迷信1:これからの地価は、すべて相場ではなく、収益還元的に個別に定まる。地価の多極化、個別化が進行している。地上にどんな建物が存在するかによって、収益性が異なるから、不動産価値も異なる。他の要因で価値が決まっている土地も多く存在する。優劣を比較することはできる。その数字に説得力はない。今後、住宅地もすべて収益性で判断される世の中にならないとは限らない。なるべきだ、という議論もあろう。不動産の適正価値は、現状に即して評価されなければならない。迷信2:収益還元法こそが、最も正しい評価法である。収益還元法は、不動産の効用に着目した評価手法である。それを利用する人にとっては、納得のゆく価値尺度であるのは間違いない。それは、利用者の効用が正しく金銭換算されればの話である。賃料という形で正しく表示されているとは限らないのは、上述の通りである。取引価格として実現することが保証されているわけではない。不動産価値をある一面から見ているのに過ぎない。収益還元法という一つのテクニックに過ぎないものを万能のように言うのは、滑稽ですらある。迷信3:直接還元法より、DCF法のほうが高度な手法である。収益還元法の中には、大きく分けて、直接還元法とDCF法の2つがあるとされている。後者のほうが前者よりも進んだ手法のように言われているが、それは誤りである。総合計が、その資産の価格であるとする考え方である。DCF法と呼ばれるものだ。収益還元法イコールDCF法なのである。そもそも未来の予測という人知を超えたことがどれだけできるか。(確定している数値は別である)。そんなものはいわば落書きに過ぎない。いう予測の方が現実的である。それは直接還元法に置き換えることができるのである。DCF法のほうが、評価者の描いたシナリオをそのまま数字で表現するので、見た目には丁寧に見える。算式が複雑そうなDCF法のほうが、高度な手法のように(素人には)見える。その程度の違いと考えたほうがよい。迷信4:評価に用いるキャップレートや割引率など、取引利回りデータを集めれば容易に分かる。実際に収益物件が取引された際の取引利回りを眺めればわかるはずだと主張する人がいる。間違いなく言えるのは、そのように簡単に考えている人は、収益還元法の本質を理解していない人である。不動産の利回りは、それに対応する収益との関係において選択されなくてはならない。その収益は安定的なものなのか、一時的なものなのか。今後何年間持続するのか。どんな場所に存在しているか。本稿のレベルを超えるので、あえてここでは述べない)。みるかの指針(具体的には、格差を数値で表すこと)も必要だ。ゆで卵の値段を知るのに、生卵の値段を調べただけではダメだ。迷信5:不動産鑑定士は、収益価格を軽視している。多くの数字を必要とし、またそれぞれについて、客観的な裏付けが必要となる。常に客観性というものを大切にする。なければ、重視できない。いう取引実態に即して評価しなくてはならなかっただけのことである。収益還元法の啓蒙にひときわ熱心であり、個人的にはとても重視している。重視しているがゆえに、いい加減なことはしたくないのである。迷信6:時代はDCF法から、ダイナミックDCF法に変わりつつある。中身を知らないのに、新しいものを手放しで歓迎する風潮がある。ほとんどの人が、その程度の認識しか持っていないのではないか。ダイナミックDCFは、評価に確率論を持ち込んだもので、確かに複雑な数学を使っている。その理論の中には、いくつかの仮定を置いているため、すべてが現実に符合するとは限らない。今一番求められているのは、投入する情報の整備である。よるダイナミックDCF法」である)。迷信7:収益還元法は、難しい。何十乗という複利計算をしなくてはならない、という点では、確かに一般の方には難しいかもしれない。その考え方の基本は、上記迷信2や3で述べたように、利用者の利益を数字で表そうとするものである。あなたは、なぜ120円払って缶ジュースを買うのか。「DCF法のタテマエと本音」をご参照いただきたい)。これを不動産に置き換えたものが、収益還元法と思えばよい。このような考え方を理解することが大切で、複雑な計算はプロに任せてくれればいい。収益還元法を初めとする評価テクニックが、正しく用いられるように啓蒙することだと考えている。