いつもメールニュースの講読ありがとうございます。投資家の人は、建物のいったいどこを見て納得し購入するのか?ほとんどの人は売主、もしくは仲介業者の意見を聞く程度で、自分の見た目の感覚に頼って済ませていることが多いようです。投資物件の良し悪しの判断は環境や立地、などの外的条件によっても大きく左右しますが商品である建物のクオリティーがとても重要です。クオリティーを見極めるために建築の知識のない素人の投資家がどんなにしっかり見たところで見抜けるはずがありません。いうことがありました。築18年の木造アパートである投資家から相談がありました。建物を見てほしいという相談です。インスペクションというほど大げさな調べ方ではありませんが建物をざっと外から見てチェックしていきました。何箇所か気になる部分はありましたが早急に処理しなければならない大きな瑕疵はありません。そこで建築前の建築確認申請書類や業者さんの関係書類を見せてもらうと基礎補強の杭工事の工事報告書が見つかりました。「おっ、しっかり杭工事をやってるな」と感心しましたがよく見ると、杭工事を施工している部分は建物の外周部分と界壁の真下部分だけしかやっていなかったのです。その該当部分以外の基礎の真下には杭は打っていなかったのを発見したのです。工事写真を見ると、元の田んぼの土地にマサ土を80〜90センチ埋め転圧をして敷地内の地盤を整地していました。埋土というのは切土と違って5、10、20年の長期間で確実に地盤沈下を起こします。内部の部屋の床下に入ってみると外壁部分は下がっていませんでしたが案の定、建物の内部では基礎と土台の間に5〜6センチほどの隙間がありました。いうことは土台に付いている柱が隙間分だけ下がるということです。)に大きく影響が出ます。最終的には床下に入り、土台を柱ごとジャッキアップして建物全体を4〜5センチ上げました。これは空室になっている部屋だけですので他の部屋もすべてやらなければなりません。どれだけお金のかかることやら。このように目に見えない瑕疵がどれほど購入後の負担になるかわかりません。中古物件は怖いですね〜ちなみに、この物件は私の物件です。(笑)プロの私でさえ、そういったことが見抜けなかったのです。皆さんも投資物件を購入するときは購入前に必ず専門家に見てもらってください。20年ぐらい前の建物で、こんな工事をやっている建物はごまんとあります。長年、建築を経験した私が言っているので間違いないです!瑕疵が発見できなければ思わぬ費用がかかりますよ。最後までお読みいただきありがとうございます。大家さんの様々な空室問題解決のために、具体的なノウハウや気付きをお送りします。