海外の不動産投資事情20202020/2/14Redia編集部シェアする少子高齢化により需要と供給の関係から、最近では、国内ばかりでなく海外不動産投資への注目が高まっております。海外不動産への投資に興味はあるけれど、言葉の問題も含め、不安要素が多いのではないかと感じている方も多いのではないでしょうか。そこで今回は、海外不動産のメリットや注意点、そして投資先として人気のある国々の投資事情についてもご紹介します。いえる3大メリットについて、詳しく説明します。利回りが高い不動産投資の収益は、家賃収入(インカムゲイン)・売却益(キャピタルゲイン)の2つがあります。海外における不動産では、これらの利回りが高いのが特徴です。値上がりが期待できることが理由となっています。リスクを分散できるどんな種類の投資においても、リスクの分散は、資産を守るための常套手段です。日本国内で複数の投資用物件を所有し運用するという方法も有効ですが、通貨が異なる海外不動産へ投資することで、近い将来に円安が進んだ場合の安心材料とすることができます。節税効果がある海外に不動産を持っていても投資家の居住地が日本であれば、日本の所得税法が適用されることになります。経年劣化による減価償却費を経費として差し引く節税効果は、日本の不動産でも海外の不動産でも同じです。日本の住宅よりも海外の住宅における耐用年数のほうが長いという特徴から、減価償却費を計上できる年数が過ぎ去った後でも海外の住宅は価格下落が少なく、売却益を出すことも可能です。2.国ごとの不動産投資事情では、海外不動産で人気のある以下の6カ国について、不動産投資事情を解説します。それぞれの国の特徴を掴んだうえで、投資先の選択要素としてください。フィリピンますます加速する人口増加に経済成長率も比例し、東南アジアにおける経済大国の仲間入りを果たす勢いのフィリピン。首都マニラでは、ビジネスの中心地であることから核家族化が進み、世帯数の増加にともない、住宅の需要がさらに高まっています。10%という空室率の低さと、平均実質利回り7%という高さがおすすめのポイントです。外国人が購入できるのは建物のみとなっていますので、投資用不動産としての購入はコンドミニアムとなります。コンドミニアムキッチンや洗濯機など生活するための設備が備えられた宿泊施設のことシンガポールシンガポールは、アジア各国からのアクセスもよく、政治や経済も安定していますので、不動産投資の運用についてもリスクが低い国です。シンガポールでの不動産投資では規制が少なく、キャピタルゲインとインカムゲインに対する課税がないことも大きなメリットです。ハイリターンは期待できないことと、高額な物件価格に加え、融資比率が低い(物件価格の5~6割ほど)ことなどがデメリットだといえるでしょう。マレーシア1990年代より「平均6%/年」という高い経済成長率を維持しているマレーシア。人口増加に伴う住宅の需要は、この先もしばらく続くと見られます。そんなマレーシアが、海外の不動産投資家に高い人気を誇る最大の理由は、物価の安さです。日本の1/3、シンガポールの1/6ともいわれる物価水準の低さと、安定した住宅需要を持つため、不動産投資にはおすすめの国といえます。アメリカ経済成長率の高さを維持し続けるアメリカでは、出生率も高く、移民の受け入れも行っていることから、住宅の需要が下降することはあまり考えられません。契約に重きを置く国ですので、契約内容などについての透明性も非常に高く、外国人にとっても不動産投資に挑戦しやすい環境だといえます。住宅の耐久年数が日本よりも長いため、中古住宅を購入し、リノベーションによって購入価格よりも高く売却する人も多くなっています。カナダ石油埋蔵量では世界第3位など、カナダは世界でも有数の天然資源を持つ国です。このように、政治情勢の安定は、結果的に人口の増加と住宅需要の上昇に結び付いているのです。カナダにおける金融システムの健全性の高さは、世界のTOP3に入ると言われるほど。海外の不動産投資家にとってはとても頼りになるポイントでしょう。おすすめのエリアは、経済の中心地ともいえるオンタリオ州です。カンボジア一時期は政治情勢が不安定であったカンボジアですが、現在では縫製業・観光業において急速な経済発展を遂げ、社会情勢も安定しています。少子高齢化社会の加速する日本とは対照的に、カンボジアでは全国民の約4割が30歳以下ということも、経済成長率7%という高さを支えている要因です。外国人による不動産投資については、現地の不動産情報を手に入れるのが難しいことから、安定性は低いのがデメリットとしてあげられます。海外の不動産投資全体にいえる注意点を説明します。情報の取得が難しい日本国内とは違い、土地勘のない国での不動産選びは、得られる情報の量と質が大切です。情報を得た場合でも、お国柄によっては実際の不動産とまったく異なっていた、という失敗談もありますので注意が必要です。為替リスクがある海外で不動産投資をする場合、円ではなく、現地の通貨による不動産運用となりますので、インカムゲイン・キャピタルゲインについては、そのときの為替によって額が左右されます。カントリーリスクがあるその国によって、不動産所有についての規制に変化が生じたり、社会情勢が不安定になったりする可能性もあります。不動産ファンドのスキームが整っていない国もあるため、日本と同じようには考えられないという点に注意が必要です。4.まとめ海外不動産への投資にチャレンジする人は多くなってきています。ご紹介した6カ国の他に、外国人の不動産売買で規制の少ないドバイもおすすめです。日本国内の不動産価格が頭打ち状態となっている今、リスクを分散させる目的で、海外不動産投資にも注目してみてはいかがでしょうか。人生100年時代における不動産戦略の情報やノウハウをお届けする、株式会社ランドネットのRedia編集部。