昨年は私が所有するアパートの浴室のドアの取っ手が壊れドアの取り換えという工事が発生しました。そのドア1枚の取り換え工事費用がな、なんと75000円!取っ手が取れただけで75000円の高額の工事費を請求されました。管理会社の言い分は原因は、築25年で古いのでユニットドアの部品在庫がメーカにないため、ドアごとわざわざ特注し取り換えたということだそうです。いう理由があるので仕方がないと思いますが何世帯もあるアパートの中の1室のみでこんなに費用が掛かってはこれから先のアパート経営が思いやられると思いました。他の部屋の浴室のドアの取っ手が壊れる度に1室ごとに75000円もかかるわけですから4世帯あれば30万ということになります。一つ一つの世帯にはあらゆる設備機器や部品があります。ドアの取っ手だけではありません。いった設備機器や建物を構成する部品が耐久性を超える時期に差し掛かっています。一つ一つ修理をしていたらきりがありません。賃貸物件は築25年もするとすべてが「老朽化」という避けて通れない大きな問題点を抱えています。モノには限界がありいつまでも新品の状態で維持できるものではありません。これは建物だけではありません。私たちが日ごろ利用している道路や水道、ガス、果ては橋梁、トンネルなどインフラと言われているもの全て、また公共建物や施設などなども含め、いつかは直面する問題なのです。投資家さんはこのことをよく理解し不動産投資をするべきです。住居系レジデンスはこの色合いが濃いです。レジデンス(住居)というものは生活の大半をそこで過ごし入居者が常日頃使用するものです。頻度が非常に高いので壊れる確率も高いわけです。何度も何度も使用し続けるとどんなものでも修理が必要になってきます。年にしたら、2880回です。子供二人の家族4人としたら2880×4=11520回です。これは1年ですから10年住み続けたら115,200回も利用することになるのです。いう数字になるのですからトイレの設備機器やドア、部品のうちどこかが壊れるのは必然といえるでしょう。細かいたとえ話をしましたがこれが賃貸経営の現実なのです。いう意味では我々家主は入居者から長期で「家賃」という対価を戴いているわけですが経営的にみると費用対効果が非常に低いといわざるを得ません。どちらかといえば、賃貸入居者のため住まいがなくて困っている人のためのボランティアのようなビジネスではないかと思うこともあります。投資家の方はこんな発想で投資をやっている人はいないでしょうがこれがレジデンス不動産投資の場合の現実、課題なのです。他にもこんな発想、視点でレジデンス不動産投資を見てみるとこんなことがわかります。レジデンス不動産投資がどれほど、費用対効果が低いかという例を出してみましょう。8万円の家賃の賃貸物件があったとしましょう。この家賃は首都圏の都内の家賃でなく一般的な政令地方都市の家賃と考えてください。都内と比べかなり安い家賃です。この物件(住居)の専有面積は50M2です。坪に直すと5289円です。これを高いとみるか安いとみるかは個人の判断ですがしかし、1室につき何千万という建設コストをかけ10年間も維持管理している建物の一部屋に対する我々家主が受け取る家賃対価1M2当たりの単価がわずか1600円とは、あまりにも少なすぎるし効率が悪いと思いませんか?戦後、日本の都市は焼け野原になって衣食住に窮乏していた時代がありました。敗戦国が真っ先に行ったことが食料の確保そしてインフラの整備や住まいの確保でした。住まいは喫緊の課題で、国の住宅政策をもとにたくさんの公的、民間の賃貸住宅が建設されました。安くて質の良い賃貸住宅を増やし国民の生活を安定させることが当時は一番先にやるべきことだったのです。その後、安くて品質の良い生活環境を提供するという名目で、結果、貸家や賃貸アパートが次々と供給されたことは良いことだったのですが数だけは充足しましたが、地主さんのサイドビジネスの域を超えることなく効率の良い商売として成長しなかったようです。貸家業は一部の富裕層や土地所有者(地主)さんの副業としての地位を確立しました。住宅という箱を提供することが社会性や貢献性があるという理由もあるかと思います。貸家業は他の土地活用と比べ専門性のない普遍的なビジネスモデルに落ち着きました。いう貸家業の歴史を鑑みてビジネスとして冷静に判断します。高いものでM2当たり5000円です。1600円と5000円という数字ですがどうでしょうか?1600円という賃料は安すぎると思いませんか?これでは、利回りが低く投資したコストが何年経っても回収できない理由がよくわかります。いつまでたっても貸家業というビジネスモデルは素人の延長としての商売としてしか考えられないのです。社会で役に立つ商売としてのトランクルームやバイク駐車場コインパーキングなどと比べはるかに費用対効果の低いビジネスモデルだということが理解できたでしょうか?それでは、またメールしますね。大家さんの様々な空室問題解決のために、具体的なノウハウや気付きをお送りします。