先日、こんなニュースを見ました。相続税の節税対策でアパートなどの貸家を建てる動きが活発化しているためだが、一方で既存のアパートやマンションの空室率は上昇している。古い木造アパートのオーナーである自分など、これの煽りをモロに受けているわけです。不動産調査会社のタス(東京都中央区)によると、首都圏のアパートの空室率は15年夏ころから急上昇しており、神奈川県や千葉県では木造などの空室率が35%を超えている。これはなかなか厳しいです。家賃収入が満室想定から2/3になるという事です。ところで僕の所有物件は、川崎市中原区にある築25年以上の木造アパートで、おまけに駅から徒歩10分以上かかるという少し不利な条件です。去年の実績で、空室率は約1%ちょっとでした。去年の末から今年の初めにかけて入れ替えが2件発生したので100%にはなりませんでしたが、そんな中でこの数字はなかなか優秀でしょ(笑)。入れ替え2件のうち1件はすでに埋まって、もう1件は今月末に原状回復工事が完了するというところです。うちのアパートから徒歩1分程度の範囲に、廃墟となったアパートが1棟と、うちよりも古いアパートが1棟、あとうちよりも新しいアパート、マンションがざっと思いつくだけで5棟はあります。これを指をくわえて見ているだけだったら、もっと空室率が上がっていたはずです。事業を行っていると意識している大家さんはまだ多くないので、そんな中物販もやりながらお客様目線を考えるというのを常に行っている自分にはまだまだ勝機があります。スポンサーリンク大家さんにおけるお客様目線とはお客様とは、直接的には入居者さんですね。大家さんが自力で入居者さんを見つけるというのはほとんどなくて、多くの場合は不動産業者に集客を依頼します。物件の管理を不動産業者にお願いしている場合は、募集もその業者にお願いするのが普通です。僕も管理業者さんに募集もお願いしています。不動産業者1件だけで入居者さんを見つけるというのもやっぱり難しいので、この不動産業者からさらに別の不動産業者に募集情報をばら撒いてもらいます。大家さんから募集を直接依頼する不動産業者を「元付け業者」、元付け業者から依頼を受けて入居者さんを見つけてくれる業者を「客付け業者」と言います。いう事で、入居者を募集する際にはこんなつながりになります。入居者さんお客様というと入居者さんだけになりそうですが、もうちょっと範囲を広げて元付け業者、客付け業者、入居者さんの全てを自分にとってのお客様と見なして、それぞれの立場を考えてみるといいでしょう。これについては、後でもう少し詳しく述べます。入居率を上げるには、長く住んでもらう事と、空室の期間をできるだけ短くする事の2点に尽きます。長く住んでもらう意味かつては敷金礼金2ヶ月ずつもらって、しかも退去時には敷金を返さないという、入れ替わりが多ければ多いほど収入が増えるような時代があったようです。関西の方だとまだこの文化があるようですが、首都圏ではこの方法はすでに通用しません。敷金礼金が高いと募集が減ります。おまけに敷金を返さないと言えば訴えられたりして、そうなれば大家さんが負けるようです。僕も、敷金って何の意味があるの?礼金って何のお礼だよ?という考えなので、こういう流れはいいと思っています。今の時代は、入れ替わりが多くなればなるほど大家の持ち出しが嵩みます。よって、一度入ってもらったらできるだけ長く住んでもらうというのが戦略の一つです。空室の期間をできるだけ短くするとはどんなにいいサービスを提供したとしても、人それぞれ都合があり退去はどうしても発生します。入居者さんが出ていきたいと言ったら、それを止める権利は誰にもありません。日本国憲法の第22条にも「何人も、公共の福祉に反しない限り、居住、移転及び職業選択の自由を有する。退去されるのはどうしようもないので、次の戦略としてできるだけ早く次の人に入ってもらうのを考えます。一般的に、家賃を下げれば募集は増えます。それはあまりにも簡単で単純すぎます。募集をかけてもなかなか決まらず、二言目には「家賃を下げるしかない」と言ってくる業者さんは、「私には集客力がありません」と言っているようなものなので、そことのお付き合いは考えた方がいいかもしれません。いう事で、まず一点目は集客力のある業者さんとお付き合いをするという点です。これをどうやって探すかですが、実際に管理をお願いしてみるというのがいいでしょう。一度管理業者をはずして自主管理してみて、募集を全て自分でやってみるというのも手段の一つです。僕の今の管理業者(元付け業者)は、自分が物件を所有してから4代目になります。管理業者を変更した理由はその時々でいろいろですが、ようやくいい業者さんに巡り会えたという感じでお付き合いをさせて頂いています。僕もかつて自主管理をしていた時期があって、募集の際には自分で1件ずつ不動産業者を回ったり電話したりして募集をお願いしたことがありました。その中で比較的反応がよかった業者さんという事で管理を依頼し、今現在の管理業者さんにお願いしています。あとは、みんなに喜んでもらう事を考えるのもいい方法です。大家→元付け業者→客付け業者→入居者という流れで家賃を下げるというのは、入居者さんにとっては嬉しいことです。間に入っている業者としては、家賃の何%で手数料が決まるので、家賃を下げると収入が減り嬉しくないというところもあります。家賃を上げると業者さんは嬉しいけど入居者さんは嬉しくない、家賃を下げると入居者さんは嬉しいけど業者さんは嬉しくないという板挟みの中で、どうすればみんなに喜んでもらえるかというのを額に汗して考えてみてはいかがでしょうか。大家業とは違いますがeBayで商品を販売する際に、どうすればバイヤーに喜んでもらえるかというのは少なからず考えると思います。これをもう一歩踏み込んでみて、どうすればeBayに喜んでもらえるかというのも考えてみるといいですよ。我々セラーとバイヤーを繋げてくれるのはeBayになるので、eBayに嫌われてしまってはバイヤーとの繋がりも構築できなくなります。逆にeBayに気に入ってもらえたならば、バイヤーとの繋がりをどんどん作ってもらえるようになり、ひいては売上の増加につながります。こんな感じで、大家さんとして得た知識や経験をeBayでの商売に活かしたり、その逆もあったりと、いい感じでシナジー効果が得られています。最近は、まず朝起きてからブログを書き、その後英語学習。その後発送があればその準備をして、日中はずっと物販の作業。夕方頃に運動をしたり追加の英語学習をしたりしています。夕食後から寝るまで、今月のYBCで登壇するためのスライド作成を行っていま...記事を読む無在庫販売における仕入先確認のツールを作りましたこの前の記事で、無在庫販売での仕入先管理について書きました。その日の夜に、実際にどうやったらツールを作ることができるのだろうかとネットで調べていたら、意外と簡単にできるんじゃね?と思って、次の日に1日かけて考えてみました。細かいことは書きませんが、簡単に説明して...記事を読む2016年10月の売上と損益10月の成績発表です。183,863円でした。内訳は、一般の有在庫が158,531円、無在庫が18,093円、不良在庫処分が7,239円でした。81,749円でした。内訳は、一般の有在庫が86,536円、無在庫が902円、不良在庫処...記事を読む映画「スティーブ・ジョブズ」(原題:Jobs)を見ましたこれは2013年の映画ですが、まだ見たことがなかったので見てみました。Amazonプライム会員であれば無料で見ることができますので、もし興味があったらどうぞ。国際eパケットや、いわゆるSAL便など小型包装物での制限で、3辺の合計が90cmまでというものはよく知られていると思います。そこにもう一つ、1辺の最大が60cmまでという条件もあります。1辺が60cmを超えるような場合は基本的にEMSを使用することになってしまい...記事を読む久しぶりにヤフオクで出品して落札されました在庫処分で久しぶりにヤフオクの方に出品してみたら、それが落札されました。今はメッセージのやり取りの必要がないかんたん取引が主流になっています。落札ではヤフオクをよく使っていますが、多くはこちらのメッセージ不要の方式になっています。eBay(イーベイ)個人輸出1dayマスターセミナー」が再び開催されます僕がeBayで利益を得られるようになったきっかけになったセミナーが、再び開催されます。神田)フ...記事を読むどうすればリスニングの強化につながるか考えてみましたここ最近、ようやく梅雨らしくなってきました。思ったら、沖縄はすでに梅雨が開けたとか。雨の日は嫌ですが、それでもこの雨がなければ我々が生きていけなくなってしまうので、それはそれで大事なものだと感謝しなければなりません。ちなみに平年の関東甲信の梅雨明けは7月下旬...記事を読むそろそろ再始動9月の上旬に体調を壊してから一度は発熱が治まったのですが、その後またぶり返したりしていました。それもようやく治まってきたようです。いうことで、今日からまた朝の活動を開始します。朝には頭を使うことをやるのがいいようです。僕の場合は、...記事を読む購入後に違う住所に送ってくれとメッセージをもらいました久々のトラブルネタです。言っても大して大事にもならずに片付いたので、読む方からしたら大して面白くもないと思います。自分としては大きな問題にならずに片付いてくれたので、よかったです。今朝5時前にとある商品の落札と入金がありました。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。名前メールアドレスサイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。date*日本語が含まれない投稿は無視されますのでご注意ください。コメントデータの処理方法の詳細はこちらをご覧ください。Tsuyoshi1976年生まれ家族は妻一人、猫1匹。2000年に新卒で某IT企業に入社して証券系のSEを担当するも、仕事上のストレスからうつ病になり2012年に退職。休職中に病気の自分でも自宅で収入を得られる方法がないかと探しインターネット物販に出会うが、最初は全く利益にならず。その後約4年間の紆余曲折を経て、2016年頃からようやく収入を得られるようになる。今では病気は回復して、病歴は自分のネタに。現在は会社に属さず、インターネット物販と会社員時代に購入した不動産での賃貸経営をしながら生活しています。