掲載サラリーマン大家の斉藤です。これまでのコラムでも紹介しましたが、今年の不動産活動はなかなかヘビーでした。思ったら建物が容積オーバーで、平成築なのに金融機関から取り壊しを指示されたり、いざ土地で売ろうと思ったら、間口が狭くて売れず....。)無断で猫を多数飼育されて、ボロボロにされてしまったことは、ご報告した通りです。やることが全部、裏目に出ていました。恐ろしいことに、この問題と並行して、2019年8月から私の9番目の投資物件である連棟テラスハウスで家賃滞納が始まっていました。今般、無事に処理できたのでご報告します。)2015年1月に購入した昭和54年築の連棟テラスハウス。諸費用込で総額500万円投資しました。都内に通勤可能なエリアで月5万円、広さも40�uもあり、表面利回り12%以上だったので、投資に踏み切りました。)オーナーチェンジであったことも私は前向きに評価していました。買ってすぐに家賃が入ってくるので良いと思ったのです。ここまで4年間、投資金額の半分程度を回収できました。このテラスハウスは大規模で、総戸数が50戸以上ある大きな区分所有建物群です。木造ながら築後40年を経過していますが、この所有者が全員異なる連棟テラスハウス群はどのような最後を迎えるのでしょうか。自主管理を選択それはさておき、購入当時2015年は、ちょうど都心の中古ワンルームから郊外の戸建へと物件をシフトしていた時期で、この物件が2戸目の戸建型賃貸物件への投資となりました。)がうまくいったので、同じタイプで隣接都市である千葉県船橋市のこの物件に狙いを定めました。その結果、翌月から無事に家賃が送金されるようになりました。私は良い買い物をしたと思い、引き続き戸建型投資へと、突き進んでいきます。)投資から半年ほど経過した2015年7月。小さな事件が発生します。今思えばここでの対応を間違えたのが全ての始まりだったかもしれません。実はこの月は賃貸借契約の更新月でした。2015年7月の家賃の支払いがありませんでした。そこで、入居者へ電話を発信しました。すみません、収入が少なくて。」いきなり更新料を免除しろ、という申し出です。ここで私もバカだったのです。ありがとうございます。」を出してしまったのです。」をやってしまいました。」と、認識するべきでした。大家を訪問して、お願いすべきことだと思います。2回目の異変2回目の異変は2018年8月でした。家賃を2カ月滞納してきました。例によって連絡なしの無断での入金なし。滞納に関しては本業が債権回収である私としては見逃すわけには参りません。)でも追撃を毎日行いました。いう問題がありますが、私は支払期限を経過した次の銀行営業日の9時に着金していなければ、すぐに連絡します。8月末までに9月の家賃を払うのですから、2018年8月31日が金曜日でしたので、9月3日月曜日の9時に入金がないことを確認。電話を発信、併せてSMSです。それから毎日1週間それを続けました。それでも連絡が取れなかったので、保証人の実兄に電話を発信。そこでやっと本人から連絡があり、来月2カ月分払うので待ってほしいという申し出。1カ月は敷金を預かっているので、OKとしました。その後、9月には2カ月分の家賃が振り込まれ、問題は一旦収束しました。実は2018年10月以降、家賃が遅れることが頻発しており、翌月の第1週頃やっと振り込まれるようなことが続いていました。この時期に12号物件の滞納が慢性化し、9月頃には猫の多数飼育が発覚。道路に繋がったのに、間口が狭くて戸建用地には適さないということが判明したタイミングでもありました。悪いことに本業のサラリーマンでも相次いで退職者が発生して、私への負荷が増加していたこともありました。私はついにこの物件と10号物件の2つの自主管理物件を管理会社に委託管理することを決断しました。家賃滞納状態で管理を引き受けてくれて、非常にありがたいことでした。管理会社としては早期対応すべき事案ということで、弁護士への回収委託を提案されました。私としても、私自身が入居者を甘やかしてきたことが原因だと思っていたので、相手が変わったということをハッキリ理解させるために、訴訟も視野に入れた厳しい対応が必要だと思っていました。そこでこの管理会社からの提案に乗り、弁護士に回収委託をしました。かなりのコストではありますが、これをきっかけに退去してもらっても構いませんし、ヤバい大家だと理解してもらって、滞納が無くなってもらうならば安いものです。やってしまおうという作戦に出ました。なんと弁護士名のお手紙一発で滞納解消その後、弁護士が弁護士名で督促状を出したところ、8月分、9月分、10月分の各支払分が全額、一括で入金されました。相手が甘くないと観念して、管理会社からの電話に出るようになったそうです。滞納分は母親に払ってもらったとのこと。そもそも大家への対応を見る限り、仕事がデキるタイプの人でないことは間違いありません。再就職の可能性も低そうですから、管理会社を通じて、実家に帰るとか、生活保護を受給するとか、とにかく悪質な占有者にならないうちに排除する方向で促してもらうことにします。オーナーチェンジで購入して1度も面談したことがない相手に対して、勝手に自分で相手のイメージを作り上げて、それを前提に対応してしまう危険があります。」入居者であることに気づかぬまま対応してしまい、結果的に弁護士費用を払って再教育するハメになりました。滞納2カ月という、早い段階で弁護士に依頼したのは成功でした。親族に頼るにしても金額が大きくなると支援してくれる親族も減るでしょうし、滞納者は部屋を汚す傾向にもあります。早期にコストを払ってでも、弁護士に委任することを今後も徹底していきたいと思います。〇優しくするだけが顧客対応ではない〇滞納には速やかに弁護士対応この2点が今回の学びです。今後は私の所有物件も増えていくことが想定されます。プロである管理会社としっかり連携して、対応していきたいと思います。私が見た事業承継の失敗例。