建築は自己表現であると解釈すれば部屋的な意味合いが強く席の用意や回数などの配慮も必要です。それから全戸事前調査は、できるだけ工事責任者がじかに全戸を回ることをおすすめします。何班かに分かれて社員を配置するのも短期間に実施するためのひとつの方法でしょうが、時間を掛けてでも工事責任者自身がそれぞれのお宅の居住者と顔と顔を合わせて、その住戸の工事内容を一緒に確認しておくことです。住戸ごとに生活があります。住戸ごとに事情があります。したことに耳を傾けて住戸ごとの工事を進めることが肝心です。高齢者の悩みをきくこともあるでしょう。何度も同じことを聞かれることもあるでしょう。笑顔と忍耐力をもって全住戸をまわることから工事が始まります。ご健闘をお祈りいたします。専有部分リフォーム工事について質問マンションの大規模修繕工事の現場を担当している施工会社社員です。現在担当しているマンションは結露で困っている住戸が多く、工事説明会の際にもなんとかならないか、という声が出ていました。管理組合さんと設計コンサルタントさんは、「今回の工事はあくまでも共用部分の工事なので専有部分に関しては各住戸で対処していただきたい」、というお答えをされていました。確かに、外断熱工事であれば共用部分でしょうが、外断熱工事は今回の工事計画には入っていません。すると結露防止は専有部分でしか対処できません。したがって、確かにそれぞれの住戸で対処してください、ということになります。工事屋としてはなんとかお役に立てないかなと思います。なにか方法はあるのでしょうか?回答結露を防ぐ方法は、一般に、外気に面した外壁の断熱性能を十分良くすることと室内の湿度を下げることです。外壁の断熱性能を上げるには、外壁の外側に断熱材を張ったり、屋内側に断熱材を入れたりします。外側に断熱材を張る工法はまだ普及していません。考え方としては、断熱材を張ってそのうえに仕上げ材料を張るとか塗るとかすれば良いのですが、マンション建物には窓開口部が多くなかなか手間がかかる上、マンション特有のバルコニーあるいは廊下といった半屋外部分をも切れ目なく断熱することがまだまだなかなか困難です。広報担当者が注意すべきことについて家庭で違うでしょう施工費用とのバランスを考えると、寒冷地域では「お金をかけても実施しよう」、という意見が多数派になるかもしれませんが、温暖地域では、まだまだそうした雰囲気ではありません。したがって、ご質問のように、共用部分の工事である大規模修繕工事では、まだまだそうした断熱設計を含んだ設計仕様はありません。「専有部分で対処してください」、という管理組合ならびに設計コンサルタントの考え方は合理的であると考えます。マンション改修施工会社としては、なにかしてあげたいということですよね。2つの提案をしてみましょう。ひとつは「住まいの方法に関する工夫を広報すること」です。ひとつは「専有部分のリフォーム工事を請け負うことを提案すること」です。1つ目の広報ですが、結露がどんなところに発生しやすいかについて改めて解説して、住まい方の工夫で減ることもあるということをお知らせするのです。私の経験では、「灯油ストーブやガスストーブを強制排気なしに使用されている住戸」「加湿器をフル活動させている住戸」「浴室の換気をしない住戸」「調理時の換気を十分にしない住戸」「外気に面した外壁の内側にぴったりと家具を置いている住戸」などで結露がよく発生しています。あたたかい南側の部屋と暖房をしない北側の部屋との温度差が大きいときにも良く発生しています。寝る前に、一度窓をあけて乾燥した空気を部屋に取り込む工夫が有効的であるケースもあります。工夫してみてもらちがあかないケースもありますのでいろいろな工夫をまず試してみてくださいと広報で呼びかけるのです。マンションよりも新しマンションよりも新しただしこれは工事の案内チラシではなく、ちょっとした工夫のご案内というスタンスで作成する広報ですので、その旨を管理組合と設計コンサルタントに理解してもらってから配布しましょう。ちなみに、最近、施工会社の中には、工事内容や工事用語を写真入りで説明したり、季節の移り変わりや花粉情報やおいしい旬の野菜料理の記事を入れたり、となかなかバラエティのある記事を広報に入れてサービスに努めているところも出てきています。2つ目は、専有部分のリフォーム工事を受注する営業を行うことです。断熱に関する工事だけにとどまらず専有部分の総合リフォーム工事を営業するということです。管理組合との協議を経てから、ということになります。ふだんから専有部分のリフォームを行いたい、と思っている住戸は潜在的にたくさんあります。どこに頼めば良いのかわからないということで二の足を踏んでいる住戸がたくさんあります。共用部分の大規模工事を順調に実施している施工会社であれば、管理組合とも契約をしているということで信用度も高いので、受注率は上がります。大規模修繕工事に差し支えることがないようにしてください。相談受付けや見積りを大規模修繕工事中に行うのは良いとしても、担当者をきっちりと分けることです。実際のリフォーム工事は、大規模修繕工事が完了してからにするという予定を組みます。断熱がメインであれば、外壁に面した壁の内側に断熱材をいれてクロスを張る工事になります。壁が厚くなって部屋が若干狭くなることも承知していただきましょう。外壁に面した梁がある場合や、階下が吹きさらしの場合の床の場合は、壁だけでなく天井や床にも断熱材の入れ方の工夫が必要になります。窓の内側にもうひとつ窓をはめる工事も有効です。これは専有部分ですから各住戸での工事として実施することが可能です。専有部分の工事ではありますが、管理組合によっては、専有部分のリフォーム工事についての細則を設けているところがありますので注意してください。このように、共用部分の工事を契約通りに施工すること以外にも、より良いマンションライフを作るためにこうした専有部分リフォーム工事を行うことがあります。家のリビングで基礎席の用意や回数などの配慮も必要です。それから全戸事前調査は、できるだけ工事責任者がじかに全戸を回ることをおすすめします。何班かに分かれて社員を配置するのも短期間に実施するためのひとつの方法でしょうが、時間を掛けてでも工事責任者自身がそれぞれのお宅の居住者と顔と顔を合わせて、その住戸の工事内容を一緒に確認しておくことです。住戸ごとに生活があります。住戸ごとに事情があります。したことに耳を傾けて住戸ごとの工事を進めることが肝心です。高齢者の悩みをきくこともあるでしょう。何度も同じことを聞かれることもあるでしょう。笑顔と忍耐力をもって全住戸をまわることから工事が始まります。ご健闘をお祈りいたします。専有部分リフォーム工事について質問マンションの大規模修繕工事の現場を担当している施工会社社員です。現在担当しているマンションは結露で困っている住戸が多く、工事説明会の際にもなんとかならないか、という声が出ていました。管理組合さんと設計コンサルタントさんは、「今回の工事はあくまでも共用部分の工事なので専有部分に関しては各住戸で対処していただきたい」、というお答えをされていました。確かに、外断熱工事であれば共用部分でしょうが、外断熱工事は今回の工事計画には入っていません。すると結露防止は専有部分でしか対処できません。したがって、確かにそれぞれの住戸で対処してください、ということになります。工事屋としてはなんとかお役に立てないかなと思います。なにか方法はあるのでしょうか?回答結露を防ぐ方法は、一般に、外気に面した外壁の断熱性能を十分良くすることと室内の湿度を下げることです。外壁の断熱性能を上げるには、外壁の外側に断熱材を張ったり、屋内側に断熱材を入れたりします。外側に断熱材を張る工法はまだ普及していません。考え方としては、断熱材を張ってそのうえに仕上げ材料を張るとか塗るとかすれば良いのですが、マンション建物には窓開口部が多くなかなか手間がかかる上、マンション特有のバルコニーあるいは廊下といった半屋外部分をも切れ目なく断熱することがまだまだなかなか困難です。建築は自己表現であると解釈すれば施工費用とのバランスを考えると、寒冷地域では「お金をかけても実施しよう」、という意見が多数派になるかもしれませんが、温暖地域では、まだまだそうした雰囲気ではありません。したがって、ご質問のように、共用部分の工事である大規模修繕工事では、まだまだそうした断熱設計を含んだ設計仕様はありません。「専有部分で対処してください」、という管理組合ならびに設計コンサルタントの考え方は合理的であると考えます。マンション改修施工会社としては、なにかしてあげたいということですよね。2つの提案をしてみましょう。ひとつは「住まいの方法に関する工夫を広報すること」です。ひとつは「専有部分のリフォーム工事を請け負うことを提案すること」です。1つ目の広報ですが、結露がどんなところに発生しやすいかについて改めて解説して、住まい方の工夫で減ることもあるということをお知らせするのです。私の経験では、「灯油ストーブやガスストーブを強制排気なしに使用されている住戸」「加湿器をフル活動させている住戸」「浴室の換気をしない住戸」「調理時の換気を十分にしない住戸」「外気に面した外壁の内側にぴったりと家具を置いている住戸」などで結露がよく発生しています。あたたかい南側の部屋と暖房をしない北側の部屋との温度差が大きいときにも良く発生しています。寝る前に、一度窓をあけて乾燥した空気を部屋に取り込む工夫が有効的であるケースもあります。工夫してみてもらちがあかないケースもありますのでいろいろな工夫をまず試してみてくださいと広報で呼びかけるのです。マンションよりも新しい住宅などの立地の抑制を推進してい家のリビングで基礎ただしこれは工事の案内チラシではなく、ちょっとした工夫のご案内というスタンスで作成する広報ですので、その旨を管理組合と設計コンサルタントに理解してもらってから配布しましょう。ちなみに、最近、施工会社の中には、工事内容や工事用語を写真入りで説明したり、季節の移り変わりや花粉情報やおいしい旬の野菜料理の記事を入れたり、となかなかバラエティのある記事を広報に入れてサービスに努めているところも出てきています。2つ目は、専有部分のリフォーム工事を受注する営業を行うことです。断熱に関する工事だけにとどまらず専有部分の総合リフォーム工事を営業するということです。管理組合との協議を経てから、ということになります。ふだんから専有部分のリフォームを行いたい、と思っている住戸は潜在的にたくさんあります。どこに頼めば良いのかわからないということで二の足を踏んでいる住戸がたくさんあります。共用部分の大規模工事を順調に実施している施工会社であれば、管理組合とも契約をしているということで信用度も高いので、受注率は上がります。大規模修繕工事に差し支えることがないようにしてください。相談受付けや見積りを大規模修繕工事中に行うのは良いとしても、担当者をきっちりと分けることです。実際のリフォーム工事は、大規模修繕工事が完了してからにするという予定を組みます。断熱がメインであれば、外壁に面した壁の内側に断熱材をいれてクロスを張る工事になります。壁が厚くなって部屋が若干狭くなることも承知していただきましょう。外壁に面した梁がある場合や、階下が吹きさらしの場合の床の場合は、壁だけでなく天井や床にも断熱材の入れ方の工夫が必要になります。窓の内側にもうひとつ窓をはめる工事も有効です。これは専有部分ですから各住戸での工事として実施することが可能です。専有部分の工事ではありますが、管理組合によっては、専有部分のリフォーム工事についての細則を設けているところがありますので注意してください。このように、共用部分の工事を契約通りに施工すること以外にも、より良いマンションライフを作るためにこうした専有部分リフォーム工事を行うことがあります。2·配布資料の大きさをそろえます。資料の大きさを最初からA4縦とします。A3用紙を挿入する場合は折り込んでA4サイズにします。ス止めにして2穴をあけて、ファイルに綴じやすくします。3·毎回の会議用資料の第1ページの冒頭に、会議の日付「出席者チェックリスト用氏名欄」「貴社の担当者名や工事監理者名」を記します。その日の会議で報告する内容していただきたい項目を記して目次とします。最後に次回の会議予定日を記します。ホッチキや決定5·6·7·綴じた資料にはページ数を打ちます。写真やカタログコピーなどには、該当箇所に印をつけたりインデックスを貼付します。ちなみに、カラーコピーの方がモノクロコピーよりも有効です。字の大きさに気をつけます.10.5ポイントでも良いかもしれませんが、管理組合メンバーの年齢を考慮して12ポイントがふさわしければそのようにしましょう。数字ばかりの表には、グラフを添付してわかりやすくします。今回のご質問への回答としてはこれが番重要なポイントでしょう。工事監理からすると、施工会社から説明資料としてグラフが提出される機会がまだまだ少ないように思います。下地補修の「想定数量と実施数量の比較」などは、数字ばかりの資料を、言葉で読み上げて説明するだけではなかなかピンとこないものです。青·赤·黄の比較棒グラフにすれば、たちどころに、どの工事項目が想定数量よりも少なく、どの工事項目が想定数量よりも多い結果になっているかあるいは、なりそうかがわかります。工事のポイントは何だと思う障子や襖も一般化してき家8·最後に、日本語表記の間違いがないように気をつけます。ひとりよがりにならないよう、複数の目でチェックすることが大切です。できれば工事監理者にも前もって目を通してもらいましょう。最近はパソコンで文書を作成するので漢字のまちがいは少ないのですが、写真内の白板に記した文字の間違いには十分気をつけましょう。伝える、という努力はいつだって必要です。現場では毎日の仕事に追われて、エクセルでグラフを作成するところまで気が回らないかもしれませんが、一度覚えたら応用が利くはずです。施工会社としては、管理組合の皆さんに、説明し理解していただき納得していただく作業の手を抜くわけにはいきません。先方もこちらも短時間でスムーズな会議を目指しているのですから、パッと見てすぐにわかる資料作成から逃れるわけにはいきません。現場対応ができないのであれば、本社の応援を頼んで、管理組合メンバー目線に立った見やすい資料作成と有効な伝達方法について、検討をしてみてください。わかったといわれる喜びを感じてください。大規模修繕工事の正しい終わり方について質問マンション大規模修繕工事の副監督をしています。何度か経験したのですが、「大規模工事の正しい終わり方」が今ひとつわかりません。竣工図書に入れるものがあらかじめわかっていればそれなりに工事中から準備することができると思うのですが、竣工間際になって、あれもこれもといわれると大変です。工事写真については、整理が大変です。なにか良い方法はないのでしょうか。回答そうですね、竣工間際になってあれこれ言われても大変ですね。実は、あらかじめ竣工図書に含むべき書類は決まっているのではないでしょうか?あなたが設計仕様書をよく読んでいないのか、監督からの指示がよくないのかのどちらかではないでしょうか。工事監理者の問題かもしれませんね。どこかに、竣工図書の目次が記されています。建築会社の選び方写真についても、このようにしなさいという指示があると思います。その指示文書の中に、「そのほか工事監理者の指示に従う」と記されていることもあります。これはあまり的確な表現ではありませんね。具体的な指示がないまま竣工間際になってから工事監理者からあれもこれもという指示が出たのではたまりませんよね。いう場合は、あらかじめ早い段階で工事監理者の指示を出してもらうようにしておきましょう。写真について言いますと一般には工程会議のたびに写真提出をしていると思いますが、その際に、「こうした写真提出でかまいませんか?」「竣工図書に入れる写真はこれをまとめていけばよろしいでしょうか?」とたずねて確認をとっておきましょう。具体的な指示がないときは、「具体的な例をもってOKをもらっておく」とスムーズにいくでしょう。作成できるので問題ないでしょう。き」については、早めに工事監理者と打合せをしておきましょう。増減精算は竣工直前までなかなか最終版が作成できないこともあるでしょうが、エクセル書式を作成して、0月0日中間報告版としてなんどか工事監理者や管理組合役員さんに目を通しておいてもらえば、最後にあわてることもないでしょう。工事保証書は、メーカーとの連名になる保証書は時間がかかりますので、早めに文書内容について協議しておく必要があります。設計仕様書の中に、保証内容の文書指定があればそれに従ったものにしておかないと修正が必要になり、二度手間になるかもしれません。防水仕様だからと「漏水保証が記されていれば良い」と勝手に思い込んでいないでしょうか?実は設計図書には雨水が漏水しない保証に加えて「防水仕上げ部分が異常な形状変化を起こさない保証」と記されているかもしれません。保証書の日付は、一般には竣工引渡し日の翌日から保証期間の開始となりますが、竣工引渡し日がなかなか定まらないこともありますね。した場合には、開始日に余裕を持たせるのもよいかもしれません。工事監理者とご相談検査報告書は、まず書式の承認を早めにもらっておくこと、そして、担当者や日付の抜け落ちがないかをチェックしておきましょう。2·配布資料の大きさをそろえます。資料の大きさを最初からA4縦とします。A3用紙を挿入する場合は折り込んでA4サイズにします。ス止めにして2穴をあけて、ファイルに綴じやすくします。3·毎回の会議用資料の第1ページの冒頭に、会議の日付「出席者チェックリスト用氏名欄」「貴社の担当者名や工事監理者名」を記します。その日の会議で報告する内容していただきたい項目を記して目次とします。最後に次回の会議予定日を記します。ホッチキや決定5·6·7·綴じた資料にはページ数を打ちます。写真やカタログコピーなどには、該当箇所に印をつけたりインデックスを貼付します。ちなみに、カラーコピーの方がモノクロコピーよりも有効です。字の大きさに気をつけます.10.5ポイントでも良いかもしれませんが、管理組合メンバーの年齢を考慮して12ポイントがふさわしければそのようにしましょう。数字ばかりの表には、グラフを添付してわかりやすくします。今回のご質問への回答としてはこれが番重要なポイントでしょう。工事監理からすると、施工会社から説明資料としてグラフが提出される機会がまだまだ少ないように思います。下地補修の「想定数量と実施数量の比較」などは、数字ばかりの資料を、言葉で読み上げて説明するだけではなかなかピンとこないものです。青·赤·黄の比較棒グラフにすれば、たちどころに、どの工事項目が想定数量よりも少なく、どの工事項目が想定数量よりも多い結果になっているかあるいは、なりそうかがわかります。一冊だけ出てきた建築8·最後に、日本語表記の間違いがないように気をつけます。ひとりよがりにならないよう、複数の目でチェックすることが大切です。できれば工事監理者にも前もって目を通してもらいましょう。最近はパソコンで文書を作成するので漢字のまちがいは少ないのですが、写真内の白板に記した文字の間違いには十分気をつけましょう。伝える、という努力はいつだって必要です。現場では毎日の仕事に追われて、エクセルでグラフを作成するところまで気が回らないかもしれませんが、一度覚えたら応用が利くはずです。施工会社としては、管理組合の皆さんに、説明し理解していただき納得していただく作業の手を抜くわけにはいきません。先方もこちらも短時間でスムーズな会議を目指しているのですから、パッと見てすぐにわかる資料作成から逃れるわけにはいきません。現場対応ができないのであれば、本社の応援を頼んで、管理組合メンバー目線に立った見やすい資料作成と有効な伝達方法について、検討をしてみてください。わかったといわれる喜びを感じてください。大規模修繕工事の正しい終わり方について質問マンション大規模修繕工事の副監督をしています。何度か経験したのですが、「大規模工事の正しい終わり方」が今ひとつわかりません。竣工図書に入れるものがあらかじめわかっていればそれなりに工事中から準備することができると思うのですが、竣工間際になって、あれもこれもといわれると大変です。工事写真については、整理が大変です。なにか良い方法はないのでしょうか。回答そうですね、竣工間際になってあれこれ言われても大変ですね。実は、あらかじめ竣工図書に含むべき書類は決まっているのではないでしょうか?あなたが設計仕様書をよく読んでいないのか、監督からの指示がよくないのかのどちらかではないでしょうか。工事監理者の問題かもしれませんね。どこかに、竣工図書の目次が記されています。家を建てたとして家さんに関しての話や工事が終わるとき写真についても、このようにしなさいという指示があると思います。その指示文書の中に、「そのほか工事監理者の指示に従う」と記されていることもあります。これはあまり的確な表現ではありませんね。具体的な指示がないまま竣工間際になってから工事監理者からあれもこれもという指示が出たのではたまりませんよね。いう場合は、あらかじめ早い段階で工事監理者の指示を出してもらうようにしておきましょう。写真について言いますと一般には工程会議のたびに写真提出をしていると思いますが、その際に、「こうした写真提出でかまいませんか?」「竣工図書に入れる写真はこれをまとめていけばよろしいでしょうか?」とたずねて確認をとっておきましょう。具体的な指示がないときは、「具体的な例をもってOKをもらっておく」とスムーズにいくでしょう。作成できるので問題ないでしょう。き」については、早めに工事監理者と打合せをしておきましょう。増減精算は竣工直前までなかなか最終版が作成できないこともあるでしょうが、エクセル書式を作成して、0月0日中間報告版としてなんどか工事監理者や管理組合役員さんに目を通しておいてもらえば、最後にあわてることもないでしょう。工事保証書は、メーカーとの連名になる保証書は時間がかかりますので、早めに文書内容について協議しておく必要があります。設計仕様書の中に、保証内容の文書指定があればそれに従ったものにしておかないと修正が必要になり、二度手間になるかもしれません。防水仕様だからと「漏水保証が記されていれば良い」と勝手に思い込んでいないでしょうか?実は設計図書には雨水が漏水しない保証に加えて「防水仕上げ部分が異常な形状変化を起こさない保証」と記されているかもしれません。保証書の日付は、一般には竣工引渡し日の翌日から保証期間の開始となりますが、竣工引渡し日がなかなか定まらないこともありますね。した場合には、開始日に余裕を持たせるのもよいかもしれません。工事監理者とご相談検査報告書は、まず書式の承認を早めにもらっておくこと、そして、担当者や日付の抜け落ちがないかをチェックしておきましょう。現場事務所の片付けや最後の清掃などの段取りにも影響がでるだけでなく、最終請求書の提出日も遅れそうになってきています。住民のみなさんからは、いつまで工事をやっているんだ、という声も出てきています。なにか私たちの要領が悪くて工事延長しているように言われているようです。実際のところ、追加工事については、製作ものもあるので、工期が40日ほど延びてしまいそうな状況です。なにかすっきりと終わる方法は無いものでしょうか。回答確かにマンション大規模工事に増額工事や減額1:事はつきものですが、できれば最初に決めた工期内に終えて、竣工時の最終請求書をさっと手渡して終わりたいものですね。最終請求書の請求額は契約額の50%といった大きな金額の場合が多いので、下請けへのスムーズな支払いのこともあるので、終わった工事についてはさっさと請求したいというお気持ちはよくわかります。きれいに仕上げた個所が、日が経つにつれて汚れていくのも気になるところですよね。あるマンションでも同様なことがありました。それは、ゴミ置き場を設置する工事でした。壁面も屋根も格子上になった不燃材料なので建築確認申請は不要なのですが、管轄する市の清掃局との協議や、一方で既製を改造しなければならないことになったための製作日数がかかることなどで、それこそ契約工期内に竣工できない状況になりました。そこで、管理組合と話し合って、大規模修繕工事については工期通りに竣工図書の引き渡しを行って、追加工事は別途工事にすることにしていただきました。け書を交わすことにしました。その別途工事の完了時には、完了確認書に理事長の受取り印を押していただき、完了届書には竣図および保証書を付けてもらうことにしました。家を建てたとして家を設計してほしいという場合などこうした場合、つい薄い書類になってしまって、いずれ管理組合さんが書類保管したときにどこにしまったかがわかりにくくなることがあります。それを防止するために、その追加工事に関する書類も大規模修繕工事の渱図書ファイルにいれるか、あるいは独立した書類にするのであればしっかりした背表紙をつけて、工事名称と竣工年月日を記入することです。それから工事広報を作って配布することも大切です。引き渡しが行われること、あるいは行われたこと」を住民のみなさんにしっかりとアピールすることです。その上で、「若干の追加工事に関しては、0月0日の完了を目指して工事を進めているところです。」とアピールしましょう。工事会社の工事の段取りが悪くて遅れているのではない、ということをしっかりとアピールし、おまけに、大規模修繕工事の竣工のお知らせも行い、これまでの住民のみなさんのご協力に感謝する旨を書き添えれば、一石二鳥三鳥?です。ちなみに、が必要です。そもそも、竣工引き渡しを予定通りの工期内に終えるためには、特に補修工事個所を明示した図書や報告写真の整備に思いのほか時間がかかることがあります。管理組合さん相手の工事の場合、契約工事の竣工検査と必要な手直しを終えることはもちろんのこと、それなりの準備すなわち引き渡し書類の整備竣工引き渡しの日取りをそうそう簡単に変更することができないので、あらかじめ竣工図書の準備を行って竣工引き渡しが予定通りに実施できるように心がけましょう。理事長確認のもとその未済リストを外す」という約束事について、あらかじめ管理組合や工事監理者の承認をもらっておきましょう。管理組合にとって、大規模修繕工事の竣工引き渡しというものはそう何度もあることではありません。したがって、現場代理人としては、工事監理者とよく協議を行って工事引き渡しまでのスケジュールを明確にして、管理組合さんに、竣工引き渡しの共通のイメージを持っていただくことが大切です。した共通認識があってこそ追加工事の別途発注の形態が可能になることを理解しておきましょう。熱心な委員長からの指示への対応について質問マンション大規模修繕工事の現場代理人です。マンション管理組合が発注者で、外部のコンサルタントさんが工事監理者として入っている現場です。管理組合の理事長は、忙しくてなかなか顔を合わせるチャンスがないのですが、修繕委員会の委員長は比較的時間に余裕のある方のようで、しょっちゅう現場事務所に来られます。してはどうかこうしてはどうかと提案されます。追加工事の見積りをするように指示をされることもあります。当方としては、工事契約に記された仕様の変更や追加工事については、管理組合の意向であるならば受けてよいと考えていますが、委員長の意向が、管理組合の意向かどうかもわからない状態では受けようがないと考えています。このような考えで対応してよいのかどうかについてご教示ください回答なかなかご熱心な委員長のようですね。発注者が管理組合という組織であることを考えると、お考えのように、管理組合の意向が知りたい、というお考えは当然です。いってご熱心な委員長の提案を聞いたり、話のお相手をしたりすることをむげに断ることもできませんね。ここは、工事監理者であるコンサルタントにしっかりパイプ役になってもらうことです。修繕委員会がありますが、そちらの現場ではどのようにされていますか。工程会議は通常は、施工会社の現場代理人と工事監理者の会議ですよね。多くのマンション工事では、時間に余裕のある管理組合役員さんが出席されています。出席されるのはかまわないのですが、問題は、出席される方がどのような権限を持っているかということについて関係者、同が共通認識をもつことです。ある現場では、毎週、理事長と委員長とそれ以外の委員さんも参加されました。そこでは問題点の協議をすることや、意見交換をおこない、次の理事会や委員会で何を決めるかの下打合せをする、という習慣ができました。広報担当者が注意すべきことについて家具のひとつであるわけ家具といえ現場事務所の片付けや最後の清掃などの段取りにも影響がでるだけでなく、最終請求書の提出日も遅れそうになってきています。住民のみなさんからは、いつまで工事をやっているんだ、という声も出てきています。なにか私たちの要領が悪くて工事延長しているように言われているようです。実際のところ、追加工事については、製作ものもあるので、工期が40日ほど延びてしまいそうな状況です。なにかすっきりと終わる方法は無いものでしょうか。回答確かにマンション大規模工事に増額工事や減額1:事はつきものですが、できれば最初に決めた工期内に終えて、竣工時の最終請求書をさっと手渡して終わりたいものですね。最終請求書の請求額は契約額の50%といった大きな金額の場合が多いので、下請けへのスムーズな支払いのこともあるので、終わった工事についてはさっさと請求したいというお気持ちはよくわかります。きれいに仕上げた個所が、日が経つにつれて汚れていくのも気になるところですよね。あるマンションでも同様なことがありました。それは、ゴミ置き場を設置する工事でした。壁面も屋根も格子上になった不燃材料なので建築確認申請は不要なのですが、管轄する市の清掃局との協議や、一方で既製を改造しなければならないことになったための製作日数がかかることなどで、それこそ契約工期内に竣工できない状況になりました。そこで、管理組合と話し合って、大規模修繕工事については工期通りに竣工図書の引き渡しを行って、追加工事は別途工事にすることにしていただきました。け書を交わすことにしました。した場合、つい薄い書類になってしまって、いずれ管理組合さんが書類保管したときにどこにしまったかがわかりにくくなることがあります。それを防止するために、その追加工事に関する書類も大規模修繕工事の渱図書ファイルにいれるか、あるいは独立した書類にするのであればしっかりした背表紙をつけて、工事名称と竣工年月日を記入することです。それから工事広報を作って配布することも大切です。引き渡しが行われること、あるいは行われたこと」を住民のみなさんにしっかりとアピールすることです。その上で、「若干の追加工事に関しては、0月0日の完了を目指して工事を進めているところです。」とアピールしましょう。工事会社の工事の段取りが悪くて遅れているのではない、ということをしっかりとアピールし、おまけに、大規模修繕工事の竣工のお知らせも行い、これまでの住民のみなさんのご協力に感謝する旨を書き添えれば、一石二鳥三鳥?です。ちなみに、が必要です。そもそも、竣工引き渡しを予定通りの工期内に終えるためには、特に補修工事個所を明示した図書や報告写真の整備に思いのほか時間がかかることがあります。管理組合さん相手の工事の場合、契約工事の竣工検査と必要な手直しを終えることはもちろんのこと、それなりの準備すなわち引き渡し書類の整備竣工引き渡しの日取りをそうそう簡単に変更することができないので、あらかじめ竣工図書の準備を行って竣工引き渡しが予定通りに実施できるように心がけましょう。理事長確認のもとその未済リストを外す」という約束事について、あらかじめ管理組合や工事監理者の承認をもらっておきましょう。管理組合にとって、大規模修繕工事の竣工引き渡しというものはそう何度もあることではありません。したがって、現場代理人としては、工事監理者とよく協議を行って工事引き渡しまでのスケジュールを明確にして、管理組合さんに、竣工引き渡しの共通のイメージを持っていただくことが大切です。した共通認識があってこそ追加工事の別途発注の形態が可能になることを理解しておきましょう。熱心な委員長からの指示への対応について質問マンション大規模修繕工事の現場代理人です。マンション管理組合が発注者で、外部のコンサルタントさんが工事監理者として入っている現場です。管理組合の理事長は、忙しくてなかなか顔を合わせるチャンスがないのですが、修繕委員会の委員長は比較的時間に余裕のある方のようで、しょっちゅう現場事務所に来られます。してはどうかこうしてはどうかと提案されます。追加工事の見積りをするように指示をされることもあります。当方としては、工事契約に記された仕様の変更や追加工事については、管理組合の意向であるならば受けてよいと考えていますが、委員長の意向が、管理組合の意向かどうかもわからない状態では受けようがないと考えています。このような考えで対応してよいのかどうかについてご教示ください回答なかなかご熱心な委員長のようですね。発注者が管理組合という組織であることを考えると、お考えのように、管理組合の意向が知りたい、というお考えは当然です。いってご熱心な委員長の提案を聞いたり、話のお相手をしたりすることをむげに断ることもできませんね。ここは、工事監理者であるコンサルタントにしっかりパイプ役になってもらうことです。修繕委員会がありますが、そちらの現場ではどのようにされていますか。工程会議は通常は、施工会社の現場代理人と工事監理者の会議ですよね。多くのマンション工事では、時間に余裕のある管理組合役員さんが出席されています。出席されるのはかまわないのですが、問題は、出席される方がどのような権限を持っているかということについて関係者、同が共通認識をもつことです。ある現場では、毎週、理事長と委員長とそれ以外の委員さんも参加されました。そこでは問題点の協議をすることや、意見交換をおこない、次の理事会や委員会で何を決めるかの下打合せをする、という習慣ができました。省エネマンション価格は酉のほうが高い管理組合やひらがなを多用したイラストなど子ども用に作成したものも、年代を考慮したものが必要になるのかもしれません。家に持って帰ってもらって、後で何回も見てもらいたいということを考えるのであれば、ひらがなばかりのものも、少しは漢字が入ったものもあわせて必要ということになるでしよう。そもそも、集まってくる子どもたちの年代を考慮して作成するというまめさが必要だし、そうした配慮は行えば行うほど効果的です。ところで、大人用の工事説明会資料にも高齢者用が必要な時代になってきたのかもしれません。最近では、大人用の説明会資料においては小さくても12ポイントで作成するのが通例になってきていますが、さらに読みやすくする工夫が必要で、場合によっては、これだけは必ず読んで欲しい、という項目だけを拡大して記すという工夫も必要になってきたのではないでしょうか。読んでもらいたい箇所を網がけにしたために逆に読みにくくなった、という事例もあります。若い健康な現場担当者の感覚だけではわからないことも多々あるはずです。いろいろな人の色々な意見をとりいれて、より効果のある資料作成と説明開催をこころがけてください。子ども用工事説明会についてその2質問マンション大規模修繕工事の現場代理人です。工事説明会を年明けの1月に開催することになっていますが、管理組合から、「ほかのマンションでは子ども用説明会を開催しているが予定していないのか」と言われました。いままで大人用の工事説明会は何度も開催した経験がありますが、子ども用と銘打った会の開催は行ったことがありません。部屋を確保する方策とマンションを建てる場合も多く見どのように開催すればよいのでしょうか。お知恵を拝借したく存じます。開始前に区分所有者や賃借住民の皆さんに集まってもらって行うものですが、ときどき、ご質問にあるような子ども向けの工事説明会を開催することがあります。私が工事コンサルタントを行う時には、あらかじめ、管理組合に「工事説明会は何回開催することにしましょうか」「子ども用説明会もおこないましょうか」とたずねて、その結果を見積り要領書に記入することにしています。その開催のための諸費用を工事見積り項目に含めるようにしています。見積りをとる際の条件については、管理組合の皆さんの頭に入っていないことが多く、結局のところ、施工会社が決まってから再度きちんと協議していく事項のひとつになっていますが、それはそれで問題はありません。ふだん行っている子ども用工事説明会についてご案内いたしましょう。対象は、大人向けに配布される工事用案内チラシに目を通さない年代と考えましょう。「保護者の皆さんも、兄弟姉妹もぜひ一緒に」と呼びかけるのがポイントです。小学生がひとりで参加するよりも小さな弟や妹と一緒に保護者が参加する方が参加しやすいからです。子ども用工事説明会で話題になったことを家庭に帰ってから再度話題にしていただきやすいと考えるからです。時間は、集まる子どもの年齢にもよりますが、一般的には30分が限界です。内容は、「現場監督の顔を覚えてもらうこと」「危険な場所に近寄らないようにすること」「説明会に来られなかった友だちに伝えてもらうこと」の3点です。施工会社のおじさんやおにいさんや、場合によってはおねえさんの顔と、できれば名前を覚えてもらって、「今度会ったときには挨拶をしよう!」と呼びかけるのも良いでしょう。そのためには、子ども用説明会で、子どもを怖がらせることがないように注意しましょう。大きすぎる声や無愛想な態度では困ります大人でもいやです。「危険な場所に近寄らないように」ということを理解してもらうためには、仮設足場の絵や写真があると良いのですが、最近では、足場を組み始めてから子ども用説明会を行う場合もあるようです。効果的かもしれません。耐震性能を上げたい例いずれにしろ、「足場はジャングルジムのような遊び場ではないこと」「触ったりのぼったりするものでないこと」また、「作業中に近寄ると危ないこと」「工事した箇所を触らないこと」などを理解してもらう努力が必要です。いっても、話は簡単にしなければなりません。伝えたい内容を4つくらいにしぼり、スローガン的な言い回しを作って、たとえば、集まった子どもたちと一緒に足場にはのぼらな~いと唱和するのもひとつの方法でしょう。このごろの子どもたちはあまりたくさん集まって遊ぶということがなく、少人数ごとに遊ぶので、施工会社側としてはそれなりに注意が必要です。実際に会った例ですが、足場の下に3人くらいで集まって静かにゲームをしていることがありました。子どもたちにしてみれば、まわりにシートが掛かっていて見られにくいし、だれも通行するわけでもないのである種秘密基地のような場所に思えたのかもしれません。子ども説明会の必要がなさそうに思われる子どもが少ないマンションでもしないよりはした方が良いでしょう。施工会社側のていねいな姿勢をアピールする場でもありますから。この文章を書きながら、少子高齢社会の今、工事説明会の別バージョンもいるのではと考えているところです。高齢者が増えています。おひとり住まいの高齢者が増えています。その方たちへの工事案内や説明が十分になされているのでしょうか。すれば管理組合や近隣社会まかせになっているのではないでしょうか。バルコニーの片づけをお願いしても、そのお願い事項がきちんと届いているのかどうか、また届いていても途方に暮れている方が増えてきているのではないでしょうか。工事説明会の多様なあり方をこれからは工夫していかなければならないと思います。それが可能な施工会社しか残れない世界であるともいえるのではないでしょうか。いろいろな工夫をしてみてください。施工会社として選定されるために質問管理会社の社員ですが、これからマンション大規模修繕工事を積極的に請けていく、という会社の方針にしたがって営業拡大に傾注しているものです。家さんのものもちろん家族が平和になるという視点ひらがなを多用したイラストなど子ども用に作成したものも、年代を考慮したものが必要になるのかもしれません。家に持って帰ってもらって、後で何回も見てもらいたいということを考えるのであれば、ひらがなばかりのものも、少しは漢字が入ったものもあわせて必要ということになるでしよう。そもそも、集まってくる子どもたちの年代を考慮して作成するというまめさが必要だし、そうした配慮は行えば行うほど効果的です。ところで、大人用の工事説明会資料にも高齢者用が必要な時代になってきたのかもしれません。最近では、大人用の説明会資料においては小さくても12ポイントで作成するのが通例になってきていますが、さらに読みやすくする工夫が必要で、場合によっては、これだけは必ず読んで欲しい、という項目だけを拡大して記すという工夫も必要になってきたのではないでしょうか。読んでもらいたい箇所を網がけにしたために逆に読みにくくなった、という事例もあります。若い健康な現場担当者の感覚だけではわからないことも多々あるはずです。いろいろな人の色々な意見をとりいれて、より効果のある資料作成と説明開催をこころがけてください。子ども用工事説明会についてその2質問マンション大規模修繕工事の現場代理人です。工事説明会を年明けの1月に開催することになっていますが、管理組合から、「ほかのマンションでは子ども用説明会を開催しているが予定していないのか」と言われました。いままで大人用の工事説明会は何度も開催した経験がありますが、子ども用と銘打った会の開催は行ったことがありません。マンション価格は酉のほうが高い管理組合やどのように開催すればよいのでしょうか。お知恵を拝借したく存じます。開始前に区分所有者や賃借住民の皆さんに集まってもらって行うものですが、ときどき、ご質問にあるような子ども向けの工事説明会を開催することがあります。私が工事コンサルタントを行う時には、あらかじめ、管理組合に「工事説明会は何回開催することにしましょうか」「子ども用説明会もおこないましょうか」とたずねて、その結果を見積り要領書に記入することにしています。その開催のための諸費用を工事見積り項目に含めるようにしています。見積りをとる際の条件については、管理組合の皆さんの頭に入っていないことが多く、結局のところ、施工会社が決まってから再度きちんと協議していく事項のひとつになっていますが、それはそれで問題はありません。ふだん行っている子ども用工事説明会についてご案内いたしましょう。対象は、大人向けに配布される工事用案内チラシに目を通さない年代と考えましょう。「保護者の皆さんも、兄弟姉妹もぜひ一緒に」と呼びかけるのがポイントです。小学生がひとりで参加するよりも小さな弟や妹と一緒に保護者が参加する方が参加しやすいからです。子ども用工事説明会で話題になったことを家庭に帰ってから再度話題にしていただきやすいと考えるからです。時間は、集まる子どもの年齢にもよりますが、一般的には30分が限界です。内容は、「現場監督の顔を覚えてもらうこと」「危険な場所に近寄らないようにすること」「説明会に来られなかった友だちに伝えてもらうこと」の3点です。施工会社のおじさんやおにいさんや、場合によってはおねえさんの顔と、できれば名前を覚えてもらって、「今度会ったときには挨拶をしよう!」と呼びかけるのも良いでしょう。そのためには、子ども用説明会で、子どもを怖がらせることがないように注意しましょう。大きすぎる声や無愛想な態度では困ります大人でもいやです。「危険な場所に近寄らないように」ということを理解してもらうためには、仮設足場の絵や写真があると良いのですが、最近では、足場を組み始めてから子ども用説明会を行う場合もあるようです。効果的かもしれません。耐震性能を上げたい例いずれにしろ、「足場はジャングルジムのような遊び場ではないこと」「触ったりのぼったりするものでないこと」また、「作業中に近寄ると危ないこと」「工事した箇所を触らないこと」などを理解してもらう努力が必要です。いっても、話は簡単にしなければなりません。伝えたい内容を4つくらいにしぼり、スローガン的な言い回しを作って、たとえば、集まった子どもたちと一緒に足場にはのぼらな~いと唱和するのもひとつの方法でしょう。このごろの子どもたちはあまりたくさん集まって遊ぶということがなく、少人数ごとに遊ぶので、施工会社側としてはそれなりに注意が必要です。実際に会った例ですが、足場の下に3人くらいで集まって静かにゲームをしていることがありました。子どもたちにしてみれば、まわりにシートが掛かっていて見られにくいし、だれも通行するわけでもないのである種秘密基地のような場所に思えたのかもしれません。子ども説明会の必要がなさそうに思われる子どもが少ないマンションでもしないよりはした方が良いでしょう。施工会社側のていねいな姿勢をアピールする場でもありますから。この文章を書きながら、少子高齢社会の今、工事説明会の別バージョンもいるのではと考えているところです。高齢者が増えています。おひとり住まいの高齢者が増えています。その方たちへの工事案内や説明が十分になされているのでしょうか。すれば管理組合や近隣社会まかせになっているのではないでしょうか。バルコニーの片づけをお願いしても、そのお願い事項がきちんと届いているのかどうか、また届いていても途方に暮れている方が増えてきているのではないでしょうか。工事説明会の多様なあり方をこれからは工夫していかなければならないと思います。それが可能な施工会社しか残れない世界であるともいえるのではないでしょうか。いろいろな工夫をしてみてください。施工会社として選定されるために質問管理会社の社員ですが、これからマンション大規模修繕工事を積極的に請けていく、という会社の方針にしたがって営業拡大に傾注しているものです。建築業者のみならずどという質疑をだしましょう。それから一式に含まれる工事対象があいまいな場合も同様に「内訳書00番に含まれる工事対象部位はOO、OO、OOと解釈してよろしいでしょうか?」と尋ねればよいでしょう。質疑回答の際に、見積り書はいったん提出してしまうと、思います。修正はなかなか困難になることが多いので、明確でないことについてはきっちりとたずねておきましょう。次のようなケースもあると清掃と書いてあってもその清掃の仕様がわからない。下地補修項目にも塗装工事仕様にも書かれていない場合どちらに入れるべきかがわからない「同等仕様製品にて取替え」と書いてあっても既存部品の仕様がわからない。警備員費とだけ書いてあって、工事中毎日なのか、足場の搬入搬出時だけでよいのか、それとも施工会社判断でよいのかどうかもわからない。·2·3·4·5·例を挙げればきりがありませんが、要するにしっかり見積もるための材料が不足していれば、質疑にあげることです。それも具体的な質問があってこそ具体的な回答になるので、「00のように考えてよろしいですか?」とか「00社製品の00番程度で考えてよろしいでしょうか?」といった具体的な質疑をおすすめします。提出された質疑は一般には、統一質疑回答集となって見積り参加会社すべてに同じものが返されますから、有利不利はありません。細かなことに気づいた見積り会社としての評価は高くなるかもしれません設計·工事監理コンサルタントの仕事内容について質問私はマンション大規模修繕工事の現場を担当しているものですが、工事監理の先生が、管理組合からどのような業務を受託されているのかをもっと知っておきたいと思います。建築の楽しみ方のひとつ住宅会社はどのくらいあるのでしょう工事監理については、新築でも改修でも同じことだと思うのですが、マンション管理組合相手の仕事の場合、般的な工事監理業務のほかにもいろいろな業務があるのではないかと思います。大規模工事の企画の段階からのいろいろな業務を教えていただけるとありがたいです。ものはよくわからないかもしれませんね。考えてみれば、施工会社決定までにどのような業務を管理組合さんと進めていたのかを知っておいていただくのは良いことだと思います。業務の発生順に説明していくことにします。1·建物観察と報告建物を観察して現状を把握し、現場や写真画面を利用して説明を行い今回必要な工事内容を管理組合に提案します。把握や工事希望に関する住民アンケート文案を作成し、改修必要箇所の希望やどのような工事が期待されているかを把握します。3·見積り依頼書作成複数の施工会社に見積りを依頼する際の注意事項や条件をまとめます。設計図書作成マンション大規模修繕工事では、現物がそこにあるので、あらためて図面を書くのは、新規工事個所に関する図面のみとなります。工法と数量を表にまとめます。仕様書とこの内訳書があれば見積りが可能になる、と管理組合さんに説明します。)の内訳書が管理組合にもわかりやすいのでおすすめしています。計画している工事の際に工事施工を行わない部分についても項目挙げをして今回は工事しない旨を記しておくようにしています。建築の楽しみ方のひと数量拾いも大変日数のかかる仕事です。前の大規模工事の資料がきちんとしていれば参考になることもありますが、あまりあてにはなりません。参考になる場合は、もちろんコンサルタントの業務は楽になります。して、前述の内訳書に単価をいれて工事合計金額を計算したものです。見積り参加会社から提出された見積りをチェックする際の元材料になります。この数字が独り歩きすると見積り参加会社の見積り額に影響するかもしれませんので慎重な扱いが必要と管理組合さんに説明しています。参加したい施工会社を公募する際の公募条件文案を作成します。応募してきた施工会社の社会的評価や実績等をまとめた表を作成します。作成した表をもとに、管理組合に、見積り参加会社を選抜してもらいます。この際に、会社名を記号化して匿名化し、公平な選抜方法ができるようにお勧めしています。竣工図書を渡して見積り作業に入ってもらいます。次に、現場観察の要領なども連絡します。各社からの質疑に対して、統質疑回答書を作成して施工会社に渡します。見積りが上がってきたら、管理組合の皆さんが比較検討しやすいように比較表やグラフを作成します。見積りが仕様書をしっかりと読み込んだものであるかどうかについてのコメントをすることもあります。見積り参加会社の比較検討が終われば、ヒアリング参加会社を管理組合に選抜していただき、該当施工会社にヒアリング要領の連絡を入れます。ヒアリングに立会い、施工会社選定のための補助業務を終えます。決定主体は管理組合さんですので、比較検討作業がスムーズにできるような準備をするのがコンサルタントの業務になります。独自に作成されることもありますが、工事関係の議案書作成のお手伝いをすることもあります。建築の楽しみ方のひとつ部屋の中を温かくするためという質疑をだしましょう。それから一式に含まれる工事対象があいまいな場合も同様に「内訳書00番に含まれる工事対象部位はOO、OO、OOと解釈してよろしいでしょうか?」と尋ねればよいでしょう。質疑回答の際に、見積り書はいったん提出してしまうと、思います。修正はなかなか困難になることが多いので、明確でないことについてはきっちりとたずねておきましょう。次のようなケースもあると清掃と書いてあってもその清掃の仕様がわからない。下地補修項目にも塗装工事仕様にも書かれていない場合どちらに入れるべきかがわからない「同等仕様製品にて取替え」と書いてあっても既存部品の仕様がわからない。警備員費とだけ書いてあって、工事中毎日なのか、足場の搬入搬出時だけでよいのか、それとも施工会社判断でよいのかどうかもわからない。·2·3·4·5·例を挙げればきりがありませんが、要するにしっかり見積もるための材料が不足していれば、質疑にあげることです。それも具体的な質問があってこそ具体的な回答になるので、「00のように考えてよろしいですか?」とか「00社製品の00番程度で考えてよろしいでしょうか?」といった具体的な質疑をおすすめします。提出された質疑は一般には、統一質疑回答集となって見積り参加会社すべてに同じものが返されますから、有利不利はありません。細かなことに気づいた見積り会社としての評価は高くなるかもしれません設計·工事監理コンサルタントの仕事内容について質問私はマンション大規模修繕工事の現場を担当しているものですが、工事監理の先生が、管理組合からどのような業務を受託されているのかをもっと知っておきたいと思います。建築業者のみならずど工事監理については、新築でも改修でも同じことだと思うのですが、マンション管理組合相手の仕事の場合、般的な工事監理業務のほかにもいろいろな業務があるのではないかと思います。大規模工事の企画の段階からのいろいろな業務を教えていただけるとありがたいです。ものはよくわからないかもしれませんね。考えてみれば、施工会社決定までにどのような業務を管理組合さんと進めていたのかを知っておいていただくのは良いことだと思います。業務の発生順に説明していくことにします。1·建物観察と報告建物を観察して現状を把握し、現場や写真画面を利用して説明を行い今回必要な工事内容を管理組合に提案します。把握や工事希望に関する住民アンケート文案を作成し、改修必要箇所の希望やどのような工事が期待されているかを把握します。3·見積り依頼書作成複数の施工会社に見積りを依頼する際の注意事項や条件をまとめます。設計図書作成マンション大規模修繕工事では、現物がそこにあるので、あらためて図面を書くのは、新規工事個所に関する図面のみとなります。工法と数量を表にまとめます。仕様書とこの内訳書があれば見積りが可能になる、と管理組合さんに説明します。)の内訳書が管理組合にもわかりやすいのでおすすめしています。計画している工事の際に工事施工を行わない部分についても項目挙げをして今回は工事しない旨を記しておくようにしています。建築の楽しみ方のひと数量拾いも大変日数のかかる仕事です。前の大規模工事の資料がきちんとしていれば参考になることもありますが、あまりあてにはなりません。参考になる場合は、もちろんコンサルタントの業務は楽になります。して、前述の内訳書に単価をいれて工事合計金額を計算したものです。見積り参加会社から提出された見積りをチェックする際の元材料になります。この数字が独り歩きすると見積り参加会社の見積り額に影響するかもしれませんので慎重な扱いが必要と管理組合さんに説明しています。参加したい施工会社を公募する際の公募条件文案を作成します。応募してきた施工会社の社会的評価や実績等をまとめた表を作成します。作成した表をもとに、管理組合に、見積り参加会社を選抜してもらいます。この際に、会社名を記号化して匿名化し、公平な選抜方法ができるようにお勧めしています。竣工図書を渡して見積り作業に入ってもらいます。次に、現場観察の要領なども連絡します。各社からの質疑に対して、統質疑回答書を作成して施工会社に渡します。見積りが上がってきたら、管理組合の皆さんが比較検討しやすいように比較表やグラフを作成します。見積りが仕様書をしっかりと読み込んだものであるかどうかについてのコメントをすることもあります。見積り参加会社の比較検討が終われば、ヒアリング参加会社を管理組合に選抜していただき、該当施工会社にヒアリング要領の連絡を入れます。ヒアリングに立会い、施工会社選定のための補助業務を終えます。決定主体は管理組合さんですので、比較検討作業がスムーズにできるような準備をするのがコンサルタントの業務になります。独自に作成されることもありますが、工事関係の議案書作成のお手伝いをすることもあります。部屋が落ちついた感じになるのでインテリア早めに準備をして、決定期限日もあわせて提案していくと、管理組合と施工会社がともに理解と納得の上で工事を進めるという実感が得られることでしょう。新築工事現場との違いについて質問この春に、今までにいた建築施工会社を辞めて、マンション大規模修繕工事を専門とする工事会社に入社いたしました。これまでの新築工事がメインの仕事から、実際に人が住むマンションの大規模修繕工事の現場代理人となり、とまどうことが多々ありました。躯体工事がなく仕上げ工事だけの現場ではものを作り上げていくという感触がありません。その一方で、管理組合という発注者の了承を得ている工事でありながら、住民からの個々のクレームへの対応をしなければなりません。今後はこのような仕事がメインになっていくことになるのですが、どのような点に注意して仕事を進めればよいでのしょうか。回答今までの仕事との違いにとまどっておられるご様子ですね。新築工事とマンション大規模修繕工事では、仕事を終えたときの達成感の種類が違うのではないでしょうか。それは仕事に求められていることが異なるからです。その違いは、施主への進捗報告会議や竣工引き渡し式をイメージするとよくわかります。進捗報告会議は通常3~4週間に一回程度開催されますが、相手はふだん建築工事に縁のない管理組合の役員さんたちです。下請け作業員に指示するときに使用する専門用語は通じません。表にしても今回の工事で初めて見る方がほとんどでしょう。した施主に工事状況を分かりやすく説明し理解していただくための工夫を怠ると、材料決めも、色決めも、仕様変更願いも、期変更願いも、追加工事や精算工事の承認も、なかなかスムーズに運ばず、いたずらに会議時間を浪費してしまうことになりかねません。工方、竣工引き渡し式では、指定された書類を引き渡すだけではなく、工事がようやく終わったという満足感を味わってもらうことが大切です。役員さんたちにとっては大規模修繕工事に掛けてきた時間や手間が報われる瞬間なのです。あったかもしれない現場もなんとか終わった、という実感を得る瞬間なのです。してイメージしてみると、マンション大規模修繕工事を行うということがある施主のために建物を新築するということとはずいぶん異なることがおわかりになることでしょう。住みながらの工事というのは、たとえ管理組合が発注した工事とはいえ、それぞれの住戸の生活に対して音·におい·ほこり·振動がおそいかかる工事なのです。「行わなければならない工事」である、と管理組合全体で理解はしていても、各住戸にとっては「忍びがたきを耐えていただかなくてはならない工事」なのです。した事情を踏まえた上で行う工事がマンション大規模修繕工事なのです。そこでは、すれ違う住民への挨拶、誰もがわかる工事案内チラシの配布、一目でわかる工事掲示板、クレームではなく相談事と言い換えて顔と顔を合わせてひたすら説明し理解を求めるという努力などが求められます。その結果として、管理組合も個々の住民の皆さんも満足して工事が完了するという形が、大きな成果物なのです。これまでに得た新築現場の知識や経験は大きいと思います。どのように施工したらどのような建物になるのかをたくさん経験されてきたことでしょう。サービス業というのは、クライアントの目線にたって、クライアントと一緒にゴールを目指すことです。笑顔と親切さとサービス精神を忘れないで、ぜひとも今までと違う達成感を得てみてください。進捗報告会議の時間短縮について質問マンション大規模修繕工事の現場代理人をしています。管理組合への報告の会議についてお尋ねします。足場がなくても観察で4週間ごとに1回、管理組合の工事専門委員会があって、その会議で、私ども施工会社サイドから、実施工程報告や仕様確認や色決めやアンケート結果報告などをおこないますが、いつも時間がかかってしまい、なんとか時間短縮ができないかと思案しています。管理組合さんは私どもに気遣いされて、日曜に会議をするということはないのですが、平日の夜の会議の場合など、午後7時半からの会議が10時頃までかかることがあります。管理組合のみなさん方は、会議が終わればすぐにご帰宅できるわけですが、私どもはそうはいきません。会議の時間短縮のコツがありましたらご教示ください回答そうですね、遅くまで会議が延びると、暑いときなど相当に疲れてしまい明朝の業務に差し支えがあることもあるでしょうね。ところで、4週間ごとに1回開催されているとのことですがそもそもその開催間隔に問題があるということはないでしょうか。盛りだくさんすぎて消化しきれないということはありませんか。施工会社サイドからは提案しにくいことかもしれませんが、管理組合や工事監理者と協議して、最初からもう少し会議頻度を増やす、という対策が有効ではないでしょうか。確かに、管理組合の会議メンバーさんたちは会議回数が少ない方が楽と最初は考えるでしょうが、施工会社としてのみなさんのいままでの経験から考えて、会議時間が長引きそうだなと考える現場であるならば、早目に、会議頻度の増加を提案すべきです。いった工程なので、あまり報告することもないかもしれませんので最初のひと月は4週間飛ばしでもかまわないでしょう。そのあとは、3週間に1度のペースでの会議を提案されてはどうでしよう。大事なのは、会議のスケジュールを早め早めに決めてしまって、どの会議に何を提案するかの見通しを持つことです。突発的な問題が発生することもあるでしょうし、長雨で工程が遅延することもあるでしょう。どの時期に何を報告し、何を決めていただかないといけないか、という大まかなスケジュールはどの現場でもそれほどかわりません。スケジュールを提示しておいてあとで変更するのはかまわないのです。マンションよりも新しい部屋は自分で掃除すればいい早めに準備をして、決定期限日もあわせて提案していくと、管理組合と施工会社がともに理解と納得の上で工事を進めるという実感が得られることでしょう。新築工事現場との違いについて質問この春に、今までにいた建築施工会社を辞めて、マンション大規模修繕工事を専門とする工事会社に入社いたしました。これまでの新築工事がメインの仕事から、実際に人が住むマンションの大規模修繕工事の現場代理人となり、とまどうことが多々ありました。躯体工事がなく仕上げ工事だけの現場ではものを作り上げていくという感触がありません。その一方で、管理組合という発注者の了承を得ている工事でありながら、住民からの個々のクレームへの対応をしなければなりません。今後はこのような仕事がメインになっていくことになるのですが、どのような点に注意して仕事を進めればよいでのしょうか。回答今までの仕事との違いにとまどっておられるご様子ですね。新築工事とマンション大規模修繕工事では、仕事を終えたときの達成感の種類が違うのではないでしょうか。それは仕事に求められていることが異なるからです。その違いは、施主への進捗報告会議や竣工引き渡し式をイメージするとよくわかります。進捗報告会議は通常3~4週間に一回程度開催されますが、相手はふだん建築工事に縁のない管理組合の役員さんたちです。下請け作業員に指示するときに使用する専門用語は通じません。表にしても今回の工事で初めて見る方がほとんどでしょう。した施主に工事状況を分かりやすく説明し理解していただくための工夫を怠ると、材料決めも、色決めも、仕様変更願いも、期変更願いも、追加工事や精算工事の承認も、なかなかスムーズに運ばず、いたずらに会議時間を浪費してしまうことになりかねません。部屋が落ちついた感じになるのでインテリア工方、竣工引き渡し式では、指定された書類を引き渡すだけではなく、工事がようやく終わったという満足感を味わってもらうことが大切です。役員さんたちにとっては大規模修繕工事に掛けてきた時間や手間が報われる瞬間なのです。あったかもしれない現場もなんとか終わった、という実感を得る瞬間なのです。してイメージしてみると、マンション大規模修繕工事を行うということがある施主のために建物を新築するということとはずいぶん異なることがおわかりになることでしょう。住みながらの工事というのは、たとえ管理組合が発注した工事とはいえ、それぞれの住戸の生活に対して音·におい·ほこり·振動がおそいかかる工事なのです。「行わなければならない工事」である、と管理組合全体で理解はしていても、各住戸にとっては「忍びがたきを耐えていただかなくてはならない工事」なのです。した事情を踏まえた上で行う工事がマンション大規模修繕工事なのです。そこでは、すれ違う住民への挨拶、誰もがわかる工事案内チラシの配布、一目でわかる工事掲示板、クレームではなく相談事と言い換えて顔と顔を合わせてひたすら説明し理解を求めるという努力などが求められます。その結果として、管理組合も個々の住民の皆さんも満足して工事が完了するという形が、大きな成果物なのです。これまでに得た新築現場の知識や経験は大きいと思います。どのように施工したらどのような建物になるのかをたくさん経験されてきたことでしょう。サービス業というのは、クライアントの目線にたって、クライアントと一緒にゴールを目指すことです。笑顔と親切さとサービス精神を忘れないで、ぜひとも今までと違う達成感を得てみてください。進捗報告会議の時間短縮について質問マンション大規模修繕工事の現場代理人をしています。管理組合への報告の会議についてお尋ねします。広報担当者が注意すべきことについて足場がなくても観察で4週間ごとに1回、管理組合の工事専門委員会があって、その会議で、私ども施工会社サイドから、実施工程報告や仕様確認や色決めやアンケート結果報告などをおこないますが、いつも時間がかかってしまい、なんとか時間短縮ができないかと思案しています。管理組合さんは私どもに気遣いされて、日曜に会議をするということはないのですが、平日の夜の会議の場合など、午後7時半からの会議が10時頃までかかることがあります。管理組合のみなさん方は、会議が終わればすぐにご帰宅できるわけですが、私どもはそうはいきません。会議の時間短縮のコツがありましたらご教示ください回答そうですね、遅くまで会議が延びると、暑いときなど相当に疲れてしまい明朝の業務に差し支えがあることもあるでしょうね。ところで、4週間ごとに1回開催されているとのことですがそもそもその開催間隔に問題があるということはないでしょうか。盛りだくさんすぎて消化しきれないということはありませんか。施工会社サイドからは提案しにくいことかもしれませんが、管理組合や工事監理者と協議して、最初からもう少し会議頻度を増やす、という対策が有効ではないでしょうか。確かに、管理組合の会議メンバーさんたちは会議回数が少ない方が楽と最初は考えるでしょうが、施工会社としてのみなさんのいままでの経験から考えて、会議時間が長引きそうだなと考える現場であるならば、早目に、会議頻度の増加を提案すべきです。いった工程なので、あまり報告することもないかもしれませんので最初のひと月は4週間飛ばしでもかまわないでしょう。そのあとは、3週間に1度のペースでの会議を提案されてはどうでしよう。大事なのは、会議のスケジュールを早め早めに決めてしまって、どの会議に何を提案するかの見通しを持つことです。突発的な問題が発生することもあるでしょうし、長雨で工程が遅延することもあるでしょう。どの時期に何を報告し、何を決めていただかないといけないか、という大まかなスケジュールはどの現場でもそれほどかわりません。スケジュールを提示しておいてあとで変更するのはかまわないのです。文字は大きいですか?「高齢者が読めるようになっていますか?」説明会資料を見ると、その会社の経験がわかります。施工会社ヒアリングの際に参考資料として「直近の工事の説明会配布資料を持参してもらう」ことがあります。いずれにしろ、会社の中で経験者が増えて、それを下敷きにしてさらに経験を増やしていくことが大切です。毎回実際にその資料で説明する担当者の反省を踏まえてさらに改良していきましょう。一回実施するたびに良い配布資料が生まれると思います。事用駐車料の見積もりについて質問マンションの大規模修繕工事の施工会社の営業をしています。見積書を作成する際にどのように考えたらよいのか悩むことがありますのでご教示ください。工事が始まると工事用車両を置くスペースが必要になるのですが、敷地内に何台確保できるのかがわからないと、敷地外部に何台分の駐車場費用を見ておけばよいかの判断がつきません。ていねいな仕様書の場合、「管理組合として敷地内に00台の駐車場を確保するので、それ以外に必要な台数は施工会社側で確保すること」と記されていますが、それも工事監理者分を含んでいるのかどうかが判断できないこともあります。回答確かに、マンションの大規模修繕工事を行う際の工事用駐車場確保は頭が痛い問題ですね。見積りの際にどの程度見込んでおけばよいのか判断が難しいですね。いうことで、外部に借りる費用を見込む場合、見積もり額がその分高くなってしまっては、何も考えていないで見積りを提出する他社に比べて不利になってしまい、からなくなりますね。念には念をいなにをしているのかわここは、見積りに不公平さがでないように、質疑応答の場を利用することです。それも駐車のことだけではなく、仮設関係全般を検討することです。質疑書を記す前に、見積り要領書や仕様書を熟読し、一方、現場観察を行ったうえで、仮設計画を立ててみましょう。「仮設事務所は、集会室を拝借できますか?」「できなければどこに配置しますか?」「工事監理者用スペースは必要ですか?」「会議用スペースは不要ですか?」「玄関ホールは掲示版を置くだけでいっぱいで資材置き場には使用できなさそうですか?」「工事用のスペースとして敷地内のどの範囲を確保できそうですか?」「別棟の機械室屋上や緑地を臨時のもの置き場に利用できそうですか?」「作業員の着替え場所·休憩場所や資材置き場また仮設wcはどこに配置できそうですか?」そして、工事用車両がどこに何台置けそうなのかを検討します。単独で駐車する場合と、詰めて駐車する場合とでは台数も異なります。その上で、敷地外部に何台分必要かがわかってくることでしょう。実際には、そのマンションの駐車場を朝から夕方まで決まった時間に利用させていただくという方法もあります。広報担当者が注意すべ工事の仕様変更が話題になりましたいくたとえば朝8時半から夕方5時半まで工事用に開放していただく台数が何台あるかがわかっていれば、その台数分をあてにすることができて見積もり額を安くすることが可能になります。このようなことまで明記した見積り要領書·仕様書はなかなかないかもしれませんが、質疑を出してみる価値はあります。すれば、「少なくとも5台分は朝から夕方まで利用していただくとができます」といった回答を得ることもあるでしょう。「敷地内のどの部分を工事用に使用することが可能ですか?」という質問も図面をつけて「この部分を囲って工事用に利用したいのですが差支えありませんでしょうか?」という質問を出せば具体的な回答を得ることができるでしょう。それらの質疑項目は、ている工事内容がより明確になります。施工会社ほど見積もり額が高くなるという見積り会社間の不公平感もなくなります。それまであまり深く考えていなかったかもしれない管理組合や設計担当コンサルタントにも良い刺激になります。質疑を受けて回答をすることを通じて、見積りを依頼しどのような工事を依頼しているのかがより明確になることは工事発注者にも工事受注者にも大いに役立ちます。先ほども記しましたが、より深く検討した大いに質疑応答の機会を利用してより正確な見積書を作成してください。ふだん設計コンサルタント業務を行っている立場から少し苦言を述べさせていただきます。それは、見積り会社からいただく質疑のおよそ半分は、見積り要領書か仕様書に記されていることだということです。それらを熟読してから質疑を出してください。その上で、「そういえばその件はあいまいだったな」お互いに切磋琢磨して、少しでも良いマンション大規模修繕工事ができるように努力しあいましょう。設計担当者が反省するような質疑をぜひともご提出ください。広報担当者が注意すべきことについて質問マンション大規模修繕工事の施工会社で広報を担当しています。現場には週に1回程度、設計監理の先生との工程会議の折に現場代理人と一緒に参加しています。業務は、マンション住民の皆さんに配布したり掲示したりする広報の作成です。家なんのことはないこのような専任業務は社内でも初めてのケースなので先例がなく、ひたすらパイオニア精神でがんばっているのですが、どのような点に気をつければ良いのかについて設計監理のお立場からアドバイスしてくださいませんでしょうか。回答マンション大規模工事を専門的に行う施工会社が増えてきましたが、まだまだあなたのような広報作成に特化した担当者がいるケースはまれです。今後はまねをする施工会社が増えてくることでしょう。広報の作成についてですが、広報には大きく分けて3種類あります。各戸に配布する広報掲示板に張る広報「インターネットを使ったお知らせ」の3つです。各戸に配布する広報は、手にとって読んでいただくものです。「パッと見て読みやすいものになっていますか?」「いっぱい書き過ぎていませんか?」「字が小さ過ぎませんか?」「注意事項が具体的になっていますか?」。注意してくださいでは何をどのように注意すれば良いのか伝わりません。その住戸の方が、配布された広報チラシをちょっと冷蔵庫に張っておいてほかの家族にも読んでもらおう、という気持ちになるようなものになっていますか?その工事専用のタイトル書式を作って、一目で「今回の工事関係の書類だ!」とわかるようにするのもよい方法です。文字だけでなく季節の風物カットを入れたり、工事中や仕上がりの写真を入れたりするのも良いでしょう。掲示板に張る広報は、十分大きなものになっていますか?各戸に配布したものをついでに張っておくというのではあまりにもお粗末です。手にとってわかる書類も掲示板に張ってしまえば小さくて読みにくい書類になってしまいます。義理で張っているのではなく、確実に伝えるという明確な目的を持って掲示用の広報を作成しましょう。文字は大きいですか?「高齢者が読めるようになっていますか?」説明会資料を見ると、その会社の経験がわかります。施工会社ヒアリングの際に参考資料として「直近の工事の説明会配布資料を持参してもらう」ことがあります。いずれにしろ、会社の中で経験者が増えて、それを下敷きにしてさらに経験を増やしていくことが大切です。毎回実際にその資料で説明する担当者の反省を踏まえてさらに改良していきましょう。一回実施するたびに良い配布資料が生まれると思います。事用駐車料の見積もりについて質問マンションの大規模修繕工事の施工会社の営業をしています。見積書を作成する際にどのように考えたらよいのか悩むことがありますのでご教示ください。工事が始まると工事用車両を置くスペースが必要になるのですが、敷地内に何台確保できるのかがわからないと、敷地外部に何台分の駐車場費用を見ておけばよいかの判断がつきません。ていねいな仕様書の場合、「管理組合として敷地内に00台の駐車場を確保するので、それ以外に必要な台数は施工会社側で確保すること」と記されていますが、それも工事監理者分を含んでいるのかどうかが判断できないこともあります。回答確かに、マンションの大規模修繕工事を行う際の工事用駐車場確保は頭が痛い問題ですね。見積りの際にどの程度見込んでおけばよいのか判断が難しいですね。いうことで、外部に借りる費用を見込む場合、見積もり額がその分高くなってしまっては、何も考えていないで見積りを提出する他社に比べて不利になってしまい、からなくなりますね。念には念をいなにをしているのかわここは、見積りに不公平さがでないように、質疑応答の場を利用することです。それも駐車のことだけではなく、仮設関係全般を検討することです。質疑書を記す前に、見積り要領書や仕様書を熟読し、一方、現場観察を行ったうえで、仮設計画を立ててみましょう。「仮設事務所は、集会室を拝借できますか?」「できなければどこに配置しますか?」「工事監理者用スペースは必要ですか?」「会議用スペースは不要ですか?」「玄関ホールは掲示版を置くだけでいっぱいで資材置き場には使用できなさそうですか?」「工事用のスペースとして敷地内のどの範囲を確保できそうですか?」「別棟の機械室屋上や緑地を臨時のもの置き場に利用できそうですか?」「作業員の着替え場所·休憩場所や資材置き場また仮設wcはどこに配置できそうですか?」そして、工事用車両がどこに何台置けそうなのかを検討します。単独で駐車する場合と、詰めて駐車する場合とでは台数も異なります。その上で、敷地外部に何台分必要かがわかってくることでしょう。実際には、そのマンションの駐車場を朝から夕方まで決まった時間に利用させていただくという方法もあります。工事完成予定日を記入したものを加え該当たとえば朝8時半から夕方5時半まで工事用に開放していただく台数が何台あるかがわかっていれば、その台数分をあてにすることができて見積もり額を安くすることが可能になります。このようなことまで明記した見積り要領書·仕様書はなかなかないかもしれませんが、質疑を出してみる価値はあります。すれば、「少なくとも5台分は朝から夕方まで利用していただくとができます」といった回答を得ることもあるでしょう。「敷地内のどの部分を工事用に使用することが可能ですか?」という質問も図面をつけて「この部分を囲って工事用に利用したいのですが差支えありませんでしょうか?」という質問を出せば具体的な回答を得ることができるでしょう。それらの質疑項目は、ている工事内容がより明確になります。施工会社ほど見積もり額が高くなるという見積り会社間の不公平感もなくなります。それまであまり深く考えていなかったかもしれない管理組合や設計担当コンサルタントにも良い刺激になります。質疑を受けて回答をすることを通じて、見積りを依頼しどのような工事を依頼しているのかがより明確になることは工事発注者にも工事受注者にも大いに役立ちます。先ほども記しましたが、より深く検討した大いに質疑応答の機会を利用してより正確な見積書を作成してください。ふだん設計コンサルタント業務を行っている立場から少し苦言を述べさせていただきます。それは、見積り会社からいただく質疑のおよそ半分は、見積り要領書か仕様書に記されていることだということです。それらを熟読してから質疑を出してください。その上で、「そういえばその件はあいまいだったな」お互いに切磋琢磨して、少しでも良いマンション大規模修繕工事ができるように努力しあいましょう。設計担当者が反省するような質疑をぜひともご提出ください。広報担当者が注意すべきことについて質問マンション大規模修繕工事の施工会社で広報を担当しています。現場には週に1回程度、設計監理の先生との工程会議の折に現場代理人と一緒に参加しています。業務は、マンション住民の皆さんに配布したり掲示したりする広報の作成です。家なんのことはないこのような専任業務は社内でも初めてのケースなので先例がなく、ひたすらパイオニア精神でがんばっているのですが、どのような点に気をつければ良いのかについて設計監理のお立場からアドバイスしてくださいませんでしょうか。回答マンション大規模工事を専門的に行う施工会社が増えてきましたが、まだまだあなたのような広報作成に特化した担当者がいるケースはまれです。今後はまねをする施工会社が増えてくることでしょう。広報の作成についてですが、広報には大きく分けて3種類あります。各戸に配布する広報掲示板に張る広報「インターネットを使ったお知らせ」の3つです。各戸に配布する広報は、手にとって読んでいただくものです。「パッと見て読みやすいものになっていますか?」「いっぱい書き過ぎていませんか?」「字が小さ過ぎませんか?」「注意事項が具体的になっていますか?」。注意してくださいでは何をどのように注意すれば良いのか伝わりません。その住戸の方が、配布された広報チラシをちょっと冷蔵庫に張っておいてほかの家族にも読んでもらおう、という気持ちになるようなものになっていますか?その工事専用のタイトル書式を作って、一目で「今回の工事関係の書類だ!」とわかるようにするのもよい方法です。文字だけでなく季節の風物カットを入れたり、工事中や仕上がりの写真を入れたりするのも良いでしょう。掲示板に張る広報は、十分大きなものになっていますか?各戸に配布したものをついでに張っておくというのではあまりにもお粗末です。手にとってわかる書類も掲示板に張ってしまえば小さくて読みにくい書類になってしまいます。義理で張っているのではなく、確実に伝えるという明確な目的を持って掲示用の広報を作成しましょう。あるゴミ置き場工事は、屋根があって屋内的要素が発生するという点において、「建築物の床面積が増える工事」ということになります。床面積が増えるということは、建蔽率や容積率のチェックも必要になる、ということです。これらの面積問題をクリアーしたとしても、耐火建築物としてのマンション建物の付属棟として適したものができるのかどうか、という問題もあります。これは、自転車置き場を増築するときなどにも同じことが言えます。木造軸組みに簡単なプラスチック屋根をつけた、いかにも簡易に増築した自転車置き場を見ることが往々にしてありますが、これは明らかな違反建築物です。それが避難経路をふさいだり、消防車進入を妨げたりということになっていれば、これはこれで大変なことです。安易な増築はできません。2つ目の行政との打合せが必要というのは、どのマンションも最初の設計時に、その地の行政の清掃局とゴミ集めの方針について協議しています。なり、壁をつけるなりの方針を出さないと、ゴミ収集をしてもらえなくなる恐れがありますのでご注意ください。その協議内容を踏まえた上で、屋根をつ以上のようなことは、簡単にできることではないせんが一般的な認識として持っておいていただきたいことですので、工事の進捗会議の場でこのような要望が出た場合には、軽々に安請け負いしないことです。いう認識を管理組合さんに持っていただくことです。管理組合の理事さんたちにしてみれば、「少し屋根を掛けるだけなのになにを大げさな」と思われるかもしれま工事をする側として遵法精神を持つことは大切なことです。ちなみに、廊下等の共用部分の面積の容積率計算時の緩和規定や、駐車場·駐輪場の容積率計算時の緩和規定なども知っておきましょう。そのマンション建物が竣工した時の法律がその後改正されているというケースもありますので、とにもかくにも設計者や工事監理者とよく打合せをした上で、管理組合さんに説明することが肝心です。色決めの進め方について質問マンション大規模修繕工事の現場でがんばっている施工会社社員です。今日は色決めの件でご相談があります。管理組合の工事委員会のメンバーの指示があって、色見本板を何枚かメーカーに協力してもらって提出したのですが、色に自信のある方染色をされている方のようです)の声が大きくて困っています。濃い目がほしいとか少し赤をいれたらどうだろうか、というとで、なかなか決まりません。委員会のほかのメンバーの方は、専門家に口出しはできないという雰囲気です。タイムズカーレンタル家が密集して建っているそろそろ塗料メーカーに発注しないと工事が遅れてしまいそうです。したらよいのでしょうか。回答色は十人十色ということでなかなか決めにくい話題ですね。決めないことには工事が進みませんよね。コンサルタントをしていますが、色決めについては毎回どれだけの手間がかかるかまったく予想がつけられないのです。あるケースでは、こちらの提案で1回の委員会で決まりましたし、あるケースでは議論百出でまとめあげるのに手間も時間もかかりました。試行錯誤しているうちに効果的な進め方がわかってきましたのでそれをご紹介することにしましょう。1回で決まったこともあると記しましたが、1回で本番施工の色が決まった、ということではありません。「1回で、試験施工する4セットの案が決まった」ということです。ここに大きなポイントがあります。セット案をつくる」ということが大切だということです。複数案の作り方ですが、いままでの経験から複数案は4案としています。2案でも3案でもなく4案から選ぶというのが納得していただきやすい方法のようです。仮にA案B案C案D案の4案だとすると、A案は「既存色をベースにした色」にします。ややこしい言い方をしていますがこれも長年の経験からくるもので、「元の色色番号がわかりません」でもなく現在の色褪せた色でもなく、あくまでも「既存色をベースにした色」なのです。BCD案の3案を作成します。この段階では、設計コンサルタントの立場としてもいろいろ考えるのですが、餅は餅屋ということで塗料メーカーのカラーデザイナーの意見も頂戴することにしています。3案はどれが選ばれてもおかしくないような案とします。捨て案は作らない、ということです。部屋の温度が設定温度そして、さまざまな提案も組み込みます。廊下やバルコニーの天井の色を外壁と違う色にする、鼻先の汚れやすいところの色だけ濃い目にする、階段やEVのところだけ色を変える、隔て板をアクセントカラーにする、といった提案です。ここでは、A案よりも素敵な案が出てきたと思わせることがポイントです。「色を変えるという大変なミッション」が、「マンションの印象を変えることができるというメッセージ」になるからです。この4案のコンピューターグラフィックができたところで、BCD案に名称をつけて修繕委員会に提案します。単なる記号よりもそれぞれの案に名称をつけると、色選びの議論に楽しげな弾みがつきます。モダンデザイン案とか、温かみのある案とか、クール案とか、アースカラー案とか......。案を提出する際には、建物が大きく見える場所からの写真を使い、ポイントになる床·壁·天井·鉄部の色の組み合わせ案であることがわかるようにします。塗料メーカーの色だけでなく、場合によっては屋根材の色、床シート材の色なども見本を取り寄せてコンピューターグラフィックの案の横に貼り付けます。この4案の狙いを修繕委員会でまず説明してから意見交換を行い、若干の修正を加えることによって、試験施工の色セット案を決定します。ここで色セット案を説明するという手間を省いていきなり意見交換をすると混乱してしまう可能性が高いです。それなりの説明をして、しっかりと耳を傾けてもらってから議論をしてもらうのが大きなポイントです。自信をもって決めた案であることを示すことも大切です。した議論は、実は準備に時間がかかるので、できれば、施工会社を決める前に設計の段階で行っておきたいところですが、実際は、おたずねの場合のように、着工してからすぐに決めなければならないということもあります。そのような時は、工事監理者とともに、スケジュールを綿密に立てて、タイムリミットを早めに修繕委員会に示すことが大切です。そもそも、マンション管理組合の修繕委員会というものは、すぐには集まることができないものなのです。工事監理者と一緒に全体スケジュールを把握しつつ、いつまでに修繕委員会に何を決めてもらわないといけないか、ということを早め早めに計画しておかなければなりません。屋根のあるゴミ置き場工事は、屋根があって屋内的要素が発生するという点において、「建築物の床面積が増える工事」ということになります。床面積が増えるということは、建蔽率や容積率のチェックも必要になる、ということです。これらの面積問題をクリアーしたとしても、耐火建築物としてのマンション建物の付属棟として適したものができるのかどうか、という問題もあります。これは、自転車置き場を増築するときなどにも同じことが言えます。木造軸組みに簡単なプラスチック屋根をつけた、いかにも簡易に増築した自転車置き場を見ることが往々にしてありますが、これは明らかな違反建築物です。それが避難経路をふさいだり、消防車進入を妨げたりということになっていれば、これはこれで大変なことです。安易な増築はできません。2つ目の行政との打合せが必要というのは、どのマンションも最初の設計時に、その地の行政の清掃局とゴミ集めの方針について協議しています。なり、壁をつけるなりの方針を出さないと、ゴミ収集をしてもらえなくなる恐れがありますのでご注意ください。その協議内容を踏まえた上で、屋根をつ以上のようなことは、簡単にできることではないせんが一般的な認識として持っておいていただきたいことですので、工事の進捗会議の場でこのような要望が出た場合には、軽々に安請け負いしないことです。いう認識を管理組合さんに持っていただくことです。管理組合の理事さんたちにしてみれば、「少し屋根を掛けるだけなのになにを大げさな」と思われるかもしれま工事をする側として遵法精神を持つことは大切なことです。ちなみに、廊下等の共用部分の面積の容積率計算時の緩和規定や、駐車場·駐輪場の容積率計算時の緩和規定なども知っておきましょう。そのマンション建物が竣工した時の法律がその後改正されているというケースもありますので、とにもかくにも設計者や工事監理者とよく打合せをした上で、管理組合さんに説明することが肝心です。色決めの進め方について質問マンション大規模修繕工事の現場でがんばっている施工会社社員です。今日は色決めの件でご相談があります。管理組合の工事委員会のメンバーの指示があって、色見本板を何枚かメーカーに協力してもらって提出したのですが、色に自信のある方染色をされている方のようです)の声が大きくて困っています。濃い目がほしいとか少し赤をいれたらどうだろうか、というとで、なかなか決まりません。委員会のほかのメンバーの方は、専門家に口出しはできないという雰囲気です。施工各配管の接続工事残工事そろそろ塗料メーカーに発注しないと工事が遅れてしまいそうです。したらよいのでしょうか。回答色は十人十色ということでなかなか決めにくい話題ですね。決めないことには工事が進みませんよね。コンサルタントをしていますが、色決めについては毎回どれだけの手間がかかるかまったく予想がつけられないのです。あるケースでは、こちらの提案で1回の委員会で決まりましたし、あるケースでは議論百出でまとめあげるのに手間も時間もかかりました。試行錯誤しているうちに効果的な進め方がわかってきましたのでそれをご紹介することにしましょう。1回で決まったこともあると記しましたが、1回で本番施工の色が決まった、ということではありません。「1回で、試験施工する4セットの案が決まった」ということです。ここに大きなポイントがあります。セット案をつくる」ということが大切だということです。複数案の作り方ですが、いままでの経験から複数案は4案としています。2案でも3案でもなく4案から選ぶというのが納得していただきやすい方法のようです。仮にA案B案C案D案の4案だとすると、A案は「既存色をベースにした色」にします。ややこしい言い方をしていますがこれも長年の経験からくるもので、「元の色色番号がわかりません」でもなく現在の色褪せた色でもなく、あくまでも「既存色をベースにした色」なのです。BCD案の3案を作成します。この段階では、設計コンサルタントの立場としてもいろいろ考えるのですが、餅は餅屋ということで塗料メーカーのカラーデザイナーの意見も頂戴することにしています。3案はどれが選ばれてもおかしくないような案とします。捨て案は作らない、ということです。部屋の温度が設定温度そして、さまざまな提案も組み込みます。廊下やバルコニーの天井の色を外壁と違う色にする、鼻先の汚れやすいところの色だけ濃い目にする、階段やEVのところだけ色を変える、隔て板をアクセントカラーにする、といった提案です。ここでは、A案よりも素敵な案が出てきたと思わせることがポイントです。「色を変えるという大変なミッション」が、「マンションの印象を変えることができるというメッセージ」になるからです。この4案のコンピューターグラフィックができたところで、BCD案に名称をつけて修繕委員会に提案します。単なる記号よりもそれぞれの案に名称をつけると、色選びの議論に楽しげな弾みがつきます。モダンデザイン案とか、温かみのある案とか、クール案とか、アースカラー案とか......。案を提出する際には、建物が大きく見える場所からの写真を使い、ポイントになる床·壁·天井·鉄部の色の組み合わせ案であることがわかるようにします。塗料メーカーの色だけでなく、場合によっては屋根材の色、床シート材の色なども見本を取り寄せてコンピューターグラフィックの案の横に貼り付けます。この4案の狙いを修繕委員会でまず説明してから意見交換を行い、若干の修正を加えることによって、試験施工の色セット案を決定します。ここで色セット案を説明するという手間を省いていきなり意見交換をすると混乱してしまう可能性が高いです。それなりの説明をして、しっかりと耳を傾けてもらってから議論をしてもらうのが大きなポイントです。自信をもって決めた案であることを示すことも大切です。した議論は、実は準備に時間がかかるので、できれば、施工会社を決める前に設計の段階で行っておきたいところですが、実際は、おたずねの場合のように、着工してからすぐに決めなければならないということもあります。そのような時は、工事監理者とともに、スケジュールを綿密に立てて、タイムリミットを早めに修繕委員会に示すことが大切です。そもそも、マンション管理組合の修繕委員会というものは、すぐには集まることができないものなのです。工事監理者と一緒に全体スケジュールを把握しつつ、いつまでに修繕委員会に何を決めてもらわないといけないか、ということを早め早めに計画しておかなければなりません。提示」「安全対策に重点を置いた仮設計画のビジュアル資料」等々、どの施工会社も経験を積んできたおかげでしょうか、上手なプレゼンテーションになってきています。最終的に選ばれるのは1社です。いくらヒアリングが上手にできても、見積金額が高すぎては選抜される可能性は大きくありません。管理組合としては、見積金額が番安い施工会社がどのようなヒアリングをするのかが番気になるところです。そのヒアリングで安心感を得ることができなければ、見積金額とヒアリング内容のバランスを考えて、他の施工会社を選択するということになります。金額差が大きくない場合は、ヒアリングでの印象が大きな決定要因になります。今秋経験したヒアリングにおいても、見積金額が一番安かった施工会社が選択されなかった例が実際にありました。見積金額が番安かった施工会社はなぜ選ばれなかったのでしょうか。この施工会社の見積内容に多くの問題点がありました。内訳書に記載された数量や単価が他の見積会社のそれらと大きく異なる項目がたくさんあったのです。仕様書の読み込み不足や質疑応答書の反映不足などがうかがえる項目もありました。それらについて前もって質問項目としてお伝えして、ヒアリングの場でお答えいただくようにお願いしていました。ヒアリングの場では、単価や数量の考え方の説明と間違っていた箇所に対するお詫びがありました。したことはヒアリング以前の問題点なのです。ヒアリング時での説明がお詫びだけに終わるようでは聞いている方としてもやりきれません。お詫びだらけの営業担当者から工事担当者に説明者が代わると、今度は、その生き生きとした対応に好感が持てました。足場の安全さを強調する仮設のオプション工事の説明もよくわかりました。良かった印象に水を差したのが営業担当者の最後のせりふでした。「これらのオプション工事は全部今回の見積額に含みますのでよろしくお願いします」という賭けにも似たせりふが出たのです。この管理組合ではこれは受けいれられませんでした。場合によっては、それが功を奏する管理組合もあるかもしれませんが、やはりこれは賭けといえるでしょう。コンサルタントとしては、管理組合からコメントを求められれば、「そうした値引き額に注目するよりも仕様書をきちんと読んで現場をきちんと観察しているかどうかに重点をおいて選抜してください」と答えるのが妥当な回答になるのは言うまでもありません。家を建てたとして家だと認識できなくなる場合があるもちろん値引き額を全部否定するつもりはありません。利益額をどこまで減らして仕事をとるのかという戦術なのですから。それにも限度があります。方、最安値ではない他会社が選抜されたのはなぜでしょうか。内訳書比較の段階で、選抜された会社の見積りには明らかな間違いがほとんどなかったことでしょう。正副の現場担当者がすべてこのマンションの特質を理解していたことでしょう。車や人の安全通行を考慮した仮設計画の考え方も管理組合のみなさんの気持ちを捉えたようです。このマンションではこのような結果に終わりましたが、最安値の施工会社の見積に問題が少なく、ヒアリングも無難であれば、順当にその会社が選ばれる、というのが般的なヒアリングの結果です。ある施工会社は、今回の工事のポイントをおさえて、その箇所の仕上げ見本を持参してヒアリングに臨んだことがありました。現場を何度も見に来ていたことに対する評価もずいぶん高いものでした。わかりやすい資料を準備して住民目線で展開される説明を聞いた管理組合の役員の皆さんは、ずいぶんと経験をつんだ説明だ、と気づいたのではないでしょうか。ヒアリングの準備は、仕様書の読み込みと十分な現場観察に始まるのです。竣工図だけを見て見積りをするのではなく足を運んで現場を観察してしっかりとした見積書を作成することがまず一番大切ではないでしょうか。安ければ良いというものではないということです。あとは住民目線を意識することでしょう。どこが、何が、工事の際にポイントになるかを現場で考えてみてください。戦前期の帝国ホテルを子どもが多いマンションでしょうか。高齢者が多いマンションでしょうか。ついて質問マンション大規模修繕工事の現場管理をしていますが、.級施工管理技士の試験になかなか受からなくて困っています。会社からは、毎年のように、早く、一人でも多く資格をとってほしい。いう要請を受けています。資格者を増やしたいという会社の事情も理解していますし、なによりも個人的にも資格をもつことの重要性はわかっているのですが、学科試験こそ過去問の勉強でクリアーできても実地試験で不合格になってしまいます。なにか良い知恵はないでしょうか。回答お困りのご様子よくわかります。学科の合格発表があって、実地試験が行われる秋がくると毎年憂鬱な気分になりますね。試験勉強をしようと思っても、お盆が明けるころから、そろそろ秋のマンション大規模修繕工事が始まって勉強どころではありませんよね。がんばってぜひとも合格しましょう。経験した立場からいくつか気のついたことを書いてみることにします。字をきちんと書くことです。最近は、パソコンや携帯メールなどで実際に字を書く機会が激減しています。ラブレタ-でも書くつもりでていねいに読みやすい字で書くことが大切です。提示」「安全対策に重点を置いた仮設計画のビジュアル資料」等々、どの施工会社も経験を積んできたおかげでしょうか、上手なプレゼンテーションになってきています。最終的に選ばれるのは1社です。いくらヒアリングが上手にできても、見積金額が高すぎては選抜される可能性は大きくありません。管理組合としては、見積金額が番安い施工会社がどのようなヒアリングをするのかが番気になるところです。そのヒアリングで安心感を得ることができなければ、見積金額とヒアリング内容のバランスを考えて、他の施工会社を選択するということになります。金額差が大きくない場合は、ヒアリングでの印象が大きな決定要因になります。今秋経験したヒアリングにおいても、見積金額が一番安かった施工会社が選択されなかった例が実際にありました。見積金額が番安かった施工会社はなぜ選ばれなかったのでしょうか。この施工会社の見積内容に多くの問題点がありました。内訳書に記載された数量や単価が他の見積会社のそれらと大きく異なる項目がたくさんあったのです。仕様書の読み込み不足や質疑応答書の反映不足などがうかがえる項目もありました。それらについて前もって質問項目としてお伝えして、ヒアリングの場でお答えいただくようにお願いしていました。ヒアリングの場では、単価や数量の考え方の説明と間違っていた箇所に対するお詫びがありました。したことはヒアリング以前の問題点なのです。ヒアリング時での説明がお詫びだけに終わるようでは聞いている方としてもやりきれません。お詫びだらけの営業担当者から工事担当者に説明者が代わると、今度は、その生き生きとした対応に好感が持てました。足場の安全さを強調する仮設のオプション工事の説明もよくわかりました。良かった印象に水を差したのが営業担当者の最後のせりふでした。「これらのオプション工事は全部今回の見積額に含みますのでよろしくお願いします」という賭けにも似たせりふが出たのです。この管理組合ではこれは受けいれられませんでした。場合によっては、それが功を奏する管理組合もあるかもしれませんが、やはりこれは賭けといえるでしょう。コンサルタントとしては、管理組合からコメントを求められれば、「そうした値引き額に注目するよりも仕様書をきちんと読んで現場をきちんと観察しているかどうかに重点をおいて選抜してください」と答えるのが妥当な回答になるのは言うまでもありません。住宅を建てると色んないい事があもちろん値引き額を全部否定するつもりはありません。利益額をどこまで減らして仕事をとるのかという戦術なのですから。それにも限度があります。方、最安値ではない他会社が選抜されたのはなぜでしょうか。内訳書比較の段階で、選抜された会社の見積りには明らかな間違いがほとんどなかったことでしょう。正副の現場担当者がすべてこのマンションの特質を理解していたことでしょう。車や人の安全通行を考慮した仮設計画の考え方も管理組合のみなさんの気持ちを捉えたようです。このマンションではこのような結果に終わりましたが、最安値の施工会社の見積に問題が少なく、ヒアリングも無難であれば、順当にその会社が選ばれる、というのが般的なヒアリングの結果です。ある施工会社は、今回の工事のポイントをおさえて、その箇所の仕上げ見本を持参してヒアリングに臨んだことがありました。現場を何度も見に来ていたことに対する評価もずいぶん高いものでした。わかりやすい資料を準備して住民目線で展開される説明を聞いた管理組合の役員の皆さんは、ずいぶんと経験をつんだ説明だ、と気づいたのではないでしょうか。ヒアリングの準備は、仕様書の読み込みと十分な現場観察に始まるのです。竣工図だけを見て見積りをするのではなく足を運んで現場を観察してしっかりとした見積書を作成することがまず一番大切ではないでしょうか。安ければ良いというものではないということです。あとは住民目線を意識することでしょう。どこが、何が、工事の際にポイントになるかを現場で考えてみてください。家さんのものもちろん戦前期の帝国ホテルを子どもが多いマンションでしょうか。高齢者が多いマンションでしょうか。ついて質問マンション大規模修繕工事の現場管理をしていますが、.級施工管理技士の試験になかなか受からなくて困っています。会社からは、毎年のように、早く、一人でも多く資格をとってほしい。いう要請を受けています。資格者を増やしたいという会社の事情も理解していますし、なによりも個人的にも資格をもつことの重要性はわかっているのですが、学科試験こそ過去問の勉強でクリアーできても実地試験で不合格になってしまいます。なにか良い知恵はないでしょうか。回答お困りのご様子よくわかります。学科の合格発表があって、実地試験が行われる秋がくると毎年憂鬱な気分になりますね。試験勉強をしようと思っても、お盆が明けるころから、そろそろ秋のマンション大規模修繕工事が始まって勉強どころではありませんよね。がんばってぜひとも合格しましょう。経験した立場からいくつか気のついたことを書いてみることにします。字をきちんと書くことです。最近は、パソコンや携帯メールなどで実際に字を書く機会が激減しています。ラブレタ-でも書くつもりでていねいに読みやすい字で書くことが大切です。