東京に築浅の投資用マンションを保有している人向けに記事を書いていただきました。毎月マイナスで持ち出しが発生している人向けの記事になっています。持ち出しが発生する原因は修繕積立金等の試算を軽く考えていたことが多いかと思います。そこから見直しましょう。今回は新築の区分タイプのマンションを購入したもののさまざまな理由で入居が入らず、日々持ち出しが発生している状況の改善方法についてご紹介します。区分保有という条件で考えていきます。フルローン購入の月々の持ち出し金額テコ入れ方法をご紹介する前に、投資不動産保有の大前提を記載させていただきます。それは「月々の収益が欲しければある程度頭金を入れるもしくは中古物件を買わないといけない」ということです。基本的に「新築マンションのフルローンは頭金を入れないと月々の収支がマイナス」になります。3000万円の物件を金利2%、30年ローンで購入した場合、月々の支出は約11万円ほどになります。それに対して新築マンションの現在の利回りは4%前後ですので年間120万円の家賃収入、一月にすれば10万円とマイナス1万円です。替え時の修繕費などを加味すると、少なくとも「収入が欲しい」という方にとっては保有メリットはありません。テコ入れ云々以前にこの部分でつまずいてしまうとどうにもならないため、ご注意ください。業務は管理会社にまかせる事例がほとんどです。手数料はマチマチですが大体家賃の5%から10%ほどです。この管理会社というのは起業にコストが掛からないため非常に「新規参入しやすいビジネス」です。そのため「日々の入居者対応」はできるものの、「賃貸付け」にたいするネットワークや手腕などを持っていない業者というのも存在します。都内の築5年という物件は「経年劣化」などによって入居が入りにくくなっている、とも考えにくいです。そのためまずは「だめな業者」は容赦なくカットするようにしましょう。目安は「3ヶ月以上空室が続くようなら黄色信号」です。新しい管理会社を探す方法は大きく分けて2つです。管理会社」などのワードで検索すればでてきます。「周辺物件の管理を行っている会社」に直接電話するマンションのエントランスなどを意識してみてみれば「物件管理:○○株式会社」という看板と電話番号が記載されていることがけっこうあります。いったところに電話をして「○○(住所)に投資物件を持っていて管理会社変更を検討している物ですが、条件とサポート内容を教えてもらえませんか?」と聞けばOK。邪険にされることなく普通に教えてもらえるはずです。いった形で複数の業者から話を聞き、乗換え先を検討しましょう。礼金をナシにするもし「礼金」を設定している場合、入居初期コストを嫌った入居者が敬遠している可能性があります。数ヶ月空室が続く場合は「礼金」をナシで募集すすることも検討してみましょう。ちなみにこれも本来であれば「管理会社側」から提案があってしかるべきなのですが、無いということは「言われたことを言われるがままにやっている業者」です。この場合も契約切り替えを検討しましょう。サブリース契約を結ぶ物件内容と業者によっては「査定家賃の85%前後」で借り上げを行う「サブリース契約」を提供していることがあります。これを行った場合月々のマイナスは確定するものの、「持ち出し負担」自体は軽くなります。上記で計算した3000万円の物件を金利2%、30年ローンで購入という事例の場合、月々の支出は約11万円、正直かなり重い負担です。それに対してサブリース契約を結べば利回り4%で月々10万円、その85%なので8万5000円の収入、月々の持ち出しは11万円から「2万5千円に軽減」できます。この差はかなり大きいです。やってサブリースで凌いでいるうちに物件を売りに出したりすることで「避難(物件売却)」をはかります。「キャッシュフロー(月々の収入)」ではなく「積立預金方式」の投資にシフトするかです。積み立て方式とは「積立預金代わりに不動産を使う」という方針の投資です。今回の例の場合サブリースで月々の持ち出し(積み立て)は2万5千円、ローンが完済する30年後では合計900万円になります。「毎月2万5000円を積立預金すれば30年後に900万円の貯金」、それに対して不動産投資の場合は「ローン完済まで保有し続ければ新築当初3000万円の価値があった不動産」が手元に残るわけです。経年劣化で値下がりはしていますが、都心の物件なのでそんなに大きく下がることはありませんし、最悪50%下がったとしても1500万円、それでも積立預金より「600万円もお得である!」という考え方です。どちらの方針にシフトするかはローン残債とその他猶予資金によって変わってきますが、こういったテコ入れ方法で「不利な投資」を「有利な投資」に変えることもできます。投資用不動産を売る場合の手法2つ基本的には通常の不動産売買と同じく、「仲介販売」と「買い取り業者販売」の2パターンが存在します。その中でもオススメは上記の「サブリースで凌いでいるうちに仲介販売」です。理由としては「買い取り業者」販売はやはり、即金で買い取ってもらえる半面通常の販売価格より数百万円ディスカウントされてしまうというデメリットがあります。ローンの残債がまだまだ残っているであろう「5年目」といった浅い段階ではこれは「危険」です。その一方でサブリースをせず「仲介」行う場合ですが、これはこれで「月々11万円の出費」が発生するため危険です。「いつまでたっても売れない」場合、かなりの出費が重なることになります。そのため「サブリース契約後の仲介売買」がお勧めです。最後に注意点として「サブリース契約」において「契約中に不動産を売却した場合の取扱」については確認が必須です。場合によっては契約中は売却できないということもございますので、ご注意ください。Step0不動産の売却前にまず査定イエイは約1分で複数の不動産会社に査定できる一括査定サイト。差がでることもありますので、買取をお願いする人は特に比較しましょう。全国1000社が登録しているので、売却や買取できる会社がきっと見つかります。FPが、あなたの疑問に回答します。住宅ローンや離婚、相続、住み替え等、様々な不動産のお悩みに対して、イエキットが提携する不動産関係者が無料でアドバイスをしています。期間で見る、家の売却の流れ初めて家を売ろうと考えている方に向けて、その流れと期間を分かりやすくまとめました。家の売却では慌ただしく準備したり、不動産会社がどのように家を売ってくれているのか見えないため、本当に仕事しているのか不安になることもあります。不動産会社に連絡を取ると、まず最初に査定を行うことから始めます。査定はあなたの不動産と似た条件の不動産から算出し、実際に不動産を見て補正して算出します。それぞれに特徴はありますが、一般か専任で悩むことが多いです。トラブルもあり、所有していたマンション1棟を売却。「販売会社スポンサー0宣言」を行い株式や為替・年金対策など資産運用に特化したファイナンシャルプランナー事務所「バタフライファイナンシャルパートナーズ」代表。現在「お金のホームドクタープロジェクト」として先行き不透明な年金や家計などを支える事業展開を行っておりその傍ら、持ち家などを含む金融資産に対する理解を深めて欲しいという思いで記事の寄稿・執筆を行っている。媒介契約の期限が切れたのに、自宅と土地が売却物件として掲載されている地目畑を2人に分けて売却できないか相談された不動産売却ならイエキットイエキットは不動産売却に関する情報の提供や悩み相談にお答えしています。不動産売却の相場や体験談など、実例に基づいた情報提供が特徴です。