切り替えを活用した相談実例TweetPocket物件の収支改善をお手伝いしていたSさまから、今加入している地震保険の契約期間5年が終了するということで、次にどのような保険を選ぶべきかのご相談を受けました。今回はSさまから地震保険に再度加入のご相談でしたが、これを機に火災保険の内容も見直してほしいとの相談も一緒に受けました。地震保険と合わせて、火災保険には「特約」を付けることができ、活用する方法があるということはお話しをさせていただきました。保険の選び方についてあまり重視していないオーナーが多いのも実情ですので、今回は、火災保険を不動産投資においてより有効なものとするために、契約内容の変更をすることとなりました。2、提案内容2019年10月から火災保険料金が上がること特約をつけたい場合は、契約は新規になること現状Sさまが加入している火災保険の内容を精査し、以上2点の理由から、地震保険だけを契約更新するのではなく、保険全体を全く新しいものとして契約することを提案しました。(1)保険会社も切り替えまた、火災保険をより有効に不動産投資において活用するため、実際に火災保険を取り扱い会社の変更も行いました。2年ほど前に、収支改善提案をするためにSさまの送金明細や、修繕に関する書類を確認していたとき、熱割れによるガラス破損交換費用として、10万円以上の明細がありました。対象になった経験があるから、保険会社に相談することを提案しました。保険会社からは適用外の連絡がきてしまいました。ガラスの熱割れの保証に関しては保険会社によって判断が変わりますので、その点、相談しやすい保険会社を選択することをオススメします。上記理由も踏まえて新しい保険会社に切り替えました。(2)5年で切り替えた方がトクここでは、まずは火災保険の仕組みを簡単に解説します。投資用不動産の一般的な火災保険は10年間で加入することが多いです。火災による被害のほかに天災系の被害も保証され、10年分の保険料を加入時に一括払いします。地震保険は、火災保険に加入すれば、任意で追加することが出来る保険で、「1年ごと」または「5年ごと」の加入を選択することが出来ます。地震保険5年が終了した際にご相談いただいたため、Sさまが加入していた火災保険も残存5年ありました。このとき、「地震保険のみ5年の延長」という選択もできましたが、10月から火災保険の金額が高くなることがわかっていたため、本体の火災保険も新規に加入しなおすことをオススメしました。火災保険の残存年数は5年ありましたので、解約返戻金が戻り、今回の火災保険料に充当しました。追加で費用は掛かるものの、5年後には火災保険の基本料も今よりは高くなる可能性があるので、長期的に考えるとSさまは費用を抑えることができたといえるでしょう。(3)実際に切り替えた火災保険とは?実際にSさまが新しく切り替えた火災保険の保険概要は下記となっています。建物の破損が原因で損害賠償責任が発生した際に、最高1億円の賠償という内容になっています。火災保険が適用され保険金がおりるとき、その金額の30%(最大金額設定あり)が追加で支給されるという内容になっています。(4)保険料を変更せず、保証を厚くした保険内容になった今回新規で加入された火災保険の本体設定金額も、5年前よりは低く設定しました。5年前は、Sさまは担当者に言われるがままに、物件の借入金額=設定金額としていたため、火災保険料がとても高かったのですが、今回は、「火災が発生してしまった場合は、残債を返済することを最優先事項とする」という目的に変更し、火災保険の設定金額を5年前に比べ1/3程度にしました。建物は5年も経ったということもあり、様々なリスクを考慮し3つの特約を付けして保証をあつくしましたが、本体の設定金額を下げたため、全体の保険料はほとんど変わりません。3、今の状況まずは、地震保険の契約期間がきれる2棟のみ、火災保険の契約を見直しました。残りの物件の保険見直しを行う予定です。不動産投資の成功を考えるとき、賃貸管理がとても重要です。その手伝いをしてくれるのは管理会社ですが、実は火災保険が素晴らしい働きをすることを知らない方はまだまだ多くいらっしゃると思います。投資物件を所有しているオーナーは、火災保険のパンフレットを今一度見直してみてください。いままで単なる修繕費用として支払っていたものが、実は火災保険が適用できたかもしれないなんてことがたくさんあるかもしれません。担当営業を務めています。日々、いろんな投資家とお会いし、提案させて頂いています。そのノウハウを活かし、不動産投資に関わる様々な悩みや相談を対応します。【年収720万サラリーマン男性】区分マンション投資からスタートした実例T様は、会社の先輩が私のお客様だったことから、ご紹介いただきました。4500万円サラリーマン男性】土地値の高い一棟物件投資スタートの実例F様は飛び込みで営業をしていた時にお会いしたお客様です。