復習ですが^^返済比率っていうのは額面年収に対して年間どの程度住宅ローン支払いに占めてよいか?の割合でしたよね。年収が高ければ高いほど年間払ってよい住宅ローン割合は高くなります、逆に年収が低ければ割合も下がる。これは返済比率を額面年収で出しているからなんですよね。額面年収っていうのは源泉徴収票で言えば、上段左側の一番高い数字のとこを指します。「控除されてない年収額」ことです。控除された後の所得に対して税金が掛かるわけですから、控除前の年収っていうのは「手取りじゃない」ってことは分かると思います。源泉徴収票の上段左にある数字をもらっているとは言え、そこからいろんな控除がされて実際の手取りはもっと低いはずです。月間35万円くらいの給料なら、一般的な家族持ちの世帯で控除がされいけば、手取りは27万前後くらいじゃないか?と思うのです。ここで、住宅ローンの審査における基準を話しておきます。皆さんが住宅ローンを利用しよう申し込みを行ったとします。申込書に住所氏名や勤務先を記入し、源泉徴収票(収入証明書)を添付しますよね?この源泉のどこの数字を用いて審査するかっていうと前出の一番高いとこの数字なんです。控除前の額面年収で計算するんです。額面年収で計算して、貸せるか貸せないかの瀬戸際くらいのボーダーラインの顧客なら、そこで初めて「手取額」を審査考慮することになります。年収がいくらか?によって返済比率が異なり、それは段階的に設定されています。返済比率をキーワードで検索してみると出てきますが、300万円台と400万円台のところを見てください。300万円台は30%で400万円台は35%になっています。これは年収の3割程度を住宅ローン割合にしましょうねって取り決めです。年収がもっと増えればその割合は多くなりますが、さすがに年収の半分以上を住宅ローンに占めてもいい!なんていう金融機関はありません^^仮に返済比率50%までOK!なんて金融機関があるとしたら怪しいとしか言いようがありませんね。300~400・・・具体的には399万と400万では返済比率のパーセンテージが5%も違うのです。金額では1万円なのに返済比率だと5%です^^これは何を意味するかというと、「利用できるローン額が異なってくる」ということですから、不動産屋にとって考慮する必要がある部分だってことなんです。融資機関側はこのような計算をして融資可能かどうかを篩いにかけます。ここで振り落とされると何かしらの「プラス材料」を以ってして篩いから這い上がらなければなりません^^年収399万円×返済比率30%=約120万円(これが年間の支払い上限合計)ですから、月当たり換算で10万の住宅ローン支払いが限度だってことです。これに「一定の金利まで上昇した場合にも支払いに無理がないかどうか?」という意味の「審査金利」と呼ばれる係数で除します。この係数は支払い期間35年の金利4%とした場合で「4427」ですから100000÷4427で2258・・・っていう数字が出てきます。この2258万円が年収399万円の方の融資額上限なんです。全員がそうではないですよ、これに家族が何人居て、車のローンがいくら残ってて、年齢がいくつで勤務先がどこか?などの要素が加わって、それでも上限目一杯融資を受けれる人も居れば、そこから「減額」される場合もあります。審査金利を4%って書きましたが、3.8%の融資機関もありますし、3.5っていうとこもあります。3.8なら係数は4308だし3.5なら4132となります。これは金利が将来的に変動した場合を想定していますから、変動金利を希望する御客様の審査に適用されることが多いです。全期間固定金利などは将来的な金利変動がありませんから、実際の金利で計算するわけです。35年固定金利で2.5%の係数は3574です。これらを上記の式に当てはめてみてください。審査金利が低ければ低いほど融資上限が増えていくのがわかりますよね?審査金利4%なら2258万円が融資上限の方でも審査金利が3.5%なら2420万円まで借りれる計算となります。違いますよね^^もし、お客様が2300万円のローンが必要だ!となれば、審査金利4%を適用する融資機関ではローンが出ないことになります。2258と2300との差額42万を頭金として出さねばなりません。審査の仕方によって持ち込み金融機関が異なるってことが言いたいわけです。A銀行には持っていけないが、B銀行ならいけそうだぞ!?とか、審査金利が低いとこで申し込もう!ってな具合です。A銀行はこういう審査・・・Bはこう・・・Cはこう・・・Cはこう・・・って比べてそのお客様に最適な融資機関を提案するのです。営業マンは物件情報だけあってもダメですよね。取引に付随する基本的に知識は持っていないとなりません。最適なとは営業マンが仕事に対してどう思っているかで異なります。年齢や年収は変えようがありませんし、自己資金だって上限は決まっています。後は金利や支払いといった具体的なことになります。各金融機関の金利は大体横並びですから、どこでも一緒なことが多いです。そのお客様がこれから住む町にその銀行があるか?無ければATMなどは駅前にあるか?繰上げ返済の手数料はどうか?その他いろんな細かな優劣があるかもしれません。それを見越した「最適」なのかどうかです。「この銀行でやらないと買えないからここで納得してもらう」とか、「事務所から近いから」などというだけの理由で融資先を提案してしまうのはどうでしょうか?最終的に結果がそうであったとしても、双方が理解して納得するような、よりベターな提案があって然るべきだと思います。それを飛び越えて提案することになれば当然顧客との信頼関係は崩れます。年収399万円×返済比率30%=約120万円(これが年間の支払い上限合計)これに期間35年で4%の係数4427で割るという計算式。これは結構使えますよ。自分で計算してみると、どれくらいローンが組めるか?が分かります。自分の年収に対する返済比率をネットで調べてみてください。そこから優遇を受ける場合にはマイナスしてください。