最近まで飲食店の居抜き売買の現場ではトラブルが頻発していました。あるはずの厨房機器がなかった、動くはずのエアコンが実は壊れていたなど枚挙にいとまがありません。?そこにはある共通した問題がありました。居抜き店舗の売り買いが決まった時点で口約束を交わしただけで何も書面にしていない場合がほとんどだからです。トラブル時の解決策をキチンと書面にしておく必要があります。いわゆる飲食店の居抜き店舗売買について重要なポイントを3つの注意点で考えて見たいと思います。重要な注意点は3つ誰の所有物か何をどれだけいくらで買うのか(売るのか)トラブルになった場合どう対処するのか1.誰の所有物か居抜き物件の店内にあるすべてのものがお店を売ろうとしている店主・お店のオーナー(以下売主と表現します)の所有物かどうか一見しただけではわかりません。すると他人の物を売ろうとしているかもしれません。)が売主の所有権である場合は何の問題もないのですが、リース物品、レンタル物品などが含まれている可能性が十分あります。その場合はどうすればいいでしょうか。物件の引き渡し時までにリース代金の残債を精算して売主ご本人の所有権にしてから引き渡しを受けてください。売主の所有物だと信じてリース物品を買ってしまった場合ですが、重大な問題が生じます。リース会社が物品を引き上げてしまいます(無くなる)リースの残債を引き継ぐ(余分なお金が発生)リース物品は、エアコンや4ドア冷凍冷蔵庫など大型のものが多く、それが無くては店が開けないというものばかりです。リースではないですよね?と念押しの質問が大事です。ビールサーバーはビール会社からレンタル品であることが殆どです。レンタルおしぼりの契約があるお店はおしぼりウォーマーなどを置いている場合がありますが、まずレンタル品だと思って間違いありません。USEN放送の設備も同様です。これらは飲食店を売却する前に返還の手続きをとる必要があります。お酒の卸会社からジョッキやビール瓶などを冷やす冷蔵ショウケースなどがレンタルされていたと言う場合もあります。疑わしきは事前に確認しましょう。取引を始める代わりにそれらの備品を引き継ぐと言いうのはありです。誰も書かなかった支払い手数料とは何をどれだけ(数)いくらで買うのか(売るのか)テーブルや椅子などは何脚か、コールドテーブルは何台か、電話機やFAX、レジスターに音響設備は含まれるのか?しっかりと決めておく必要があります。これをリストなどの書面にしておかないと引き渡し時にトラブルとなります。実際にあった話バルスタイルのお店で本格的な電気式のピッツァ窯を備えた居抜き物件がありました。書面も交わさないまま引渡日を迎え店内を確認したところその窯が無くなっていたのです。お店の売主はピッツァ窯が高く売れること知っていたので最初から別途売るつもりだったようですが買う側も最初に物品の確認を怠っていたようです。結局売買価格の調整で決着したと聞きましたが、買主はあてにしていた窯が無くなり新品に高いお金を払って購入されたそうです。飲食店を居抜きで買う側は、リストを作成しそのものが全て揃っての買取価格だと言うことを主張できるようにしておかないと後でクレームのつけようもありません。次に重要なのは引渡時のコンディションです。新品と違い保証期間もなにもありません。直前の状態は作動確認をするなど注意を払えば十分な情報は得られます。口頭でコンディションを聞く実際に動かしてみる修理履歴や保守契約の内容を確認するただし、引き渡し後数週間から数ヶ月で壊れてしまったという話はたまに聞きます。引き渡しが完了した時点で所有権が移りますので、ここは諦めて修理をするか新しいものに切り替えてください。トラブルになった場合どう対処するのかトラブルと言っても先に上げた2つのポイントがほとんどです。事前に確認をしていても店舗を売る側が虚偽の報告をしている場合は防ぎようがありません。なってしまった場合を想定して予め対応策を考えておく必要があります。リース物品はないと言っていたのにエアコンがリースだった4ドア冷凍冷蔵庫のコンディションは万全と言っていたのに実際には壊れていたまた、ちょくちょく水漏れのトラブルが発生して直下階から修理の指摘を受けていたにも拘わらずそのことを黙っていたなど、引き渡し後虚偽の事実が発覚した場合、それが原因でお店が開けないことなどもあり得ます。そのような重要な要素であった場合は最悪お店の売買契約を解除できるようにしておくべきです。物品の数が足りなくなっているようなケースは売買金額の減額等で調整することを予め決めておかれることも大事です。実際にはその文言が抑止力となってあまりトラブルまで発展しないものです。意外とトラブルとなりやすいのが、清掃状態を巡る理解の違いです。ある売主はゴミを捨てるのにお金がかかると言う理由でゴミ袋詰めまではやったもののゴミ出しはせず店内に残置したままで引き渡そうとしました。買主は「俺はゴミまで買った覚えはない」とカンカンです。飲食店の厨房にはグリストラップと言って排水管に調理した油が流れ出さないよう排水濾し器(グリストラップ)が設けられているのですが、ここも清掃を怠ると油や食品の切りカスがたまり大変不衛生になりがちな場所です。以前の清掃状態を確認しておかないとすぐに詰りを起こし営業を止めなければならなくなるばかりか大変高額な洗浄費がかかる場合があります。このように、居抜き店舗の引き渡しは確認すべきことばかりであるにも拘わらず非常に簡単に双方が考えているように思います。いざトラブル発覚となって事の重大さに気づくと言ったケースが多いのです。元はと言えば、居抜き店舗の売買が宅地建物取引業法の規定になく重要事項の説明事項にも定められていない関係で標準的な引渡ルールが確立されていないことにも起因しています。飲食店の居抜き物件をお買いになる場合は、ご自身で3つの注意点をチェックするか不動産会社を通しての場合であれば経験豊富かどうか、チェックポイントをちゃんとおさえている会社かどうか予め確認されることをお薦めします。近年飲食店をめぐる年末年始の様子に変化があります。求人誌にお金をかけていてもなかなかアルバイトが見つからなくてとお嘆きの経営者の皆さんたくさんいらっしゃると思います。会社を退職して独立・開業される方々を一括りにして呼ぶ時代がありました。毎年どこかで繰り返される食中毒。「京橋」駅徒歩2分、1階路面店舗で飲食店開業できる【物件情報更新】(2020年2月13日発行):今週のおすすめは『高津』駅から徒歩1分。