新築一戸建て住宅の購入、中古住宅の購入の検討を経て、色々あり、結果として注文住宅の建築に至りました。この実録日記は、ここから始まります。諸事情で建築会社はすでに決まっているので、土地探しから始まりました。その前に、まず前提条件として自己資金は20万円程度で、注文住宅を建てる身としては、ほぼ無いに等しい状態(一般的には自己資金は数百万円程度必要です)、建築会社で見積もると住宅の建築費は1400万円程度ですが、今回諸費用(手数料、登記費用など)も含めてフラット35Sで組むため、建築費を1600万円で見積もってもらいました。(多めの見積もりなのでこれを超えることはないという事です)そして以前、新築一戸建てを買おうとしていた時に行ったフラット35の審査の際に2500万円の融資が下りることは確認済みなので(この物件は結局フラット35非対応だったので買えませんでした)、建築費(諸費用込)+土地代で2500万円以内に抑えれば大丈夫ですが、ぎりぎりだと危険なので2400万円に抑える事も前提とします。上記を踏まえると可能なプランは以下のようになります。建築費:1600万円しかし、ここで運よく、結構条件のいい場所(といっても広さはそれなり)で680万円の土地を見つけました。)の確認を依頼しました。これには設計士による調査が必要となるため、少し時間がかかるとの事。この土地がたとえローン融資範囲内の額で建築可能であっても、今回土地と住宅のローンが別になり、「土地先行ローン」を組む必要があります。これは先に土地だけを購入し、住宅が竣工した際に住宅のローンも組み、1つにまとめるという、ローンを土地と住宅の2つに分けるという仕組みです。このローンを使うことで、自分が建てたい土地に建てたい住宅を建てることができます。先に土地のローン支払いが発生するため、土地を購入して住宅が竣工するまで(正確には引っ越しするまで)は、現在居住しているアパートの家賃+土地のローン返済が必要になります。(つまり支払がかぶります)また、土地先行ローンは土地購入から、住宅購入までの期間が8ヶ月までという期限があり、最大で8ヶ月分の土地のローン返済額が住宅購入までに別途かかります。680万円の土地のローン返済なので、月々25000円程度(8ヶ月で20万円)で済みますので何とかなりそうです。怖いのは土地は買ったが住宅ローンの融資が下りなかった、もしくは建築中に予期しない問題が発生し建築費が融資可能額を超えてしまって住宅を購入できなくなったという場合です。土地だけあっても仕方ないですし、土地購入から8ヶ月以内に住宅ローンの決済をしないと、土地先行ローンを組めなくなり、土地のローンだけが残り、新規の住宅建築も680万円の負債があるため、それを何とかしないと更なるローンが下りないため建築ができないという状況に陥る可能性があります。これは最悪なので、土地の正式購入はフラット35Sの検査機関による設計検査が合格してからという条件での購入にしてもらえるよう、建築会社経由で地主に交渉してもらっています。