き夫婦の世帯年収ごとにナマの相談事例を豊富に公開!週刊ダイヤモンド社ザイオンライン他多数メディアで執筆の傍らライフワークとしてサイトを運営しています。HatenaPocket住宅ローンの審査では「一つの理由」で落ちるということは無い住宅ローンに落ちた理由として、ネットでよく目にするのが「過去に支払に遅れてブラックリストに載ってたから」というのと「転職して間もないから」という理由です。審査の実務を知らない人は、何となく納得のいく理由を探して、それで自分を納得させようとするんですが、金融機関の審査において一つの理由だけで落ちるということは、まず無いです。審査では実に沢山のチェック項目があってそれに「YES」「NO」を付けていきます。満点の人ばかりではありませんから、中には「NO」となってしまうチェック項目があるものです。「NO」が付いた項目について「でも大丈夫!」と言えるのか?言えないのか?が検討されます。「NOを」検討して「でも大丈夫!」だったら➤審査に通ります。そもそも「NO」の項目が軽微なものだったら➤審査に通ります。「NO」をどうしても大丈夫と言えず、かつ、軽微ではない「NO」だったら➤審査に落ちます。これが審査の実務です。不動産会社の営業マンは「審査を通す」までが大事な仕事ですので、夫婦を連帯保証にするなどして何とか審査に通る可能性を上げようとしがちです。銀行の窓口担当者としては「連帯保証」を付ければ、あまり頭を使わずとも「でも大丈夫!」と言いやすいので安易に連帯保証を勧めがちです。今日は、夫婦それぞれが、分かりやすい属性上の弱点を抱えているご相談者です。以上、参考になれば幸いです。相談:夫は過去に支払遅延のブラックリスト、妻の私は転職1年未満、あまり有利な住宅ローンは望めないですかね...?住宅購入の検討を始めてから、ブログ読ませて頂いてます。充実した内容に家を買うときの心持ちまで、本当に助けて頂いてます。夫が過去にクレジットカードの支払が遅れた記録が残っており、ローンが組みにくい状況にあるということ。妻の勤続年数が短い(転職したため勤続一年未満)ということ。特殊なケースかもしれません。1フラット35s(金利Bプラン当初5年0.25%引き下げ):事務代行はオリックスです。夫婦二人の名義で借りるので夫婦連生団信で0.18%上乗せになる当初5年1.38%、その後1.63%(2018年11月金利)。2信用金庫:変動0.625%、全期間固定1.375%でこちらは妻一人の名義で組みます。取り扱い総額限定商品で総額に達したら終了だそうです。1フラット35S金利Bプラン(夫婦連帯債務)と信金の変動金利(妻単独)では、どちらが良いでしょうか?2また、不動産会社の営業の方の言われるままにローンの審査を出しているのですが、他にも良いものがないのだろうかとも思っています。大企業とはいえ、勤続一年未満ですと審査に通っただけでも御の字なのでしょうか...。勤続一年以上ならば大手行で金利の優遇が受けられたのですが...。選択肢少なく金利の将来予測も不可能ですが、そのなかでも最良の判断したく相談させて頂きました。家選びについても、中古マンションゆえに価格が高掴みではなかったか、今更ながら不安も感じております。高い買い物で将来の家計予測計算したとはいえ、ローンも安くありません。手付金を解除してももっと安くて確実な物件にすべきか、迷いがでてきています。心配性なので、何を契約しても不安にはなるとは思いますが、客観的なご意見が聞きたいです。お忙しい中、一個人の相談をしてしまって申し訳ありませんが、アドバイス頂けますと幸いです。(ローン以外のことも書いてしまい申し訳ありません。)回答1:50:50の共働き夫婦に特有のリスクに注意しておきましょうでは、まず夫婦の収入で4300万円の住宅ローンに無理が無いか?を確認してみましょう。下の表は私の著書の家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本でご紹介している、無理なく返済できる住宅ローンを見積もる4つのルールです。(良かったら、本の方も読んでくださいね!)毎月の返済は手取り月収の4割以下でボーナス払いなし返済額が一定になる元利均等返済方式シミュレーションの金利は固定金利(1.38%)定年時のローン残高は1000万円以下この4つのルールを、30歳の各年収でスタートし、無理なく完済できる住宅ローンの金額として、表にすると以下のようになります。7996夫:月収25万円で30歳なので3339万円。妻:月収26万円で33歳なので3339万円よりちょっと少ない。世帯収入:51万円で概ね30歳と考えると5327万円。これから借りる住宅ローンは4300万円ですから、世帯年収では概ね安全圏のレンジ内の住宅ローンを借りているように見えますね。世帯年収で考える場合は夫婦両方が定年まで勤め上げることが前提になっています。そこに50:50の共働き夫婦のリスクがあるんですよ。それぞれの年収が4300万の住宅ローンに見合うものになるまで、つまり手取り月収30万~35万になるまでは、個人としてリスクがあるということです。回答2:変動か固定か以前に決めるべきは「連帯債務」か「単独債務」かさあ、シミュレーションしようかなと思って、少し考えてしまいました。最初にですけど、ちょっとこんがらがった住宅ローンの審査の出し方になっているんです。フラット35は勤続年数や勤務形態には甘いのに、夫婦の連帯債務にしている。信金の方は「取り扱い総額限定」で審査は厳しいはずなのに単独で通している。信金を単独で通したのはこちらにメリットがあるので良いことですが、フラット35も単独でチャレンジしても良かったのでは?と思います。連帯債務にするのか単独にするのかということを先に決めておくべきです。単独で借りれるのであれば、迷わず単独にしておくというのがセオリーです。連帯債務:夫婦二人がどちらも住宅ローン全額の責任を負う。夫婦でいるうちは協力して返済する。単独債務:片方だけが住宅ローン全額の責任を負う。夫婦でいるうちは協力して返済する。連帯債務は単独債務と借りる金額は同じで、責任は2倍(二人分)です。単独債務を選ぶ方がトクなのです。以下の3つの住宅ローンで支払総額を比較しました。オリックス:フラット35S(連帯債務)夫婦連生団信(デュエット)に加入するので金利が0.18%上乗せになる。当初5年1.38%その後1.63%信金:35年固定金利(妻の単独)団信は金利に込み。1.375%信金:変動金利(妻の単独)団信は金利に込み。年齢の33歳から27年後の60歳で全額繰上げ返済するものとします。7,557,954固定金利で「連帯債務」と「妻単独」を比較オリックスフラット35Sと信金35年固定がちょうど良いですね。金利はどちらも35年固定で、オリックスが連帯債務、信金が妻単独債務です。くらべてみると、妻単独の方が総支払額が安いです。責任が半分で、かつ総支払額が少ないのですから、当然に信金を選ぶべきなんですね。変動金利の二つの「4」をクリアできる?50:50の共働き夫婦のリスクも込みで考えよう変動金利を選んで良いかどうか?は二つの「4」をクリアできるか?という質問に置き換えます。毎月の元利均等返済額の4分の1以上を貯金する。上記の貯金と元利均等返済額の合計を収入の4割(40%)未満にする。詳しくはこちらをどうぞご一読ください。変動金利の5年ルールと125%ルールを根拠にしています。変動金利の毎月返済額は114,013円です。その4分の1を貯蓄するということは、28,503円を貯蓄するということです。114,013+28,503=142,516ですね。これを手取り月収の4割以下にします。世帯月収の手取りは51万円ですからその4割は20万円ですね。夫婦単独で考えると手取り月収の4割は10万円です。変動金利にはそもそも金利変動リスクがあります。それに加えて共働き夫婦特有のリスクがオンされる、ということになります。リスクのバランスを考えるならば、金利変動リスクは取らず固定しておくことをお勧めしますね。今、手持ちのカードだけで考えれば、信金の35年固定がお勧めということになりますね。不動産会社の営業の方の言われるままにローンの審査を出しているのですが、他にも良いものがないのだろうか...と心配されています。信金の35年固定は、一般的なメガバンクの35年金利よりも今のところ低金利です(2018年11月現在)。十分に有利な住宅ローンであることは確かです。これと比較するほかの住宅ローンがイケてないですね。フラット35は単独債務でチャレンジする。変動金利はもっと良い銀行でもチャレンジすることをお勧めします。フラット35は事務代行する会社によって審査基準に差がある!オリックスの事務代行で連帯債務にしていますが、前述のように単独でも通る可能性がありますので、単独でチャレンジすべきです。フラット35は様々な事務代行会社がありますが、債権者(又は保証会社)が住宅金融支援機構となる住宅ローンで、審査の基準は一つです。事務代行を行う会社によって結果に差異が生まれているのも確かなんですよ。してもその会社のカラーが出るんですね。いう情報は素人の知ったかぶり大手銀行では勤続1年以上無いと絶対にダメとは限りません。本当に審査基準を知っている人なら、そんな不用意なことは言わないです。察するに、ネット情報や営業マンの言葉なんだと思います。冒頭に書いているように審査のメカニズムは一つの理由だけで落ちるということが無いものです。信金の期間限定金利で審査に受かっているんですよ。信金だからって緩いとは限りません。期間限定の低金利の場合は特に、貸し倒れになってしまう可能性のあるリスクの高い人は落とします。赤字になったら意味ないからです。自分にとって最も有利な住宅ローンから順に審査に出すべきです。こちらの上位ランキングからです。30代世帯年収600万以上1200万未満の最適住宅ローンランキングこちらの「夫婦共働きで収入合算して世帯年収1000万円前後になる人」のランキングなどはまさに、ご相談者のためにあるようなランキングなんです。アルヒスーパーフラット8及び9との比較では前半で『今のカードの中では』一番有利な信金の35年固定とアルヒスーパーフラット8及び9を比較しましょう。連帯債務ではなく、同じ単独の住宅ローンという前提で比較します。金利は以下のようになります。スーパーフラット8Sは2割の頭金が必要ですが、全期間で低金利となります。9Sだと6年目からは信金35年固定より少し高くなります。1.40%借入費用については、大きな差が無いので、以下の2つの面から比較します。資金繰り面の比較シミュレーション総支払額の面の比較シミュレーション33歳スタート、借入期間35年、元利均等返済ボーナス払いなし、60歳で一括繰上げ返済するとします。シミュレーションの利用上の注意点があります。比較する条件を揃えるためにアルヒスーパーフラット8Sも同じ頭金という仮定を置きました。頭金を2割にするにはあと100万くらい多く頭金を入れる必要があるでしょう。シミュレーションでもそうすると、借入が少なくなることで支払が安くなるという効果も出てきます。した要素を排除するため、あえて頭金を同じにして借入額も同じにしてシミュレーションしています。11,697,093アルヒスーパーフラット8Sが一番安いのは、予想通りだと思います。注目はアルヒスーパーフラット9Sとの比較です。信金はずっと1.375%です。これに対してアルヒスーパーフラット9Sは5年は1.15%ですがその後はずっと1.4%です。当初終了後の支払いはアルヒスーパーフラット9Sの方が大きくなるだろう...と思いませんでしたか?しかし、上記のとおり、当初終了後もアルヒスーパーフラット9Sの方が支払が少なくなります。これは当初の5年間の間に低金利で元本を大きく減らしたため、利息が少なくなるからなんですね。255,944最も総支払額が少なくなるのは、言うまでもなくアルヒスーパーフラット8Sです。頭金を100万くらい多めに入れる必要がありますが、それによって66万2千円の支払いを減らせます。いまの頭金の額でアルヒスーパーフラット9Sとしても25万6千円支払いを少なくすることが出来ます。前述のようにフラット35は事務代行会社によって、審査の傾向が違います。チャレンジしてみてください。し込みはコチラからauじぶん銀行変動金利との比較では次に『今のカードの中では』2番目の信金の変動金利と2位のauじぶん銀行を比較しましょう。信金変動金利:0.625%auじぶん銀行変動金利:0.457%明らかにauじぶん銀行の方が低金利です。転職したばかりの場合でも職歴書の提出によって「でも大丈夫!」となれば融資可能だとホームぺージでも書いてます。お申込みいただけますが、転職後3年未満の場合は、職歴書をご提出いただきます。お勤め先以外の情報も含め審査いたします。(引用:auじぶん銀行HPよくあるご質問より)これは前職のキャリアも合わせて審査の対象とするということであり、また他にプラス要素があればそれも斟酌するということです。auじぶん銀行にはガン50%保障が金利上乗せ無しで付いてきますので、特に50:50の共働き夫婦に適合した住宅ローンです。これも借入費用に差が無いので以下の2つの面から比較しますね。資金繰り面の比較シミュレーション総支払額の面の比較シミュレーション33歳スタート、借入期間35年、元利均等返済ボーナス払いなし、60歳で一括繰上げ返済するとします。110,806毎月の返済では、3200円ほどの差ですね。金利が低いので、毎月の返済額への影響はわりと軽微なものです。1,238,283毎月3200円ほどの差ですが、それが積もり積もると123万8千円となりました。変動金利にするのであれば、単純にじぶん銀行の方がこれだけオトクということです。金利が上がるときは一斉に上がるので、この差額はほぼ維持されますからね。auじぶん銀行は「ガン50%保障」が金利上乗せ無しで付帯するのがポイントです。➤ガン50%保障の注意点とじぶん銀行公式サイトはこちらからさらに団信に加入しないならアルヒスーパーフラットの方がお得です年齢が若い場合は団信に加入せず、代わりに民間の生命保険に入る方がお得です。30代という年齢層は団信に加入しない方がトクな人と加入した方がトクな人の境目の年齢層です。30代前半であれば加入しない方がトクになります。詳しくはこちらをどうぞ。30代ワイド団信or団信に加入しない住宅ローンランキングしかし民間住宅ローンでは団信を抜きにはできません、強制加入です。普通のフラット35で団信抜きにすると、団信込みの金利から0.2%引き下げになります。アルヒのスーパーフラットで団信抜きにすると、0.28%引き下げになります。団信不加入で民間生命保険に入るという選択をするなら、アルヒスーパーフラットが最もオトクになるのですね。1.12%信金35年固定とアルヒスーパーフラット8S、9Sの団信不加入で以下のシミュレーションをしましょう。11,299,799当初の5年は毎月1万円以上少なく済みますよね。毎月1万円も払えばかなりの保障が受けられる保険に加入することができるでしょう。夫婦二人で死亡時と高度障害時に、月額返済金額の13万前後が65歳まで毎月支払われるタイプに夫婦二人ともが入ったとして、月額6千円程度です。2,508,990スーパーフラット8Sでは290万円、スーパーフラット9Sでは250万円もの差になりました。夫婦で月6千円の生命保険に入ったら、60歳までの27年間の保険料は194万円です。団信に入らない方がお得ですよね。団信の保険料は年齢にかかわらず皆が一定の保険料を負担します。本来保険料が安い年齢の若い人は多めの負担をし、保険料が高くなる年齢が上の人は少な目の負担をしているのです。まとめ~アルヒのメリットアルヒのスーパーフラットは金利が引き下げになる代わりに、下表のように、頭金や返済負担率の条件が付されています。20%以内しかし、この条件に当てはまるということは、すなわち無理なく返済できる資金計画が立てられているということでもあるんですよ。団信に加入しない場合は金利の引き下げ幅が大きく、総支払額で最も安い住宅ローンとなります。団信に加入しない方がお得になる若い人、健康上の理由などから団信に加入できない人には特にお勧めです。アルヒスーパーフラットへの申込はこちらから☟またアルヒは本審査のスピードが早いことでも有名です。千日のフラット35金利予想で急きょフラット35が下がることが分かり、フラット35で借りたい!となったときに、唯一間に合う可能性があるのがアルヒです。|千日のブログネット銀行だと電話と郵送での対応となりますが、アルヒは全国175の店舗があり、対面で相談できるのが魅力です。以上、参考になれば幸いです。HatenaPocket30代妊活中DINKS夫婦が住宅ローン控除を受けられない50m2未満の新築マンションを買うケースNext分割融資のみずほor土地購入時に一括融資の北日本銀行か?共働き夫婦ペアローンのシミュレーションPrevお勧め住宅ローン➤繰上げ返済で早期完済を目指すなら、最も有利。借りるなら絶対に外せない商品。➤繰上げ返済で早期完済を目指すなら、最も有利な3年固定。!全疾病保障が無料で付帯する1%以下のフラット35➤三井住友銀行はメガバンクでトップクラスの低金利が魅力。