建設業以外でも,下請業務については様々な保護法があります。したがって,これらの保護規定を有効活用すれば債権回収につなげることができるかもしれません。破産から保証金を守る破産から保証金を守る顧問会社で商社のX社の総務課課長さんが弁護士の下を訪れました。我が社は,準ゼネコンのY社から,Y社所有のビルの3階を借りて,名古屋支店を置いています(賃料月30万円)。この度,Y社が破産するという弁護士からの通知がありました。我が社は,通知があった半年後にこのビルを退去することになっていたのですが,保証金を300万円ほどいれています。保証金は戻ってくるのでしょうか。保証金が戻ってこないとすると,半年間の賃料を払うのもバカバカしいのですが,何とかならないのでしょうか。今回の保証金の話ですが,場合を分けてご説明する必要があります。1最悪のシナリオ~退去前にビルが売れず,かつ何らの法的な対処もしない場合です。2最善のシナリオ~退去前にビルが売れた場合です。3次善のシナリオ~退去前にビルが売れなくとも,法的な対処をすることで1を避ける場合です。何もせず,しかも,ビルが第三者に任意売却されることもなく,御社がビルを退去することになった場合,御社の保証金は殆ど戻ってこなくなります。保証金返還請求権を特別扱いしたら,他の債権者からはどうして?と疑問が出るでしょうね。他の債権者も低い配当となるのですからしょうがない,ということですか。運良く御社が退去する前にビルが任意売却されると,保証金は全額戻ってくることになります。実は,保証金返還請求権は,賃貸借契約にお供をする権利なのです。したがって,御社の退去前にビルが任意売却されると,買った第三者に御社との賃貸借契約が引き継がれますが,保証金返還請求権もこれにお供して引き継がれますから,その第三者が払う必要が出てきます。賃借人の立場で言ったら当然のことですよね。保証金が新しいオーナーに引き継がれないとしたら,賃借人の関係の無いところで,保証金を回収できなくなってしまいますから。他方,新オーナーは,買うときに,いくら保証金を返せばいいか,預かっている保証金額を旧オーナーに尋ねることができますから,不合理ではありません。我が社が退去した後に売れた場合には引き継がれない,というのも変な話ですね。賃貸借契約にお供する,ということからすると,賃貸借契約が終わってしまうと,お供しなくなるわけですね。いずれにせよ,第三者が御社の退去前にビルを買ってくれれば,御社の損失はゼロです。それでは運任せになりますよね。そこで,3の話をさせて頂きます。1で述べましたように,御社が何も手を打たずに,放置しておくと,賃料は退去までしっかり払わされるわ,保証金は殆ど戻ってこないわ,ひどい結果となります。そこで,「寄託請求」をして頂くと良いです。要するに,「これから納める賃料を預かっておいて下さいね。退去するときに,保証金額を上限として,納めた賃料分を返してもらいますよ。破産法70条に規定されています。我が社のケースでは,保証金全額は戻ってこないとしても,これから払う30万円の賃料の半年分を確実に返してもらえる,ということでしょうか。寄託請求の理屈を簡単に説明しましょう。賃貸借契約が終わり,借りていたものを返す際,未払賃料があったら保証金に当然に充当されます。寄託請求をすると,寄託された賃料は毎月の賃料に充当されなかったことになります。寄託請求しておかないと,毎月払うお金は毎月の賃料に充てられたことになり,保証金から差し引くべき未払賃料が存在しないことになります。難しいですが,何となくは理解できました。いずれにしても,知らないと大損になるところでした。寄託請求をする賃借人は,ほぼ皆無に近いです。ご相談頂いて本当に良かったです。私は,一般の方に駐車場を貸しています。賃借人のYは,車を置いたまま,行方不明になってしまい,1年が経過しています。賃料の支払いも当然滞っています。Yに連絡をとろうにも,携帯電話や自宅電話は通じません。車を撤去したり,未払賃料を払ってもらうためには,どのようにしたらいいのでしょうか。Yに対して訴訟を提起することができます。弁護士を通じて交渉することもできます。車が所有権留保されているならば,所有者名義人に対して,車両の撤去及び未払賃料の支払いを請求するべく,訴訟提起する余地があります。理由その1は,張本人であるYに対する請求です。問題は,Yをどのように見つけ出すかですが,Yの住民票が移っている場合には,弁護士ならば,移転先の住民票を取り寄せることができます。住民票によって,移転先のYの所在を確認し,Yと交渉したり,訴訟提起することが可能となります。住民票によってもYの移転先が不明な場合は,公示送達等の手段で訴訟を提起することが可能です。この場合,Yの資力はあてにできませんので,撤去費用や未払賃料の回収は事実上不可能になります。その2は,車検証上,オートローン会社が所有権者として名を連ねているような場合です。張本人のYが相手ではないので,一定の条件を満たす必要があります。大まかに言うと,オートローンの残債務全額の弁済期が到来している場合は,撤去義務等をオートローン会社が負担します。最高裁平成21年03月10日判決は,「動産の購入代金を立替払した者が,立替金債務の担保として当該動産の所有権を留保する場合において,買主との契約上,期限の利益喪失による残債務全額の弁済期の到来前は当該動産を占有,使用する権原を有せず,その経過後は買主から当該動産の引渡しを受け,これを売却してその代金を残債務の弁済に充当することができるとされているときは,所有権を留保した者は,第三者の土地上に存在してその土地所有権の行使を妨害している当該動産について,上記弁済期が到来するまでは,特段の事情がない限り,撤去義務や不法行為責任を負うことはないが,上記弁済期が経過した後は,留保された所有権が担保権の性質を有するからといって撤去義務や不法行為責任を免れることはない。最高裁判例へリンクつまり,オートローン会社も巻き込むことができる,という判例です。倒産の前に登記をしておくように私は、古くからの友人から自宅の土地・建物を買ってほしいと言われて、代金を渡しましたが、登記を移転させずに放置していました。結論あなたは、破産管財人に対して、不動産の所有者であることを対抗できません(民法177条)。したがって、破産管財人に土地・建物を引き渡す必要があります。対抗要件(登記)を備えないと、破産管財人に対抗できません。登記は代金支払時にすぐに移転しておいてもらわなければならないのです。最高裁昭和48年2月16日判決では、土地賃貸借契約について対抗要件を備えていなかったケースで、土地を借りていた方を敗訴させました。民事再生についてちなみに、上記友人が、民事再生手続を開始した場合も、当該友人(再生債務者といいます。)に対抗できなくなる、という判例が近時、大阪地裁で出されました(大阪地裁平成20年10月31日判決)。控訴されていますので、今後結論がどうなるかは不明ですが、破産と同様の結論になると思われます。破産よりも釈然としないと思われるでしょうが、登記は備えておくものだと肝に銘じておくべきでしょう。賃貸借の償却規定って有効ですか?(賃貸借における償却規定の有効性)私は、建物を借りてクリーニング店を営んでいますが、別の場所に移転します。今の建物を返すにあたり、大家さんは、契約書にある償却規定にもとづいて、2か月分の賃料相当額を保証金から償却すると言われています。いう償却規定は有効なんでしょうか。保証金の償却は、賃借人の使用による設備の償却費を一部賃借人に負担してもらうという趣旨で取り決められています。これ自体に、合理性が認められないというわけではありません。救済措置があるかもしれませんが、事業者の場合は、厳しいというのが実際です。19年4月13日いずれの判例も、保証金乃至敷金の償却規定を有効と判断しています。老朽建物の賃貸借契約を解約したい私は、親から相続した築50年の長屋式住居を賃貸しています。老朽化した長屋式住居から借家人に出て行ってもらい、新しい賃貸物件を建築したいのですが、どうしたら良いですか。賃貸家屋が朽廃し、およそ建物としての効用を失っている場合には、建物賃貸借契約が終了し、借家人に出て行ってもらうことができます。朽廃まで至らないけれども、保安上危険がある程度に老朽化した建物の場合は、問題があります。家主側の解約申出は、旧借家法1条の2の「正当事由」がある場合にはじめて有効となります。したがいまして、特に家主側に敷地利用の差し迫った事情が無い限り、借家人に立退料を支払う必要があります。立退料の金額は、一概には決められませんが、環境によっては、100万円~200万円程度になる場合もあるようです。立退料を払いたくない方は、粘り強く交渉し、代替家屋を提供したり、新しく築造する建物への入居を認めたりして、借家人と円満な解決を結ぶべきでしょう。株券電子化とは?Aさんは、龍神商事の代表取締役ですが、龍神商事の顧問弁護士のところに相談に来たついでに、以前から気になっていた株券の電子化について質問しました。以下は、そのやりとりです。株券の電子化は、2009年1月5日に一斉にされます。御社が上場していなければ、電子化されないですよ。電子化されるのは上場株式だけなので誤解しないでください。極端なことを申し上げれば、電子化によって、お手元の株券が紙切れになってしまいます。たしかに株券は無価値になりますが、株式が消滅するわけではありません。株券預託先の証券会社がそのまま「口座管理機関」になり、あなたのために「一般口座」が開設されます。「一般口座」の株式は、従前通り売買が可能です。殆ど取り扱いの変更はございませんので、ご安心ください。ほう、すると、証券会社に預けてある株券は問題ないってわけですね。いわゆるタンス株(証券会社に預託していない株式)については、株主名簿管理人とされている信託銀行等において、あなた名義の「特別口座」が開設されます。なんだ!自分で作らなくても口座が開設されるんだったらその方が楽でいいですね。うまい話ばかりではありませんよ。この「特別口座」の株式は、「特別口座」に入れたままでは売買できません。売買するためには、いったん証券会社で「一般口座」を開設していただいて、「特別口座」から「一般口座」に株式を振り替える必要があるんです。特別口座から一般口座に振り替えるのには数日かかりますから、素早く売買できません。株主にとっては不利益ですよ。分かりやすく図を書いてみましょう。