会報誌STAGE特別優待サービス会員様ログイン不動産投資2019.12.30どうなる?不動産市場!?2019年5月に令和がスタートし、10月には消費増税、そしてすでに年末も近づいてきました。大小問わず様々な出来事に加えて、今年は巨大台風による被害も相次いだ結果、これまで以上に不動産市場が読みにくくなっています。不動産価値はこの先どう動く?不動産を売買しようと考えている時にまず気になるのは“不動産価値”でしょう。この不動産価値が変動する際に震源地となるのは、東京都心部です。そこから波が広がっていくような形で東京23区内へ、さらに東京を囲んでいる神奈川や埼玉、千葉へと広がっていき、その後大阪や札幌、名古屋などの各大都市圏へと影響を与えていく形となります。中古マンションの取引価格は株価の動きに併せて非常に反応しやすく、逆に新築マンションの場合は売主(デベロッパー)の価格コントロールが強いため、すぐに反応はせずにそこからタイムラグが生じます。中古・新築でそのような差はありますが、不動産市場動向を予想することと、株価動向を予想することは、ほぼ同じ意味を持つことになるのです。日本の経済は海外の経済とも連動しているため、国内だけではなく海外の動きも重視しなければなりません。世界経済は現時点でもかなり不透明な上に、さらに深刻化が進む貿易摩擦や地政学的緊張の高まり、国際協調の不安感などの理由から、かなりの打撃を受けています。それに伴って各先進国の不動産市場も減退を見せており、かつては東京よりマンション価格が高騰していた中国、アメリカ、シンガポールなどをはじめとする主要都市でも、頭打ちどころか下降傾向がみられるようになっています。2012年末に自民党が与党に復帰して以降、日本の景気は右肩上がりで回復を見せていました。東京オリンピック開催が決定してから東京都心では不動産価値が一気に高騰。周囲のマンション価格も含めて上昇を続けています。ここから先は、世界経済の不透明さや不安定さもはっきりと現れていることから、今まで以上に不動産価値が伸びることはほぼないのではないかとの予測がされているようです。それは頭打ちにとどまらず下降が見えてくる可能性は否めないものの、各先進国の不動産価値の状況や東京都心の不動産の需要などを考慮に入れると、極端と言うほどではなく下落幅はある程度限定的なものになるのではないでしょうか。2.不動産の3つのパターンと現状ひとくちに不動産と言っても、大まかに分けると3つのパターンに分けられるようです。都心部や知名度が高い人気エリアなど、空き家や空き部屋が出ても間を開けることなく次の住民が入っているようなエリアです。2つ目は、極端に下がることはないものの、長い目で見るとじわじわと“価格が下降”を続けている不動産。都心部からやや離れ通勤・通学に時間がかかったり、駅から離れすぎているエリアなどがこちらに当てはまるでしょう。3つ目は、“無価値・マイナス価値”の不動産です。無価値はともかく、特に所持しているだけで資産が減っていくようなものは「負動産」とも呼ばれるほど。例を出すと地方に多い戸建の空き家などが相当し、買手が付かないため売ることもできず、ただ固定資産税を毎年払い続けているような状況が典型的なマイナス価値の不動産に当たります。ここまで差が生まれてしまったのかと言うと、住宅の広さや快適性などよりも、とにかく利便性が最重視されるようになったことが理由のひとつとして挙げられるでしょう。「マイホームと言えば一戸建て」と言われていた時代であれば、ベッドタウンと呼ばれる都心からやや離れた郊外エリアにマイホームを建て、そこから時間をかけて通勤するというスタイルが一般的でした。最近では「勤務先に近い」、「都心部に出やすい」、「駅近」など、なによりも交通利便性が優れている立地であることを大前提にして住宅購入を考える傾向が強くなっているのです。便利な場所であれば最低限寝る場所さえ確保できればいいと、6畳以下のいわゆる狭小物件がニュースなどで話題になったのがその典型的な例なのでしょう。学校、病院など生活に必要な場所が集まった都心部を選択するのはある意味当然のことになるのです。30歳代以下の若い世代の自動車所有率が極端に下がっている事も要因になっています。郊外では電車やバスの本数や路線数が少なく、車移動が前提となっている場所も多いため、車がないと途端に生活することが難しくなります。逆に、都心部では渋滞が多く、駐車場は少なく、駐車料金も高額であるケースも少なくないでしょう。公共交通機関も充実していることから、車がなくても生活に困らないどころか、逆に所持していないほうが生活しやすいとも言えるのです。このようなことから条件の良い人気の場所に人口が集中して価格が上昇し、それ以外の場所は人口減少を起こして買手が少なくなり、同時に価格も下降しているのでしょう。住宅ローンの金利の動きを見る住宅を取得しようとしている方が価格の次に気にするのは、おそらく“金利”なのではないでしょうか。マイホームを購入する際に大半が住宅ローンを利用するだけあって、住宅ローン金利の動向次第では検討のし直しもあり得るからです。2016年以降、長期金利はコントロールされている状態となっており、一時期世界景気の不安定さによって多少の揺れは見られたものの、よほどのことが起きない限りは大きな変動はないとみられているようです。住宅ローンは最長で35年、平均で15年ほどをかけて返済を続けていくもの。いつ、何が起きるのか誰にもわかりませんし、専門家やプロでも10年、20年先を予測することはほとんど不可能です。現在よりは上昇していると考えておいたほうが間違いはないでしょう。「低金利の今が住宅購入のチャンス」、などという謳い文句もおそらく何度も聞いているかと思われますが、現時点で変動金利型で住宅ローンを返済している方も「固定金利型に変更するチャンス」とも言えるのです。固定金利型のデメリットとして、変動金利型より金利がやや高いため割高になることが挙げられますが、変更した時点での金利で固定するため、この先金利が急上昇したとしても支払総額が増えることはないというメリットがあります。確率が0%ではないですがこの先これ以上金利が下がることが望めないのであれば、変動金利型で上昇の動きに怯えるより固定金利型に変更したほうが安心できるでしょう。何より金利が低めに設定されているという変動金利型ならではのメリットもありますから、誰もが固定型に変更したほうが良い、というわけではありません。返済額が残り少ない場合や、繰り上げ返済の予定があるなど、金利変動型でも見通しが出来ている状態であれば、無理をしてまで変更する必要はないと言えます。実際に変更するには手間も時間もかかりますし、ケースによっては大したメリットにはならないという事もあります。自分たちの資金計画やライフスタイルに合わせて、住宅ローンの金利タイプを選択したいところです。消費増税の影響は2019年10月から消費税が10%に引き上げられました。前回の8%導入前後に発生した駆け込み需要とその反動と比べるとそれほど大きな影響はなく、現時点では大きな混乱はみられていません。増税分が戻ってくる形になる住宅ローン控除の期間延長、すまい給付金の対象者の拡充と限度額の引き上げ、次世代住宅ポイント制度の再開など、様々な手厚い購入支援策が用意された結果が功を成したのかもしれません。「増税前と増税後いつ買えば損しないのか、それとも見送ったほうがいいのか?」と多くの方が悩んだでしょう。確かに、不動産の購入は小さくはない金額の買い物ですから、できるだけ損しないで買いたい、と考えてしまうのが心情です。目先の増税額ばかりに気を取られて資産価値に期待できない不動産を慌てて購入してしまうより、多少かかってしまったとしても資産価値の高く落ちにくい不動産をじっくりと選びぬいてから購入を決めたほうが、長い目で見てもお得なのではないでしょうか。投資目的で不動産売買をしているのならばともかく、家族が長く住み続けられるマイホーム探しをしているのであれば、不動産市場の動きや金利の上昇や下降はそれほど重視するものではないのかもしれません。多少の損得感情より、結婚した、子供が誕生した、進学させたい学校がある、親と同居したい、夫婦2人にちょうどいい家が欲しいなど「家庭内で家を購入する理由」が見つかったその時が購入タイミングでもあるのです。外的要因に惑わされることなく、家族全員で相談し無理のない資金計画を立ててから、後悔のない納得のできる物件探しをしたいところです。Stageでは、会員様専用のサービスをご利用いただけます。会員ご登録済みの方は、ご登録したIDとパスワードでログインしてください。ご登録されてない方は、新規会員ご登録手続きへお進みください。旧メンバーズクラブ会員のお客様はこれまで利用されていたIDとパスワードでログイン頂けますようお願い致します。当会員の登録は無料です。Reserved.ウェブサイトのご利用についてこのウェブサイトは株式会社青山メインランドが運営しております。快適にご利用頂くため、下記内容をご一読くださいますよう、お願いいたします。当ウェブサイトに情報を掲載する際には、当社は細心の注意を払っておりますが、掲載した情報に誤りがあった場合や、第三者によるデータの改ざん等によって生じた障害等に関し、当社は事由の如何を問わず一切責任を負うものではないことをあらかじめご了承ください。著作権について当ウェブサイト内で提供されている情報やロゴ、商標、画像などの著作物は特段の記載がない限り株式会社青山メインランド(以下当社と呼びます)に帰属します。リンクについて当ウェブサイトへリンクを希望される場合は、「お問合せフォーム」からご連絡ください。リンクをお断りすることがあります。9.0以上のブラウザの使用を推奨いたします。推奨ブラウザ以外で閲覧する場合、画面の内容、情報、レイアウト等が正しく表示されないことがあります。営業基本方針1.お客様第一主義お客様のライフスタイル、ご要望を十分に理解した上で、最適な資産形成のご提案を行います。資産管理は長期に渡ることから、お客様との長期的な信頼関係の構築が大変重要になります。知識習得に努め、お客様にとって最適な情報・サービスをご提供し、信頼のブランドを構築します。関わる知識・経験等を十分に考慮し、当該商品のメリットのみならず、リスクについても分かり易くご理解頂けるよう、十分な説明に努めます。お客様は宅建業法をはじめ、個人情報保護法などの各種法令により守られております。お客様の各種権利を理解頂くことで、よりご安心してお話を聞いて頂くことができます。委託を受けた不動産の所有者その他権利者様から受領した申込書、契約書等に記載された個人情報、またデータベース事業者から提供を受けた個人情報を有しています。それらの個人情報は、以下の目的で利用します。これらの案内について、取りやめのお申出があったときは、業務運営上支障のない範囲で、これを中止するものとします。(4)利用停止、消去、または第三者提供の停止のご請求については、以下の手続に従ってお手続きください。:03-5281-4913(3)開示対象個人情報の開示等および問合せ窓口について●ご本人からの苦情及び相談または、当社が保有する開示対象個人情報の利用目的の通知・開示・内容の訂正・追加または削除・利用の停止・消去および第三者への提供の停止(「開示等」といいます。開示等のお問合せは下記の連絡先までお願い致します。※本人確認書類と同様)●開示等の求めをする者が本人又は代理人であることの確認は、あらかじめ取得した本人しか知り得ない情報(生年月日、住所等)で確認する。取得した個人情報は開示等の求めに応じる目的達成の範囲内でのみで取り扱うものとし、確認次第廃棄する。北大手町ビルお問い合わせは「お問い合わせフォーム」よりご連絡ください。4.個人情報の安全管理措置(1)当社は、個人情報を保護するために、適切かつ合理的なレベルの安全策、予防措置を講じ、個人情報への不正アクセス、個人情報の紛失、改ざん及び漏洩等を防止することに努めます。(2)当社の従業員に対して個人情報保護のための教育を行い、お客様の個人情報を厳重に管理いたします。当社が保有する個人情報は、以下の場合に第三者に提供されます。(1)ご本人様の同意がある場合。(2)法令に基づく場合。(3)人の生命、身体または財産の保護のため必要がある場合であって、ご本人の同意を得ることが困難であるとき。(4)国の機関もしくは地方公共団体またはその委託を受けた者が法令の定める事務を遂行することに対して協力する必要がある場合であって、本人の同意を得ることにより当該事務の遂行に支障を及ぼすおそれがあるとき。(5)その他、次の場合に第三者に個人情報を提供することがあります。ご本人の申出があれば、提供を停止いたします。送付するため、送付作業の委託業者への提供。●当社グループ会社による総合サービスのため、グループ会社への提供。ファクシミリ、電子データ等6.個人情報の共同利用について当社が保有するお客様の個人情報を、以下のとおり共同利用することがあります。0120-977-273(土日及び祝祭日を除く、午前10:00~午後5:00)■電子メールによる場合cs@aml.co.jp7.Googleを含む第三者事業者の広告配信について(1)Googleを含む第三者配信事業者によりインターネット上のさまざまなサイトに当社の広告が掲載されています。Cookie(詳しくは、「9(1)Cookieとは」をご参照ください)を使用して、当ウェブサイトへの過去のアクセス情報に基づいて広告を配信します。よるCookieの使用を無効にできます)8.お客様のアクセスログ情報取得に関してお客様からご提供された個人情報または当ウェブサイトにより自動的に収集・記録される個人情報を以下の利用目的の範囲で使用します。しているブラウザの種類、アクセス日時、Cookie情報、利用した検索エンジン、検索エンジンに入力した検索キーワード、弊社から配信されるメール文面記載のクリックカウントURLのうち、どのURLから流入したかなど)が含まれます。アクセスログ情報はお客様の情報と関連づけて記録されることがありますが、あくまで個人情報利用目的の範囲内で使用します。9.Cookie等の使用について(1)Cookieとは●Cookieとは、ウェブ画面を閲覧する際、ウェブサイトのサーバーからユーザー側のハードディスクやメモリーに小さなデータファイルを送ることでユーザーを確認する仕組みです。自社サイトでは、ユーザーのコンピューターに保存されたデータファイルをウェブサイト側で読み取り、繰り返し訪れるユーザーに対して効率よくサービスを提供するため、Cookieを使用しています。(2)Cookie管理の設定・削除について●ウェブサイト側でCookieを送り出しているかどうかは、ブラウザの設定により、ご確認いただくことができます。Cookieが送られてきたときに通知する設定にすると、その都度Cookieを受け入れるか否かを選択することができ、すべてのCookieを受け入れない設定にすることも可能です。Cookieには、自社サイトの閲覧をやめたときに削除されるものと、そのままユーザーのコンピューターに保存されるものとがあります。保存されているCookieを削除することも可能です。Cookieを受け入れない設定にしたり、保存されたCookieを削除したりしても、サイト内の閲覧には支障はありませんが、申込みフォーム等で正常に動作しない場合があります。いう)の適正な取扱いの確保について組織として取り組むため本基本方針を定めます。●当社は、マイナンバー法、「個人情報の保護に関する法律」及び「特定個人情報の適正な取扱いに関するガイドライン(事業者編)」を遵守して、特定個人情報等の適正な取扱いを行います。●当社は、マイナンバーの収集業務並びに管理業務について、株式会社フルキャストに委託しております。■電話番号050-5577-8330(平日11:00~20:00)。