お客様の人生をお手伝いするために。税理士TweetPocket税理士が相続税を計算する際に「土地評価ソフト」を使うことがあります。以前は、手書きで土地図面を書く税理士先生も多かったと思いますが、最近は各ベンダーから「土地評価ソフト」が販売されています。私は、現在は、ベンダーが開発した専用ソフトではなく、「CADソフト」を使っています。design」の略です。(aidedは支援という意味)。要は、建築関係の図面を書くためのソフトです。本来であれば、設計士さんや、土地家屋調査士さんといった、図面の専門家が使うソフトになります。土地評価ソフトを使い始めてから約8年。悪戦苦闘した結果、現在はCADソフトを使っています。土地評価ソフトのまとめ税理士が土地評価ソフトを使う場面とは?相続税を計算する際、「土地の評価額」を計算する必要がありますが、その際は、次の点を考慮する必要があります。都市計画道路はどこまでか?容積率の境は?※これ以外にも、様々な注意点がありますこれらの検討結果を、図面を使って税務署に説明する必要があります。「この土地は、**のような点があるから、定価から値引き?してください」というようにです。開通道路等といった情報を図面に書き込んでいきます。※ここでは不整形地の評価方法について説明しませんが、興味がある方は「間違えやすい相続税の土地評価(4)「不整形地の4つの方法を検討していますか?」を参考にしてみてください。このため、税理士側で土地図面を作成する必要があります。その土地図面を作るためのソフト(土地評価ソフト)について、レビューしてみたいと思います。※私なりの主観が入っていますので、評価のご判断は、各先生方にお任せします。蔭地名人(かげちめいじん)「蔭地名人(かげちめいじん)」と呼ばれるソフトがあります。※エッサムという、会計事務所向けの事務用品を作っている会社が、相続税の土地評価のためのソフトも作っています。※エッサム公式ホームページより。このソフトの特徴は、次のようなものです。簡単に作図できる・・・図面をスキャナーで読み込んで(jpegファイル等を作成し、その画像ファイルを読み込む)、簡単に不整形地が作れる細かな応用ができない・・・図面を座標や測量図データから直接復元できないため※私のやり方が悪いのかもしれませんが・・・。使わなくても基本料金がかかる・・・エッサムの「ゆりかご倶楽部」の会員になる必要があるので、ソフトを使わなくても基本料金がかかり続ける。最低契約期間が1年間となっている。スキャナーで、測量図や公図を読み込んでjpegファイルや、pngファイルを作ります。これを画像としてソフトで読みこんで、その画像を「なぞるように」線を引けば、簡単に作図できます。これは、パソコンソフトになれていない方々にとって、メリットになります。毎月の料金(約3,000円~4,000円前後?)がかかるのと、細かな設定ができないことがネックです。小数点が2ケタでは足りない測量図をデータで直接復元できないという壁にぶち当たります(>_<)後でご説明するCADソフトは、小数点を10ケタ以上、入力することができますので、それだけ土地図面を正確に作ることができます。測量図を「直接」復元できないことも問題です。「直接」とは、測量図に書いてある次のようなデータのことです。※座標測量図こちらは、境界標(土地の境目の目印に埋まっている杭)の座標(XY)を測量し、その座標をつなぎ合わせたものになります。※左上の赤上に、XYの座標値が記載されています。最新の技術(GPS等)を使った電子機器で測定し、データも座標(XY)で記録しているので、最も正確と言われています。pocketCADソフトで相続税の土地評価をする手順(座標・三斜・イメージ)https://www.ishibashi-blog.com/cad-zahyou/以前、税理士向けの土地評価ソフトについて、書いてみました。実際の手順について、知り合いの税理士から質問を受けたので、私なりの方法をまとめてみました。※あくまで私りの方法です。座標で土地地積を求めるのが、一番正確な方法です。以前は、現在のような測定機器がありませんから、「三斜(さんしゃ)」で測量をしていました。※三斜とは、とにかく三角形をたくさん作って、それぞれの辺の長さを求め、それを基に土地の面積を計算する方法です。この三斜測量図は、先程の座標測量図ほどではありませんが、一定の制度が担保されていますので、こちらの辺の長さを使って、図形を復元することになります。これらの測量図の数値(座標、三角形の三辺の長さ)を「直接」入力できるのは、CADソフトだけなんです。※「蔭地名人」では、単に画像データを「なぞって」線を引いているだけなので、どうしても若干の誤差が生じます。正しいデータでないと、どのような問題が起きるのでしょうか?まず考えられるのは、不整形地の評価です。不整形地の評価減額は、「かげ地割合」が5%きざみなので、境目ギリギリでなければ、問題ないかもしれません。(例えば14.9%なのか、15.1%なのか?となった場合)は、評価額が変わってしまう可能性があります。このようなギリギリの場合、安全策をとるのであれば、評価額が高い方(=納税者不利な方)で計算することになってしまうかもしれません。(後でご説明する)CADソフトであれば、(測量図がある場合)基のデータで直接計算している訳ですから、税務署の方が異議を唱えるのは、難しくなるでしょう。似たようなソフトで、株式会社東京アプレイザルが出している「AP-CAD」がありますが、こちらも「蔭地名人」と似たような操作感となります。正確に計算したいのであれば、どうしてもCADソフトを使うことになります。JW_CADCADソフトには、無料のもの(フリーソフト)と有料のものがあります。フリーソフトで有名なので「JW_CAD」になります。こちらは、無料なので気軽に使えるというのがメリットです。無料とはいえ、CADソフトなので、さきほどの測量図のデータを「直接」入力することができます。※XYの座標を、そのまま入力し、座標測量図を正確に復元することができます。けに、このソフトを使ったセミナーが開かれているようです。フリーとは言え、きちんとしたCADソフトですから、使いこなすことができれば、より正確な土地評価ができると思います。TurboCAD(TurboSketch)「TurboCAD(TurboSketch)」(ターボキャド:ターボスケッチ)というソフトがあります。このCADソフトですが、海外メーカーが製作したものを、キャノンが日本で販売しています。このソフトには、ProfessionalStandardSketchと3種類あります。「Professional(プロフェッショナル)」が最上位ですが、我々税理士には不要な機能(3Dで図面を作成できる機能」が付いていますので、一番安い「Sketch」で充分かと思います。※私も「Sketch」を使っています。2018」が発売されたようです(日本ではまだ発売されていません。)CADソフトというのは、とにかく「高い」んです。有名なソフトとして「AutoCAD」が挙げられますが、これは年間数万円から数十万円もかかりますので、ちょっと手が出ません。この「TurboCAD(TurboSketch)」であれば、1万円前後で購入できて使い切りなので(=維持費用を払わなくて良いので)、コスパ的にもいいのかな、と思っています。※高くてメジャーなソフトの方が、操作マニュアル等が整備されていて、ユーザーも多く、使いやすいと思うんですが、いかんせん高すぎます・・・。この「TurboCAD(TurboSketch)」で、三斜測量図を復元するときは、次のように「円」を書くことになります。こちらのように、まず直線を引き、その直線の始点、終点から円を描きます。その円を描く際に、三斜測量図の数値(各三角形の辺の長さ)を入力し、三角形を多数復元して、その土地本来の形を復元していきます。※座標測量図は、座標の数値を直接入力することになります。そのまま入力することができませんので、エクセル等で数値を計算する必要があります。私が「TurboCAD(TurboSketch)」を使い始めたのは、ある人(私が尊敬している土地評価名人の先生)が、このソフトを使っていたからです。「私はターボスケッチというソフトを使ってます。三斜測量図は、こんな形で円を描くんですよ」と、1分くらい説明して頂き、そのソフトの存在を知りました。私なりに工夫して土地の評価図面を作成してきました。pocketCADソフトで相続税の土地評価をする手順(座標・三斜・イメージ)https://www.ishibashi-blog.com/cad-zahyou/以前、税理士向けの土地評価ソフトについて、書いてみました。実際の手順について、知り合いの税理士から質問を受けたので、私なりの方法をまとめてみました。※あくまで私りの方法です。費用面PCに詳しいか?CADを習得する時間が作れるか?といった点を考える必要があります。CADソフトを入れた方が、一番正確な計算ができます。習得するまでには、結構、時間がかかります。※CADソフトの操作方法以外にも、測量図の見方(座標値等の見方)も学ぶ必要があるため。パートのおばさんが税理士向けベンダーソフトを使って土地評価をしていると、聞いたことがあります。「魂は細部に宿る」という、ことわざがあります。近年の「相続ブーム」で、相続税に関する本が多く出版されています。...記事を読む士業オフィスは24時間営業の郵便局近くがオススメですどんな仕事でも、立地は大切です。先生方のオフィスは、郵便局の近く、それも、24時間営業の郵便局の近く...記事を読む相続財産の漏れをなくすためにはどうすれば?相続税は「亡くなった人の全ての財産」について、かかります。数日前のお話ですが、新しくなった東京国税局に、書類を提出しに行ってきました。私は、とある事情?で、年に3回~4回ほど、関東近辺の山に登っています。(危険な山ではなく、普通...記事を読む土地評価では必ず三角スケールをあてる税理士が相続税を計算する際の論点として「財産評価」というものがあります。※要は、その財産がいくらになるかを計算することです。...記事を読むお客様のキッチンスタジオが完成しました1ヶ月ほど前なのですが、お客様のキッチンスタジオが完成したとのご報告を頂きました。昨年と同様に、青色申告会の講師を勤めさせて頂きました。おかげさまで、今年も何とか確定申告を乗り切りました。・槇原敬之さん「僕が一番欲しかったもの」「どんなときも。仕事への考え方:お客様のお悩みを受け止め、一緒に悩み、前に進む。プロフィールページで。税理士×ピアノ弾き語り.。