URL2018年8月1日に行われた、エリアリンク株式会社2018年12月期第2四半期決算説明会の内容を書き起こしでお届けします。保晃氏(以下、大滝):では第2四半期決算概況及び、今期・当期の見通しにつきまして、私より発表させていただきます。続きを読むまず第2四半期の業績になります。当初発表していた予算では、増収減益という予算を発表しておりましたが、結果といたしましては増収増益という結果になっております。当期計画に対しまして4億4,300万円プラス。営業利益につきましては14億9,400万円。当初計画に対してプラスの3億900万円。経常利益は13億円4,400万円。計画に対してプラス1億4,500万円という結果になりまして、利益につきましては当初計画に対して、2桁の増益という結果になっております。要因を簡単にご説明いたします。営業利益で計画に対して約3億円上振れしております。事業別で報告いたしますと、ストレージ運用で約7,000万円。ストレージ流動化事業で約9,000万円。不動産の売買の底地事業で約8,000万円。その他の運用サービス事業で約6,000万円上振れした結果、全社で約3億円上期計画に対して上振れしております。底地の売買につきましては、通期の計画に対して前倒しで進捗した結果となっております。ストレージの流動化事業の土地付きストレージにつきましては、前倒しというよりは原価率の改善、工事原価の改善ということで利益が上振れしております。ストレージ流動化に含まれるコンテナ受注につきましては、原価率の改善というよりは、こちらについては前倒し。通期の計画に対して前倒しというような結果になっております。ストレージ運用とその他の運用サービスについては、売上というよりは原価率の改善というところで計画より上振れした結果、全社で3億円上振れしております。土地付きストレージの状況です。こちらの累計37棟とスライドに書いてありますが、竣工しオープンした物件が、6月末時点で37棟となっております。一昨年からこの事業スタートいたしまして、売却棟数で言いますと、2016年が2棟。昨年2017年が通期で15棟。2018年この第2四半期は4月から6月までで15棟の売却をしておりまして、37棟の竣工に対して32棟が売却済みとなっております。いわゆる在庫として計上してる部分が5棟となりますので、基本的には竣工後間もなく売却できているというような状況となっております。ファンドの立ち上げというところもありまして、このストレージ流動化に含まれる土地付きストレージのみの売上高というのが約42億円となっております。売却頭数が15棟になりますので、1棟平均で言いますと、2億8,000万円という数字になっております。(2018年)3月、6月に私募ファンドを率先して売却しておりまして、練馬の谷原ですとか杉並、荻窪、狛江といった少し大きめの物件がありますので、1棟2億8,000万ということで、比較的に高い大きい単価となっております。ちなみに昨年は15棟売却しまして売上約18億円になりますので、1棟あたりですと約1億2,000万が前期の実績となっております。構造は木造・鉄骨にわかれるんですけども、前期は15棟中2棟のみが鉄骨ということもありまして、単価としては低くなっております。この上期におきましては約半分が鉄骨。ファンドへの売却というのもありますので、約半分が鉄骨造になっておりますので、単価が高くなっております。続きまして出店室数です。期末に比較して3,450室。これは退店も除いて純増した室数が3,450室。結果8万5,00室となっております。昨年から土地付きストレージに移行してる関係で、オープンが下期に比重が寄っている部分がありますので、上期が少し弱いようにも見えますが、計画に対しては順調に進捗してるような状況となっております。こちら3450室の内訳です。いわゆる土地付きストレージのプレミアムタイプで約1,500室。従前から行っているコンテナ事業が1,900室強というような内訳になっております。当社のセグメントを簡単にご説明いたします。呼んでおりますが、底地の売買を行っている事業になっております。こちら底地の売買なんですけども、売買した時のみ計上しておりまして、毎月をいただく地代収入というところは、厳密に言うと「その他運用サービス」で計上しております。ストレージ自動化事業につきましては、現在で力を入れてる土地付きストレージの販売ですとか従前から行っているコンテナ投資家受注の売上利益というのを計上している事業となります。2018年12月期第2四半期の概況では続きましてセグメント別の概況となっております。ストレージ運用事業です。前期に対しまして、売上高は室数が拡大して稼働率も安定的に推移しておりますので、約6億3,000万円増収という形になっておりますが、一方売上総利益は微増。営業利益につきましては、前年度四半期では約6,700万円の減益となっております。こちら要因なんですけども、前期です。下期に集中してオープンした物件の賃料負担の増加というものが影響してる関係で、売上総利益が微増。販管費につきましては、現在広告宣伝というところを非常に力を入れてます。大手会社とも取り組みをしてる関係で、広告費で約4,300万円前期に対して増加。今アウトソースというところにも力を入れて、人件費も足したところで約3,500万円、販管費の経費が増えている関係で、利益につきましては6,700万円減益となっておりますが、計画に対しては順調に、さらにプラスになっているような状況となっております。ストレージ流動化につきましては、先ほど15棟、この上期で売却しました。前期、1月から6月までは前期は5棟の売却になっておりますので、その分、増収増益ということになっております。サービスは前期が特殊要因と言いますか、かなり利益率の高い物件があった関係で、利益率・利益ともに減益になってるんですけども、こちらが通常の利益率で、通期計画に対してもかなり高前倒しで進んでおります。結果、第2四半期の営業利益率は前年同期よりは下がってるんですけども、10.7パーセント、計画から比べると約2パーセント上振れした結果となっております。推移になっております。運輸事業と流動化事業をあわせたストレージ事業ということでのグラフになっております。ストレージ運用事業につきましては、売上高は直近3年でパーセント16パーセント、15パーセント、14弱パーセントと、売上高につきましては順調に成長しております。流動化とあわせた事業、売上につきましても順調に進捗しており、綺麗に右肩にグラフとしては推移しております。売上高のグラフと半期、6月末時点での出店室数ので推移になっております。いうところが少し上含みという話をしたんですけれども、直近1年の比較になりますと、3年前が約7,100室の増加。その次が8,500室。直近1年ですと9,500室増加しておりますので、こちら少しちょっと下期にオープンが偏ってる部分があるんですけれども、しっかりと直近1年に見れば、事業としては順調に拡大してるような状況であります。上期出店数および利用者数の推移こちらは新規契約者数がグラフになっておりまして、部屋数の純増指数が折れ線グラフになっております。新規契約っていうのは1番大事なところにはなるんですけども、この上期においては前年同期比で約20パーセントを増加いたしまして、1億5,000件の新規契約甲というのを獲得しております。その要因というのはやはり、ニーズが高い所にオープンをしてる土地付きストレージの影響ですとか、コンテナ事業につきましても、より出店基準っていうのを厳格化しまして、より募集・集客ができるエリアに出店した効果が新規契約者数に繋がっているというふうに考えております。売上高と営業利益の推移こちらは売上高と営業利益のグラフになります。内訳こちら第2四半期の営業外特別損益の内訳の資料となります。こちらについては1点、営業外費用で支払手数料1億1,000万円計上しております。前期から土地付きストレージへ注力しておりまして、調達につきましては銀行からの借り入れということを行っております。今期につきましては、コミットメントラインを含めた枠を作るということで行っておりますので、そちらのアップロント費を計上している関係で、1億円支払手数料として計上しております。続きまして貸借対照表・財務の状況になっております。基本的に大きく動くところにつきましては、土地付きストレージの仕入れということで、完成するまではこちら仕掛販売用不動産ということで計上しております。こちらの増加が期末に対して24億円増えております。販売用不動産の減少というのは出来たものの、底地を売却した関係で、期末から比べると2.4億円減っておりますので、特に完成した在庫が滞留してるっていうのはほとんどございません。今回、新株の発行ということで調達しております。こちらは有利子負債の推移となっております。直近116億円というのが有利子負債の現状となっておりまして、その比率は67パーセント。会社の考え方といたしましては、土地付きストレージの仕入れに伴う土地の仕入費用ですとか、建築代金というものについては、原則借入で賄うということを考えておりますので、事業の成長、将来的な成長に合わせて、借入金というのも意図して増やしているというような状況となっております。キャッシュフローこちらキャッシュフローになります。こちらもBSと同様に棚卸資産の増加ということで、約22億円営業キャッシュフロー支出となっております。こちらを賄うのが、長期借入による収入と支出の差額ということで、約26億円ですかね。基本的に仕入に対しては借入に賄って現預金というところは維持もしくは増加するということを考えております。今回、株式の発行による収入ということで、(2018年)6月8日に発表したものに対して、この6月末までには6億9,000万円を調達しているような状況であります。通期業績見通し通期業績の見通しとなっております。特段今回、上期を経て、通期の業績見通しの変更というのは行っておりませんが、当初計画段階では、利益につきましては、だいたい通期の4割というところを目標に置いておりましたが、この第2四半期、結果的には5割弱の進捗を見せております。通期に対しては前倒しということと、あとは原価率の改善もあり、利益では順調に推移しておりますので、すでに7月も終わってますので、この8月から12月にかけて、順調に推移することによって、この発表してる予算というところは、問題なく達成する見込みでおります。以上をもちまして、パート1第2四半期の決算概況及び、通期の見通しとさせていただきます。ありがとうございました。尚道氏(以下、林):こんにちは。パート1、パート2に関しましては、私の言葉で補足しながらお伝えしたいと思ってます。2019年の見通しですが、当然前期こういう形で、達成と同時により利益が上がってきたことと、下期に関しても準備は整っていまして、建築の進捗も含めて、あとファンドも前期に1号ファンド、2号ファンド終わって、下期には今3号ファンドの準備に入っております。いう意味では、確実に数字が見えてるということと、今回は私とかが事業の中でみなさんにお見せしてた、実績に関してはかなり上振れすると思っております。いつも私どもは、控えめ控えめに出していくという考え方ですが、今年はたまたま土地付きストレージの完成にどうしても時間がかかるというところもありましたので、非常に慎重に上期は控えめに出し、それを順調にクリアしたということです。それと同時に、一昨年の2棟、15棟から50棟というのは、とんでもない数字だったと思うんですね。当社は社員が増えてない中で、それを達成してる会社なわけです。いろいろな工夫をして、今がある。細かくはまた話しますが、そうすると下期に関しても非常に確実にいきますので、今期に関しては非常に心配することなく、無事に達成以上のものがあると思っております。いう中で、私とも土地付きストレージに特化しはじめたわけです。これは前々から何度もお話してると思いますが、コンテナ事業。土地を借りてそこに投資家にコンテナを買っていただいて、それを運営していくっていう状況ですが、本来は町中です。簡単に言いますと、都心のビル街と郊外の住宅の間、江東区とか、あるいは世田谷区の目黒などでニーズはすごく高いわけです。いうところはなかなか借りるのが難しいので、我々が土地を買って、アセットにして売るということをはじめたわけです。アメリカとか東南アジアで普及しておりますが、本来はアセットでやるっていうのが基本なんですね。日本の土壌の中で土地を貸していただける、あるいは長期で貸していただける風土があったので、それでスタートしたわけですが、これからは本当の意味でストレージの本格化する時期がきたということです。これもファンドっていうのも非常に大事です。アメリカのある意味でファンドからREITになってから飛躍的にこの事業が伸びたわけです。いうことを言いますと、今REITの会社が6社ぐらいあると思うんですアメリカでは。私どもがファンドからREIT化という動きをしはじめたということは、この事業が本格化するということです。それと同時にこの事業というのはお金が必要なわけです。今までは不動産会社の方がちょっと土地を借りてちょこっとやる形でやれたっていうのが徐々にできなくなってきております。その中で、私どもは土地付きストレージが50棟、来年は80棟、次は110棟という考えておりますが、このスピードの速さっていうのは当社がネットワークネットワークをきちっと(持っているからです)。不動産のネットワークもありますし、会計士のネットワークもありますし、銀行さん、税理士も弁護士含めて、あらゆるネットワークです。いう形なのでスピードは確保できている。土地付きストレージについて、ちょっと詳しくご説明したいと思ってます。土地付きストレージには構造的に種別が2つあります。木造と鉄骨があります。だいたいファンドに組んでるのはどちらかと言うと東京・神奈川の鉄骨物件です。木造は2階・3階のものがメインです。鉄骨のものは3階・4階・5階とそういう形で造らせていただいてます。写真等見ますと、今でもコンテナの部分で見たのとは違って、非常に見栄えもしますし、私のイメージとしましては、将来的に1箇所がだいたい100室前後。コンビニエンスストアを見るような感じになればいいかなというイメージがわいています。言いますと、ストレージ事業というのは多少特殊性があるんですね。ある程度、用途・地域の制限があります。それからメイン道路と生活道路に接してないと、一般の方が「あそこにあるな」とわかって結びつくものなので、そういう意味では、特殊性がございます。いう中で、本格的に土地も早く買えて、それが早く着工できて、それで、また少人数でやってるということができるようになってます。それから、コンテナ事業はストレージをやらないかというと、やります。横ばいで考えています。郊外が中心になります。いうやり方かといいますと、今までのように、やたらと2階建てではなく、なるべく2階建ては平屋にする。それから、2階建てでも移動式の階段はリスクも伴うので、固定階段に切り替えたり、そういうかたちで安全性を高めていく方法をとっております。コンテナ事業は、このまま横ばいで、土地ストレージアセットのは、非常に伸ばしていくというかたちになっていきます。いう中で、REITというのは、来年くらいに視野を置いてやっております。底地(土地権利整備)事業についてそういう中で、もう1つは底地事業。これは、土地整備事業と言ってます。昔は大地主さんがいらっしゃって、いろいろな土地を一部の人が持っていたわけです。それを一般の方たちがお借りして、そして、そこに建物を建てたわけです。住まいを建てたわけですね。ビルもありますけど、そういうかたちで住宅を建てたと。すると、借地権というものが発生したわけです。住宅街というのは、その借地権の割合、底地権と言いますけど、これが3割。