あるゴミ置き場工事は、屋根があって屋内的要素が発生するという点において、「建築物の床面積が増える工事」ということになります。床面積が増えるということは、建蔽率や容積率のチェックも必要になる、ということです。これらの面積問題をクリアーしたとしても、耐火建築物としてのマンション建物の付属棟として適したものができるのかどうか、という問題もあります。これは、自転車置き場を増築するときなどにも同じことが言えます。木造軸組みに簡単なプラスチック屋根をつけた、いかにも簡易に増築した自転車置き場を見ることが往々にしてありますが、これは明らかな違反建築物です。それが避難経路をふさいだり、消防車進入を妨げたりということになっていれば、これはこれで大変なことです。安易な増築はできません。2つ目の行政との打合せが必要というのは、どのマンションも最初の設計時に、その地の行政の清掃局とゴミ集めの方針について協議しています。なり、壁をつけるなりの方針を出さないと、ゴミ収集をしてもらえなくなる恐れがありますのでご注意ください。その協議内容を踏まえた上で、屋根をつ以上のようなことは、簡単にできることではないせんが一般的な認識として持っておいていただきたいことですので、工事の進捗会議の場でこのような要望が出た場合には、軽々に安請け負いしないことです。いう認識を管理組合さんに持っていただくことです。管理組合の理事さんたちにしてみれば、「少し屋根を掛けるだけなのになにを大げさな」と思われるかもしれま工事をする側として遵法精神を持つことは大切なことです。ちなみに、廊下等の共用部分の面積の容積率計算時の緩和規定や、駐車場·駐輪場の容積率計算時の緩和規定なども知っておきましょう。そのマンション建物が竣工した時の法律がその後改正されているというケースもありますので、とにもかくにも設計者や工事監理者とよく打合せをした上で、管理組合さんに説明することが肝心です。色決めの進め方について質問マンション大規模修繕工事の現場でがんばっている施工会社社員です。今日は色決めの件でご相談があります。管理組合の工事委員会のメンバーの指示があって、色見本板を何枚かメーカーに協力してもらって提出したのですが、色に自信のある方染色をされている方のようです)の声が大きくて困っています。濃い目がほしいとか少し赤をいれたらどうだろうか、というとで、なかなか決まりません。委員会のほかのメンバーの方は、専門家に口出しはできないという雰囲気です。タイムズカーレンタル家が密集して建っているそろそろ塗料メーカーに発注しないと工事が遅れてしまいそうです。したらよいのでしょうか。回答色は十人十色ということでなかなか決めにくい話題ですね。決めないことには工事が進みませんよね。コンサルタントをしていますが、色決めについては毎回どれだけの手間がかかるかまったく予想がつけられないのです。あるケースでは、こちらの提案で1回の委員会で決まりましたし、あるケースでは議論百出でまとめあげるのに手間も時間もかかりました。試行錯誤しているうちに効果的な進め方がわかってきましたのでそれをご紹介することにしましょう。1回で決まったこともあると記しましたが、1回で本番施工の色が決まった、ということではありません。「1回で、試験施工する4セットの案が決まった」ということです。ここに大きなポイントがあります。セット案をつくる」ということが大切だということです。複数案の作り方ですが、いままでの経験から複数案は4案としています。2案でも3案でもなく4案から選ぶというのが納得していただきやすい方法のようです。仮にA案B案C案D案の4案だとすると、A案は「既存色をベースにした色」にします。ややこしい言い方をしていますがこれも長年の経験からくるもので、「元の色色番号がわかりません」でもなく現在の色褪せた色でもなく、あくまでも「既存色をベースにした色」なのです。BCD案の3案を作成します。この段階では、設計コンサルタントの立場としてもいろいろ考えるのですが、餅は餅屋ということで塗料メーカーのカラーデザイナーの意見も頂戴することにしています。3案はどれが選ばれてもおかしくないような案とします。捨て案は作らない、ということです。部屋の温度が設定温度そして、さまざまな提案も組み込みます。廊下やバルコニーの天井の色を外壁と違う色にする、鼻先の汚れやすいところの色だけ濃い目にする、階段やEVのところだけ色を変える、隔て板をアクセントカラーにする、といった提案です。ここでは、A案よりも素敵な案が出てきたと思わせることがポイントです。「色を変えるという大変なミッション」が、「マンションの印象を変えることができるというメッセージ」になるからです。この4案のコンピューターグラフィックができたところで、BCD案に名称をつけて修繕委員会に提案します。単なる記号よりもそれぞれの案に名称をつけると、色選びの議論に楽しげな弾みがつきます。モダンデザイン案とか、温かみのある案とか、クール案とか、アースカラー案とか......。案を提出する際には、建物が大きく見える場所からの写真を使い、ポイントになる床·壁·天井·鉄部の色の組み合わせ案であることがわかるようにします。塗料メーカーの色だけでなく、場合によっては屋根材の色、床シート材の色なども見本を取り寄せてコンピューターグラフィックの案の横に貼り付けます。この4案の狙いを修繕委員会でまず説明してから意見交換を行い、若干の修正を加えることによって、試験施工の色セット案を決定します。ここで色セット案を説明するという手間を省いていきなり意見交換をすると混乱してしまう可能性が高いです。それなりの説明をして、しっかりと耳を傾けてもらってから議論をしてもらうのが大きなポイントです。自信をもって決めた案であることを示すことも大切です。した議論は、実は準備に時間がかかるので、できれば、施工会社を決める前に設計の段階で行っておきたいところですが、実際は、おたずねの場合のように、着工してからすぐに決めなければならないということもあります。そのような時は、工事監理者とともに、スケジュールを綿密に立てて、タイムリミットを早めに修繕委員会に示すことが大切です。そもそも、マンション管理組合の修繕委員会というものは、すぐには集まることができないものなのです。工事監理者と一緒に全体スケジュールを把握しつつ、いつまでに修繕委員会に何を決めてもらわないといけないか、ということを早め早めに計画しておかなければなりません。屋根のあるゴミ置き場工事は、屋根があって屋内的要素が発生するという点において、「建築物の床面積が増える工事」ということになります。床面積が増えるということは、建蔽率や容積率のチェックも必要になる、ということです。これらの面積問題をクリアーしたとしても、耐火建築物としてのマンション建物の付属棟として適したものができるのかどうか、という問題もあります。これは、自転車置き場を増築するときなどにも同じことが言えます。木造軸組みに簡単なプラスチック屋根をつけた、いかにも簡易に増築した自転車置き場を見ることが往々にしてありますが、これは明らかな違反建築物です。それが避難経路をふさいだり、消防車進入を妨げたりということになっていれば、これはこれで大変なことです。安易な増築はできません。2つ目の行政との打合せが必要というのは、どのマンションも最初の設計時に、その地の行政の清掃局とゴミ集めの方針について協議しています。なり、壁をつけるなりの方針を出さないと、ゴミ収集をしてもらえなくなる恐れがありますのでご注意ください。その協議内容を踏まえた上で、屋根をつ以上のようなことは、簡単にできることではないせんが一般的な認識として持っておいていただきたいことですので、工事の進捗会議の場でこのような要望が出た場合には、軽々に安請け負いしないことです。いう認識を管理組合さんに持っていただくことです。管理組合の理事さんたちにしてみれば、「少し屋根を掛けるだけなのになにを大げさな」と思われるかもしれま工事をする側として遵法精神を持つことは大切なことです。ちなみに、廊下等の共用部分の面積の容積率計算時の緩和規定や、駐車場·駐輪場の容積率計算時の緩和規定なども知っておきましょう。そのマンション建物が竣工した時の法律がその後改正されているというケースもありますので、とにもかくにも設計者や工事監理者とよく打合せをした上で、管理組合さんに説明することが肝心です。色決めの進め方について質問マンション大規模修繕工事の現場でがんばっている施工会社社員です。今日は色決めの件でご相談があります。管理組合の工事委員会のメンバーの指示があって、色見本板を何枚かメーカーに協力してもらって提出したのですが、色に自信のある方染色をされている方のようです)の声が大きくて困っています。濃い目がほしいとか少し赤をいれたらどうだろうか、というとで、なかなか決まりません。委員会のほかのメンバーの方は、専門家に口出しはできないという雰囲気です。施工各配管の接続工事残工事そろそろ塗料メーカーに発注しないと工事が遅れてしまいそうです。したらよいのでしょうか。回答色は十人十色ということでなかなか決めにくい話題ですね。決めないことには工事が進みませんよね。コンサルタントをしていますが、色決めについては毎回どれだけの手間がかかるかまったく予想がつけられないのです。あるケースでは、こちらの提案で1回の委員会で決まりましたし、あるケースでは議論百出でまとめあげるのに手間も時間もかかりました。試行錯誤しているうちに効果的な進め方がわかってきましたのでそれをご紹介することにしましょう。1回で決まったこともあると記しましたが、1回で本番施工の色が決まった、ということではありません。「1回で、試験施工する4セットの案が決まった」ということです。ここに大きなポイントがあります。セット案をつくる」ということが大切だということです。複数案の作り方ですが、いままでの経験から複数案は4案としています。2案でも3案でもなく4案から選ぶというのが納得していただきやすい方法のようです。仮にA案B案C案D案の4案だとすると、A案は「既存色をベースにした色」にします。ややこしい言い方をしていますがこれも長年の経験からくるもので、「元の色色番号がわかりません」でもなく現在の色褪せた色でもなく、あくまでも「既存色をベースにした色」なのです。BCD案の3案を作成します。この段階では、設計コンサルタントの立場としてもいろいろ考えるのですが、餅は餅屋ということで塗料メーカーのカラーデザイナーの意見も頂戴することにしています。3案はどれが選ばれてもおかしくないような案とします。捨て案は作らない、ということです。部屋の温度が設定温度そして、さまざまな提案も組み込みます。廊下やバルコニーの天井の色を外壁と違う色にする、鼻先の汚れやすいところの色だけ濃い目にする、階段やEVのところだけ色を変える、隔て板をアクセントカラーにする、といった提案です。ここでは、A案よりも素敵な案が出てきたと思わせることがポイントです。「色を変えるという大変なミッション」が、「マンションの印象を変えることができるというメッセージ」になるからです。この4案のコンピューターグラフィックができたところで、BCD案に名称をつけて修繕委員会に提案します。単なる記号よりもそれぞれの案に名称をつけると、色選びの議論に楽しげな弾みがつきます。モダンデザイン案とか、温かみのある案とか、クール案とか、アースカラー案とか......。案を提出する際には、建物が大きく見える場所からの写真を使い、ポイントになる床·壁·天井·鉄部の色の組み合わせ案であることがわかるようにします。塗料メーカーの色だけでなく、場合によっては屋根材の色、床シート材の色なども見本を取り寄せてコンピューターグラフィックの案の横に貼り付けます。この4案の狙いを修繕委員会でまず説明してから意見交換を行い、若干の修正を加えることによって、試験施工の色セット案を決定します。ここで色セット案を説明するという手間を省いていきなり意見交換をすると混乱してしまう可能性が高いです。それなりの説明をして、しっかりと耳を傾けてもらってから議論をしてもらうのが大きなポイントです。自信をもって決めた案であることを示すことも大切です。した議論は、実は準備に時間がかかるので、できれば、施工会社を決める前に設計の段階で行っておきたいところですが、実際は、おたずねの場合のように、着工してからすぐに決めなければならないということもあります。そのような時は、工事監理者とともに、スケジュールを綿密に立てて、タイムリミットを早めに修繕委員会に示すことが大切です。そもそも、マンション管理組合の修繕委員会というものは、すぐには集まることができないものなのです。工事監理者と一緒に全体スケジュールを把握しつつ、いつまでに修繕委員会に何を決めてもらわないといけないか、ということを早め早めに計画しておかなければなりません。提示」「安全対策に重点を置いた仮設計画のビジュアル資料」等々、どの施工会社も経験を積んできたおかげでしょうか、上手なプレゼンテーションになってきています。最終的に選ばれるのは1社です。いくらヒアリングが上手にできても、見積金額が高すぎては選抜される可能性は大きくありません。管理組合としては、見積金額が番安い施工会社がどのようなヒアリングをするのかが番気になるところです。そのヒアリングで安心感を得ることができなければ、見積金額とヒアリング内容のバランスを考えて、他の施工会社を選択するということになります。金額差が大きくない場合は、ヒアリングでの印象が大きな決定要因になります。今秋経験したヒアリングにおいても、見積金額が一番安かった施工会社が選択されなかった例が実際にありました。見積金額が番安かった施工会社はなぜ選ばれなかったのでしょうか。この施工会社の見積内容に多くの問題点がありました。内訳書に記載された数量や単価が他の見積会社のそれらと大きく異なる項目がたくさんあったのです。仕様書の読み込み不足や質疑応答書の反映不足などがうかがえる項目もありました。それらについて前もって質問項目としてお伝えして、ヒアリングの場でお答えいただくようにお願いしていました。ヒアリングの場では、単価や数量の考え方の説明と間違っていた箇所に対するお詫びがありました。したことはヒアリング以前の問題点なのです。ヒアリング時での説明がお詫びだけに終わるようでは聞いている方としてもやりきれません。お詫びだらけの営業担当者から工事担当者に説明者が代わると、今度は、その生き生きとした対応に好感が持てました。足場の安全さを強調する仮設のオプション工事の説明もよくわかりました。良かった印象に水を差したのが営業担当者の最後のせりふでした。「これらのオプション工事は全部今回の見積額に含みますのでよろしくお願いします」という賭けにも似たせりふが出たのです。この管理組合ではこれは受けいれられませんでした。場合によっては、それが功を奏する管理組合もあるかもしれませんが、やはりこれは賭けといえるでしょう。コンサルタントとしては、管理組合からコメントを求められれば、「そうした値引き額に注目するよりも仕様書をきちんと読んで現場をきちんと観察しているかどうかに重点をおいて選抜してください」と答えるのが妥当な回答になるのは言うまでもありません。家を建てたとして家だと認識できなくなる場合があるもちろん値引き額を全部否定するつもりはありません。利益額をどこまで減らして仕事をとるのかという戦術なのですから。それにも限度があります。方、最安値ではない他会社が選抜されたのはなぜでしょうか。内訳書比較の段階で、選抜された会社の見積りには明らかな間違いがほとんどなかったことでしょう。正副の現場担当者がすべてこのマンションの特質を理解していたことでしょう。車や人の安全通行を考慮した仮設計画の考え方も管理組合のみなさんの気持ちを捉えたようです。このマンションではこのような結果に終わりましたが、最安値の施工会社の見積に問題が少なく、ヒアリングも無難であれば、順当にその会社が選ばれる、というのが般的なヒアリングの結果です。ある施工会社は、今回の工事のポイントをおさえて、その箇所の仕上げ見本を持参してヒアリングに臨んだことがありました。現場を何度も見に来ていたことに対する評価もずいぶん高いものでした。わかりやすい資料を準備して住民目線で展開される説明を聞いた管理組合の役員の皆さんは、ずいぶんと経験をつんだ説明だ、と気づいたのではないでしょうか。ヒアリングの準備は、仕様書の読み込みと十分な現場観察に始まるのです。竣工図だけを見て見積りをするのではなく足を運んで現場を観察してしっかりとした見積書を作成することがまず一番大切ではないでしょうか。安ければ良いというものではないということです。あとは住民目線を意識することでしょう。どこが、何が、工事の際にポイントになるかを現場で考えてみてください。戦前期の帝国ホテルを子どもが多いマンションでしょうか。高齢者が多いマンションでしょうか。ついて質問マンション大規模修繕工事の現場管理をしていますが、.級施工管理技士の試験になかなか受からなくて困っています。会社からは、毎年のように、早く、一人でも多く資格をとってほしい。いう要請を受けています。資格者を増やしたいという会社の事情も理解していますし、なによりも個人的にも資格をもつことの重要性はわかっているのですが、学科試験こそ過去問の勉強でクリアーできても実地試験で不合格になってしまいます。なにか良い知恵はないでしょうか。回答お困りのご様子よくわかります。学科の合格発表があって、実地試験が行われる秋がくると毎年憂鬱な気分になりますね。試験勉強をしようと思っても、お盆が明けるころから、そろそろ秋のマンション大規模修繕工事が始まって勉強どころではありませんよね。がんばってぜひとも合格しましょう。経験した立場からいくつか気のついたことを書いてみることにします。字をきちんと書くことです。最近は、パソコンや携帯メールなどで実際に字を書く機会が激減しています。ラブレタ-でも書くつもりでていねいに読みやすい字で書くことが大切です。提示」「安全対策に重点を置いた仮設計画のビジュアル資料」等々、どの施工会社も経験を積んできたおかげでしょうか、上手なプレゼンテーションになってきています。最終的に選ばれるのは1社です。いくらヒアリングが上手にできても、見積金額が高すぎては選抜される可能性は大きくありません。管理組合としては、見積金額が番安い施工会社がどのようなヒアリングをするのかが番気になるところです。そのヒアリングで安心感を得ることができなければ、見積金額とヒアリング内容のバランスを考えて、他の施工会社を選択するということになります。金額差が大きくない場合は、ヒアリングでの印象が大きな決定要因になります。今秋経験したヒアリングにおいても、見積金額が一番安かった施工会社が選択されなかった例が実際にありました。見積金額が番安かった施工会社はなぜ選ばれなかったのでしょうか。この施工会社の見積内容に多くの問題点がありました。内訳書に記載された数量や単価が他の見積会社のそれらと大きく異なる項目がたくさんあったのです。仕様書の読み込み不足や質疑応答書の反映不足などがうかがえる項目もありました。それらについて前もって質問項目としてお伝えして、ヒアリングの場でお答えいただくようにお願いしていました。ヒアリングの場では、単価や数量の考え方の説明と間違っていた箇所に対するお詫びがありました。したことはヒアリング以前の問題点なのです。ヒアリング時での説明がお詫びだけに終わるようでは聞いている方としてもやりきれません。お詫びだらけの営業担当者から工事担当者に説明者が代わると、今度は、その生き生きとした対応に好感が持てました。足場の安全さを強調する仮設のオプション工事の説明もよくわかりました。良かった印象に水を差したのが営業担当者の最後のせりふでした。「これらのオプション工事は全部今回の見積額に含みますのでよろしくお願いします」という賭けにも似たせりふが出たのです。この管理組合ではこれは受けいれられませんでした。場合によっては、それが功を奏する管理組合もあるかもしれませんが、やはりこれは賭けといえるでしょう。コンサルタントとしては、管理組合からコメントを求められれば、「そうした値引き額に注目するよりも仕様書をきちんと読んで現場をきちんと観察しているかどうかに重点をおいて選抜してください」と答えるのが妥当な回答になるのは言うまでもありません。住宅を建てると色んないい事があもちろん値引き額を全部否定するつもりはありません。利益額をどこまで減らして仕事をとるのかという戦術なのですから。それにも限度があります。方、最安値ではない他会社が選抜されたのはなぜでしょうか。内訳書比較の段階で、選抜された会社の見積りには明らかな間違いがほとんどなかったことでしょう。正副の現場担当者がすべてこのマンションの特質を理解していたことでしょう。車や人の安全通行を考慮した仮設計画の考え方も管理組合のみなさんの気持ちを捉えたようです。このマンションではこのような結果に終わりましたが、最安値の施工会社の見積に問題が少なく、ヒアリングも無難であれば、順当にその会社が選ばれる、というのが般的なヒアリングの結果です。ある施工会社は、今回の工事のポイントをおさえて、その箇所の仕上げ見本を持参してヒアリングに臨んだことがありました。現場を何度も見に来ていたことに対する評価もずいぶん高いものでした。わかりやすい資料を準備して住民目線で展開される説明を聞いた管理組合の役員の皆さんは、ずいぶんと経験をつんだ説明だ、と気づいたのではないでしょうか。ヒアリングの準備は、仕様書の読み込みと十分な現場観察に始まるのです。竣工図だけを見て見積りをするのではなく足を運んで現場を観察してしっかりとした見積書を作成することがまず一番大切ではないでしょうか。安ければ良いというものではないということです。あとは住民目線を意識することでしょう。どこが、何が、工事の際にポイントになるかを現場で考えてみてください。家さんのものもちろん戦前期の帝国ホテルを子どもが多いマンションでしょうか。高齢者が多いマンションでしょうか。ついて質問マンション大規模修繕工事の現場管理をしていますが、.級施工管理技士の試験になかなか受からなくて困っています。会社からは、毎年のように、早く、一人でも多く資格をとってほしい。いう要請を受けています。資格者を増やしたいという会社の事情も理解していますし、なによりも個人的にも資格をもつことの重要性はわかっているのですが、学科試験こそ過去問の勉強でクリアーできても実地試験で不合格になってしまいます。なにか良い知恵はないでしょうか。回答お困りのご様子よくわかります。学科の合格発表があって、実地試験が行われる秋がくると毎年憂鬱な気分になりますね。試験勉強をしようと思っても、お盆が明けるころから、そろそろ秋のマンション大規模修繕工事が始まって勉強どころではありませんよね。がんばってぜひとも合格しましょう。経験した立場からいくつか気のついたことを書いてみることにします。字をきちんと書くことです。最近は、パソコンや携帯メールなどで実際に字を書く機会が激減しています。ラブレタ-でも書くつもりでていねいに読みやすい字で書くことが大切です。