料金事例をみる土地表題登記(とちひょうだいとうき)新たに土地が生じた時,あるいは登記漏れになっている脱落地の場合にする登記です。新たに土地が生じたというのは,許可をもらって海面を埋立して土地になった場合とか,海底隆起によって土地が生まれたという事を指します。一般にあるケースは地所に隣接している国有地を買った場合にする登記が主です。いうと,昔からある道路敷きや水路というのは地番がありません。最初に説明したスーパーに例えるとまだラベルがついていない状態の土地と考えて下さい。土地表題登記とはラベルを貼る事すなわち,登記情報を創設する登記という事です。ところでこれらの登記をするにはまず国有地を買わなくてはなりません。現実に水路なら水路としての用途がまったく廃止されている事,またこの国有地に隣接している他の隣接者全員の同意が必要になります。(たてものひょうだいとうき)以前この登記は『建物表示登記(たてものひょうじとうき)』と言っていましたが,3月7日の法改正により建物表題登記となりました。この登記は建物を新築した場合最初にする登記です。先の土地表題の説明と同じく最初にラベルを貼る登記です。登記をするのを忘れていた数年経ったような建物でも建物表題登記といいます。この場合はその数年前に実際の新築年月日で登記される事になります。この登記で注意すべきは登記できる建物の認定という事です。建物でも登記できないものもあります。基本的には�@壁が3方向あること,これは建物を上空から見た状態でカタカナの『コ』の字を形成できているかという事で,つまり柱と屋根だけの建物は登記することができません。できるものは登記できません。�B工事未完成の建物,さてどこをもって工事が完了した状態なのか,これが気になるところです。不動産登記法には『その目的とする用途に供しえる状態』とあります。業者の方は一刻も早く登記して代金を回収したいのでしょうが,やはり家は雨風を防ぐ・・といわれるのですから,最低サッシ,ガラスは完成してなければ建物といえないのではないかと思います。床も歩けない状態ではまず無理でしょう。逆に上記を満たせば即登記できるか?というとそういう事でもありません。登記可能か不可能か書類等で建物所有権の取得に問題がないのを前提にして後はズバリ第三者が現在の建物の状態で取引しようと考えるかという基準で判断する事にしています。売買や賃貸そして登記においても,その不動産と向き合うときの第一印象はすごく大切だと思っています。表題登記が必要なのか?それは最初にラベルをつけなければ名前が書けないからです。自分の建物というのを他人に対して主張できないからです。これを対抗力といいます。主張ができないような建物には抵当権もつけようがありません。融資もうけられなくなります。<準備するもの>○相続の関係で登記する場合は相続関係がわかる戸籍謄本等、わからなければこちらでお調べいたしますが実費がかかります。料金事例をみる区分建物表題登記(くぶんたてものひょうだいとうき)区分建物とは正式には『区分所有建物』といいます。倉庫その他の建物として用途に供することができるものがあるときには,その部分はこの法律の定めるところによって,それぞれ所有権の目的とすることができる」とあります。条文だけでご理解いただけた方は次へお進みいただくとして,そうでない方はこう考えてみましょう。街のあちこちにマンションが建っていますが,外見を見ただけで「あのマンションは分譲型だ」「あのマンションは賃貸型だ」ってわかりますか?もちろんプロの方やラ○オ○ズマンションとかマンションディベロッパーのブランド商品や最近の超高層型のなら分譲だとわかりますよね,しかしそれ以外は外観からはわかりません。それはなぜか?実は分譲も賃貸も構造上さして変わらないからです。そもそも分譲と賃貸との違いを知る事が区分所有建物を理解することです。1階に5区画の3階のマンションだったら,仮に101〜505の15世帯が暮らしているわけです。この15戸区画を1個ずつ15個の不動産として新築時に登記することを区分建物表題登記といいます。一戸ずつ、別々の名義にできるわけです。これが分譲型マンションです。種類だって別々が可能です。101号室は店舗で,203号室は事務所,304号室は居宅というのありえます。権利が独立しているという事なのです。賃貸型マンションですが,これは15世帯を全部ひっくるめてドンと一個の『共同住宅』として不動産登記する事で,世帯別に所有権を登記しないので区分所有建物とは言わず,通常建物といいます。ところで先ほどからマンションばかりですが,実は一戸建てでも区分建物は存在します。2世帯住宅で1階と2階に利用上,構造上独立している場合は区分建物として別々名義に登記することもできます。利用上,構造上の独立とは何かよく入口が別々でなくてはダメかという質問がきますが,各区分への入口は当然独立していなくてはなりません。昔の長屋のように玄関の入口は一緒でも,登記可能な先例もあります。(たてものくぶんとうき)これは登記の結果は区分建物表示登記と同じになります。最初から区分建物として登記するのが区分建物表題登記であり,途中から区分建物として登記するのが建物区分登記の違いだけです。利用上,構造上,独立している事とすでに建物が登記されている事が条件です。建物区分登記が有効な場合は例えば一棟のマンションのオーナならば,全部を売却しなくても,ひと部屋ずつ切売り(分譲)することも可能になります。よって一部を抵当に入れて融資を受ける事も可能になります。区分所有建物は何もマンションのような中高層建物だけではありません。木造平家建の『長屋』でも分譲は可能です。共同住宅の階層区分の事例で25万円〜30万円(調布市)事務所最高価格,細区分建物を合併した再区分した事例125万円(新宿区)建物滅失登記(たてものめっしつとうき)建物抹消登記(たてものまっしょうとうき)建物が取毀(とりこわし)り,地震や火災等により建物の物理上の効用を失った場合にする登記です。更地の土地を買ったが登記簿を調べてみたら前の所有者の建物が滅失されず残っている事があります。更地を買って,マイホームを建てていよいよ表題登記を申請しようとして調べて発覚したというわけです。実際現場に実在しない建物ですから思い悩む事はありません、この場合は適法に建物抹消登記をする事になります。更地にして土地を売りたい方は滅失登記は申請義務がありますので注意が必要です。最近は滅失登記をしないと土地代金の決済ができないケースもあるようです。料金事例をみる建物表題変更登記(たてものひょうだいへんこうとうき)この登記は建物の現状が登記簿の記載内容から変更した総称の登記です。建物の種類はこんなにあるのです。(これによりがたい場合は適当に定める事も可能)居宅,店舗,寄宿舎,共同住宅,事務所,旅館,料理店,工場,倉庫,車庫,発電所,変電所,校舎,講堂,研究,病院,診療所,集会所,公会堂,停車場,劇場,映画館,遊技場,野球場,競馬場,公衆浴場(個室付特殊浴場も含む),火葬場,守衛所,茶室,温室,物置,便所,鶏舎,蚕室(さんしつ=かいこしつ),酪農舎,給油所,園舎,銀行,データ通信施設所,通信施設所,電話局,�B昔の家は母屋と便所,風呂場が別だったりしましたが,登記法上では母屋を主たる建物といい便所や風呂を附属建物といいます。『運命共同体の建物たち』というわけで一つの登記情報に仲良く?登記されています。附属建物の変更登記をする事になります。これらの表題変更登記も現況変更が場合に一月以内に申請が義務付けられています。申請せずに放置した場合はどうなるでしょうか?やはりこれも融資の時にこまります。事実上可能性は低いのですが,未登記建物が同敷地に存在するということは,いつ第三者が登記するかわからないわけですから当然金融機関は警戒するわけです。説明しましたが,母屋,物置,便所,倉庫というそれぞれの建物が集まって『一つの不動産』という登記もできるのですが,一つの不動産と見なされるということは,例えば抵当権を設定して銀行からお金を借りる場合,抵当権が全部に及んでしまいます。先ほどの例からすると,倉庫は自分の経営する会社の倉庫であって個人の所有物ではない場合は,倉庫をこの登記簿から別の不動産として分けなければなりません。このように一緒に登記されている建物を別の登記簿に分ける登記を建物分割登記といいます。建物の合併登記はこの反対と覚えておくと良いでしょう。いうのは,隣接する区分建物の障壁を除去(取毀)して構造上,利用上一つの建物になった場合する登記です。この分譲マンションの壁を壊して一つにするなんていうのは大変衝撃的な登記かも知れません。この登記も壁を除去してから一月以内に登記する義務があります。ところで,このような壁を壊すという行為は区分建物に関する法律ではどう解釈するのかがむずかしいところです。分譲マンションは,廊下・階段といった共用部分と各所有者の区画たる専有部分で構成されています。壁は専有部分なのかというと,実は区画壁は共用部分なんです。これが共用部分なのか共有財産という意味かについては深いところで,つまり隣との共有物なのかマンション全体の共有物なのかという問題も出てきます。それはともかく,登記は現状の壁が除去され,利用上,構造上一つになっていれば登記可能です。ここからは私の見解ですが,区分建物の床面積というは区画壁の内側で測って算出されており,区分壁厚は大体12〜15センチ前後の幅があるわけですから合体の登記するだけで『壁厚面積もれなくプレゼント』みたいな形になってしまい,なんだか不可解な登記だなと思います。それでい、隣接区画という規定であるなら上層階との合体だってあるはずです。縦型の合体登記には『壁厚プレゼント』はありません。それは不動産の登記は水平投影面積つまり高さについては記載されないからです。これを読んで「よし!壁厚面積プレゼントを・・」と思っているマンション所有者の方にひとつだけ注意があります。マンションに限らず建物には構造上,壊すことが出来ないものがあります。柱で建物を支える『ラーメン構造』,壁で建物を支える『壁式構造』というものですが,壁式構造の『構造壁』を壊せばどういう事になるかは・・おわかりですよね,壁厚プレゼントどころか建物が傾いたらとんでもない事になりますので,是非建築士の方に鑑定してもらう事をお勧めします。構造壁で仕切られてたら壁厚プレゼントは無理なのか・・?その場合は建物合併登記があります。ところでこの区分建物合体登記は二つの建物をその間の障壁とを合わせて,新しい建物が生まれたという理論から,昔の分かれていた建物は一度抹消して,新しく登記をし直すをいう形をとります。合体前の区分建物の表題登記抹消となんとも長ったらしいものになります。ここでは『わかりやすく』するために区分建物合体登記と記しています。絵の具を想像してください。青色の建物と黄色の建物を合体して緑色の一つの建物になったと考えれば,青色建物が緑色に変更したものでしょうか?それとも黄色建物が緑色に変更したものでもしょうか?そんな事断定できませんよね。古い建物は一度両方とも抹消して緑色でもう一度登記し直せばよい。合体前の区分建物の表題登記抹消となるわけです。○壁を壊した工事日が特定できる参考資料があるとよい(工事代金領収書等)料金事例をみる区分建物合併登記(くぶんたてものがっぺいとうき)先述の区分建物合体登記とどこが違うのか?それは壁が壊れていないというだけです。壁を壊さずに現況は2区画の建物のまま,一つの区画で登記を区分建物合併登記といいます。この場合は壁厚分も含まれて床面積が算出されますから『壁厚面積プレゼント』があります。法務局の建物図面は建物合体登記と建物合併登記はまったく同じ図面です。これらの登記をせず放置した場合どうなるか,やはりこれも融資の際,銀行は「うん」といいません。売却の際,決済前までに済ませる条件になる場合がほとんどです。(電話にてお申し込み下さい。法務局,役所の資料調査(登記情報の調査,道路管理者の特定する調査等)↓お見積書の提出=(原則として追加料金なしの金額を提示します。↓ご依頼=近隣に測量する事情を近隣に説明してよいかどうか必ずお尋ねします。作業着手前の近隣挨拶=誠心誠意丁寧にご挨拶いたします。立会日は何曜日が良いかをお伺いします。境界標探査=既設の境界標を細心の注意をはらい掘削調査します。計算整理,線形検討=事務所にて測量観測記録をCADソフトで座標計算します。将来問題にならないかなど,あらゆる検討を行います。平行して官公庁へ立会い依頼作業を速やかに行います。役所が管理者としての境界位置の主張を聞き,調整を図ります。現地測設検討=境界確定予定点を現地にペンキ等で印を見て検討してみる。本当に境界標はないのだろうか?と再探査を試みる。隣接地主さまと立会い=誠心誠意納得のいくまで説明させていただきます。境界標設置=現地にコンクリート標,金属標,金属鋲,刻印等の境界標を設置します。写真撮影,筆界確認書作成=分筆登記,地積更正登記に使用可能なものを作成します。料金事例をみるたいへん境界標がとれちゃった!自分の土地境界標が工事で抜けたり,傾いたりした場合は境界確定測量になります。書類の受領など省略できる作業があり金額もお安くなりますので是非ご相談ください。土地の現況測量とは建築計画があるので現況の既存建物の位置,高さを測量する作業です。既存建物の床面積の測量もここに含まれます。土地面積も算出することはできますが境界は立会い確認していませんから,確定面積として図面に記載する事はできませんが確定測量する前段として『土地のレントゲン写真』として現況測量をする方もいらっしゃいます。゚うまく収まるかどうかを確認するための現況測量依頼です。売買等で私道を含んで一筆で登記されている方からは,私道部分が何平米で宅地部分が何平米か知りたいという場合に最適です。固定資産税が道路部分までかかっているような気がするので測って下さいというのもこの現況測量の範疇に入ります。建築設計図に座標あるいは寸法があるが、現地でどこ位置するかといった,いわゆる『位置だし』をする測量作業です。座標値が無い場合はこちらで座標化の計算処理をして,座標がある場合は測量器を据える多角点から木杭又はご指示の境界標を設置いたします。何の資料や根拠が無い状態で依頼者の指示する位置へ境界標設置することはできません。ため,現地のエアコンの室外機,雨樋,庇(ひさし),あ下水マンホールや汚水ますが越境しているかどうかの調査です。測量の結果越境が確定した場合は立会い確認のうえ,将来越境物解消のための※『越境に関する覚書』をとりかわし,後日の証として残せるようにする業務です。※越境物調査はあくまでも測量調査です。『越境に関する覚え書』の取交しは各々の地主様が行っており私共は『業務』としておりません。昨今の土地取引で契約時の重要事項説明の説明義務に境界標の明示(境界紛争の有無)が業法47条の『重要な事項』にあたるとされた裁判例が出されたとの事で最近は大手仲介業者の方からの境界標の明示の仕事が増えつつあります。従来の私共の業界のオーダーからすると確定測量業務となり費用が最低20万円以上かかるため,業者の方から「境界標を探してくれるだけでもいいんだがなぁ・・」という声が増えてまいりました。そこでこの度これらの業務を確定測量業務と分離して『境界調査業務』として試験的に期間限定で行うことになりましたので是非一度お試しいただければと存じます。写真帳一部,写真はデジカメ撮影一点あたり2枚(近景・遠景)なお,境界標がない,又はは見つからなかった場合は『未確認』として画像納品いたします。測量業務ではないので実測図または境界を証する文章や職印は付きませんまた境界標がみつからなかった場合はご希望の方には境界確定測量にスライドし,立会いのうえ境界標を設置することも可能です。その場合は境界調査費を差し引きいたします。メリット売却依頼のご予算が少ないお客様に段階的に作業をお勧めできる点につきます。境界標があればそこで作業をストップできます。デメリットまれに境界標が誤って設置されていることがあります。一応テープで距離をあたりますが残念ながらこの作業内容では完全にチェックするのは不可能です。原則は境界標があったからといってそこが境界だと確定する事はできません。ほとんどの既設境界標は正しく設置されていることが多く,重要な資料,物証等の証拠になる事に変わりはありません。稀に『逃げ石』といって正しい境界より下げて設置する境界標や土木工事で明らかに壊れたり,傾斜しているもの,また『桑,さかき,うしごろし,うつぎ』という樹木を境界にしている特殊なものもあります。これらの物件の場合は写真帳にその旨を記載させていただく場合があります。スポット境界調査誕生秘話この業務は大手企業の不動産管理部門が毎年定期的に行っている,土地現況調査を商品化したものです。私の事務所も毎年微力ながらお手伝いさせていただたのですが,普段デスクワークしている方が現場で境界標を探すという行為はどれだけ重労働かという事を見ているからです。最初はすごく簡単に考えているが実際素人が簡単に境界を探せるものではありません。たしかに35000円という金額は微妙な金額ですが,一度ご利用いただければ必ずご納得していただけると思います。今までは不動産,建設に絡んだ測量をご紹介し続けてまいりました。測量の技術はそれだけではありません。地球上の位置,緯度経度(BL)を平面位置(XY)に変換する測量計算,業界ではBL変換ということが可能です。近頃これを使って一部の易学で注目されている商品がございます。