2020年2月16日FacebookTwitterはてブPocketFeedlyこんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。中古アパートを賃貸経営して6年目になります。今回のテーマは「再建築不可アパートの経営」です。不動産投資界では、再建築不可物件は出口が取りづらいため、タブーとされることが多いと思います。そんな中、私は大家さん3年目にして、再建築不可アパートを購入しました。融資付けやリフォームについては以下の記事をご覧ください。今回は、再建築不可アパートを購入した狙いや収益面について解説していきます。投資は順番が大切です私が再建築不可のアパートを購入したワケ結論からいうと、築浅のわりに利回りが良かったのでインカムだけでも十分儲かる(最悪売却できなくても利益が出る)と考えたからです。物件スペックについて物件スペックですが、価格は2100万で、築12年、1K6世帯です。家賃は1世帯4万程度なので6世帯で24万です。現時点で、年間288万円くらい稼いでくれています。築浅ながら、利回りは14%弱あります。経年でもう少し家賃下落することは想定の範囲内です。家賃の下限は3万円としています(人口50万都市なので、さすがに2万円台までは落ちないと考えています)。満室なら年間200万程度は稼ぎ続けてくれるわけですね。20年で4000万、30年で6000万ほどのインカムを回収してくれます(税金などは別途掛かりますが)。これなら売却できなくても、十分回収可能だと判断できたため、購入することにしました。このアパートは私が購入したときには2室の空きがありましたが、その後はしっかりお部屋の内装をリフォームすることで、すぐに満室になりました。現在も、退去予告が出ると、実際に退去する前に次の入居が決まることも多く、エリア内ではそれなりに人気物件になっています。キャッシュフローを追求せよ私が資産家であれば、もっと立地の良い場所に頭金多めで不動産を購入し、時間をかけながら純資産化を目指すでしょう。私は持たざるものであり、投資スタートした5年前は、種銭も数百万しかありませんでした。好立地だと言っても、利回りが低い物件を買ってしまったら、その物件のローン返済が終わる頃には、私の命も尽きてしまうでしょう。私は、まずはキャッシュフローマシーンを作ることが最大の目的としています。自分の代わりに稼いでくれる、しっかりと手残りの出る物件ですね。少なくとも、毎月のキャッシュフローが150〜200万円程度まで拡大しないと、資産が自己増殖する境地には至らないのです。これがわたしが収益性を第一に考えている理由です。属性が低い投資家、自己資金が乏しい人間は、まずはキャッシュフローを最重視する必要があります。再建築不可物件の出口戦略はどうするか?これもよく聞かれることです。答えはシンプル、「売れなくても所有期間中に投資元本を全額回収する」ことを旨としています。再建築不可というと仰々しいコトバのですが、これは調整区域で売れない物件を持っているのと実はほぼ同義になります。(すべての調整区域の物件が売れないという意味ではありません)。そのような物件と同様、いかに早くキャッシュフローで全額回収し、躯体の朽ちるまえにプラテンできるか。これが投資としての要諦ということになるでしょう。再建築不可物件に関しては、都内の好立地(23区)などであれば、流通性がそれなりにあります。したがって、再建築不可物件を買うのであれば、田舎に買うのではなく都市部に買うほうが望ましいわけです。都市部であれば、柱一本残して、建物をフルリノベすることもできますね。築50年でも60年でも、民泊・シェアハウス・低家賃アパートなど、活用の余地が見いだせます。再建築不可であっても、20年30年保有するうちに、隣地を買えて「再建築可に化ける」という可能性もゼロではありません。まわりの土地の動向にアンテナを張っておくことは怠らないようにしたいですね。投資家は「時間」を味方につけたもの勝ち投資というのは、短期間に大きなキャピタルゲインを狙うと、どうしてもリスクが高くなりますね。相場のうねりを利用した株の短期トレード、不動産の転売などは、その代表です。一時的に儲かっても、それは刹那的ですね。私は、安定した賃貸収入を長期間にわたって得られることが、不動産投資の最大のメリットだと思っています。これは投資スタートした5年前から変わらない価値観です。築年数が投資に与える影響は大きい不動産では「築年数」が若ければ若いほど、時間をかけて投資回収できる総家賃額が大きくなり、手元のキャッシュを貯まりやすくなります。キャッシュがすぐに貯まるから、次の物件が買えるのです。時間の効果はそれほどまで大きいということですね。以前、「築40年超の戸建て投資をオススメしない理由【労多くして功少なし】」でも書いたように、初心者は最初は古すぎる物件をあまり選好しないほうがいいでしょう。それは賃貸物件としての寿命が、残りわずかだからです。築60年、70年になっても稼ぎ続けられるのは、都心の一等地のRC系が多いのです。地方では、なかなかその築年数でバリバリ現役というわけには行きませんね。初心者投資ほど、まずは利益がどんどん蓄積する仕組みづくりが大切になります。投資は順番が大切ですそうやってキャッシュフローを徹底的に追求して、経済耐用年数的にもまだまだ戦える物件が揃えば、そこからは本格的に純資産化を目指す投資に向かうことができますね。つまるところ、不動産投資家は「安定経営しながら、同時にリスクテイクもする」という、この2つの相矛盾するバランス感覚をいかに持てるかで、投資家としての器量が決まってきます。第一は「キャッシュフロー」、そして次は「純資産化」です。この順番を絶対に間違えないようにしましょう。最初から一等地に低利回りの物件を買ってしまうと、おそらく1〜2棟で投資が頭打ちになります。その後は、種銭が貯まるまで当分投資はお休みとなります。1等地の区分マンションや新築アパートに投資をしている人ほど、この罠にハマっている人が多い印象ですね。いうわけで最後は話が脱線しましたが、再建築不可であっても、初期段階におけるキャッシュフロー重視の投資には合理性がある、と私は考えています。▼持たざるものが不動産投資で逆転を狙う方法について言及しています。持たざる者のための不動産投資【資産ゼロからの拡大シナリオ】2020.1.24こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。地方アパートと戸建てを10棟ほど経営しています。先日、資産ゼロからの拡大シナリオについてツイートしました。不動産投資の拡大ステップです。不動産投資で使える金融機関【おすすめ4選】2019.7.24こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。なった途端、融資が通らなくなって、規模拡大ができなくなる人がいます。そんな事態になったらかなり悲しいですよね。融資ハードルを突破せよ【最短で規模拡大を目指す!】こんにちは。共同担保を活用しながら、地方×高利回りの不動産投資をしています。何も先が見えない、...プロフィール執筆者:ペリカン資産ゼロから不動産投資をスタートして1年半でサラリーマン卒業しました。弊ブログは「不動産投資のリアル」を発信します(月間12万PV)。アパート3棟・戸建て8棟保有。