土地や建物、マンションなどの価格や賃料の評価を行うことですが、その場面は多種多様です。代表的なものには次のものがあります。3年に1度、固定資産税の査定根拠となる土地の価格を算出するため業務これ以外にも、国や地方自治体が公共事業として「道路」や「橋」などを新しく建設する時にも、不動産鑑定士に鑑定評価の依頼があります。新しく高速道路を建設する場合には個人や法人から土地を譲ってもらう必要があります。この時に、土地収用法等の規定に基づいて、公共事業施行者(国や地方自治体など)は土地所有者に対して、お金を払い土地を譲り受けます。依頼される鑑定評価を、俗に「一般鑑定」と言います。この一般鑑定は企業が「不動産の購入や売却」「企業の買収」などの場面でよくある依頼です。企業が事業によって利益を確保したとき、事務所や店舗などの収益用不動産の購入をすることがあります。購入をした後に「高く買い過ぎた」「当初の想定より稼働が悪い」「修繕費用がかさむ」「法令順守に問題があり営業停止処分を受けた」などの問題が生ずることもあります。(これを投資リスクと言います。増加、地震の発生など様々影響を受けます。企業の内部に着目をしても、担当者(または部長など)が「○○億円なら妥当です」と言っても、経営者からすると素直に受け入れられないこともあります。そこで、利害関係のない第三者(すわなち不動産鑑定士)が、その不動産の価格の妥当性を証明する必要があるというわけです。不動産投資信託(J-REIT)が取得したとき、または保有する資産につき定期的に、不動産の評価をする業務です。不動産投資信託は、ここ10年ほどの間に随分とポピュラーな投資スタイルとなりました。低金利の時代には、銀行へ預金をするよりリターンが多く、株へ投資するよりもリスクが少ないということで、多くの投資家が不動産投資信託へ投資をしています。結果として不動産証券化市場は活況を迎えています。不動産の素人である一般人が実質的に不動産に投資をすることになるため、その購入される証券は適正な不動産価格に基づき評価をされたものでなければなりません。公認会計士は企業の監査をするプロではありますが、不動産のプロではありません。そこで、不動産のプロである不動産鑑定士が不動産投資信託の保有する不動産の適正な価格を査定することになります。(これが証券化評価業務です。いう名称で発行をすることができることが、実はとても重要なことなのです。相続が行われると、遺産を相続した人(相続人)は相続税を納める義務が生じます。(基礎控除などの影響が大きいため、全体の約7%位の人しか相続税を納めることがないので、あまり知られていないと思いますが。)このとき、相続財産に土地やマンションなどの不動産がある場合には、その相続財産の価格は国税庁から出されている「財産評価基準」という決まり事に基づいて評価を行うことになります。(実質的にこれが原則的な取り扱いになります。「土地やマンションを相続したときは時価評価してね。」という考えが背景にあります。「税金を徴収したいのに、徴収をするためにお金かけて不動産の価格を評価したら、税収が少なくなってしまった」なんてことにならないように、「納税者が自らで納税額を計算してくださいね」ということなのです。したがって、たくさんの人(しかも不動産のことをあまり知らない人達)が、不動産の価格を自分で算出しなければならないので、財産評価基準は日本中どこでも、誰にでもできるように作られています。そのような画一的に作られたものに基づいて、個別性の高い不動産(特に土地)を評価した場合には、実情と違う高い価格が算出されることもあります。(逆に低い価格が算出されることもあります。方が圧倒的に効力が強いです。需要があるというわけです。これはほんの一例に過ぎず、これ以外にも様々なケースで、法律によって独占業務が認められています。働き方に興味を持つ方も大勢いらっしゃるでしょうから、不動産鑑定士の1日をご紹介します。7:00先日依頼されたマンションの現地調査のため、新大阪から新幹線に乗って岡山へ向かいます。コンプライアンス違反になるため、電車の中では資料を確認しません。9:00マンションの管理人(案内人)との待ち合わせは14:00からなので、先に役所調査を行います。法務局に向かい、土地と建物の権利関係を登記簿で確認するとともに、公図や地積測量図などを取得します。現在はインターネットでも登記簿の内容を確認できますが、閉鎖登記簿などは法務局でしか開示されていないことが多いため、過去の利用状況を確認したいことからも、法務局へ向かいます。マンションのような大規模な土地は過去に工場として利用されているケースが多くあるため地歴調査は大切です。9:30次は市役所に行きます。事前に役所のHPで確認した通りに、道路や上下水道の図面を取得し、建物の建築確認資料なども取得するとともに、埋蔵文化財の有無や土壌汚染関連の指定も確認します。問題がなければ30分~1時間で終わりますが、色々確認をすることがあるとそれ以上時間がかかることもあるため、時間に余裕を持たせます。11:30前もって調べておいた岡山のご当地料理「ひるぜん焼きそば」を食べに行きます。14:00対象不動産であるマンションに向かいます。案内者と会う前に、周辺の環境を実際に歩いて雰囲気を感じます。mapのストリートビューを見たりすることで、現地調査を行く前にだいたいの情報を知ることはできますが、実際に現地で歩いたりしないと分からないことは意外と多いものです。異臭や騒音、町並み、雰囲気などは現地調査でしか感じ取れませんし、その現地調査で感じたことを話すのが、依頼者に一番喜ばれます。15:00無事現地調査も終わりましたので、今度は比較対象となるマンション(代替競争不動産と言います。多い時だと10件以上回ります。17:00日も暮れてきましたので、本日は上司に報告の上、自宅に直帰をします。遠方に出張した場合はそのまま直帰することもあります。最後に私が受験をしたころの不動産鑑定士のイメージと言えば「堅苦しい、おじさん」といったものでした。そんな私も、今は不動産鑑定業界に入ってからもう10年も経ちました。確かに「堅苦しい人」や「おじさん」もいますが、どちらかと言うと「明るい人」「社交的な人」「ひょうきんな人」が多い業界のように思います。トップにも「女性」が多くいます。これから少しでも多くの人に知ってもらえたら嬉しいなと思います。関西在住の2児(年子)のパパです。大学を卒業後、IT業界でDBエンジニアとして、その後は不動産鑑定士として働きました。現在は税理士業界で、資産税(主に相続税)の仕事をしています。2021年からUS-CPA目指して勉強を開始する予定です。資格くらぶ?資格くらぶは、主に筆者の職務経験と受験経験を下に、リアルな資格の情報を発信することを目的としたwebサイトです。現在の筆者の保有資格及び勉強中(勉強予定)の資格は次の通りです。