不動産をめぐるメディアの論調に注意せよこの1ヶ月ほどの間に、地価やマンション価格に関する雑誌記事が相次いだ。不動産価格の上昇が目立ってきたためだ。読売新聞東京本社)などが、それである。不動産市場の今を伝えるという意味で、このようなタイムリーな記事はとても有益である。これらの中には、注意して読むべき部分が少なからずある。マスコミの論調というのは、ある一面だけを大きくクローズアップし、他を覆い隠したり、矮小化したりということがよくある。大衆雑誌は、専門知識を有しない人たちに向けたものであるから、ともすると誤った知識を広めることにもなってしまう。世情が大きく変動している時代には、情報を受け取る側の選別能力が重要となる。以下では、上記各誌の中で気になった記事を指摘してゆきたい。とある(同誌32ページ〜33ページ)。着実な投資行動ではある。バブル期とは違う行動だというのも、間違いではない。ここで気をつけるべきなのは、賃料重視=収益還元的思想=安全という、単純な構図である。横行しているが、この論理には注意しなくてはいけない。あるべき理論値であるかのような扱いをしているものが多い。説得力のある収益還元価格を考慮したことにはならない。賃料そのものにもバブルはあり得るのである。一般にその認識が希薄であると思う。これを受けて「不動産は本来、本当に必要な(もしくは必要とされる)物件を安く買ってこそ価値が出る。バブル期には必要性のない土地までもが値上がり期待だけで大量に売買された」と書いている(同誌34ページ)。確かに多くの人たちが、バブルに踊り、泣き、そして学んだ。同じ轍を踏むことはないだろう。必要なものを買っているのだから踏み外すことはない、という無邪気な盲信にもまた、何の根拠もない。"必要"という意味は何なのか。それを厳しく吟味しなくてはならない。"必要だから高くても良い"という論理になる。昨今の表参道の家賃は、本当に長期的に見て適正なのか。それを見誤ると、またバブルと同じことになる。歴史は何度も繰り返すのである。レバレッジ効果を上げている(同誌35ページ)が、これなどは、バブル的思想そのものである。実効利回りを上げるテクニックだが、もちろん、投資においてレバレッジを効かせるというのは、基本的で有効なテクニックである。借入比率が高まれば、投資リスクも高まるという点を絶対に忘れてはならない。不動産に「4%に近い収益率があれば十分利ざやが抜ける」としているが、そんなことは他の一般の投資家には不可能であろう。信用力という意味においてもそうであるし、リスク負担能力という意味においてもそうだ。いうことが、あたかも一般論のように語られてしまうのは大いに問題である。「地方のオフィスビルの賃料は年々低下している。収益性で見た地価は低くなる。それなのに、公示地価は高止まりしたままで、収益価格との乖離は年々拡大している」(同誌35ページ)とある。確かに水準は低下している。詳細が不明であることだ。還元利回り(キャップレート)というのは、建物の用途やグレードあるいは立地条件等によるリスクの度合いによって大きく異なる。この記事の中で、例えば札幌の還元利回りを、7.5%、8.0%、7.8%と年ごとに微妙に変えていることには大きな疑問を差し挟む余地がある。整合性をどう説明するのか。このような数字は絶対的なものとして受け取られてしまう危険をはらんでいる。そもそもなぜ6%や9%ではなくて7%や8%なのか。収益還元法では、そこが一番大切なのである。この記事の収益価格は不当に安すぎるかもしれないし、高すぎるかもしれないのである。(2)「ミニバブルにわく表参道」という記述の中で、"業界関係者"の声を次のように紹介している。「表参道の地価は上がることはあっても、下がることはない。これはバブルではなく、健全な市場が活発に動いているだけだ(*2)」(同誌37ページ)"しっかりした借り手"とは誰か。その借り手の事業リスクを把握しきれているのか。その借り手の顧客の消費行動の今後の見通しはどうなのか。賃貸市場のひっ迫で一時的に賃料が高騰しているのではないのか。これを浮き足立っていると言わずして、何と言おう。ここは同誌も"表参道バブル"の語を使い、暗に警告を発してはいる。湾岸地域にはもはや当てはまらない。三軒目を投資用に買う人たちも増えていますよ」という地元の仲介業者の声を紹介している。これが現在の実態なのだろうが、今後もこれが続くと思ってはならない。上がることがあれば、下がることもある。それで感覚が鈍って、また無防備に熱いお茶で火傷しないことを祈るばかりである。(4)地方都市に関する記述で、「大阪は厳しい。発言を載せている(同誌35ページ)。愛知県が上回っているかを説明している(同誌46ページ)。大阪府内だけに留まるものではない。含めて考えなくてはならない。それと同様に、名古屋も岐阜県南部や三重県北部にも影響力がある。比較したことにはならないはずである。単純な都道府県単位の比較は意味をなさない。(トヨタ、万博、セントレアの3つがなかったら、と考えてみればいい)。凋落が目立つ大阪経済ではあるが、企業の数とこれまでの蓄積を考えれば、同誌の言うように簡単に名古屋が抜き去ってゆくのかどうか。短期的な動静に翻弄されてはならない(*3)。返済を要求しない形の融資である。「住宅ローン、ノンリコでお願いします。金利は3.5%で」などと言わないように。*2:世の中が変化の過程にあるときに、その変化を積極的に肯定したい人々が好んで使うフレーズがある。「この変化はこれまでとは違う。同じ過ちなど繰り返すわけはない」と。これは、「戦争など誰も望むはずはない。まかり通っている昨今の政治状況にも見て取れる。正しそうな意見ほど、疑うべきなのである。*3:現状の経済成長力を比較すれば、確かに記事には説得力がある。この点に敏感に反応してしまうのは、現在私が関西人であるから。ぼやきと思ってご容赦いただきたい。