マンションの分譲、賃貸、及び管理を行う会社で、仕事をしていたことがあります。いった良い場所にマンションや店舗ビルを持っており、室数も300以上所有していました。会社はオーナー企業で、ワンマン経営でした。自分の腕一本で、戦後の土地を買い、ビルを建て、分譲したり、或いは、売れ残りは所有したまま賃貸し、且つ、管理会社として、建てたマンションやビルに影響を及ぼし続けるといったやり方で、利益を確保していました。私がそこで働いていた頃に経験した、マンションの地下駐車場における専有権(および専用使用権)を争った訴訟の体験を、お話しします。マンションの駐車場裁判といっても、色々な類型があるようです。その他分譲時の契約内容や駐車場の状態(敷地か車庫か)などで微妙に差異があり、ケースバイケースで訴訟の内容も違うでしょう。訴訟に至るまでの経緯を説明します。その対象となる駐車場があったマンションも、その会社(以後、「K社」と呼びます)が、デベロッパーとして建て、半分を分譲し、半分は自社所有のまま賃貸していました。マンションの敷地面積は約300坪、SRC造りの地上11階地下1階の建物で、駐車場は地下1階でした。地下といっても、いわゆる半地下状態の特殊な構造でした。4つの壁面のうち、南西の2面は壁が無く、数本の柱だけで支えられた形=いわゆる「ピロティー」になっていました。南西の部分は、隣接ビルの敷地の擁壁から3メーター以上離れており、その間には屋根も天井もなく採光が取れ、半地下の駐車場とはいえ、昼間はけっこう明るい場所でした。マンション1階の北側に駐車場入り口があり、そこから入り、スロープを下って、南奥の突き当りを左折して駐車場へ入るようになっていました。(スロープはかなりの急勾配でした)以上がマンション駐車場の概要ですが、どういう訳か、私がK社に入社した頃、その駐車場に車は1台も無く、駐車場としては使われていませんでした。その代りに、ステンドグラスやガラス細工の工具が陳列され、それらを販売する店舗として使用されていました。思っていましたが、・・・。次に、争いの経緯を説明します。K社がこのマンション(以後「Mマンション」と呼びます)を建築し分譲したのは、昭和49年です。全部で160室ありましたが、ほぼ半分を分譲し、残り半分をK社が所有し賃貸していました。中に、地下駐車場の所有権はK社が留保するという条文を入れてあったことから始まります。デベロッパーが駐車場の所有権(或いは専用使用権)を自社の権利として留保する(駐車場からの賃料収入を得ようという意図)ケース、の2つの類型が多かったようです。今日では、駐車場が専有部分(車庫)としてと認められる場合でない限り、共用部分として管理組合が管理し、区分所有者(或いは居住者)は専用使用権を付与され、組合と使用契約を結び使用料を支払う、というのが一般的でしょう。昭和49年当時、分譲マンションを購入した区分所有者は、専有とか共用とかの認識はまだ薄く、分譲デベロッパーの契約書の中身をさほど疑うこともなく、駐車場の権利のことなど、あまり気にしていなかったようです。まあ実際、区分所有法が整備されたのはもっと後になってからのことですから無理も無かったでしょう。徴収から建物・設備の保全・修繕まで一手に行っていました。分譲時から売買契約と同時に管理委託契約も結んでいた訳です。分譲後しばらくの間(10年以上)は、駐車場に関して何の争いもなく、K社が自由に使っていました。先にも述べたように、どういう訳か、この駐車場は数年後に、ステンドグラスやガラス細工の工具を販売する店舗となってしまいましたが・・・。争いが始まったのは、昭和59年に区分所有法(いわゆるマンション法)が大幅に改正された後だったようです。K社はマンションの管理業を一手に行い、結構高い管理費や修繕費で高収益をあげていました。誰も文句を言わない事をいいことに、長い間、甘い汁を吸っていた、ということです。