いつもメールニュース講読ありがとうございます。家主から不動産会社へ仲介手数料以外の手数料を支払うことが多くなっています。その際、仲介手数料という名目ではなく“広告手数料”という名目で支払っているんですね。入居者を決めてもらったときは、仲介手数料1か月分を管理会社と客付け会社で折半して(0.5月)いたものです。それを業界用語で“分かれ”といっていたんですがそれでも、不動産会社は十分に採算は取れていたんです。今日は、この「広告手数料」という摩訶不思議なものについて考えてみようと思います。宅建業法では、賃貸の報酬額の基準が以下のように定められているんですね。業法をまともに説明すると小難しくなりますからインターネットで調べたものでわかりやすく説明しますと、こういうことになるんですね。/宅建業者X(媒介)貸主・借主の双方から受領できる報酬の合計は,借賃(使用貸借の場合は,その物件で通常,定められる適正な借賃)の1ヵ月分が限度になる。〔居住用建物の貸借〕当事者の一方から受領できる報酬の限度は,借賃の1ヵ月分の1/2+消費税等(または,みなし仕入れ率)ただし,承諾があれば,当事者の一方から借賃の1ヵ月分+消費税等(または,みなし仕入れ率)を受領することができる。----------------------------------------------------ということになるんですね。不動産屋さんは借主(入居者)の承諾があれば、借主側から仲介手数料として1か月分をもらってもいいわけです。習慣的に、どこでもそうしていたんです。私も宅建の資格を取るまでは、入居者側から1ヶ月の手数料を取るものだと思い込んでいましたからね。ある意味、その頃は入居者側より家主側の方が強かったんでしょうねー。実際の仲介で、不動産屋さんが借主(入居者)から承諾を得ているかどうかはわかりませんが少なくとも今までは、我々家主側は仲介手数料を不動屋さんに支払うことは無かったわけです。需給が逆転して借り手市場になってくるとこういった習慣も意味をなさなくなってきたんです。不動産屋さんの立場から言わせると・・・ですね。「広告料も馬鹿にならないから広告費を出してもらおう!」というような声が湧き上がってきたんですね。お金を取ると宅建業法違反になるから仲介手数料という形で請求せずに「広告に掛かる費用」として請求すれば業法には引っかからない。それが「広告手数料」という名目になったんです。不動産屋さんの収入源の対象人は「入居者」か「大家さん」しかいないんですね。不動産屋さんは、その対象のうちどっちから徴収するかということを考えるわけです。入居者は以前からアレコレと理由をつけて巻き上げているからこれ以上は取れない。家賃で儲けている我々家主から「ふんだくる」のが一番手っ取り早い!ということになったんです。今までは、大家はいい思いをしていたんだから今度は入居者でなくこちらさんの方からご負担願おうということなんです。空室が多くなると共に、家主側の不満が高まり今まで良好であった不動産会社側との信頼関係が崩れて双方が合理的になってきた、というのも理由の一つだと思います。成約一件あたりの売上は増加しけっこう儲かっているのが現状です。そりゃあー儲かりますよね。通常の報酬料の2倍、3倍ですもんね。最近は、不況で不動産が動かなくなって仲介が少ないから賃貸に参入する業者が多くなっているみたいです。仲介会社は、これからも家主側の「弱み」につけこんで広告手数料を上げてくると思いますよ。ちなみに、北海道の札幌市や九州の福岡市あたりの激戦区では広告手数料が2ヶ月は常識で来年当たりからは3ヶ月にアップする気配が見えているそうです。いやいや、ある地域ではもう既に3ヶ月も払っている家主さんもいるとか・・。それが「広告手数料」というかたちで不動産会社の思惑通りにドンドン全国に広がっていき「広告料の習慣化」という戦略はみーごとに成功したんです。昔のことを知っているから払う気はなかったんですがこれだけ業界で常識になってくれば仕方無しにすでに去年から一ヶ月を払っていますもんね。はいでも、チョッと前は、不動産屋さんは「広告手数料なし」でも十分やっていける商売だったはずなんですがねぇ〜しかし、広告費を3ヶ月もとられたら、我々家主はもう、賃貸経営をやっている旨みがなくなりますよね。何時の時代でも人の悩みや心配事、弱みにつけこむビジネスが儲かるんですよねぇ〜。広告料を出さなければ不動産屋さんに相手にしてもらえないという現実がある限り、、、しぶしぶ広告料出しているんではないかなーと思うんですよ。家主としては、この職種に対してあまり良いイメージは持てなくなりますよ。すると、ますます、大家と不動産屋さんとの距離が遠くなりお互い助け合っていくことができなくなる。彼らの思う壺にはまらないように独力で何とかしなくっちゃぁいけないなと最近、つくづく感じているんですが皆さんはどう思われます?このような不動産屋さんについてのいろんな耳寄りな情報を4/25のセミナーで、お話ししようと思ってます。楽しみにしていてください。年輩の大家さんも、どうぞお気軽にご参加くださいね。ありがとうございました。大家さんの様々な空室問題解決のために、具体的なノウハウや気付きをお送りします。