地価公示制度(※注1)に対する批判記事が散見される。意図的に曲解したような一方的な暴論である。ここでは、その典型例を取り上げ、一連の公示価格批判の浅薄さを指摘する。建物があるのに、それがないものとして評価することを、独立鑑定評価という。土地の持つポテンシャルを正しく評価することである。平家建が存在すると、不当に安い地価が算出される可能性がある。現状建物によって価格が左右されては困る(※注2)。独立鑑定評価をしなくてはならないのだ。結果的に更地価格に等しくなると思われるので、そもそもこのような批判は無意味である。批判のための批判と言えるだろう。真剣におかしいと思って批判しているとしたら、単なる知識不足に過ぎない。大新聞だろうが大出版社だろうが、程度が低いと言わなければならない。それらを包含してより大きな(滑らかな)価格変動とがある。後者を長期均衡価格と呼ぶとすると、市場の安定化に寄与する価格指標は、後者の長期均衡価格である。市場動向によって需要が大きく変動することなどに加え、当事者の事情や思惑がからんで実際の取引価格のバラツキは大きい。かのバブル現象に振り回されたことと同じ愚行である。価格指標は、そのようなものであってはならない。短期的な市場でそれに沿わない取引価格が散見されるからといって、指標の有効性を否定するのは、いかにも近視眼的である。実際、両者ともに重視して価格決定されているはずである。収益価格は重要な指標となるが、戸建住宅が標準的な地域の場合、収益還元法はほとんど考慮されない。そのことに関して批判があるとすると、それは批判者が評価理論を理解していないだけだ。低層住宅地での土地取引は、買主が賃貸収入を基準に買っているわけではないのだから、収益価格を算出すること自体、意味が希薄である。現実の取引価格が坪100万円以上の地点でも、収益価格は坪10万円以下というのも別に珍しくない。そのような場合、比準価格だけが有力な指標である。そもそも賃貸収入をもくろんで取引しているわけではないのだから、当然である。そのような地点まで、収益還元法を重視せよというのは、あまりにも価格メカニズムを知らない幼稚な議論である。収益価格だけで値づけせよとなると、日本有数の高級住宅街など、ほとんどタダに近くなる地点が多いだろう(※注5)。実際に収益性が重視されて売買されている地点については、当然収益価格を重視して価格決定している。収益性は顧みずに売買されるのが普通である地点については、当然収益価格は考慮せず価格決定している。暴論4:収益還元法で採用している利回りが低すぎ、純収益が将来上昇してゆくことを前提にしているのはおかしいという意見これに関しては、当サイトでこれまで何度か取りあげてきた。収益還元法と将来予測などを参照)。市場はしばしば過ちを犯す。いう市場原理主義に徹すればそれでいいという意見もありうる。無数に生産可能であれば、市場メカニズムはうまく機能し、一時の混乱もすぐに収まるであろう。不動産は同じものが2つとない。市場で比較可能なのは、常に"類似"物件であって、"同一"物件でない。そのような財に関して自由放任を貫くと、誤った価値判断が行われる危険性は大である(※注6)。当時、公示価格では安すぎて実際に買うことができない(つまりもっと高く評価しろ)と叩いたのは、マスコミを初めとする世論であった。今、公示価格は高すぎるという声が聞こえる。言い放つ無責任さは、いい加減にしてもらいたい。投機買いが横行することも、買い叩きが横行することも、すべて容認して、濁流に身を任せるしかない。そのような混乱をできるだけ制することのできる羅針盤が必要だと考えるのであれば、長期的視野に立った指標を構築しなければならない。どちらに拠って立つべきか。国全体が、という大きな話ではない。各自がどちらのスタンスを取るのか。それをはっきりした上で、発言してもらいたい。私は、不動産鑑定士として、後者の立場を取る。それはコンサルティングとして行うべきで、指標にはなり得ない。我々鑑定士の中にも、長期的視野に立つのか、そのときどきの世論に迎合するのか、よくスタンスの分からない人が多い。すると我々のそういった無定見さを、マスコミは批判しているのかもしれない(※注7)。するなら、感謝しなくてはならないだろう。表立って反論しない、我が業界のスタンスである。いうのが本音だとしても(あるいは素直に自分を省みたら、反論できないのか。言わぬが華という日本古来の美徳は、この情報過多の時代にはもはや通用しない。反論しなければ、意見はないものとみなされると思わなくてはならない。私がこのサイトを立ち上げたのは、そういった危機感に苛まれたからにほかならない。今後も、自身の未熟さを省みずに、業界内外からの批判を恐れずに、主張してゆきたい。具体的には、全国の不動産鑑定士(及び不動産鑑定士補)がその評価を担当している。毎年1月1日時点の単位面積あたりの土地の正常な価格を公示することを目的としている。トンチンカンな反応が返ってくる。土地は単体で収益を生むものではないから、その上にどんな建物が建つかが重要である。更地評価とは、そのように最良の投資を前提とする評価なのである。法令制限いっぱいの建物ボリュームを前提とせよということではない。実行可能な想定でなければ意味がない。※注3:標準地とは、地価公示法第3条の規定によって選定される公示価格を発表すべき地点のこと。その不動産の持っている潜在力を正しく反映して評価されなければならない。"現実の社会経済情勢の下で客観的に見て、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法"と説明されている。一種のステータスシンボル的意味合いがより多く含まれている。収益還元法による収益価格は低廉となる。それによって価格を説明できるようになるだろう。(実はこのあたりは、私の今後の重要な研究課題のひとつなのだ)。低い利回りを採用すれば、当然収益価格は高くなる。実はそれが正解なのかもしれない。※注6:市場メカニズムによって効率的配分が達成されるのは、需要と供給が無数に存在する完全競争市場である。不動産市場に関しては、個々の不動産は供給者独占の状態であり、同一用途による代替可能性を考慮してもなお、供給は需要に比べ硬直的である。※注7:当コラムのこのような主張に対しては、同業の鑑定士の方々からも異論があろうかと思う。私が個人の名において表明する意見に過ぎない。公的な立場とも一切関係がない。私も含め、挑発的な新聞記事等に対して行った抗議が、新聞社等から完全黙殺された経験を持つ鑑定士は少なくないと思う。何も言っていないのではなく、言わせてもらえないのだ。新聞社はリベラリズムよりも商的ニュースバリューを大切にするのかと思うと悲しくなる。