家づくり無料相談会お問い合わせ川崎市・横浜市を中心に、注文住宅を建てている工務店。限られた予算の中で最良のプランをご提案!鬼塚工務店です。住宅ローンの「ポイント」の一つ、借り入れる「名義」について学びました。今回は「金利」の動向です。変動金利型の最優遇金利は、2016年(平成28年)の初めからずっと0.500~0.625%前後の水準が継続しています。金融機関への保証料や融資手数料といった諸費用を加味した実質金利でも、0.600~0.800%前後の水準です。弊社とお付き合いのある銀行で例示すると、基準金利が2.475%、金利優遇幅が最大で1.875%(標準型の場合)ですので、融資金利の最大差引で0.600%となります。この変動金利型の金利は、次の場合に見直しが行われます。日本銀行がマイナス金利政策を解除して、さらに政策金利を引き上げない限り、基準金利が変わる(上がる)ことはないでしょう。2金融機関がそれぞれに設定する「金利優遇幅」が変更された場合この仕組みは、約20年前から始まったもので、年々優遇幅が拡大してきましたが、各金融機関ともギリギリのラインまで幅を広げている状況ですので、現状より幅が大きくなる(実質的な金利が下がる)ことは考えづらいと言えます。いえ、優遇幅の縮小に転じることも当分は考えられません。以上2点の理由から、変動金利型については現在の「史上最低」と言われる水準がしばらくは続くと思われます。◎固定金利型は景気次第で若干低下する可能性あり全期間固定金利といえば「フラット35」ですが、こちらの金利水準は2016年(平成28年)8月の底値から2018年(平成30年)の秋にかけて0.300%ほど上昇、そこから下降に転じ、2020年1月の時点では1.270%となっています。こちらの場合は、日米の景気動向や株式市場に対し、先行きを警戒する予想が広がっている(新型コロナウイルス蔓延による経済状況の不安定化もあります)ことから、今後若干低下することが考えられます。金融機関による全期間固定金利型や、長期の固定金利選択型(5年固定や10年固定など)の金利水準は、フラット35と同様に若干の上昇と低下を繰り返しています。景気動向次第である点は、変わりありませんが、フラット35よりも上昇圧力は強いと言えそうです。今回は少し難しい内容でしたが、いかがでしたでしょうか?変動金利にせよ固定金利にせよ、住宅ローンにかかる金利としては、史上最低の状況が続いていることに変わりはありません。昨年10月の消費増税によるマイナス要因は、住宅取得控除の期間延長により帳消しとなりますから(永続的ではありませんが)、住宅購入・建設をお考えになっている方は、今がチャンスと言えるでしょう。弊社では、家づくり無料相談会を随時実施しておりますので、お気軽にご相談にいらしてください。前回まで、住宅ローンについての基本的な事項を学んできましたが、次は住宅ローンを組むうえでの「ポイント」となる部分について、数回に分けて学んでいきたいと思います。今回は、借り入れる「名義」についてです。住宅ローンを組む場合、大きく3つの方法があります。ご主人(または奥様)の単独名義の場合、ご夫婦ともに収入があって、どちらかが単独名義で配偶者の方が収入合算者となる場合、そして、ご夫婦が別々に住宅ローンを組んで、お互いの連帯保証人となる場合(ペアローン)です。純粋にお一人の収入を基準として住宅ローンを組むものです。3つの方法の中では、最も一般的なものです。2収入合算ご主人(または奥様)が名義人となり、そこに配偶者の収入を合算して住宅ローンを組むものです。収入合算の場合、配偶者の方が「連帯債務者」となる場合と「連帯保証人」となる場合に分かれます。フラット35の場合は前者となりますが、民間の金融機関の場合は、住宅ローンの商品ごとにどちらになるかが予め決まっています(私たちの側で選択することはできません)。3ペアローンご夫婦それぞれが名義人となり、それぞれの収入を基準として住宅ローンを組むものです。一つの対象物(土地・建物)に2人が「別々」の住宅ローンを組むことになります。フラット35では、この方法は選択できません。利用する金融機関や住宅ローンの種類(商品)によって、利用できる方法は異なります。住宅ローン控除や団体信用生命保険の取り扱いも、それぞれの方法ごとに異なります。収入合算となりますと「連帯債務」または「連帯保証」となるわけですから、法的にいえばリスクはあります。住宅ローンの場合は、他人の債務を保証するわけではありませんので、この点を心配する必要はないかと思います。住宅ローンの商品によっては加入できない点が問題です。この理由のため、多くの方が「収入合算」より「ペアローン」を選択されています。ペアローンは、ご夫婦の住宅ローンが別物となりますから、収入基準などがクリアできる範囲内で、それぞれが自由に返済期間を設定できます。ご主人様が期間を長めに、奥様が短めに設定するといったことも可能であり、ご夫婦の収入バランスや家計を考慮した計画を立てることができます。デメリットとしては、配偶者の方がパート勤めであったり、収入が少ない場合は、収入合算よりも住宅ローンの審査をクリアすることが難しいという点があります。ローン契約そのものが2本立てとなるため、前回までに勉強した「金融機関に支払う諸費用」が増えてしまうという部分もあります。みなさんいかがでしょうか?「資金計画を立てるところから家づくりは始まる」といっても過言ではありません。住宅ローンを利用される場合は、無理のない範囲で計画を立てていきましょう。ローンにかかる諸費用について、数回学んできましたが、今回は最後となる「火災保険料」です。火災保険料の位置づけが諸費用?と思われる方も多いかもしれません。諸費用の中に含まれるのか、というところから学んでいきましょう。火災保険とは簡単に言うと、文字通り「火災」が発生し、万一建物が全焼してしまったときに、この損害を補填するものとして保険金が支払われるものです。この火災が「新築時」であったならばどうでしょう?例えば頭金200万円、住宅ローン2,300円(返済35年・固定金利2.00%)、総額2,500万円で建築したとします。本来であれば、毎月82,815円ずつ返済すればよいところが、担保として抵当権設定されている「建物」が焼失して無くなったために、一度に返済しなければならなくなってしまいます。このとき、保険金額として2,500万円の火災保険に加入しておけば、返済しなければならない住宅ローンの全額を保険金で相殺できる、というわけです。このことから、金融機関の多くが住宅ローンに際しての火災保険への加入を義務づけており、住宅ローンの諸費用として位置づけられている理由でもあります。一口に火災保険、と言っても大きく2つ、火災保険と地震保険があります。それぞれ「建物」と「家財」に分かれます。名称ももちろんですが、その考え方や対象もまったく異なりますので、注意が必要です。火災をはじめ、水災や風災、雹災、雪災といった自然災害に加えて、オプションで盗難や破損、汚損、または個人賠償まで含めることができます。保険金額は任意で決めることが可能ですが、「建物」は新築価格(実際にかかった費用)をそのまま保険金額とするのが一般的です。「家財」は、実際にご家族でお持ちの家財を一つ一つ価格を出して算出することもできますが、途方もない時間がかかってしまいます。保険会社が家族構成に応じた「家財の再調達価格の目安」を準備していますので、そちらを参考にして保険金額を設定するとよいでしょう。起因となって生じた事故が対象です。保険金額は「建物」「家財」ともに、上記の火災保険料部分で設定した保険金額の50%が上限となります。ここまでは簡単な説明でしたが、次が大きなポイントです。「火災で建物が全焼した場合でも、その原因が地震であった場合は、地震保険料の対象となる」こと。火災保険と地震保険に加入していたとしても、火災保険の保険金額が2,500万円の場合、地震保険は最大でも1,250万円となりますから、先程の事例でいうところの住宅ローンの返済額の約半分強の部分しか相殺することができないことになります。地震保険の保険金額が火災保険の50%が上限なのか、というところですが、これは保険に対する考え方の違いからきています。火災保険は、純粋に災害等による被害を補填する保険ですが、地震保険は「地震保険法」という法律に基づいていて、その位置づけは「建物の再建築費用等の補填」とされています。実際の損害を補償する火災保険とは違い、「被災した人々の生活の安定に貢献する」(地震保険法第一条より抜粋)ことを目的にできた制度であるためです。建物を建て直すための費用を補填する保険ではない、という点に注意が必要です。ちなみに火災保険は、保険金額や保険内容が同じであっても保険会社によって保険料は異なりますが、地震保険は国がその内容や基本保険料率を決定しているため、どこの保険会社で加入しても、地震保険の補償内容や保険料は同じです。ともに加入することをお勧めします。ローンにかかる費用」のなかでも、銀行やその他の金融機関へ支払う費用について学びましたが、いかがでしたでしょうか?「低金利」であることだけを念頭にして住宅ローン選びをしてしまうと、実は諸費用が高くなってしまった、ということもありますから、事前に確認をすることが大切ですね。今回は、その他の「住宅ローンにかかる費用」について学んでいきたいと思います。その他の費用、と言われてもピンとこないかもしれませんが、大きなものとして2つあげることができます。それは「登記費用」と「火災保険料」になります。このうち、今回は「登記費用」について説明します。物権や債権などといった実体法上の重要な権利や義務を、不動産登記法や商業登記法などの法律によって保護するとともに、売買をはじめとした諸取引を円滑に進めるための法制度の一つ」のことであり、公にこれらの情報が記載されている文書(最近はデータ化されていますが...)や手続きのことです。一度は目にされたことがあると思います。住宅ローンで必要となる登記は、「不動産登記」に該当します。具体的には土地と建物、それぞれの所有権の設定と抵当権の設定となります。新築住宅の場合を例にあげて、時系列で説明します。土地所有権を明らかにするもの。売買や相続、遺贈・贈与といった原因によって、所有権が移転したときに司法書士が手続きを行います。銀行やその他の金融機関が、住宅ローンとして提供する資金を担保するためのもの。住宅ローンを借り入れたときに司法書士が手続きを行います。建物を新築したときに、「いつ、どこに、どのような」建物が建ち、誰が所有しているのかを明らかにするもの。建物が完成したときに土地家屋調査士が手続きを行います。ここでいう「所有」は、「所有権」という法的な権利(対抗要件)ではありません。「所有権」として公のものにするためには、次の4が必要となります。表題登記が完了した建物に対して、その所有権を明らかにするためのもの。住宅ローンの場合、表題登記と並行して司法書士が手続きを行います。土地の抵当権設定と同様に、銀行やその他の金融機関が住宅ローンとして提供する資金を担保するためのもの。建物の所有権設定登記と並行して司法書士が手続きを行います。先に述べた2の手続きとセットでもあるため、抵当権の追加設定とも呼ばれます。司法書士が手続きを行う1・2・4・5は、それぞれ登録免許税という税金がかかります。基準として、抵当権にかかる登記の場合は住宅ローンの「借入金額」を基準として税額が決定します。3を含めたすべての手続きに、それぞれの報酬額が発生します。実際に登記にかかる費用として、「どのくらいの金額がかかるか」というところですが、建築地と借入金額によって差異が生じてきますが、最低でも40万円前後はかかるものとお考えください。みなさんいかがでしょうか?登記費用は、建築地と借入金額によって変動はありますが、必ず発生する費用であることがご理解いただけたかと思います。次回は「火災保険料」について、学んでいきましょう。「金利」について学びましたが、いかがでしたでしょうか?金利の「数値」も重要ですが、返済方式と金利パターンの組み合わせが、長い期間にわたる住宅ローン返済のポイントであると言えますね。今回からは「住宅ローンにかかる費用」について学んでいきたいと思います。住宅を取得する際、土地や建物に直接かかる費用のほかに、いわゆる「諸費用」と呼ばれるものがあります。土地を取得する際に不動産業者へ支払う「仲介手数料」や、新居への引越費用、建替の場合には仮住まいにかかる費用も「諸費用」にあたると言えます。これらの「諸費用」のなかでも、大きな比率を占めるのが「住宅ローンにかかる費用」です。銀行やその他の金融機関へ支払う費用を学んでいきましょう。金融機関によって内容が異なりますが、ここでは一般的なものを列記します。「融資」をするための手数料のこと。平均的な金額は3万円から5万円。フラットの場合は、定率制(融資金額の2.16%など)を採用しているところもあります。この場合、事務手数料は高くなりますが、その分金利が低く設定されているのが一般的です。よって金額は異なりますが、民間の金融機関で「借入2,000万円・返済30年」の場合、およそ40万円程度。この保証料の支払方式には「最初に一括で支払う方式(一括前払方式)」と、金利に加算される「金利上乗せ方式」、金融機関によっては「融資手数料に上乗せする方式(融資手数料型)」というものもあります。保証料不要という商品を提供している金融機関もありますが、大抵は金利が高く設定されていますので注意が必要です。フラットの場合は保証料が不要ですが、金利上乗せではありませんのでご安心ください。・・・住宅ローンにあたって取り交わす契約書に付す印紙の費用のこと(これは印紙税という税金となります)。土地を購入する場合の売買契約書、住宅メーカーや工務店と締結する工事請負契約書などにも必要となります。金額は、これらの契約書に明記された金額によって決められています。(団信)・・・この保険に加入すると、万一住宅ローンの返済途中に、加入者が死亡または高度障害状態となった場合、保険金で住宅ローンの残額が一括返済されます。民間の金融機関の場合は、団信への加入が融資条件となっている場合がほとんどです。フラットの場合は、「加入=融資条件」ではありませんが、ほとんどの方が加入されているのが現状です。よって異なりますが、金利に含まれている場合、または金利に上乗せされる場合がほとんどです。フラットの場合は、一般的に住宅ローンの返済とは別に、毎年1回保険料を支払うことになります。みなさんいかがでしょうか?諸費用と言っても、すべて「借入金額と金利」に直接関わってくることがご理解いただけましたでしょうか。次回は、この他にかかる諸費用について、学んでいきましょう。引き続き「金利」について、もう少し詳しく学んでいきたいと思います。総支払額(支払利息)が多くなる方式をとっています。貸し手側の理屈もわかりますが、心情としては複雑ですよね・・・。希望する場合、最初に候補として名前の挙がるのが「フラット」となります(取扱機関にもよります)。次に、いよいよ「固定金利」と「変動金利」について。耳馴染みのある用語であると思いますが、みなさん実際のところ、深い意味となると難しいですよね。1半年ごとに金利が見直される方式。実際の返済額に変更が生じるのは、5年が経過したときとなります。23つある金利タイプの中では、一番金利が低く設定されています。1最初に定めた期間の金利は変わらず、この期間が終了するときに、金利タイプを改めて選択できる方式。期間は、2年・3年・5年・10年など、融資機関によってさまざまです。2一般的に、固定期間が短いほど金利が低くなり、長いほど金利が高くなります。3期間終了後は、固定金利選択型と変動金利型のどちらかを選択することができます。原則として、固定金利期間を変更する場合、または変動金利型に変更する場合は、手数料が発生します。「固定金利型(全期間固定金利)」1住宅ローンを借り入れたときから、金利を固定できる方式。あれば、借入期間における返済額は、一切変わることはありませんから、返済計画が最も立てやすいといえます。33つある金利タイプの中では、一番金利が高く設定されています。4原則として、返済期間途中での金利タイプの変更はできません。ちなみに「変動金利型」の場合、金利の上昇に伴う返済額の増加に対して、5年経過後の返済額(次の5年間)は、それ以前の月々の返済額の「1.25」倍が上限となる、というルールが決められています。毎月10万円が返済額と仮定した場合、次の5年間は最大でも毎月12.5万円が返済額となりますので、金利が上昇している場合は、この「1.25」という数値を思い出して、家計に占める返済額の上昇に、あらかじめ備えることができます。(一部の融資機関では採用していませんのでご注意を)。みなさんいかがでしょうか?表面的なことを見れば、「変動金利」がお得ですが、毎月の返済額が増えたとしても、「固定金利」を選択するという方法もあります。ここは、お借入れになる方だけではなく、ご家族皆様でじっくりと考える必要があるところですね。次回からは、「住宅ローン」にかかる費用について、学んでいきましょう。新しく家を建てる、または今住んでいる家を建て替えたり、リフォームをしたり。そんなとき、多くの方が利用するのが「住宅ローン」です。「住宅ローンの選び方」といえば、書籍であったり金融機関や不動産業者などのホームページであったり、世の中に情報は満ち溢れていて、どの情報を信じれば・・・と思う方も多いと思います。最初に言っておきますが、実は、住宅ローンについての「正しい答え」はありません。正しい理解をすることで、皆さんにとっての「間違いのない住宅ローン」を選択することができます。ここでは数回に分けて、「住宅ローン」について学んでいきたいと思います。「住宅ローン」と一口に言っても、大きく分けると3つに分類できます。1公的ローン・・・都道府県や市町村などの地方自治体が実施する「自治体融資」と、一般財形貯蓄や財形住宅貯蓄などを1年以上続けてきた会社員の方や公務員の方が利用できる「財形住宅融資」があります。実施する「民間融資」のこと。(旧:住宅金融公庫)が提供する融資のこと。正確には「民間金融機関」と提携した住宅ローンとなります。この分類は、あくまで「融資をしてくれる相手」をグループ分けしただけのものです。実際には、次に説明する「金利」が大きな意味をもってきます。住宅ローンを選ぶ中で、重要な意味をもっているのが「金利」ですよね。誰だって金利が低い銀行だったり、会社を選択したくなります。金利が低いからいいと、安易に考えるのは、実は大きな落とし穴だったりするんです。次は、この金利の「中身」をしっかりと把握しましょう。いった言葉がすぐに頭をよぎるかと思いますが、ここでは最初に「元利均等返済と元金均等返済」の違いについて学びましょう。1元利均等返済(がんりきんとうへんさい)・・・毎月、返済する金額が一定となる返済方法のこと。(住宅ローンの大半がこの方法をとっています)2元金均等返済(がんきんきんとうへんさい)・・・毎月返済する金額のうち、元金の額が一定となる返済方法のこと。メリットとデメリットをまとめてみましたが、いかがでしょうか?元利均等返済の「返済額が一定であるほうが、計画を立てやすい」という利点をとるか、元金均等返済の「返済終了まで長い期間を見すえて、収入の見込み、リタイヤや退職の時期などを考慮した」方法をとるか。ご自身とご家族のライフスタイルに見合った方法をとることが大切ですね。みなさん、いかがでしたでしょうか?次回は、金利についてもう少し学んでいきましょう。(7)保育士のひとりごと。「限られた予算で品質の良い家を建てたい」というお客様に、“コストパフォーマンスの高い住宅”をご提案している工務店です。予算に限りがあっても、設計に工夫を凝らしたり、予算配分にメリハリを付けたりすることで、住み心地の良い居住空間を作り出すことが可能です。難しい土地での家づくりも得意としています。予算や土地の問題でなかなか前に進めないという方、あきらめずに、ぜひご相談ください。神奈川・東京エリアを中心に施工しております。お気軽にご相談ください。