合理的説明のできないような数値決定は行うべきではないということであろう。すべてが客観的資料に基づいて説明できるわけではなく、時には経験値的判断も必要となる。「専門家としての判断、意見」という性格は否定されるべきではない。問題なのは、その判断や意見にあぐらをかいてしまうことだ。常に客観的な説明を心がけなくてはならない。我々は、どれだけ客観的で説得力のある説明を、鑑定書の中で為し得ているであろうか。忘れてはならないことであろう。説得力は乏しいであろう。それを数値で表すことができなければ、当て推量と大差ない。「この地域における住宅供給量は何戸」という説明の方が、科学的だろう。客観的根拠を示さない将来予測は、占いにすぎない鑑定評価において、「予測」は重要である。不動産から得られる収益や、元本価格がこの先どうなってゆくのか。客観的データを示す必要がある。世帯分離状況などの数値を見れば、ある程度将来が見えてくる。いう数値の提示なくして、科学的な鑑定とはいえないだろう。市場実態をつかむ手段として、統計分析は欠かせない。数値自身を分析してこそ、初めてそこに潜む法則性を捉えることができるからだ。私のような者でも、時々、鑑定士の方々を前にお話しさせて頂く機会がある。そんな時、いつも、数値を分析することの重要性を語っているのだが、必ずと言っていいほど、次のような意見が出てくる。「統計手法はあてにならない。時としてとんでもない結果が出てくる。実のところ、おかしな結果が出てくるのは、おかしな分析をしているからである。喩えて言えば、統計手法とは、料理人が使う包丁のようなものである。料理人の発想力や調理技術が未熟なためであるか、用いた材料が悪いのであって、決して包丁のせいではない。料理人とは言えないのである。統計は過去や現状を分析することはできても、鑑定評価に必要な将来予測ができない、という批判もある。これも、大いなる誤解の一つである。時系列分析を行うことによって、より客観的な将来予測が可能となる。タイムラグを伴って相関性を示すような指標がある。景気動向指数に採用されている先行指標などがそれである。そのようなデータを用いて、ある程度先の予測を行うことは可能である。ここで注意しなければならないことがある。「過去起こったことは将来も起こる。過去起こらなかったことは将来も起こらない」という前提に立っていることだ。今まで経験していないことは将来も起こりえない、という前提に立っている。明日ヤリが降る確率は、本当はゼロではないのだ。明日のことは、実は誰にもわからない。貴方が明日の朝起きたときに、巨大な毒虫に変身している確率も、ゼロとは言えないのだ。(※注1)そう考えると、将来を予測することというのは、実は人知を超えていることがわかる。いう恐れ多いことを、我々はしなくてはならないのだ。過去の実証データをもとに、将来を推定することになる。時系列分析程度のことをせずして、合理的予測などと言えるだろうか。貴方の将来予測は、どのような客観データに基づき、どのようなモデルを想定して行ったものなのか。数式を提示して、説明して頂きたい。それができないのに、収益価格万能論を吹聴しているとしたら、私は絶対に認めない。(※注2)元々不可能な将来予測なのであるから、可能な限り客観的データで判断根拠を示さなくてはならない。ことほど左様に、収益還元法とは責任の重い手法なのだ。するとそれに対して、鑑定士は収益還元法を回避している、などという、とぼけた批判が展開される。各々の投資家が、自ら要求する期待収益率や、また希望的観測に基づくキャッシュフロー分析を行うことはよい。鑑定評価とはそういうものではない。分析し、客観的数値を導き出すことが、鑑定評価の使命であるということだろう。※注1:少しふざけた話だが、これは次のように解釈して欲しい。今日竣工したビルが、明日も100%存続しているとは言い切れない。大地震で倒壊する可能性を否定しきれないからだ。その生起確率を考えれば、キャッシュフロー予測にはほとんど影響を与えない。テナントが倒産するとか、急に退去したあと次の入居者が確保できないといった事態は、もう少し高い確率で生起しうる。このように様々な事態を過去のデータから推測し、それを評価に反映させる必要がある。少なくともこの程度のモデル構築をしなければ精緻な分析とは言えない。"杞憂"という中国の故事は、実は将来予測の無力さを鋭く指摘している。空が落ちてくる確率は、0と想定せざるを得ない。