違いマンション賃貸経営をする上で、避けて通れないのは空室リスクと入居者問題です。そのようなトラブルから物件のオーナーを助け、サポートしてくれるシステムとして“家賃保証”、“サブリース(一括借り上げ”、“空室保証”の3つが存在していますが、それぞれどのような特徴があり、注意点が存在しているのでしょうか。家賃債務保証とは?簡単に言えばオーナーが入居希望者に貸しやすく、入居希望者は賃貸物件を借りやすくする制度です。賃貸契約を終結する際に入居希望者が連帯保証人を立てますが、近年は家族関係の高齢化や希薄化が進み、保証人になることを頼めないまたは頼みたくないという方が増加しています。オーナー側から見ると、連帯保証人は家賃滞納などが発生した際の命綱となるものですから、これを立ててもらわないわけにはいきません。そのような両者のために存在しているのがこの“家賃債務保証”です。保証人を身内などから立てる代わりに家賃保証会社に依頼することで、通常の連帯保証人に近い役割を果たしてもらうことができます。入居希望者側としても保証人を探すという手間がなくなりますし、もし契約期間中に家賃の滞納が発生した際には保証会社に立て替えてもらえるので、オーナー側も安心して貸すことが可能なのです。多くの家賃保証会社がある上、同じ保証会社でも保証してもらえる内容の上限や範囲、入居者の審査などに違いがあります。そのためオーナーとして保証会社を選ぶ際には、その点に注意して慎重に選んだほうが良いでしょう。サブリース(一括借り上げ)とは?オーナーが所有しているマンションをまるごと不動産管理会社が借り、その部屋を入居希望者に又貸しする契約です。通常の賃貸契約はオーナーと入居者のみで行うものですが、このサブリース契約を結ぶとオーナーと入居者の間に不動産会社が立つ形となります。賃貸マンション経営をするにあたって、最も避けたいのは「空室で家賃収入がゼロ」になることでしょう。この入居者が見つからない“空室リスク”と呼ばれるものが特に問題になりやすく、このリスクはできるだけ軽減したいものです。経営に慣れているのであれば対策方法なども熟知しているでしょうからある程度の対応は可能でしょうが、経営初心者は経験不足から後手後手に回りやすく、最終的に赤字経営に繋がりやすくなっています。サブリースはそのようなオーナーのためにあるようなシステムで、賃貸物件を借り上げた不動産管理会社がオーナーに変わって入居者の募集から物件の管理、家賃の徴収、退去の手続きまで代行をしてくれるのです。サブリース最大のメリットは、「空室でも賃料を受け取れること」。オーナーが所持している賃貸マンションを不動産管理会社が借りている状態なのですから、その物件に入居者がいてもいなくても問題なく収入を得ることが可能です。サブリースを扱っている不動産管理会社によっては、管理や清掃、住民のトラブル対応、様々な手続きの代行まで行っている場所もありますので、投資初心者だけでなく時間や体力がない方や、マンション経営したいけれど管理はしたくないというようなオーナーにはまさにぴったりなサービスと言えるでしょう。夢のようなシステムではあるのですが、注意しなくてはならない点はいくつか存在しています。不動産管理会社を間に挟んでいることになりますから、家賃がそのままオーナー側に入ってくることはありません。7割、多くても9割ほどしか受け取ることができず、残りは不動産管理会社の取り分となります。空室が多く収益が得られないと判断された物件は、そもそもサブリース契約をすることはできません。家賃保証があるとはいえずっと同じ金額が保証されるわけではなく、数年ごとに見直され減額される可能性があることも覚えておきましょう。空室保証とは?保証料として毎月固定額支払うことによって、入居希望者が見つからずに空室が発生した場合でもその分の家賃を一定額保証するサービスです。「空室でも家賃は保証してくれる」という点ではサブリース契約と形態的に似たような印象を受けますが、実際には大分違っています。こちらはあくまでも“空室でなければ受け取れるはずだった家賃をある程度(80~90%)受け取れる”もので、入居者がいる場合は家賃はそのままオーナーの収入となります。サブリースとは違って賃貸物件そのものもオーナーの管理下にありますので、入居者の募集や管理などの清掃はそれぞれオーナーが行います。入居者がいれば家賃は順調に入りますし、たとえ空室になったとしても家賃は保証されていますから、ローンなどの返済に困ることがないのです。様々な理由で引っ越してきますし、また同じような理由で退去をしていくもの。それらは避けようがないものですし、ある意味仕方のないことです。すべての理由が「避けようのないもの」ではないことも事実です。オーナー側がある程度対策をすることで、退去を防ぐことが出来るものもあるかもしれませんし、たとえ防げなかったとしても次の入居者が同じような理由で退去することもなくなるでしょう。そのように満足度を上げることが出来れば、物件としての価値の上昇にも繋げられるかもしれません。対策できるものならばまだ良いのですが、中には対処も対策もできない内容で退去していく住民も存在しています。賃貸物件のオーナーをするのであれば、このようなリスクは必ずいつかは直面すると理解しておく必要があるでしょう。その中でも主な退去理由はこちらです。●住民間トラブルマンションは近隣との距離がかなり近いため、住民同士のトラブルに発展しやすくなっています。その中でも最も身近なものは、やはり騒音トラブルでしょう。年齢や生活時間帯が違う人々が集合住宅に住んでいるため、それぞれ“普通”も違っています。ある住民はこれから寝ようと思っていても、ある住民は帰宅したばかりでテレビを見ようとしているかもしれませんし、掃除や洗濯をしようとしているかもしれません。その人にとって“普通”に生活しているだけなのに、煩くて寝たくても眠れなかったり、逆に煩いと苦情を言われたりなどしてトラブルになることは残念ながらとても多いです。壁や床が厚くても振動などで伝わりやすくなっています。こちらは気をつけているつもりでも、騒音が気になる方はとことん気になり、中にはノイローゼにまで追い込まれてしまう方もいるほどです。騒音以外のトラブルでは、駐車に関するマナーやゴミ出しルール、共用部分の専有化、ペット飼育のマナー、喫煙など匂いの問題など、かなり多いのが現状。賃貸は“気軽に引っ越しが可能”であることがメリットでもあるため、解決のために努力をするより「気に入らなければ引っ越そう」と考えてしまうのは仕方のないことなのでしょう。●引っ越すことが好き頻繁に引っ越しをする方は多く存在しています。飽きたから、気分転換、環境のリセット、新たな刺激を求めてなど、特に深刻な理由がないケースがほとんどで、引っ越しが趣味と言う方もいるほど。そのような住民は1年や2年ごとにある部屋の更新時期に退去していくことが多く、特に更新料の支払いが必要である場合はさらに退去する確率もあがるようです。引っ越しはたくさんの手続きや経済的負担、労力が必要になるものですが、このような人々はそれらを含めて楽しんでいることがほとんどなため、オーナー側にできることはほとんどありません。入居前に見極める手段も方法もないため、回避することはまずできないでしょう。保証を上手に活用する賃貸マンションのオーナーをしていく限りは、住民トラブルや空室リスクを避けて通ることは不可能です。どれだけ経験を重ねても、対策を取っても、完全に回避することはほぼできません。そのため回避することを考えるのではなく、最初からトラブルやリスクは“ある”事を想定しできるだけ損害を低く、ダメージを軽くすることが大切なのです。空室保証であれば、たとえ空室が発生したとしても最低限の収入は確保できます。保険料の支払いはもちろん必要ですが、空室でなければ満額の家賃が入るのです。家賃収入が約束されていれば空室があってもオーナー側に心の余裕でき、新たな入居希望者をゆったりと待つことが可能でしょう。慌てるあまりトラブルを生みそうな希望者を迎え入れてしまう危険も無くなるかもしれないのです。これらの保証をよく見極めたうえで上手く活用していきましょう。Stageでは、会員様専用のサービスをご利用いただけます。会員ご登録済みの方は、ご登録したIDとパスワードでログインしてください。ご登録されてない方は、新規会員ご登録手続きへお進みください。旧メンバーズクラブ会員のお客様はこれまで利用されていたIDとパスワードでログイン頂けますようお願い致します。当会員の登録は無料です。Reserved.ウェブサイトのご利用についてこのウェブサイトは株式会社青山メインランドが運営しております。快適にご利用頂くため、下記内容をご一読くださいますよう、お願いいたします。当ウェブサイトに情報を掲載する際には、当社は細心の注意を払っておりますが、掲載した情報に誤りがあった場合や、第三者によるデータの改ざん等によって生じた障害等に関し、当社は事由の如何を問わず一切責任を負うものではないことをあらかじめご了承ください。著作権について当ウェブサイト内で提供されている情報やロゴ、商標、画像などの著作物は特段の記載がない限り株式会社青山メインランド(以下当社と呼びます)に帰属します。リンクについて当ウェブサイトへリンクを希望される場合は、「お問合せフォーム」からご連絡ください。リンクをお断りすることがあります。9.0以上のブラウザの使用を推奨いたします。推奨ブラウザ以外で閲覧する場合、画面の内容、情報、レイアウト等が正しく表示されないことがあります。営業基本方針1.お客様第一主義お客様のライフスタイル、ご要望を十分に理解した上で、最適な資産形成のご提案を行います。資産管理は長期に渡ることから、お客様との長期的な信頼関係の構築が大変重要になります。知識習得に努め、お客様にとって最適な情報・サービスをご提供し、信頼のブランドを構築します。関わる知識・経験等を十分に考慮し、当該商品のメリットのみならず、リスクについても分かり易くご理解頂けるよう、十分な説明に努めます。お客様は宅建業法をはじめ、個人情報保護法などの各種法令により守られております。お客様の各種権利を理解頂くことで、よりご安心してお話を聞いて頂くことができます。委託を受けた不動産の所有者その他権利者様から受領した申込書、契約書等に記載された個人情報、またデータベース事業者から提供を受けた個人情報を有しています。それらの個人情報は、以下の目的で利用します。これらの案内について、取りやめのお申出があったときは、業務運営上支障のない範囲で、これを中止するものとします。(4)利用停止、消去、または第三者提供の停止のご請求については、以下の手続に従ってお手続きください。:03-5281-4913(3)開示対象個人情報の開示等および問合せ窓口について●ご本人からの苦情及び相談または、当社が保有する開示対象個人情報の利用目的の通知・開示・内容の訂正・追加または削除・利用の停止・消去および第三者への提供の停止(「開示等」といいます。開示等のお問合せは下記の連絡先までお願い致します。※本人確認書類と同様)●開示等の求めをする者が本人又は代理人であることの確認は、あらかじめ取得した本人しか知り得ない情報(生年月日、住所等)で確認する。取得した個人情報は開示等の求めに応じる目的達成の範囲内でのみで取り扱うものとし、確認次第廃棄する。北大手町ビルお問い合わせは「お問い合わせフォーム」よりご連絡ください。4.個人情報の安全管理措置(1)当社は、個人情報を保護するために、適切かつ合理的なレベルの安全策、予防措置を講じ、個人情報への不正アクセス、個人情報の紛失、改ざん及び漏洩等を防止することに努めます。(2)当社の従業員に対して個人情報保護のための教育を行い、お客様の個人情報を厳重に管理いたします。当社が保有する個人情報は、以下の場合に第三者に提供されます。(1)ご本人様の同意がある場合。(2)法令に基づく場合。(3)人の生命、身体または財産の保護のため必要がある場合であって、ご本人の同意を得ることが困難であるとき。(4)国の機関もしくは地方公共団体またはその委託を受けた者が法令の定める事務を遂行することに対して協力する必要がある場合であって、本人の同意を得ることにより当該事務の遂行に支障を及ぼすおそれがあるとき。(5)その他、次の場合に第三者に個人情報を提供することがあります。ご本人の申出があれば、提供を停止いたします。送付するため、送付作業の委託業者への提供。●当社グループ会社による総合サービスのため、グループ会社への提供。ファクシミリ、電子データ等6.個人情報の共同利用について当社が保有するお客様の個人情報を、以下のとおり共同利用することがあります。0120-977-273(土日及び祝祭日を除く、午前10:00~午後5:00)■電子メールによる場合cs@aml.co.jp7.Googleを含む第三者事業者の広告配信について(1)Googleを含む第三者配信事業者によりインターネット上のさまざまなサイトに当社の広告が掲載されています。Cookie(詳しくは、「9(1)Cookieとは」をご参照ください)を使用して、当ウェブサイトへの過去のアクセス情報に基づいて広告を配信します。よるCookieの使用を無効にできます)8.お客様のアクセスログ情報取得に関してお客様からご提供された個人情報または当ウェブサイトにより自動的に収集・記録される個人情報を以下の利用目的の範囲で使用します。しているブラウザの種類、アクセス日時、Cookie情報、利用した検索エンジン、検索エンジンに入力した検索キーワード、弊社から配信されるメール文面記載のクリックカウントURLのうち、どのURLから流入したかなど)が含まれます。アクセスログ情報はお客様の情報と関連づけて記録されることがありますが、あくまで個人情報利用目的の範囲内で使用します。9.Cookie等の使用について(1)Cookieとは●Cookieとは、ウェブ画面を閲覧する際、ウェブサイトのサーバーからユーザー側のハードディスクやメモリーに小さなデータファイルを送ることでユーザーを確認する仕組みです。自社サイトでは、ユーザーのコンピューターに保存されたデータファイルをウェブサイト側で読み取り、繰り返し訪れるユーザーに対して効率よくサービスを提供するため、Cookieを使用しています。(2)Cookie管理の設定・削除について●ウェブサイト側でCookieを送り出しているかどうかは、ブラウザの設定により、ご確認いただくことができます。Cookieが送られてきたときに通知する設定にすると、その都度Cookieを受け入れるか否かを選択することができ、すべてのCookieを受け入れない設定にすることも可能です。Cookieには、自社サイトの閲覧をやめたときに削除されるものと、そのままユーザーのコンピューターに保存されるものとがあります。保存されているCookieを削除することも可能です。Cookieを受け入れない設定にしたり、保存されたCookieを削除したりしても、サイト内の閲覧には支障はありませんが、申込みフォーム等で正常に動作しない場合があります。いう)の適正な取扱いの確保について組織として取り組むため本基本方針を定めます。●当社は、マイナンバー法、「個人情報の保護に関する法律」及び「特定個人情報の適正な取扱いに関するガイドライン(事業者編)」を遵守して、特定個人情報等の適正な取扱いを行います。●当社は、マイナンバーの収集業務並びに管理業務について、株式会社フルキャストに委託しております。■電話番号050-5577-8330(平日11:00~20:00)。