記事リンクに飛べない問題は解消しました。ご迷惑をおかけしました。2010年に受けた行為についての記事はこちらになります。(03/19)名古屋で講演を行ないます。→キャンセルとなりました。(12/30)名古屋で講演を行ないます。→キャンセルとなりました。(03/19)名古屋で講演を行ないます。→キャンセルとなりました。ベムのメモ帳Z(05/31)「親学」問題について、とりあえずのまとめ。自閉症の子どもと暮らす家づくり(179)さて、新しい家を建て、外構工事もすませ、引っ越しを終わらせ、これまでの家を売却して、住宅ローンの調整も終わって、建て替え・住み替えの際にどうしても必要な各種手続きはひととおり終わりました。1つ、やっておかなければならないことがあります。今回の住み替えの場合、それに関連する確定申告は2年がかりになりました。住宅ローンを借りて新居の引き渡しを受けた年(新居を建てた年)の分(つまり、確定申告はその翌年の春)として、住宅ローン減税の申告が必要になります。こちらはそんなに難しいものではなく、ローンを契約している銀行から送られてくる書類に基づいて、情報を転記して申告すればいいだけです。重要なことは、減税額の計算の対象となる「ローン残高」および減税の各種適用条件が、ピンポイントに「年末」となっている点です。以前も書いたとおり、建物の引き渡し(=ローンの執行)と引っ越しのスタートを年末までに終わらせることにこだわったのは、この点があったからです。元の家を売った年(新居を建てた翌年)の分(つまり、確定申告はさらにその翌年の春)として、住居の売却に伴う確定申告が必要になります。今回の売却では、元の家の地価が購入後に上がったこともあって、10年も住んだ建売を売った割には損失は大きくなかったですが、それでも仲介手数料を含めれば、数百万円程度の「売却損」が発生しました。そのため、「居住用住居の買い替え特例」を使うことで、住居を売却したことによる損失を、サラリーマンとしての収益と損益通算することができるようになります。分かりやすくいえば、住居の売却による損失金額分だけ、所得額を減らして減税を受けることができるのです。こちらについては、計算方法は複雑だし、必要な資料が山のようにあるし(10年前に買った家のさまざまな領収書のコピーとか、売却時のさまざな書類とか、構造がわかる書類とか、とにかくたくさん必要でした)、やり方が解説してある本とかサイトも乏しいし、よほど税理士にお願いしようかと思いましたが、なんとか独力で処理できました。今回、この2つの減税の合計額で、軽自動車を新車で買えるくらいのお金が戻ってきましたので、ちゃんと税金の仕組みを知って確定申告を戦略的に活用しきることはとても大切だと改めて感じた次第です。自閉症の子どもと暮らす家づくり(178)これまで住んでいた物件の売却が無事に成功し、新居への引っ越しとそれに伴う諸手続きも終わり、これでめだたく「我が家の売却」という一大イベントも終了、といきたいところですが、実はもう少しだけ、やや気が抜けない時間が続きます。いうのも、引き渡し後3か月は「瑕疵担保期間」となっていて、物件に瑕疵があった場合にはそれによって発生した費用などを補償しなければならないからです。ちなみに今回の物件では、不動産屋が事前に物件を調査し、「調査報告書」のようなものを作成しており、その報告書の内容が悪くなかった(状態が良い)場合につけてくれる「瑕疵責任補償サービス」が適用されていたため、たとえば「シロアリが出た」とか「配管が破損した」とか「雨漏りで屋根裏が濡れた」とか「給湯器が壊れた」といった、「大物」の瑕疵については保証がついていて心配する必要はなかったのですが、逆にそういう構造系の大物ではない瑕疵、たとえば「戸棚の蝶番が壊れた」とか「建具の一部がカビている」みたいなクレームの場合には、状況によっては修理・交換費用を負担しなければならないことがあるのです。悪意をもって隠しているみたいな瑕疵はなく、使ってみたら壊れているみたいな箇所は(私が認識している限りでは)まったくなかったのですが、それでも10年もたっていれば、ややたてつけの悪くなった扉や、結露による汚れが抜けないサッシの桟部分などもありましたし、引き渡しの時点では大丈夫でもその後の3か月で壊れる場所がまったくないとは言い切れないわけです。申し立てもなかったので、晴れて家の売却が完全に完了しました。そこで、当初の目論見どおり、売却によって得られたお金を新しい家のローンの繰り上げ返済に充当し、月々のローン支払い金額を下げる+ローンの返済期間も短縮させるよう修正して、現実味のあるローン返済プランに整えることができました。(年を明けてから繰り上げ返済することで、前の年の年末時点でのローン残高に基づいた住宅ローン減税について不利がない形にしています。この点については、以前このシリーズ記事で書きました。自閉症の子どもと暮らす家づくり(177)3度にわたる価格改定の結果、結局「最初から考えていたターゲット価格」になってしまった(それなら最初からその値段でよかったんじゃないか、という気もしますが、それはまあ結果論です)我が家ですが、最後の50万円の値下げが思った以上に効果的でした。見学者は値下げ前よりもさらに増え、週に5〜6件レベルになったのです。値下げ後2週目の週末になって、見学をした若い夫婦から、購入の申込みが入りました。旦那さんが都心勤務、奥さんの方はこの家から徒歩圏内のとある施設勤務(夜のシフトあり)ということで、「特に奥さんにとって非常に利便性が高かった」というのが決め手になったということです。逆に言えば、それくらいドンピシャなニーズに当てはまらなければ売れなかったということで、やはり(間取りがやや狭いなど)我が家の物件としての魅力は、若干厳しいものがあったのかな、と改めて思いました。残念ながらというか当然ながらというか、やはりここでも売値からのさらなる値下げ交渉が入り、こちらとしてそれを受け入れたので、最終的な売却価格は、私が当初想定していた「ターゲット価格」よりも50万円ほど下になりました。うーん、ちょっと残念。いえ、値下げの条件として、当初はすぐにでもと求められていた引渡しの日程をこちらの都合に合わせる(家族全員が引っ越した後にする)というのを飲んでもらったので、引き渡しに伴う(荷物の一時預かりなどの)余計なコストは回避できたので、全体としてみれば、まずまずの結果だったと思います。後日、不動産屋のオフィスで売買契約をすませ、家族の引っ越しも終わらせて、引き渡しも無事終了し、「家の売却」というもう一つの大イベントも無事終了・・・なんですが、引き渡しの後もしばらくの間は、1つだけ心配が続くことがあります。自閉症の子どもと暮らす家づくり(176)私が当初から想定していた、価格競争力が十分にあると思われる「ターゲット価格」にまで価格を下げたことで、不動産物件としての我が家は一気に動き出しました。見学者が毎週複数現れるような状況になったので、これでおそらく2〜3週間もすれば売れる(少なくとも申し込みが入ってくる)と思ったのですが、今回は少し勝手が違いました。この状況になってからさらに1か月あまり、「申込み」がかからない状態が続いてしまったのです。これは、けっこうまずい状況です。平日に問い合わせをして休日に見学にくる、というのは、見学客自体もわざわざ時間をとっているわけですし、加えて、営業マンや売り主である私たちにも一定の負担をかけることでもあるわけですから、客の側もそれなりに本気でなければやりません。いう「本気」の人がたくさん来て、それでも誰も申し込みにいたらないということは、端的にいうと「見学をしてみたら本気度が下がった」ということ、つまり「物件に魅力を感じてもらえていない」ということになるからです。戸建としてはやや狭い間取りなどがネックになったのかもしれませんが、「見学して、その結果として申込みをしない」という展開が繰り返されるのはちょっと切ないところもありますね(笑)。見学後の営業マンからの電話で、「印象は悪くなかったみたいですが、今回は別の物件を選ぶことにされました」みたいな報告を何度も聞くことになるので。仕方がないので、ちょっと不本意ではありましたが、3度目の価格改定をして、「値下げ分の余力」として確保しておいた分、50万円を実価格の値下げとして吐き出しました。これで完全に「ターゲット価格そのもの」になってしまいましたから、私としても、よほどのことがなければこれ以上は値下げしないつもりの「最終価格」です。自閉症の子どもと暮らす家づくり(175)今回の家の売却では、本来の(私の感覚の)値段イメージよりも高いまま、1回値下げしただけの金額で年を越すことになりました。時間が少しあるということで、本来(私のいつもの戦術)なら「もう一声値下げすべき」という状態(反応のレベル)のまま、ちょっと欲を出して年を越してみたわけですが、やはりそんなにおいしい話はありませんでした。年明けもしばらく様子を見ていましたが、結局、この金額では、購入の申込みどころか、物件の見学にきてくれる人も一人も現れなかったのです。私の新居へのパーシャル引っ越しも終わって、家族全員の引っ越しも見えてくるくらいの時期になっても、見学者ひとり現れない状況に、さすがにちょっとのんびりしすぎたと悟りました。不動産屋に相談して2回目の価格改定を行い、さらに150万円ほど値下げし、私が当初想定していた「ターゲット価格」プラスアルファくらいの水準にしました。「プラスアルファ」分を残すのは私の常套手段で、必ずある「申込み時の値下げ交渉」で値下げするための余地をあらかじめ価格に残しておくわけです。不動産屋の営業マンにもその部分は種明かしをしておいて、「○○万円までは下げる用意がありますから、見込み客の人にそれを仄めかしてもいいですよ」と伝えておきます。すると、営業マンはそれを武器にして、「売主さんはぎりぎりまで値下げされてますけど、私が頑張ってさらに○○万まで下げてもらえるように交渉できます」とか言うことで、「最後の決断」を促すことができるというわけです。この値段にしたことで、状況が一気に変わりました。毎週3件程度の見学の申込みが入るようになり、週末は毎日のように見学者に対応するようになったのです。通常、この状況になれば、だいたい2〜3週もあれば(見学者が10件にも満たない程度で)購入の申込みがあり、話がまとまるケースがほとんどだと思います。自閉症の子どもと暮らす家づくり(174)売り出した不動産への反応というのは、価格に対してとても素直で敏感です。我が家の場合、最初に売り出した「非常に強気な価格」では、見学どころか物件詳細ページへのアクセスすら(新着物件なのに!)ほとんどなく、もちろん店への問い合わせはずっとゼロという状態でした。これは、私にとっても、今までの不動産の売却で経験したことがないくらいの「人気のなさ」です。東京23区内の物件であるにもかかわらずここまでの反応の薄さからして、相場に対して大幅に高いことは明らかだったので、売り出して3週目ですぐに一気に300万円ほど値下げすることにしました。営業マンは「もう少し刻んで値下げしていったほうが」という意見でしたが、私の感覚では、300万下げてもまだ割高なレベルだと思っていたので、「割高のレンジで細かく刻んでも仕方ない」ということで、一気に値段を下げることにしたわけです。これで、当初私自身が考えていた「売り出し価格」になりました。これでもまだけっこう強気の値段ではあったのですが、いちおうこれで市場がギリギリ受け入れる相場のレンジの範囲内には収まったようで、物件詳細ページへのアクセス、お気に入りへの追加、資料請求あたりはぽつぽつと数字が出てくるようになりました。これまでの私だと、「見学申込みが実際に入ってくるレベルでなければどんどん値下げする」というスタイルなのですが、今回は少し時間に余裕があった(秋口から売り始めて、実際に引き渡すのは翌年の春)ので、いったんはこの状態でしばらく様子を見ることにしました。運が良ければ、このくらいのアクセス状況から、「どうしても欲しい」という人が現れて高めの値段でも売れるんじゃないかとも期待していたわけです。そんなわけで、この(1回値下げした)金額で年を越すことになりました。自閉症の子どもと暮らす家づくり(173)営業マンの強気のトークに乗せられ?て、思い切って元々の予定よりも高い価格で売り出した我が家でしたが、やはり予想どおりというか、その値段は強気すぎたようでした。私は不動産を売るときには、市場の反応を見て、反応が悪いときには物件の魅力と価格が高い釣り合っていないと判断してすぐに競争力が出てくるところまで値下げをするというスタイルをとっています。言い方を変えると、「自分が売りたい価格」にはこだわらず、「市場が反応する価格=売れる価格」を探って、できるだけ早くその価格に合わせに行く、という考え方です。ちなみに、ここで「反応が悪い」というのは、「検索されない」「お気に入り・資料請求されない」「不動産屋に問い合わせが入らない」「見学の申込みが入らない」というそれぞれのレベルをすべて含んでいます。「市場の反応がいい価格」とは、少なくとも週に1件程度は実際の見学の申込みがあるくらいの価格を想定しています。「1件の見学」の後ろには、その数倍の不動産屋への問い合わせ、さらにその10倍とかそれ以上の資料請求やお気に入りがありますから、それらの数字についても参考にして、「まだ見学の申し込みはないけど、資料請求はそれなりにあるから、あと少しだけ値下げしよう」とか、「まだ資料請求すらほとんどないから、思い切って大幅に値下げしないと」といった判断をしていくわけです。私が「早めの売却」にこだわるのは、そのほうが結果的にいい条件で売れるということを肌感覚で知っているからです。不動産屋も売り出してすぐはいろいろな広告を打ってくれるので多くの人の目に止まりますまたネットでも、「新着物件」というのはそれだけで注目されやすくなります。物件それ自体も、人が住まなくなって時間が経つと、あっという間に劣化が進んでいってみすぼらしくなっていきます。使わない物件に税金を払い続けなければいけないというデメリットもあります。長い時間をかけてのんびり売ることのメリットは、「後から登場する『もっと高く買ってくれる人』に売れるかもしれないから」ということになるかと思いますが、実際にはどのタイミングで登場する人も希望する買値はほとんど変わらないですし、むしろ「探し始めたばかりの人」は実態相場よりも安い買値をイメージしている人が多いくらいですから、そんなに都合よくはいかないものです。いうわけで、市場の反応が悪いのが分かった私たちは、すぐに値下げにむけて動き出しました。「もっといい値段で売れる可能性があるので、思い切って強気の価格設定にしましょう」というものでした。具体的には、買ったときよりも300万円ほど上という金額です。築10年がたって大幅に価値が下がった建物の減価分を大幅に上回る土地の(この10年間での)価格のアップを織り込んだ価格設定にしましょう、ということです。これは相当に強気だな、とは思ったのですが、私の試算でも、最も強気に土地代・建物代を計算するとそのくらいの金額もありうるかもと考えていたのと、まだ時間的には余裕があったので「売れなければ値下げすればいいか」とも思ったので、営業マンの提案を受け入れ、買った価格+300万円で売りに出すことにしたのです。今回、媒介契約を結んだ不動産仲介業者は、いわゆる昔からやってる大手の1つで、主な販売ルートは自社サイトや提携ポータルサイトでの検索→資料請求→お店からアプローチ→来店・見学→申し込み、というものです。売り出している物件についての情報は毎週メールで送られてきます。・電話での問い合わせ・見学申込数といった情報が、営業マンのコメントとともに送られてきます。自閉症の子どもと暮らす家づくり(171)今回、自宅を売却するまでに、時間としては今までになく長期間、5か月近くをかけてしまいました。具体的には、新居が予定どおり建つ見込みが立った11月ごろに売却を開始し、実際に買い手がついたのは翌年、家族全員が引っ越しする直前の3月でした。ここまで時間がかかった理由は、なんと言っても、先の記事で書いたマイルール(状況を把握してスピード感をもって決断する)を自分で守れなかったこと、これに尽きると思います。加えて、「売出し価格」「ターゲット価格」についても、自分なりに研究して想定していた相場観があったにもかかわらず、担当の不動産営業マンの話にちょっと乗せられてしまって、必要以上に強気の設定にしてしまったことも大きな原因になりました。いえ、「(3月の)引越し後に引き渡す」というスケジュールではあったので、結果的には3月に決まった(買った方は我々が引っ越した後すぐに引っ越されたようです)のは、タイミングとしては悪くなかったです。そんなわけで、私が不動産屋さんに自宅売却の相談をしたのは、新居がかなり完成に近づいてきた11月のことでした。相談先は、土地の購入からローンの斡旋までずっとお世話になってきたお店の営業マンです。ここまでの一連の流れでいろいろ無理も言ってお世話になったこともあり、売却だけ別のところに行くというのはちょっと考えられないところでもありましたし、これまでの仕事の印象も悪くなかったので、特段迷うことはありませんでした。営業マンに話をする前に私がざっくり想定していた「売り出し価格」は、10年ほど前にこの家を買ったときの金額と同程度、そして「ターゲット価格」はそこから200万円ほど下げたあたりでした。実は、私がこの家を買ったのはちょうど東京の地価が底値になっていた頃で、しかも買った当時は周囲に老朽化した家が多く若干環境が悪く見えたこともあって、建ってから1年近く売れ残っていた家を大幅に値引きされて安く買ったという経緯がありました。その頃と比べると、周囲の家も軒並み建て替えられて新しいきれいな家ばかりになり、また地価も当時より上がっている状況があり、土地代だけで、保守的にみても当時買った総額マイナス500万くらい、多少アグレッシブに見ると総額と同額程度にはなっていました。保守的にみた土地代+建物の価値500万円で「買ったのと同額」となり、保守的にみた土地代+建物の価値300万円で「買った金額マイナス200万円」となるわけです。これを売り出し価格とターゲット価格とおいていました。ところが私のこの提示に対して、営業マンのリアクションは違っていました。自閉症の子どもと暮らす家づくり(170)さて、ここまで、自宅の売却についての一般的な話を書いてきましたが、ここから、実際に今回、自宅を売却したときの経緯について書いていきたいと思います。実際のところ、私が「不動産の売却」をするのは、これで3回目になります。最初は、結婚に前後して買った千葉県の3LDKのマンションの売却、次に、上の子どもの療育目的で買った河口湖のリゾートマンションの売却、そして今回の23区西部の建売戸建ての売却です。このうち、リゾートマンションの売却の経緯については、こちらのKindle本にまとめてあります。(リゾートマンションについては特に、不要になったときにうまく売却して手放すことが何よりも重要かつ難しいタイプの不動産ですので、検討されている方には有効な情報となるのではないかと思います)リゾートマンションで、自閉症児と過ごす休日。・しっかり情報収集して状況を把握すること・スピード感をもった決断だと思っています。基本的に、売却に時間をかけることにメリットはほとんどありません。不動産の相場が上昇傾向にあるときには強気の値段設定で「相場が追いついてくるのを待つ」ということも考えられますが、普通はそんなことはなく、売れずに塩漬けになっている期間が長いほど、検索サイトでも注目されなくなりますます人気は下がっていきますし、売却金を新居の住宅ローン返済に充当するタイミングが遅れる分、金利支払いが増加しますし、売却前の家の税金や光熱費の基本料もかかりますし、引っ越した後の家はどんどん傷んできます。基本的に私は、売り出してから1か月くらいで買い手が決まる、遅くとも2か月以内には必ず決める、くらいのスケジュール感を目指して動くようにしています。実際、過去2回の不動産売却では、マンションは売り出し2週間で、売れにくいと言われるリゾマンも売り出し1か月ちょっとで買い手を見つけることに成功しています。実際には今回の自宅の売却には、5か月くらいの時間がかかってしまいました。その理由については、次回以降書いていきたいと思います。必要に応じ、子どもと一緒に外出するということも検討したほうがいいと思います。これは我が家でもそうだったのですが、見学客が来るからと、窓を開けて空気を入れ替えたり、ふだんやらないような時間に掃除を始めたり、カーテンをいつも以上に開けたり照明をつけたりといったことは、どれも「ふだんのルーチンと違うこと、いつもと違う状態」に該当します。お子さんによっては、そういったことによって不安定になったり、開けた窓やカーテンを片っ端から閉めて照明も消したりといった「元に戻そうとする」リアクションがあったりすると思います。ふだん見たことのない営業マンや見学客がいきなり家に来て、家の中をあちこち動き回り、逆に家族のほうはそれを邪魔しないように見学の動線から外れておとなしくしていなければならなかったりと、新しい事態が苦手なお子さんには負担の重い状況が続きます。ここで、お子さんがパニックになって声をあげたりといった事態になることは、お子さんにとっても、また自宅の売却というプロセスにとっても不幸なこととなるでしょう。そこで、見学客がくるとわかったときには役割分担して、お子さんを外に連れ出して時間をつぶすチームと、家にいて見学のための準備(空気の入れ替えや掃除など)と見学時の諸対応をこなすチームにわけてしまう、ということが考えられます。我が家の場合は、自動車で行ける範囲に妻の実家があったので、見学客がくるときには妻が子どもを連れて自分の実家に遊びにいき、私が家に残って見学のための諸対応をこなす、というのが定番パターンになりました。子どもの障害というのは、少なくとも「売却」のときには取引とは無関係の話になりますから、そこはうまく切り離して、取引がスムーズになることを優先してしまったほうが合理的だと思います。自閉症の子どもと暮らす家づくり(168)家の売却中に、関心のあるお客さんが見学にくる際に注意すべきことをまとめています。水回りの衛生感でしょう。これは誰でも思いつくポイントだと思いますので難しい話ではないと思いますが、家を売却すると決めたら、まず一度キッチン、お風呂、洗面所、トイレといった水回りを、徹底的に大掃除しましょう。素人でも分解できるところは分解して、汚いところにも手を突っ込んで、とにかく徹底的にきれいにするのです。お風呂やトイレなどについては、普段はキズがつかないよう、柔らかいスポンジやソフトブラシを使って掃除していることも多いと思いますが、「売るための徹底的な掃除」の際は、見た目の汚れを取り除くことを優先して、より硬いブラシなどを使うこともやむを得ないと思います。(結局入居後すぐリフォームされる可能性も高いので、逆に売る際は見た目重視が正解だと思っています。)また、意外に見落としがちなのが「鏡が汚い」というケースです。水回りにある鏡もしっかり事前に水アカを取るなどの掃除をしておきましょう。やって大掃除したうえで、見学客が来る前に改めて、不衛生に見えないように掃除をします。キッチンやお風呂の排水口を見る人も意外に多い(私も見ます)ので、面倒でもお風呂や洗面の排水口の髪の毛やキッチンの排水口および三角コーナーの生ゴミなどは完全に取り除いておきましょう。水滴がいっぱいついているのも不衛生に見えますから、掃除したあとはペーパータオルなどで目立った水滴を拭き取っておきます。1つは、こちらも当たり前ですが、ものをできるだけ減らす、整頓するということです。ものがたくさんあって家が狭く見えるのはそれだけで売却にマイナスですし、ましてやそれが汚く散らかっているようでは、売れる物件も売れなくなってしまうと思います。引っ越しをするわけですから、家の中のいらないものはあらかじめどんどん処分してものを減らしていけばいいと思いますし、一部のものは引っ越し用のダンボールに詰めて、あまり使わない部屋に積んでおくのもいいと思います。(引っ越し用のダンボールが積み上がっているのは見学客からみても違和感がないので、ただ雑然と散らかっているよりはずっとマシだと思います。自閉症の子どもと暮らす家づくり(167)というわけで、自宅を売りに出して、見学したいという客が現れたとき(媒介をお願いしている営業担当者からアポの連絡が入ります)に、気をつけたいことを簡単にまとめます。毎日住んでいる自分たちは鈍感になってしまいますが、どんな家もそれぞれ独特の臭いを持っています。小さい子どもがいる家にお邪魔したときによだれの臭いを感じたり、昔ながらのあまり密閉度が高くないキッチンと通された部屋が近いときに、醤油やみりんなどの調味料の臭いを感じたりといった経験は、誰もがもっているのではないかと思います。ロケーション的に湿気がこもりやすい家の場合は、まず間違いなく「かび臭い」です。いった臭いは、先ほども書いたように住んでいると気づかない一方、外から来る客は入って真っ先に気づくので、印象を一気に悪くする元凶になってしまいます。何より、あらゆる部屋の窓をできるだけ開けて、空気を入れ替えましょう。冬や夏でエアコンをかける必要がある場合は、まず十分に空気を入れ替えたあと、エアコンを入れ直しても間に合うように、最初からスケジュールをたてておきましょう。そのうえで、臭いのもととなるものができるだけ少なくなるよう、臭うものを片付けたり拭き掃除などをしたりといった準備も欠かせません。ちなみにファ○リーズのような消臭スプレーは部屋全体に対しては気休め程度の効果しかないので頼らないほうがいいです。家の中が暗いとそれだけで魅力が半減するので、カーテンやブラインドは全部開ける、それでも暗いところは昼でも明かりをつけておく、窓を遮るような荷物や家具は移動させておくなどして採光を最優先する、さらには営業マンがいってくる見学の時間に複数の候補がある場合には、「太陽の位置的に、家が明るく見える時間」を選ぶ、といった工夫ができます。自閉症の子どもと暮らす家づくり(166)さて、自宅の売却について、狙いたい強気の「売り出し価格」と、実際にはこのあたりで決めたいという現実的な「ターゲット価格」を、不動産業者の営業マンも交えて決め、特にアピールしたいポイントなども伝えたら、いよいよ販売開始となります。いえ実際には、業者の営業店で仲介契約を結び、売り方の作戦について打ち合わせたあと、業者が物件に足を運んで外観と室内の写真をとり、社内で手続きを済ませたうえで物件登録、売り出し開始となります。業者が写真を撮りに来る際には、業者もプロですからできるだけ物件が立派に見えるように配慮してくれると思いますが、売る側としてもちゃんとできる範囲で掃除や整頓をして、あまりに散らかったりして汚らしく見えないように配慮するのは当然のことでしょう。物件が売り出されると、順調にいけば、業者には問い合わせのメールや電話が入るようになります。業者自身も、営業所に訪問した客に対し、「手持ち物件の1つ」として、物件を紹介したりするようになります。問い合わせ件数、見学申し込み数など)を教えてくれるはずなので、その情勢によって、値下げのタイミングなどを判断していきます。物件に興味をもった客との話がある程度進展すると、今度は「物件見学」ということで、実際に売出し中の物件である自宅に、見込客がやってくることになります。見学の申込みは土日の昼間を中心に、下手をすると前日とかに営業マンから依頼がとんでくるので、物件売出し中は土日に予定を入れることがほとんどできなくなるので注意してください。入れてもいいんですが、せっかくの見学客を逃すことにつながってしまいます。ちなみに、見学客を受け入れるときは、写真撮影のとき以上に建物内外の整頓や清掃に気を配ることになります。ほとんど逸脱しっぱなしですが、このシリーズ記事は「療育的観点から」の住み替えの話題なので(ほとんど忘れっぱなしですが(^^;))、その点からも、見学客受け入れ時には留意すべきポイントもありますので、そのあたりを次回以降まとめようと思います。自閉症の子どもと暮らす家づくり(165)さて、そんなわけで、家を売るときにやらなければならないことは、「ネットで複数業者に見積もりをとって高いところを探す」なんてことではなくて、「自分で情報収集して自分の家がいくらで売れそうかの相場観をもつ」ということです。そのうえで、目星をつけた不動産業者(買い替え先の家を買うときに世話になった業者など)に相談し、「自分の相場観と著しく違うなどの違和感がないか」を確認し、違和感がなければ基本的にはそこにお願いしてしまう、という流れでいいと考えています。「違和感がある」というのは、簡単にいうと、「高すぎる(楽観的すぎる)」または「安すぎる(悲観的すぎる)」ということで、それに加えて「自分がネットで情報収集したレベルよりも勉強不足を感じる」ということが重なった場合には、その業者には任せないほうがいいでしょう。私自身、「お世話になった不動産業者に売却を任せるつもりで相談したら、異様に安い査定を提示されたうえに、やる気もなくて全然引き合いがなく、別の業者に依頼したらそれよりはるかに高い金額で査定され、やる気もあって早々に売却に成功した」という経験をもっていますから、仮にお世話になったことがあって愛着を感じている業者(担当者)があったとしても、「違和感を感じる」査定や営業をされた場合には、早めに見切りをつけて別の業者を探したほうがいいでしょう。※ちなみに、このあたりの話は、Kindleでリリースしている下記の拙著に詳しく記載しています。「リゾートマンション」という、ユニークなカテゴリの不動産の個人での買い方・売り方を徹底的に研究している本ですので、ご興味のある方はぜひどうぞ。目をつけた業者に売却の相談をして、でてきた査定額や営業方針に納得できれば、そこで媒介契約(通常は、専任媒介契約をすすめられると思いますし、それでいいと思います)を締結し、家を売りに出すことになります。売り出しにあたって留意することなどについては、次のエントリでまとめたいと思います。次の15件>>子どもが自閉症かもしれない!どうしよう!という親御さんへのアドバイスはこちら孫が自閉症らしい、どうしたら?という祖父母の方へのアドバイスはこちら当ブログの全体像を知るには、こちらをご覧ください。←時間の構造化に役立つ電子タイマー製作キットです。PECS等に使える絵カード用テンプレートを公開しています。経緯についてはこちらでまとめています。家庭療育の進めかたの指針を示す本です。8)自閉症の謎を、新しい心理学の視点から解明します。2)も行なわせていただきました。そらパパプロフィール外資系企業で働く40代の父親で、認定心理士でもあります。詳細なプロフィールはこちら。メールアドレスは↓です。↑Kindleで本を出してます。その他全作品はこちら。Twitterアカウント。娘:重度の発達遅滞を伴った自閉症です。おすすめ本イラスト豊富で半日で読める、自閉症とTEACCHを知るためのベストの入門書。(関連記事)当事者が自ら語る自閉症本の決定版。楽しく読めてためになります。(関連記事)とにかく1冊だけ読んで療育始めたい方、これから始めましょう。まんがも添えてあって分かりやすい。(関連記事)ABAって何?という人のための、本当にやさしいABA入門。子育てにも役立ちます。(関連記事)ABAの達人、奥田先生による「アメとムチ」ならぬ「アメとアメ無し」の子育てガイド。(関連記事)絵カードによるコミュニケーション療育「PECS」の入門書、待望の日本語化。(関連記事)養護学校のカリスマ先生がまとめた療育実践書。役立つコンテンツ満載。(関連記事)道具を使ったかかわり遊び療育の実践ヒントが満載!(関連記事)ABAで行動問題を解決するケーススタディ本。ABA入門~中級レベルまでカバー。(関連記事)ABAの達人2人が54の問題に108の解決策を提案する、画期的な対応ガイド。(関連記事)ABAによる家庭療育の全体像が見通せる好著。「生活の基礎力」づくりに。(関連記事)ロヴァース式ABA言語訓練のテキスト。ハードですが参考になります。(関連記事)障害と共に社会で自立していくために。実は幼少期から使えます。(関連記事)知的障害のある幼児期のお子さんに、じっくり本格的なABAで働きかける本。(関連記事)科学としての心理学の全体像が見通せる、親御さんにぴったりな心理学入門書。(関連記事)EBMによりホメオパシー等の代替療法に効果がないことを実証する本。療育リテラシー向上に役立ちます。(関連記事)「早期集中介入」に染まる前に読みたい、行動療法(ABA)の真の姿が分かる入門書。よる実践的なABA教科書。(関連記事)ビジネス書の皮をかぶった本格的ABA理論書。値段も割安で読みやすいです。(関連記事)安価で映像の完成度も高い、DVDつき手あそび本の決定版。気になるアイテム紹介PECSなどのカード作り用の安価なラミネータは、3000円前後で買えます。フィルムとあわせてどうぞ。Panasonicのホームベーカリーは扱いやすいですね。レシピ本と一緒にどうぞ。Amazonギフト券がこちらから申し込めます。↑楽天市場はこちらからどうぞ。↑Amazonはこちら。↑Amazonにない本はセブンネットで。3031Seesaaブログ×この広告は180日以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。