2018年7月2日こんにちは、YOSHITAKAです。今回は注目がさらに大きくなってきたREIT(リート)の「不動産証券化」の仕組みを解説していきたいと思います。商業施設、マンション、などなど、複数の不動産を購入、その「賃貸収入」(インカムゲイン)や「売買益」(キャピタルゲイン)を投資家に分配していく商品となります。これが不動産投資の「証券化」となりますね。「REIT」の仕組みは米国で生まれました。Trust」の頭文字を取ったものですね。以下は簡単に図にしたものです。「そもそもどのようにして証券化しているのか?」という点を解説していきます。むすびREIT・証券化の対象となる不動産とは?不動産は「証券化」という手法を使うことにより売買がし難い状態のものを売ることを容易にできますが、全ての不動産がそれを可能にするわけではありません。「キャッシュフローを生み出している、または生み出すことが見込まれる」ことが大前提となります。不動産が生み出す将来のキャッシュフローが安定的であればあるほどそれは証券化しやすい不動産であり、その逆は証券化が難しくなります。おける売却が「容易」な不動産であることが条件となります。賃貸マンションの2つは証券化しやすい不動産の代表例となります。反対に土地は証券化が困難となります。この点をさらに深掘りしていきましょう。賃貸収入(インカムゲイン)とは要するに、期待収益の予測可能性と安定性のことを指します。具体的な条件として、テナント退去後も後継テナントの誘致が容易であるテナントの長期的な継続入居が期待できる不動産にトラックレコートが残されているの3つです。1と2のいずれかは必須と言えるでしょう。あなたがREIT投資をする際はJ-REITがこの条件を元に不動産を選んでいるかを確認する必要があります。テナント退去後も後継テナントの誘致が容易であるテナントのニーズが多ければ賃料相場が把握しやすいという点があります。駅からの距離が近く、建物の汎用性が高いもの、築年数が浅い新しいもの、また、設備や仕様に優れ、グレードが高く、オフィスビルであれば、規模の大きいものがより優れたREIT投資の対象となるでしょう。テナントの長期的な継続入居が期待できるもし、上記の条件に合致しない場合、該当するテナントの信用力が重視されることがあります。賃貸借契約期間の長いものの方が、賃貸収入は安定しますよね。オフィスや住宅の賃貸借契約は、期間2年程度、賃借人からの一定期間の退去予告により解約できる旨の条項が定められていることが一般的となります。賃貸借期間が短いと、賃料収入が予測しづらくなります。中途解約時のペナルティ条項を付ける、マスターリース会社による賃料保証を使うなどして、賃料収入の安定化を図ると証券化をしやすくなります。日本の借地借家法の規制により、こうした契約が必ずしも額面通りに有効となるわけではなく、隔日制を重視する場合は定期借家契約の利用を検討するのがベターと言えるでしょう。ついての過去ある程度の期間にわたる運用記録のことになります。賃貸実績や収支実績が該当となります。トラックレコードが充実していると、将来見込まれるキャッシュフローを予測しやすくなります。不動産の流動性を高められるそもそも不動産の証券化の目的の一つに、不動産投資の「流動性」を高めることが挙げられますよね。REITにおける流動化の意味するところは、証券化された後の不動産に次の買手が現れるかどうかということになります。一つの証券化の機嫌が到来した際に、その不動産を使ってまた投資しようとする資金が集まるような不動産であれば、証券化不動産としての流動性があることになります。その蓋然性が高ければ、最初の証券化が実現可能ととなるわけです。証券化が行われるようになった初期の頃は、賃貸市場が大きくて、賃料収入の予想がしやすいオフィスビルや賃貸マンション、テナントの信用力に優れ長期の賃貸借契約が結ばれている商業施設などが、証券化不動産の多数を占めていました。その後、ホテル・倉庫などオフィスビルやマンションに比較して賃貸市場が小さいと思われる不動産にも対象が広がっています。仕組みでは、REITの投資対象を確認したところで、今一度J-REITの仕組みを確認しておきましょう。投資家になるあなたは、基本的にはJ-REITに資金を預け、運用してもらいますよね。引用:投資信託協会そのJ-REITは預かった資金を増やさなければなりません。そこで、不動産の証券化という手段を取るのです。それでは、実際にJ-REITが実行する不動産証券化の仕組みについて解説していきたいと思います。証券化された不動産と区別するために、証券化される前の不動産を「現物不動産」と呼ぶことがあります。証券化対象の不動産の当初所有者のことを「オリジネーター」と言います。オリジネーターは証券化対象不動産を特定し、証券化の取りまとめ役であるアレンジャーに、証券化の依頼をします。アレンジャーは、不動産の購入・売却と不動産賃貸事業のみを行う「器」を用意します。(以下、SPC)と呼ばれます。SPCは、金融機関、または投資家から社債発行や借り入れ、出資の受け入れにより、当該不動産を購入するための資金を調達します。ローンの出し手や社債の購入者のことを「デット投資家」、エクイティの出資者を「エクイティ投資家」と呼びます。オリジネーターはSPCに当該不動産を売却し代金を受領します。ここでキャピタルゲインを得るわけですね。SPCは、当該不動産を借りているテナントから賃料を受け取り、これを原資に、まず不動産の維持管理コストを支払い、次に社債やローンへの利払いをし、最後に残余をエクイティ投資家に配当していきます。社債やローンの期限の到来に合わせて不動産を売却し、その売却代金により、まず売却コストを支払い、次に社債やローンを返済し、最後に残余をエクイティ投資家に配当します。特定の不動産を流動化することによる資金の調達を目的とした証券化です。オリジネーターが資金調達や財務体質改善などを目的として証券化の対象となる不動産をSPCに譲渡し、当該不動産の生み出す収益を裏付けに資金調達を行います。資産流動化方はこのスキームを想定して「制度化」されたものとなります。複数の不動産を売買・運用するなどの資産運用を目的とした証券化です。複数の投資家から資金を集め、その資金を用いて、不動産の投資運用を行い、生み出された収益を投資家へと配分します。こちらは運用する資金の存在が前提となる証券化ですね。むすび以上、REITの仕組みの大前提となる不動産証券化の仕組みを解説してきました。この他にもREIT関連の記事を執筆しているので参考にしてみてください。資金を運用するにあたり、投資先の選定で内容や市場をしっかり分析、情報収集を始めると本当に骨が折れます。投資リターン(収益性・利回り)お手軽さ安定性などの指標を用いておすすめの投資先を徹底紹介しています。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。優良な土地には限りがあり、現在応募者が急増中なので機会損失だけは絶対に避けたいところ。最大リターンを求めるのであれば、2018年〜2019年中の投資がラストトレイン。100万円から投資可能。解説ページセミナー詳細BMキャピタルBMキャピタルは日本株のバリュー株投資戦略を行っているヘッジファンド。最大の特徴は下落耐性の強さで市場平均が下落局面でもプラス(TOPIXが20%程下落した2018年も無傷)で乗り切っている。年率10%程度を巡航速度で出し続けている為、長期的に資産を築く上では非常におすすめできる投資先である。ファンドマネージャーは東大卒の非常に優秀な方により運用されており、ファンドの構成員も東大・京大の頭脳派集団で構成。解説ページ公式ページセゾン資産形成の達人ファンド最近は世界経済の連環している傾向が高まっており、世界同時株安となるケースが頻発していることから、世界市場が大きく下落した時は同様に大きく資産価格を落とす傾向にある点は注意が必要であるが、世界の時価総額に手軽に投資できるという利点がある。総合商社為替トレーディング部隊で事業投資に携わる。ページセミナー詳細BMキャピタルBMキャピタルは日本株のバリュー株投資戦略を行っており、年率利回り10%程度を巡航速度で出し続けている国内ヘッジファンド。詳細ページ公式ページセゾン資産形成の達人ファンド世界の時価総額に手軽に投資できるという利点がある。1000万円おすすめ。