入居者はついたのか?私の投資用物件のワンルームマンションの入居者の退去の連絡があったのが10月の半ば。所有投資マンションで退室連絡が入った(汗)】でお伝えした通りそろそろ更新時期だなぁなんて思っていたら「1ヶ月後には退去」ということが悲しくも決まりました。退去の連絡から内見準備まで私がしたことまずは募集を開始しなければなりません。退去を待たず、退去連絡3日後にはインターネットの主要サイトでの広告が掲載されました。前回と同様の募集条件で暫定的に掲載していますが、現状を勘案して『最適』と思われる募集条件を決定しなければなりません。実録「客づけ」】でご紹介の通り、募集条件を見直して仲介業者さんも決定しました。仲介業者さんと綿密な打ち合わせ。退去後のリフォームについても検討しました。募集活動始動!】そして11月半ばの金曜日。約2年間お世話になった入居者の方が退去されました。退去日の翌日の土曜日にリフォーム担当の方と実際に物件の部屋を内見してリフォーム内容の最終決定です。【2年間使用した部屋はどうなっていたか?私の投資マンション】どきどきして使用後の部屋を見てみたところ入居者の方はとても丁寧に使って頂けて綺麗な内装が維持されてホッとしました。募集活動をサポートするためにプチリノベーションの内容も決定しました。私の投資用マンション入居率アップ策】リフォームは10日ほどかかると言われましたが、そこを何とか頼み込んで翌週の金曜日の完成をお約束頂けました。賃貸物件の募集活動は土日が勝負です。リフォームが完成した状態で内見してもらわなければ、よほど好条件でなければ契約までは至らないでしょう。何とか金曜日に完成して翌日の土曜日から本格的な募集活動をしてもらいたかったのです。1週間後の完成の約束を取り付けた後に完成までに取り組んだのがこれです。部屋に乗り込むっ!POPなどの内見時のディスプレイ用のグッズをあれこれ用意しました。11月下旬のある土曜日。リフォームの完成日翌日に私は自分の部屋を一人で訪れました。ディスプレイ用のグッズを詰め込んだこのバッグとテーブルと椅子を手にして...。このブログの記事ではご紹介済みですがプチリノベーションをお願いしてから実際に完成した状態を見るのはこの時が初めてです。その出来栄えは...思っていた以上に綺麗で大満足でした。バスルームのワイドミラーは予想以上のイメージアップにつながりました。狭いバスルームが余計、こじんまり感を増幅するミラー。予想以上にワイド感があり、バスルームを広く見せる効果が...キッチンとバスルームの混合水栓もピカピカで素敵です。これならシャワーも気持ちよく使ってもらえそうです。温度調節がしにくいタイプ。プラスチック...混合栓で便利に。オールステンレスはシャープな質感!いよいよディスプレイ開始!さぁ、バッグからディスプレイ用グッズを取り出してディスプレイの開始です。100円ショップで調達した粘着ピンでPOPをペタペタ貼っていきます。本当は朝イチバンでやる予定でしたが寝坊してしまい現地に着いたのは午前10時を回っていました。内見者の方が来ないうちに急いでやらなければなりません。要領は前回もやっているので割とサクサクできましたが、完成状態の写真撮影もしたりして、なんだかんだで11時半くらいにはなっていたかと思います。来訪者?!とりあえず、ディスプレイを一通り終えてひと段落していました。『えッ?!!』チャイムが鳴っちゃいました。この誰も住んでいないチャイムが鳴るということは恐らく...。しながらも慌ててインターホンの受話器を取ります。応答するのが遅れたせいかもしれません。私は広げたグッズを急いで片付けて、『撤収』の準備に入りました。仲介業者さんの邪魔になってはいけません。不動産屋さんの方の声が。私は慌てて「ハイ、そうです。撤収しますからどうぞ上がってきて下さい。」オートロック付きのマンションなんか住んだことがないのでオートロックの解除の仕方が良くわからずオロオロしちゃいました。́・ω・)一応、解除ボタンを押してみたけどホントにロックが解除しているかどうかも心配でしたので取るものもとりあえずって感じで、もうホントに転がるようにして出ていきエレベータへ一目散です。エレベータを下りたらそれらしき二人組の方がいらっしゃって、めでたく鍵を引き渡して内見のご案内をお願いすることができました。タッチの差で間に合った...。愛想を振りまいて逃げるように去っていきました。入居者になるかもしれない人と会うのって何となく気が引けちゃうんですよね。ディスプレイが終わったら...実は前回もこの様に『ディスプレイ中に内見者訪問』という事態に遭遇していましたので慌ててはいましたが、さほどビックリはしませんでした。その教訓を生かして「早朝に来てやろう」と思っていましたので...。募集活動を始めてもリフォーム後のお部屋が見れない状態では本格的な募集活動とは言えません。その一発目の土日ですからとても大事な日なんですね。今回はキッチンのシンクのお掃除はできませんでしたが、また後で来るか...って感じでとりあえずやれることを引き続きやります。バルコニーに用意して既に置いてあったサンダルがリフォーム業者さんにゴミと勘違いされて捨てられてしまっていたので近くのホームセンターで買い出しです。それから元付業者になっている賃貸管理会社に内見に案内してくれている仲介業者さんの情報を聞き出します。ここまで出張ってきていてお目にもかかったので後でこの仲介業者さんを訪問して内見者の方の『リアクションをヒアリングしておこう』って考えたからです。私の物件以外にも数件回ってから戻るでしょうからまだ時間があると思われるので、その間にサンダルの買い物を済ませます。仲介業者さんに電話してみると1時間後くらいには会社に戻ってくるようでしたので一旦部屋に戻ってサンダルを設置して一服することにしました。言えば、お昼ごはんも食べてなかったし...。連絡に...慌ただしい時間を過ごし、やっと遅い昼食にありつきながら今後の募集活動などについて思いを巡らせていると、さっき仲介業者さんの連絡先を問い合わせた元付業者さんからの電話です。『「内見の方が気に入ったので契約したい」って言ってます。訊けばさっきの『ニアミス』をした方ではありませんか!おーッ!なんという幸運!やったーッ!!リフォーム後の内見第1号の方が私の部屋を気に入ってくれたようです。気分が盛り上がりました。この後入居者審査もしなければなりませんし契約まで心変わりがないとは言えませんので油断は禁物ですが、やっぱりこの一言は飛び上がるほど嬉しいものです。その決め手は?内見の感触をヒアリングする予定が急きょ、お礼の訪問となり喜び勇んで仲介業者さんのご担当を訪問しました。お礼を申し上げました。満面の笑みを浮かべて...。ご担当の方は開口一番、「綺麗なお部屋ですね」と言ってくれました。入居希望者の方にも部屋の綺麗さを気に入って頂いたみたいです。「そ、そうですか...。」まぁ、結果オーライです。人はどんなことにこだわりをもっているかわかりません。実際、私はPOPに蛍光灯の宣伝もしていましたので、それが決め手になったのかもしれません。キャッチフレーズはこんな感じです。『ベッドで読書の後はそのまま消灯できるリモコン付き蛍光灯!』その後のヒアリングで混合水栓やワイドミラーも気に入って下さっていることも確認できましたし...。大どんでん返しは...ブログの記事としては、この後『大どんでん返し』があると読み物としては面白いですが、大家としてこのままの方が嬉しいです。いうことで、この方に無事契約して頂き現在ご入居して頂いています。空室期間は25日間で済みましたお陰様で空室期間は25日間で済みました。前入居者の方が退去されてからリフォーム後の内見可能状態になったのが退去後8日目。申込みが同日の退去後8日目。契約の2週間後が入居日という契約が交わされました。比較的お引越しを急いでいる方でしたので想定されるほぼ最短期間での入居となりました。入居が決まらなければ募集条件の見直しとか、地場の業者さんへの営業回りなどをしなければなりませんでしたが、今回はほぼ退去連絡後の1ヶ月の作業で済みました。...それでも更新してもらえた状況と比較する出費は痛いこれだけ順調な入居でも約1ヶ月は家賃収入が無い期間が発生してしまいます。今回は仲介業者さんに家賃1ヶ月分を支払う約束になっていますしリノベーションの費用もかけてます。退去が無い場合と比べると機会損失分も含めるとリフォーム費用と合わせて30万円くらいの出費となります。退去がいかに大家業に打撃になるかということがわかります。今回は退去の理由が入居者さんの『転勤』ですのでやむを得ませんが、大家としては『長く住んで頂けるよう』に精進しなければいけいないな、とつくづく感じました。今回導入したリノベーションが奏功してお部屋を気に入ってくれて長くご入居が続けばいいな、そんな風に思っています。ワンルームマンション入居付け実況中継!私の投資用の区分所有ワンルームマンションで『退去』が発生しました。私なりに入居を促進するための戦略・アイデアを実践しています。写真なども交えて退去連絡から入居までを時系列にご紹介します。所有投資マンションで退室連絡が入った(汗)このたび管理している不動産屋さんから悲しいお知らせがきました。不動産屋さん「この度、解約のご連絡がありましたので、そのご報告です。私がチャレンジしている大家業、もうすぐ「初めての更新」を迎えるところで、大家さんが最も聞きたくない言葉「退去」となってしまいました。大家業をしていれば付き物なわけで嘆いていても仕方ありません。この『悲報』が入ってからそれなりに『行動』をとってきました。募集活動始動!今回の私の募集活動における不動産業者さんとのお付き合いの仕方について具体的にご紹介したいと思います。私は普段の賃貸管理を手数料を支払って不動産業者にお願いしています。不動産投資のハウツー本ではいろいろなことが書かれているので多少のことでは動じないように覚悟して恐る恐る開けてくれたドアから中を覗き込みました。これまでのご入居者様には綺麗に使って頂けてリフォーム費用も予算を下回りそうなので、プチリノベを張り切ってやろう!ということでリフォーム担当の方と打ち合わせです。あれこれ相談した結果、私が行ったプチリノベをご紹介したいと思います。投資マンションで早期入居を促すディスプレイとは?大家業とは入居者があって初めて家賃という収入が得られる商売です。退去があった時、1日も早く『次の入居者』が決まることが何より大切です。⇒『内見物件の成約率の向上』という図式があると思います。今回は、私がどんなふうにPOPを作成しているかをご紹介します。POPってビジネス文書とかではないので手作り感があった方が印象が良いのかもしれません。できればPOP用のマジックなどで書きたいところですが、私は字も綺麗ではありませんし、イラストも描けません。今回は私が実践しているその他のディスプレイ術をご紹介します。間取図にコンセントや電話線のジャック、テレビアンテナコンセントなどの位置を記したものを用意しています。お一人様一枚づつお持ち頂けるように沢山印刷して置いておきます。入居者はついたのか?私の投資用物件のワンルームマンションの入居者の退去の連絡があったのが10月の半ば。「1ヶ月後には退去」ということが悲しくも決まりました。募集を開始しなければなりません。首都圏に中古のワンルームマンションを購入して不動産投資の門を叩いた私。やってみていろいろわかったことや活動の記録をお伝えします。見せ方ひとつで見た人の心に響くかどうかが変わります。私は投資用マンションの入居者募集時には自分でディスプレイをして自分が提供するマンションのお部屋の良さをアピールしています。私の不動産投資】この2つの記事でPOPについてお伝えしてきました。今回は私が実践しているその他のディスプレイ術をご紹介します。間取図にコンセントや電話線のジャック、テレビアンテナコンセントなどの位置を記したものを用意しています。お一人様一枚づつお持ち頂けるように沢山印刷して置いておきます。狭いワンルームでは置ける家具に制限があります。壁の幅や窓の位置、そういったものがネックになったりもします。その場で気になった寸法を測って書き記せるようにメモ用紙より少し気が利いてるものとして間取り図が役に立つかなぁと思って用意しました。大き目のメジャーも一緒に置いておきます。ボールペンやマジックも置いておきます。何かに役立つかもしれないと電卓も一応置いてみています。間取り図の裏面には物件名や住所などの基本情報と物件のメリットなどをさりげなく記載しておきます。持って帰ってもらえるかわかりませんが、一旦家に帰って『検討』する様なケースでは少なくとも物件の存在すら思い出してもらえない物件から脱却できるのではないかと考えています。前回は箱型の椅子(ふたを開けると子供のおもちゃ箱になるようなタイプ)を用意しましたが、今回は思い切ってホームセンターで小さなテーブルとパイプ椅子を購入して置いてみました。上記の間取り図や筆記用具などをこのテーブルの上に置いておきます。『椅子に座って、座った時の印象を確かめてみませんか?』なんてPOPでご案内しています。このテーブルと椅子のディスプレイの目的は2つです。ひとつはどれも似通った印象の薄いワンルームマンションで『テーブルの置いてあった部屋』として印象を強く残してもらうためです。ひとつの目的はもし座ってもらえるようなことになれば、それだけ『滞在時間が延びる』ということを期待しています。以前の記事にも書きましたが、賃貸物件の内見など、ものの5分しか見ない、そんなことも珍しくないようです。1分でも長い内見時間にしてもらうための『きっかけ』になればという期待から、このようなディスプレイをしています。折りたたみ式とは言え、持ち込むのは大変ですが少しでも効果が期待できるのなら苦になりません。サンダルを用意POPで『ちょっと奥行のあるバルコニー』をアピールしていることをお伝えしましたが、このPOPは『実際に外に出てもらう』ことが最大の目的です。その時に少しでもその行動の『ハードルが下がるように』用意しているのがバルコニー用サンダルです。最初はカバーも用意していましたが、屋根がありますのでよほど強い風雨にさらされなければサンダルが汚れてしまうこともないので今はそのまま置いています。不動産屋さんの営業マンも一緒に出てもらって案内してもらっても良いですし、親御さんなどの同行者がいるかもしれませんので2足用意しています。私は玄関に用意しているスリッパも3つにしています。賃貸管理を任せている不動産業者さんも1つだけスリッパは用意してくれていますが、同行者の存在を考えたら1つではやはり『気が利いて』はいないと考えるからです。日当たりが悪いのをリカバリーするためにしていること私の部屋は薄暗いというほどではありませんが、決して『日当たり良好!』って感じでもありません。それを補うために行っているのがこれです。内見のとき玄関を入ってまず最初に行うのが、『ブレーカーを上げる』という作業です。ブレーカーを上げたと同時にに全ての電源が一気に入って照明も付くようにスイッチを全てONにしています。私の部屋のブレーカーは戸棚の扉のようなものの中に入っています。この扉を開けたところに内見で同行してきた不動産屋さんの営業マンの方宛てに小さなPOPを貼り付けています。この小POPにて「退室時にはスイッチを全てONにして帰って頂く」ことをお願いしてあります。営業マン宛てに「大事なお客様を当マンションにご案内してくれた」お礼と共に...。この方法で入室時にいっぺんに照明が灯るので薄暗い部屋を見られることが避けられます。内見では印象はとても大事です。ウィークポイントはこの様にして『緩和』することは可能だと思います。内見は実は貴重な換気の機会でもあるこの「ブレイカーで一気にすべてのスイッチを入れる」仕組みは副産物としてキッチンとバスルームの換気扇も回るということが挙げられます。『空き部屋』というのはとかく空気がこもりがちです。内見という『人が入った』機会は貴重です。換気扇も自動的にスイッチが入りますので内見すると自動的に換気もやってもらえます。前述の『バルコニーに出てもらう』のも窓を開けて換気の機会があるということです。お礼の言葉を添えて...雑貨店で可愛い写真立てを用意しました。「数ある物件の中から自分の部屋に足を運んで頂いた」お礼の言葉とゆっくり見学して不明点はなんなりとご質問して頂くよう、大家としての言葉をお伝えしています。したら...、こんな大家のホスピタリティに共感して頂ける方がいるかもしれない...、そんな風に思っています。アピールできることは徹底的にアピールする姿勢で臨む先日のPOPに関する記事にopas10さんがいみじくもコメントを下さいましたが、私は転職活動における面接でのアピールで培った「アピールできることは徹底的にアピール」することを不動産投資における部屋のディスプレイで応用しています。転職活動に関して『ヒント』になるようなコラムを書いています。私の4度の転職の経験がお役立て頂けたら嬉しいです。私の過去4回の転職活動について書いています。転職活動の参考に、また読み物としてお楽しみ下さい。画像をクリックすると関連カテゴリの記事一覧がご覧になれますどんな些細なことでも実践しなければ絵に描いた餅、四の五の言わずまず実践!それが私のモットーです。臨んだ募集活動はどうだったのでしょうか?いよいよ次回の記事でその顛末をお伝えします。入居者はついたのか?「1ヶ月後には退去」ということが悲しくも決まりました。募集を開始しなければなりません。ワンルームマンション入居付け実況中継!私の投資用の区分所有ワンルームマンションで『退去』が発生しました。私なりに入居を促進するための戦略・アイデアを実践しています。写真なども交えて退去連絡から入居までを時系列にご紹介します。所有投資マンションで退室連絡が入った(汗)このたび管理している不動産屋さんから悲しいお知らせがきました。不動産屋さん「この度、解約のご連絡がありましたので、そのご報告です。私がチャレンジしている大家業、もうすぐ「初めての更新」を迎えるところで、大家さんが最も聞きたくない言葉「退去」となってしまいました。大家業をしていれば付き物なわけで嘆いていても仕方ありません。この『悲報』が入ってからそれなりに『行動』をとってきました。募集活動始動!今回の私の募集活動における不動産業者さんとのお付き合いの仕方について具体的にご紹介したいと思います。私は普段の賃貸管理を手数料を支払って不動産業者にお願いしています。不動産投資のハウツー本ではいろいろなことが書かれているので多少のことでは動じないように覚悟して恐る恐る開けてくれたドアから中を覗き込みました。これまでのご入居者様には綺麗に使って頂けてリフォーム費用も予算を下回りそうなので、プチリノベを張り切ってやろう!ということでリフォーム担当の方と打ち合わせです。あれこれ相談した結果、私が行ったプチリノベをご紹介したいと思います。投資マンションで早期入居を促すディスプレイとは?大家業とは入居者があって初めて家賃という収入が得られる商売です。退去があった時、1日も早く『次の入居者』が決まることが何より大切です。⇒『内見物件の成約率の向上』という図式があると思います。今回は、私がどんなふうにPOPを作成しているかをご紹介します。POPってビジネス文書とかではないので手作り感があった方が印象が良いのかもしれません。できればPOP用のマジックなどで書きたいところですが、私は字も綺麗ではありませんし、イラストも描けません。今回は私が実践しているその他のディスプレイ術をご紹介します。間取図にコンセントや電話線のジャック、テレビアンテナコンセントなどの位置を記したものを用意しています。お一人様一枚づつお持ち頂けるように沢山印刷して置いておきます。入居者はついたのか?私の投資用物件のワンルームマンションの入居者の退去の連絡があったのが10月の半ば。「1ヶ月後には退去」ということが悲しくも決まりました。募集を開始しなければなりません。首都圏に中古のワンルームマンションを購入して不動産投資の門を叩いた私。やってみていろいろわかったことや活動の記録をお伝えします。どんなに割安の物件を手に入れたとしても入居者がいなければ定期的な収入を手に入れることができません。お部屋が空いてしまったら1日も早く入居者に住んでもらうことを1番に考えなくてはなりません。そこで大事になってくるのが入居促進策を積極的に講じていくこと。不動産屋さんは心強い味方ですが大家にできることもあるはずです。【投資マンションで早期入居を促すディスプレイとは?】では私の不動産投資用マンションのディスプレイでどんな項目をPOPでアピールしているかをご紹介しました。今回は私がどんなふうにPOPを作成しているかをご紹介します。字が下手なのでPCで作成POPってビジネス文書とかではないので手作り感があった方が印象が良いのかもしれません。できればPOP用のマジックなどで書きたいところですが私は字も綺麗ではありませんしイラストも描けません。こんな感じでエクセルに吹き出しなどの図形を挿入して、テキストを書き込みます。字体をPOP調にすればそれらしくなるものです。印刷はカラーのコピー用紙にテキストを入力し終えたら印刷です。印刷はカラーのコピー用紙にします。文字をカラフルにしていますので読みにくくならないようにパステルカラーなど『薄め』の色調のものを何色か用意しました。印刷したコピー用紙を厚紙に貼りつける100円ショップで調達した色画用紙を台紙にします。私はテープのりでぺこぺこしない程度に貼りつけてます。台紙を切り抜くコピー用紙を貼りつけた台紙ごと吹き出しなどの『枠線』に沿ってはさみで切り抜いていきます。ハイ、出来上がり!とまぁ、こんな簡単なものです。20枚以上作るのでそこそこ手間はかかるものです。POPはコレで貼る!出来上がったPOPは100円ショップで調達したコレで貼ります。粘着ピン壁紙をメインに貼り付けますから壁紙を傷めずに剥がせる『そこそこ貼れる』粘着性であって欲しいわけです。この粘着ピンはちょうど良い感じです。剥がして何度も使い回しできるのも便利です。強い粘着性がないのでPOPをあまり大きくすると重みで壁から剥がれて落ちてしまいます。大きさはほどほどに...。それが私のPOPの注意点です。私の内見用の部屋のディスプレイはPOPだけではありません。次回以降、他のディスプレイプランについてお伝えしたいと思います。今回は私が実践しているその他のディスプレイ術をご紹介します。ワンルームマンション入居付け実況中継!私の投資用の区分所有ワンルームマンションで『退去』が発生しました。私なりに入居を促進するための戦略・アイデアを実践しています。写真なども交えて退去連絡から入居までを時系列にご紹介します。所有投資マンションで退室連絡が入った(汗)このたび管理している不動産屋さんから悲しいお知らせがきました。不動産屋さん「この度、解約のご連絡がありましたので、そのご報告です。私がチャレンジしている大家業、もうすぐ「初めての更新」を迎えるところで、大家さんが最も聞きたくない言葉「退去」となってしまいました。大家業をしていれば付き物なわけで嘆いていても仕方ありません。この『悲報』が入ってからそれなりに『行動』をとってきました。募集活動始動!今回の私の募集活動における不動産業者さんとのお付き合いの仕方について具体的にご紹介したいと思います。私は普段の賃貸管理を手数料を支払って不動産業者にお願いしています。不動産投資のハウツー本ではいろいろなことが書かれているので多少のことでは動じないように覚悟して恐る恐る開けてくれたドアから中を覗き込みました。これまでのご入居者様には綺麗に使って頂けてリフォーム費用も予算を下回りそうなので、プチリノベを張り切ってやろう!ということでリフォーム担当の方と打ち合わせです。あれこれ相談した結果、私が行ったプチリノベをご紹介したいと思います。投資マンションで早期入居を促すディスプレイとは?大家業とは入居者があって初めて家賃という収入が得られる商売です。退去があった時、1日も早く『次の入居者』が決まることが何より大切です。⇒『内見物件の成約率の向上』という図式があると思います。今回は、私がどんなふうにPOPを作成しているかをご紹介します。POPってビジネス文書とかではないので手作り感があった方が印象が良いのかもしれません。できればPOP用のマジックなどで書きたいところですが、私は字も綺麗ではありませんし、イラストも描けません。今回は私が実践しているその他のディスプレイ術をご紹介します。間取図にコンセントや電話線のジャック、テレビアンテナコンセントなどの位置を記したものを用意しています。お一人様一枚づつお持ち頂けるように沢山印刷して置いておきます。入居者はついたのか?私の投資用物件のワンルームマンションの入居者の退去の連絡があったのが10月の半ば。「1ヶ月後には退去」ということが悲しくも決まりました。募集を開始しなければなりません。首都圏に中古のワンルームマンションを購入して不動産投資の門を叩いた私。やってみていろいろわかったことや活動の記録をお伝えします。投資マンションで早期入居を促すディスプレイとは?大家業とは入居者があって初めて『家賃という収入』が得られる商売です。退去があった時、1日も早く『次の入居者』が決まることが何より大切です。『内見物件の成約率の向上』という図式があると思います。内見の増加のために、最も入居希望者の目に留まるための『募集条件』を慎重に吟味して決定し、沢山の不動産業者にその情報を流して内見してもらえるような体制を整えるのが、前回までお伝えしてきた内容です。私の投資用マンション入居率アップ策】では特徴の無い築20年を超えた投資用ワンルームマンションの入居を促すために行った『プチリノベ』についてご紹介しました。今回はお部屋をプロモーションするための『ディスプレイ』についてご紹介します。プチリノベ計画を決定後、リフォームが完成するまでの間に私はどんな準備をしていたのでしょうか?ディスプレイは最も強力な『営業マン』インターネット検索や不動産屋さんの紹介により晴れて私の部屋が内見という運びになったら、今度は「この部屋に住みたい!」って思ってもらえるように力を注がなければなりません。不動産屋さんの営業マンの方は、内見者が自分の会社を経由して契約してくれるとは限らない中で仕事をされています。彼らにとって『自社経由での成約』が大事なことであって、『私の物件で成約を取る』ことが目的ではありません。実録「客づけ」】でご紹介の通り、『広告費』を設定することで多少のインセンティブはつけているとはいえ、物件を決めるのはあくまでも入居希望者ご本人です。内見時に選ばれるためには「良い物件」と思って貰わなければなりません。限られたスペックの中で自分の物件の良さを最大限アピールすることがとても大事です。私は内見用のディスプレイこそが『営業マン』としての役割を果たすと考えています。不動産屋さんの営業マンの方は全ての物件の細かな内容まで把握しているわけではありません。して認識しているわけでもありません。そこでディスプレイによって営業マンでは気づかないところや『素通りして欲しくない』ポイントを積極的に『アピール』していくわけです。これは私が営業マンを信用していないから行うということではなく営業マンのサポートツールとして活用してもらえることを期待しています。先述の通り、彼らにとって私の物件で成約することが絶対条件ではありませんが、わざわざ時間と手間をかけて内見に訪れた私の部屋で成約が取れればそれは彼らにとっても大きな収穫なわけです。彼らに対して『成約確率を上げるツール』を提供することはお互いにメリットがあることだと考えています。こんな点をディスプレイ/POPでご紹介しました私が物件のディスプレイで最も重視しているのはPOPによる物件のアピールです。「こんなところが私の物件の良いところですよ」とアピールするための最大のアイテムです。私の物件では以下の様なPOPを用意しました。天井が高い平均的なマンションより少し高いという程度ものですが、狭い部屋を少しでも広く感じる効果があるのでアピールしています。POPなどでアピールしなければ内見で話題に出ることもない、そんな程度の話かもしれませんが、こんなベッドを使用する人にはアピールがあるかもしれません。部屋が広い築浅物件のワンルームだったら私の物件は決して広い部類には入りませんが、『バブル期物件』としてカテゴライズされる築年数20年超の物件ではまぁまぁの広さです。築年数や部屋の広さは家賃とのトレードオフの関係にあります。賃貸物件を探している入居希望者は限られた予算で住まいを決めることになります。築浅物件を諦めて設備の劣るバブル期物件を探すという入居者層もいるわけです。これらの層をターゲットとして、「ゆったり」とか「ゆとりがある」といった表現で、「ちょっとだけ広め」を控えめにアピールしています。バルコニーの奥行が広いこちらもすごい広いバルコニーというわけではありませんが、物干しを置いたりするのが便利な程度には広さがあるということをアピールしています。フローリングの床フローリングの床も別に珍しいものではありませんが、『カーペット』や『クッションフロア』よりはフローリングの方が人気があります。これらとの相対的な関係ではありますが...。カーペットより掃除が簡単で清潔さをアピールします。IHクッキングヒーターIHクッキングヒーターは築浅物件でよくある女性に人気のガスコンロから比較すると見劣りするかもしれません。電気コンロよりはましです。他の劣っている設備と比較して相対的に良い点をアピールするのです。前回の記事でご紹介したこれです。『新調』という点をアピールします。製品の紹介されているサイトでその特長を調べて説明を添えるようにしています。私の物件では水流を泡状にして飛沫を抑えるとか節水効果などを説明しています。新調したバスルーム混合栓こちらもキッチンと同様です。POPは、それぞれアピールしたいものがあるところに貼っていきますので同様の内容でもそれぞれ作成します。その対象物のすぐ近くにあるからこそアピールになるし、目に留めてもらえる、それがPOPの良いところです。内廊下マンションには玄関が外廊下に面しているタイプのものもありますが、私の物件は内廊下です。玄関に入る時に風雨にさらされないとか、玄関から部屋の中を外部から覗かれないなどのメリットを主に女性向けにアピールしています。新調であることをアピールするとともにその利用法にも具体的に言及します。『お出かけ前にはバスルームのドアを開けて姿見として』なんてキャッチフレーズでアピールします。駅からの距離などはチラシに掲載されており内見前に確認される情報です。POPではチラシに表れないポイントをアピールします。私はこんなことをアピールしています。私の物件の近くには若者の人気のショッピングと散策のスポットがあります。そこまでは自転車で行ける距離にあります。他にもいろいろとPOPを用意しています。POPの役割は上記の様に部屋のアピールポイントを紹介するほかにもう一つあります。インターネットがどのようになっているのか?洗濯機置場は?シューズボックスは?趣味嗜好は人それぞれです。生活における優先順位もまた人により違います。私にとっては大して重要でないと考えるようなことでも、それを重要視する方もいます。思いついたことは些細なことでもアピールするようにしています。ワンルームマンションの入居者層は私のような既婚の中高年ではなく未婚の若年層がメインです。私が若い頃から比べれば若者のライフスタイルだって違いますから、自分の想像力だけでは思いつかないことも補うために投資指南本や業界が発信する情報なども参考にしています。実際にこの部屋が成約したのは私が想像もしないようなことが決め手となったことを内見をご担当された営業マンから聞きました。POPで紹介しておいて良かったと思った瞬間でもありました。その時の模様は下記の記事に詳細をお伝えしているので是非ビックリしてみて下さい。今回はPOPでどんなことをアピールしているかを中心に内見用のディスプレイについて説明してきました。次回以降でPOPをどのように作っているのか、またPOP以外の私のディスプレイ術などについてご紹介します。私の不動産投資いよいよマンションのエントランスで待ち合わせをして部屋に突入!です(笑)ワンルームマンション入居付け実況中継!私の投資用の区分所有ワンルームマンションで『退去』が発生しました。私なりに入居を促進するための戦略・アイデアを実践しています。写真なども交えて退去連絡から入居までを時系列にご紹介します。所有投資マンションで退室連絡が入った(汗)このたび管理している不動産屋さんから悲しいお知らせがきました。不動産屋さん「この度、解約のご連絡がありましたので、そのご報告です。私がチャレンジしている大家業、もうすぐ「初めての更新」を迎えるところで、大家さんが最も聞きたくない言葉「退去」となってしまいました。大家業をしていれば付き物なわけで嘆いていても仕方ありません。この『悲報』が入ってからそれなりに『行動』をとってきました。募集活動始動!今回の私の募集活動における不動産業者さんとのお付き合いの仕方について具体的にご紹介したいと思います。私は普段の賃貸管理を手数料を支払って不動産業者にお願いしています。不動産投資のハウツー本ではいろいろなことが書かれているので多少のことでは動じないように覚悟して恐る恐る開けてくれたドアから中を覗き込みました。これまでのご入居者様には綺麗に使って頂けてリフォーム費用も予算を下回りそうなので、プチリノベを張り切ってやろう!ということでリフォーム担当の方と打ち合わせです。あれこれ相談した結果、私が行ったプチリノベをご紹介したいと思います。投資マンションで早期入居を促すディスプレイとは?大家業とは入居者があって初めて家賃という収入が得られる商売です。退去があった時、1日も早く『次の入居者』が決まることが何より大切です。⇒『内見物件の成約率の向上』という図式があると思います。今回は、私がどんなふうにPOPを作成しているかをご紹介します。POPってビジネス文書とかではないので手作り感があった方が印象が良いのかもしれません。できればPOP用のマジックなどで書きたいところですが、私は字も綺麗ではありませんし、イラストも描けません。今回は私が実践しているその他のディスプレイ術をご紹介します。間取図にコンセントや電話線のジャック、テレビアンテナコンセントなどの位置を記したものを用意しています。お一人様一枚づつお持ち頂けるように沢山印刷して置いておきます。入居者はついたのか?私の投資用物件のワンルームマンションの入居者の退去の連絡があったのが10月の半ば。「1ヶ月後には退去」ということが悲しくも決まりました。募集を開始しなければなりません。首都圏に中古のワンルームマンションを購入して不動産投資の門を叩いた私。やってみていろいろわかったことや活動の記録をお伝えします。私が所有する投資用マンションが退去となり、前回の記事【2年間使用した部屋はどうなっていたか?私の投資マンション】では久々に対面した『部屋』の状態についてお伝えしました。これまでのご入居者様には綺麗に使って頂けてリフォーム費用も予算を下回りそうなので思い切ってプチリノベをやろう!ということでリフォーム担当の方と打ち合わせです。リフォーム担当者からの提案は?まずはリフォーム担当の方にご意見を伺うことにしました。アクセントクロス「『アクセントクロス』はいかがですか?若い方や女性にアピールできますので差別化が図れますよ?」というものでした。アクセントクロスとは一面を他の面とは異なる壁紙を貼ることです。シックな木目調とかビビッドな色調のものを使って文字通り壁面にアクセントを付けるのです。内見した方の琴線に触れれば確かに訴求力はあるとは思います。住まいに対して保守的な方には逆に敬遠される恐れがあるのではないかと不安もあるのです。いう意味で私にとっては『冒険』な気がしてます。白などの「無難な色」のクロスは万人受けするので募集の間口を広げておきたい私としては今回は見送りました。やってみたいのですけどね。今回はクロスをそのまま使えることもあるので次回退去があってクロスの張替えが必要なときに、もう一度検討してみようかとは思っています。バスルームのアクセントクロスも提案されましたが壁面の状態から難しく、これも見送りました。いうことで、あれこれ相談した結果、私が行ったプチリノベをご紹介したいと思います。黄ばみも気になりますが、小さいスイッチは使いにくいですね...大きくて押しやすいです!となりの給湯スイッチとも合ってます。総費用:33,600円ビフォーアフターレバーがプラスチックだとチープ感が増します。ステンレスでピカピカ!蛇口の形もお洒落です。温度調節がしにくいタイプ。プラスチック...混合栓で便利に。狭いバスルームが余計、こじんまり感を増幅するミラー。女性狙いのアイテムです。総費用:他の工事とのついでということでおまけ購入時に撤去したかったけどできなかったのを今回思い切って撤去。プラスチック製品はとにかく黄ばみがひどくどうしてもチープ感が出やすい。割れていて「中古」であることを強くアピールしてしまうのを改善。「入口の印象はとても大事だから」というリフォーム担当のアドバイスで張り替え。マイナス面を減らすという効果はあったのではないかと思います。私のプチリノベのコンセプトとは?「えっ?これがリノベーション?」って思われたかもしれませんが、私のコンセプトは『低予算で見栄えが良くなるプチリノベ』です。思い切ったことはできません。それでも見栄えが良くなり入居者の方の利便性が向上したり気持ちよく生活して頂けるように少しでもお部屋の価値を『向上』させたかったところはある程度手を加えることができました。それでも総費用は13万円以上かかっています。「入居が遅れるよりは早い入居が見込めるならば出しても惜しくはない」、そう思える金額はこの程度かな?ってところで折り合いをつけました。私が取り入れたリフォーム担当者の意見とは?3点ユニットのチープさが否めないバスルームを少しでも良く見せるように提案があったのが、アクセントクロスのほかに『大きめのワイドミラー』でした。これは低予算で比較的見栄えもするので私もいい感じです。設置されている洗面の鏡は水垢もいい具合についてきたところで、ちょっとみすぼらしい感じなってましたので...。提案があったのがコレです!ホシ姫サマ部屋干し用の収納可能な洗濯干しバーです。電動と手動のタイプがありますが、当然、『手頃な出費』であることが条件の私の場合は『手動タイプ』です。ブラインドと同じようにひもで上下させる仕組みです。こんな物干しがあるとは初めて聞きましたが、『少ない出費で女性には訴求力があるかも?』って思えたので、検討対象にしました。その時はパンフレットなどを見せてもらえなかったので、実際の商品のイメージがピンとこなかったので、実際にホームセンターで見てから決めることにしました。見てみた感想は微妙ではありましたが、女性に入居して欲しかったので、少しでもアピールになれば、と、導入を決めました。思ったほど高くなかったのが決め手です。退去したら必ずやろう!と私が決めていたこと私が絶対やろうと思っていたこと、それはコンセントカバーとスイッチカバーです。いうことを知り「確かにそうだ、前入居者の生活の匂いを感じさせてはいけない!」と妙に納得しました。私の部屋はフローリングと壁紙を張り替えたので新築同然になるはずでした。壁紙をキレイにすると余計に目立つのが、コンセントカバーとスイッチカバーの『ヘタレ感』なのです。本当はマンション購入時に替えたかったのですが、前オーナーから引き渡しを受けた時には内装のリフォームは終わってしまっており、「自分でやろう」と思っているうちに入居者が決まってしまったので放置したままになっていました。今回は壁紙を張り替えずに対応しますがキレイさをアピールするためにはコイツらは全取っ替えです。業者さんに頼むと結構費用がかさみますが、それでも費用対効果はまずまずだと思います。実際印象はずいぶん変わった気がします。キッチンとバスルームのワンレバー混合水栓への交換も見た目の印象をずいぶん変えてくれました。バスルームの混合栓を交換するとシャワーヘッドも綺麗になるので効果は結構あると思います。水圧調節ができるとか泡を含んだ水流になったりと入居者の利便性は向上します。リノベーションの『費用対効果』は?今回の退去後のリフォームは普通に貸し出すためだけであればルームクリーニングやカーテンレールの取り付け部分の補修などだけでしたので42,289円で済みました。これに対して総額172,489円かけてリフォームしました。いうことで、これらの『プチリノベ』は、効果は発揮されたのでしょうか...。入居者はついたのか?】お部屋の『見せ方』で入居の早期化!それをご報告する前にもうひとつご紹介したいことがあります。それは、『お部屋のディスプレイ』です。知った施策のひとつなのですが、前回の募集時と同様に引き続き行った私の入居率向上策です。お部屋をいかに「知ってもらうか」それがこのお部屋ディスプレイの最大の目的です。POPを中心に私は結構これに力を入れています。私はリフォーム内容を決定して工事完成を待つ間に『ディスプレイ』の準備に入りました。投資マンションで早期入居を促すディスプレイとは?大家業とは入居者があって初めて家賃という収入が得られる商売です。退去があった時、1日も早く『次の入居者』が決まることが何より大切です。ワンルームマンション入居付け実況中継!私の投資用の区分所有ワンルームマンションで『退去』が発生しました。私なりに入居を促進するための戦略・アイデアを実践しています。写真なども交えて退去連絡から入居までを時系列にご紹介します。所有投資マンションで退室連絡が入った(汗)このたび管理している不動産屋さんから悲しいお知らせがきました。不動産屋さん「この度、解約のご連絡がありましたので、そのご報告です。私がチャレンジしている大家業、もうすぐ「初めての更新」を迎えるところで、大家さんが最も聞きたくない言葉「退去」となってしまいました。大家業をしていれば付き物なわけで嘆いていても仕方ありません。この『悲報』が入ってからそれなりに『行動』をとってきました。募集活動始動!今回の私の募集活動における不動産業者さんとのお付き合いの仕方について具体的にご紹介したいと思います。私は普段の賃貸管理を手数料を支払って不動産業者にお願いしています。不動産投資のハウツー本ではいろいろなことが書かれているので多少のことでは動じないように覚悟して恐る恐る開けてくれたドアから中を覗き込みました。これまでのご入居者様には綺麗に使って頂けてリフォーム費用も予算を下回りそうなので、プチリノベを張り切ってやろう!ということでリフォーム担当の方と打ち合わせです。あれこれ相談した結果、私が行ったプチリノベをご紹介したいと思います。投資マンションで早期入居を促すディスプレイとは?大家業とは入居者があって初めて家賃という収入が得られる商売です。退去があった時、1日も早く『次の入居者』が決まることが何より大切です。⇒『内見物件の成約率の向上』という図式があると思います。今回は、私がどんなふうにPOPを作成しているかをご紹介します。POPってビジネス文書とかではないので手作り感があった方が印象が良いのかもしれません。できればPOP用のマジックなどで書きたいところですが、私は字も綺麗ではありませんし、イラストも描けません。今回は私が実践しているその他のディスプレイ術をご紹介します。間取図にコンセントや電話線のジャック、テレビアンテナコンセントなどの位置を記したものを用意しています。お一人様一枚づつお持ち頂けるように沢山印刷して置いておきます。入居者はついたのか?私の投資用物件のワンルームマンションの入居者の退去の連絡があったのが10月の半ば。「1ヶ月後には退去」ということが悲しくも決まりました。募集を開始しなければなりません。首都圏に中古のワンルームマンションを購入して不動産投資の門を叩いた私。やってみていろいろわかったことや活動の記録をお伝えします。◆添乗員の仕事につきもののトラブルや失敗談。Gadget外国人のお友達に当ブログをご紹介する時には世界各国の言語への翻訳が可能です。翻訳する言語を上記のプルダウンリストから選択するだけで当ブログ翻訳版が表示されます。ソネットポイントこの広告は前回の更新から一定期間経過したブログに表示されています。更新すると自動で解除されます。この広告は180日新規投稿のないブログに表示されます。