金融の視点で考える不動産投資を投資として、つまり投下資本に対するリターンを求めるものであると考えるならば、その投資行動が合理的であるか否かは、金融や経済の観点に照らして考えるべきです。変化や、物件の劣化に応じて必要となる出口戦略は、投資を成功裏に完結するためにも重要です。物件の売却がしやすい、流動性の高い物件を選ぶことは不動産投資の空室リスク対応のためにも重要です。低くとも、元本価値が変わらない物件であれば、その方が良いとも言えるのです。投資対象の元本価値が下落しにくいかどうかという見地から、収益物件を選ぶことはとても重要であると言えます。■投資エリアや物件種別を一点に集中しない「分散」タマゴを一つのカゴに盛るなという投資格言があるように、投資対象を一点に集中させると、ネガティブな事象が生じた場合にその影響をすべてに受けてしまいます。収益物件選びにおいても、分散を念頭に置くことは重要です。時間軸で考える運用期間が長期にわたる不動産投資は、現時点での状況だけではなく、今後どうなっていくかという予測をもとに考える必要があります。逆にいえば、その観点での検証がされている物件であれば、他の金融商品にない高いリターンを期待できることになります。一棟か区分か不動産投資は長期運用となり、外部環境の変化に対する「順応力」が投資の成否を決めるキーワードとなります。そのため、「不動産運用」を考えるのであれば区分マンションの方が取り組みやすいでしょう。管理や修繕をアウトソースできるのは、一定のコストが発生するものの、手間がかからない投資対象として重要だからです。中古市場があって売りやすく、買手の層も厚いので、資産価値の維持がしやすい利点もあります。サラリーマンが本業の傍らに不動産投資を行うのであれば区分がいいと思われます。「不動産経営」をするのであれば、時間的・経済的なゆとりと建築・不動産に関する知識ができたステージにおいて、一棟物件へ投資すると良いでしょう。リタイアメントのフェイズでは、社会的な関わりを持て、自己実現の手段としても有用です。