今日はちょっと話が長いかもしれませんが投資物件を取得する時に役に立つ話です。私が購入した不動産投資物件は平成5年築で現在25年経っています。平成15年に購入したので所有期間は15年になります。1棟4世帯3DKの間取りの木造貸家でおかげさまで現在は満室です。この賃貸貸家は過去空室になった期間が所有期間合計720か月(15年)に対して計7か月間の空室があり空室率はわずか0.9%です。稼働率99.1%ですから15年間はほぼ満室で推移し、損失は7か月×家賃のみということになります。言ってほっとしています。(苦笑)賃貸経営は稼働率が常時100%ということはあり得ませんから「損失をいかに少なくするか」ということが経営の命題になります。投資物件を購入するとき「いかに損失を少なくするか」ということを考えたとき、できる限り空室が出ない品質の良好な物件を選択するということが重要な選択基準になります。その際に、物件を見る目が優れていないと不良物件を取得するようになり前述したような損失が拡大します。物件が時代のニーズに合致しているか仮に、将来ニーズが変化してもそれに対応できるかどうかこんなことを考慮して物件を選択しなければなりません。私は当時この物件が「利回り」という点で他の投資物件より落ちるのはある程度理解し納得していました。一義的な利回りだけで選択しても空室が増えて思うような収支が得られないことを一番危惧しました。先になって後悔するようなことは避けました。結果、15年経って、前述のように私の投資物件への考えやスタンスが正解であったことが証明されました。私が、稼働率99.1%の安定した経営を15年間続けてきた物件を購入したとき、どんなところに注視して購入したのか、このことをお話ししたいと思います。15年の間失敗もしないで予定通り経営が成功した理由は購入するときにこんなことを選択の基準にしたのです。すばり、「間取り」なんです。ほとんどの投資家が1Kや1DKなどの間取りの単身者用の賃貸住宅を購入します。他の間取りの物件より単身者用の間取りの物件の利回りが高いから。それだけの単純な理由です。投資家は賃貸経営を相続税対策を目的としてやる人などは皆無で、メインは投資目的です。ほとんどの方が数字に強いため利回りという判断基準で物件を選択します。公式は判で押したように1Kなどの単身者用住宅が、お決まり定番のコースなのです。単身者用賃貸は巷に過剰ではないかと言われるぐらいたくさんあります。都心に近くなれば近くなるほど単身用の賃貸住宅が増えていきます。最近は都市近郊でも多いですが。右を向いても左を向いても単身用の1Kや1DKばかりというのが現実の賃貸市場なのです。激化する単身賃貸市場では相当な差別化を図らなければ単身者用の市場で競争に打ち勝つことはできません。投資家さんは投資目的で利回りを先行して経営をスタートすることが、大きな落とし穴に嵌まることの危機感を持っていないんですね。素人の投資家さんは数字上の利回りを重視するあまり、現実の「経営する」という厳しさを認識、理解していません。話は横道に逸れましたが私が経営する賃貸の間取りはファミリータイプの3DKメゾネットスタイルの賃貸住宅なんですね。メゾネットというのは1階と2階が階段で繋がっていて2階建ての戸建て風の賃貸住宅です。隣りの部屋との壁は共有していて連続型の長屋という感じです。3DKの間取りはこんな感じです。https://ameblo.jp/seru2093/entry-12346209145.html私はこの物件の間取りが良かったので購入に踏み切りました。言ってこの物件の立地はそんなによくありません。駅から徒歩10分で、物件へ行く道路も車の離合が難しいような狭い道路が続いています。周辺には建築メーカーが建てた3DKの物件はごまんとあり競合は避けられないと思いました。表面利回りも当時10%程度でそんなに良いとは思えません。それでも、この物件を選んだのは「間取りの良さ」なんです。当時も今もメゾネットタイプの3DKは、私が調べた半径2キロの地域の範囲内では皆無でした。メゾネットタイプの居住環境はファミリーの入居希望者にとって戸建て感覚があってとても魅力的なモノとして映るようでした。マンションスタイルの3DKとは違い大きくなった子供たちの騒がしさも隣りへの気配りも必要ありません。そのようなメゾネットタイプのメリットを私は以前から知っていました。この間取りなら、競争の厳しい賃貸市場でもまた仮に物件が古くなったとしても十分やっていけると確信しました。いうような理由でこの物件を取得したんですね。言って、確かにそんなに儲かる物件ではありませんでしたが、長期的に見た時に失敗しなかったといえる事例だと思います。物件を見る目を養うと同時にどのような視点で価値判断をするかということが、これからの不動産投資で重要ですね。ご参考になったでしょうか?それでは、またメールしますね。大家さんの様々な空室問題解決のために、具体的なノウハウや気付きをお送りします。