第709号2004年4月に担保執行に関する様々な法改正による新制度が始まりました。不良債権処理の現場からの要望が反映されたものでした。ついては注目されました。不良債権処理の峠は越えまた不動産価格は上昇を始めます。破綻事案は減少し、新制度は使われません。今回のサブプライム問題に端を発した新たな不良債権処理が始まります。この制度が活用されることになりそうです。賃料差押をするとどうなる債務者である大家さん(賃貸物件の所有者)が返済を続けられなくなると金融機関(債権者で抵当権者)が「法的に回収する」と覚悟を決めると、「競売」と「賃料差押」を選択できます。不動産価格下落により換価しても回収できないなら家賃でも取ろうかと金融機関は考えます。それが現在は当然のごとく行われる「抵当権に基づく物上代位としての賃料債権の差押」(以下「賃料差押」)です。ちなみにこれが争いなく認められるようになったのは1989年10月27日最高裁判決からです。昭和の頃には抵当権で賃料差押ができるかについては論争があったのです。このように賃料差押は新しい制度なのです。そのために不都合が多くあります。賃借人を特定しなくてはいけません。金融機関から賃借人に対して「家賃は大家さんに払わないで当社に払ってください。」と賃借人ごとに通知しなくてはいけませんから。銀行員等が表札を頼りに賃借人を特定する必要もありました。物件の管理は大家さんがやり続けます。金融機関は管理はせずに、賃借人から家賃を直接振り込ませるだけです。管理費部分まで根こそぎ差し押さえる金融機関もあります。エレベーター等管理費用は払われなくなり、テナントは逃げ去り、物件は荒れ果てます。不動産からの家賃収入を受け取るだけではなく、不動産の運営管理と賃貸管理そのものを大家さんから取り上げます。その管理運営をして家賃収入から債権回収を続けます。当初の5年間はこの収益執行で回収を続け、5年後に競売して債権全額を回収するといったことも可能です。収益執行制度では大家さんに代わって管理人が不動産の管理を行い、賃借人募集を行いますから物件は荒廃しません。誰が賃借人なのか当初はわからなくても、その後の管理人の調査により、だれが家賃を払っているのかを判明させることが可能です。その他の法人は、管理人となることができる(民事執行法94条2)」とあるだけで制約はないようです。実際は弁護士や執行官が選任され、不動産の管理会社に実務補助者として委ねることになるようです。いずれは破産管財人のように裁判所リストから選ばれることになるのでしょうが、現在はまだ過渡期のようで、申立債権者の推薦もあるようです。管理会社は管理手数料を取ってのビジネスになります。申立債権者に対しては管理人報酬等のための予納金も求められます。収益執行制度に適する物件は、管理コストに見合う規模の物件や、すでに荒廃していても管理により収益アップが予想される物件、賃借人の特定ができない物件、将来の換価のためにバリューアップを狙う物件といったところでしょう。このレポートと同じ年分リスト2008年リスト■バードレポートは1ケ月に8回発行で月額2500円(消費税別)のFAXレポートです。2年経過分をインターネット上に公開しています。■最近の見本紙数回分をFAX情報ボックスから、あなたのFAXに取り出せます。■FAX情報ボックス自動応答電話03-5972-9569(途中で聞かれるボックス番号は「1番」です)へお電話いただき、メッセージに従い、送付先のFAX番号を指定して下さい。■FAX配信のみです。mail配信していません。■メルマガふたつ携帯メルマガは2年経過分が週2回早朝送られます。通勤中のレベルアップに。月2回のPC専用メルマガ(携帯不可)もあります。じ発行年分のリスト■2008年リスト[1]この頁の一番上へ[2]前号レポート[3]次号レポート[4]携帯メルマガ[5]有料レポート[6]発行元情報[0]TOPページへ。