「ローンが残っていても不動産は売れる?」マンションを売る人は、住宅ローン返済中であることがほとんどです。「勤め先の転勤」はマンションを売る理由でも多いのですが、転勤は突然決まりますから「ローン中のマンションを売るにはどうしたらいいか」悩む方も少なくありません。今が売り時だと思った離婚を機に家族と同居するためなど、ローン中のマンションを売るにはどうすればいいのか模索する理由は人それぞれです。結論から言うと、ローン中のマンションを売るには3つの方法があります。今回はローン中のマンションを売るにはどうすればいいのか、元業界人の片桐誠(かたぎりまこと)が王道な3つの方法を解説していきます。ローン中のマンションを売るには正しい手順が必要ローン中のマンションを売るには、売却代金で住宅ローンを売却するのが王道です。いえ、売却代金が住宅ローンの残債にまで届かない場合もあると思います。売却代金で完済できない場合は、自己資産を加えて支払うのが基本です。売却代金と自己資産のみで住宅ローンの返済ができれば、資金繰りが上手にいったと捉えてもいいでしょう。買い替えをする場合は、売却代金と自己資産に加えて、買い替えローンを活用できます。売却代金と自己資産、そして買い替えローンの活用。これらで補えないときには、金融機関とのやり取りが必要になってきます。いうのも、金融機関の了承が得られれば任意売却が可能だからです。任意売却を行う場合、金融機関の了承が得られるための手続きが必要になります。指定された期日までに手続きができなかった場合は、強制定期に売却される競売となってしまうのです。競売は、売却するうえで最も安価となるため、できれば避けたい取引になります。簡単にまとめますと、ローン中のマンションを売る正しい手順としては、以下の通りです。何度も繰り返すようですが、競売での売却はおすすめできません。いえ、不測の事態もあると思いますので、次に、上記3つの方法について一つずつ説明していきます。ローン中のマンションを売るには3つの方法があるローン中のマンションを売るには以下の3つの方法があります。「競売で売却する」ひとつずつポイントを絞って解説していきます。1.「一般売却」でマンションを売る一般売却でマンションを売る場合、「売却代金でローンを返済できるかどうか」が一つの分かれ道になります。したがって、まずは売却代金でローンを返済できる場合を見ていきましょう。単純な話ですが、売却代金が住宅ローンの残債を上回れば、一括返済が可能ですよね。売却代金で住宅ローンの残債を一括返済できるのが、最も理想的なマンションの売り方になります。いえ、売却代金だけで住宅ローンの残債を賄いきれないケースも実際は多いのです。売却代金で住宅ローンが一括返済できない場合は、次にお話しする方法をとることになります。売却代金で住宅ローンの返済ができない場合、以下の2つの方法がある売却代金に自己資産を加える買い替えローンを活用このうち買い替えローンの活用は、買い替えをする人が活用できるものになります。現金(自己資金)で支払う「売却代金+自己資金」でローンを返済できれば、大した問題にはなりません。ちなみに、住宅ローンは買主に引き渡す日までに完済していればいいので、売却代金を受け取り、自己資金と合わせて完済しても時間的には間に合います。「住宅ローンの残債を完済しないと売却活動ができないのでは?」と思い、別途借り入れをしてまで住宅ローンを完済しようとする人が見受けられます。最終的に「売却代金+自己資金」で間に合うのであれば、借り入れをしなくてもよいのです。買い替えなら、買い替えローンを組み込む新居の住宅ローンに残債分を上乗せするのを買い替えローン(住み替えローン)といいます。買い換えローン利用のメリットは、マンション売却と新居の購入が同時進行でできる点です。買い替えローンにもデメリットがあります。それは、決済や引き渡しのタイミング、売買の相手方の都合、金融機関とのスケジュールの調整が難しい点です。難しい説明になってしまったかもしれませんが、具体的には、「売却と購入の決済日をそろえる」ことが必須になると捉えてください。「売却と購入の決済日をそろえる」ことができないと金融機関も買い替えローンにゴーサインを出せません・・・。上乗せできるローンにも上限があります。「買い換えローンがあるから、いつかは住宅ローンを完済できるし、まだ行動しなくてもいいや」と思っていると、最悪のケース、住宅ローンの完済ができずに任意売却へと発展してしまいます。安易にローンに頼りすぎてしまうと、「買い替えローンが払えない・・・」状態になってしまう可能性もありますので、絶対に借り入れすぎてはいけないのです。「借り過ぎを事前予測してくれる」といった点を加味して業者選びをしてみるといいかもしれません。リビンマッチなどで一括査定依頼をする場合、調整を行ってリードしてくれる不動産会社を探して依頼するのがよいでしょう。2.「任意売却」でマンションを売る任意売却は、ローンが返済できず、滞納した状況が続いたときに利用できます。滞納が続くと保証委託契約をした保証会社から金融機関に対して、ローンの残債が弁済される「代位弁済」が生じます。「代位弁済」とは、住宅ローン債権の個人から保険会社への移動です。保険会社はこの状況において抵当権を発動し、競売にかけることになります。競売は市場価格の50%~80%にまで下がってしまうケースがほとんどです。そこで、「競売よりも一般市場で高く売れば多く回収できるので抵当権を外してください」と持ち掛けるのが任意売却なのです。任意売却のメリットは、いつ、誰に、いくらで自宅を売却するか売り主の自由度がある点です。当たり前のようにおもうかもしれませんが、競売だとこのどれもが勝手に進んでいきます。したがって、引っ越し時間の猶予なども考慮することができるのです。「一般売却が難しいなら、任意売却を検討」と捉えて進めていきましょう。任意売却の場合、信用情報に掲載されるデメリットあります。信用情報とは、俗にいうブラックリストです。信用情報に掲載されると5年~10年ほどローンを組むめなかったり、クレジットカードの利用ができなかったりしますので、理解したうえで任意売却を進めていきましょう。3.「競売」でマンションを売る競売とは、住宅ローンの完済が困難な場合に、裁判所を通して強制的に売却するものです。金融機関は抵当権に入っている住宅を差し押さえて競売等で融資額を回収しようとするのです。退去の予定が立てられないなどがあります。任意売却の場合、宣伝経路のコントロールができますが、競売の場合は、「競売物件」という名前で、新聞やチラシ、インターネットに強制的に掲載されます。他人に知られる覚悟はあったほうがいいでしょう。競売では売却価格が市場価格と比較して50%~80%になってしまいます。競売での売却は任意売却と比較して債務残高を返済する努力が必要になるのです。競売は、「すべてが勝手に進む」ため、引っ越しなどの予定を前もって立てられなくなります。仕事から一線を退いていて普段からずっと家にいる人であれば、多少融通が利きますが、仕事をしている人であれば、引っ越しにはかなり苦労すると思っておいたほうがいいですね。なかでも、一般売却で売却して、売却代金を元手にマンションンの住宅ローンを返済するのが最も理想的な形です。いえ、あなたのマンションが「いくらで売れるか」わからなければ、どういった形で返済していけばいいのかわからないですよね。そんなときはリビンマッチなどの不動産一括査定サイトで、今のマンションの資産価値を確認したうえで、計画を立てていくのをおすすめします。\クリックしてリビンマッチの評判を見る/リビンマッチの評判を見てから査定依頼!2004年から運営し不動産一括査定サイトのトップランナーとしてサービスを開始した「リビンマッチ」。リビンマッチは累計利用者数350万人中、96%が「満足した」という高評価をたたき出しています。提携業社数も日々増え続けて現在では1200社と業界最多となるほど。「業者からも信頼されている」と言えるでしょう。大手のみならず地元の中小業者も網羅していて、売却査定だけでなく“賃貸査定”も受けられる点で業界唯一の一括査定サイトです。「良い評判・口コミだけでなく悪い評判も知りたい!」リビンマッチで実際に査定した元業界人の片桐誠がホンネを暴露します!公式サイトには書かれていない裏話やリビンマッチの特徴・活用術なども掲載しています。興味のある方は、当ブログトップをぜひ覗いてみてくださいね。あった筆者が、不動産売却で知っておきたい基礎知識からリビンマッチ(旧スマイスター)の口コミ・評判までを徹底的に検証中!“とにかくまずはリビンマッチで査定依頼!”もいいけれど、はじめての査定でも失敗しないリビンマッチの活用術とコツを伝授します♪リビンマッチの評判と口コミリビンマッチ売却査定の運営会社と評判は?詳しく調査してみた。リビンマッチは東証マザーズ上場をしているリビン・テクノロジーズ株式会社が運営しています。(2,370pv)不動産一括査定サイトの中でも業者の提携数1,200社と業界No.1で利用者の82%が満足したと答えているリビンマッチ。あなたは、リビンマッチを利用しようと思うけど、「ネットでの査定を信用していい...リビンマッチ売却査定の運営会社と評判は?詳しく調査してみた。2017リビンマッチの評判を不動産売却査定してみた【元プロ】が真相を全て解説!。