私が実務あるいは市役所や街頭での登記,測量無料相談窓口で質問されたものを多少編集してご紹介しています。皆様の個別物件のご依頼に関するご相談やお見積等のお問合せはメールでもお受付いたしておりますがなるべく電話にて直接お問合せ下さい。恐縮ですが非通知通話では通話不可とさせていただいておりますが,私の事務所では,しつこい営業等は一切おこなっておりませんので,安心して番号通知のうえおかけ下さい。,『匿名』のメールや電話等の測量・登記費の見積合わせ(アイミツ)は恐縮ですが,辞退させていただいております。お見積については資料調査を行い現地の下見をしませんと,一見同じ不動産でも金額差が生じるためです。よってメール情報だけの『机上見積』だけですと最終的に追加料金となってご迷惑をかける可能性がありますので,ご理解の程をよろしくお願い申しあげます。私共の見積書が見積合わせ(アイミツ)提示された方は,私共までご一報いただけると幸いです。■測量費ってどこの事務所でも同じなのですか?■不動産業者や司法書士から紹介された事務所より自分で事務所を探すと安くなるのですか?■司法書士や一級建築士,測量士とか兼業している先生の方が有利なのですか?■ちょっと現場が遠いのですが,測量してもらえますか?■測量を頼むと期間はどれくらいかかるのですか?■境界とは何か一口に言えば点と点を結んだ集合体で,かつ物の区画を形成する意味を持つものでしょう。』の中で説明したとおり,私達が扱っているのは登記されている不動産の境界です。登記されている地番の境界の事です。これを筆界(ひっかい)といい,別名『公法上の境界』と呼んでいます。公法上の境界と言うかというと,境界を定めた決めたのが『国』だからです。地番の境界を決めたのは明治時代の地租改正の地押し調査という測量によるものです。これは国が民間に土地の売買を認める際に区画したからです。これに対してもうひとつは『所有権の範囲の意味の境界』というものが存在します。これを『私法上の境界』といいます。この『公法上の境界』と『私法上の境界』は一致するように区画された事が多いのですが。永い年月の間に,なかには筆界と境界が一致しない土地もあります。境界紛争のほとんどがこの不一致によるものです。自分の所有地だと考えていた位置,あるいは今のブロック塀と測量してみると筆界の位置と一致しないという事です。理論上にに公の境として国が定めた,あるいは創設した公法上の境界は民有地がお隣同士が立会い「ここに決めましょう」と書面を交わしても移動したり設定する事はできないのです。筆界が不明な場合は境(筆)界確認の訴えにより裁判官が位置を確定する,筆界と新たに分筆して筆界が創設された場合は登記官が新たに『筆界』を創設しますし,又は筆界特定制度により位置の特定をする。筆界特定登記官という職の方です。両方の地主がここで決定と決めても、筆界を確定する事はできません。先ほどの「お互いここで決めましょう」と決めたのはまったく無効なのか?というとそんな事はなく,私法上の境界「所有権の範囲の境界」を確認したのであって筆界と別の種類の境界を確認されたという事です。地図に準ずる図面や法務局の地積測量図とは合致しませんから,第三者に対して対抗力は登記をもってする事が不可能になり,お互いの契約書面等による対抗力しか存在しない事になりますので,所有権の境界と公法上の境界が違っている場合は,私法上の境界どおりに分筆登記し,所有権移転登記をして私法上の境界に合致させる事により,第三者に対して「私の土地である」と主張すること(対抗力)を持つ事が可能になります。�B一緒になって探し出してお互いに確認する。繰り返しになりますが,立会いで決定するのではなく確認するという理論です。よって立会後の捺印書類も書類も『確認書』となっているはずです。地方法務局又はその支局もしくは出張所に勤務する法務事務官で,法務局または地方法務局の長が指定した者であり,登記の事務を取り扱う者のことである。不動産登記法第12条により,法務局長等から指定された登記官は,その登記所における登記事務を取り扱う上においては,法務局長等の補助機関としてでなく,独任の行政官として独立の権限が付与されており,自己の名において完結的にその事務を執行する事ができるとされている。従う事を要し,これらを無視し,まったく恣意のおもむくままに事務処理をしてよいということではない。登記官は私権に重大な影響のある登記事務を行うものであるから,その職務執行は公正でなければならない。登記官は登記所を特定されて指定されるので,指定を受けた登記所以外の登記所の登記官としてその職務を行うことはできない。■境界立会いの意味は?『境界とは』にも記したとおり、登記されている地番の境界=筆界を探し出す作業です。大体立会いをするケースは分筆登記又は地積更正登記,または売却,物納等で土地面積を確定する場合に行われます。立会い通知の葉書がきて不安な方もいるでしょう、でも大抵の場合は土地家屋調査士が関係しておりますので,依頼者の方に一方的に有利になったりという事はありません。意味があるのかといえば「あります」境界が明らかでないための悲劇は実は多いのですが,実際にその大事さというのが,自分に直面する機会に遭遇しないと理解できないものです。2個に分けて分譲しようとしても分筆登記できません又遺産分割の分筆登記ができません。�A銀行の融資が受けられず売却できない場合もあります。買主が現れても境界に争いがある「瑕疵物件」いわゆる傷物の土地と判断されて価格面で不利益を受ける事があり。このような土地は買う人が限定されてしまいます。�B相続税の物納ができません。原則として財務省は境界確定した不動産しか受付ません。�C境界が確定しないと坪単価による実測精算の売買契約が締結できず売買価格に影響します。�D外構工事が正しい位置にできず,たいへん困ります。�E境界が確定しないと面積も確定しないので容積率,建べい率等の算出ができず建築計画に影響します。隣接地の境界立会いの依頼があった場合は極力現地に行き確認するようにしましょう。「自分には関係無い事だから無視しておこう」というのはやめましょう。相手も必要があって立会いお願いしているのですから,今後のお付き合いのためにも是非立会いだけはして下さい。測量にかかる費用や境界標の設置費用も立会いを求めている相手向側の負担で設置してくれるのですから損な事はひとつもありません。重ねて言います『無視』だけはしないで下さい。最近,測量会社を装った詐欺があるのも事実です。「立会いをしないと土地が売れなくって困っている」という電話による勧誘で最終的には測量代金を振り込ませるというものですが,立会いに協力する隣地の土地所有権者がお金を支払う義務等ありませんし,測量会社が請求する事もありません。これらの詐欺は主に別荘地や原野商法で一度詐欺にあっている人がターゲットにされているようです。�@誰に測量の依頼をされているのか尋ねてみましょう。「それは個人情報で教えられない」とか「付近一帯の皆様方から頼まれています。」という答えは要注意です。隣地の方にお手紙や電話をする場合,私は相当神経を使っております。だいだい「それは言えない」という返答はありえない事なのです。依頼者の氏名と住所を聞き出せたら,もよりの法務局で登記事項証明書を取得して依頼者の氏名,住所が一致しているかどうか確認してみましょう。(ただしこれは相手も予測しているので決定打ではありませんが・・・)�A呼び出されても相手の事務所,オフィスには行かない。測量する者が隣接地主を事前に直接事務所に呼び出したりする事は絶対にありません。相談するか役所の無料相談所を利用する。測量会社だったら消費者生活センター等に相談,照会をしてみる。測量会社も確定測量する事もありますが,この手の詐欺では測量会社(法人)が多いようです。実在しない会社かもしれませんので,これも最寄の法務局で登記事項証明書等でチェックしてみましょう。「かならず売ってあげます」「売れますよ」です。「だから測量代金を振り込んで下さい」とこうなるわけです。土地家屋調査士と不動産仲介業を営んでいる会員はいらっしゃいますから,まったくありえない話ではないというのがこの詐欺の実に巧妙なところであります。真面目に業務にあたっている我々にとっては本当に迷惑な話しです。■境界立会での注意する事は?はっきり言って,過去の資料を充分用意することです。土地を買った時の契約書や古い測量図,建築確認通知書,筆界確認書等全て出しておきましょう。自分の主張があれば堂々と主張していただいて良いと思います。人間ですから感情的にもなりがちです,よくあるのが「もうちょっと向こうだったような・・・」とか「境界石のような・・木杭のような・・あっ!鋲だったかななぁ〜んかあったんですよ・・ほら・・ほら・・」という主張を繰り返されても復元のしようがなく,残っている図面等の資料を重視せざるを得ません。私個人としても,自分の想像と違った位置を説明された場合等は感情的になるのは分かります・・・でもご自身の勘違いや思い違いもある事も心の片隅におかれるのも,良いかと思います。境界立会いはお互い様なんです。いつかは自分がお願いする立場になる事も考えて冷静に対処しましょう。矢印の箇所が境界ではなく,コンクリート製品の先端が境界点なので注意が必要です。中心に丸・・・私の事務所では『まるポッチ』と呼んでいます。中心に丸いクボミがあり,そこが境界です。杭コンクリート杭と同様な田印,矢印,中心丸があります。実は石杭というのは,現在のようなコンクリート製品が出回る以前の過去のものというイメージが強く,御影石(ミカゲ石)を使ったものが多いです。現在ではNTT位しか新設石杭は見かけなくなりました。鋳物の板に十文字,矢印が型どってあるものです。コンクリート杭が入れられない狭小な箇所に設置します。金属標も『足』といってクサビがついたものと,接着剤で貼り付けるタイプがあります。私の事務所は耐久性の問題から貼付タイプは避けるようにしております。■鋲コンクリート杭,金属標が入らない狭小箇所等に使用します。測量杭表示法の公共用地境界点に赤色を指示しているためと思われます。境界より少し離れたところにある『T1とかB11』という黄色いペンキで記載された鋲がありますがこれは境界を観測するため測量器を据え付ける基準点(多角点)『トラバー点』というもので,境界ではありません。山梨県で一度探した事があります。地域の慣習によりますが,私の経験上,最も多いのは『桑の木』で次に『うつ木』このうつ木というのは木の種類を示すものかは不明ですが,農耕地に多いです。その次に『さかき』ですね,また『お茶の木』というのもあります。自然にはない木を植えるのが多いようです。↓下図『お茶の木』の例※この映像をもってこの土地の境界を確定させるものではありません。↓下図『うつ木』の例※この映像をもってこの土地の境界を確定させるものではありません。山梨県で桑の境界木について地元の方にお伺いしたところ,桑の木というのは極端ですが切ってしまっても,数年経過してもそのまま腐りにくいのだそうです。一度山梨の境界確定の時、「もう何年か前に間違って刈っちゃったけど桑の木残ってるから・・・」というので,おおががりな伐採作業と捜索作業末,桑の木を見つけたことがあります。実際測ってみたら,、昔の公図(旧公図)にピタリと符合するではありませんか!これには驚きました。こんな事もあるのでなかなか境界木も軽視できません。余談ですが,境界木には地域によっては「ねじり木」,「結び木」というのもあるそうです。■刻印・ペンキ印これは正式に境界標といえるのか疑問が残るものですが目印としてあるわけですから,決して軽視する事はできません。多いのは境界標が既に設置されているものの,傾斜していたり測量誤差が生じるなどして境界標の示す位置と微妙にズレている時に刻みをつけるパターンだと思われます。境界標の種類コンクリート基礎,コンクリート基礎または側壁等に刻印をもって筆界点を明確に表示しているものは細則第42条ノ4第2項の規定による標識として取り扱う。旧電々公社(現NTT)や旧郵政省(現JP)で良く使用されている『特殊な境界標』です。土地家屋調査士の方でも,たまに勘違いされる方がいるくらい,ややこしく注意を要します。これらは実際の境界点に設置されているものと,50センチから2メートルの任意の点に設置されているタイプがあり,実際どれだけ離れているのかといのは,逃げ石に刻印された寸法で判断します。判断の仕方は無印あるいは85M/M、8.5という刻字のある逃げ石はたいていその境界標の角がスバリ境界点です。いうと逃げ石の中心から8.5センチメートルは石の角だからです。逆に2.0と刻字されていれば、その逃げ石の中心から2.0メートル先が境界です。1点の境界点をたいてい2本の逃げ杭により表示されている場合が多いので,二点の刻字されている距離の交点が境界となります。数個の境界標から刻字の距離を見て判断する必要がある特殊な境界標なのです。2メートルぐらいの逃げ石だと,明らかに境界と違う位置に設置してあるので,誤認される事もありませんが一番厄介なのは50センチとか1メートル以下の逃げ石です。このくらいの位置というのは,ちょうど建築基準法に定めの道路境界(後退)線いわゆる『セットバック境界線』の位置に近く,道路境界と誤認される地主さんやプロの測量士や土地家屋調査士でも誤認してしまっている場合が結構あります。1.20mと2.00mの逃げ石です。■シキミンって何?これはある意味業界用語といってもよいでしょうね。拡幅道路の立会いに出られた地主さんから,相手の役人がしきりに「シキミン,シキミン」っと話していたけど,どういう意味?っと尋ねられます。「えっ!公務員がそんな差別的な発言していいのかなぁ・・それともこの地主さんお金がなくて土地取られちゃったのかな・・・」なんて馬鹿な事を想像してドキドキしていましたが,実はシキミンとは敷地民有地の略です。敷地民有地(1)道路法の道路で道路を構成する敷地が民有地のものをゆう(2)敷地民有地は,当該土地所有者から道路として使用することの無償使用承諾を得て,道路法の道路になっているもので,旧道路法時代の道路に多く見受けられる。�@道路として使用することを土地所有者が承諾している。所有権は既に道路管理者に帰属しているが,登記手続が未了のままになっている。�B未分筆の敷地民有地が多く地図上で確認する事が容易ではないので,過去の経緯を十分に調査する必要がある。実際の所有権者と登記簿上の所有者が一致していないわけで,道路管理上の課題になっており,調査上の敷地の適正化を図ることが肝要ですね。■ナワノビって何?これも業界用語といっても良いでしょう。一言で言えば実際に測量した面積(実測面積)と登記情報上の面積が一致しない,とりわけ実測面積が公簿面積より多い状態のことをナワノビ=縄伸びといいます。縄を使って測量していた昔より今の実測値がのびているからというように私は覚えていますが,実のところの語源はわかりません。こんな事がおこるのでしょうか?このサイトの業務案内の『一筆地測量』の説明文にもあるように,登記情報の地積(面積)は明治時代に国の地租改正という大号令のもと全国の測量が実施され,当時の地券台帳の面積が記載されてます。この台帳の作製手法が自己申告制であっため地租徴収を減らすために面積を少なめに申告してある事が多いからです。やって小さめに申告するかというと,測量用具を『改造』してささやかな抵抗をしていたらしいという研究成果を聞いた事があります。冒頭に『縄を使って測量した』と記しましたが,実際には「間竿(間縄)」という竹でできた縄状のものを使って測量をしたそうです。国からの決まりでは1間を6尺とするようになっていたのですが,現場のそれは6尺5寸や6尺3寸のものを一尺として測量をしていたという。これにより一定の割合で土地面積は小さく測量される事になります。土地家屋調査士会の研修では測量を取り仕切っていた当時の地租改正局の文献によると,畦道がある土地については畦を免租地として扱い,除外して測量する指示をしている例や境界からわざと3寸(9センチ)はなして実測するように指示している地方もあるという。加えて,当時の統一性がない測量具である,6尺5寸ざお,6尺3寸ざおもすべてひっくるめて『6尺ざお』として計算されていたという。�@税金逃れ,�A地租改正事務局の指導,�B測量技術の稚拙さ,これらが原因で実際の面積との差異が生じていると考えられている。私が実務でこの縄のびで考えさせられる事は,不動産業者の中には『縄のび部分』として立会い時に土地の一部分の所有権を主張する方々がいらっしゃる事です。縄のび自体が明文法ではないため色々な解釈が横行してまったく知識がない方は困惑されている現場も実際にあります。私がひとこと申し上げたいのは,先の説明で地租改正局の測量事務の違いで9センチずらして測量したというところのみに着目して,だから今の境界線から「もうすこし前に出してもいいんだという」間違った理解だけはしないようにして下さい。測量方法一つとってももほとんどが十字法という縦×横の原始的な測量方法でした,その時代の3寸(9センチ)をそのまま現在の境界立会いで「だから現在の境界線から少し先へ・・・」という説明はまったく根拠がありません。�@〜�B全ての原因が複雑に関係しているのであり,「ここが縄伸びの土地です」という類のものではないという事をご理解下さい。全体を測量して公簿面積と実測面積の違いから,縄伸び分として『算出』する事は可能です。これは結果論的に算出しただけであり,算出方法は個人の見解によりある意味『数とおり』あるといっても過言ではないでしょう。ところで一度も昔から測量していない土地はすべて縄のびがあるというのも誤解です。私の現場にも縄のびならぬ、いわば『縄ちぢみ』(こんな呼称はありません,念のため)が数件ありました。「公簿地積(面積)より少ないのはおかしい!普通増えるんじゃないの?」という地主さんがいますが,測量の稚拙さも関係しているのですから,当然少なくなる場合もあるのです。それでは測量の稚拙さについて考察してみましょう。公図は深い山林にもありますよね,衛星も飛んでいない明治時代に日本全国の測量,地積の確定が可能だと思いますか?しかも測量なんてしたことが無い農民達が『間縄』を使って作業してです。記録によれば明治元年12月18日太政官布告をもって土地の私有化を発表して,明治4年には東京府下の市街地に対して「地券発行,地租収納規則」による地券発行となり,翌年明治5年以降には全ての土地の地券発行となる・・という事ですから,測量は最低でも3年〜4年で完了した事になります。こんな短期間で測量が可能だったのか?実は山林には間縄を使えず,『歩測=歩いた歩数で計算』と『目測』で行われた箇所があるからです。取引される農耕地は測量道具を改造するのも可能でしたが,山岳地帯は歩測,目測ですから斜面を登れば,斜距離であり歩幅も縮みますから,現代測量の原則たる『水平投影面積』より多く登記されるなります。よって公簿面積より少ないケースもあるわけです。測量費ってどこの事務所でも同じなのですか?過去には土地家屋調査士会の報酬額規定というのがあり,どこの事務所でも『同じ金額』になるような仕組みでした。現在ではこの規定は撤廃され『基準額』と名を変え,弁護士等を含めた我々資格士業にも自由化,競争化の波が押し寄せてきているのです。結論から言いますと個々の事務所で価格が違うのです。結局,事務所の人員数とその所員達の実力によって各事務所間で金額の差が生じる『各事務所の基礎代謝額』という事になると私個人は時代とそう向き合う事にしています。その事務所の月々あるいは年間の家賃,人件費等の固定支出がいくらで運営されているのかという事だと思うのです。測量や登記業務は日当報酬に馴染まない部分もあるのです。業務経験が浅く何日もかけて業務をする人と,効率よく1日で終わってしまう人,これを日当報酬で振り分ければ仕事が遅い事務所の方が多く報酬を得る事になるからです。過去の報酬額規定は日当報酬よりも現場単位の報酬でしたので,理にかなったシステムだったと思っており,私共は一部を除き日当報酬としておりません。知識と技術を提供しているため,なかなかそうはいかないのです。結局,家賃等の固定支出が抑えられて,小さくて強い事務所つまり・・・私どものように田舎でやってる小数精鋭の事務所が安くて良い事務所という事になりますでしょうか。当サイトでは他のサイトでは見られないような価格事例を掲載してございますので,最多価格帯をご参照いただき,私共の事務所の『事務所の基礎代謝』をご判断いただければと考えております。紹介された事務所より自分で事務所を探すと安くなるのですか?結論からいえば安くなる場合もあります。お客様を紹介してもらうにはそれなりの時間と宣伝広告経費がかかっています。毎回依頼する関係の中で価格の固定化により,現場ごとに価格のゆがみがある場合もあるのでネットで探して個別に見積した場合その分安くできる可能性はないとはいえません。「また,紹介された事務所を断ったら問題があるか・・・相手に悪いかな・・・」というお悩みもあるかと思いますが,まず取引を進めていくうえではまったく問題ありません。「相手に悪いか・・・」というのはお客様の判断だと思います。お金を払うのはパソコンの前のお客様自身なのです。私自身も見積りを出して相手に断られる事もたまにあります。私はあまりお客様を恨む事はありません。それは価格、成果品とも自分自身の商品に自信をもっているからです。本来依頼者は自分の目で事務所を選ぶべきだと私個人はそう思っていますし,またそうゆう業界にしていかなくてはいけないとも思っています。昨今の耐震強度偽装問題を見てもわかるとおり,「紹介された建築士がまさか偽装なんて・・・」という時代なのです。紹介による集客に頼らず,個々の事務所の努力によって依頼者からの直接受諾体制にシフトしていく事が業界全体のためになると私個人は思っています。兼業している先生の方が有利なのですか?どっちが良いとはいえません。専業の方より兼業が偉いというのは一切なく間違いです。土地家屋調査士のなかには司法書士,一級建築士,測量士・・と沢山の国家資格をお持ちの方がいらっしゃいます。これはこれですばらしいとは思いますし大変な受験勉強した結果だと思います。依頼者からすると何か問題があったら何でも対応してくれそうだと思うのも当然だと思います。一人で全ての最新情報を取得して実務にまで精通するのはかえってその先生には負担がかかっているという事なのです。兼業事務所を悪く言うつもりはないのですが,土地家屋調査士の業務で依頼するなら,やはり専業の方は『一本勝負』しているわけで,気合の面で微妙に専業の事務所が上回っているのかな・・・といったところでしょうか。ありたいと思い兼業にしただけです。どんな専業士業の先生でも一定の法則があってそれを知っていれば兼業にしなくても,必ず他士業とタイアップしてワンストップサービスを構築しており,迅速にサービスを提供することができますので,単純にひとつのしか資格がないから兼業より劣るという見解は間違っていると思います。結論→優劣はありません、どちらも同じです。その一定の法則とは�@他の資格士業の領域での『タブー(絶対してはいけない事)』を知っているその資格士業の詳細については知識が無くても,絶対してはいけない事については最低限知識を持っているという事です。�A『チャンネル=他士業へのアプローチ』を持っている全然自分の業務と関係のない例えば『特許について』相談されれば「それは弁理士ですよ」とか『会社設立』なら「行政書士ですよ」また,間違いやすい近接資格、例えばの不動産の評価鑑定なら「不動産鑑定士ですよ」船舶の登記なら「海事代理士ですよ」という誰に頼めば良いかチャンネルを知っているということです。現場が遠いのですが,測量してもらえますか?原則として,私の事務所は関東,甲信越,島嶼,東海,東北の一部まで測量を承ります。御蔵島まで測量調査実績があり,私の測量図や建物図面はその地域の登記情報として登記事項の図面証明書されております。電話でお問合せがあるのですが、「23区内大丈夫ですか?」というお客様がいらっしゃいます。「やはり多摩地区の小平市とはそういうイメージなのか・・・」とよく落ち込んだものですが,ハッキリ申し上げて関東全域まったく問題ありません。島嶼に関しては,どうしても旅費がかかってしまうので,ご負担していただくしかありません。(先日,噴火のための一時帰島中の三宅島に測量に行ったくらいです。)参考として過去の実績での遠方事例の一部を紹介します。私の実績でみると一月以内の納品もめずらしくありません。■土地の分筆や建物表題等の登記は,法務局の混雑状況で左右されますので一定の提示はできませんが登記の種類で早い遅いもあります。(但し書類に不備が無い場合)一週間から10日(早いのは申請から3日という事例もありますが,一般的ではありません。)分筆登記も早いと思っています。法務局の味方をするわけではありませんが,現在の登記行政で分筆登記はよく対応されていると思います。抽象的な説明で恐縮ですが・・・(担当官に個人差があります。関する登記,とにかく区分建物は法務局が現場で実地調査を行う事になっているのでとにかく時間がかかります。私の最長は申請から1月かかりった事もありました。期間の考えについて補足説明させていただきますと,例えば地主さんの目からすると測量に1日やってきて,その後2、3回程度やってきて,「一体何度も何をしているのか・・・1日で終わらないのか」という疑問もあると思います。いいますと・・・測量のご依頼を受けスタートして「ハイ、受け賜りました。境界標の掘削調査を開始しますね」とは進めません。借地人の方にご挨拶せず,境界標を掘って探す事自体で後日のトラブルに発展する可能性があります。気の小さい人や女性の独り暮らしの方は警察官を呼ぶのではないでしょうか。測量の観測よりも見えない近隣の挨拶や調査に結構,日にちがかかるのです。調査する大半が役所であり時間がかぎられている事もあります。次に1日で終わらないのは現場で観測した測量データを計算して,過去の測量図等と比較検討をしているためです。過去の測量図といっても一枚ではありません。いろいろな人間が個々の目的で作った測量図を自分の目的とする測量のために精査していき,もう一度現場に行って境界確定の手がかりとなる,基準の点を探し点検測量を繰り返しているのです。