「DCF法はアートな世界?」と題する文章が掲載されている。書き手は、不動産鑑定士の堀川裕巳氏で、その内容は、次のようなものである。その本家でサブプライムローンの破綻問題が起こった。DCF評価も怪しいようである。純粋にキャッシュフローで説明できるのは、たかが2、3割に過ぎない。そもそも将来10年などの予測ができるものだろうか。それ如何によって、答えはどうにでもなる。一般には信頼性が高いと思われていて、DCFを使わない鑑定評価は胡散臭いと思われるのには辟易する。(3)DCFを使えば、現状赤字の不動産でも、いとも簡単に黒字にしてしまえる。これはDCFマジックだ。基本的に文句を言われない。そこに鑑定士がつけ込まれるスキがある。その中で最も高い評価額を提示したところに正式な鑑定を発注するという方式がとられていた。馬鹿げた発注方法だが、このような時には、DCFは極めて使い勝手がいいと思われる。赤字不動産でも容易に黒字化できるからだ。(6)DCFではキャッシュフローだけでなく、利回りをいじれば、いとも簡単に高額評価ができる。利回りの正当性は実証できないし、誰にも反論ができないからである。(7)利回りなどは、鑑定士自身で実証しようとするのではなく、外部の研究機関などの力を借りるべきではないか。アートな評価に流れてしまいがちである。今後もこの状況は暫く続くものと考えざるを得ない。お付けになっているが、私が代わりに、はてなマークを取って差し上げたいと思う。上記論旨に、私は全面的に賛同する。それは単なる「数字遊び」に過ぎない。それは鑑定士ではなく、占い師、あるいは作家の仕事であろう。ラフな傾向で表現するのが精一杯のはずであり、それが誠実な評価というものである。評価は、直接還元法で代替できてしまうはずだ(あるいはインウッド的に、特定の出費の現在価値を別枠で考慮する等)。*無論、どんな場合もDCFなどしなくて良いと言っているのではない。その危険性を十分に認知した上で行うべきなのである。収益還元について人様の前でお話しさせていただく機会には、私はいつも次のように申し上げている。評価というものをまったく分かっていない人なのです」と。考えているからなのである。問題はもちろん、キャッシュフロー予測だけではない。取引利回りは当然に低下してくる。ここ数年で、それをイヤと言うほど経験しているはずだ。それはバブル現象も無批判的に肯定することに他ならないのだ。そのために不動産のリスク分析技術を高める必要があるのだ。リスク構造の違いを把握するための材料として、不可欠だから行うべきなのである。「アートな世界」である。努力しなければならない。数的な処理能力さえあれば評価が出来るなどというものではない。データ分析した結果の解釈や、的確な数値選択はできない。「手法」は、単なる「手法」に過ぎない。鑑定を少しでも科学に近づける足がかりとするのか。それは、我々の良心にかかっているような気がする。