キャッシュフロー表だ。この2つの表なしに不動産投資を行うのは、海図なく航海する船のようなものだ。個人所有であれば所得税の不動産所得を申告するために必須なものであり、キャッシュフロー表は、購入した物件から最終的にいくら手元に残るのかがわかるようになっている。減価償却とキャッシュフロー表の借入金元本の2つに注目していきたい。そのなかでも減価償却費が経費に占める割合は物件の差もあるがかなり大きくなる。したがって、減価償却費のコントロールが、税金をコントロールすることになる。耐用年数が設定され、償却できる年数が決められている。カタチのある物の劣化費用のため、不動産投資では建物や付帯設備だけに使え、土地に対しては計上できない。減価償却の耐用年数は、建物構造別に次のようになっている。税法ではこの耐用年数に応じて償却率が決められている。わかりやすく1億円の新築建物の減価償却費を構造別に計算すると以下のようになる。減価償却費を計上できる期間に注目していただきたい。RCだと220万円の減価償却費を47年間計上できるが、木造だと460万円の減価償却費を22年間しか計上できない。同じ1億円の建物を、RCは47年、重量鉄骨は34年、木造は22年間かけて経費化していくので、耐用年数が短い建物ほど、年間の減価償却費が増加することで利益が減り、税金の減少に繋がる。最終的に税引き後キャッシュフローは多くなるという仕組みだ。原則、建物の使用可能期間を見積もることによって耐用年数を決める(見積法)。その建物があと何年使えるかを見積もることは困難なので、税法では中古建物の耐用年数を簡単に算出するための2つの簡便法を認めている。不動産オーナーは、新築物件よりもオーナーチェンジ物件や中古物件を購入するケースの方が多いと思うので、この計算方法は覚えていただきたい。2.黒字倒産リスク、デッドクロスとは?通常、借入金で物件購入する場合、その返済方法の多くが元利均等返済となる。その場合、毎月の返済額は元金部分と利息部分に分けられ、借入当初は大部分が利息返済だが徐々に元本部分の返済比率が大きくなってくる。一般的な住宅ローンの場合、元本返済が増えてくることは望ましい。不動産投資となると少し様相が異なる。経過とともに損金経理ができる減価償却費を、損金経理できない借入金元本が上回る現象が発生する。このポイントがデッドクロスと呼ばれる。=実際にお金が出るのに経費にできないその額が逆転した状態なのだ。黒字となり、現金がないにもかかわらず払うべき所得税が大きくなり、黒字倒産ということになってしまう。これを回避するための主な方法は、次の5つがある。危険なのは、将来のことを考えず、今現在、手元にキャッシュが潤沢にあるということだけで、家賃収入だけで生活できると考えてしまうことだ。減価償却やデッドクロスという守りの知識をしっかり習得することで、キャッシュアウトなしに損金計上できる減価償却を上手にコントロールすることが可能となる。デッドクロスの時期を予測し、前もって対策を立てておくことこそ、出口戦略を見据えた不動産投資戦略になるのだ。(IFA)を中心に個人、法人顧客に対し事業展開している。日本人の金融リテラシーの向上が日本経済の発展につながると信じ、マネーに関する情報を積極的に発信。「価格」を重視2019年12月1日9月のマンション契約率を見ると首都圏では販売動向の基準となる70%を割り込んで56.8%となっている。一方で近畿圏では基準値を上回る75.7%となっている。ビジネスでも役に立つ最新経済情報をお届け中。Pushは、エキサイトニュースを開いていない状態でも、事件事故などの速報ニュースや読まれている芸能トピックなど、関心の高い話題をお届けする機能です。登録方法や通知を解除する方法はこちら。