値とすることについて、いまだに無知な批判が多い。この場でもう一度、説明したい。収益還元法には、ある一定期間の純収益のみを詳細に分析する有期還元式と、純収益が永久に持続することを前提とする永久還元式とがある。永久期間にわたる純収益変動を、還元利回り(キャップレート)に加味する。当該事例の純収益に対する将来予測が含まれていると考えられる。純収益変動率を云々する場合、変動を予測している純収益が、どれほどの期間に対応しているのかを明らかにしなければならない。対応期間を明らかにせずに、右肩上がり、右肩下がりと語っても、何の意味もないのである。そのようなシナリオで純収益を査定する。当然のごとく、マイナスの変動を明示して、評価が行われる。ここだけを取り出せば、下記の直接還元法となる。永久還元式である直接還元法は、ある1期間に対応する純収益のみを明示し、当該純収益を還元利回り(キャップレート)で除して不動産価格を求める手法である。当該取引物件の将来にわたる長期的な純収益変動率が加味されているものである。取引時点における将来予測を前提としているため、経済状況の変化により、予測は容易に修正される。スポット的判断は、非常に移ろいやすいものであると言える。土地残余法は、土地単体の経済価値を求める収益還元法である。一種のポテンシャリティを評価するものであると言える。永続する純収益を、それに対応する還元利回りで除すという方法が取られる。本来、このような予測は困難である。未来永劫まで続く純収益のトレンド予測であるから、実証するデータは存在しない。それを言うならば、たとえ今後3年間といえども、変動予測の正当性を証明できる実証データは存在しない。そもそも将来予測とは、占いのようなものなのである。我々は、明日のことすら何も判らないのであるから。やって将来を予測すればよいのか。それは、過去起こったことが将来も起こる確率が高いと仮定することである。わたるマクロ経済予測にほかならない。様々なシンクタンクが発表している今後の経済成長率の数値は、大きな参考となるものである。あなたはそれ以上に精度の高い予測ができると言うのか。それは誰にもできないだろう。永久還元式における純収益変動率は、結局、長期にわたる経済成長率の予測である(※注2)。その後、定常状態において少しでもプラス成長が想定されるならば、トータルの変動率はプラスとなる。永久還元式における純収益変動率をマイナスの値とするならば、今後この国の経済は長期的に没落の途を辿り、賃料はゼロに向かうと想定していることになる(※注3)。