京都の司法書士コラム京都の司法書士が相談に応じます。体調不良のため長期療養しているタレント・中島知子さん(40)が、俳優・本木雅弘さん(46)らから借りていたマンションの家賃を滞納している問題で、本木さんらが中島さんを提訴したことがわかった。中島さんをめぐっては、別のマンションでも家賃を滞納したとして、不動産管理会社から訴えられていて、14日午前、第1回口頭弁論が東京地裁で開かれたが、中島さん側は誰も現れなかった。法廷で、裁判官は、中島さん側から会社側の訴えの書面に対する返答がされていないことを明らかにした。判決は、2月28日に言い渡される予定。最終更新:2月14日(火)12時22分(以上引用終わり)(ソース)http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/fnn?a=20120214-00000240-fnn-soci司法書士は、建物明渡業務の最初から最後までお手伝いします。)さて、上記の引用を、司法書士目線で解説します。>体調不良のため長期療養しているタレント・中島知子さん(40)が、俳優・本木雅弘さん(46)らから借りていたマンションの家賃を滞納している問題で、本木さんらが中島さんを提訴したことがわかった。実務では賃料不払いが圧倒的に多いです。(2)訴訟の原告適格は、建物の所有者です。管理会社ではありません(後記の別件で管理会社が提訴しているケースと区別が必要)。今回のケースでは、建物=マンションの所有権者は、本木雅弘「ら」となっています。この「ら」ですが、裁判実務ではよく使う用語です。本木雅弘さんの他に複数の人が含まれることを示唆しています。(3)体調不良や病気は抗弁理由になるか?なりません。賃料支払債務は、金銭債務なので、認められる望みはほとんどありません。(4)ここで、先ほどの「ら」の事実関係がわかります。本木雅弘さんと、内田哉也子さんの共有名義の不動産というわけです。(5)中島さんと同居の女性の2名が被告です。原則として被告は、賃貸借契約の借主のオセロ中島さんになります。賃貸借契約の当事者でない者が、同居していることが明らかな場合は、被告に含めます。他方、借主の家族の場合は、法的に履行補助者になりますので、被告に含めません。明渡の理由は、オセロ中島さんは、賃料不払いによる賃貸借契約の解除、同居者は、所有権に基づく明渡請求になります。明渡の法的根拠が異なるというわけです。(6)また、本件では、他に占有者がいることも考えられるため、訴訟提起に先立って、占有移転禁止の仮処分を打っているのではないかと思われます。>中島さんをめぐっては、別のマンションでも家賃を滞納したとして、不動産管理会社から訴えられていて、(7)別件のマンションも借りているとのこと、そちら側の訴訟は、不動産管理会社がしているとのこと。これはどういうことでしょうか。3つの方法が考えられます。1つ目は、不動産の所有者が、管理会社であるケース。同族の会社を設立して、その会社が不動産を購入する、ということはよくあることです。2つめの可能性は、転貸=サブリースしていること。↓こちらの解説がわかりやすいです。http://www.owners-age.com/service/tentai.html所有者は、本木さんであるが、一旦管理会社に賃貸します。管理会社が中島さんに転貸しているというケースです。これもよくある事例です。この場合、訴訟当事者は、転貸人と転借人になります。ちなみに、転貸=又貸しは、違法ではありません。無断譲渡が契約で禁止されている場合に、賃貸人の承諾なく転貸した場合が違法となります。3つめは、信託していること。所有者が、不動産管理会社に信託譲渡します。受託者である不動産会社は、信託契約により信託財産の管理できますので、訴えの当事者となることができます。>14日午前、第1回口頭弁論が東京地裁で開かれたが、中島さん側は誰も現れなかった。法廷で、裁判官は、中島さん側から会社側の訴えの書面に対する返答がされていないことを明らかにした。>判決は、2月28日に言い渡される予定。(9)2つの大切な事実が含まれています。第1回口頭弁論に出頭しなかったということと、書面に対する返答がなかったということです。結論から言うと、これは、一発結審となります。中島さんの第一審の敗訴が決まりました。判決正本送達から2週間以内に控訴しなければ、判決が確定します。このような状況を、裁判実務では、欠席裁判と言います。被告から答弁書という書面が出されていれば、第1回口頭弁論期日での敗訴はまぬかれた可能性はあります。欠席=出頭しない場合は、相手方の主張を認めたことになります。原告は、賃料不払いである、明け渡せと主張しているので、被告は、はいその通りです、と認めたことになってしまうのです。欠席したとしても、被告が答弁書で反論していれば、このような結果をまぬかれる可能性もありましたが。このブログについて司法に関する様々なコラムを掲載しております。井木事務所Webサイトも、是非ご覧下さい。