題して、昨今の不動産市況の過熱ぶりが報じられている。その内容には見過ごすことのできない部分が多々ある。当コラムでは、その問題点を指摘したい。昨今の不動産価格高騰の背後にある価格決定メカニズムを説明している。肝心な、採用する数値をどう選ぶかについて、随所でいい加減な説明が繰り返されている。『現在の日本の長期金利水準は約1.6%。キャップレートは最低でも3%以上は必要だ。この3%をバブルの境界線として考えよう。3%を割ればバブル、4%以上ならそこそこ好条件といえる。』(36頁)何%以下を異常低利回りと呼ぶべきなのか。詳細な検討もなく『とりあえず』3%をバブルの境界線とし、これを前提に論を進めている。これに関連して、ある投資ファンドが2000億円で取得した丸の内の物件について、次のような記述がある。80億円なら4%となる。2000億円という値段は高くもなんともないわけだ。仮に賃料を40%値上げしたらどうなるか。投資額2000億円に対するキャップレートは5.6%に跳ね上がる。』(同頁)『「収益還元法」というロジックがある限り、買値がいくら高くても、それはバブルとはいわない。』(同頁)このビルの年間収益は本当に80億円あるのだろうか。『80億円得られるなら』とあくまでも仮定形で書かれているところを見ると、実態調査は行っていないのだろう。無茶な仮定を重ね、その場合『キャップレートは5.6%に跳ね上がる』と結論づけている。これほど根拠のない数値を並べ立てるのは、無責任というほかない。収益還元法という評価手法への冒涜とすら言える。「期待利回り格差早見表」が提示されている。格差率も示されている。0.3%が正解なのかという理屈づけである。そこで説得力のある説明ができるか否かで、力量が問われる。趣旨で、ヘドニックアプローチによる利回り推定方法を提示しているのはそのためである。問われたのに対し、『バブルとの認識は持っていません』として、次のように述べている。投資家サイドの投資判断など、マーケットメカニズムも機能していると見ています。異なるものであると理解しています。何も説明していない浅薄な発言に過ぎない。そこがブラックボックスになっている限り、収益還元法に説得力は生まれない。うちはちゃんとやっているよ、と言うのだろう。現在の状況を見ている限り、とても思えない。そのような初歩的な理論に対する理解もないとしたら、安易にリスク・リターン分析などと言って欲しくない。4.今後の不動産市場の需給関係に関して今後の不動産市況について、次のような説明がある。『異業種参入も相まって、不動産市況が引き続き活発化するのは確実だ。低金利継続が前提だが、需要面、供給面でそれぞれに「強気」の材料もある。不動産の所有と分離が進むであろうと説明されている。株価や不動産価格には下げ圧力がかかることは必定である。「だから地価は上がるはずがない」という論陣を張る際の根拠として用いられていたはずだ。金利が急激に上昇すれば、立ちゆかなくなる懸念は十分にある。その点を覆い隠して楽観的な材料だけをあげつらうのは、無責任である。銀座や表参道の地価高騰に関して、次のような記述がある。理論的な「収益還元法」の裏づけがあることだ。(中略)銀座で名の知られた大通りでは今、軒並み、月額の坪当たり賃料が10万円を超えている。なかには、20万円を超える物件も相当数あり、珍しいものではなくなっている。現在は適正であったとしても、いつまでそれが持続できるのか、である。それこそがバブル的発想である。あまりにも幼稚である。なっていることに関連して、次のような記述がある。『現在の長期国債利回りは1.6%程度。(リスクプレミアム)を2%とすれば、最低でも3.6%程度の配当利回りは必要となる。現在の水準はすでに「危険水域」に近づきつつあるわけだ。』(49頁)警鐘を鳴らしていること自体は良いが、問題は、リスクプレミアムを2%としていることだ。確かに日本以外の先進諸国の中には、無リスク金利とのスプレッドがもっと小さい国や地域も存在する。(58頁)と指摘している。その数値自体、常に変わるものなのである。それぞれの経済環境下における投資対象としてのリスク分析が必要と言える。「危険水域」どころか、完全に異常な水準にまで低下しているのかもしれないのだ。不動産だけでは利回りが確保できないからといって、株式投資に手を出しているところもあると聞く。本末転倒も甚だしい、危険きわまりない話である。現在の市況を肯定する論調となっている。異常と思われる高値で取引が行われようが、傍からとやかく言うべきことではないかもしれない。影響の大きさを考えると許されることではない。手法としては、実はごまかせる部分の少ない透明性の高い算定方法なのである。形を変えた取引事例比較法を拠り所にしている。経済理論を用いてその正当性を証明して見せて欲しいものである。理論的に見えてしまうだけに、一層危険で罪深いのである。