1棟アパートシェアする不動産投資を行うにあたって、最も大切なことは「収益が上がるかどうか」だろう。キャピタルゲイン狙いというのも大切な要素ではあるが、幾分ギャンブル的な要素が強い。日々の収益性を軸に投資を考えていくほうが長期で安定した収益が得られるだろう。いう意味で不動産投資において、最も大切なのは「賃料がいくら取れるか」である。その賃料、どうやって推測するのか。現賃料?現地の仲介会社にヒアリング?周辺物件と比較すればおのずとわかる?確かにどれももっともらしい方法ではあるが問題も多い。これについては別の記事にて。このブログではこの最も大切な賃料予測を行っていく。使うツールはこのサイトの親サイト「適正家賃ドットコム」で実装されている様々なツールだ。「ズバッと家賃ADVANCE」と「周辺物件分析グラフ(ぶらりマーケティング)」を用いる。これらの使い方は各記事の中で少しずつ紹介していく。記念すべき第1回目の物件は上大岡の6戸1棟アパート。この物件が投資に値するかどうかを「賃料と募集」という観点に絞って分析する。15分、築24年、1戸当たり16.01平米。バストイレ一体型、ワンルーム、ロフトなし。立地は駅から遠いのがネックか横浜市に多い「丘の上の住宅街の一角」のようだ。住環境としては悪くない可能性が高いが、駅前以外にはあまりお店はないと考えてよいだろう。外観は悪くない写真を見る限り、外観は築24年にしてはきれいで、内装も結構しっかりしている可能性が高いだろう。サイト「適正家賃ドットコム」の周辺物件分析グラフ「ぶらりマーケティング」にて分析を行った。駅からの距離が近いものが非常に多く存在していることがわかる。周辺駅にも競合物件は多い周辺駅にも同様の物件が多く存在する。周辺駅でもう少し築年数が新しい物件などとも競合するため、やはり募集ではかなり苦労すると考えられる。賃料の中央値は、約4.2万円、下限は、約3.5万円となった。高くても4万円、場合によっては3.5万円程度を想定しておく必要がある。古くて競合が多いことから敷金礼金はほぼ取れないと想定しておくべきだろう。収益性としては厳しい1部屋当たり3.5万円として、6部屋で年間252万円。物件価格が3650万円なので、表面利回りは6.9%となる。1部屋当たり4万円と見ても、表面利回りは7.9%程度だろう。築古アパートでこの利回りなら投資対象としては非常に厳しいと言わざるを得ない。部屋が狭く、改善余地もあまりない様々な工夫を行うことによって、投資価値がある物件に生まれ変わらせることが可能かどうかについてだが、そもそも部屋が狭く、工夫する方法も非常に限られ、競合物件との差別化はなかなか難しいだろう。今回は上大岡徒歩15分の築古アパートの分析を行った。競合が多く、賃料もあまり高くは望めない。築古である上に狭めであるため、工夫の余地もあまりない。価格が下がってこない限りなかなか厳しい物件だろう。賃料を決める非常に重要な要素となっている。西川口1棟アパート不動産投資をするにあたって、物件の各部屋の広さはかなり重要な要素となる。JR八王子駅10分6室1棟アパート不動産投資の旨味は、「情報の非対称性」にある。普通のスーパーで卵10個パックで50円で売っていたら、安い。7分築古1棟アパート部屋が狭いということは、様々な面で問題となる。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。