不動産業界は昔から新しい言葉造り出す才能があるようです。マンションデベロッパーは新しい地名を造り出します。中央区新富町を「銀座東」と呼んでみたり、同じく中央区八丁堀を「東八重洲」とネーミングするなど存在しない地名で勘違いをさせることをよしとする風習があります。飲食店の居抜き店舗についても例外ではありません。一般的ではない取引であることをいいことに勝手な理解で表現を変えて表示しています。今回は、飲食店の居抜き店舗用語について正しい知識を持つことで間違った物件選びをしないよう参考にして頂きたいと思います。「居抜き」と「残置」の違い不動産会社でも間違います。居抜きと残置の区別がつかないのかわざと区別していないのか定かではありません。テーブルなどが揃っており、食材や調理器具、お皿やコップを持ち込めばすぐに開店できる状態の不動産物件のことを指します。「残置」の意味するところはどうでしょうか。一般的に動かせるもの(厨房機器や椅子、テーブルなど)が撤去された状態を指します。読んで字のごとく残って置いてあるものです。なかにはエアコン類など売却処分出来る設備を外したものもあります。お分かりの様に居抜きと違い食材や調理器具を持ち込んでもお店を開くことが出来ない物件を指すのです。この違いがわからないお客様に、残置物件を平気で居抜き物件と称して仲介をしようとする不動産会社が後を絶ちません。悪意があるというよりも彼らも二つの違いが分からないのだと思います。この勘違いは更なるトラブルを引き起こします。居抜き物件が直前まで営業をしていた状態を引き継ぐ関係で、不具合があっても事前に分かっていることが多く引き継いだ後に大きなトラブルになることはありません。これに対し残置物件の場合、長期間空室になっていることが多くあります。仮にエアコンが据え付けてあっても冷媒ガスが抜けてしまっていることが多く、機械自体は作動するのですが全く冷えも温まりもしないということがあります。長い間空室になっていた飲食店舗は、排水管の中の水が蒸発していることがよくあります。そのことにより流れずに溜まっていた排水管内の脂分が固まってしまい詰りを引き起こすことがあります。当然ですが、飲食店舗をあまり扱わない不動産会社がそのようなことを知るはずもありませんから、契約を結んでしまってから不具合が起こり、結局残置物件を買った自分で高いお金を払って修理することになるのです。エアコンに関していえば必ず30分以上最低温度で運転してみてちゃんと設定どおりの風が出てくるか確認をしましょう。排水管に関しては、引き渡しの前に高圧洗浄を大家さんにやって頂く交渉をするか、契約後3ヶ月以内に詰りが発生した場合の対応を大家さんにして頂くかどちらかを条件として契約するようにしましょう。飲食店に強い不動産会社が取り扱う居抜き店舗とは「居抜き店舗」と「リース店舗」の違いリース店舗はもとをたどるとソシアルクラブの居抜き店舗が始まりだといいます。赤坂や銀座にソシアルビルと呼ばれる建物が数多くあります。華やかな世界も残っていくお店はごく一握りです。契約書通りに解約の度に原状回復工事をするうちに次にクラブを出す人の負担があまりにも大きくなり借手がいなくなってしまったのです。そこで考え出されたのがリース店舗です。業態ごとに内装が著しく異なる飲食店舗と違い、クラブやバーの形態はほぼどこも同じ雰囲気です。厨房設備も大して必要ありません。そこで建物の大家さんは壁紙や床のカーペットを張り替え内装付きの物件を通常の家賃よりを高い家賃をとって貸すことを考え付いたのです。借りる側からすれば、最初のイニシャルを抑えることで開業しやすくなったことと、水商売の性格上、日銭は入ってきますから少々高い賃料でも支払い能力はあったということです。メリットは、お店をやめる時も原状回復義務がないことです。違い標題に掲げたこの言葉は不動産会社によって呼び名が異なる場合があります。営業譲渡は営業権譲渡と呼ぶことがあります。「造作売買」と呼ぶ不動産会社があります。営業譲渡はもともと契約名義の変更からきています。契約自体を引き継ぐ契約変更なので、契約期間の残存期間を引き継ぎます。それだけならただの名義変更と変わらないのですが、その新旧賃借人の間で賃借権の変更にあたり売買代金のやりとりが発生するようなケースを営業譲渡と呼びます。バブルがはじける前、このようなケースでは貸主となっている大家さんに一銭も入らない為、名義変更とは別に営業譲渡と呼び売買代金の10%~30%を承諾料の名目で徴収する大家さんもいました。譲渡契約を新賃借人と旧賃借人との間で結ぶという違いがあります。方がより専門知識をもった不動産会社をパートナーに選ぶ必要があります。「転貸」と「業務委託」の違い転貸借を嫌う大家さんは多くいらっしゃいます。権利が複雑になりトラブルが起こりがちだと勝手に思い込んでいます。(現実にはそうではないのですが)この場合業務委託という解決策があります。飲食店舗の名義は変えずに、その飲食店舗での経営を第三者に任せてしまうやり方です。一般的には、家賃は業務受託者が負担し売り上げの何%かを業務委託料の名目で従来の賃借人が徴収する方法です。転貸借とは異なりますので業態や内装の大掛かりな変更がなければ特別届け出は必要ありません。新橋や神田など古くから飲食店舗が立ち並ぶエリアで古くから存在する転貸の手法ともいわれています。売買にせよ引き継ぐにせよ気をつけたいのはリース物品の存在です。売主が残債を整理しないうちに飲食店を引き継ぐ契約をしてしまった場合、残債の清算を行わない限りリース物品をリース会社が引き上げてしまいます。残すとすれば残債を引き継ぐことになります。これは、法人売買により店舗を取得される場合も同様です。事前にリース物品がないかよく調べないと高い買い物になります。どの取引形態であってもそれを扱う不動産会社に経験や知識が乏しければトラブルが発生するリスクは高まります。なく物件をお求めになる方が勉強することで自己防衛が必要です。今年も10月に最低賃金の引き上げが行われました。店サポでは飲食店を居抜きで手に入れる方法をブログを書いてきました。マルサの女という映画がありました。厨房・店内の掃...記事を読む6月の飲食店はジューンブライドを狙え~和テイスト、今が旬~昭和の時代結婚式といえば専門の式場を利用するのが定番でした。先日ある大家さんから相談を受けました。内容は飲食店の立退きです。2017年今年の一皿が「鶏むね肉料」と発表されました。...記事を読む【前編】いまSNSで話題のお店「居酒屋ガツン!」へ行ってきました。【飲食店ができる物件情報更新】(2018年8月16日発行):今週のおすすめは『三鷹』駅から徒歩2分。間口が広く、前面に使用可能スペースあり。「京橋」駅徒歩2分、1階路面店舗で飲食店開業できる【物件情報更新】(2020年2月13日発行):今週のおすすめは『高津』駅から徒歩1分。