イラストおよびデータ等、執筆者の責任において作成されています。定刻になりました!こんばんは!地主の婿養子大家です!今日は、あまり時間が取れませんが、どうしても早めに発信したかったので、手短に書こうと思います。『新たなスキーム?可能性と注意点について』です。最近、義父が知人の為に問い合わせた物件のことが非常に気になったのでコラムで共有しようと思いました。詳細は詳しくありませんので、あくまでスキームについてのみ書くことになりますことをご容赦ください。1.新たなスキームとは?2.そのスキームの可能性とは?3.そのスキームの注意点とは?4.買う理由を今一度確認しましょう!以上で書いて参ります。あの手この手で何とか食つなぐ為の方策として、最近、少し目立って来ている感じがします。地主・富裕層を対象としたスキームだったと思います。長期的には自宅部分の投資を賃貸部分で回収が可能です。賃料という人のお金で住宅ローンの返済が可能なわけです。融資が引きやすい新築物件と住宅ローンによる斬新的なスキーム。自宅併用アパートを販売しているようです。その話を義父から聞いた時、実際に関心してしまいまいた。義父の不動産を観る目は私よりいまだ長けているところがおおいにありますが、その義父が直観的に良い物件だと思える物件が存在するわけです。立地も良く、賃貸部分の満室運営も長期的に見ても大丈夫そうなエリアで、新築物件を購入出来るチャンスがあるわけです。このあたりまでなら読者の皆さんも当たり前に理解できるところで、たいして魅力を感じないことでしょう。こんなセミナーがあるかどうかは知りませんがド素人高属性の方がこれから説明する内容をセミナーで聞いたらコロっと逝ってしまうかも知れません。2.そのスキームの可能性とは?はじめに申し上げますが、私は、このスキームに賛成でも反対でもありません。採算がとれ目的を達成できるのであればこれから説明するメリットは魅力的なものであるのも間違いないと思います。<新築自宅併用アパートの魅力>1新築物件であること木造新築であれば耐用年数は24年。金融機関によっては収益物件でもいまだに30年以上の返済期間で取引がされているのが現状です。返済期間が長ければ、見せかけのCFとはいえども、CFが厚くなります。稼働状況も立地が良ければ満室経営出来ることでしょう。30年の返済期間で大丈夫か?という懸念材料はありますが、現時点で、築30年超えの現役満室アパートなんて腐るほどあり、立地が良ければ、これからもまだ大丈夫とも言えます。兼業大家にとって最も嬉しいのは、設備が新しく、中古と比較して不具合も起きにくいので、向こう10年くらい手がかからない。賃貸併用住宅は、住宅ローンを利用するには条件があります。※ネットでご確認ください。住宅部分には住宅ローンが適用できるわけです。不動産業者や建築業者、つまり売主側です。住宅部分6,000万円になります。金利2.5%の賃貸部分のローンも新築ですし2,000万円くらいならなんとか通しますし、なんと言っても、住宅ローンは金利1%切りますから!!!住宅ローン減税も使えますね!!!なんて鉛筆舐め舐めスキームの完成です。収益不動産へのサラリーマン大家への貸し渋り耐用年数切れ物件へ審査厳格化これらをうまく融合させることが出来るスキームであり、その融資額比率を業者が舐め舐めし易い部分があるのかなと思います。(勿論、あまりに極端な事はやらないと思いますが)3管理がしやすいこれも、自主管理大家なら超絶なメリットになります。実際、義父の知人は既に本人は自宅併用マンションに住んでいますが、その知人はその物件が初めて物件であり、ド素人大家です。それでも、購入して3年以上経過しますが、苦戦はしていますが、しっかり満室に近い経営をしていますし、何よりも、きちんと自主管理大家をやれています。(義父や時には私のヘルプがあるのもありますが。汗)簡単に言えば、こんなメリットがありそうです。3.そのスキームの注意点とは?警鐘コラムですので、本当はこっちがメインです。汗そんな魅力的な側面を持つ舐め舐めスキームですが、やっぱり危険なリスクがあります。<舐め舐めスキームのリスク>1売却時の出口の狭さもうダントツでこれがリスクです。従来の賃貸併用マンションと今回の賃貸併用アパートを書き分けましたが、マンションとアパートの明確な区分は存在しませんが、ここでは、私は、RC、重量鉄骨造あたり、つまり耐用年数の長い物件をマンションと呼び、耐用年数の短い木造、軽鉄をアパートと呼びます。耐用年数22年以内の木造軽鉄と34年や47年の重鉄RCでは、仮に売却することになった時に購入する側の融資が付きづらくなる点のことを言っております。́)なら収益物件として売りますか?クソ利回りが低くなるからクソ叩かれること必至です!泣そうなると、売れない可能性が出てきますね。最後まで自己所有するつもりでなければ結構なお荷物になる可能性が高いということだと思います。住宅ローン控除を取り切ったら売却する方法もありますね。ギャンブルになりそうですが。業者が閲覧していることも考えて書きませんが、売却時の裏技チックな節税方法もありますし、うまく行けば、ヤドカリ戦法にもなり得ると思います。!一般的には、出口がクソ狭いと思って問題ないと思います。自己居住になりますので、木造アパの騒音問題と一蓮托生になってしまいます。加害者リスク被害者リスクの両方の可能性があり得ます。私の義理の両親はRC賃貸併用に住み、私は重鉄賃貸併用に住んでいますが、その構造ですら、懸念材料ではあります。どこに住もうが、変人にバッティングする可能性はありますが、不特定多数と共同生活となることを考えると、木造アパだと心細く感じます。融資の引きやすさとスキームのメリットを巧みに活用した商品だと思います。なってしまうリスクがあります。便利な商品は高いわけです。楽な道にカボチャありとも思います。́)まあ、私にはそんな怖さを想像させるスキームでした。苦笑4.買う理由を今一度確認しましょう!それでも!義父が目を付けるくらいの良い物件があることも事実。その物件は瞬殺で売れてました。義父の知人の場合、規模拡大なんて考えていません。娘の自宅確保+少しでも負担軽減が主な理由です。義父もやめとけとは言いません。実際、彼らに私たちのような道を歩めるとも思っていませんから。不動産投資家は違います。買う理由ではない!そんな風に思います。今一度!買う理由を自分自身に聞いて欲しい!!既に、購入している人たちが何人も何十人もいるはずなので。そんな風に思ったので、人伝えの情報ではありますがコラムにいたしました。本日も最後までお読みいただきありがとうございました。結局、真面目に書いたら3時間くらいかかるんですよね。出口戦略コラム楽待は株式会社ファーストロジックが運営しています。Firstlogic。