kerealtyconsultingリノベーションとROIの関係TwitterFacebookGoogle+はてブPocketこんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。数日前に売却前のリノベーションについてお伝えしたところ、結構な反響を頂戴しました。「ガレージドアが本当に価値を上げるんですか?」というご質問。一般的にアメリカの不動産で売却前にリノベーションを行って売りに出した方が高値で売れることは間違いなく、綺麗な物件はより多くの購入希望者を惹きつけることになりますから、それこそ夏のピークタイムであれば有利に働いてきます。これが理由で、フリップ専門業者の場合はオークション形式で売却される差し押さえ物件の取得にこだわるわけです。付加価値5.売却するこの式が成り立つわけです。市場物件価値:$90,000オークション売却額:$65,000リノベーション費用:$25,000売却額:$135,000このようなレベルです。$90,000)この$45,000が粗利益になります。$30,000の間に落ち着くレベルです。一年に10軒も売却すればそれなりの利益になりますし、完全な専門業者の場合はそれこそ年間に50軒〜60軒も行っているものです。このようにフリップ業務は儲かるか否かといえば、これはほぼ確実に商売になります。「物件価値を高められる箇所はしっかりお金をかけて、さほど価値が上昇しない箇所はほどほどに」そんなさじ加減を持っているのです。今のリノベーション傾向はそこで昨今のリノベーション市場の傾向を掴んでみましょう。アメリカ不動産業界の中で行われるリノベーションにも毎年の「トレンド」なるものがあります。このリノベーションに関して過去30年以上に渡り、全米136の不動産市場において22のリノベーション項目を比較している研究グループが存在し、リノベーショントレンドを追っているのです。売却時の価値を定めています。「このリノベーション項目はどれくらいの費用回収が可能か」が算出されるのです。97%で、リノベーション項目の中では回収率がNo.1でした。これはあくまでも平均の数字です。物件の立地条件が良かったり、全体的に物件のグレードが高い場合はこのガレージドアの価値は更に高まる可能性が出てきます。平均で97%であれば、100%以上の回収も不可能ではないのです。それでも回収率は上がっているただし、昨今はこのリノベーションにかかる費用は増加していることにも注目しておきましょう。費用が増加している理由は何でしょうか?その理由はズバリ、トランプ大統領の関税政策によるものです。それほど全面的には報道されていませんが、トランプ大統領による関税政策の結果で材料が上がりリノベーションコストが上昇しています。66.1%と、わずかながら上昇しています。Aですから、リノベーションコストが上昇しているということはROIが下がってきそうなものですが、それでも回収率はわずかに上昇しているのです。コスト高よりもBの売却時の価値の方が上回っているわけですね。とどのつまり、今現在でも「リノベーションは行う価値がある」ということです。トランプ大統領の関税政策がいつまで続くかは不明ですが、関税が落ち着いた暁にはさらにリノベーションROIは高まる可能性があります。「第一印象で目に飛び込んでくる箇所のリノベーションは価値を高めやすい」ということになります。事実、物件価値を最終的に決定しているのは買い主本人です。売り主は売却希望価格を提示しますが、最終価格は買い主との交渉で折り合いをつけていくわけで、最終的には買い主が納得した購入価格が市場価値として定まることになります。言い換えるとその購入価格には「買い主の感性」が多分に含まれているわけで、だからこそガレージドアのような見た目で映える箇所は物件価値上昇に寄与するのです。あなたの物件にガレージがついている場合、リノベーション項目として候補に上げておかれるとよいと思います。初心者の皆様へ無料の定期メルマガ「アメリカ不動産投資の旅」をご希望の方は、下記よりメールアドレスをご登録ください。初心者目線に落とし込んだ投資情報を定期的にご連絡させて頂きます。(必須)~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~本項に関するご質問はこちらからどうぞ。後編アメリカ不動産市場で新築物件離れの動きRECOMMENDこちらの記事も人気です。無料の定期メルマガ「アメリカ不動産投資の旅」をご希望の方は、下記よりメールアドレスをご登録ください。