国分寺支部所属の行政書士による遺言・相続等に関する無料相談会が開催されますのでお知らせいたします。相続に関する様々な問題や悩み事等、何なりとご相談下さい。日時・会場等につきましては、下記のHPをご覧下さい。ヒット)今回は投資・経営ビザと事業計画の関係についてです。外国人の在留資格の中で、誰にでも取得のチャンスがあるのは「日本人の配偶者等」と「投資・経営」ではないかと私は思います。「日本人の配偶者等」ビザは日本人と真実の結婚をすれば取得できます。「投資・経営」ビザは一定の出資金と確実なビジネスプランがあれば取得できるでしょう。反面、審査は厳しくハードルは高くなります。「投資・経営」ビザについては、資金が準備できれば会社を新設して事業を開始し、オーナー社長として「投資・経営」ビザを申請します。事業内容に問題なしと入管が認めれば速やかに許可が下ります。私の経験では、最短で1ヶ月でビザが取得できた方もいました。一方で事業計画に無理があると判断されれば審査で何ヶ月も待たされた挙句に不許可となってしまいます。重要なのは事業計画書です。ウェブサイトなどで事業計画書のサンプルなどが散見されますが、それらを埋める程度ではダメだと認識しておいて下さい。母国で事業経験が豊富な方であればお分かりでしょうが、これから新規事業を日本で行うという方はプロフェッショナルと十分に相談しながら事業計画書を完成させて下さい。私もプロの端くれとしてご相談に乗りますよ。様々な財務指標、及びキャッシュフローを考慮しながら作成します。事業計画書は、もちろん入管に提出して「投資・経営」ビザの許可を取得するために作成しますが、そもそも事業計画書は出資者を募ったり銀行から資金を借入れたい場合の判断資料になるわけですから、そうしたケースにも通用するレベルのものを作成すべきです。銀行折衝の経験がある方はご存じでしょうが融資の審査は厳しいですよ。私は以前、ある会社で財務担当として銀行と厳しい折衝を行った経験がありますが、最大の武器となったのが中長期の経営計画書(=事業計画書)作成能力でした。昔バブル崩壊後に債務超過に陥った中小企業は、銀行の要求に従って会社の有望な保有資産を片っ端から処分し返済に充当しました。1日でも早く不良債権を回収しようとした銀行の不良行為です。現実の貸し剥がしは、TVドラマ「半沢直樹」のシーンを上回るものでした。銀行から社長とともに事業報告をするよう呼び出された時のことですが、応接室ではなく倉庫に通されたときは驚きました(銀行にとって最早客ではないという脅しです)。「銀行が血を流してんだからお前らも血を流せ」と言う銀行マンもいました。銀行は血を流しても生き残りますが、中小企業は血を流した後に出血多量で死んじゃいます。事業計画書は作るだけでは意味がありません。実現させなければ、将来会社は破綻し、「投資・経営」ビザも更新できませんから、常に計画書のフォローが必要です。マンションの分譲、賃貸、及び管理を行う会社で、仕事をしていたことがあります。いった良い場所にマンションや店舗ビルを持っており、室数も300以上所有していました。会社はオーナー企業で、ワンマン経営でした。自分の腕一本で、戦後の土地を買い、ビルを建て、分譲したり、或いは、売れ残りは所有したまま賃貸し、且つ、管理会社として、建てたマンションやビルに影響を及ぼし続けるといったやり方で、利益を確保していました。私がそこで働いていた頃に経験した、マンションの地下駐車場における専有権(および専用使用権)を争った訴訟の体験を、お話しします。マンションの駐車場裁判といっても、色々な類型があるようです。その他分譲時の契約内容や駐車場の状態(敷地か車庫か)などで微妙に差異があり、ケースバイケースで訴訟の内容も違うでしょう。訴訟に至るまでの経緯を説明します。その対象となる駐車場があったマンションも、その会社(以後、「K社」と呼びます)が、デベロッパーとして建て、半分を分譲し、半分は自社所有のまま賃貸していました。マンションの敷地面積は約300坪、SRC造りの地上11階地下1階の建物で、駐車場は地下1階でした。地下といっても、いわゆる半地下状態の特殊な構造でした。4つの壁面のうち、南西の2面は壁が無く、数本の柱だけで支えられた形=いわゆる「ピロティー」になっていました。南西の部分は、隣接ビルの敷地の擁壁から3メーター以上離れており、その間には屋根も天井もなく採光が取れ、半地下の駐車場とはいえ、昼間はけっこう明るい場所でした。マンション1階の北側に駐車場入り口があり、そこから入り、スロープを下って、南奥の突き当りを左折して駐車場へ入るようになっていました。(スロープはかなりの急勾配でした)以上がマンション駐車場の概要ですが、どういう訳か、私がK社に入社した頃、その駐車場に車は1台も無く、駐車場としては使われていませんでした。その代りに、ステンドグラスやガラス細工の工具が陳列され、それらを販売する店舗として使用されていました。思っていましたが、・・・。次に、争いの経緯を説明します。K社がこのマンション(以後「Mマンション」と呼びます)を建築し分譲したのは、昭和49年です。全部で160室ありましたが、ほぼ半分を分譲し、残り半分をK社が所有し賃貸していました。中に、地下駐車場の所有権はK社が留保するという条文を入れてあったことから始まります。デベロッパーが駐車場の所有権(或いは専用使用権)を自社の権利として留保する(駐車場からの賃料収入を得ようという意図)ケース、の2つの類型が多かったようです。今日では、駐車場が専有部分(車庫)としてと認められる場合でない限り、共用部分として管理組合が管理し、区分所有者(或いは居住者)は専用使用権を付与され、組合と使用契約を結び使用料を支払う、というのが一般的でしょう。昭和49年当時、分譲マンションを購入した区分所有者は、専有とか共用とかの認識はまだ薄く、分譲デベロッパーの契約書の中身をさほど疑うこともなく、駐車場の権利のことなど、あまり気にしていなかったようです。まあ実際、区分所有法が整備されたのはもっと後になってからのことですから無理も無かったでしょう。徴収から建物・設備の保全・修繕まで一手に行っていました。分譲時から売買契約と同時に管理委託契約も結んでいた訳です。分譲後しばらくの間(10年以上)は、駐車場に関して何の争いもなく、K社が自由に使っていました。先にも述べたように、どういう訳か、この駐車場は数年後に、ステンドグラスやガラス細工の工具を販売する店舗となってしまいましたが・・・。争いが始まったのは、昭和59年に区分所有法(いわゆるマンション法)が大幅に改正された後だったようです。K社はマンションの管理業を一手に行い、結構高い管理費や修繕費で高収益をあげていました。誰も文句を言わない事をいいことに、長い間、甘い汁を吸っていた、ということです。