Monday12:101.不動産の処分を考え始めた時に頭をよぎるのは税金のことだと思います。実際、売却のご相談の際に、二番目に尋ねられる質問は税金のことです(一番目は売却予想価格です)。勘違いが多いのもこの税金のことです。不動産を売却した時にかかる税金は(一般には)譲渡所得に対してのものです。「不動産を買った値段より売った値段の方が高くて儲かったら税金を払ってくださいよ」ということです。3,000万円で買ったマンションが3,500万円で売れたというような場合には、儲かった500万円に対して課税されるというイメージです。利益が出れば課税ということは、利益が出なければ課税されないということになります。仮に3,500万円で買ったマンションが3,000万円で売れたというような場合、この価格だけで見ると500万円の損ですから課税されないのではと思われるかもしれません。実際には、計算をしてみないと分かりません。建物取得価格×0.9×償却率(木造;0.031、RC;0.015等)×経過年数で計算します。10年前に新築で3,500万円でRCのマンションを買い、建物価格が2,500万円(土地1,000万円)というようなケースでは、2,500万円×0.9×償却率0.015×10年=3,375,000円となり、3,375,000円が減価償却費(10年間で減った建物の価値)ということになります。上述の10年前に3,500万円で買ったRCのマンションが3,000万円で売れたと考えましょう。減価償却費や手数料等を引いた物件の取得費は28,125,000円でした。譲渡費用として不動産仲介業者に仲介手数料1,036,800円を計上して計算してみますと不動産売却価格30,000,000円ー取得費28,125,000円ー譲渡費用1,036,800円=838,200円となり、3,500万円のマンションを3,000万円で売って、数字上は500万円の売却損のように見えますが、実際は838,200円の売却益が出ていることになるわけです。このケースのように、不動産を買ったときの価格がはっきりと分かっていれば良いのですが、実際はそれが分からない場合も少なくありません。その場合は、概算取得費を使用します。概算取得費とは土地は売却価格の5%、建物は「建物の標準的な建築価額表(国税庁PDF)」を用いて計算していきます。2.さて、ここまでで取得費をいかに計上するかが節税の肝であることが理解できたのではないでしょうか。この取得費については、実は相続税が大きく絡んできます。したがって、相続に絡んで不動産を売却するのであれば、なるべくこの特例が使える期間内に売却するのが良いでしょう。Monday12:292025年に、団塊世代が75歳以上となります。私たちの住んでいる近所を見渡してみると、現在高齢者のみでお住まいになられている家がいくつもあることに気づくのではないでしょうか。これらは空き家予備軍となります。日本では持ち家政策の下、子供たち世代の住宅取得が推進されてきました。なると当然、親世代とは別の家にそれぞれの生活をするようになります。相続が発生しても移転登記も行われず、売却されることもなく、空き家は空き家のままで放置されるケースが増えてきました。それは経済が縮小していって土地の価格が下がった中で、売ったとしても売却益どころかマイナスが発生してしまったり、そもそも今の時代には誰も欲しがらない売却の難しい物件であったり、あるいは単純に面倒くさいというような事情があるからです。不動産の現場で客と話していると、そのような問題への解決策として「相続放棄」という手段を検討している方が多いことに気づきます。相続放棄とは、まさに被相続人の財産を相続することを放棄することを指します。地方に親が住んでいた不動産が空き家で置いてあるけど、めんどくさいし、売れないし、貸せないし、売る(貸す)にしてもかなり高い費用をかけて解体なりリフォームなりしないといけないし...etcというような事情で、どこからか「相続放棄」という言葉を覚えてきて、財産を一切相続しない代わりに、めんどくさい不動産の処分からも逃れようという考え方です。実際にはそんな甘い話はありません。1.不動産の所有権は、別の誰かに移るまで管理責任は残ります民法第940条にははっきりと「相続の放棄をしたものは、その放棄によって相続人となったものが相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない」と書かれています。したがって、例えば戸建てを放置していて、その戸建てからの飛来物や落下物が、他人や他人の財産に損害を与えた場合、相続放棄を選択していたとしても、当然管理者責任を問われることになります。マンションを放置していて、管理が不十分なせいで水漏れが発生したりといったようなことがあると、当然その被害については賠償を求められることがあるわけです。それならばと相続財産管理人を選任することを思いつくかもしれませんが、当然その相続財産管理人の費用が発生します。その費用は相続財産から支払われ、足りない場合は申立人が支払うことになります。不動産のめんどくさい管理・処分から解放されるために相続放棄を選択したとしても、次の所有者が正式に決まるまでは管理責任は付いて回りますし、不動産を相続することに伴う経済的な負担から逃れるために相続放棄をしたのに、費用はかかることになるということです。不動産も含む全相続財産をひっくるめて清算し残った財産を国庫に引き継ぐことになります。国としても相続放棄されたどうしようもない不動産を引き取るわけにはいきません。広く多くの国民の税金で運営されている以上当然の選択です。したがって、いつまで経っても相続財産の清算が終わらないことになります。相続財産管理人の費用は(相続放棄を選択して難を逃れたと思っていた)申立人が支払い続けることになります。費用の大小という意味では当然、素直に相続して、自分で管理していた方が安くなることは言うまでもありません。その方が処分も自由にすることができるということになります。よって、もしあなたが自分の財産を誰かに引き継がなければならないと考えているのならば、なるべく早く、元気なうちに、財産の整理をしておくのが賢明な選択でしょう。「なんとかなるだろ」では子孫が困ることが多いのです。あなたが誰かの財産を引き受けなければならない立場にあるのならば、現在の所有者が元気な内に、財産の整理をするよう背中を押し、そしてお手伝いすることが賢明でしょう。不動産の資料を集めることや、境界の確認、道路の権利関係を整理するといった作業は、慣れないとなかなかハードルの高い仕事です。いずれにしても「相続放棄するから大丈夫」というような選択は、決して問題の解決とはならない選択であることを覚えておく必要があります。Monday14:44不動産関連のトピックスで度々話題になる空き家問題。不動産業界内でも話題になります。空き家が増えるということは需給バランスが供給に傾いていることを表しています。具体的にみてみましょう。(総務省)によると、総住宅数は6242万戸で3%増加しています。その内、居住世帯のある住宅、つまり誰かが住んでいる住宅が5366万戸(86%)、そして居住世帯のない住宅、つまり空き家や建築中の物件が876万戸(14%)となっています。この876万戸の内、建築中の物件はたったの30万戸で、残りの846万戸は空き家となります。全住宅の内の13.5%が空き家というわけです。これら空き家は、一体どのような内容なのでしょうか。実にその半数以上(50.9%)の431万戸を占めるのが、賃貸住宅の空き家となっています。売りに出ている空き家が29万戸(3.5%)、別荘などの二次的住宅が38万戸(4.5%)、さらにはその他の住宅が370万戸(41.4%)となっています。不動産市場の需給バランスが供給に傾いているというのは上述の通りです。市場の需給バランスが供給に傾いた場合、一般に、財の価格は下がることになります。不動産も例外ではありません。消費税の増税のような購買力に直接影響する需要サイドへの影響があった場合も同様にバランスは供給に傾きがちではありますが、今日はひとまず置いておき、単純な財の増減からの需給を念頭に置いて考えます。(空家法)を制定しました。代執行を行うという方法を通して、空き家状態のまま不動産が放置されることを防ごうとするものです。勧告に従わない不動産に関しては、建物が建っていても更地並みの課税にする、それでも従わない場合は代執行により取り壊すといったような動きです。空き家バンクの制度を通じて、自治体や民間の事業者がホームページに物件を掲載してマッチングを図るというようなことも行われています。そもそもの需給というものを考えてみると、これらは枝葉であり、問題の根本的な解決にはつながらないことが分かります。そもそも空き家で放置しているのは、その場所に住みたい・その場所で仕事したいという需要が少ないからです。需要があるのであれば、取り壊してでも売却に回したり賃貸に回したりするわけです。代執行をするにしても、現実問題として費用を所有者が負担することは難しく、税金が投入されることになるわけですが、その費用を回収できるかどうかはその場所に需要があって、その後利活用されることにより税収が見込めるかどうかに左右されることが多いわけです。実は私どもでも10年ほど前に「リノベーション」という言葉が流行り出した際、古くなった物件でもリノベーションすればきっと再び不動産が利活用されるのではないかと思い熱心に取り組んだことがありました。どれほどきちんと使える物件が供給されたところで、その需要がなければ全く意味のないものだと思い知らされた経験があります。問題の根本的な解決には何が必要なのでしょうか。それには2つの方法が必要であると考えています。一つは街づくりの大枠を改善すること、そしてもう一つはペナルティの創設です。不動産市場に目を光らせていると、需給バランスが供給に傾いているからといって、不動産の価格が全国一律で下がっているわけではないことに気づきます。それぞれの都道府県の、それぞれの市区町村の、それぞれのエリアを細かく見てみると、それぞれに利便性の高いエリアというものが存在し、実は需給バランスが需要に傾いていることがあるのです。したがって、各自治体による立地適正化計画で、供給の範囲を狭くしていくことができればこれが最も早く、最も効果的な空き家対策となるでしょう。具体的には、用途地域の変更を行い、住む範囲、家を建てられる範囲を狭くしてきます。範囲を外れたところにある建物は壊します。範囲をコンパクトにすることでインフラの維持・更新費用を抑えることができるようにします。インフラの維持・更新の費用対効果の高い範囲に住居を集めていく方向です。いうことになってくるはずです。ペナルティの創設については、空き家税を創設することで、空き家、空き地を吐き出させるという方法です。上述のように空き家であっても建物があることで税の低減効果があったものを無くす、それだけではなく、税を増やす。意見や都合はあるでしょうが、「土地は有限の財産で公共の福祉を優先させるべきである」という土地基本法の精神に則れば、十分に理解を得ることができるものです。中には相続に相続が重なって権利関係が複雑になりすぎてどうしようもなくなっている空き家や、所有者が行方不明になっている空き家もありますが、このような不動産であっても、公的な立場であれば、例えば一旦取得し、権利関係を整理した上で次の用途に使うというようなことができるはずです。マッチングサイト等の民間事業者でもできるような取り組みではなくて、こういった抜本的な取り組みが欲しいところです。不動産市場はこのような流れに乗っていく必要が出てくることでしょう。あるならば私たちは、今の時点でどの不動産を取得しあるいは手元に残し、どの不動産を早目に処分してしまわなければならないのかといった選択をする必要があります。不動産には思い入れというものが付随するのが常ですので、なかなか選択が難しい場合もあるかもしれません。「不動産」とはいえ不動産市場は常に動いていきますので、よくトレンドを見ながら利活用や処分をしていくことが大切です。Monday15:48平成が終わり、いよいよ令和となりました。2019年のゴールデンウイークは、例年よりも、よりお祝い色が強く、大変盛り上がる期間となりました。私自身も、野球をしたり、買い物に出かけたり、本を読んだりというような充実した時間を過ごすことができました。なんといっても、出かけた先でも当然、去り行く時代を惜しみ、来るべき時代を喜ぶ雰囲気を味わうことができるのが面白かったです。昼過ぎに、横浜に向かうために八王子駅にいたのですが、そのお土産コーナーでは、令和饅頭を始めとする令和グッズが並べられていました。入りきらなくて、横を向いた令和(チョコクランチ)もいます。横浜では、平成最後の日にフライドチキソカレーをオススメされます。サンアロハはきちんと記されているので、これは間違いなくチキソカレーであります。コンビニでは、令和カップヌードルであります。目が入っているところを見ると、どうやら開眼(既に願い事がかなった)したようです。ちなみに、令和カップヌードルは、写真の「チキン」に加え、「カレー」「シーフード」もあるようです。いずれも開眼しております。八王子駅に戻ってきた夕方。令和チョコクランチが完売しております。Monday18:17最近、やたらと若い女性の行列を街中でみかけます。行列の先を見に行くと大抵、タピオカドリンクのお店です。以前記事にしましたが、やはり私のようにタピオカドリンクは好きだけど、ああいう類は正直しんどい。スーパーやコンビニで売っている100〜200円前後のタピオカドリンクは美味しくない。感じる層もいるのです。そこで今回はそれとは異なり、大行列とは無縁、女子供とは無縁、硬派な大人の俺達向けのおいしいタピオカドリンクを飲むことができるお店を紹介したいと思います。そのお店とは、西新宿のワシントンホテルの地下1階にあるインド料理「ガンジー」。そもそもインドカレーのお店で、それはそれは「こういうのでいいんだよ」の王道を行くお店ですが、ある日マネージャーが「最近タピオカドリンクが流行っているらしいから、うちも出したら儲かるんちゃうか?」と導入したタピオカドリンクこそが、硬派な大人の俺達向けのそれなのです。気持ちの入り方は、店頭ディスプレイの光るメニュー表示がタピオカドリンク専用のディスプレイになっていることからも分かります。このセンスが好きなのです。カレー店らしく、チャイタピオカやラッシータピオカという品揃え。一味、いや二味も違います。そこらへんの女子供向けのタピオカドリンクたちとは。テイクアウトもできます。ここで並ばずに美味しいタピオカドリンクをゲットしてから、至近にある新宿中央公園へ行って飲むという楽しみ方が、俺たちの最強のタピオカドリンクの楽しみ方なのです。