霞山会館で開催されたレーサム(8890)の株主総会に参加してきました。サービシング事業などを展開している会社です。レーサムの株主総会に参加するのは初めてです。前期は金融危機の直撃を受け大幅赤字に転落したこともあり、株価は低迷しています。今期以降の業績がどの程度回復してくるのか?が株価にとって最大の関心事なのでしょうね。なし株主数は6,252名ですが、株主総会への出席者は50〜60人くらいで、質問者も4人と低調な株主総会でした。質疑応答が活発だといいと思いましたが、質疑応答の最後には社長が激高する場面があり、とても質問し難い雰囲気になってしまいました。あれがなければもっと質問が出たかもしれませんし、私も追加で質問したかもしれません。いうことで、株主総会格付けはとても迷いましたが、お土産があり飲み物サービスもあったということで、レーサムの株主総会格付けは『D+』としました。株主総会の会場は、霞が関の真ん中にある霞が関コモンゲート西館の最上階37階の霞山会館です。このビルには金融庁なども入っています。同じビルの1階下36階にレーサムの本社があります。最上階からは皇居も一望でき、最高のロケーションです。飲み物のサービスもあり、株主の方々は眼下の景色を眺めながら、リッチな時間をすごしていました。早目に会場に来て景色を眺めながらのティータイムというのも良さそうです。いえ、事務所の賃料もかなり高いんだろうな〜と想像されます。株主総会の中でもこんな賃料の高いビルからは引越した方がいいという意見が出ましたが、私もまったく同感です。リストラで大切な人財を辞めさせる位なら、もっと賃料の安いビルに引越した方がいいと感じますね。後ほどこの件については触れてみたいと思います。会場内は前方3列はテーブル付きで45人分の席が用意され、その後ろに7列分椅子席(105人分)が用意されていました。合わせて150人分ほどの席が用意されていましたが、出席者数は60人弱でした。新型インフルエンザが流行しているので、最近の株主総会ではマスクを用意している会社も多いですが、レーサムではマスクの用意はありませんでした。388,780個まずは田中社長から、前期18期の業績が赤字となり無配転落となった背景について17分ほど説明がありました。スライドを用いての説明で、最後には全員起立しお詫びのお辞儀がありました。前期で一連の損失計上は終了し、6月からは単月黒字化しているそうです。不動産価格が下がったことから、個人富裕層や中小企業などから安定した収益が見込めるということで、収益不動産購入の意欲が高まってきているそうです。事業報告がありました。基本的には招集通知の読み上げです。続いて田中社長から議案の説明があり、質疑応答となりました。質問の形式は、議長の指名を受けると会場係がマイクを持ってきてくれるので、その場で出席票番号と名前を述べてから質問する形式です。最近はどこの株主総会でも言われますが、質問は簡潔にお願いしますということでした。質疑応答で気になったのは、出席番号と名前を言った後ふつうはすぐに質問をするんですが、社長が手元でメモしているのか、あるいは何かを操作しているのか分かりませんが、不自然な間が空いたことです。名前をメモするには時間が掛かりすぎているし、何をしているのか気になります質疑応答(1)(女性)定款変更で商業地の開発が追加となるが、商業地の開発は規模が大きく負荷も大きいので、大手デベロッパーが手掛けるもので、レーサムの事業としては適さないのではないか?どんな商業施設を考えているのか?→少し誤解があるようで、レーサムでは従来から商業地の開発を行っている。開発となっており、商業地の開発は等の部分に含まれているので、今回定款上にも商業地を加えるものです。(2)先ほどコスト削減に取り組んできたとの説明があったが、招集通知の封筒や招集通知の紙質を見ると、他社よりコストをかけていて経費削減の意識が甘い様に感じる。コスト削減についてはどのように考え実行しているのか?→(小町常務)事務所の賃料削減と減価償却負担の引下げ、断腸の想いで人員削減を行った。家賃については900坪を借りていたが、人員削減もありGW明けから300坪にスペースを縮小した。10月には賃料の改訂期を迎えていて、相応の引下げ交渉を行い1/3以下にしている。150名いた人員は100名以下になり、役員報酬も12月から削減していて、年間換算すると2.42億円が1.27億円に削減している。販管費についても圧縮している。コスト削減については、確かに金額の大きい部分から手をつけるのが正しいのかもしれませんが、封筒やお土産のクオカードの台紙・封筒などを見ても、明らかに他社よりコストをかけています。これらは結局は捨てられてしまうものであり、細かい部分に無駄なコストを掛けている様に感じます。社内でも同様な無駄がたくさんあるのではないか?と感じてしまいます。全社的にコスト意識に欠けているのではないか?と心配になります。細かい部分も含めてコスト管理を徹底すれば、社員のリストラ人数を1人でも減らせたのではないかと感じます。後ほどの質問でも出てきますが、ゴージャス感が必要という考えは見直し、無駄な部分を削減することで人財は一人でも多く雇用を維持して、売上・利益を伸ばして欲しいものです。(3)過去2年間は純利益で見ると厳しい状況が続いているが、田中社長は今後の回復・成長イメージをどのように考えているのか?→(飯塚常務)昨年の金融危機以降ファンドからのお金の流れが止まってしまい、これは他社も同様です。現状でも同じ様な状況で見通しは立っていない。中小型物件については個人富裕層からの引き合いが増えていて、中小企業からの問合せも多く毎日の様に問合せがある。6月からは厳しい基準を設けているが、仕入れも開始している。仕入れ後3ヵ月で販売を見込んでいるが、半分位のスピードで回せている。金融機関からは不良資産以外は出てこなくて仕入れは苦戦しているが、年末の資金繰りに合わせてどうしても売らないとという物件も出てきており、来年の3月も同じ様な状況になると思う。営業利益は上期10億、下期20億を目標にしているが、1Qはほぼ予定通りに推移している。レーサムの物件に興味を持っている富裕層顧客も着実に増えてきており、今後1〜2年が正念場で特にこの1年が大事だと思っている。(田中社長から)営業の現場の声をまずは聞いてもらった。創業した92年当時は競売物件が安く手に入った。現在の状況は家賃の下落、そして修繕コストの上昇など厳しい面もあるが、一方世界的に低金利で金余りの状況にあり、今後のこの影響が日本の不動産にどのような影響を与えるのか注視している。今後1〜2年で従前の状況に近いところまで戻せるのではないかと考えている。(4)超過収益を大型物件に投資せず、株主に配当として還元していれば、このような状況にならなかったのでは?という考え方もできる。これについてはどのように考えるか?→レーサムには当時資金調達力があったので、配当として利益を吐き出していても、借入でやっていたと思う。他社を見ると、利益を配当として社外流出させていた会社が、金融危機で次々と破綻している。けのリテールに力を入れて行くということだが利益を出していけるのかお聞きしたい。足元利益が出ているとの説明だったが、大きな評価減を計上して原価を下げているのだから、足元は利益が出て当然だと思う。今後も利益を出せるのか聞きたい。→上場前はリテールのみを手掛けていて、総資産30億円で30億円の利益を出していた。原点回帰が必要だと思うし、リテールの需要も出てきており、利益を出せるということを前期の総括の中でも説明させてもらった。現状見渡してみても個人富裕層向けのリテールビジネスで満足行くサービスをしている会社は見当たらない。当社が力を入れる必要があると思う。短期的な配当主義、それに報いようとしてレーサムが実力以上に無理に儲けようとした、それによってこうした損を出してしまった、これが私の中での反省であり事実です。数字遊びにならないようしっかりと経営していきたいと思っている。(4)と(5)は同じ株主からの質問なので、まとめて答えています。このレポートではそれぞれの質問に独断で分けています。(6)先ほどの説明ではお客様を大事にしているということだが、テナントを追い出すなど事実と異なる。昨年の株主総会でも五十嵐取締役と話をさせてもらったが、社長は五十嵐取締役から経緯を聞いているのか?(6)と(7)は同一の株主からの質問ですが、質問の途中から田中社長はかなり立腹していた様で、怒りを押し殺したような口調での回答になりました。私が感じている事実認識と、いま株主様がおっしゃった発言は大きく食い違っていると思うが、個別取引のことでありこの場では差し控えさせていただく。必要があれば私が同席の上できちっとご説明させていただく。(7)こんな立派なビルから出て、創業の精神に戻りもっと小さな賃料の安いビルに移ったらどうか?→賃料の安いビルに移ることも考えた。大きなリストラを行い社員も失ってきたのでなおさらです。財産を預けているお客様に不安を感じさせるわけにはいかない。社員1人当りの家賃が一番安くなり、移転コストも少なくなり、顧客の利便も考慮し、現在の本社で面積を1/3にすることにして、その中で社員にがんばってもらっている。十分に納得していただけると思っている。