夢中で頑張るぺいまるです。本日は2019年7月16日から保有していた【8848】レオパレス21の株式を先日(2020年1月中旬)売却いたしましたことをご報告致します。私と同世代の方であれば就活当時のレオパレス21の勢いは覚えていらっしゃるのでは?豪華タレントを起用したCM、入社式をハワイで開催するなどまさに飛ぶ鳥を落とす勢いでした。いう私も不動産業に興味があったのでレオパレスの採用試験を受け無事(?)内定を頂きました。私は株主優待目当てで購入していたため9月に優待獲得の権利を得た後はすぐにでも売却したかったのですが、ベンチャーながら金融機関に勤めている役職員には自己売買の規制が敷かれています。投機的な取引をさせないために株式購入後6か月間は売却を控える、という社内ルールがあります。野村證券在籍中も同様のルールでした。意外と勘違いしている方も多いですが、証券マンだから株式を売買してはいけないということはありません。インサイダー情報が飛び交う部署で働いている方や自己保有の銘柄は顧客へ推奨できないなど細かなルールはありますが、世の中の大抵の証券マンは自己資金で売買可能です。自分のお金で株式を買ったことがない証券マンも結構います。私はそんなやつ絶対に信じません。レオパレスの沿革レオパレスは西暦2000年前半からリーマンショックまで開発事業がメイン収益の企業でした。土地に箱物アパートを建てて売る、ついでに一括管理(サブリース)といった感じです。リーマンショック後は、不景気により開発事業の収益が悪化していき賃貸事業がメインとなっていきました。現在は収益の大半がマンション賃貸事業ですが、開発事業の他にもリゾートや介護、ブロードバンド事業も行っています。とって株主優待は投資理由の1つですよね。私もなけなしのお金を少しでも有効に活用しようと色々と模索していました。その中で見つけたのがレオパレス21の「ホテル宿泊半額」優待でした。前述したように、レオパレスは不動産事業のほかにリゾート事業も行っております。展開しているホテルレオパレスに定価の半額で宿泊できるという優待がありました。「そうだ、京都へ行こう」みたいな感覚でフラっと旅行に行く方にはお勧めです(でした)。値引きが行われない新幹線のチケットなどの半額券などを優待として出すJRの株式は相当価値が高いですね!大阪にホテルレオパレスがあれば更に価値はありましたが、札幌と福岡だけでも価値がありますね。私の福岡での思い出話はこちらレオパレスの国内ホテル事業は売却されたため国内ホテルの優待は現在ありません。レオパレスリゾートグアムの宿泊無料券は今後も継続するようですが、グアムまでいってレオパレスに泊まろうという気にはなりません。現在、レオパレス経営陣は己の人生をかけて経営の建て直しに心血を注いでいます(たぶん)。そこに投資会社レノというハゲタカが利益を求めて舞い降りてきました。猛禽類の彼らは株式を積極的に買い入れて、経営陣に対してガンガン提言を行い株価を上げるよう働きかけます。本日(2020年1月28日)レノがレオパレスに求めていた取締役10人全員を解任する株主提案を撤回するという発表を受けて株価は5%超下落しました。レノから送り込まれる刺客も3人から1人に絞られる方針に修正されたようです。市場はレノによる買収を期待しているようですね。レノは村上ファンドで有名な村上世彰が関与するファンドですが、ネガティブにみる必要はありません。世の中には短期的な利ザヤをとるための猛禽ファンドもありますが、企業の中長期的成長を見据えた提言というのは本来活発に行われるべきです。現在は村上氏の動向で売り買いされており一般投資家が手を出すような銘柄ではないと思います。株主優待も弱体化したので、私は今後レオパレス株を買い戻すことはないと思います。今後の株価見通しですが、中長期でみると買いでいいと思います。欠陥住宅及び住民への退去費用の支払いなどは一過性のものです。軸足を賃貸事業、つまり入居者さえいればお金が入り続けるストックビジネスに収益の柱が移っているので、一度大きな損失を出してしまえば後は入居者を待つだけとなります。社会的信用を失った企業ですので、簡単には入居者は戻らないかもしれません。レオパレスは順調に入居率を改善させていくと思っています。1.盤石な借り手市場は継続される日本の人手不足という市場環境は今後も続きます。法人顧客の多いレオパレスでは外国人労働者の受け入れが追い風に働くおかげで、充当に入居率の回復が見込まれます。