USMERITCASEFLOWQUESTIONマンション経営とは、マンションやアパートの1室または1棟を第三者に賃貸することで、長期的に安定した収入を得ることを目的とした資産運用です。住宅ローンを利用しても家賃収入でそのほとんどが返済できてしまうため、簡単に始めることができ、様々なメリットを享受する事ができる資産形成の方法と言えます。史上最低水準の預金金利である現在、収益性の高い都心の一等地のマンションを賃貸で運用すると、表面利回り4%以上を得ることも可能です。(経費や諸費用などを考慮しない利回りの場合)。年60万円の収益を手にするために必要な原資は、わずか約1,500万円で十分なのです。従来のように貯金をしていれば資産が必ず増えるとういう時代は終わりました。投資マンションが流行りだしたのは1980年代のことです。当時は値上りによる利益(キャピタルゲイン)狙いの投資が主流でしたが、バブルが弾け、土地神話も崩壊し、その夢もなくなってしまいました。今、投資マンションが再び注目を集めているのは、値上り益ではなく、マンション購入価格を元本とした場合の家賃収入の割合となる利回りが高いからです。立地がよく、クオリティのの高いマンションを選ぶことで、資産価値の下落のリスクは極めて低く、長期に亘り安定した収入が期待できます。東京や大阪などの都市圏では今後も安定した利回りで推移していくことが予想されます。マンション経営を簡単にいえば、ひとつの「事業」です。「事業」をするには「経費」が認められます。不動産には固定資産税や管理費、ローンの利息分など多くの必要経費が認められ、また実際の出費を伴わない「減価償却費」の計上も認められています。その結果、不動産収入より経費の方が上回って、帳簿上赤字になることがあります。この不動産所得の赤字を確定申告によって給与所得などから赤字分を差し引くことができ、所得税や住民税の還付を受けることができます。これが「節税」となるのです。この仕組みは税法上認められているので、利用することに何ら問題もありません。損益通算を利用した節税ができる一般の金融商品は、不動産投資以外ないのが大きな魅力といえるでしょう。平成18年度の厚生労働省の調査によると、日本の男性の平均寿命は79.0歳、女性は85.81歳と報告されてます。60歳で定年を迎えたとしても、約20年以上平均余命があります。生命保険文化センターの調査によると、60歳以上の夫婦が旅行や外食に出かけたり・・・と、ゆとりのある生活を過ごすには、月38万円、最低限の生活を送るにも月25万円が必要と報告されています。60歳で会社を定年退職し、80歳までご夫婦がゆとりのある生活を送るとすると、最低でも9,120万円。最低限の生活を送るにも6,000万円が必要となるのです。現在支給されている厚生年金は会社員で月23.2万円、自営業者に支給される国民年金は月にわずか13.2万円しかありません。※生命保険文化センター「ねんきんガイド」より(注)「確定年金」と「終身年金」の大きな違いにご注意!本当に重要なのは70歳以降のもっとも医療費が多くかかる時から、そこをカバーできる保険や資産運用方法を選びましょう。2015.08.18.ホームページを公開いたしました。