中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!Housmart(ハウスマート)が運営。お得にマンションを買う方法や、住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。戸建住宅に比べてマンションの寿命は長いと言われますが、それでも経年劣化は免れません。人間の体と同じで、たとえ目に見えなくても何かしらの傷みや不具合が生じている可能性もあります。何もせずに放置すれば、建物全体の劣化を加速させ資産価値の低下に繋がります。マンションの資産価値を保つためにも、一定年数が経過した時点で大規模修繕を施す必要があるのです。言われると、何となく「必要なのかな」とは思うでしょうが、実際にどんな工事で費用はどれくらい必要なのか具体的にイメージするのは難しいですよね。ついてご説明しましょう。流れ大規模修繕工事を実施するタイミング国土交通省は、第一回目の大規模修繕は築後12年を目安にするよう推奨しています。その理由の一つとして、紫外線による劣化があります。人間のお肌と同じで建物も紫外線の影響を強く受け、徐々に劣化していくのです。紫外線による影響が現れるのが、大体築後10年を過ぎた頃なのです。いうことで、日当たりの良い建物、または箇所ほど紫外線による劣化が激しいことになります。屋上の防水塗装や外壁タイルは最も劣化が進みやすい場所ということですね。それらの劣化を放置したままだと、そこから雨水が浸透してコンクリートの劣化を早めてしまいます。次第にその中にある鉄筋が錆びて、躯体の老朽化を加速させることになるのです。いった最悪の事態を招かないように、築後12年を目安に大規模修繕をする必要があるというわけです。10年以内に早期点検をするメリット新築マンションを分譲する際には、「品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)」や「分譲会社のアフターサービス規準」による10年保証制度があります。この期間内に発見された不具合は、原則として販売会社の責任で補修することになっています。全ての不具合が対象になるわけではありませんが、この保証制度を利用しない手はないでしょう。意外なことに、10年の保証期間中に建物の点検をしてこの制度を活用しようとする管理組合は少ないようです。具体的な不具合が見つかれば別ですが、まだ10年も経ってない状態で何もないのに点検をしようとは誰も思わないのでしょう。それに、管理会社はデベロッパーの子会社、もしくは関連会社なので、親会社の費用負担が発生する可能性があることなど敢えて提案したりしませんからね。いえ、管理組合はこの制度を活用すべきです。点検は管理会社ではなく、利害関係のない第三者のコンサルティング会社に依頼するのがベスト。ある程度の調査費用は掛かりますが、客観的な立場で検証してくれます。近い将来に大規模修繕をする時に事前調査が必要になるので、それを前倒して実施すれば良いのです。ついでに大規模修繕の時期や内容、費用に関する相談もできます。無償で修繕できるものがあるなら、保証期間内に済ませておけば後日の大規模修繕の費用を節約できますからね。大規模修繕工事の費用マンションの規模や修繕箇所、その内容によって異なりますが、概ね1戸当たり70~100万円程度は必要になります。このような大規模修繕工事の費用は、所有者が毎月払う修繕積立金で賄われます。修繕積立金でその費用が賄えるかということが気になりますよね。それについては国土交通省のガイドラインに、修繕積立金の目安が示されています。それによると、建築延べ床面積が5,000~10,000m2のマンションの場合、1m2当たり月額140~265円/m2(平均202円)となっています。全戸の専有床面積の平均が50m2と仮定すると、月額10,100円で12年積立てると1,454,400円(1戸当たり)になります。余裕のある数字ですが、実際の修繕積立金はもう少し低い額に設定されているケースが多いですね。いえ月額7,000円(1戸当たり)なら12年で100万円くらいになるので、なんとか賄える金額になります。不測の事態に対応できないので、国土交通省のガイドラインに沿った金額を積立てるのが理想ですね。一つ気をつけなければならないのは、機械式駐車場がある場合です。このタイプの駐車場があると、修繕工事費が跳ね上がります。これについても国土交通省のガイドラインに示されていて、2段(ビット1段)の昇降式で月額7,085円/台、4段(ビット2段)昇降横行式だと月額約1万4千円(1台当たり)の積立金が必要とあります。この費用を含めた金額を積み立てておかないと、大規模修繕の折に資金不足になってしまいます。立地の利便性にもよりますが、入居者の高齢化に伴い車を手放すケースが増えているようです。なると借り手が減少して採算が取れなくなり、管理組合の収入が減るどころか赤字になってしまいます。結果として、金食い虫で無用の長物になりかねないということです。修繕せずに撤去してしまうケースも少なくないようです。撤去するにしても、それはそれで費用が掛かりますから金食い虫であることには変わりないですね。大規模修繕工事の内容1戸当たり100万円ものお金をかけて一体どんな工事をするのか、気になるところですよね。ちなみに、大規模修繕工事は1回すればそれで終わりということではありません。第1回目の目安が12年で、その後も10~15年に1度は大規模修繕工事をする必要があります。回を重ねるごとに費用は高くなるのが一般的です。1回目が100万円(1戸当たり)なら、2回目は120万円1戸当たり)以上、3回目は更に高くなり場合によっては建替えを検討するケースもあります。古くなればなるほど、建物は傷んできますし交換する設備や修繕箇所が増えますからね。年数によってどんな修繕をするのか、大まかな内容をご紹介しましょう。1回目の大規模修繕1.外壁タイルの補修→2.外壁の塗装→3.屋上の防水→4.バルコニー床防水、手すりの塗装→5.接合部のシーリングこれらは一般的なケースであって、必ずしも上記のすべてということではありません。逆に、その他の修繕が必要になる場合もあります。実際には大規模修繕工事の時期や建物の構造などによって、何処を修繕するかはケースバイケース。事前の調査結果を基に大規模修繕委員会で検討し、管理組合の総会で何を修繕対象にするのかが決まるのが通例です。外壁タイルについては事前の検査次第ですが、万が一剥がれ落ちれば重大な事故につながりかねません。タイルは耐久性が高いので施工精度が良ければ1回目の修繕対象になりませんが、施工に不備があれば事故防止のためにも張替えなどの補修が必要になります。その場合、吹き付けタイルよりも材料費と施工費が高くなります。外壁が吹き付けタイルのマンションなら、ほぼ間違いなく1回目の修繕対象になりますね。屋上やバルコニーの防水については、雨漏りとか水漏れがなければ劣化の状況が目に見えづらいので、その必要性を疑問視するケースもあるようです。雨漏りや水漏れが発覚してからでは、補修費用が格段に高くなります。目に見える不具合が生じる前に補修しておく方が結果的に安くつくことになります。防水やシーリングの劣化は躯体に悪影響を及ぼす可能性があるので、資産価値を保つためにもしっかりした処理をしておく必要があります。バルコニーは各住戸が専用で使用していますが、これは共有部なので大規模修繕の対象になります。2回目以降の大規模修繕1回目が築後何年なのかにもよりますが、2回目は大体築後25~35年くらいの時期になるでしょう。この年数は、ちょうど配管設備の寿命が来る時期と重なります。配管設備を交換しなければならない可能性があります。その他にも交換やリニューアルが必要な設備があるので、1回目より費用が掛かるわけです。築年が古いマンションの場合、構造によっては配管がコンクリートスラブの中に埋められていることがあります。いった構造だと、配管を交換するために躯体の一部を壊す必要があります。なると、そこまで手間と費用を掛けてまで修繕するかという話になります。いうことで、そういったマンションは比較的早い時期に修繕ではなく取り壊しや建替えの対象になる可能性が高くなります。交換や大規模な補修が必要になる設備の中で、高額な費用を必要とするのがエレベーターです。大きさや階数によって異なりますが、主要部分のリニューアルであれば1台当たり500~1,000万円、新設すれば1台当たり2,000万円程度は必要になります。これは取扱業者によって大きく数字が変わりますので、必ず相見積を取る必要があります。大概の場合、管理会社に丸投げすると利益を上乗せされますから高額になるケースが多いですね。築後30年を超えた時期に大規模修繕をする場合は、各住戸のサッシュ(窓枠と窓ガラス)、あるいは玄関ドアなどを交換する必要性が高まります。これらは専有部と思いがちですが、実は共有部なので住人が勝手に加工や交換をしてはいけないことになっています。原則として交換や補修は大規模修繕時にしかできないのです。交換ということになると、全戸が対象になりますから修繕費用が膨らみますね。中古マンションの専門会社「ハウスマート」のスタッフが、中古マンションの物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。【デベロッパー別】マンションブランド人気ランキング!各不動産ディベロッパーや建設会社が売り出している「マンションブランド」。新築マンションに比べ割安な価格や、立地条件の良さで人気が高まっている中古マンション。新築マンションを値引きして賢く購入する方法を不動産のプロが徹底解説!新築マンションの価格が高騰しています。円安による資材価格の高騰、大工の人件費高騰がマンション価格に影響しているのです。元店員が無印良品のソファの選び方とお得な買い方を大公開!リビング空間の癒やしとインテリアの主役であるソファ。筆者は人をダメにするソファにダメにされる毎日を送っています。販売員をしていた筆者が無印良品...22015年9月13日1位は誰もが知る◯◯◯ヒルズ!【発表】超高級マンションランキング!数あるマンションの中でも、大きな注目を集める超高級マンション。特別なアドレスに位置し、常識では考えられないような高額で取引される高級マンションについて、ご紹介します。【DIY】石膏ボードをアンカーで止めて棚を設置したい!石膏ボード壁の種...壁に棚を設置したら、釘やビスがごそっと抜け棚ごと落下する惨事に...。原因は石膏ボード壁です。数ある収納方法の中でも壁面収納は憧れる方が多いのではないでしょうか。工務店などに頼むと高額になりそうだし手続きもややこしそうなイメージがありますよね。【実際どうなの?】評判の高い無印良品のベッドを元店員が徹底解剖!おすす...質の良い眠りを取りたい方は一度は検討されたであろう無印良品のベッド。値段もベッドの中ではお手頃で評判も高いですが、実際のところどうなのでしょうか。元店員が語る、ステンレス素材の無印良品の収納家具の魅力!【ユニットシェ...無印良品の収納家具は魅力的なものが多いですが、入り組んでいるため説明を見ても頭がごちゃごちゃになってしまいがち...。マンションの間取り図を見ると、なにやらアルファベットで色々書いてあります。東京の「埋め立て地」はどのように形成されてきたのか?東京湾には沢山の島や埠頭があります。これらは自然に出来たわけでなく、人の手によって作られたものだからで...112015年11月8日ルーフバルコニーの使い方!〜メリット・デメリットを紹介します〜ルーフバルコニー付のマンションを購入し、パラソルとテーブルセットを置いて、休日の朝食はテラスでゆっくりと食べたい。夏の夜は遠くの花火を眺めながら、ビールで乾杯なんて、素敵ですね。【デベロッパー別】マンションブランド人気ランキング!各不動産ディベロッパーや建設会社が売り出している「マンションブランド」。【シンガポール】マリーナベイサンズの傾きを現地調査してきたあなたはシンガポールといえば何を思い浮かべられますか?「マーライオン」はもちろん「カジノ」も有名だと思います。【意外?】芸能人に人気の街ランキング!数多くの芸能人が目撃される東京23区。武骨さが魅力の配管パイプインテリア。ホームセンターに足を運ぶと様々な種類のパイプがありますよね。都内には、広々とした吹き抜けのエントランスや数メートルにも及ぶ室内の天井高、ディテールまで施された装飾など、目を見張るような豪華な億ションがいくつか存在します。違いとは不動産の価格は色々な要素で決まりますが、実は国が決めている目安が存在します。世界トップレベルです。そんな日本はしばしば、外国人にびっくりされる点があります。