人によって様々な考え方があると思いますが、不動産投資をどこまで拡大させたいのかという理想によって戦略が変わります。結論から申し上げると、不動産投資の規模拡大を狙うのであれば一棟収益物件を買うほうが後々有利に働きやすいと言われています。この記事では、不動産投資の規模拡大には区分より一棟収益から始めたほうが断然有利な3つの理由についてご紹介します。続きを読む2019.11.16不動産投資でプロパティマネジメント専門の管理会社への管理委託で気を付けたい2つのデメリット不動産投資においてプロパティマネジメント専門の管理会社への管理委託は、オーナーの利益の最大化を目指すプロである点できちんと機能するならば、オーナーにとって大きなメリットがあるといえます。プロパティマネジメント専門の管理会社の業界はまだ歴史が浅く、数も少ないので、管理委託するにあたって気を付けるべきポイントも抱えているのが実情です。プロパティマネジメント専門の管理会社は社員の転職も多く、給与も不動産の営業などと比べてまだまだ低いのが現状です。プロパティマネジメント専門の管理会社のメリットと気を付けるべきポイントをきちんと把握して、管理委託を検討することが賃貸オーナーにとって重要だといえます。この記事では、プロパティマネジメント会社への管理委託で気を付ける2つのデメリットについてご紹介します。続きを読む2019.11.15個人の不動産投資での青色申告の活用方法と青色申告での今すぐできる節税対策3つのメリット青色申告を不動産に活用することで規模によっては個人が節税のメリットを受けられるということがあります。確かに青色申告よりも法人化したほうが節税対策になります。イニシャルコストとランニングコストがかかることを考慮する必要があります。不動産投資の規模がまだ小さいのに法人化すると、法人化による節税額よりも費用が勝ってしまいその結果費用倒れになってしまうデメリットが出てきます。この記事では、青色申告の不動産投資への活用方法と青色申告での節税対策3つのメリットご紹介します。不動産投資において入居審査の基準を厳しくしすぎると空室が埋められなくなると思って管理会社とも相談して審査をゆるくしてはいないでしょうか?空室を埋めるのも大変なのですが不良入居者を退去させるのはもっと大変です。自主管理をしているオーナーPM・管理会社に管理委託をしているオーナーサブリースを解約して自主管理や管理委託に移行する可能性のあるオーナーであれば、入居審査をオーナー自身もチェックして、できるだけ不良入居者を入れないようにする必要があります。不動産投資において家賃収入は生命線なので空室を埋めていきたいのは分かりますが、長期の家賃滞納や動産を置いたままの夜逃げ、近隣とのトラブルを起こすような不良入居者をできるだけ水際で防ぐことも同じだけ大切です。ここでは、不動産投資の入居審査で入居後に滞納したりトラブルを起こす不良入居者を阻止するための必須確認5項目をご紹介します。続きを読む2019.11.13不動産投資で融資を受ける銀行の新規開拓は自分の購入エリア内と銀行の物件に対する融資エリア内で探す不動産投資で収益物件を探す際に融資を使う場合は銀行融資とひも付けて探すことができているでしょうか?不動産投資で収益物件を探す際にやみくもに探すのではなく自分の購入可能エリア内で探すようにします。収益物件を買うのには銀行融資が不可欠であり銀行の融資可能エリアでしか融資を受けられないからです。銀行によって融資可能エリアが異なるため、自分の使える銀行によっておのずと収益物件の購入可能エリアが決まってきます。この記事では、不動産投資で融資を受ける銀行の新規開拓は自分の購入エリア内と銀行の物件に対する融資エリア内で探すことについて見ていきます。続きを読む2019.11.12不動産投資で収益物件の自主管理のメリットとデメリットとは?結局自主管理と管理委託はどちらが有利?不動産投資において収益物件の自主管理と管理委託はどちらのほうが良いのでしょうか?自主管理でうまくいっている大家もいれば管理委託で成功している大家もいます。自主管理と管理委託では大家の不動産投資に対する考え方に根本的な違いがあります。自主管理と管理委託を比較して一概にどちらが良いということはできません。一つ言えることは規模を拡大して管理棟数が増えれば自主管理は物理的に難しくなるということです。この記事では、不動産投資で収益物件の自主管理のメリットとデメリットとは?結局自主管理と管理委託はどちらが有利?について考えます。不動産投資で管理業務を委託する賃貸管理会社の業務範囲は多岐にわたり、入居者募集広告の作成から媒体への掲載、管理計画やリフォームなどについてのアドバイスまでが管理会社の役割となります。そのなかでも一番重要視しなければいけない点は、入居者募集に関する提案力だといえます。賃貸付けの営業力ではなく入居者募集の提案力ですから、賃貸仲介店舗を持つ管理会社でも、PM専門管理会社でも必要な要素となります。入居者募集の提案力がない管理会社が稼働率を上げている場合、単に家賃を下げて埋めているケースが多いです。不動産投資で空室の稼働率を上げるためには家賃を下げることも最終的には必要になる場合もありますが、家賃を下げる以外の入居者募集の提案力を確認しておく必要があります。家賃設定を管理会社任せにするのではなく、オーナー自身でも本当にその家賃設定が家賃相場に対して適正なのかをチェックする必要があります。不動産投資における収入のほとんどが家賃収入であり、その生命線ともいえる家賃設定を簡単に下げることは、不動産投資の収支上で一番重要な問題でもあるからです。この記事では、不動産投資で家賃を下げずに空室を埋める賃貸募集2つのポイントと安易に家賃を下げてはいけない3つの理由をご紹介します。続きを読む2019.11.10エム・アール・エフ(MRF)の不動産担保ローンから一括返済や競売申立されても任意売却で家を守った3つの方法エム・アール・エフ(MRF)から借り入れをした不動産担保ローンを返済できず延滞していまい一括返済や競売申立をされて困っている人が増えています。エム・アール・エフ(MRF)の不動産担保ローンは不動産を所有していれば不動産を担保に比較的簡単に融資を受けることができるため、様々な理由で自宅や保有している不動産を担保に多額の借り入れを行っている方が多いです。簡単に借り入れができるため気がつけば不動産担保ローンの残高がかなりの金額になってしまい月々の返済が厳しくなってご相談される方が増えているのです。エム・アール・エフ(MRF)は支払いが滞るとすぐに残債の一括請求をしてきます。残高一括返済が無理であればすぐに競売申立に着手するのです。そもそも資金繰りでエム・アール・エフ(MRF)の不動産担保ローンを利用しているのですから借り入れ残高の一括返済を求められてもできるわけがありません。なってしまった場合はもう競売で家を取られてしまうしかないのでしょうか?この記事では、エム・アール・エフ(MRF)の不動産担保ローンの返済でお悩みの方に、一括返済や競売申立されても家を守った3つの方法をご紹介します。利回りキャッシュフローの2点にだいたい集約されています。これだけでは不動産投資に関わる収支の一部しか見えておらず、どんぶり勘定で投資に臨むことになってしまいます。物件の購入前に収支を細かく把握しておきたい保有中の物件の収支を改善したい売却時のトータルの収支が知りたいなどの場合には、緻密な収支計算方法を知らないとお手上げになります。この記事では、事業計画をどのように作成し、どのように将来の期待値とリスクを見通せばよいのかを中心に、IRR・マルチプルなど14項目を押さえて出口戦略を最適化する方法をご紹介します。収支を定量的に評価する方法を理解しましょう。続きを読む2019.11.09不動産投資での入居者の孤独死発見の3つのパターンと孤独死発生後に取るべき対応5つのステップ不動産投資において最も多い間取りはワンルームであり、賃借人は単身者で一人暮らしの場合が多くなる傾向にあります。一人暮らしの賃借人が室内で誰にも発見されずに亡くなってしまうのが『孤独死』です。不動産投資を行っていて一度も孤独死の経験がなければ、ニュースを見てもどこか他人事のような感じがするかもしれません。一棟マンションや一棟アパートなどで戸数の多い収益物件で不動産投資をしている場合はいつ孤独死に遭遇してもおかしくはない時代になっているといえます。入居者の孤独死は何も高齢者だけの問題ではなく、単身者であれば、万一室内で何かあっても発見が遅れて手遅れになる可能性は必ずあるということです。この記事では、不動産投資での入居者の孤独死発見の3つのパターンと孤独死発生後に取るべき対応5つのステップをご紹介します。少数派の国公立大学理工系の出身者です。月日が経つのは早いもので新卒で入った不動産業界歴も20年を超えました。大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ながら任意売却では他に負けない絶対の自信を持っています。理工系出身者ならではの理論的な不動産投資コンサルティングと住宅ローンや不動産投資ローン、不動産担保ローンの返済苦からあなたを立ち直らせる任意売却コンサルティングが得意です。銀行やサービサーなどをはじめとした多くの金融機関および弁護士や税理士などの士業の先生方とのつながりを生かした物件情報収集力と、収益物件の仕入れから管理、売却戦略までの幅広い範囲での不動産投資コンサルティング、そして住宅ローンや不動産投資ローン、不動産担保ローンの返済苦からあなたを立ち直らせる任意売却コンサルティングできっとあなたのお役に立てるものと自負しております。した不動産投資と任意売却の専門BLOGです。関する情報を配信しています。『住宅ローンや不動産投資ローン、不動産担保ローンの返済に苦しんでいるあなたを立ち直らせる任意売却コンサルティング』をご提案しています。住宅ローンや不動産投資ローン、不動産担保ローンの返済が厳しくお悩みのあなたに役立つ情報を配信しています。当BLOGの内容が何か一つでもご訪問頂いたあなたのお役に立って問題解決の一助となりましたらBLOG運営者としてこの上なくうれしいです。当BLOGはしがらみのない個人運営BLOGとしてBLOG管理人が言いたいことを包み隠さず書いています。様々なしがらみがあって書きにくいような内容まで突っ込んで踏み込んだ内容のコンテンツを発信していくことを目的に当BLOGの運営管理をしております。お問い合わせ・ご質問お問い合わせフォームにてお問い合わせ・ご質問・ご相談を随時受け付けております。頂いたご相談やご質問は一生懸命読みます。BLOGは管理者個人が運営しているBLOGサイトです。当BLOGのすべてのコンテンツ・情報につきましては、可能な限り正確な情報を掲載するよう努めておりますが、必ずしも正確性・信頼性等を保証するものではありません。当BLOGに掲載された内容によって生じた損害等の一切の責任を負いかねます。本免責事項、および、当BLOGに掲載しているコンテンツ・情報は、予告なしに変更・削除されることがあります。任意売却したら自己破産になる?違います。自己破産で任意売却後の残債をリセットできる。