ひとり不動産・健康学会(書評ブログ)ひとり不動産・健康学会(書評ブログ)不動産書籍と健康書籍の書評を書きます。◯買付証明書を出した後でもキャンセルはすべき業界の裏事情が書かれている◯新築は購入までの道のりが長い著者の五十嵐未帆さんのことは、楽待の動画で知りました。厳しい性格の方だなというのが第一印象。本読んでその印象は変わります。彼女自身が、もともとは失敗大家だったからです。父の築古アパートを相続。三人のお子さんを育てていたため、目も回る忙しさだったそうです。今度は神戸という遠隔地の築古RCに手を出してしまいます。数ヶ月も経たないうちに、最低リフォーム必要経費1000万円の見積もりを受け取ってしまい、生きた気がしなかったという経緯が書かれています。不動産投資への考えがガラッと変わります。40冊ほど読んでいた新興大家さんの不動産投資の書籍の考えを一旦、捨てるのです。「数字でおおよその計算ができる新築」に移行します。「中古は計算で推測が成り立たない」ことを知るのです。この本の正直ですごいところは、きちんと中古の危険性を説いているところ。「あってあたりまえ」など、実は適切な情報を開示せず、隠しています。「不動産投資は利回りではなく『手取り』」という、バブルの中で隠されてしまった真実を、きちんと書いているのが本書のいいところ。5冊目くらい?に読んでみるといい本だと思います。長く付き合う、ということがわかる◯世間の悪評に仲介業者が自ら答える◯仲介業者は信用できない、を仲介業者ととことん考える先日、かなりチャレンジングな番組が不動産投資サイト「楽待」にて公開された。本書の著者である新川氏が、5つの物件を持ち込み、6名の有名不動産投資家に提示して公開買付けをするという試みだ。不動産投資家と仲介業者のインサイドワークを、タブーを無視して公開。これは相当な仲介業者の力がないとできないことだとわかる。感じで本書の話題に戻る。新川氏の最新刊である。今回のテーマは、彼と有名大家の馴れ初めと、その長期的な共同作業である。さんとのエピソードなど、盛りだくさん。全部を全部信じてはいけないが、それでもあえて彼の主張を羅列してみる。◯融資は購入が確定的でも銀行に迷惑が掛かりそうならキャンセルするべき◯仲介業者と親しくなければ「瑕疵担保保証」などの交渉は難航する◯仲介業者が投資家の性格が不動産業に向いてなければ、撤退を促すべきこれらは、14人の投資家たちとの会話で語られるいわゆる新川式の仲介特性だと言える。同社は「気に入った顧客しか相手にしない」という感じなっている。詐欺業者も続出するのではないかということである。不動産業者も立ち位置を変化させて顧客に近づかなければならない。「半分面白がりながら」読むことをオススメする。本書は、おそらく日本で最長の部類に入るサラリーマン不動産投資家による著書である。長期的な運営をしていること。様々な不動産投資家の転落を見てきたことだろう。沢さんは、13年の楽待DVDにトップバッターの講師として登場するなど、パイオニアとして今でも評価が高い。当初、楽待を運営する時に多くの師事を仰いだ人物としても知られる。そんな彼が、非常に実験的な著書を書いた。一切の具体的なノウハウを書かずに、まるでオムニバス映画のように本書のストーリーは流れる。リフォーム業者などがまるで生のセリフ、特に心の内側を吐露する形でページが進むのだ。これは、何度も危機を乗り切ってきた投資家にしかできない著書である。誰もが言わない不都合な真実」をメインに、不動産投資の「リスク」を語り切る。自分がどうすべきかを読者に内在的に提示する。売れてないが、とんでもない書籍である。誰よりも優位に立ちたい人には絶対読んでほしい。新川忠義氏の著書である。◯目に見えないトラブルが多いという、独特な要素を抱えており、そのため◯強引に契約させる◯問題を隠し通す◯トラブルが起きたら逃げる、隠れるという、営業スタイルを生み出してしまっている。欲にまみれた業界である。「どこまで仕事が快適にできるか」というのを、新川社長たちは「実験」しているところがある。今の所大きな失敗はしていないと書いている。実は私も日本人に向いている営業スタイルだと感じている。新川社長が行っているこの「人情スタイル」を採用して発展した業界が実はもう一つある。私の知る限り、この営業スタイルに近い。発注先が経済的な成功を実現するまで、サポートし、彼らの成功とともに一緒に利益を確定する、という、スタイルである。個人投資家を起点に逆張り的な利益拡大を行ってきた。業界全体が沈む時に一番儲けるというスタイルである。このようなスタイルの仲介業者は、かなり少なく、その点であまり不動産投資をガシガシやる人には向いていない書籍かもしれない。彼らのマインドを知るための著書として読むのいいのかもしれない。不動産投資家を紹介する某ラジオで初めて知りました。20代でイスラエル人と結婚し、2児を出産直後に離婚。年収100万円からフリーの英語翻訳家として、スタートして、6億の不動産投資家になるまでの経緯が書かれています。3億円の融資でRCマンション購入(この本のゴール)という流れになっています。星野陽子さんのメンターは生方大さんだと思われます。解放することに割かれています。彼女は自ら悟っていなさそうですが、どう考えも「女性の貧困」は「男社会」が望んでいる状態です。突破しようというのが、目的だと言えます。◯融資付けには男を使う◯貧困なのに子供を金持ちの夫から引き剥がす(精子バンク)という、女の最大の特権を使った戦い方をしているところ。「上品な言葉」で解説しています。「シングルマザー」こそが最強の投資家予備軍たり得る感じがしてきます。◯競売のリスクを全て網羅しているので、安心2014年以降のアベノミクス不動産バブルにおいてそれまで不動産投資を推奨してきた何人かのカリスマ不動産投資家の本が売れなくなっています。「特殊な手法(で、高確率で成功するとうたう)」という、流れがあったんだと思います。経験が浅くても、セミナーでの高額商材を売りやすい、などの恩恵があったんでしょう。その中で、このような経験の長い著名不動産投資家の書いた本を読むのは大変意義あることだと感じました。内容は非常に難しいので、簡単に説明します。◯藤山勇司さん◯沢孝史さん◯芦沢晃さんじゃないかと思います。「アウトロー」的な役割を担っていると言えます。今回の本は「絶対に失敗しない」というキャッチフレーズが入っています。気軽に使えない言葉です。格段に「石橋を叩いた書籍」だということ。確かに「この通りできたら絶対失敗しません」そしてそれは同時に「ここまでの精度で物件購入をするのは非常にハイレベル」ということを表しています。「絶対は存在しない不動産投資で、絶対失敗したくない人向け」の書籍。不動産投資はこの「流れ」に戻ると推測し、よってオススメの書籍となりました。◯ワンルーム専門の物上げ屋から買う手法でさらに市況の読みを深める最近は、少し前の本を読むようにしています。新しく見える方法には結構なハッタリが多いと感じるようになってきたからです。「動画やインタビューで当たり前なことしか言わない」ことが多く、本を買うにあたって、やや目的を持ちにくい面があり、つまりは、マーケティングがされていないが故のとっつきにくさがあります。富士企画さんのラジオに出演されていたからです。興味を持てませんでした。ところが、本を読んでその考えが変わりました。なんと、芦沢さんは今まで読んだどの大家さんよりも市況を読むのが非常にうまく、かなり当たっているのです。読んでいて、その理由がわかりました。”◯都市構造(駅力)の動向が掴みやすいという二つを示しているからなのです。「郊外の都心化」というキーワードを上げています。「郊外の都心」と、定義して、通常の区分購入の戦略とは全く異なる戦略をとります。「客付けに苦労しない物件を買える」ということを身を持って実験しています。彼は、首都圏の「遠くへ行く電車は早く、近くへ行く電車は遅い」を、武器にしているそれがわかる書籍です。一棟ものにも非常に使いやすい「未来予測の書籍」だと言えるのではないでしょうか。第3巻に注ぐ、一般読者のニーズに答えた巻となる。共同名義と再建築不可は近しい内容だ。「離婚」の方が緊急性が高く、値下げ幅も大きい傾向にある。共同名義は、ローンを組む時に有効であるが、その後のリスクについては端的な説明しかされない。本巻は具体的なモデルケース、しかも汎用性が高いケースを採用。これ一話で今後の対策ができるものだ。今は「築古戸建」をオススメされるケースが多い。現在の最大の投資のブームはこれだからだ。「再建築不可」の物件を安さにカマかけて非常に多くの初心者が購入している。業者・プロと初心者の対応ギャップがあるのが、この「再建築不可」であるといえよう。この漫画はどんな態度をとるのか。これはぜひ確認しておいた方がいいだろう。引き続き、借地権からのスタート。借地権の案件はいかにもオーソドックスな権利の集約に終始し、あまり面白みがないといえばない。働いていても、この「地面師」に会うことはない。地面師の登場にはいくつか条件があるからだ。積水ハウス事件の55億円という金額でもわかる。全容も掴みづらいし、そもそも事件にキャッチーな見出しをつけることができない。記した漫画となったであろう。不動産に関わる職種や一般人にその全容がわかるように提示できたのは大きい。非常に気になっているのではないか。この「正直不動産」は、2巻も3巻も4巻も「業界人が知りたいネタ」を半分だけ載せて、次号に引伸ばす傾向がある。全体的にネタが尽きてきそうな感じだが、まだもう少し、追ってみたいと思う。◯賃貸借契約(家族内無償賃貸)◯預かり金(賃貸・買付)◯賃貸契約後の賃料値上げ◯あんこ業者(元付け・客付けの間に入る業者)◯借地権(底地と借地権の統合)本作はこの第3巻から、いきなり複雑化する。アマゾンのランキングや在庫状況から見てシリーズの中で一番売れているのはこの第3巻である。◯借地権の項目があるからだと想定される。社会にはびこる不動産投資の悪を追求していく。契約直前でいきなり高額な賃料値上げが法律的にできてしまう事実はかなり衝撃だっただろう。インターネット時代になってから全滅しかけている「あんこ業者」の登場とその新しい利用方法は、多くのプロをうならせたに違いない。現実に多数存在しているのが、多少のアマチュアにもわかる。これらが気になる方がいれば、すぐにまず第3巻だけでも買って読んだ方がいいかもしれない。