資産価値レポートについて、榊淳司自らがそのコンセプトを語ります。夕刊フジやzakzakの連載で活躍する住宅ジャーナリスト・榊淳司。テレビ出演や各種雑誌へのコメント、また執筆にも多数の実績があります。多くの人々が憧れるタワーマンションが実は厳しい「限界」にあることを赤裸々に語る。価格:864円+税で販売中9冊目の著書です。すべてのマンションに課された十字架とは?廃墟になる運命がヒタヒタと迫りくる。価格:930円+税で好評発売中8冊目の著書。★マンションは日本人を幸せにするか。★住宅ローンは10年完済で!これからの時代、もう、家でムリをしない。★新築マンションは、買ってはいけない?購入前に知っておきたい8つのリスク。★誰も書かなった、書けなかった、マンション選びの究極ノウハウ。★20年後、タダ同然になる家を買うか。私の拙い知識では、上場企業というものは自社の情報を世間に対して正しく開示しなければいけないはずです。財務状況についてはかなりの正確さを求められます。1997年に倒産した山一證券と言う会社は、そのルールを守っていませんでした。2600億円ともいわれる負債を隠していたそうです。それを知らずに、山一證券の株を買った方は大きな損失を蒙りました。昨日、この会社が11月5日に発表した「平成23年3月期第2四半期決算短信」というのをツラツラ読んでいると、不思議な一文を発見しました。以下長くなりますがペーストします。戸)を販売計上いたしました。ともに前年同期比5割超の大幅な増収増益となりました。通期業績予想に対する営業利益進捗率は66%と、計画をやや上回るペースで推移しております。戸を超える高水準となりました。戸」って・・・本当?まさか1120戸ってことはないでしょう、というのが正直な感想。天下の住友不動産が世間に向かって嘘をつくとは思えませんが・・・なぜ、私がそう感じたのかという根拠を述べましょう。ザ・シンボル」は売れているの?このマンションは総戸数が850戸で住友不動産1社が売主です。竣工したのは去年の12月。立派な「完成済販売中マンション」。それが、なぜか完成後の今年になってから本格的な販売を始めました。「第1期」の販売戸数は「102戸」。「第1期1次」なんて表示は見ませんでしたがなぜか「第1期2次」というのがあって、これが「30戸」。今は第2期で「14戸」が販売中ですが、予告広告時には「30戸」。あわせて162戸を売り出して今14戸販売中だから、この14戸以外全部売れたと考えても148戸にしかなりません。残りは単純な引き算で850-148=702ということになります。私が知らないところでお売りになっていれば、シンボルの「完成済販売中マンション」は、この「702戸」より少なくなります。竣工済みなのに「販売戸数/未定」の物件マンションの広告は、「今この住戸を00万円で販売中です」という「本広告」と「近々販売する予定で、戸数も価格も未定です」という「予告広告」の2種類があります。「予告広告」というのは、通常なら竣工前に行うもの。消費者にとって不親切極まりないもの。「とりあえずお知らせする」ために認められています。竣工して、本当は売りたい戸数も価格も決まっているのに「予告広告」を行うのはかなりヘンです。現実には「価格を表に出したくない」(高いのが知られるとモデルルームに来なくなる)という場合によく行われています。みなさん、竣工しているのに「予告広告」を行っているようなマンションにはくれぐれもご注意ください。全部で99物件ありました。昨日、そのデータをすべてエクセルに移してみました。99物件の総戸数は、なんと14251戸。昨日時点で販売戸数を「未定」にしているのは18物件。その総戸数は5389戸。このうち他社と共同売主になっているJV案件3物件の総戸数1545戸の約半分772戸を引いたとしても4617戸。売主さんが「販売力」と「ブランド」を兼ね備えている住友不動産なので、この4617戸の内85%を販売済みと考えると、いわゆる完成在庫は692戸ほどあることになります。竣工物件で販売戸数を表示している数の合計。「シンボル」のように、販売戸数をきっちりと表示しているのはシンボルを除いて47物件597戸。これははっきり「完成済販売中マンション」の戸数だと表示しているものと理解できます。戸数を表示している合計が597戸1,2,3をあわせると1991戸になります。これはかなり控えめな数字だと思います。「1」のシンボルは第1期と第1期2次が全戸販売できているとは思えません。想定の85%も売れていないかもしれません。「3」では「はっきりと販売戸数を表示」している以外に「残住戸」がある可能性があります。販売戸数を少なめに表示するのは業界の常識ですから。戸」を大幅に超えています。私と住友不動産さんとでは「完成済販売中マンション」という言葉の定義が違うのでしょうか?もし関係者の方で「お前のここが間違っている」というご指摘がございましたら、どうぞ遠慮なくお知らせください。私はこれを修正するのになんらやぶさかではございません。正確なところが知りたいだけです。ちなみに、この第2四半期のマンション売上げ総額は1298億9300万円。契約戸数は2,623戸。平均すると1戸4952万円。妙に低い数字だと思えるのですが。Comments以下のURLが最近ちょっと面白いです。www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6476/すみふ関係者と思われる人間が、値引きしないという営業の発言を信じて買っ客の方が悪いと言わんばかりの発言をしてます。シティハウス川端町とシティータワー新潟ではすでに値引き販売を開始しているんじゃないでしょうか?何かご存知でしたら、ぜひブログに書いてください。前の前の書き込みは意味不明ですね。この記事を攻撃して益になるのは住友関係者のみ。ザ・シンボル」、「シティタワー有明」だけでは無いとは考えなかったの?こっちのほうが意味が私には分かりません。榊さんのコメントでは上の2つのマンション以外も考えてますよね。最低でも1120戸を上回っていると書いてあります。住友の発表は本当なのでしょうか。ザ・シンボル」、「シティタワー有明」だけが住友のマンションだと思い込んでるんですかね。まっつん榊さんが批判するのが社会貢献です。個人的にはおもしろおかしく、風刺がきいてる批判は大好きですな。榊さんは顔が悪いので損しています。まって~他人の事より自分の心配しましょうね、サカキさん。そんなに批判ばかりしてないで、社会貢献で自分が良いマンションでもつくったらいいじゃない。****投資家はなんとなくきずいていますねー。まー悪いところは見ないふりでしょう。榊さんIRにきいてみてはいかがでしょうか?千株で総会で質問攻めもおしゃれかもしれません。総会屋と間違われて話のねたとしては面白いかもしれませんね。comment※こちらへ書き込みいただいたコメントは、承認後全て表示されます。専用フォームからお願いいたします。