最近、「リバースモーゲージ」という言葉を耳にすることが多くなってきました。中高年の人気のタレントを使ったCMを頻繁に流している銀行もあり、目にした人もいるでしょう。リバースモーゲージは近年急速に増えており、相続の現場でも見られるようになってきました。リバースモーゲージの概要とメリット・デメリット、利用にあたっての注意点などを解説します。まとめ1.リバースモーゲージとは1-1.概要リバースモーゲージとは、自宅(持ち家)を担保に提供して、住み続けながら金融機関から融資を受けられる制度(商品)です。持ち家はあっても手元資金に余裕がない場合の「住まいの活用手段」として有効といえます。子どもがいない夫婦で、「死後に家を残す必要がない」場合などは特に向いています。所有者が亡くなった後は、自宅を売却して一括返済します。融資を受けられる対象は、主に50歳以上などのシニア層です。第一号といわれています。高齢化の進展に伴い、2013年頃からメガバンクや地方銀行を中心に、多くの金融機関が参入して市場が急速に拡大しました。1-2.自治体と金融機関等で実施リバースモーゲージの実施主体は主に2つで、自治体と金融機関があります。自治体では武蔵野市で始まり、現在では厚生労働省等でも実施されています。自治体によってリバースモーゲージの仕組みは様々で、自治体が直接融資することもあれば、公社や金融機関を紹介する形もあります。金融機関ではメガバンクを中心に、リバースモーゲージローンが提供されています。プランの仕組みは金融機関ごとに異なり、資金使途や評価方法等に違いがみられます。1-4.メリットリバースモーゲージには、主に次のようなメリットがあります。自宅を売却する必要がない。生存中は、元金(もしくは元利金)の返済義務がない。融資を受けられる基準が(住宅ローンなどと比較すると)緩い。資金使途自由型であれば、借りたお金の使い道は自由。1-4.デメリット一方、リバースモーゲージにはデメリットもあります。融資の対象となる持ち家は基本的に一戸建てで、マンションは不可(エリア限定でマンションも可としている金融機関もあるが、首都圏などに限定しているケースがほとんど)担保評価額の一定割合(50%程度)までしか借りられない。担保評価額は定期的に見直されるため、担保価値が下がり、借りたお金の額を下回ってしまうと一括返済を求められる場合も。変動金利の場合が多いため、将来市場金利が上昇すれば利息(=総返済額)が増える。契約時に、子どもなど推定相続人の同意が必要になる(子どもが別居していても同意は必要)。1-5.背景には老後資金調達の難しさがあるリバースモーゲージが普及し始めている背景には、高齢者世帯が増えていることや、老後資金が調達できにくいことなどが挙げられます。今の世の中には様々な金融商品が増えていますが、その多くは「年齢制限」という障壁があり、高齢者は資金調達ができにくい状況にあります。視点を変えれば、高齢者は持ち家を持っていることが多く、この自宅には資産価値があります。した状況を見て、高齢者でも老後資金を借入できる方法がないかと考えた結果、リバースモーゲージローンという新しい金融商品が誕生したのです。2.リバースモーゲージの活用事例では次に、リバースモーゲージの活用事例を見てみましょう。簡単に箇条書きしてみます。貯蓄が少ないため、借りたお金を生活資金として使う。世帯の公的年金が少ないため、年金収入を補う目的で使う。住宅ローンの返済に充当する。高齢者施設への入居時の一時金や介護費用として使う。これらは資金使途自由型の場合です。「1-2.リバースモーゲージのメリット」でも触れましたが、資金使途が限定されているタイプの商品もあるので注意しましょう。持ち家を活用して老後資金を調達するリバースモーゲージは、誰でも利用できるものではなく、主に次のような人に向いています。2-1-1.自宅を所有している人リバースモーゲージを活用するには、当たり前ですが「持ち家」が必要です。持ち家がなければリバースモーゲージは利用できませんので、自己名義の不動産があることが条件となります。従来は一戸建てを所有していることが条件であり、建物の資産価値はすぐに落ちてしまいますので、実質、土地を担保にしていましたが、最近では、マンションを担保にできる金融機関も登場してきました。対応している金融機関の数は少ないため、マンションにお住いの方は注意が必要です。2-1-2.不動産の相続を考えない人リバースモーゲージでは最終的に自治体や金融機関が担保物件を売却して資金回収をします。自分の死後、不動産を手放すわけです。不動産の相続を考えていないのであれば、有効な年金資金の調達方法になるでしょう。補足ですがリバースモーゲージでは売却金額と融資額の差額は、相続人が受け取ることができます。安定的な老後生活を送るためには生活資金は重要ですが、昨今の公的年金事情は先行き不安なのも事実です。そこで、リバースモーゲージを活用することで、年金という形で融資を受け取ることができ、安定的な老後資金を調達できます。借入期間中の返済もないので、生活への負担もありません。3.住宅ローンとの違いリバースモーゲージと住宅ローンは混同されることも多いです。どちらも、「自宅を担保にお金を借りる」という点は同じですが、リバースモーゲージは「毎月借りて、その度に借入残高が増加。最後(死亡時)に自宅を売却して一括返済」するのに対し、住宅ローンは、「最初にまとめて借りて、毎月返済。その度に借入残高が減少。最後は完済」という違いがあります。借入残高の増減を三角形で表してみると違いがよくわかります。「リバース」という言葉自体は「逆」という意味で、「モーゲージローン」は「不動産を担保にした借り入れ」という意味ですので、リバースモーゲージは「逆住宅ローン」ということもできるかもしれません。4.リバースモーゲージと相続リバースモーゲージは、相続にも関係してきます。「1-3.リバースモーゲージ」のデメリットでも触れましたが、一般的に、契約には子どもなど推定相続人の同意が必要になるからです。親の自宅は子どもにとっては大事な相続資産ですし、「実家がなくなってしまうのは困る」という子どももいるかもしれません。子どもの意向をよく確認する必要があります。親に現預金が少なく不動産が多い場合は、遺産分割でトラブルになることがそもそも多いですが、リバースモーゲージを活用してしまうことによって、円滑な遺産分割がさらに難しくなってしまう可能性もあります。5.注意点リバースモーゲージを利用する上では、以下の点に注意する必要があります。「借金である」ことを認識する。融資上限が比較的低く抑えられている場合が多い。「長生きリスク」を想定しておく。所有者の死後、残された妻(または夫)が住み続けられるかを確認する。金融機関により商品内容がかなり違う。リバースモーゲージはあくまでも借金です。生存中に元利金の返済義務がないタイプでは特に、このことを忘れがちですので、注意する必要があります。一定割合(50%など)に抑えられています。長生きリスクも想定しておく必要があります。元気で長生きすることは、普通は素晴らしいことですが、リバースモーゲージでは、長生きすればするほど、借入残高がその分膨らんでいくことになります。持ち家の名義が夫で、夫が先に亡くなった場合、残された妻がその家に住み続けられるか(=契約を引き継げるか)も重要です。これは金融機関によって取り扱いが異なりますので、事前に十分確認しておく必要があります。最後に、リバースモーゲージは近年急速に参入金融機関が増えたため、商品内容は各社かなり異なります。「賃料保証型」など、新しいタイプの商品も出てきています。自分たちのライフスタイルに合う商品かどうかをしっかりチェックする必要があるでしょう。6.リバースモーゲージのタイプと手続き6-1.金融機関による「リバースモーゲージローン」ここでは、主なリバースモーゲージ商品と利用条件について解説します。