現在JavaScriptが無効になっています。Yahoo!ニュースのすべての機能を利用するためには、JavaScriptの設定を有効にしてください。JavaScriptの設定を変更する方法はこちら。タワー&レジデンスもお宝物件のひとつだ。筆者撮影10月1日から消費税の税率が10%に上がったが、もうひとつ、10月1日から変更されたものがある。それは、住宅ローン控除の内容だ。9月30日までの住宅ローン控除は、一般の住宅購入で「毎年40万円まで。10年間で合計400万円まで」となっていた。それが、10月1日から消費税率が上がったことに併せて、「3年延長」となった。10年間で合計400万円まで」は変わらず、11年目、12年目、13年目にも住宅ローン控除が続く。いっても、11年目から13年目までの3年間は、今回消費税率が2%上昇した分を返してくれるというもの。消費税が2%上がった分が戻ってくるだけ、といえるが、11年目以降に、3回に分けて還付されるので、「忘れた頃に戻ってくる」感がある。自分のお金でも、無くしたと思ったお金が後で戻ってくるとうれしいものだ。そんな“意外にうれしい住宅ローン控除の3年延長”が住宅購入で受けられるのは、今年10月1日から来年12月31日までに入居する住宅を住宅ローンを組んで購入することが条件になる。「住宅ローン控除の期間が13年」になるのは、1年3ヶ月だけの期間限定の特例となるわけだ。その短い期間を狙って、マイホームを買おうとする人、買い替えようとする人が出てきても、おかしくない......と、そこで、考えたことがある。それは、ちょうど10年間の住宅ローン控除を満了した人が、今マイホームの買い替えを行えば、さらに13年の住宅ローン控除を利用でき、「合計23年間、税金が戻り続ける生活が実現するのではないか」ということだ。マイホーム買い替えで、23年の大型ローン控除が実現ここで、住宅ローン控除について、基礎知識をまとめたい。住宅ローン控除は、住宅ローンを借りて住宅を取得したり、一部の改修工事を行うと、年末のローン残高に応じて税金が還付される制度。前身となる住宅取得控除(これは、住宅ローンを利用しなくても可だった)は、1972年(昭和47年)に生まれ、毎年2万円で3年間、計6万円という額だった。今から考えれば、わずかな額だ。それが住宅ローン控除に代わり、昭和の終わりには毎年20万円で5年間、計100万円となった。現在の水準よりだいぶ低いが、それでも当時は大騒ぎだった。いうのも、サラリーマンでこんなに多くの金額を還付してもらえることなど、普通はなかったからだ。以後、時代とともに住宅ローン控除の額は大きくなり、これまでの最高額は09年から11年の「毎年60万円で10年間、計600万円」というもの。この額は長期優良住宅の認定を受けた住宅を取得したときのもので、一般の住宅購入であれば、毎年50万円まで、10年間で計500万円というのが最高額(09年〜10年)だ。その2009年から2010年にかけて入居となる住宅を買った人は、去年(18年)12月末、もしくは今年12月末で、住宅ローン控除の期間・10年が満了となる。その人が、来年12月31日までに入居する住宅に買い替えると、新たに10年+3年の住宅ローン控除が利用できる。合計で23年間、大型の住宅ローン控除を受け続けることができるわけだ。23年間、所得税がほとんど戻ってくる毎年50万円まで、もしくは毎年40万円までの住宅ローン控除は、恩恵が大きい。サラリーマンで所得税が年間40万円となるのは、税込み年収が700万円以上の人と考えられるので、それだけ大きな控除があると、所得税のすべて、もしくは大半が戻ってくるという人が多くなる。09年から10年に入居するマイホームを買った人であれば、来年12月末までに入居できる住宅に買い替えることで、23年間、住宅ローン控除で、払った税金がほとんど戻ってくる生活を続けることができるわけだ。その23年間は、ちょうど子どもの教育費がかかる時期にあたる、という人も多いはず。子育てにお金がかかる時期に、毎年税金が戻ってくるのはありがたいに違いない。2つの住宅購入で住宅ローン控除を続けて利用することは問題ない。住宅ローン控除は、住宅を売ったときの利益(分かりやすく言えば、買った時よりも高く売れた差額)に対する税金を払わないで済む「3000万円特別控除」との併用はできない。10年前のマンションは、多くが値上がりも値下がりもなしでは、09年から10年に入居となった住宅は、現在、中古で値上がりしていないのか。マンションの中古価格を調べてみると、都心立地で大きく値上がりしているものもあるが、準都心や郊外立地のものの多くは値上がりも値下がりもせず、購入時と同じくらいか少し下がったくらいの中古価格で取引されている。「3000万円特別控除」を利用する必要がないため、住宅ローン控除を続けて利用しやすいわけだ。具体的に「09年から10年に入居となったマンション」の名前をあげてみよう。それらは、08年から09年にかけて分譲されたマンションなのだが、マンション史上に残る有名物件が並んでいることに驚いた。お宝物件、お宝マンションだったのである。以上は、08年から09年にかけて分譲されたマンションの一部。それらに住んでいる人は、買い替えによって、23年間の住宅ローン控除を実現することができる......が、好立地でつくりのよいマンションが多く、手放す気になれるかどうか。そこが一番の問題になりそうだ。年間200物件以上の物件取材を行い、全国の住宅事情に精通。連載コラムを持ち、テレビ出演も多い。今、マンション・一戸建ての評価は、高く売れるか、貸せるかの“投資”目線が中心になっていますが、自ら住む目的で購入する“実需”目線での住み心地評価も大切。「建築作品」としての価値も重視される時代になっていきます。知ることができない不動産物件の真価を、現場取材と関係者への聞き取りで採掘。不動産を扱うプロのためのレビューをお届けします。Limitedによって提供されており、この機能によって生じた損害に対してヤフー株式会社は一切の責任を負いません。6:013確定申告が2月17日から開始。新型コロナウィルス対策のためIT利用を推奨。スマホからの申告も可能に。不動産関係者や投資家といったプロ向けの住宅レポートを有料記事として展開。デベロッパーや販売会社への直接取材で聞き出した開発秘話や販売の工夫などを紹介することにした。マンションや一戸建て住宅を取材してまわっていると、工夫のほどに感心して、賞賛したくなることがある。その工夫はプロにとって「偉大な一歩」であっても、興味の薄い人にとっては、どうでもいいことだったりする。そこで、プロ向けの有料記事であれば、書きたいことを思い切り書くことができると考えた。人を念頭に記事を書き続けてきた私にとって、有料記事は新しい世界に踏み出す気持ちにさせてくれる。記事をつくる私も、新たな分野を楽しみにしている。第1回の記事は下の「サンプル記事」のリンクから全文を読むことができる。一般的な住宅関連記事は今までどおり無料記事として書いてゆく。有料記事第1回は、湾岸エリアで分譲されている「ブランズタワー豊洲」における“偉大な工夫”を取り上げたい。JR西日本プロパティーズ)は、東京メトロ有楽町線の豊洲駅から徒歩4分に建設される超高層マンションだ。豊洲エリアでも、駅に近いマンションとなるのだが、その特徴は「駅近」だけではない。今、湾岸エリアで新規分譲マンションが出ると、真っ先に関心を示すのは、じつは、すでに湾岸に住んでいる人たち。「新しいマンションは、どんなだろう」「良質で、価格が折り合えば、購入してもよい」とモデルルームを見に来る。所有している湾岸のマンションを中古で売れば、購入時よりも高く売れる。賃貸に出したときの家賃設定も高い。買い替えても、もしくは買い足してもよいかな、と考える人が多いためだろう。湾岸在住の知り合いと、見学してきた感想で盛り上がる。その湾外在住者の間で、すこぶる評価が高いマンションが「ブランズタワー豊洲」だ。理由は、建物と専有部のつくりがよいと評価されているから。免震の効果が大きいとされる「中間免震構造」を採用し、非常用電源は72時間分を備える。約43平米の1LDKから約219平米の3LDKまでバリエーション豊富な住戸は、開放感が大きいことも高評価の理由だ。実際、「ブランズタワー豊洲」のモデルルームでは大きな開放感を感じる。それを感じさせるために、いくつかの工夫が凝らされている。角住戸には床面から立ち上がるコーナーサッシを配置。このコーナーサッシは背が高いにもかかわらず、横桟を入れず、縦桟だけで構成される。高い風圧が想定される超高層でハイサッシの横桟を無くすのは、たいへんだったろう。一般的なハイサッシよりも高く、縦桟のみで構成されるコーナーサッシ。モデルルームにて筆者撮影また、万が一、ガラスにキズが入ったなどの理由でガラス交換をするとき、交換用ガラスをエレベーターで運びやすくするためには、横桟と縦桟でガラス1枚のサイズを小さくしたほうがよい。いった設計上の困難さ、管理上の都合を押し切って、縦桟のみのコーナーサッシをつくった努力に脱帽したい。バルコニーに設置されるガラスの手すりには、一般的な縦桟に加えて横桟が2本入れられている。これは、手すりの高さを150センチにしているため、風圧に耐えるための補強である。バルコニーの手すりは縦桟と横桟入り。それでも、デザインがよいので、桟が邪魔にならない。モデルルームにて筆者撮影バルコニーに出たときの恐怖心を軽減させるために、手すりを高くしたのだが、高くするための補強も行ったわけだ。ガラスの桟に関して、場所に応じた最善の方策がとられている。「ブランズタワー豊洲」で最も注目すべき特徴は、しかしながら、ガラスの桟ではない。私が注目するのは、以下の2点。「隣接する小学校の校舎増築」と「1戸に1つずつ配置される大型の防災倉庫」だ。南側に小学校の増築予定地がある。上の写真は、2019年2月、「ブランズタワー豊洲」の販売開始に先立って行われた記者発表で公開された敷地配置図。これは、隣接する豊洲西小学校の校舎を増やす工事が行われることを示している。校舎が増えるおかげで、「ブランズタワー豊洲」に住む児童は、豊洲西小学校に通うことができる。校舎が増えなければ、定員一杯を理由に、入学はできなかった。都合よく小学校が増築してくれてよかったねえ、と思う人は、まずいないだろう。ご明察のとおり、「ブランズタワー豊洲」は、敷地の一部を使って校舎を建設し、小学校に無償譲渡するのである。その手前に、新しい校舎がつくられる予定だ。新たな校舎とその用地を無償譲渡することは、「ブランズタワー豊洲」の分譲価格に影響を及ぼす。1戸あたりの価格は多少とも上昇することになる。価格が上がるが、「隣接する小学校に子どもを通わせることができる」という長所が生まれる。これが、もし「隣接する小学校には通えません」となったら、どうなるか。子育てをしているファミリー世帯はガッカリして、それを理由に購入を見合わせる可能性が出てくる。その場合、「小学校は遠くなりますが、その分、分譲価格は安くなっています」といっても、納得してくれるかどうか。「価格の安さ」でいえば、ほぼ同時期に販売を開始した「晴海フラッグ」の分譲住宅にかなわない。「晴海フラッグ」と「ブランズタワー豊洲」では、駅からの距離、既存の商業施設への近さなど立地条件が大きく異なり、地下鉄駅と「ららぽーと豊洲」に近い「ブランズタワー豊洲」のほうが、高い価格設定となる。価格に見合う「長所」を多くしようとする姿勢は正しい。「長所」のひとつが、隣接する小学校に通うことができることとなる。隣接する小学校に子どもを通わせることができれば、親の安心感は大きい。中古で売るとき、賃貸で貸し出すときの大きなアピールポイントにもなる。大きな防災備蓄倉庫が付くという長所も「ブランズタワー豊洲」には、1戸にひとつずつ防災備蓄倉庫が付く、という長所もある。その防災倉庫は、サイズが大きく、玄関錠と同じキーで施錠・解錠ができるので、各住戸ごとに管理される。各住戸に設置される防災備蓄倉庫の例。住戸によって大きさに差があるが、かなりの大型になる。写真は、東急不動産提供まるでトランクルームのようだが、防災備蓄の目的でしか使えないことになっている。これは、防災備蓄倉庫であることを理由に容積算入外となっているため、仕方のないことだろう。それでも、これだけ大きな「各戸の防災倉庫」を容積に入れずに済んでいるとは、おそれ入る。小学校の校舎にしろ、各戸の防災倉庫にしろ、実現させるには、行政との交渉が必要だ。大規模マンションの場合、この「交渉力」が物件の魅力を左右する。「ブランズタワー豊洲」は、高い交渉力で勝ち取った長所が多い。それは、同マンションの大きな魅力になっている。■リニア中央新幹線で、狙い目の駅は本当に「橋本」か。