選ぶコツは?将来を考えて投資を始めようと思っている方は、最近特に増加傾向にあります。現在の給料だけでは不安、何かあったときのために備えておきたい、年金の足しにしたいなど、始めたい理由は人それぞれでしょう。中でも不動産投資への注目度が高まっていて、比較的手が出しやすく届きやすい“ワンルームマンション投資”からはじめてみようと考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。ワンルームマンション投資とは、1人暮らし用のマンション1室を購入し、それを貸し出して家賃収入を得ること。不動産投資の中でも比較的少ない自己資金でスタートできることが魅力です。ワンルームマンション投資を始めようとしても、新築がいいのか、中古がいいのか、またデメリットはどのようなものがあるのか、どうすればリスクを回避できるのか、いろいろ悩みは尽きないものかもしれません。ワンルームマンション投資を始める前に、まずは最近の動きを知っておきましょう。新築中古どちらにするかリフォーム・リノベーションブームもあり、現在は中古マンションの市場も活発で取引も積極的に行われています。中古マンションは新築マンションよりもリーズナブルなものが多く、数も選択肢も多いことが魅力になります。自宅として購入するのではなくあくまでも投資用物件、購入し賃貸物件として第三者に貸し出すことを前提にするのであれば、新築マンションを選択したほうがリスクは低くなります。実際に築15年ほどの中古マンションと比較をすると、どのような点がメリットとして挙げられるのでしょうか?●とにかく借り手がつきやすいできるだけきれいな状態で、設備も最新なものに住みたいと考えている方は非常に多いです。中には安ければそれほど気にしないという方はもちろんいますが、やはり新築マンション、またはそれにできるだけ近い状態のほうが早く借り手が見つかりやすくなっています。日本人は中古よりも新しいものを好む傾向が強く、「未使用の新品」という状態そのものに価値を感じる人は多いです。新築マンションに拘る方はとにかく拘るため、相場より家賃をある程度上乗せしても借り手が付きやすくなっています。この状態を“新築プレミアム”とも呼ぶようです。●ローンの審査が通りやすい多くの方はローンを利用して不動産投資を開始することになるでしょう。審査する“個人”の信用調査が行われるほか、そのローンで購入を予定している“投資用物件”も審査対象になります。物件の審査では、長い期間安定して収益を得られるか、返済が滞りその物件を差し押さえた場合に融資した資金の回収が可能か、マンション全体の修繕計画が適切に行われているかなどがチェックされるのですが、中古マンションと比較すると新築マンションのほうが評価が高くなるケースがほとんどです。新築マンションであれば入居率が高いことは明らかですし、その時点での経年劣化もありません。新築ではなくてもできるだけそれに近い状態であれば、返済が滞った際の資金回収のための売却も容易でしょう。中古マンションではどれだけ個人の信用が高くても、投資用物件の評価が低ければ融資を受けるのが難しくなりますが、新築マンションでは物件での審査で弾かれることがほとんどなく、頭金なしで全額ローンで物件を購入できる“フルローン”も組むことが可能なのです。不動産投資ローンは住宅ローンより金利が高いものが一般的だったものの、これまでより低金利のものも出てきています。評価の高い新築マンションは、こういった金利の低いものも利用しやすいといえるでしょう。ローン審査で有利になりやすいのが新築マンションのメリットなのです。●修繕費積立金が低いマンションは一般的に、管理費と修繕積立金を毎月決められた額を支払うことになります。ワンルームマンション投資ではマンションの中の1室を所有していることになりますから、こちらは必要経費といえるでしょう。この毎月支払う経費の中の“修繕積立金”の額が、新築マンションと中古マンションでやや差があるのです。そもそも修繕積立金とは、マンションを維持していくために必要となる大規模修繕に備えて、住民全員で積み立てている貯金を指します。耐久年数が高いとされているマンションですが、長い期間安全に住み続けたいのであれば定期的なメンテナンスは不可欠なもの。必要な時に速やかに修繕工事が行えるように積み立てているのです。そのように重要なはずのものではあるものの、修繕費が目標額に届かず「修繕費の値上げ」を実施するマンション多いのが実態となっています。築年数が高ければ高いほど修繕積立金は高めに設定されていると思っても良いかもしれません。修繕はマンションにとって必要なものですから、資金が足りなければ最悪、多額の一時徴収を行うケースもあるほどです。逆に、新築マンションは「販売しやすくするため」などの理由から、修繕積立金の額が低く設定されていることが多め。後々値上げされる可能性はあるものの、即大幅な値上げに至るということはほとんどないでしょう。毎月の支払額が減る、つまり経費を抑えることが出来るのです。新築マンションに住みたいと考えている人の中には、建物自体や部屋がきれいだからという理由だけではなく、最新の設備が利用できるからという方も多いです。近年は設備のレベルが一気に向上したため、わずか10年程度でも大きな差が出ています。実際にどのような設備があるのでしょうか。●多重オートロックシステムこれまでマンションのセキュリティと言えば、共用エントランスに設置されているオートロックが一般的でした。住民に紛れて侵入が可能であったりと、これだけでは完璧とは言えないのが現実です。オートロックシステムは日々進化しているもの。従来のエントランスに追加して、エレベーター、各フロアに入る前と、多重のオートロックシステムを採用しているマンションも増えています。何度もロックを開けねばらならないという手間はもちろんあるものの、やはりそれだけの安心感も得ることが出来るでしょう。このような複数のオートロックシステムはトリプルロックシステムとも呼ばれ、タワーマンションなどの高級マンションにのみ備えられているようなものでしたが、それ以外のマンションでも増えつつあるようです。●非接触キーオートロックの数が増えていくごとに、同じようにキーの出番も増加します。その都度キーを差し込んで解錠しなくてはならないのはなかなかの手間でしょう。この非接触キーは「キーをカギ穴に差し込んで回す」という動作を簡略化してくれるもの。ICチップがキーのヘッド部分に埋め込まれているため、受信機にかざすだけでドアが開くのです。●家電遠隔操作システムスマートフォンを利用し、外出先から家電の操作を行えるシステムです。エアコンや床暖房を帰宅に合わせて電源を入れることで快適な室温にしたり、浴室であればお湯はりをすることも。照明の切り忘れに外出先で気づいたとしても部屋まで戻る必要なく電源を切ることもできますし、外出中でも防犯を考えて夜には意図的に照明をつけるといったことなども可能でしょう。●マンションWi-Fi自宅でWi-Fiを使う人は年々増加し、若い世代であればほぼ大半の家にWi-Fiは設置されているのではないでしょうか。最近ではマンション専用Wi-Fiが完備されたマンションも増加しています。入居するだけでWi-Fiが無料で使えますから、毎月のインターネット料金が節約できるのが最大の利点でしょう。セキュリティシステムマンションは一戸建てと比較するとセキュリティが高いと言われますが、近年はマンションを狙った犯罪もあるようです。そのため、警備保証会社と直結したセキュリティシステムを採用しているマンションも多くなりました。異常時には警備保障会社の警備員が24時間体制で駆けつけてくれるため、女性のひとり暮らしの方や小さな子供のいる家庭にはぜひとも欲しいシステムです。都心部の高級マンションやタワーマンションを中心に利用されていたものでしたが、需要に合わせてそれ以外のマンションでも見られるようになりました。このような最新設備が採用されているということが強いアピールポイントとなり得るため、入居率などにも期待できるのです。ワンルームマンション規制とその影響は現在、東京23区すべてで制定されている条例が「ワンルームマンション規制」です。一時期は狭い敷地に狭い部屋がいくつも存在した極狭マンションやなども建てられていましたが、この規制によって造ることがほぼ不可能になりました。東京23区以外でも規制を行っている都市もあるようです。この規制はどのようなものか、どのような影響があるのか理解しておきましょう。“ワンルーム”と名前についていますから1Rや1Kなどの間取りの問題と捉えてしまいそうですが、実際にはそうではなく専有面積の問題になります。この規制の要因はいくつかあるものの、その中のひとつに「一人暮らし世帯の増加を避け、ファミリー世帯を増やしたい」といったものが存在しています。そのため最低専有面積を設定し、その設定値未満の部屋を“ワンルーム”とし、規制対象としているのです。最低面積が25m2ですが、文京区では40m2が最低面積になっています。このケースではたとえ38m2だったとしても40m2未満にあたりますから、規制の対象になります。品川区はやや特殊で用地地域によっては20m2以上となっていますが、現在、東京23区内の新築マンションで20m2未満の物件はほぼないと言えるでしょう。●規制の影響は少子化や晩婚化などによって単身者世帯はこの先も減ることはほとんどなく、逆に数は今以上に増えることははっきりとわかっています。単身者は戸建を選ぶことはほとんどなく、マンションを選択したとしてもファミリー世帯より「マイホームの購入」まで至る方は少ないです。そのため、1人で住むのに手頃な広さの賃貸マンションの利用者が減るとはあまり考えられないでしょう。そこに規制によって供給がなくなるという事は、今後コンパクトな新築ワンルームマンションの供給が高まり、希少性が上がる可能性が高いという事です。東京は西側から東側へ需要が拡大これまでは東京都心部から西側方面でのマンション需要が強かったため、そちら方面の開発が中心となっておりました。それによってマンションを建設する土地が減少し、条件の良い新築物件を購入するのが難しくなっていたため、新築マンション購入をあきらめて中古マンションを投資物件として購入するという手段が取られていたようです。東方面へ需要が一気に広がっています。それに伴ってあちこちに再開発が入り、古い街並みは整備され、利便性が高い駅前には新築マンションも多く建ち並ぶようになりました。今後さらに利便性と需要が高まることが予測されているだけあって、東京23区内でも特に狙い目のエリアと言えるかもしれません。まとめこれまで高級マンションでのみ使用されていたような設備が、それ以外のマンションでも多く設置されるようになっていたり、ワンルームマンションに関係する規制整備、需要の拡大と移動と、ひとくちに新築ワンルームマンション投資とはいっても、ここ数年で状況は大きく変化しています。不動産投資は難しい、よくわからないと思われがちですが、ワンルームマンション投資は他の不動産投資と比べると非常にシンプルでわかりやすいシステムになっています。新築マンションは新築マンションのメリットも十分にありますので、ぜひ新築ワンルームマンション投資も選択肢に入れてみるのも良いのではないでしょうか。Stageでは、会員様専用のサービスをご利用いただけます。会員ご登録済みの方は、ご登録したIDとパスワードでログインしてください。ご登録されてない方は、新規会員ご登録手続きへお進みください。旧メンバーズクラブ会員のお客様はこれまで利用されていたIDとパスワードでログイン頂けますようお願い致します。当会員の登録は無料です。Reserved.ウェブサイトのご利用についてこのウェブサイトは株式会社青山メインランドが運営しております。快適にご利用頂くため、下記内容をご一読くださいますよう、お願いいたします。当ウェブサイトに情報を掲載する際には、当社は細心の注意を払っておりますが、掲載した情報に誤りがあった場合や、第三者によるデータの改ざん等によって生じた障害等に関し、当社は事由の如何を問わず一切責任を負うものではないことをあらかじめご了承ください。著作権について当ウェブサイト内で提供されている情報やロゴ、商標、画像などの著作物は特段の記載がない限り株式会社青山メインランド(以下当社と呼びます)に帰属します。リンクについて当ウェブサイトへリンクを希望される場合は、「お問合せフォーム」からご連絡ください。リンクをお断りすることがあります。9.0以上のブラウザの使用を推奨いたします。推奨ブラウザ以外で閲覧する場合、画面の内容、情報、レイアウト等が正しく表示されないことがあります。営業基本方針1.お客様第一主義お客様のライフスタイル、ご要望を十分に理解した上で、最適な資産形成のご提案を行います。資産管理は長期に渡ることから、お客様との長期的な信頼関係の構築が大変重要になります。知識習得に努め、お客様にとって最適な情報・サービスをご提供し、信頼のブランドを構築します。関わる知識・経験等を十分に考慮し、当該商品のメリットのみならず、リスクについても分かり易くご理解頂けるよう、十分な説明に努めます。お客様は宅建業法をはじめ、個人情報保護法などの各種法令により守られております。お客様の各種権利を理解頂くことで、よりご安心してお話を聞いて頂くことができます。委託を受けた不動産の所有者その他権利者様から受領した申込書、契約書等に記載された個人情報、またデータベース事業者から提供を受けた個人情報を有しています。それらの個人情報は、以下の目的で利用します。これらの案内について、取りやめのお申出があったときは、業務運営上支障のない範囲で、これを中止するものとします。(4)利用停止、消去、または第三者提供の停止のご請求については、以下の手続に従ってお手続きください。:03-5281-4913(3)開示対象個人情報の開示等および問合せ窓口について●ご本人からの苦情及び相談または、当社が保有する開示対象個人情報の利用目的の通知・開示・内容の訂正・追加または削除・利用の停止・消去および第三者への提供の停止(「開示等」といいます。開示等のお問合せは下記の連絡先までお願い致します。※本人確認書類と同様)●開示等の求めをする者が本人又は代理人であることの確認は、あらかじめ取得した本人しか知り得ない情報(生年月日、住所等)で確認する。取得した個人情報は開示等の求めに応じる目的達成の範囲内でのみで取り扱うものとし、確認次第廃棄する。北大手町ビルお問い合わせは「お問い合わせフォーム」よりご連絡ください。4.個人情報の安全管理措置(1)当社は、個人情報を保護するために、適切かつ合理的なレベルの安全策、予防措置を講じ、個人情報への不正アクセス、個人情報の紛失、改ざん及び漏洩等を防止することに努めます。(2)当社の従業員に対して個人情報保護のための教育を行い、お客様の個人情報を厳重に管理いたします。当社が保有する個人情報は、以下の場合に第三者に提供されます。(1)ご本人様の同意がある場合。(2)法令に基づく場合。(3)人の生命、身体または財産の保護のため必要がある場合であって、ご本人の同意を得ることが困難であるとき。(4)国の機関もしくは地方公共団体またはその委託を受けた者が法令の定める事務を遂行することに対して協力する必要がある場合であって、本人の同意を得ることにより当該事務の遂行に支障を及ぼすおそれがあるとき。(5)その他、次の場合に第三者に個人情報を提供することがあります。ご本人の申出があれば、提供を停止いたします。送付するため、送付作業の委託業者への提供。●当社グループ会社による総合サービスのため、グループ会社への提供。ファクシミリ、電子データ等6.個人情報の共同利用について当社が保有するお客様の個人情報を、以下のとおり共同利用することがあります。0120-977-273(土日及び祝祭日を除く、午前10:00~午後5:00)■電子メールによる場合cs@aml.co.jp7.Googleを含む第三者事業者の広告配信について(1)Googleを含む第三者配信事業者によりインターネット上のさまざまなサイトに当社の広告が掲載されています。Cookie(詳しくは、「9(1)Cookieとは」をご参照ください)を使用して、当ウェブサイトへの過去のアクセス情報に基づいて広告を配信します。よるCookieの使用を無効にできます)8.お客様のアクセスログ情報取得に関してお客様からご提供された個人情報または当ウェブサイトにより自動的に収集・記録される個人情報を以下の利用目的の範囲で使用します。しているブラウザの種類、アクセス日時、Cookie情報、利用した検索エンジン、検索エンジンに入力した検索キーワード、弊社から配信されるメール文面記載のクリックカウントURLのうち、どのURLから流入したかなど)が含まれます。アクセスログ情報はお客様の情報と関連づけて記録されることがありますが、あくまで個人情報利用目的の範囲内で使用します。9.Cookie等の使用について(1)Cookieとは●Cookieとは、ウェブ画面を閲覧する際、ウェブサイトのサーバーからユーザー側のハードディスクやメモリーに小さなデータファイルを送ることでユーザーを確認する仕組みです。自社サイトでは、ユーザーのコンピューターに保存されたデータファイルをウェブサイト側で読み取り、繰り返し訪れるユーザーに対して効率よくサービスを提供するため、Cookieを使用しています。(2)Cookie管理の設定・削除について●ウェブサイト側でCookieを送り出しているかどうかは、ブラウザの設定により、ご確認いただくことができます。Cookieが送られてきたときに通知する設定にすると、その都度Cookieを受け入れるか否かを選択することができ、すべてのCookieを受け入れない設定にすることも可能です。Cookieには、自社サイトの閲覧をやめたときに削除されるものと、そのままユーザーのコンピューターに保存されるものとがあります。保存されているCookieを削除することも可能です。Cookieを受け入れない設定にしたり、保存されたCookieを削除したりしても、サイト内の閲覧には支障はありませんが、申込みフォーム等で正常に動作しない場合があります。いう)の適正な取扱いの確保について組織として取り組むため本基本方針を定めます。●当社は、マイナンバー法、「個人情報の保護に関する法律」及び「特定個人情報の適正な取扱いに関するガイドライン(事業者編)」を遵守して、特定個人情報等の適正な取扱いを行います。●当社は、マイナンバーの収集業務並びに管理業務について、株式会社フルキャストに委託しております。■電話番号050-5577-8330(平日11:00~20:00)。