さえられるリスクがあります。そのため、妻が家の名義人になるためには住宅ローンを借り換えるだけの収入や支払能力が必要になります。家の名義を妻に変更できるタイミング夫の不動産名義を妻に変更できるタイミングとして挙げられるのは、夫が住宅ローンを完済した時です。住宅ローンがなければすぐに名義変更できますが、住宅ローンの残債がある場合はローンを完済した後でなければ名義変更ができません。そのため、夫から妻の名義に変える場合「夫が住宅ローンを支払い続けているのであれば妻は完済まで待つ」もしくは「妻が実費で住宅ローンを完済する」という方法しかないといえます。どちらかといえば「夫が住宅ローンを完済することを待つ」というのが現実的ではあります。夫から養育費や慰謝料をもらっていたとしても新築離婚でほぼ満額残っている住宅ローンを妻が実費で一括返済するのは困難だといえます。夫が住宅ローンを完済するのを待つ場合、離婚後の不動産(家)名義の所在を確実なものとするため、離婚協議書など法的効力のある書類上でしっかりと取り決めておくことが大切です。出ていく夫に養育費として住宅ローンを返済してもらいたい子どもがいる状態での離婚では、家はそのまま残して、出ていく夫に養育費代わりとして住宅ローンを返済してもらうというケースがあります。この手段は「リスクが高い手段」だということを認識しておく必要があります。基本的に住宅ローンは対象となる家屋に入居している人が名義人になるのが原則です。夫婦間で合意したとしても金融機関等の融資者側はそれを認めていません。夫が返済を怠ると妻に一括請求がされる夫がローンの滞納や延滞をしてしまうと、早い段階で妻側に一括請求がされます。妻が返済不可能となる場合は、家が差し押さえられ裁判所から強制退去が命じられるおそれがあります。約束を交わしておくことが大事です。夫が行方をくらました場合、夫の給料から強制的にローン返済金を徴収するといったこともできなくなるケースもあります。その時点で離婚の事実が発覚し住宅ローン融資の原則(入居者が名義人になる)を破っていることになるため妻の主張が認められない可能性が高いということを覚えておきましょう。離婚後に自分の持分だけ売却したい離婚後に家そのものを売却するのではなく、自分の持分だけ売却したいというケースも少なくありません。不動産の持分割合(もちぶんわりあい)は、一般的にその不動産を取得するときに負担したお金で割合が決まります。共有名義の不動産における割合なので単独名義の不動産には適用されません。1000万円の家を購入するために「夫700万円」、「妻300万円」でお金を出し合った場合、「家の所有権は夫が7割、妻が3割」という割合になります。この場合、妻が持つ3割の所有権は夫の許可や同意なく自由に売却することができます。売却するのは持分のみなので、価格は大幅に下がってしまうのが難点です。財産分与に注意!夫婦共有名義の家において、離婚時に夫か妻どちらかが自信の持分を勝手に売却することは可能です。「離婚後の財産分与がすでに完了しているか否か」という点に留意しなくてはいけません。前の項目でも説明したとおり、夫婦で共有する家などは財産分与の対象となります。財産分与では夫婦や共有者の持分割合に関係なく、権利が1/2ずつに分けられます。夫が7割の持分を持っていたとしても最終的に夫婦で半分ずつにされます。財産分与が完了している場合であれば、元夫と元妻の間には扶助義務が存在しませんので、持分を勝手に売却しても問題ありません。財産分与前に売却すると思わぬトラブルに発展するおそれがあります。財産分与前の売却は権利侵害?よくあるケースは、離婚が決定し財産分与がおこなわれる前に夫が持分を売却してしまったなどで後々トラブルになる可能性があります。登記上の持分が夫70%、妻30%だとしても離婚時の財産分与では両者1/2ずつ(50%)の権利として分けられます。かかわらず、夫が勝手に持分70%を売却してしまうと妻に渡る持分が少なくなります。妻からすれば夫と持分購入者の行為は自分の持つ権利を侵害しているといえるため、夫に侵害分の賠償金を請求することも可能です。持分売却後に購入者に対して妻が1/2の持分権利を主張した際、購入者側が知らずに買ってしまったとしても主張が認められない可能性が高いです。夫婦が別居していると、いろんな問題が起こります。その中の1つに、別居中の家の問題があります。別居中の家を売却する際には、問題が起こることも少なくありません。ひとくちに別居中の家といっても、夫婦のどちらかが住んでいる場合もあれば、どちらも住んでいない場合など、家の状況はさまざまです。今回は、別居中の家の売却方法から、そ...ペアローンや連帯保証を解消したい住宅ローンでは、夫と妻の二人で収入合算しローンを組むこともできます。ペアローン...妻と夫がそれぞれ住宅ローンを組む方法です。契約の数は2つになり妻と夫それぞれに返済義務があります。(妻と夫が互いに連帯保証人になる)連帯債務...1つの住宅ローン契約において夫と妻(世帯単位で見る)が共に住宅ローンの契約をする方法で、両者それぞれに返済義務があります。連帯保証...1つの住宅ローン契約において債務者(夫か妻のどちらか)が返済不能となったときに、連帯保証人となった夫か妻に住宅ローンの返済義務が発生する方法です。(夫婦の収入合算で借り入れる商品もある)これら収入合算で組む住宅ローンは「2人の収入を合わせることで借入額を増やすことができる」というのが最大のメリットで、希望物件の条件を上げることも可能となります。離婚時にはメリットだったものが夫婦の負担を大きくしてしまうデメリットに変わるおそれがあります。夫婦で収入を合算し、多額の住宅ローンを借り入れてしまったケースは少なくありません。離婚してしまった場合、住宅ローン返済において両者が多大な負担を抱えることとなります。離婚後に契約から外れることはできるのか、ということですが結論からいうと「原則不可」です。どちらかの連帯保証人になっている場合や、ペアローン・連帯債務で両者共に負債を抱えている場合、離婚が成立したとしても融資者側からしたらそれらの事情は関係のないことなので契約者を変更することは原則としてできません。金融機関によっては相談することで借り換えができる可能性があります。収入が低い妻などは借り換えの審査自体に通らないことも考えられます。そのため、夫か妻どちらかが住宅ローンの借り換えをおこなうか、家を売却して住宅ローンを完済するといった方法で問題を解消する必要があります。新築離婚の家を売却する流れ新築離婚において「住宅ローンがほぼ満額で残っている家をどうするのか」が最も夫婦間で議論されることです。家などの財産が残ることで思わぬ争いに発展してしまうことも少なくありません。家を売却して後腐れなく関係を解消したい場合、あらかじめ夫婦間で新築離婚時に家を売却する流れを把握・共有しておくとよいでしょう。※家を売却せずに住み続けたい場合はこちらをお読みください。1.住宅ローンの名義と残債を把握この項目でのポイント!1住宅ローンの残債をしっかりと把握して完済するための計画を立てる2住宅ローンが夫婦どちらの名義になっているかも確認する(物件の名義と同じ名義になっていることが多い)離婚後の夫婦が家を売却する主な目的として「住宅ローンを完済し白紙にする目的」と「離婚後の財産分与をわかりやすくする」という2つがあります。家を売却したお金で住宅ローンを完済できなければ売却自体ができません。(売却金額が住宅ローン残債を上回る必要がある)買取業者からしても住宅ローンの残債が残っていて抵当権が付いている状態では物件を買い取ることはできません。買取業者によっては住宅ローンが残っていても買い取り可能な場合がありますが、必ず「売却完了時までに残債を完済し抵当権を外す」ことを条件とするケースがほとんどです。誰の名義で、住宅ローンがいくら残っているのかを把握することが離婚後の家を売却するはじめの一歩といえます。2.買取業者に物件を査定してもらうこの項目でのポイント!1オーバーローンの場合は自己資金を充当するか任意売却を検討2大手の不動産会社ではなく専門買取業者へ査定依頼する住宅ローンの残債が確認できたら、実際に家がいくらで売れるのか買取業者などに査定をしてもらいましょう。査定をしてもらうと住宅ローンの残債を売却金で完済できるか否かが明白になります。売却金で完済できない場合オーバーローンといい、ローン残債が住宅売却金額よりも高い状態のことをいいます。この場合、足りない部分に自己資金を充当しない限り家の売却自体が困難です。売却金で完済可能な場合アンダーローンといい、ローン残債が住宅売却金額よりも低い状態のことをいいます。ローンを完済できるので家の売却が可能、残った売却金は夫婦の財産分与に充てられます。査定の結果、オーバーローンになってしまう場合は「任意売却」という方法も検討する必要があります。簡単に説明すると、オーバーローンの状態(ローン残債がある状態)で家を売却する方法です。通常、不動産の住宅ローンを完済し抵当権を抹消できなければ売却自体ができません。任意売却の場合は売却金で足りない部分に関して融資者(金融機関)と債務者が相談し、承諾を受ければ住宅ローン未完済のオーバーローン状態であっても不動産の売却が認められる可能性があります。任意売却で売却する物件は一般の不動産と同じく市場価格に近い金額で取引されます。そのため住宅ローンの残債に充てるための資金を十分に用意することができます。■任意売却のデメリット任意売却にもデメリットがあります。融資者と交渉している間は住宅ローンの返済を止めることになるので個人信用情報にローンの延滞記録が登録されます。住宅ローンを払い続けて返済していくよりも負担を軽減できますが、任意売却後の数年間は新たに住宅ローンなどを組むことが難しくなるというデメリットもあるため、よく検討して任意売却を選ぶ必要があります。自分の所有している戸建てやマンションなどの物件が、意図せず何らかの理由によって、事故物件になってしまうことがあるかもしれません。なってしまうと、そこに長く住み続けるよりも、家を売却して他の家に住み替えたいと考える人も出てきます。訳ありの事故物件を売ることは簡単ではありません。査定を依頼するのは一般的な大手不動産会社よりも、共有名義不動産や抵当権付き不動産等の買取に強い専門買取業者がオススメです。夫婦で共有名義になっている不動産などは、持分割合等で話が複雑化してしまうことが多いです。様々な事情を抱えた共有不動産は所有者ごとに持分割合というものが決められています。これを一般的に「共有持分」と...離婚後の家や持分を売りたい方は当社にお任せください専門買取業者である当社は、離婚後の家や不動産持分などの買取を積極的におこなっております。お電話ならすぐに査定買取の受付が可能です。民事調停などを控えており時間がない方のご相談でもすぐに対応いたします。夫婦間でトラブルになっている不動産や住宅ローンが残っている抵当権付きの不動産でも買取可能です。ご相談のある方は、ぜひ以下のリンクからお気軽にお問い合わせください。(土日祝を除く)不動産売却の相談はこちら家を売却した後はどうする?1.売却金を住宅ローン返済に充てる家の売却金を住宅ローン返済に充てたい場合、先に住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。前の項目でも説明しましたが、物件の引き渡しまでに抵当権を抹消できなければ売却自体ができません。「売却金そのものを住宅ローン返済に充当するのではなく、先に手持ちの資金で住宅ローンを完済し、後に売却金を受け取る」というのが基本的な流れとなります。「決済時に受け取る売却費用を住宅ローンに充てて抵当権を抹消する」ことも可能ですが、住宅ローンの借り入れ先へ事前連絡しなければなりません。引き渡しと同時に抵当権の抹消手続きをおこなうため、司法書士への報酬金も発生します。ちなみに、住宅ローンを先に完済した場合の抵当権抹消手続きは自身で手続き可能なので余計な費用がかかりません。家を売却できることが確実であれば、住宅ローンを繰り上げ返済で完済するという手段もよいでしょう。繰り上げ返済...あらかじめ決められた毎月の返済額とは別にローンの一部を返済する方法です。繰り上げ返済では、返済した金額すべてを元金に充てることができ、支払わなければならない利息をカットすることができます。家を引き渡す前に自分で抵当権を抹消できるので売却手続きもスムーズです。司法書士へ抵当権の抹消手続きを依頼する手間や報酬金なども一切かかりません。住宅ローンを完済し無事に売却することができたときに売却金が余るケースがあります。円満離婚の場合「お互いに面倒事になりたくないから売却して余ったお金を分割して終わりにしたい!」と考える夫婦は多いです。いう手段で売却金を分けることができます。財産分与の割合は原則に1/2なので夫と妻が平等に財産を分けることができます。住宅ローン返済の充当金や家の売却諸費用を差し引いたものを分与するので、それぞれが手元に入るお金はそこまで多くならないことをあらかじめ認識しておきましょう。妻側の財産分与額が少なくなるケース財産分与は「財産を形成するためにどれだけの貢献をしたか、どれだけの影響があったのか」という点を考慮するため、例外的に財産分与の割合が1/2にならないケースもあります。「家などの財産購入はほとんど婚姻前の夫の貯金からお金を出し、手続きにも一切関わっていない」という専業主婦の場合、妻の貢献度が低いため1/2よりも少ない割合になります。財産形成の貢献度や影響度については、ケースごとに個々で判断されるものです。財産分与の前に夫婦間でよく話し合ってお互い納得できる割合を取り決めておくことが大切でしょう。まとめ新築離婚で家を売却する場合、はじめに住宅ローンの残債を確認しましょう。家を売却しても住宅ローンの完済ができないオーバーローン状態のときには任意売却も検討する必要があります。離婚時の財産分与は夫婦の不動産持分関係なく1/2ずつとなります。そのため、持分のみを売るのであれば権利侵害などの争いを生まないためにも財産分与後に売却することを考えましょう。家を売却せずに夫婦どちらかが住み続ける場合は審査によって名義変更ができない可能性があります。居住を続ける側にも突然家を失うなどのリスクがあります。