1棟アパートシェアする不動産投資の旨味は、「情報の非対称性」にある。普通のスーパーで卵10個パックで50円で売っていたら、安い。お買い得なのは誰にでもわかる。(※見た目や産地、店の信頼性などから品質も推測できる。)しかし、不動産の価値評価は不動産鑑定士ですら大きくバラける。そのため、一定の割合で、「格安物件」が存在するのだ。不動産投資のスタート時点でとてつもなく大きなアドバンテージを持って始められる。この「目」を身につけるのが難しいのだが・・・さて、今日は八王子の築古アパートを見てみよう。細長い物件ですべての部屋は狭めであるが、利回りはかなり高い。スポンサーリンク八王子駅の線路沿い極狭物件JRも京王も利用可能だが、とにかく狭いJR八王子駅から10分、京王八王子駅から11分と好立地。表示表面利回りは11.3%と、目を引く数字である。建物のすぐ脇を線路が走っている。これは騒音の面から、かなりのマイナスポイントだと見るべきだろう。古ぼけてはいないがオシャレではない築29年の割には、それほど古ぼけた感じはないが、オシャレとは言えない外観である。内装をしっかり整えれば、築年数相応の賃料は取れると思う。この物件の評価のキモはやはり「線路」か先にも述べたが、やはり裏手に線路が走っているという点がひっかかる。賃料としてはマイナスせざるを得ないだろう。線路に直接面しているのは一番奥の部屋だけであり、それ以外の部屋はそれほど大きな騒音には晒されないかもしれない。電車好き向けの部屋としてアピールするという手もあるかもしれない。ここまで狭い物件は多くない当サイトの親サイト適正家賃ドットコムの「周辺物件分析グラフ」を用いて分析を行った。八王子駅周辺でもこれほど狭い部屋はないJR八王子駅周辺には、同様の物件は多くある。意外に競合は多くないとも見れるかもしれない。周辺駅にも同様の物件は多数存在する。周辺駅はそれほど気にしなくて良いと思う。2.4万円程度、中央値は3万円弱となった。様々な工夫を行ったとしても、2.6万円くらいを想定しておいたほうが良いだろう。収益性はかなり厳しい物件価格は2218万円なので、想定利回りは8.4%となる。募集広告の表示は11.3%なので、かなり大きな乖離がある結果となった。次回募集した際に同程度の賃料が取れるとは限らない点に注意しなければならない。現在の募集広告の想定賃料はズバッと家賃ADVANCEが算出した結果の上限付近の賃料となっている。ここ数年、アパートの建築ラッシュにより、特に築古物件の賃料下落が激しい。賃料が安い物件ほど入居者が固定化する傾向がある。この利回りは何年も前、賃料が高かった頃に入居した方の賃料で計算された値なのだろうと思う。狭小物件には改善余地はあまりない個々の部屋が狭いため、改善の余地はかなり少ない。上限賃料付近で制約できる可能性もあるだろう。建蔽容積率に余裕があるということだ。この物件を建て替える場合には、現在より少し広めの建物を建てることができる。土地の形が悪いなどの悪条件はないため、ちょっと工夫するだけでかなり広めの物件が建てられるだろう。実際に運営するにはかなり厳しいということがわかった。賃貸不動産を長期で運営する場合、今後どの程度の賃料で貸せるのかという視点が欠かせない。表面利回りだけ見て判断してしまうと、とんでもない罠にハマる可能性がある。一方で、容積率に余裕があるという点は資料から読み取れる重要な情報だ。長期的にはお買い得ということがある。このような「なかなか見えずらい利点」を探すのも不動産投資の醍醐味なのではないだろうか。西川口1棟アパート不動産投資をするにあたって、物件の各部屋の広さはかなり重要な要素となる。15分1棟アパート不動産投資を行うにあたって、最も大切なことは「収益が上がるかどうか」だろう。7分築古1棟アパート部屋が狭いということは、様々な面で問題となる。賃料を決める非常に重要な要素となっている。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。