今までJ-REITの仕組みや特徴、更に魅力とリスクについてみてきました。今回はJ-REITの銘柄を選ぶ際に気を付けたいポイントと、J-REITの市場全体の今後の見通しをお伝えした上で各物件タイプ毎の見通しについて説明していきたいと思います。2019年を通じてJリートは上昇し分配金利回りは低下。重要性まずJ-REITの価格なのですが、株式市場が大きく値下がりする局面ではJ-REITも大きく値下がりすることが多いです。リーマンショックや2016年のBREXIT、米国大統領選などがその例ですね。明らかに日本の不動産市場と連動性の低い海外市場のサプライズであっても、株式と同様に下落していきます。株式市場との連環性が高いのであれば、銘柄選びで重要になってくるのは分配金の多寡と安定性です。REITにおいて分配金は運用状況を示す重要な指標です。用途が同じでREITを比較して相対的に分配金を多く出している銘柄は運用が優れているということができるのでしょう。分配金を確認するのであれば、アイビー総研によって運用されているJ-REIT分配金比較がおすすめです。分配金利回りというのは株式投資における配当金利回りと同じで以下の数式で求めることが出来ます。配当利回りが2%で未満であることと比べると、REITの平均分配金利回りは4%と高くなっています。賃料収入の90%以上を分配することにより法人税を回避することが出来るため、配当利回りが高くなっております。比較に際して、物件を売却した際の売却益が分配金に含まれている場合がある点を注意しなければいけません。売却益が上乗せされても市場は一時的な増配であることを前提に価格を形成します。増配されたけれど価格が変わらなければ当然利回りが上がります。売却益の影響に惑わされないためには過去の分配金の推移を必ず確認することをおすすめします。売却益の有無にかかわらず、安定的に多い分配金を分配している銘柄を選ぶのが良いでしょう。2019年を通じてJリートは上昇し分配金利回りは低下。2020年からのJリート市場全体の見通しは?2019年は引き続き堅調な世界経済と、再度世界的に緩和的な金融環境が継続する観測が台頭したことで大きく値上がりました。以下の通り2017年にJリートは株式に対して大幅に出遅れましたが、2018年から2019年に取り返しました。急激に上昇しているので分配金利回り自体は低下傾向にあります。2020年1月現在で最も分配金利回りが高いインヴィンシブル投資法人ですら6%に届かない水準となっています。参照:J-REIT(リート)のおすすめ銘柄と2020年から大きく儲かる不動産投資先を紹介!現状割高感が高いかという観点をNAV倍率からみてみましょう。NAVは保有する不動産の時価から総負債を引いた数値です。あたりNAV」で算出したものです。参照:REIT(リート)の重要指標NAV倍率、FFO倍率、分配金利回りを解説NAV倍率は当然低ければ低いほど割安です。現在までのNAV倍率の推移は以下の通りですが、過去平均から考えても割高ではなく平均程度ということになります。参照:大和証券しかし、ここで注意しないといけない点があります。減少してしまえば投資口価格が同じでもNAV倍率は上昇して割高となります。景気拡大は10年目に入り、世界経済の高揚感もピークに差し掛かっている現状から新たにJリートに投資をするのは十分に注意をはらった上で行う必要があるでしょう。コラム:世界経済に影響されない不動産投資で大きな資産を築こう!日本は良い意味でも悪い意味でも世界経済の影響を大きく受けるグローバル経済圏の一員となっています。米国や中国の景気が悪化すれば日本の景気も冷え込んでしまいます。日本が戦後復興まもない1950年代からの高度経済成長期はどうだったかというと、一貫して力強く経済が成長し資産価格特に不動産価格は上昇していきました。人口増加で内需が年々膨らみ、給与所得が年々増加していったためです。実際、日本の地価は高度経済成長期からバブル崩壊まで以下の通り下落を味わうことなく急騰していきました。今現在1960年代の新興国の不動産に投資を行えば世界景気に影響をうけることなく不動産投資で利益を得ることができるのです。今まさに1960年代の日本となっているのがバングラデシュです。中国やフィリピンでは「もう遅い」のです。Japanを通して投資をすることでまさにJ-REITのように100万円から手軽に投資を行うことができます。以下の記事もご覧いただければと思います。バングラデシュ不動産を煩雑な処理なしで投資実行する唯一の方法を紹介~必見の海外不動産セミナー~2020年からの物件タイプ別の特徴と見通し物件タイプによって当然性格が違ってきます。安定性を重視するのであれば、住宅や物流施設が有力な選択肢になります。いずれも景気動向に左右されづらく、賃料が安定しているという特徴があります。住宅の賃料は近年上昇基調ですが景気の拡大に比べると硬直性が高いことが伺えます。衣食住に関わることですので、仮に景気が悪化しても大きく価格下落することも考えにくいでしょう。物流施設は長期固定で賃貸借契約書を結んでいるケースが多いため、景気が悪くても物流の需要はあくなりません。インターネット通販の台頭とともに社会インフラとしてなくてはならない施設となっているのです。ホテル景気感応度が高い用途としてホテルとオフィスがあります。景気が上向いている局面では住居や物流施設に比べて高い成長が期待できます。ホテルでは景気感応度以外にもインバウンド(訪日外国人観光客)の需要を取れるという要素があります。2019年には日韓関係の冷え込みという特殊事情もあり、ホテル単価が下落するというホテル型REITにとっては厳しい環境がつづきました。2020年はオリンピックもあることからホテル需要は景気・インバウンドともに底堅いことが想定されています。ホテルのリスク要因としては、AirBnBを始めとした民泊との競合があります。民泊新法が施行されれば、年間営業日数の上限は180泊となり、家を貸し出す側の家主は各都道府県に届け出を行う必要がでてきます。民泊新法によって闇民泊が摘発されることとなれば、ホテル型のREITにプラスに働くことが想定されます。闇民泊が儲けているのは安い単価であっても年間300日程客を受け入れているからであり、180日が上限となれば現状より高い価格を設定する必要がでてくるため民泊の競争力が低下します。オフィスオフィスは物件も多く、時価総額が大きい銘柄も多いので個人投資家にとっては馴染み深い分野でもあります。オフィスREITを見るのであれば、平均賃料と空室率を確認する必要があります。Reportが参考になります。日経新聞などでも同社のデータが使われる信頼性の高いデータとなります。実は意外なことに現在の都心のオフィスビルの平均賃料単価は2010年位の水準なのです。仮に退去したとしても新たなテナントが入れば賃料が上昇するので分配金が増えるという環境になっているのです。現状から平均賃料の増加が上昇しなくても、過去のテナントの賃料が高くなることで収益が増加するという構造になっているのです。実際のデータが以下です。賃料相場はV字回復しているだけでなくオフィスの空室率は減少の一途をたどっています。参照:大和証券また2020年のオフィスの大量供給による需給の悪化は懸念されていましたが、現状で8割以上のテナント入居が決まっている状態です。需給悪化懸念を過度に心配する必要はないでしょう。景気の影響を受けやすいオフィスビルですが、株式に比べると遅効性があるという特徴があります。それは契約期間がありますし、引っ越しするにも時間がかかるためです。魅力は基本的には安定性ですが、都市型の商業施設の場合は景気感応度がやや高いといえるでしょう。確認すべき点とおしては契約期間に中途解約条項があるかどうかと、何年毎に賃料の更新があるかという点です。中途解約条項なしで10~15年の長期契約というのが商業施設としては理想的な形となります。分配金の水準んが安定的に高く魅力的な商業施設REITですが、気をつけないといけないのは、ネットショッピングの流行です。米国ではネット・ショッピングの流行でショッピングモールが下火となっておりますので、いつ日本でも同様の状況になってもおかしくないという点は頭にいれておいた方が良いでしょう。ヘルスケア高齢化社会が進む日本で入居者の需要が多い物件んがヘルスケアです。社会的ニーズが高く将来性もありますが、現在介護士が圧倒的に不足しています。介護施設の事業者が施設をREITに売却し、売却益で新たな施設を作るとします。介護士が不足しているので、新たな施設を作ったところで回らないという事態が発生します。あるならばREITを売却することなく、自分たちで運営したほうが利益率が高くなるので、そもそも購入できるものが少ないというのがヘルスケアの現状なのです。現在の価格で購入すると後々損失が発生する可能性が高いので控えたほうがよいでしょう。総合型といっても組み入れている物件タイプは銘柄毎に大きくことなります。総合型といっても中身は特定の分野に限られているものもありますので、中身をチェックしてから購入することをおすすめします。格付け銘柄選びの際にチェックすべき項目として格付けも重要な要素となります。J-REITが物件を取得する場合、金融機関からの借入や投資法人債と呼ばれる債券を発行して、資金調達します。その際、投資法人債の利率に影響するのが第三者機関による格付けです。投資法人が債務不履行になるリスクを表したので最も信用度が高いつまりリスクが低い『AAA』から、最も信用度が低いDまでのアルファベットで表示します。格付けが高ければ高いほど、投資法人債を発行する際、より低い利率で起債できます。利払いが抑えられるだけでなく収益力が向上するのです。日銀の金融緩和策の一環としてJ-REITは買い入れの対象になっていますが、日銀はAA格相当を投資対象にしています。低い法が金利上昇の影響をうけにくく、運用が安定します。時系列で確認し、比率を引き下げる傾向にある銘柄のほうが財務状況が安定しているといえるでしょう。現状のように不動産価格が高い状態で借入金を使って積極的に物件を買う銘柄よりは、借入の比率を下げている銘柄のほうが、個人投資家の投資対象としては適当でしょう。増資がREITの運用に与える盈虚王についても知っておく必要がありいます。通常の事業会社であれば、利益が出れば内部留保として蓄えておくことが可能ですが、REITは利益の90%以上を投資家に分配することで実質法人税がかからない仕組みなので手持ちの資金が殆どありません。そのため、新しい物件を購入することで成長を追求する場合、増資で資金調達をする必要があるのです。増資をすると株式の希薄化がおき、配当金は減り、その銘柄は売り込まれることになりかねません。増資を行っても希薄化の影響を受けにくい銘柄を買うためには、PBRに着目するのが良いのです。Value)が一般的ですが、NAVは時価べースでのお純資産なので含み益や含み損の概念が入ってしまいます。希薄化の影響を判断するには、簿価ベースでの純資産で考えなければ意味がないのでPBRを確認する必要があるのです。REITのPBRは以下の計算式で算出します。株式と同様で1倍以上であれば割高、1倍以下では割安となります。希薄化の影響をなるべく受けないようにするためには、PBRが1.2倍以上の銘柄を選ぶとよいと言われております。株式投資の場合、割安な銘柄のほうが魅力的とされる傾向にありますが、REITは必ずしもそうとは言い切れないのです。リートの見通し総括REITにおいては分配金が確り拠出されているかどうかが運用会社の腕の良しあしを図ることが出来ます。その為、分配金利回りでが安定して高い水準を維持しているかが重要になってくる。物件毎にみると2020年の現時点では物流設備とオフィスに妙味があると言える。格付けは日銀が買い入れを行っているAA以上が安心して購入することができ、有利子負債比率は低下傾向にある方が望ましい。内部留保を蓄えることが出来ないREITでは新規投資を行う際には新規に増資をする必要があり、結果的に株式価値の希薄化がおき分配金も減少し株価も減少する希薄化の影響を受けやすい。希薄化の影響をミニマイズするのであれば、PBRが1.2倍以上の銘柄を選ぶのがよい。リートと同様の仕組みで大きなキャピタルゲインを狙う海外不動産リートは分配金つまりインカムゲインを主な目的としています。投資において大きな利益を獲得するには値上がり益(=キャピタルゲイン)を狙う必要があります。以前の日本のように数年で何倍にもんあることが期待できます。私が投資しているバングラデシュ不動産はリートのような仕組みを用いて、100万円から投資することが可能ですので、興味のある方は以下ランキングもご覧ください。資金を運用するにあたり、投資先の選定で内容や市場をしっかり分析、情報収集を始めると本当に骨が折れます。投資リターン(収益性・利回り)お手軽さ安定性などの指標を用いておすすめの投資先を徹底紹介しています。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。優良な土地には限りがあり、現在応募者が急増中なので機会損失だけは絶対に避けたいところ。最大リターンを求めるのであれば、2018年〜2019年中の投資がラストトレイン。100万円から投資可能。解説ページセミナー詳細BMキャピタルBMキャピタルは日本株のバリュー株投資戦略を行っているヘッジファンド。最大の特徴は下落耐性の強さで市場平均が下落局面でもプラス(TOPIXが20%程下落した2018年も無傷)で乗り切っている。年率10%程度を巡航速度で出し続けている為、長期的に資産を築く上では非常におすすめできる投資先である。ファンドマネージャーは東大卒の非常に優秀な方により運用されており、ファンドの構成員も東大・京大の頭脳派集団で構成。解説ページ公式ページセゾン資産形成の達人ファンド最近は世界経済の連環している傾向が高まっており、世界同時株安となるケースが頻発していることから、世界市場が大きく下落した時は同様に大きく資産価格を落とす傾向にある点は注意が必要であるが、世界の時価総額に手軽に投資できるという利点がある。総合商社為替トレーディング部隊で事業投資に携わる。ページセミナー詳細BMキャピタルBMキャピタルは日本株のバリュー株投資戦略を行っており、年率利回り10%程度を巡航速度で出し続けている国内ヘッジファンド。詳細ページ公式ページセゾン資産形成の達人ファンド世界の時価総額に手軽に投資できるという利点がある。1000万円おすすめ。