様エリアマーケティングこのサイトを見るリスティング広告を活用した集客法スマホ時代・インターネットの普及により、アナログでの集客よりもネットでも集客が盛んとなっております。その一つの手法として、需要が増えている「リスティング広告」。管理画面の複雑さを超えてしまえば、ものの数分で誰もが広告を出稿できる魅力をもち、成果が見えやすく・柔軟性も持ち合わせている。需要が増えれば増えるほど、重要視しないといけないのが、いかに他社との差別化を図れるのか。中下社長様と弊社赤司とリスティング広告という戦術に対して、どのような戦略法を考えているのかお話しして頂きました。前職、大手不動産で働いていた時からリスティング広告というのは、知っていましたが、その当時まだ不動産業界というのは、ポータルサイトという総合サイトに登録するというのが、いわゆる主流でした。その反面、独自のサイト(会社の顔)を持つというのは、割と先行した不動産の広告の手法だと思います。現在当社はその手法で広告展開を行っていますが、その一つである「セトル伊都」のホームページを作った際には、最初の年はリスティングの必要性は感じませんでした。当時はホームページでSEO対策もとれていたので、そもそもリスティングを打つ必要がありませんでした。当社は不動産分野の中でも「学生マンション」に特化しているため、対象が九州大学の親御さんが対象。九州大学で考えると対象が広いようにも感じるが、WEB上で考えると比較的キーワードが絞られていたため、SEO対策にのりやすいんです。その結果、初年度からかなりのアクセス数があり、2年目で会社も大きく成長し、物件の売れゆきも好調でした。その時にそれを一歩超えるための手段として使ったのが、リスティングでした。当時は資本もなく、限られた予算枠で広告を出稿するため、予算分散をして、単価(ロット)を減らして訴求力を高めるという手法で進めていきました。十数年九州大学の近くで働いていたため、九大生のクセだったり、考えの部分を肌で感じていたので、そこで得たキーワードを当てはめるというやり方ですね。当時は500通りのキーワードから多目的にうつことで、どのキーワードが求められるのか検証を重ねながら、選別し、今のキーワードの仕組みづくりが仕上がりました。今では、キーワードの数もある程度絞ることが出来、そのキーワードに対して集中的にコストをかけることで、効果的な集客を確保できています。現在、当社でも多くのホームページ制作のご依頼を頂いておりますが、毎日世界で何万・何十万と公開されているところから考えると“ホームページを作ったら集客ができる”という時代でもなくなってきました。そこには、「運用」というものがカギとなるのです。集客をするための運用ツールとして、お話しにあがったようにSEO対策(キーワードからページのボリュームアップ)・リスティング広告になりますね。そこもポイントになるんですが、リスティング広告にしても、リスティング広告の向き不向きのある業種や、またリスティング広告をうつタイミング等、リスティング広告を行えば確実に集客できるというわけでもありません。「ではどうすればいいの?」とよくお客様からもご相談頂くのですが、そこには、『自社がどういう業務体系なのか』『ターゲットはどこなのか』を明確にすることで、必要不要が明らかになるのです。御社では、そこが当時から明確にされていたので、リスティングのタイミングからキーワードの選出方法まで決められていたからこそ、成功に繋がっていると思います。当社は、一般の不動産会社とは異なり、来店型ではなく基本は電話やメールでお問い合わせ頂くことがほとんどのため、よく質問する、気になるであろうキーワードが取得しやすいのです。当社は九大生をターゲットにしているため、検索のクセみたいなのが変わりにく、トレンドが無いことからキーワードのルーティンが出来る・現場でキーワードに気づくことが出来るというのも、自社で運用するメリットですね。業者に頼むと、依頼して制作をお願いしてと、工程がどうしてもかかってしまうため、好タイミングに反映するには、フットワーク軽い社内で行う方が効率も上がります。「九大対策の模試が〇〇でやっている」等大学のスケジュールや高校生のスケジュールをお問い合わせ頂く親御さんから知るケースもあり、すぐにリスティングをかけることもあります。いうキーワードがピンポイントだけど、意外に単価が安い場合もあって、ねらい目だと気付く場合もある。ルーティンできるキーワードでも、毎年毎年のリスティングかけるタイミングが変わる場合もあるため、タイミングというのは、常に意識しています。リスティングは、お金がいっぱいあって、端から端までずらっとかけるではなく、今はキーワードのクオリティが重要になります。当社でもそのキーワードのクオリティは常に意識しています。外部的判断で想定するキーワードはこちらからご提案しておりますが、やはり業種ごとではなく、もっと突っ込むと企業1社1社、企業カラーや事業が異なるため、やはり現場の声というものを大事にしております。中下社長がおっしゃられるように、キーワードは、現場でユーザーに会うクライアント様こそ、キーとなるキーワードが転がっています。自社で運用する手法は理想の手法だと思います。リスティング広告というのは、現在も機能のアップデートも盛んで、難しいと考えられる方や自社で運用する時間もない方もいらっしゃると思います。いったクライアント様に対して、弊社では、ご提案する想定キーワードから、現場であがる声をもとに整理して、御社だけのオリジナルキーワードを作り出しています。することで、よりクオリティの高いキーワードが完成するのです。インターネットにたよる営業手法としては、10年はもつと考えています。当社のターゲットである九州大学も今年で101年目を迎え、100年目で移転しました。いうのは、この先10年20年でターゲットがなくなるのは考えにくいと考えています。元々の会社の戦略としてもそれだったんです。移転しない」「対象は変わらない」「少子化にともなう生徒数も九大は影響ない(倍率は変わらない)」ため、市場は安定している、かつインターネットの世界はまだまだ未開発な部分もあり、新しい商品の創造ができる点も踏まえて、主戦略としてのWEB・リスティングが基本のWEB戦略であり、会社の軸になっています。九州大学の受験生は、北は北海道・南は沖縄まで広範囲のため、WEBは必須になる。そこに対する質と量は見極める必要があると思っています。2~3年目になる頃から他社がマネしていくのが実感していましたが、その中で「マネ出来ないものはなんだろうか」と当時から考えていました。今後の展開として、WEBの中に組み込む要素として、ハードな部分とソフトな部分があると思うんですが、ハードな部分というのは、建物を建てるとこから学生が求める要素を建築内に組み込むことで、ユーザー目線を考えた建設が出来、それをWEBで紹介することで、インターネットを対象としたユーザーに向けてメッセージ性のある建物を魅せることが出来る。ソフトな部分というのは、学生たちの繋がり、いわゆるイベントや遊び・勤勉等色んな要素を掛け算して建物内に組み込んで、いわゆるコミュニティースペースで遊ばせる、そしてその遊んだ様子をWEBや動画で魅せる。これらは、瞬発的にも出来ないため時間はかかるが、そういう実績・経験をWEBに活用することで他社がまねできないカタチを構築していき、それを当社の主戦略の柱としてやっていきたいと思います。スタートでやってらしゃるところが2手3手目で競合が真似するからこそ、いわゆる独走態勢に走れるかが課題ですよね。階段が同じ高さだったらみんな同じようにあがっていくはず。今のマーケットを知ったらさらにマネされる場合もあります。これからはネットを営業マンの一人として運用されているのであれば、閲覧数から契約数がイメージできると思います。その場合の今からのユーザーは、ちょっと見にいこうではなく、契約するために見るという体制を構築する必要があります。九大生に特化している御社だからこそ出来る、九大生とのネットワーク、高校生の親御さんとのコミュニティーを生かして、他社が真似できないWEB展開を一緒に作っていきましょう。今後とも宜しくお願い致します。