指標】利回りだけでなく「ROI(投資回収率)」も判断材料にしよう【不動産投資の指標】利回りだけでなく「ROI(投資回収率)」も判断材料にしよう不動産投資の際には、利回り(ネットとグロス)だけでなく「ROI(投資回収率)」も判断の指標に入れ、投資した自己資金の回収期間を意識しましょう。職業:国際フィナンシャルコンサルタント投資すべき?しないべき?不動産投資の指標こんにちは!国際フィナンシャルコンサルタントの荒川雄一です。一般的に投資をするときには、その対象に投資すべきかどうか、判断するための指標が良く用いられます。今回は、不動産投資の指標について、考えてみたいと思います。1.不動産投資における指標とは?以前のコラムでもご紹介しましたが、不動産投資で最もよく用いられる指標は、「利回り」です。「利回り」には、投資(購入)した金額に対しての家賃収入を表す「表面利回り(グロス)」と、そこから維持コストを差し引いて算出する「実質利回り(ネット)」の2通りの算出方法があります。年間家賃100万円、維持コスト30万円、物件価格1000万円の場合は、以下の通りです。7%通常、不動産会社などの広告では、表面利回りがよく使われています。いうのも、上記のように「利回り」を高く表記できるからです。投資する側からは、“実質利回り”を重視する必要があるのは、言うまでもありません。不動産投資には、利回り以外にも、様々な指標があります。指標を用いることで、例えば2つの物件を比較した時に、AとBでは、どちらの利回りが良いかAとBでは、どちらが投下した資金の回収が早いかAとBでは、どちらがキャッシュフローが良いかなど、物件を検討する際の重要な判断材料とすることができるからです。今回は、その中でも重要な指標の一つ、「ROI」を取り上げてみましょう。2.重要な指標「ROI(投資回収率)」とは?株式投資などをされている方は、「ROI」という指標をよくご存知だと思います。Investment」の略で、日本語に訳せば「投資収益(回収)率」を表します。投じた自己資金が、年間何%回収できるかを示したものです。不動産投資の場合、ローンを組むケースが多いため、賃料から経費を引いて、ローン返済額を除いた年間のキャッシュフローで見るのが一般的です。Return)という言い方をする場合もあります。上記の例で、1000万円の物件、年間家賃100万円、維持コスト30万円に対して、頭金を50万円出して購入し、年間のローン返済額が60万円だったとします。50万円投資をして、年間のキャッシュフローとして手元に10万円残ったため、「ROI」は20%ということです。この数字が高ければ高い程、投資した自己資金の回収期間は短くなります。回収期間が短ければ回収した資金で、次の投資が行えるため、効率的に不動産投資を行うことが可能となります。要注意点もありますそれは、初期投下資金(頭金)を低く抑えた場合、大半は「借入(ローン)」で、借金を背負うことになる点です。金利が低くて、資金回収率が良ければ、非常に効率よく投資ができるわけですが、金利上昇局面においては、「調達金利(借入金利)」のコストが大きく膨らみ、場合によっては、家賃で返済ができなくなるケースなどもあります。一般的に、他人のお金を利用して、投下資本の利益率を高めることを「レバレッジをかける」と言いますが、過度に利益率を求めて借金額を増やすと、金利情勢などによって「お金」がまわらなくなるので、頭金と借入金の割合をよく検討することが必要なのです。現在は、最低金利の状態が続いていますが、不動産投資は中長期に行うものなので、あまりレバレッジはかけ過ぎずに、できれば物件価格の3割程度の頭金は用意して、投資に臨まれたほうが安全性は高いと言えるでしょう。「利回り」だけでなく「ROI」などの指標も判断材料にしよう利回り以外にも、重要な指標として「ROI」を理解しておこう利回りが高い物件に、頭金を抑えて投資すれば「ROI」を高めることができるただし、頭金を抑える(レバレッジを高める)と、金利上昇局面で返済ができない状況も考えられるため、自己資金と借り入れのバランスが重要である。不動産投資を行う際には、「利回り」だけでなく「ROI」などの指標もよく理解したうえで、投資判断するようにしましょう。JAPAN®株式会社ほか、リンクスグループ3社の代表を務める。現在、経営コンサルタントのほか、金融機関に影響を受けない独立系ファイナンシャルアドバイザー(IFA)として、国内外の金融商品を用いた「ポートフォリオ・マネジメント・サービス(PMS)®」の評価は高い。教育にも力を入れており、講演回数は800回以上。マネー誌、フジTVなど執筆、出演も多数。不動産投資の”利回り”の考え方と、実質利回り計算...「金(ゴールド)」なるほど豆知識!GOLDの誕生と歴史雑学まとめ。