不動産鑑定で保証金の利回りは、バブル経済以前は4〜5%であった。バブル経済時には、6〜7%の利回りだった。バブル崩壊後は、急激に利回りは下がり、5%、4%、3%、2.5%、2%、1.5%と下がり、ついに1%の水準までに下がって来た。みずほ銀行の、2007年8月25日現在の大口1000万円以上の定期預金の利回りは、同銀行のホームページによれば、下記の通りである。「主要レート推移」の調査(2007年8月25日現在の同社のホームページより)による10年債の2007年7月2日〜31日までのレート(月初と月末以外は省略)は、下記の通りである。アメリカのサブプライムローンの焦げ付きで、8月の現在の利回りは、なお下がっている。不動産鑑定士の中には、下記のごとく主張する人がいる。「保証金は長期に預かるものであるから、長期の利回りで考えるものである。目先の定期預金の利回りとか、国債の利回りで左右されるべきものではない。過去30年の国債の利回りの平均をとると、4〜5%の水準であるから、4%の利回りを採用するのが正しい。保証金は長期に預かるものだから、長期の平均利回りで考えるべきであるという論理には、私は同調しかねる。保証金の運用益は賃料を形成するものである。継続賃料の賃貸借期間は2年とか3年で考えられるものである。賃料改定する場合には、その時点での保証金の利回り益は、その改定時の賃料に反映されるものであり、されているのである。それ故、30年の平均利回りなどという考え方など不要である。バブル経済の時の保証金の利回りは6〜7%であった。いう水準の利回りであったのか。反映して6〜7%の利回りの水準であったのである。その頃に、4%の運用利回りで賃料を求めていたならば、国債の利回りよりも何故低いのかという質問を浴びせられ、説明に窮したハズである。「保証金の利回りは長期で考えるものであり、長期の平均は4%ですから、4%の利回りが正しいのです。「賃料は長期では考えていない。保証金の運用益も賃料を形成するものである。保証金のみ、どうして長期に考えなければならないのか。その考え方には論理に矛盾があるのではないのか。」という批判を受けることになる。10年程前になるであろうか。不良債権処理の為のデューデリジェンスを行った。その頃は「不良債権のデューデリジェンス」などという言葉など、知る人はわずかであった。日本ではその様なことは行われていなかった。いうことを行うのは、アメリカ等の外国投資銀行だけであった。日本のバブル経済崩壊後の不良債権を安く買いたたきしたのが、ハゲタカフアンドと呼ばれる外資の投資銀行であった。その関連で、抵当権のついている不良債権の不動産の鑑定評価(デューデリジェンス)を行った。依頼者から与えられたデューデリジェンス用の提出用報告書は全て英語である。辞書を手許にして日本語に訳して、デューデリジェンスを行った。デューデリジェンスとはどういうものかと言うことを、翻訳されていない英語の生の報告書を見、読み、翻訳し、そして書き込んで、初めて知った。その中で、保証金の運用益を記載する欄があった。当時の私は、当然のごとく5%の利回りを書き込み、5%で計算して報告書を提出した。ロールアップミーティングで、依頼者で片言の日本語を話す担当者は私にこう言った。「田原さん、5%で今時運用出来る金融商品はありますか。国債の利回りは現在何%か知っていますか。」その頃の国債の利回りは3%程度であった。「田原さんが5%で運用出来ると言うのであれば、1000万円預けますからやっていただけますか。すれば私どもは大変助かります。やっていただけますか。」と外資の投資銀行の担当者はたたみかけてくる。デューデリジェンスの報告書は、保証金利回り3%にして全てやり直すことになった。保証金の運用利回りについての記事は、下記の鑑定コラムにもあります。トップページ田原都市鑑定の最新の鑑定コラムへはトップページへ前のページへ次のページへ鑑定コラム全目次へ。