miwa不動産投資の始め方・失敗しない物件の選び方【ネット物件で完全解説】ツイートシェアはてブLINEPocket不動産をネットから探してみよう!!不動産投資の始め方を知りたい方へ不動産投資に興味あるけど、始め方が分からない。具体的な不動産投資の始め方を解説します。ネット物件の見る方法は、このページで全て理解できます。動画でも解説しています。(4つあります)>本記事では、以下の内容を解説します。不動産投資の流れ不動産投資の基本的な流れは、以下になります。1不動産を探す2現地を見る3買う4リフォームする5賃貸募集する6借り手が付く(家賃収入が発生)1~6の繰り返し※売却をする場合もある。これで収入が、積み重なっていくイメージです。ペースは人それぞれですが、早い人で2,、3年で手取り家賃収入が1000万円になる人もいます。「キャッシュフロー」と言います。建物の種類は大きく3つあります。・RC(鉄筋コンクリート)何が違うのかと言うと「強度」と「サイズ」です。強度が強い方が物件の価格も上がります。どれが良い悪いはありませんが、価格が高くなると購入の難易度も上がります。築年数が新しいほど高く、古くなると安くなります。不動産が存在する場所のこと指します。「立地が良い」と言うのは、物件の近くに駅やスーパー、病院がある住環境に便利な所を言います。不動産投資は、「立地」が良いと運営がしやすくなります。その分価格が高くなるので注意が必要です。評価額(積算評価、収益面)売っている物件の価格が「売値>評価額」がほとんどです。「売値=評価額」または、「売値<評価額」になれば、安い物件という評価になります。あと、お金を借りる時、担保としてどのくらい評価するのか?も見ます。金融機関によって見方が違うので、おおよそで見る程度です。細かな部分は、また別の記事で書きます。不動産投資のポータルサイトで物件を探す不動産投資を始めた時は、基本的に知り合い、紹介する人はいないので、インターネットの売り物件サイトで探します。いつも利用している売り物件サイトは、こちらです。因みに「何で複数のサイトを見るのか?」と言うと、サイトによって掲載している物件、掲載していない物件がまばらにあるからです。因みに僕が持っている物件の4棟はネットで見つけて買いました。エリアを決める楽待というサイトを見ながら解説します。基本的にエリアが広範囲の方が、良い物件を見つける確率が上がります。土日だけしか使えない事もあるので自分が行けるエリアに絞って見て行きます。条件を決めるここでは、建物種別(一棟、戸建、マンション)だけ決めておきます。細かな部分を設定してしまうといい物件を見落としてしまうので、全部見る方がいいでしょう。新着物件の表示の期間を選択します。「指定なし」にするとエリアにもよりますが多く表示されるので、まずは「1週間以内」から見てみます。そこから毎日見ていくのであれば、そんなに頻繁に物件は出て来ないので「3日以内」で見ていきます。「1日以内」にすると見逃してしまう可能性があるので「3日以内」を選択します。ネット売り物件の見るポイント売り物件の一覧が表示されました。僕の場合は、安い順から見ていきます。全て細かく見ていくと時間がかかるので、以下の項目を1から順に見ていきます。自分の条件に該当しなければ、外していくという流れになります。自分が買えそうな金額まで見ていきます。買う人にもよりますが、始めたばかりの人は、少額の2,000万円くらいまでがいいでしょう。理由は、資金も少なかったり、借入れも実績がない為、高い物件はハードルが高いです。利回り決まりはないですが、僕の条件として「高利回り(15%以上)」にしています。言うと、収益性を上げて、次の物件を買う資金を早く貯めるためです。「利回り12%」くらいから見ていきます。理由は、値引き出来れば「利回り15%」になる可能性があります。ここで注意して貰いたいのが、この利回りは、不動産屋さんが想定して付けた数字なのであまり当てにしない方が良いです。正確な利回りの出し方はこちらの記事に書いてます。クリックして、詳細を見ていきます。すると「想定家賃収入」の金額が表示されています。こちらも注意して貰いたいのが、この金額は不動産屋さんが想定して付けた数字なのであまり当てにしない方が良いです。広さ(部屋数、間取り)詳細欄の下の方にいき、「建物の広さ」と「部屋数、間取り」を見ていきます。最初に「1部屋あたりの広さ」を見ます。理由は、物件によって同じ間取りでも広さが違って家賃も変わる可能性があるので、念の為に見ておきます。1部屋あたりの広さ建物面積÷部屋数216.84m2÷16戸=1部屋あたりの広さ13.55m2普通のワンルームだと20m2くらいなので、恐らくロフトを入れて20m2近くなるのかも知れませんが狭い部屋だと分かります。大体の間取りの広さは、以下の通りです。ワンルーム・・・25m2くらい1DK・・・・・・30m2くらい1LDK,2DK・・・40m2くらい2LDK,3DK・・・50m2〜60m2くらい3LDK,4DK・・・70m2〜最初は、相場が分からないので物件近くの不動産屋さんに「この広さと間取りで家賃がいくらか?」を聞くと大体分かります。次に場所(立地)の利便性を見ます。所在地住所の下の地図を開きます。画像の右下の200mで大体の距離を出せます。地図を見る限りでは、物件から「スーパー」や「駅」が1kmですが歩くと1.5km以上ありそうです。徒歩だと20分近く掛かるので、あまり利便性は良くありません。(80mで徒歩1分ほど)坂道だったりすると、さらにマイナス要素になります。「利便性が悪い=入居者が付かない」では、ないので物件近くの不動産屋さんに聞いてみる方が確実です。この評価法は、あくまで大体の評価額を出す方法です。こちらまた別記事で書きます。その他、項目の解説すべての物件の全項目を見ていくと、かなり時間が浪費してしまいます。購入を検討できるという物件だけ、その他に項目を見ていきます。こちらは、簡単に説明します。建物の階数を表示しています。新築された年月と築年数が表示してます。駐車場があれば「有り」と「台数」が表示されています。土地の面積が表示しています。名義人であれば「所有権」、借りているのであれば「借地」と表示されています。土地に含まれている私道の部分。土地の使用目的のこと。住居を建てるのであれば「宅地」になります。行政がどのような街にしていくかの計画表示です。市街化区域は、問題ありません。住宅地にカラオケ屋というような、地域にふさわしくない建物を建てれないようにするように定められています。敷地内に何パーセントの割合で建物が建てれるかを表示しています。建物の室内をどれぐらいの広さまで建てれるかを表示しています。容積率÷建ぺい率=建てれる階数が分かります。13.国土法届出これは建築時に必要であれば届出をします。こちらは必要ありません。物件に面している道路幅の方角と道路幅を表示しています。これで建築できる大きさが変わってきます。15.状況1部屋でも賃貸で借りていれば「賃貸中」、全て空いていれば「空室」になります。16.引き渡しいつ名義を変えれるかの事です。売主と相談するという事になります。17.更新日サイトに掲載した日の事です。3年前に掲載していた物件も新着物件で載るので、あまり当ていしない方がいいでしょう。一般媒介は、売主側、買主側に仲介業者が付きます。人数が多い分、連絡のスピードが遅いです。専任媒介は、仲介業者が1つです。連絡も取りやすいですし、手数料も多くもらえるので、理想はこちらになります。売主は、取り扱っている業者が売主になっています。不動産屋さんなので値引きは、難しいと思います。まとめいかがだったでしょうか?初心者の人は、まず不動産投資の始め方で時間が掛かります。少ない労力でやってみて物件のチェックをしてみましょう。動画でも解説しています。(4つあります)不動産投資の音声講座もやっています。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。不動産投資のリスクは何がある?【分かりやすく解説】RECOMMENDこちらの記事も人気です。@3hdsn最終学歴は、中卒で15歳から工場で働く。結婚を考えた時、月収17万円で未来に絶望し副業をするが逆にマイナス200万円の失敗をする。本屋で不動産のを見て知識、教養ゼロからスタート。現在は「家賃収入1000万円」、「物件6棟25室」を所有し、会社員をやりながら安定的に収入を増やしてます。YouTubeもやってます。