/不動産投資で『レバレッジが効いている』状態とは不動産投資指標で『K%<FCR<CCR』の状態であること2019.06.19不動産投資で『レバレッジが効いている』状態とは不動産投資指標で『K%<FCR<CCR』の状態であることTweetPocket不動産投資をしていれば『レバレッジを効かせる』という言葉は日常的に使われると思います。『レバレッジが効いている』という状態は具体的にはどのような状態をいうのでしょうか?それは、不動産投資指標を用いて簡単に説明することができます。この記事では、不動産投資において『レバレッジが効いている』とはどのような状態なのかを不動産投資指標を用いてご紹介します。『他人(銀行など)のお金を使うことによって、全額自己資金を出すよりも、効率の良い投資をすることができる』ということを言います。『収益物件の生み出す収益率FCR(総収益率)が、K%(調達コスト)を上回っていれば、その状態になる』ということです。このFCR(総収益率)ですが、全額現金で投資した場合の収益率でもあります。『レバレッジが効いている』ということを表しています。全額現金で投資していたら利回りがFCRの7%にしかならない投資が、銀行のお金も使うことによって、自己資金に対する利回りがCCRの10%になります。結果的に効率の良い投資になっており、その状態をレバレッジが効いていると表現されます。レバレッジを効かせるためには、借入をうまく利用して、少額の自己資金で物件を購入するという見方もできます。借りれるだけ全額借入れをするできるだけ長期の返済期間にするできるだけ自己資金を少なくすることで、K%を抑えて、CCRを高めることが理論上は可能となりますが、それがすべて正しいと言えるでしょうか?という問題があります。そこを次章で検討したいと思います。上記事例で、購入総額1億150万円の物件を全額自己資金で購入していたとしたら、利回りはFCR=6.87%となります。借入をK%=6.08%の調達コストで行うことで、自己資金1,260万円に対する利回りCCR=12.41%に跳ね上がります。◎K%(6.08%)<FCR(6.87%)<CCR(12.41%)が成り立っていますので、レバレッジが効いていると判断できます。CCRがFCRの1.81倍になっています。借入金利が4.5%の高めの設定にも関わらず、全額現金よりも借入をすることでレバレッジが効き、自己資金に対する利回りが大幅にアップすることが数値でわかります。次に、借入額を物件価格の100%、フルローンの場合はどうか検討します。◎K%(6.08%)<FCR(6.87%)<CCR(18.33%)となり、CCRが18.33%まで跳ね上がりました。全額自己資金の利回りであるFCRの2.66倍のレバレッジが効いていることになります。この計算だと、借入を増やして自己資金を減らせば、レバレッジ効果は際限なく上昇することになります。極論を言えば、諸費用まで含めた全額オーバーローンが組めた場合は、CCR=NOI/自己資金で求めると、分母が0となり、数学的にCCRは無限大∞に発散するということになります。計算上はCCRが無限大でも、これは現実的な数値ではありません。CCRを高めていくことでレバレッジ効果もそれに比例して増大していきますが、ここで大切なことを忘れてはいけません。DCR(負債支払安全率)とのバランスです。レバレッジの肝はDCR(負債支払安全率)とのバランス下記2つの対照表をもう一度見てください。上記2つの表のDCR(負債支払安全率)を比較してみましょう。表1(90%ローン)のDCR=NOI/ADS×100=1.29%表2(100%フルローン)のDCR=NOI/ADS×100=1.20%表1よりも表2のほうがレバレッジが効いていることは前述しましたが、投資の安全性は逆に表1よりも表2のほうが低下することになります。借入を多くするほどFCRよりもCCRが高まり、投資の効率がアップすることがレバレッジの醍醐味なのですが、レバレッジを効かせ過ぎると危険であるということを示しています。DCRが低下するということは、NOIにADSが近づきCFが薄くなるということです。CCRを高めていって効率性を重視するほど、DCRが低下して安全性が低下するというジレンマが発生します。したがって、レバレッジはCCR(投資効率)だけを見ればよいのではなく、DCR(安全性)も見つつ、コントロールすることが必要になります。最低限の安全性を確保しなければならないということです。レバレッジの効率的な面にばかりとらわれてローンの借入額を増やし続けていると、環境の変化に対応できず非常に危険な状態での運営となるリスクがありますので、注意が必要です。それを分かっているうえで、攻めの投資でハイリスクハイリターンを目指すのならいいのですが、理解せずに、自己資金をできるだけ使いたくないからといった理由だけでレバレッジが効きすぎている場合は、もしものときに対応できない可能性が高まります。まとめレバレッジが効いている状態とは、収益率FCRが調達コストK%を上回り、その結果として自己資金の投資効率CCRが全額自己資金の利回りであるFCRを上回っている状態と説明できる。レバレッジが効いている状態では、K%<FCR<CCRが成り立つ。レバレッジの効きすぎは投資の安全性を下げる。それを判断するのにDCR(負債返済安全率)を見るようにする。CCRを高めて利回りを狙いながら、DCRを見て投資の安全性を判断することで、長期で見た場合の利回り最適化を実現できる。利回りが高くても投資が破綻してしまえば投資を続けられず元も子もなくなる。この記事を読んだ方は他にこんな記事を読んでいます。セカンドオピニオンサービスをあなたの不動産投資にお役立てください。不動産投資のセカンドオピニオンサービスSNSでもご購読できます。少数派の国公立大学理工系の出身者です。月日が経つのは早いもので新卒で入った不動産業界歴も20年を超えました。大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ながら任意売却では他に負けない絶対の自信を持っています。理工系出身者ならではの理論的な不動産投資コンサルティングと住宅ローンや不動産投資ローン、不動産担保ローンの返済苦からあなたを立ち直らせる任意売却コンサルティングが得意です。*メールアドレス(公開はされません。少数派の国公立大学理工系の出身者です。月日が経つのは早いもので新卒で入った不動産業界歴も20年を超えました。大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ながら任意売却では他に負けない絶対の自信を持っています。理工系出身者ならではの理論的な不動産投資コンサルティングと住宅ローンや不動産投資ローン、不動産担保ローンの返済苦からあなたを立ち直らせる任意売却コンサルティングが得意です。銀行やサービサーなどをはじめとした多くの金融機関および弁護士や税理士などの士業の先生方とのつながりを生かした物件情報収集力と、収益物件の仕入れから管理、売却戦略までの幅広い範囲での不動産投資コンサルティング、そして住宅ローンや不動産投資ローン、不動産担保ローンの返済苦からあなたを立ち直らせる任意売却コンサルティングできっとあなたのお役に立てるものと自負しております。した不動産投資と任意売却の専門BLOGです。関する情報を配信しています。『住宅ローンや不動産投資ローン、不動産担保ローンの返済に苦しんでいるあなたを立ち直らせる任意売却コンサルティング』をご提案しています。住宅ローンや不動産投資ローン、不動産担保ローンの返済が厳しくお悩みのあなたに役立つ情報を配信しています。当BLOGの内容が何か一つでもご訪問頂いたあなたのお役に立って問題解決の一助となりましたらBLOG運営者としてこの上なくうれしいです。当BLOGはしがらみのない個人運営BLOGとしてBLOG管理人が言いたいことを包み隠さず書いています。様々なしがらみがあって書きにくいような内容まで突っ込んで踏み込んだ内容のコンテンツを発信していくことを目的に当BLOGの運営管理をしております。お問い合わせ・ご質問お問い合わせフォームにてお問い合わせ・ご質問・ご相談を随時受け付けております。頂いたご相談やご質問は一生懸命読みます。BLOGは管理者個人が運営しているBLOGサイトです。当BLOGのすべてのコンテンツ・情報につきましては、可能な限り正確な情報を掲載するよう努めておりますが、必ずしも正確性・信頼性等を保証するものではありません。当BLOGに掲載された内容によって生じた損害等の一切の責任を負いかねます。本免責事項、および、当BLOGに掲載しているコンテンツ・情報は、予告なしに変更・削除されることがあります。任意売却したら自己破産になる?違います。自己破産で任意売却後の残債をリセットできる。