会報誌STAGE特別優待サービス会員様ログイン不動産投資2020.02.06「年金の代わり」にマンション投資はありなのか日本の少子高齢化が進んでいることは、誰もが知る事実です。そのため、現在年金制度を支えている世代が「自分が高齢になった時、本当に年金がもらえるの?」と不安になってしまうのは当然のこと。公的年金に期待できないのであれば、私的年金の代わりになればとマンション投資を検討している方は非常に増えています。確かに、毎月安定した家賃収入を得られることが出来れば、たとえ実際に受給できる年金の金額が想定より大幅に少なかったとしてもゆとりある老後の生活が送れるかもしれません。「絶対に儲かる」という確証はなく、下手をすれば年金の代わりになるどころか大きな負債になり得るという面も抱えているマンション投資。本当に年金の代わりとなるのか、どのような物件を選べば失敗しにくくなるのか、しっかりと理解しておきましょう。公的年金と老後に必要な生活費を知る「老後に受け取れる公的年金は少ない」と耳にしていても、実際にどのくらいの額なのか、老後は毎月どのくらいの生活費が必要なのか、ぼんやりとしか知らない方もいるかもしれません。現状を知っておくことが必要です。一般的な企業に勤める会社員が定年退職後に受け取れる公的な年金額と、老後の必要生活費を計算してみましょう。●公的年金はどのくらいもらえる?そもそも年金は勤務形態などによって、最終的に受け取れる金額は変化します。公的年金制度には国民年金と厚生年金が存在していますが、サラリーマンやOLなど会社に勤めているのであれば厚生年金のほうに加入していることになります。この厚生年金保険(第1号)の受給権者の平均老齢年金月額は、平成29年(2017年)末の時点で、およそ14万5000円となっているようです。それを踏まえると、夫婦共働きでどちらも定年まで厚生年金に加入している会社に定年まで勤め続けていれば、老後は14万5000円×2にあたる約29万円が毎月支給されることになります。夫婦のどちらかが会社員で、その配偶者が専業主婦もしくは主夫(第3号被保険者)の世帯であれば、会社に勤めていた側が定年退職後にはその配偶者にも国民年金が支給され、約5万5000円ほどの支給を受け取ることになります。このケースですと、14万5000円(厚生年金)+5万5000円(国民年金)=20万円相当が老後の夫婦の月収になるわけです。この29万円及び20万円相当を年金受給額と想定し、さらに年金以外の収入があるのならばそれを足したうえで、想像している老後の暮らしが可能かどうかを考えることがまずは必要なのです。理想とする生活も人によって大きく異なるものですが、ここでは一般的な消費支出額を見てみます。総務省統計局が公開している「家計調査報告」によりますと、60~69歳世帯の消費支出は約29万円、70歳以上の世帯になると23万5000円ほどになるようです。これを前述した年金受給額と比較すると、ほぼ余裕がないもしくは足りていないことがわかるでしょう。夫婦のどちらかが専業主婦(主夫)であった場合、年金が20万円に対し支出が29万円と、およそ約月9万円不足しているのです。その不足分を補うために退職金や貯金を切り崩すか、パートやアルバイト、再就職などを行って不足分を補っている方がほとんどになっています。現役で働き続けたいという方であればもちろん何の問題もないのですが、定年退職したのだからできたらこれ以上は働かず夫婦で老後をのんびりしたい、体調や体力に不安があるので難しい、といった声がおそらく一番多いのが現状でしょう。そのような方々が選んでいるのが、働かなくても収入が定期的に得られる「マンション経営」と言うわけなのです。本当に年金代わりになるのかマンション投資でも一棟投資からワンルームマンション投資まで大きく幅があります。投資になりますからリスクも存在しているものの、背伸びをしすぎず堅実に“年金の不足分の確保”が目的であるのならば可能ではあります。正確に言えば「年金の代わり」ではなく、「年金の不足分の補填」でしょうか。)+所有マンションの売却額」より、投資総額が少なければその投資は“成功した”と言えることになります。バブル時代ならいざ知らず現在では購入したマンションの売却額が、購入した直後に購入金額より高くなるといったことはまずありえません。下がることが普通ですから、その分賃貸マンションとしてしばらく運用し家賃収入として取り戻すといった形になるでしょう。年金の不足分を補うことを前提にしていますから、これと同時にもう一つ見極めなければならないポイントがあります。65歳で定年退職後、年金の不足分(9万円)を補うために20年間マンション経営をするのであれば、「9万円(年金不足分)×12ヵ月×20年=2,160万円」を得られる投資でなければなりません。短期間ではなく、長いスパンで安定した収入を得られるかが最重視されるのです。●マンション投資のスタイルそもそもマンション投資と言っても、マンションを丸ごと所有して各部屋を第三者に貸し出す“一棟投資”と、分譲マンションのうちの部屋をひとつもしくは複数購入してそれを賃貸として貸し出す“ワンルームマンション投資”の2種類のスタイルが存在しています。一棟投資は土地ごと建物全体を買い取る形になるため初期費用が高額になりやすく、ワンルームマンション投資は所持部屋数が少ない分収入金額は少ないものの、少額の資金でスタートできると比較的ハードルが低いために不動産投資の初心者にもはじめやすくなっております。両方ともにメリット・デメリットが存在しているため、一概にどちらが良い悪いとは言い切れないのですが、1億円以上にもなる資金を一般的な会社員が用意することはほぼ無理ですし、ローンを組むにしても金額が金額ですので審査を通ることも難しくなります。知識や経験もより必要になるため、もし一棟買いを選択するのならば慎重に検討を重ねたほうがよさそうです。●年金不足分を補填する3つのケースまずはマンション経営をする上での収入と、支出(必要経費)を抑えておきましょう。収入手段は、ほぼ入居者からの家賃収入のみになります。家賃10万であれば10万円×部屋数、15万円であれば15万円×部屋数が月の収入になりますが、これがそのまま手元に残るわけではありません。支出はローンの返済をはじめ、各種税金、保険に入っていればその保険料、さらにマンションですからマンション自体の管理費や修繕積立金も毎月支払うことになります。ローン以外は必要経費になりますので、マンション経営を続ける以上ずっと支払い続けることになるのです。同時に、家賃は時間経過で値下がりすることも忘れてはいけません。マンションは一戸建て住宅より寿命が長いとはいえ、劣化は必ずするものです。大規模修繕工事などにより老朽化の速度はある程度遅らせることができるものの、やはり築年数を重ねれば重ねるほど家賃も下がってしまうのはある意味仕方のないことでしょう。これらを踏まえた上で、目標金額が毎月得られるかを検討することが必要です。<ケース1・収支の良いマンションの場合>まず一般的な会社員でも開始しやすいワンルームマンション投資のケースで考えてみましょう。老後までローンを多く残してしまってはそもそも本末転倒になりますから、できるだけ定年退職から20年前前後と早めに開始しておきたいところです。新築に近い築浅の物件のほうが長く運営することが可能になります。中古でも都心部の築浅ワンルームマンションは一般的な会社員にとっては簡単に購入できるものではありませんから、ローンの返済期間は30~35年くらいにしている方が多くなります。そのため、定年退職後しばらくはローンの支払いも続けなくてはなりません。安定して入居者がいるようなマンションであれば、現役中にローンの支払いを続けながらでも黒字にすることは可能でしょう。この黒字分を貯めておき、定年退職後のローンの支払いに充てることが出来れば、公的年金+家賃収入で十分生活できると予想できます。ローンの返済が完了すれば、大幅な家賃の下落がない限りはさらに安定した収入が見込めるのです。<ケース2・築年数の高いマンションの場合>やはり都心部の築浅マンションは手が出せない、と言う方も多いでしょう。その場合は度築年数を重ねた中古ワンルームマンションになります。古すぎるマンションですと老朽化や耐震性など様々な問題点が発生しますので、ここでは築16~20年程度のものを想定したケースで考えてみます。ある程度築年数が高いマンションはその分初期費用も抑えられるものの、やはり家賃自体は高くできません。「マンションは設備が整った新築か築浅じゃないと嫌だ」と言う方がいる一方で、「住めるマンションなら家賃は出来るだけ安いほうがいい」と言う方も多く存在しています。ワンルームマンション投資は単身者がターゲットとなっており、単身者はその傾向も強くなるため、おそらくこの先も需要がなくなることはほとんどないでしょう。老後の収入のためと考えるとやはり家賃が低いというのは収支が良くないという事。定年退職までにローンを完済できれば良いのですがそれが出来なかった場合、足りていないはずの年金から支払いをしなければならないという本末転倒の状態に陥ってしまいます。そのため、退職金などの自己資金を使って繰り上げ返済を行う、ということを選択肢に入れるのも良いかもしれません。ローンが完済さえすれば、あとは家賃収入をそのまま年金不足分に充てることが出来るからです。築浅のケースと同じように家賃の下落という問題もあるのですが、築15年以上のマンションであれば大幅な値下がりは見られず安定傾向にありますので、見通しが立てやすいというメリットも存在しています。<完済後にマンションを売却化して現金化する場合>定年退職後もずっとマンション投資を続けるのではなく、繰り上げ返済などでローン完済後にマンションを売却し、まとまったお金を確保してそれで生活していくという形もあります。「いつまでマンション投資を続ければいいのか」という問題もありますし、マンションの状態が良ければ売り物としても十分通用しますので、選択肢のひとつとして考えておくのも良いでしょう。マンションを購入後は通常通り賃貸として貸し出し、家賃収入を得ることになります。20年間運営するとした場合、その20年で投資資金が回収できれば何の問題もないのですが、場合によっては回収が出来ない事も十分に考えられます。そのため、その赤字分をマンションの売却値を引き、その上で売却益が確保できるようであればマンションを売却するという手もあるのです。マンション自体の坪単価としても、築浅であればあるほど数年で急激に下落するものの、20年あたりから緩やかになり、築40年あたりからはほぼ横ばいの状態が続き下落値も少なくなる傾向にあります。築18年のマンションであればちょうど20年後にあたる築38年目がここに相当するため、売値の予測も立てやすくなるのです。失敗しないための注意点くりかえしますが、マンション投資はあくまでも“投資”ですから、確実に成功するものではなく失敗する可能性もゼロではありません。中には豊かな老後のためにはじめたのに、気がついたらギリギリの生活になってしまったというケースもありえるでしょう。どのような点に注意しておくことが重要なのでしょうか。●“マンション投資”を知ることまずは“マンション投資”自体を勉強し、理解することが大切です。基本的にはマンションの収支やそのバランスを考慮した上に、今現在だけでなく数年後を見据えて行動する必要があります。最終的には運も多少は絡んでくるものなのですが、たぶんこのくらいだろう、というようなどんぶり勘定で行けるほど簡単ではありません。プロの意見を聞くのは大切ですが、ひとりの意見を完全に信じ込んでしまうのも危険になります。不動産会社の営業担当者も、親身になってマンション投資の説明をしてくれたりはするとは思いますが、メリットは教えてくれてもデメリットやリスクまでは丁寧に教えてはくれない場合があります。具体的な運用方法も説明してくれないという事もあるでしょう。彼らは「物件を販売する」のが仕事であって、手取り足取りで投資を指導する事ではないのです。中には、売ったマンションが投資で利益を出したとしても、たとえ大きな損害を出したとしても、不動産会社自体の益にはならないため無関心を貫くところもあるほどです。いった不動産会社はごく一部で、すべてがそいう考えを持っているわけではないですが、そういった話に惑わされることのないようにきちんとした知識を持ったほうが良い、ということは間違いありません。最終的な判断をするのは投資家本人なのですから、他人に評価してもらうだけではなく自分自身が評価することが必要なのです。●物件の見極め方を知ること投資は運も多少絡むとは言いましたが、最終的な成否を分けるのは運ではなく「物件の見極め」です。良い物件を選ぶことができれば、運に頼ることなく成功を手繰り寄せることが可能なのです。年間経費がかかりすぎるようなものは選ばないほうが無難です。年間の手取り収支は「年間家賃収入-年間経費」で求めることが可能ですが、これは状況に応じて変化していくものと理解しておきましょう。収入である家賃は空室や滞納などのリスクがあるほか、基本的に年数が経過すれば経過するほど下落していきます。物件自体が駅からかなり近い場所、人気の高いエリアなどは家賃も高値で維持しやすいですが、この場合もリスクが全くないわけでもありません。支出である経費は減ることがほとんどなく、特に管理維持費や修繕積立金は値上げされるものと思っておいたほうが良いでしょう。固定資産税などの税金は資産価値が高いマンションほどより課税されるため、駅近など利便性の良い物件は高額になるおそれもあります。都心部の場合、再開発などが入ることで固定資産税や都市開発税がさらに嵩む可能性もあるため、収支計画を立てる際にはこれらを踏まえた上で計算が必要となります。<物件価値が大幅下落しそうなものを除外する>マンション投資は“第三者に貸す”という前提で物件選びをしますが、“売却をする”ケースもある事を忘れてはいけません。そのため、物件価値がこの先大幅に下がる可能性が高いマンションは、どれだけ気に入ったものでも除外したほうが良いでしょう。変化、人口動態のほか、株価市場などの景気にも左右されます。中でも周囲環境の変化が大きな価格の変化に直結しやすく、「トラックの出入りが激しいまたは匂いや騒音を発する工場が近くに存在している(もしくは建設予定)」、「歓楽街が近くにあり増加が見られる」、「犯罪発生率が上がっている」といったようなエリアのマンションは、急激に価値が下がる可能性が高いため特に注意しておきたいところでしょう。築年数による価格の下落はある程度は仕方のないことなのかもしれません。これは新築であればあるほど顕著に表れ、築18年前後からは穏やかな下降率になります。築年数を増すごとに管理費や修繕積立金も値上がり傾向にありますので、考慮に入れる必要がありそうです。管理組合や管理会社が機能しておらず、適切な時期に大規模修繕工事を行っていなかったり、小さな不具合を長期間放置しているような管理状態の悪いマンションは劣化の進みもかなり早くなりますので、物件価値の下降速度も速くなります。管理が行き届いているかどうかもチェックポイントとなるのです。路線縮小や企業の撤退などで下落する可能性はありますが、その傾向が見れるまでの期間は安心できるかもしれません。オリンピックなどをはじめとした巨大イベント開催予定地も価値の上昇が見込めそうですが、イベント開催後には下落することが多いので気をつけたいところです。まとめ簡単に始められると評判のマンション投資ですが、やはり何の知識がなくてもできるといった単純なものではありません。仕組みを理解した上で、マンションの状況や不動産市場の動向、周囲環境をしっかりと見極め、失敗しないマンションを探しましょう。Stageでは、会員様専用のサービスをご利用いただけます。会員ご登録済みの方は、ご登録したIDとパスワードでログインしてください。ご登録されてない方は、新規会員ご登録手続きへお進みください。旧メンバーズクラブ会員のお客様はこれまで利用されていたIDとパスワードでログイン頂けますようお願い致します。当会員の登録は無料です。Reserved.ウェブサイトのご利用についてこのウェブサイトは株式会社青山メインランドが運営しております。快適にご利用頂くため、下記内容をご一読くださいますよう、お願いいたします。当ウェブサイトに情報を掲載する際には、当社は細心の注意を払っておりますが、掲載した情報に誤りがあった場合や、第三者によるデータの改ざん等によって生じた障害等に関し、当社は事由の如何を問わず一切責任を負うものではないことをあらかじめご了承ください。著作権について当ウェブサイト内で提供されている情報やロゴ、商標、画像などの著作物は特段の記載がない限り株式会社青山メインランド(以下当社と呼びます)に帰属します。リンクについて当ウェブサイトへリンクを希望される場合は、「お問合せフォーム」からご連絡ください。リンクをお断りすることがあります。9.0以上のブラウザの使用を推奨いたします。推奨ブラウザ以外で閲覧する場合、画面の内容、情報、レイアウト等が正しく表示されないことがあります。営業基本方針1.お客様第一主義お客様のライフスタイル、ご要望を十分に理解した上で、最適な資産形成のご提案を行います。資産管理は長期に渡ることから、お客様との長期的な信頼関係の構築が大変重要になります。知識習得に努め、お客様にとって最適な情報・サービスをご提供し、信頼のブランドを構築します。関わる知識・経験等を十分に考慮し、当該商品のメリットのみならず、リスクについても分かり易くご理解頂けるよう、十分な説明に努めます。お客様は宅建業法をはじめ、個人情報保護法などの各種法令により守られております。お客様の各種権利を理解頂くことで、よりご安心してお話を聞いて頂くことができます。委託を受けた不動産の所有者その他権利者様から受領した申込書、契約書等に記載された個人情報、またデータベース事業者から提供を受けた個人情報を有しています。それらの個人情報は、以下の目的で利用します。これらの案内について、取りやめのお申出があったときは、業務運営上支障のない範囲で、これを中止するものとします。(4)利用停止、消去、または第三者提供の停止のご請求については、以下の手続に従ってお手続きください。:03-5281-4913(3)開示対象個人情報の開示等および問合せ窓口について●ご本人からの苦情及び相談または、当社が保有する開示対象個人情報の利用目的の通知・開示・内容の訂正・追加または削除・利用の停止・消去および第三者への提供の停止(「開示等」といいます。開示等のお問合せは下記の連絡先までお願い致します。※本人確認書類と同様)●開示等の求めをする者が本人又は代理人であることの確認は、あらかじめ取得した本人しか知り得ない情報(生年月日、住所等)で確認する。取得した個人情報は開示等の求めに応じる目的達成の範囲内でのみで取り扱うものとし、確認次第廃棄する。北大手町ビルお問い合わせは「お問い合わせフォーム」よりご連絡ください。4.個人情報の安全管理措置(1)当社は、個人情報を保護するために、適切かつ合理的なレベルの安全策、予防措置を講じ、個人情報への不正アクセス、個人情報の紛失、改ざん及び漏洩等を防止することに努めます。(2)当社の従業員に対して個人情報保護のための教育を行い、お客様の個人情報を厳重に管理いたします。当社が保有する個人情報は、以下の場合に第三者に提供されます。(1)ご本人様の同意がある場合。(2)法令に基づく場合。(3)人の生命、身体または財産の保護のため必要がある場合であって、ご本人の同意を得ることが困難であるとき。(4)国の機関もしくは地方公共団体またはその委託を受けた者が法令の定める事務を遂行することに対して協力する必要がある場合であって、本人の同意を得ることにより当該事務の遂行に支障を及ぼすおそれがあるとき。(5)その他、次の場合に第三者に個人情報を提供することがあります。ご本人の申出があれば、提供を停止いたします。送付するため、送付作業の委託業者への提供。●当社グループ会社による総合サービスのため、グループ会社への提供。ファクシミリ、電子データ等6.個人情報の共同利用について当社が保有するお客様の個人情報を、以下のとおり共同利用することがあります。0120-977-273(土日及び祝祭日を除く、午前10:00~午後5:00)■電子メールによる場合cs@aml.co.jp7.Googleを含む第三者事業者の広告配信について(1)Googleを含む第三者配信事業者によりインターネット上のさまざまなサイトに当社の広告が掲載されています。Cookie(詳しくは、「9(1)Cookieとは」をご参照ください)を使用して、当ウェブサイトへの過去のアクセス情報に基づいて広告を配信します。よるCookieの使用を無効にできます)8.お客様のアクセスログ情報取得に関してお客様からご提供された個人情報または当ウェブサイトにより自動的に収集・記録される個人情報を以下の利用目的の範囲で使用します。しているブラウザの種類、アクセス日時、Cookie情報、利用した検索エンジン、検索エンジンに入力した検索キーワード、弊社から配信されるメール文面記載のクリックカウントURLのうち、どのURLから流入したかなど)が含まれます。アクセスログ情報はお客様の情報と関連づけて記録されることがありますが、あくまで個人情報利用目的の範囲内で使用します。9.Cookie等の使用について(1)Cookieとは●Cookieとは、ウェブ画面を閲覧する際、ウェブサイトのサーバーからユーザー側のハードディスクやメモリーに小さなデータファイルを送ることでユーザーを確認する仕組みです。自社サイトでは、ユーザーのコンピューターに保存されたデータファイルをウェブサイト側で読み取り、繰り返し訪れるユーザーに対して効率よくサービスを提供するため、Cookieを使用しています。(2)Cookie管理の設定・削除について●ウェブサイト側でCookieを送り出しているかどうかは、ブラウザの設定により、ご確認いただくことができます。Cookieが送られてきたときに通知する設定にすると、その都度Cookieを受け入れるか否かを選択することができ、すべてのCookieを受け入れない設定にすることも可能です。Cookieには、自社サイトの閲覧をやめたときに削除されるものと、そのままユーザーのコンピューターに保存されるものとがあります。保存されているCookieを削除することも可能です。Cookieを受け入れない設定にしたり、保存されたCookieを削除したりしても、サイト内の閲覧には支障はありませんが、申込みフォーム等で正常に動作しない場合があります。いう)の適正な取扱いの確保について組織として取り組むため本基本方針を定めます。●当社は、マイナンバー法、「個人情報の保護に関する法律」及び「特定個人情報の適正な取扱いに関するガイドライン(事業者編)」を遵守して、特定個人情報等の適正な取扱いを行います。●当社は、マイナンバーの収集業務並びに管理業務について、株式会社フルキャストに委託しております。■電話番号050-5577-8330(平日11:00~20:00)。