ご相談を受けたオーナーさんの話です。区分マンション2件と、RCマンション1棟を所有している方のなのですが、来年で還暦を迎え、仕事を引退するということなので、資産状況をご確認頂き、退職後の生活設計をヒアリングしながら打ち合わせを行いました。資産的にかなり潤沢な方なので、老後の生活というよりは次の世代への橋渡しが非常にプランニングしがいがあるなと。計算して、申告を行います。時価と相続税評価に乖離が生まれます。時価より相続税評価が低くなれば節税となり、逆に時価より相続税評価額が高くなれば増税になります。時価より相続税評価額が高い資産は、売却することが得策です。時価の約80%、家屋は固定資産評価額となるので時価の約60%、借家は借家権がマイナスされるので、時価の約40%程度。この時価と相続税評価額の差が節税の原資となるのです。路線価の高い地域の方が低い地域より時価と相続税評価の乖離が大きいので、同じ土地を持つのであるのならば、都会が有利ということになります。収益不動産の時価は主に収益還元法によって、査定されます。年間に入る家賃収入から管理費や固定資産税などの経費を除いた、ネットの利益が購入価格に対して、どのくらいの利回りになるかを判断して取引がされます。金融商品と同じく、期待利回りが価格を決める要素となります。国債の利回りに、不動産特有のリスクを加えた利回りが期待利回り。土地は路線価(時価の約50~80%)建物は市町村の評価する固定資産税評価(時価の約40~60%※地域により異なる)を時価と見なします。土地については借家が建っていれば、貸家建て付け地として18~21%(住宅地)の評価減となり、建物については、借家権がつくので30%の評価減となります。収益不動産については、収益還元価格による時価が1億円でも、相続税評価が3,000万円ということになってしまうのです。なんと、時価の約1/3の評価に落とすことが出来ます。借家人がいると借家権が発生し、解体して更地にするためには、明渡し費用がかかるので、30%安くしましょうというものです。貸家が建っている敷地は、解体費用がかかるので約20%引きにしましょうということ。入居者がいれば、家賃が入るので価値が高いと考えるのが市場価格で、入居者がいて明渡し費用と解体費があるから値引きしましょうというのが当局の考え。収益不動産の命は収益にもかかわらず、未だにおかしな解釈となっている訳です。これは、収益還元価格の期待利回りの曖昧さがあるので、分かっていても変更できないのが原因です。相続直前に収益不動産を取得したとします。相続税評価額が1億円とします。2億円の評価減となります。税率が50%ならば1億円の節税となります。将来の収益に対しては相続税がかからないのです。時価3億円で、ネット利回りが7%としましょう。年間の税引き前の手取りは、3億円×7%=2,100万円です。20年間であれば、4.2億円の収入になります。この将来の収入に対して相続税をかけることはありません。収益不動産の相続税上の優位性は別格だということです。都内の大学を卒業後、アパレル商社でサラリーマンを経験し、27歳の時に同業で独立。あえなく約2年で廃業に追い込まれるも、その後、生涯をかけれる仕事に従事しようと思い直し、29歳の時に不動産業界の門を叩く。経験を経て、2016年に独立。同社(株)ウィライズコーポレーションを設立。゙自らも楽しみ、お客さまにも喜びを与える。トータル的な不動産コンサルティングを行っている。住宅ローンには変動金利と固定金利がありますが、どちらを選べば良いか迷ってしまう方も多いのではないでしょうか。東京オリンピックに向けて「民泊」ってどうなの?2020年の夏、東京オリンピックが開催されます。東京オリンピック開催時には多くの外国人観光客が日本に訪れることが予測されます。不動産物件を売却した場合、譲渡所得税がかかる場合があります。不動産物件を購入した時にも不動産取得税などの税金が発生します。憧れのマイホームを購入する際に、新築ではなく、中古のマンションを検討されるかたもいらっしゃると思います。分散投資でリスク軽減~不動産投資における分散投資とは?投資を行う際にはどのような投資商品でも「リスクの分散」をすることが重要です。経費として認められる項目は?不動産投資分野だけに限らず、利益は収入から経費を引いた金額です。基本的に不動産投資での収益は経費と収入によって決まるということになります。税金リフォームマンション経営Line@で友達追加して頂くと、未公開物件情報やその他有益情報をご紹介します。お気軽にお問い合わせください。