地価公示価格に対する誤解の姉妹編である。必要に応じて引用しながら筆を進める。地価公示は国の制度であるが、その具体的実務を担っているのは我々不動産鑑定士である。公共事業の一端を請け負っているのであるから、その遂行には公平性の確保や、説明責任を果たすことが当然求められる。業務内容に未熟な点があれば、当然改めなければならないし、常に精度向上に努める義務があり、独善に陥ってはならない。よって、世間の批判や適切な指摘には真摯に耳を傾けなければならない。近時散見される新聞による鑑定批判あるいは地価公示批判には、事実誤認に基づくものが少なくない。これに対しては、きっちりと反論する必要がある。その絶大なる信用力のゆえに、事実と異なる報道をした場合でも、人々にそれを正しいものと信じ込ませる力を持っている。本稿では、その典型例を具体的に挙げてゆきたい。事例が少なければ、評価の精度を上げることができない。『高かった前年までの水準から大きく逸脱した値付けができない』というのも、あながち嘘ではない。鑑定が実証分析である以上、データに基づかずムードだけで値付けをするようなことは許されない。新しい情報が少ない場合に下される最も合理的な判断とは、過去のトレンドから大きく逸脱しないことである。それは無責任な態度でも、分析の放棄でもない。経路依存的なデータ(自己回帰モデルとして表現できる)と言えるから、過去の経路が将来予測のための有力な判断材料となるのである。そもそも実勢とは何だろう。ある数値を中心に分布するようになり、それを人々が認知することによって成立する概念だ。取引の実例が極端に少ない場合、そもそも「実勢」とか「相場」という概念は存立しない。個別事情を反映しているので、それをもって言下に正しい価格だとは判断できないはずだ。「公示価格の実勢かい離」という言葉は、安く買いたい人、高く売りたい人が思惑に合わないときに使っていることが多い。この点、No43で書いたとおり、バブル期には公示価格が安すぎるという批判があったことを見れば、明らかである。現状建物の建っている土地でも、その状態を所与として評価してはいけないことは自明である。不当に安い金額しか出てこない。この点に単純な誤解があるとしても、問題なのは次の点である。『築三十年の老朽化したビルでも、更地にして建ぺい率と容積率上限のビルを建てたと仮定して収益を弾く。それほど入居者がいるわけではない。』との文章は、明らかに評価を知らない素人の言説である。地価公示が更地評価で、土地の潜在力を評価する目的であるからといって、常に建ぺい率、容積率上限のビルを想定すべきなのではない。その地域の需給関係に照らして建物ボリュームを決めるのであり、需要の乏しい地域では容積率を余らせた想定も当然ありうる。現在の状況だけを近視眼的に捉えてはいけない。長期的視野に立ったボリューム設定と、現在の市況を十分反映した賃料設定とが必要となる。いずれにせよ新聞が書いているような過大想定は、最有効使用とは言えないし、我々はそんな評価をしていない。公示価格の下落率にほとんど差がないという事実を指摘し、これは密室でのバランス調整の結果だと新聞は書いている。許されることではない。空家の目立つ地区は下落率を他地区の倍、などとすることも、また不当である。これまでの半値だからといって、それで相場が半値に下がったなどとは言えないのである。現在の地方都市のように、負のバブルとも言える状況下では、店舗の撤退などによって、目に見える形で経済弱体化が進んでいる地域もある。取引事例が少ない状況下では必要なことである。それはあくまでも、適正価格を求めるという目的のためである。それが、サンプルが少なくても、何とかして母集団の推定を行わなければならない鑑定の宿命である。許されることではない。そもそも、そんなことをする必要もないし、そんなことをしても我々は何の得にもならない、と申し上げておく。税額算定のベースとなっているからこそ、不公平を招来しないための適正な評価が求められるのである。そんな便利な機械があったら、教えて欲しい。その判断が委ねられているのが鑑定士なのだと私は自覚している。行っていない方がおかしいのであり、よほど信頼性が低いであろう。業務を受託する資格はない。遺物なのだ」(1)既に土地は収益還元の発想で取引されるようになっているのに、地価公示制度は意図的に相場を作っているという意見まずここに、多くのマスコミや識者といわれる人たちが陥っている"収益還元至上主義"が見て取れることを指摘しておきたい。すべての土地が、投資採算性だけで取引されているわけではない。鑑定においても当然収益価格が標準となる。収益還元法を適用すること自体、意味が希薄であると言える。この点はNo43においても述べた。このような峻別をせず、すべての土地を一律に収益還元的に評価せよというのは、暴論以外の何物でもない。投資採算性が重視される商業地で、収益価格を無視してそれよりも高い価格が意図的に設定されるようなことは、あってはならない。意図的に行わないまでも、鑑定士の判断ミスによってそのような結果が出ている地点がもしあるとすれば、それは改善されなければならない。一つの弊害は、更地信仰の基盤となっていることだ。発想が幼稚すぎて、何をか言わんやである。よる次の文章を紹介しておきたい。見当はずれであるといわざるを得ない。読者の溜飲を下げるネタ作りがしたかったとしか映らない。このような煽り記事は、写真週刊誌と大差ないと申し上げておく。過去における土地神話やバブル現象に対する反省からではなく、単に経済が弱体化しているからに他ならない。と私は見ている(既に近年、東京の一部の不動産に対して、そのような投資行動も見られる)。人間は何度も同じことを繰り返すのである。インテリ族が好みそうな高尚っぽい言い草だが、本当に理解して使っている主は少ない。収益還元的に見て合理的な投資行動なのである。右肩下がり経済で転売利益が望めなくなったからに過ぎない。このあたりのメカニズムを、いったいどれだけの人が理解しているだろうか。収益還元が絶対的に正しいというなら、バブル的な投機行動はまさに正しく合理的な行動であると結論づけられなければならない。確立しなくてはならない。空地のままにする、あるいは平屋建を強制するくらいの思想がなければ、美観を守ったり、環境を保全することはできない。利用できない空地であるからこそ、その土地の価格は高いのだ、という収益還元とは180度違う価値観だって、成立しうるのだ。いったさもしい根性と同じものが透けて見える。それらを特に別物扱いしなければならない理由はない。あることに変わりはない。街並みの保全にはつながらないことに注意したい。経済的な不合理を強いてでも、建築規制を強化すべきである。環境を壊している元凶は、拝金主義なのである。この国にある不労所得を潔しとしない独特の倫理観が原因ではないかと思う。投機の利益は決して不労所得などではないのだけれども。