各用語の比較表とまとめ不動産の運営において耳にすることがある「FM」「AM」「PM」「LM」「BM」「CM」という用語。オフィスなどの不動産情報を見ているとよく登場する言葉ですが、それぞれが何を意味するかご存じない方も多いはず。オフィスやテナントがメインの個人投資家は多くはありませんが、それぞれの用語の意味を理解することは不動産投資全般の知識を深めることにもつながります。今回は分かりやすくご理解いただくために個人の賃貸経営を例に各用語について解説します。FM(ファシリティマネジメント)とは「FM(ファシリティマネジメント)」とは、不動産を全体的な視点で見て経営戦略を検討し、不動産活用の提案や資産の管理、そしてコスト削減などを含めた不動産経営の適正化を行うマネジメント業務。「Facility(ファシリティ)」は「施設」という意味ですが、つまり不動産という施設を総合的にマネジメントしていくのがFMの役割です。相続した土地に古い家屋があったとします。そのままでは管理コストや税金がかかるばかりですから、民泊やco-living(コリビング)拠点などによる活用方法を企画・提案し、収支や建物の管理、修繕コストの削減、収益増加のためのリフォームなどで収益化を模索していきます。これがFMの位置づけです。FMにおいては「最適化」という言葉が良く使われますが、保有資産を活用して高い収益性とコストの排除を実現していくのがFMと言ってもよいでしょう。AM(アセットマネジメント)とはAM(アセットマネジメント)とは、対象の不動産に関する資産価値の形成や不動産の運営指示、建物の保全業務などを代行する業務です。「Asset(アセット)=資産」という意味であることから、不動産以外に株や債券などの保有資産があれば、それをオーナーの代わりに管理するのもAMの役割になります。AMはしばしばFMと混同され線引きが難しいと言われますが、FMが「企画提案」を行う業務なら、AMは「資産価値の保全」を代行する業務です。FMは所有する不動産以外においても収益化の提案を行っていきますが、AMはどちらかと言えば既に所有している不動産の資産価値を保全していくのがメイン。続いて解説するマネジメント業務を監督するのがAMと言って良いでしょう。PM(プロパティマネジメント)とはPM(プロパティマネジメント)とは、所有不動産の管理を行う業務のことです。不動産の管理には契約事務や家賃の請求、借主からの問い合わせや苦情に対応するなど様々な業務があります。不動産を適切に運営していくにあたって必要な業務を全て担っているのがPM業務です。一般のアパート経営で例えるなら「管理委託会社」を想像すると分かりやすいでしょう。管理会社の業務範囲は広く、上記に挙げた業務以外にも入居募集や修繕工事の発注、時には法務相談も行っています。言うなれば大家業を代行するがPM業務を行う会社ということになるでしょう。LM(リーシングマネジメント)とはLM(リーシングマネジメント)とは、賃貸物件の入居募集に関する全般的な業務です。賃貸マーケットの調査に始まり、調査結果に対する戦略を練ります。受付など入居募集に関わる業務全般のことをLMと言います。一般の賃貸物件に当てはめると、LM業務は家賃相場や競合物件を調べた上で募集条件を決めるところから始まります。その後は不動産ポータルサイトへの掲載や内見の手配、時には不動産仲介会社で物件のプレゼンを行うなど、物件のプロモーション活動全体を担うのがLM業務です。BM(ビルマネジメント)とはBM(ビルマネジメント)とは、建物自体の管理を行う業務を指します。植栽の剪定などまで、不動産をハード面から捉えて管理するのがBMの役割です。大規模修繕の計画や施工を担うこともあります。CM(コンストラクトマネジメント)とはCM(コンストラクトマネジメント)とは、これから建築する建物の設計や工事の発注、そして施行から建築コストの管理までを一手に担う業務です。一般的には建築会社と利害関係のない第三者となる会社がCM業務を行うことから、工事発注や建築コスト、工事の品質などの透明性を向上させるのに役立ちます。一つの建築会社にアパートの設計から施工、管理までを全て任せてしまうと、不適切な中間コストやマージンなどが上乗せされてしまうことがあります。それに対してCMの場合、設計から竣工までの全てに関わる業者を分離して選定することから、無駄なコストの排除と適正な建築工程を設定することが可能です。これまで常識だった建築会社へ全てを任せる方式と比較して、「CM方式」とも呼ばれています。各用語の比較表とまとめここまでに解説した「FM」「AM」「PM」「LM」「BM」「CM」の違いですが、その定義は曖昧かつ混同して理解されがちです。そこで最後に、図解や表を見ながらそれぞれのマネジメント業務の関係性や業務内容のイメージを掴んでおきましょう。会社により何を業務に含めるかは違います。各マネジメントの種類を切り分けるなら、不動産オーナーとFM、AM会社が協力して戦略を決め、それを実行に移すのがPM会社と考えると良いでしょう。LMやBMはPM会社の各部署で行うことが多く、不動産仲介業を営んでいることもあります。一般的に今回ご紹介した不動産用語は、テナントやビルなどの不動産で扱われることが多い言葉です。個人の不動産投資家においても、解説したマネジメントの重要性を理解することは収益を最大化するのに役立つことでしょう。不動産投資ローンの審査が厳格化。審査を有利に進める5つの行動とは?不動産投資を考えるメディア投資用不動産にまつわる様々な記事を配信しています。2019.09.28連帯保証人の極度額はいくら?2020年4月以降の賃貸業界...2020年4月以降の賃貸業界は、少々荒れる可能性があります。その理由は「民法の連帯保証人に関するルール」に大きな変更があったためです。今回の民法改正による連帯保証人に関するルール変更で、以下のような事態が考えられます。更...2020年4月以降の賃貸業界は、少々荒れる可能性があります。その理由は「民法の連帯保証人に関するルール」に大きな変更があ...不動産業界知識2019.09.26賃貸物件で差別的扱いはなぜ起こる?家を借りる時に立ちはだ...日本の賃貸物件の契約件数は2~4月の入学や就職シーズン、そして9~11月の転勤シーズンが最も多くなります。空室を抱えた賃貸オーナーにとってチャンスであり、このタイミングを逃すと収益が減ってしまうため大変重要な時期と言えるでしょう。そんな中、ここ最近で「入居審...日本の賃貸物件の契約件数は2~4月の入学や就職シーズン、そして9~11月の転勤シーズンが最も多くなります。空室を抱えた賃...不動産業界知識2019.09.24【入居者・大家さん必見】家賃滞納から立ち退きまでの手順を...令和2年4月から施行される民法。その中には連帯保証人の保証額に関わる大事な改正点もあり、今後の賃貸業界はますます家賃滞納にシビアになっていかなければなりません。ところで、家賃滞納が始まったら何ヶ月目から対処しなければならないのでしょうか?そもそも滞納額が回収...令和2年4月から施行される民法。探し方」こんな言葉でインターネットを検索してみると、実に多くのサイトで「不動産会社を訪れるしかない」「未公開物件は存在しない」と述べられています。間違っているとは言えませんが、他にも探し方はありますし、現に未公開物件は存在します。探し方」こんな言葉でインターネットを検索してみると、実に多くのサイトで「不動産会社を訪れるしかない」「未公...不動産業界知識2019.09.19拡大するスマートロック市場。日本での普及が遅れている...日に日に多く目にするようになってきた不動産テックのニュース。不動産業界のIT化も進んできた感があります。その反面、実需面で見た時の不動産テックはどうでしょうか。日本でスマートホームを始めとしたIoTを導入した住宅は少なく、便利さや斬新さだけが独り歩きし...日に日に多く目にするようになってきた不動産テックのニュース。不動産業界のIT化も進んできた感があります。2020年のオリンピックを間近に控え、いよいよバブルと言われる不動産業界の折り返しといったタイミングと言えるでしょう。仲介手数料ナシ!?賃貸オーナーが直接募集できるサイト20...2019年9月に民泊が2万件突破!?再び高まる民泊需要と...【2020年4月】瑕疵担保責任から契約不適合責任へ!売買...不動産クラウドファンディング利回りランキング!14社を厳...2019年10月に迫る「消費税増税10%」。【全国版】2019年賃貸仲介件数ランキング。税金リスク少子高齢化サブリース消費税増税お気軽にご相談ください秘密厳守を徹底しておりますので安心してお問合せください。