(マンション等)は不可。1億円以下の売価制限。この売価の一部なので注意ください。売却期限は、相続日から3年経過年の12月31日まで。亡親の住居を子が相続し売却。子の居住用ではありません。子は居住用3000万円特別控除を使えません。空き家特例は一定条件でこれを「居住用とみなす」特例です。居住用財産を譲渡した場合に該当するものとみなして3000万円特別控除の適用を可能になります。(租税特別措置法35条3項)なお老夫婦2人で居住していたなら一人暮らしに該当しないのでこの特例は使えません。この場合は、配偶者が相続し転居しその空き家を売っても、配偶者は実際居住していたので、配偶者本人の居住用の特別控除が使えるからです(この場合も転居後3年目の年末までが期限)。空き家特別控除額3000万円は所有者(相続人)一人ごとに適用されます。2人の子が共有で空き家相続すれば限度額3000万円×2人=6000万円に。売価制限1億円は2人だからと合計2億円にはならず、2人でも1億円のままです。本来の居住用3000万円特別控除は、引越後売却までの転用制限がなく賃貸等していてもOK。空き家特例では転用するとだめなのです。相続後売却までに、一部でも短期的でも、事業・貸付・誰かの居住の用に転用すると適用されません。・売却時の売り方の制約は建物が耐震基準を満たしていればそのまま売却してOKですが、満たさなければ耐震リフォームで基準を満たしてから売却。建物を取壊し更地売却ならOK。複雑で制約が多いです。それはこの税制が居住用財産売却の3000万円控除と違って、納税者のための優遇税制でないからです。いうことかというと「空き家をなくす」という政策のための税制だからです。国交省は「空き家が放置され、周辺の生活環境への悪影響を未然に防ぐ観点から、空き家の最大の要因である『相続』に由来する古い空き家の有効活用を促進することにより、空き家の発生を抑制するための制度」と定め、空き家の約75%は旧耐震、そのうちの60%が耐震性のないものと推定され、空き家になる契機は相続が最多と言います。「相続後早く売れば税金ゼロ」で、空き家発生の回避を狙います。耐震不足家屋を撲滅し、不動産市場で流通させない。「耐震リフォームすれば許すが、しないのなら古い家を取壊せ・・」というのが空き家特例なのです。不動産のことで何かお困りのことがございましたら当ブログまでお気軽にご相談下さい。3000万円控除は使えますか?結論からいうと年末までに売れば使えます。2015年に引っ越した空き家、所有者が引っ越してそのままになっている空き家はありませんか。今年(2018年)中に売却なら、税金が安いかも知れません。マイホーム売却は税法用語では「居住用財産」といいますが優遇されています。居住用財産の譲渡なら3000万円特別控除があり、譲渡益3000万円まで譲渡税ゼロ。居住用でなければ譲渡益3000万円に対し、5年超所有なら長期譲渡税率20%で税額600万円、5年内の短期讃渡なら税率39%で税額1170万円ですし復興税がこれに別途かかります。空き家の戸建やマンションでも2015年以降引越なら税務上はまだ居住用財産なのです。空き家でも居住用3000万円特別控除を使えるのです。「居住用財産」とは何か買主が決まり1週間前に引越をして売買契約。売却前の1週間は空き家。新居転居後なら厳密にはもう居住用ではありません。1週間ぐらいならまあ居住用でしょう。売却依頼しても買主は現れず、やっと1年後に売れた、というのはどうでしょう。このように個別に「居住用」判断すれば大混乱します。居住用の定義を「売却時に住んでいる住宅」とすればこのような問題が続出します。空き家期間はゼロか、1週間か、1年でもいいのか。親戚にタダ貸しはいいのか。いうことになってしまいます。賃貸中も居住用3000万円控除このような混乱回避のため基準を用意しています。これらの家屋が当該個人の居住の用に供されなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡した場合には租税特別措置法35条により居住用財産として3000万円特別控除が使えます。「住まなくなって3年後の年末までの売却」が条件です(建物を取り壊して土地だけ売却には用途等制限があります)。引越後売却までの用途制限はなく、空き家も親戚にタダ貸しも第三者へ賃貸もOKです。家賃を受け取り、3年間第三者へ賃貸中というと普通は居住用とは思えません。ところが税務上では「居住用財産」なのです。2015年に引越なら2018年の年末までに売却(物件引渡日でなく売買契約日でOK)すれば居住用財産の売却として3000万円特別控除が使えます。2019年元旦になると居住用財産ではなくなり特別控除は使えません。3000万円控除メリットを受けられるのは当然ですが値上がりした物件です。それは例えば先祖代々の土地に建てられた自宅やここ十数年内に購入の大都市部のマンション等がおそらく該当するでしょう。建物部分の原価は減価償却計算します。木造なら30年すれば原価はほとんどゼロです。マイホームを買い値同額や、幾分値下がりで売却しても譲渡益が生じるということがあります。そのときは3000万円控除が使えます。2015年に賃貸転用マイホーム2015年に所有者が転勤で引越しその後は第三者に賃貸中の元マイホーム。賃貸中の物件が、所有者のマイホームのはずはありません。前述のように、引越から3年目の年末までならどのように使われていても「居住用財産」なのです。賃借人付き賃貸物件売却でも居住用財産の売却で、居住用3000万円特別控除が使えます。不動産のことで何かお困りのことがございましたら当ブログまでお気軽にご相談下さい。おける必要経費の範囲とは必要経費は当該費用について事業の遂行に必要性があるかないかという解釈の問題であるので、費用の実態を検討します。老朽アパートの建替えで発生した立ち退き料や建物の取壊し費用も必要経費。自宅建替えの場合の費用は必要経費にはならない。自己使用分(家事消費)と事業分を区分しなければなりません。長期の空室にかかる経費も実質性で判断されるので、貸す予定がない場合の経費は認められません。一方で認められるためには空室の期間も募集していた証拠として募集パンフレットや領収書等を保存することが必要です。建物や設備の修繕費用は、原則として一括して必要経費となります。資産の価値の増加や耐用年数の延長がある場合は資本的支出となり減価償却を行わなければなりません。判断が難しい場合に修繕費と見なされるルールとして次のようなものもあります。・建物の毀損部分の取り替え修理、畳の張替えや外壁の塗替え。・沈下等による地盤改良。・金額が20万円未満の建物や設備の改良や交換。・おおむね3年以内の周期で行う修理。・区分がしにくい場合は、金額が60万円未満かその資産の前期末の取得価額のおおよそ10%以下。・支出した金額の30%か資産の前期末の取得価額の10%のうち小さい額を修繕費とし、残りは資本的支出とする。不動産のことで何かお困りのことがございましたら当ブログまでお気軽にご相談下さい。何かお困りの事がございましたら、当ブログまでお気軽にご相談下さい。Reserved■アクセス解析タグ。