2019年4月21日FacebookTwitterはてブPocketFeedlyこんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。地方で25世帯の戸建て・アパートの大家さんをしています。今回は、戸建て投資の実践例です。リフォームに苦戦するも無事完了。戸建て投資はリスクをある程度限定できる一口に「戸建て投資」といっても、いろいろです。シェアハウス化、サーファー向け別荘賃貸、米軍向け賃貸、などバラエティに富んでいます。ようするに「ターゲットの違い」ということですね。サラリーマンの投資の第一歩は、地方RCや新築アパートからというのはあまりオススメしません。ロットがそれなりですから、リスクも大きくなります。その点、戸建ては痛い思いをしてもリフォームが数十万円上がるようなレベルです。小さくはないですが、多少の現金があれば、耐えられます。一つのメリットは出口の安心感ですね。地方でも、住宅需要のあるエリアなら投資家向けに売る以外の選択肢があるということです。買いたい人、買える人が多ければ、出口で躓くリスクが下がります。株でいうところの板が厚いということです。今回は、地方戸建て×リフォームの好例をご紹介します。初の物件取得へIさんとカフェ相談でお会いしたのが2018年8月。一流企業にお勤めの20代半ばのお若い方でした。お会いした印象は、とても聡明な、頭の回転の早い方でした。将来的には個人事業で独立したいという夢もお持ちで、貯金もしっかりされていました(私がその年齢の頃は、貯金もゼロで必死に転職先を探していましたから、えらい違いです。笑)カフェ相談では最初は戸建て投資からスタートして、徐々に規模拡大をしていくということで、物件を探す条件や、融資面のお話を中心に行いました。Iさんは、ほどなくして埼玉県某市で戸建ての売り情報を得ました。ダメ元で買い付けを出したら、かなりの指値が効き、とんとん拍子で売買契約まで進みました。取得価格に対する、土地値は9割。土地値に近い、好条件でした。リフォームに苦戦するも無事完了。築30年ということでかなりの痛みがあり、残置物付きでした。キッチンはそのまま使えそうです。お風呂のドアが壊れたのか、前の所有者さんがプラチック板でドアを手作りしている、斬新なつくりになっていました(笑)戸建て投資で一番のポイントは、リフォーム会社とプロパンガス会社です。本物件は、浴室ドア、玄関の内鍵、リビングのドア、ポスト、和室の砂壁など、かなり交換部品が多くなりました。謎のシールがあちこちに貼られていて、ダイノックシートの施工面積が増えたことも誤算でした。ベテランの大家さんであれば、内見時に気づいて適正な見積もりができたり、セルフリフォームで低コスト化できますが、はじめての1棟目ではこうした判断がなかなか難しいものです。それは「学びの機会」でもあります。Iさんは何社か見積もりを取り直し、熱心にコスト削減策を考えながら再生リフォームを進めました。結果、リフォーム後のアフターはこんな感じ。エリアの相場賃料は6万〜65000円くらいのエリアでした。結局、12月半ば過ぎから募集スタートして、1月中旬には子連れのファミリーからお申込みを無事ゲット。年末や年始直後はまだ賃貸の動きは鈍いため、ほぼ「最短での客付け」に近いと言えるでしょう。家賃は、相場より若干高めの金額でお申込みを頂けたそうですので、中途半端なリフォームではなく、掛けるべき所にメリハリを付けてリフォームができた結果だと思います。リフォーム前に、私もIさんと現地で一緒に物件を見ましたが、彼女さんと2人3脚でクロスを選んだり頑張っておられて、微笑ましい光景でした。実際に苦労されたのはIさんですが、メールでリフォームの途中報告も頂いていたので、賃貸のお申込みのご報告をいただいた時には、私も自分のことのように嬉しく安堵しました。住まなくなった築古の物件再生は大きな社会貢献これから日本は、ますます家余りの時代になります。郊外の戸建ては、これからも売りに出るでしょう。築古の戸建てを購入し、再生し、住居として蘇らせる。これは立派な社会貢献であり、住む人、事業家(投資家)、リフォーム会社、管理会社など関わるステークホルダーが相互に便益や利益を得ることができます。Iさんは今後も戸建て投資を進められるそうですので、ますますの投資のご発展を心より祈念しております。今後も投資仲間として、共にがんばりましょうね。▼戸建て投資の3つの手法についてです。自己資金や投資方針によって取るべき戦略が変わります。戸建て投資で稼ぐ3つの方法(ボロ戸建て、築古戸建て、新築戸建)2018.8.10こんにちは。戸建て5棟、アパート3棟を運営している専業大家です。今回のテーマは「戸建て投資の手法」についてです。一口に戸建て投資と言ってもいろいろな手法があります。今回は代表的な手法を取り上げつつ、深掘りしてみたいと思います。一般の人で「戸建...▼私の戸建て投資の購入基準ついて、詳しく解説しています。戸建て投資の購入基準をブログで解説します【ニッチ戦略】2019.1.16こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。地方で、戸建てとアパートを経営していて家賃収入は月100万円ほどです。これから不動産投資をスタートする人は最初は自己資金が限られますので、戸建て・区分マンションなど、小ロットな物件で考えていくのが王道です。所有不動産アクセントクロスで魅力UP!はじめての戸建て投資【利回り22.6%】サラリーマンを辞めて独立するために必要なもの。それはやはり、毎月のインカム収入という仕組みの構築です。老後の生活資金が年金頼みの人は8割!?配当・家賃収入は少数派こんにちは。発表した「家計の金融行動に関する世論調査(H30)」によると、「老後の生活が不安である」と...プロフィール執筆者:ペリカン資産ゼロから不動産投資をスタートして1年半でサラリーマン卒業しました。弊ブログは「不動産投資のリアル」を発信します(月間12万PV)。アパート3棟・戸建て8棟保有。