21:34個人の満足感ではなく、投資上の議論です。トピ主さんも、自宅を買えるけど、経済上のポリシーで買っていないと言っているでしょ。個人の投資政策として、自分の住む家としての持ち家をどう考えたらよいのか、という議論なのです。自宅をローンで買わずに、その分の種金を上手く運用して資産を増加できれば、優良物件を買うことが可能です。moneyですから、都内一等地に住みたいので、賃貸だと家賃も馬鹿にならず、中古マンションを購入し、デザイナーにリフォームさせて住んでいます。新築マンションは超優良物件以外は買った瞬間に値下がりしますので、ビンテージ・マンションといわれる物件を買い、リフォームで付加価値をつけて、また買い換えようと思っています。今現在の市況で、都内一等地に住もうとした場合、この方法が一番、目減りが少ないと思っています。12:16ローンを組んだ場合はもちろんのこと、キャッシュで買ったとしても値下がりが激しいのと経費がかかるのとで、お金を捨てるようなものだと。新築のマンションを買うのが一番損かなと。すべてふくめればどうなのかな~と思うし、阪神大震災のおり、マンションの修繕で住民がもめにもめたのは記憶に新しいと思います。自分のものであって自分のものでないのですね。すなふきんさんの買い方が一番かしこいと思ってます。私も現金一括で中古を購入しようと思ってます。ユーザーID:5435067389しばらくトピをみませんでしたが、また上がっていたのですね。13:23賃貸経営悩み中さま以降にレスをくれた方、ありがとうございました。ぼた餅さま、だからぁさま、トピの主旨についてフォローしてくださってありがとうございます。アメリカでも、日本同様に持ち家神話があって、チョコさまの例のように、身の丈に合ってないローンに振り回されている人は多いようです。いう人たちを啓蒙したくて、ロバートキヨサキは、本を書いたという面もあるのではないかと思っています。自分の本をきっかけに、賃貸経営に乗り出す人が日本で増えた、というのはきっと彼も予想していなかったでしょうね(笑)まるえつさま、自営業ならば自宅をオフィス兼用にするか社宅扱いにできるのですね。私は会社員ですが、今後の参考になりました。miさま、投資歴20年ですか、ベテランなんですね。不動産価格の下がっている日本では、もちろんなのですが、価格が上がっている最中の米国で「自宅は負債」といいきったところに、この本のおもしろさがあったのではないかと思います。ちなみにアジアの新興国がこれからどれだけ豊かになろうと、移住したいとは思えないんですよね。個人的な趣味の問題です。14:04書くの忘れてましたが、一言だけ。不動産経営をはじめるためには膨大な勉強時間が必要です。海外でやりたいと思うなら、さらなる勉強が必要です。日本でも米国でも、自分で勉強しないで始めたいと思ってる人をカモにしようとする人たちはたくさんいるので、気をつけてくださいね。15:59シンガポール在住です。投資で生活しています。トピ主さんは個人的な趣味で新興国には住みたくないのですね。それはそれで結構だと思いますが、このスレは投資に興味がある方が多いようなので、ご参考までに情報を。シンガポールはすでに一人あたりGDPが日本を抜いており、その他の「新興国」と同じカテゴリーでは、語れません。タイトルの通り所得税の最高税率が50%の日本に比べ、20%だけなので、日本で最高税率を払っている人にとって節税効果が大きいです。キャピタル・ゲイン、国外所得に関する課税はゼロです。村上さんをはじめ、日本の富裕層でこちらに引っ越してきている人が増加しています。ジム・ロジャースも2007年から住んでおります。高収入ほど恩恵があるのがこちらの税制です。医療、インターナショナルスクールなども日本に比べ、シンガポールが進んでいると思います。私自身はこちらで永住権を取り、日本には一カ月に一度程度の頻度で行き来しています。ハワイ大好きさんに対するコメントもそうでしたが、個人的な趣味の問題で、情報を下さった方に否定的なコメントをするのは、感じが良くないと感じました。16:08買ったすぐは負債たとえば買ってすぐに売った場合必ず買った金額で売れるとは限りません。評価が低くなるでしょうから支払っていくうちに負債が減り今の支払額より売ったほうがお金が残るとなった時点で資産だと思っています。会計的に言うと損益分岐点を越えて収益が上がるようになったら資産だと思います。この考え方はマンションだと何時までたっても追いつかず負債のままで終わる可能性があります。戸建てだと建物自体は減価償却で価値がつきませんが土地は減価償却がありませんので値がつくはずです。16:48自宅も負債ですが、家賃も負債だと考えます。普通はオーナーの利益が必ず0円以上になるような家賃設定をします。古くなったからって値下げしてくれるとは限らない。住んでいる間に摩耗した箇所の修繕費用は賃借人負担。(まれに負担してくれるオーナーもいますが、本当にまれ。)他人の持ち物ですから退去時には賃借人の責任で元通りにしなくてはなりません。オーナーの都合で突然住めなくなることもあります(そりゃ多少猶予期間はありますが)。何十年住んでも家賃は発生し続けます。その点自宅購入なら一定額を払い終えればその後は支払不要。メンテは自己責任ですが、自分が経済的に苦しければある程度の摩耗は我慢すればいいだけ。税金はかかりますが、直接納税するか家賃として間接的に払うかの違いでしかありません。自宅は有限の負債、家賃は無制限の負債です。18:14ただ、東京の一等地の高級中古物件って値段が下がらないんですよね。バブル崩壊の時は大幅に下がったでしょうが。高級物件は本当に良くできていて管理も良い、内装も住人が惜しみなく改装するので、本当の一等地の高級中古物件をキャッシュで買えるなら、家賃払うよりいいかもと思います。ユーザーID:6115561100レスします。10:33私が知り合いの華僑投資家に不動産投資で考慮すべき優先順位を聞いたときの答えです。1にも2にも3にも立地重視とのことでした。新築でも中古になるし、ファシリティもすぐに陳腐化しますが、立地が良い限りニーズは減少しないからという理由です。PIYOさんこむらさんのおっしゃる通り、一等地の優良マンションって値下がりしないんですよね。(バブル期ピークを除く)日本だけでなく、ロンドンやニューヨークでも一緒です。日本人は新築信仰が強いですけど、新築といういうプレミアムは高すぎると思います。一等地の高級中古物件をキャッシュで買い、新築に払うプレミアム分で、内装をデコレーターにお願いして住むのが一番お得だと思います。売る時にも、富裕層ほど高級感のある内装の物件を好みますので、売りやすいです。19:54一等地は価格が下がりにくい、という意見が多いですが、ということは中古でも結構なお値段になるということですよね。安い中古を買ってリフォームして転売、しかし考えることは皆同じですから安い中古を探すのも大変です。投資用ではなくて自分で一生住む覚悟なら一等地で高い中古を買う必要はないと思います。他人が住んだ家は嫌だという人もいますから。それと、一等地っていうのは具体的にどこでしょう?私のイメージは広尾や松涛や青山ですが、2009年の地価下落率は都内は港区が一位ではなかったかしら。上位はどこも地価の高いところだったと思います。景気の影響を受けやすいということですよね。景気を読める人ならいいですが、そうでないなら落ち着いた住宅地のほうが価格が安定しているような気もします。一等地の超高級マンションも売れなくて値段を下げているのが実情です。なかには広い部屋をふたつに分けて売っているところもありますから、何億もする物件を買ってもうまく転売できるかは怪しいものです。本当に良いところは投資用ではなく自分で住んでいる人も多いため中古マンションはどこか難アリだったりするんですよね。土地神話を妄信する人へのショック療法としてなら理解できるけど、それを真に受けて投資のプロを気取るのはオメデタすぎる。どんな仕事もそうですが、1)全てを把握した気になる2)誰もが知っている事を自分だけが知っていると勘違いする3)他の意見を受け付けない人は投資で成功する事はないでしょう。自宅負債神話の信者は、毎日通勤に車を使う人にレンタカーを押し付ける。自宅負債神話の信者は、毎地通勤にスーツを着る人に貸衣装を押し付ける。どちらにお金が溜まるかは明らか。土地神話の信者に限らず、思考停止状態の信者が投資で成功する事はないでしょう。12:17>安い中古を探すのも大変です。いい物件に安いものはないです。>投資用ではなくて自分で一生住む覚悟なら一等地で高い中古を買う必要はないと思います。他人が住んだ家は嫌だという人もいますから。個人の価値観ですが、特に外国人は気にしないです。>私のイメージは広尾や松涛や青山ですが、2009年の地価下落率は都内は港区が一位ではなかったかしら。おっしゃるエリアです。地価と物件価格は完璧に連動するものではありません。物件の値段は個別の価値です。>景気を読める人ならいいですが景気が読めないと思う人は投資はしないでしょう。>本当に良いところは投資用ではなく自分で住んでいる人も多いためだから希少価値で売りに出した時に、すぐ売れるのですよ。新興国の富裕層が日本の物件に食指を伸ばしています。購買力が低下している日本人を想定せず、海外富裕層を狙えば、高価格で売れますよ。彼らの好むヨーロッパテイストにリフォームするのがコツです。PB通しでコネクションは探せますよ。中古物件の是非を問うトピではないので、この辺で失礼します。4:03<<もちろん彼のたかだか2千円前後の著書を読んだだけで、金持ちになれるとは思っていませんよ。彼が本当に売りたいものは、もっともっと高額なんですよ。彼等夫婦は、目論見通り、売れた本の印税とセミナーで金持ちになりましたよね。本を買ってくれた人たちのおかげです。これの方が、本業の不動産ビジネスよりも良かったようですね。いうのは、誰でも知っている当たり前のことと思うのですが。いうのは、誰でも知っている当たり前のことと思うのですが。このトピのレスを見ると、書き込んでいる人のレベルはかなり幅があるように思えます。本当にわかっている人もいるし、「投資家気どり」の人もいるし、全くの素人さんもいるようです。ロバート・キヨサキを知らない方も書き込んでいらっしゃいましたし。プロ用の掲示板ではないので、いろいろなレベルの方がいると想定してレスしてあげたほうが親切ではと思います。私自身は、外資系のヘッジファンド、プライベートバンクで勤務後、今は個人投資家ですので、それなりのプロとしての知識、経験はありますが、相手の知識のレベルがわからない時は、できるだけ噛み砕いて、丁寧な情報提供をするように心がけています。拘泥したままだと、世界から取り残されてしまうという危機感から、こういう考え方もあるということで、書き込ませていただきました。16:31住宅を購入した場合、たとえローンがなくとも、維持費や固定資産はずっとかかり、資産であるキャッシュを持って行ってしまうので、やはり負債だと思います。私はカリフォルニア在住なのですが、固定資産税が購入価格の1%です。8000万円で購入した家に対して毎年固定資産税を80万円払わないといけません。タウンハウスはコンドなら共益費も。これらのことからどう考えても持ち家は負債です。このところ、不況で住宅ローンが払えず、せっかく購入した自宅を手放す人が増え、我が家の周囲も売りに出ている家がけっこうあります。それで良く耳にするのが、”プールは負債”という言葉です。プールはそれこそ維持費がすごいです。最近は普通の家で(大邸宅では無いという意味です)プールがある場合はなかなか売れないそうです。ロバートキヨサキさんの本は読んだ事がありますが、これらの事からも、維持費や固定資産のように持続的にお金がかかるものはやはり負債という考え方は納得できます。16:33住宅を購入した場合、たとえローンがなくとも、維持費や固定資産はずっとかかり、資産であるキャッシュを持って行ってしまうので、やはり負債だと思います。私はカリフォルニア在住なのですが、固定資産税が購入価格の1%です。8000万円で購入した家に対して毎年固定資産税を80万円払わないといけません。タウンハウスやコンドなら共益費も。これらのことからどう考えても持ち家は負債です。このところ、不況で住宅ローンが払えず、せっかく購入した自宅を手放す人が増え、我が家の周囲も売りに出ている家がけっこうあります。それで良く耳にするのが、”プールは負債”という言葉です。プールはそれこそ維持費がすごいです。最近は普通の家で(大邸宅では無いという意味です)プールがある場合はなかなか売れないそうです。ロバートキヨサキさんの本は読んだ事がありますが、これらの事からも、維持費や固定資産のように持続的にお金がかかるものはやはり負債という考え方は納得できます。17:50自宅は負債だという意見が多くて驚きです。ローンで買ったとしても私は自宅を負債だと思いません。35年月々10万円のローンで購入しました。マンションですが管理費、修繕積み立て金、駐車場月で33000円です。これに固定資産税が年間18万円。月の支払いは148000円です。これを賃貸で借りた場合賃料月19万円、更新料2年に一度19万円で月平均198000円になります。月50000円の差額ができます。現在購入から8年経っていますので頭金はこの差額で消化されています。今同じタイプの部屋が4100万円で売りに出ています。実際の売却価格の査定は3800万円でした。現在のローン残高は3100万円なので今売却すれば700万円手に出来ます。8年前より資産が700万円増えたことになります。ちなみに我が家は都内ではありますが交通の便はとても悪いです。家賃は30年払ってもなにも残りませんが自宅は30年経っても1000万以下にはまずならないので負債だとは全く思いません。0:45お金持ちの話ではなく、個人が賃貸か迷うレベルの話に関して言えば、ローンがあるなら負債です。地震で倒壊した家屋のローンと新しい家のローンを払っている人がいるんですから、負債に決まってます。家を買ったら、土地はともかく建物は負債です。2:37我が家は、今現在ローン無しなのですが、もしもハイパーインフレになった時は、家賃も跳ね上がるのでしょうか?そうだとしたら、我が家は確実に住居費だけは楽です。自宅は負債だと言い切る人は、親が残してくれた住宅なども負債だと思うのでしょうか?もし、そう思うなら売却もしないで、どなたか欲しい人に無料で差し上げたらと思います。「全てを判った様な気になって、上級投資家を気取っている」だけです。:8~10%今の日本では、借りるより買った方が断然お得です。欧米では、この数字が逆、つまり借りた方が得です。日本でも20年前は将に逆、ローンが8%で家賃が3%でした。実際に計算してみれば、簡単にわかる事です。専門家を気取った上から目線のアドバイスも数字を出した瞬間にウソがばれます。「ヘッジファンドで運用に携わった人がプライベートバンカーになる事はありえない」という事を知っています。「一般の人に対しては金融のプロを気取りたいんだろうな」、と直ぐにわかる訳ですが、一般の人にはわかりません。「数字で説明してみろ!」と言えば、矛盾は隠しようがないし、誰の目にも明らかです。3:10アメリカでは、家をATM代わりに使っているのは周知の事実。銀行も家を資産と見て、しかも、その家にEquityがないと、お金を貸してくれませんよ。金融危機前は、Equityの90%も貸してくれたみたいですけど、今はそんなに貸してくれないみたいですが...。著者が言うのには、家の一部を貸してレンタル料が入ったり、ビジネスとして利用してないのなら、Cash-flowは生まず、維持費等のお金が出て行くだけなので、負債だという主張で、それは彼独自の考えで、金融機関からみたら、Equityがある限り資産です。家のEquityを使って、株式市場に投資して、配当金をもらい、借りた分は税金控除するという方法で投資をする方もいますし...自身の考えは、不動産はインフレヘッジになり、何があっても住む所があるという事で、ローンなし持ち家は精神安定剤です。ローン終了後、ミリオンダラーの家に目が行きますが、ミリオンダラーの金融資産を作るほうを優先してます。自身の経験は自宅は購買価格の2.5倍になり、いい投資でもありました。デフレの時はその資産が目減りするかもしれませんが、資産は資産です。9:33自宅は負債だとしても、賃貸は消費ですよ。日本の場合、金利が安いのでローンも悪く無いと思います。消費は何も残らないですよ。将来の子供の学費のために、今から投資物件を買っておけ!って感じでしたでしょ?しかもその大家が自宅は賃貸で、他の大家に家賃払ってるって・・なんだかヘンです。15:14>ヘッジファンドで運用に携わった人がプライベートバンカーになる事はありえないこれは違います。周囲にも何人かそのような経歴の人がいます。実際の運用の感覚を本当の意味で理解していない営業出身のプライベートバンカーが多いので、運用出身者は好まれましたよ。香港のプライベートバンクにもそのようなバックグラウンドの方がたくさんいます。トレーダーの弱みとして、実業を知らない、富裕層とのコネクションがない、という点を認識している人も多いので、金融業界を引退後、実家のビジネスを継承したり、起業を希望する人は、その前にプライベートバンカーを経験したいという人は多いんですよ。税法なども勉強する羽目になりますし、何よりもプライベートバンクで培った人脈、立ち居振る舞いが一番の財産になっておりまます。investorさんはお若いのでしょうか。ご自分の知識の範囲内で物事を断定しないほうがよいのではないかと思います。内外の富裕層とお付き合いして勉強になったことは、富裕層ほどあたりが柔らかく、他人を頭から否定せず、謙虚な姿勢をお持ちということです。汚い言葉も使いません。私は見習おうと思っています。4:37こういう話題だと、とにかく自分が一番知ってるんだ!みたいな人が必ず出てきますね。ヘッジファンドだかプライベートバンクだか知りませんが、すごいのは十分わかりましたから、具体的にそのすごさを見せて頂けないでしょうか?「オレはそこらの奴とは違うんだぞ。」的な話は何とかちゃんねるでお願いします。ユーザーID:8491824048トピ主さんに質問です。6:49同じ収入、同じ家で、同じ暮らしと仮定して、1)経済的自由を得るまでは買わない人(賃貸)2)まずは自宅を購入する人(持家)1と2、10年後の資産が大きいのはどちらの人でしょうか?「金利2%、家賃利回り8%、投資利回り1.5%、消費者物価1%」としてお答え下さい。「自宅は負債」信仰者が持ち家派に勝つためには、とんでない非現実的な仮定が必要になる事がわかると思います。アメリカはそうなんですよ。そのまま日本に持ってくるから間違えるんです。12:08表面利回りとローン金利を比べて、前者の方が大きいから不動産購入が合理的、と言うのは不動産投資における初歩的な間違いだと思いますよ。東京・新築マンション利回りインデックス』によると、4.0%です(なお、99年以降の最大値でも約5.5%)。現在のローン金利は2.475%(変動10年超)、無リスク金利(10年債利回り)1.32%です。これらの数字から明らかなように、ローンを組んで新築マンションを買う行為は、投資として見た場合、割が良いとは到底言えません(リスクテイクに見合うリスクプレミアムを手に出来ない)。勘定と感情を一緒にしてしまっています。住宅ローンがなくても必要経費が発生すれば、それは債務です。債務のない固定資産などはあり得ないと考えられます。売ることも出来ないのに、今売ればとかは意味のない空論です。負債を背負っても生きたいように生きる事ができればそれでいいのではないでしょうか?人にとやかく言われようとご自分で築いた幸せの形です。人は損得や利害だけでは生きられません。2:05自称個人投資家の方に多く見受けられますが、ハウツー本と現実を一緒にしてしまっています。自宅を持っていなくても家賃を払っていれば、それは債務です。債務のない住まいなどはあり得ないと考えられます。専門家でもないのに、投資にお金を回せばとかは意味のない空論です。運を信じても生きたいように生きる事ができればそれでいいのではないでしょうか?人にとやかく言われようとご自分で取ったリスクです。人は理性や客観性だけでは決断できません。2:34最後まで計算せずに分かった気になってしまう、というのはアマチュア投資家の初歩的な間違いだと思いますよ。それに、書いている内容が矛盾していますし...自宅を買わない代わりに借家住まいにし、その分投資に回した方が合理的と言うためには、投資から得られるリターンが、家賃からローン金利(+保有コスト)を引いた数字よりも十分に大きい必要があるのでは?それから具体的な数字ですが、プロの投資家が良く使う(財)日本不動産研究所の数字では都内新築マンションの利回りは大型物件で6.7%です。コペンの数字には大きなバイアスが働いています。>これらの数字から明らかなように何も明らかではないですよね?自宅は中古でも良いわけですから、実際の家賃利回りはもっと高いはず。それには構造的な理由があります。最後まで計算してみる事、「諸々の」と言わずに、数字を出すこと。不動産保有に関わる様々な税金上のメリットも考慮すること。最後まで計算してみて下さい。最後に、「リスクプレミアム」という言葉を持ち出すなら確率論の測度変換をきちんと理解してから使いましょう。14:19>そこから更に無リスク金利を引いた数字が、ボラディリティや流動性などから相当とされるリスクプレミアムのレベルより、十分に大きい必要があるのでは?ここがポイントだと思います。投資家なら利回りの計算はできて当たり前です。「数字でせつめいしてみろ!」と言うほどのことではない。利回り計算だけなら会計士(じゃなくても)、PCでもできます。投資家は、利回計算をするのが目的ではなく「相場」つまり、トレンドを読む、流動性のリスクを読むのが本質的な仕事です。理論値のアービトラージをするなら、もっと大きく流動性のある金融市場でするべきです。経験を積んだ投資家は、流動性、ボラティリティを考えながら、リスクテイクします。これらを考慮すると、今の日本では、ローンを組んで家を買うのは合理的と言えないと思います。とらさんみたいに、優良な見込みの買い手のネットワークがある人が、一等地に中古で買って、付加価値をつけて売りやすくしておくというのは、やられの可能性が比較的少ないやり方ではないかと思います。15:13少なくともローンで購入した自宅は明らかに負債です。利息だけで当初の値段よりはるかに多くの出費が生じますし、所有することで固定資産税等がかかってきます。残念ながら一度手に入れたら死ぬまで住めるという丈夫な家は日本には稀で、早くに自宅を購入しても結局老後を迎える前にリフォームする必要があり、そこでまた多額の出費が必要です。「いざとなれば売れる」と言いますが、取得直後から価値はガタンと落ち、減価償却が進めば実質土地代くらいの価値しかなくなります。大変で、労力に見合いません。一度買ってしまうと、日々の生活や家族の事情、仕事や災害等で突発的な事象が生じた時、なかなか対応できないのもデメリットです。リッチな暮らし方は、その時のライフスタイルに応じて住み替えられる事だと思っています。今は賃貸物件でも庭付き、ペットや楽器可など、充実していますし。現金の方が流動性が高く、投資して増やすこともできます。大きな変化はないだろうという年になってから現金一括払いで自宅購入するのは選択肢としては有です。16:13私は国内に限らず、国際的に投資をしています。日本国内の投資と違って不確定要因だらけです。investorさんのおっしゃられるような細かい数字はどうでもいいのですよ。中国やシンガポール、ベトナムなどのダイナミックな市場では、どの金利を使うとか、あまり意味がないです。トレンドを読んで、トレンドに乗るだけです。マーケットが上昇し始める流通している株でも、不動産でも買うだけです。良いのは、事業に出資させてもらうことです。経済のスピードが日本とは比べものにならないのです。そのために、現地の富裕層にネットワークを広げておくのです。数式の研究より、語学力、人間力を磨いて生の情報収集が大切です。日本市場は成長率が低すぎます。私は日本でも仕事があるので、日本の自宅は中古を買って持ち家にしてます。資産(会計的には資産ですが)だとは全く思えません。日本でお金を置かずに、海外成長市場にお金を入れたほうが、儲かると思っています。16:34investorさんが数字にお強いのはよくわかりました。お勉強が得意なのかな。それがご自分の投資スタイルでご自分が儲かっているなら、いいではないですか。大儲けの投資家(=実業家)もたくさんいるではないですか。ご自分だけがプロの投資家のように主張して、他の方のコメントを非難するのは、いかがかと思います。すべてをご存じなわけではないでしょう。>、1)全てを把握した気になる2)誰もが知っている事を自分だけが知っていると勘違いする3)他の意見を受け付けない人は投資で成功する事はないでしょうご自分でもこのようにおっしゃっているではないですか。自分の活用できるリソース、資産状況、世界の経済情勢で、持ち家が資産かどうかは変わります。プールさんのおっしゃっているように、今やアメリカでは「プールは負債」です。海外新興市場で大儲けしている人にとっては、日本の新築物件をローンで買うなんて考えられないことです。ロバートの話も感覚的な話ですよね。このトピは「感覚的にどう思います?」という話でしたよね。18:24>プロの投資家が良く使う(財)日本不動産研究所の数字では都内新築マンションの利回りは大型物件で6.7%です。コペンの数字には大きなバイアスが働いています。18:27>>これらの数字から明らかなように>何も明らかではないですよね?申し訳ありません、単なる引き算なら端折っても分かるでしょ、と甘えてしまいました。なんか諸々のコストがかかってきますよ、と言いたかったのです。引き算を続けるだけですよ?そもそも、賃貸と購入、明確にどちらが得、と断言できるほど大きな差が存在するとは、理屈的に考え難いと思いませんか?もし仮に、買った方が断然お得なら、不動産プレーヤーがレバレッジをかけて物件を買い漁り、賃貸に出し、その鞘を抜きます。そのような需要の増加は価格を引き上げ、実質利回りは無リスク金利+相当とされるリスクプレミアムの水準に落ち着き、賃貸との明白な優劣は無くなります。市場が存在する限り、非効率な部分、つまり鞘は時間とともに収斂する、これが常識かと。20:0711年前に日本円で約5000万円で購入した現在築25年、居住部分面積100坪、敷地250坪ほどの家です。一昨年から昨年にかけて裏庭と台所を日本円で約2000万円かけてリモデルしました。自分でやった電気床暖房付きのリビングルームとダイニングルームの床工事は2年かかりました。今年はウッドシェイクの屋根をアスファルトに葺き替えようと思っていたらシロアリの痕跡を発見。地面の薬剤注入と二日間の薫蒸のコストは日本円で約40万プラスホテルに二泊の避難。この家に後10年住むとして、売るときは1億円ぐらいで売らないと元が取れないなぁ。23:23いろいろな軸の議論がごっちゃになっていて、素人には解り辛くなっていますね。「不動産」との比較でどちらが有利かという議論から生じているように思われます。お手軽に売買できる金融資産と違い、不動産は手間がかかるしコストも(固定資産税とか登記関係費用とか修繕費とか)馬鹿にならない。投資に自信がある方なら、不動産現物よりも金融資産で持っていた方が有利でしょう。普通に生活する以上「住居費」という固定費用は払わねばなりません。その視点で考えると賃貸で家賃を払い続けるのと、自宅を保有して上記保有コスト(ローンのある人は支払利息も)を払うのと、どちらが有利なのか...現状はやはり持家ではないかと思われます。1:53少なくとも家賃を払って住んでいる借家は明らかに負債です。家賃だけで住宅ローンをはるかに上回る出費になりますし、費用が固定されないためインフレ時など思わぬ負担がかかってきます。残念ながら、住宅ローンに固定資産税等を足したコストよりも安い値段で借りられる借家は日本には稀で、しかも敷金や礼金など多額の費用が必要です。「その分投資で儲ければ良い」といいますが、プロの投資家でさえ家賃利回りを上回る収益を上げるのは至難の業で、海外へ投資した人は多額の為替差損で苦しんでいます。ギャンブル好き以外の人にはリターンがリスクに見合いません。家賃を税引き後で払う人は節税のメリットも受けられず、住宅購入者が享受している様々な税金上のメリットが受けられないのも金銭的なデメリットです。居住空間に対する制約が多いのも生活上のデメリットで、一番リッチな暮らし方はその時のライフスタイルに合わせて自由にインテリアを変えられる事だと思います。10年~15年で住宅が買えるほどの家賃を払うよりは、たとえ5年後に半額になっていようとも購入した方が得でしょう。ユーザーID:0561439919投資先は国内だけじゃないんです。14:11>自宅を買わない代わりに借家住まいにし、その分投資に回した方が合理的と言うためには、投資から得られるリターンが、家賃からローン金利(+保有コスト)を引いた数字よりも十分に大きい必要があるのでは?結論は違うけど、この文章でinvestorさんがおっしゃる通りです。私は日本では賃貸、もしく中古購入です。国外には20%、30%という利回りの物も、ファンドでもたくさんあります。ストレートに株を買えばもっと、値上がりするものだってあります。投資家とおっしゃるからには、国内だけではなく、海外のことも勉強されてはいかがですか?もちろん、日本の会社を通して海外物を買うと、手数料で非常に利回りが下がります。英語で情報収集すれば、宝はたくさんあります。成長市場に資金を投入するのが基本です。いいような細かい数字の計算している手間はもったいないんです。海外物を勧めると、為替リスクが、とか言う人もいますが、日本円建資産だけを保有しているほうが危険だと思います。国際分散投資している人は、海外に行くことも多いし、その通貨で消費すれば全く問題ありません。わせた額)が、将来に売った時の額より大きければ負債という事です。ローンで買う人の殆どがこれに当たりますね。ローンを使っても、例えばマンションをビルごと買ったり、自宅の一部をアパートにして賃貸に出せる物件で、自分の投資額以上にお金が入ってくれば資産となります。アメリカでもマンハッタンの超高級物件等の異常に値上がりする物件の場合も資産になります。要するに金持ちになる人はこれを理解していて、「賃貸よりもマシだから」等といった消極的な理由では不動産を購入しない、という事です。15:27investorさんの挙げた数字の出所のデータを用い、簡単な計算をしてみました。DCF法を用い、中型物件のキャッシュ・フローから理論価格を出します。1割としましたなお、心優しい持ち家派の方々の為に、固定資産税や都市計画税、その他費用は全てタダ!と仮定します(単に面倒臭かった)。これで計算しますと、PV=76.1(万円/m2)となります。17:21購入の際の銀行からの借入れは負債ですが。全般の状況によって、選択枝は変わってくると思います。「自宅は負債」と言い切るのは、ちょっと乱暴だと思います。20:05>国外には20%、30%という利回りの物も、ファンドでもたくさんあります。バブルの頃に土地に投資する人も同じ様な台詞を言っていました。ITバブルのときも同じ台詞を聞きました。ライブドア株なんかもそうですね。最近ではサブプライム・モーゲージとかCDOとか。あ、オイルなんかもそうですね、140ドルを超えてもまだまだ行くとか。今、いくらでしたっけ?今、中国の不動産を買って鼻息が荒くなっている人は全く同じに見えます。世界中で自分だけが勝てると思っているんですね。それで儲かっているのならそれはそれで良いのではないでしょうか。家を買うより投資した方が良い。その通りだと思います。逆にいえば、そう思わない人は買った方が良いと言うことですね。23:20人生70年としましょう。ある35年返済のローンはその人生の半分を借金の返済にあてろというもの。(地震大国って忘れてません?)、手抜き工事(意外と多いんです)などの様々なリスクを背負う勇気はありますか?そうやって手にできるのが修繕の必要な築35年の建物。どれだけの価値があります?いざという時に売れる価値がありますか?この不況で返済が滞り、散々もがいた揚句に家を取り上げられる人々の事をご存じないのでしょうか?家を買うというのは家に縛られるということです。債つまり、資産と負債の両方兼ねているのです。その後、建物の方は「償却」により毎年資産価値が減ります。ローンの方は、「返済」により、ローンの残金が減ります。「資産」にはおおざっぱに2種類あります。長期的にわたり費用化しながらも、利益の源泉になるものと言っていいでしょう。レスの中に償却期間について触れている方がいましたからまずは、ローンは償却期間内で終わらせましょう。etc)を含めても償却期間内に元がとれていれば、黒字であり購入した効果があったってことじゃないでしょうか。0:22>>投資から得られるリターンが、家賃からローン金利(+保有コスト)を引いた数字よりも十分に大きい必要があるのでは?>結論は違うけど、この文章でinvestorさんがおっしゃる通りです。間違いを犯しているんです...価格のボラタイルな不動産の購入というリスクテイクには、当然にリスクプレミアムが求められます。ものすごく、甚だしく単純化すると、「賃料」=「購入コスト+リスクプレミアム」なんです。「賃料」<「購入コスト+リスクプレミアム」なら、不動産を購入しても十分なリスクプレミアムを得られないことになり、経済学の想定する合理的人間は、誰一人として不動産を購入しません。investorさんは、「賃料」>「購入コスト」なら、購入した方がお得だと勘違いしているのです(「賃料」<「購入コスト+リスクプレミアム」の可能性があるのに!)。13:52彼の理論は、家に買うためのお金を投資に回して、そのリターンが家賃よりも十分に大きいのなら、自宅など買うべきではないという事です。借家住まいの人の殆どがこれに当てはまりませんね。借家住まいでも、例えば税引き前で家賃を払ったり、ギャンブルの様な投資で運よく30%以上のリターンをあげる事ができれば、家賃を払う事ができるかも知れません。アメリカの様にそもそも家賃の方が住宅ローン金利よりも安い国であれば賃貸の方が得です。要するに金持ちになる人はきちんと数字で判断していて、「お金持ちはこうしているらしい」等といった単純な理由で借家にしたりしない、という事です。14:39>マンハッタンの超高級物件等の異常に値上がりする物件の場合も資産になります。要するに金持ちになる人はこれを理解していて、「賃貸よりもマシだから」等といった消極的な理由では不動産を購入しない、という事です。在米男さんのおっしゃる通りです。投資の何たるかをわかっている人は、どちらがマシという理由で買いません。価値の上がるものを買うのです。この本の哲学はそこにあります。「投資はギャンブルみたいなものだし」と思う人は、お金を銀行預けて、ローンを借りればよろしい。逆ざやですから、お金とは無縁の人生です。自分で情報を収集し、分析した上で、リスクをとる自信がある人だけ投資をすればよい。なるかわからないし、なんて言って勉強する気がない人は投資をしないほうが良いです。自信のある人は、日本で不動産を買わずに成長市場に投資してます。国際分散投資をしているような人は、海外に不動産を保有してたり、子息を留学させたりしているので、外貨で保有していても、為替は何ら気にならない。弱くなったとはいえ、基軸通貨はドルですから、ドルで自分の資産を見ている。14:56海外市場は大きく儲かるチャンスがありますが、少なくとも英語で情報収集できないと、情勢がかわった時に反応できず、大きくやられることもあります。日本語ニュースは英語のニュースの半日遅れです。日本人の営業マン頼みの人は手をださない方が良い。為替差損が、というマインドの人にも不向きです。持ち家も、東京と地方では状況が違います。東京ではぱっとしない一戸建てに住んでいるよりは、高級マンションに賃貸で住んでいる方がステイタスが高いです。やり方で節税効果もあります。その一方、地方では、おそらく高級マンションはあまり存在せず、一戸建てに住んでいるほうが社会的にも信頼が増すのではないかと想像します。持ち家が資産が負債かというのは、その人、その国の状況によって違うし、絶対的にどちらが正しいということはないでしょう。この本が主張したかったのは、持ち家信仰を捨てて、キャッシュリッチになることを先に実現して、その資金をうまく運用できれば、金持ちになるチャンスがあるということだと思います。ご自分でその時の情勢を勉強、情報収集し、リスクテイクしないで金持ちになれるほど世の中、甘くはないと思います。15:17>ギャンブルと投資は違います。細かい計算ばかりするのが投資でもないと思いますよ。>あ、オイルなんかもそうですね、140ドルを超えてもまだまだ行くとか。はい、下がる前に売りました、トピッシュでは無理でしたが。バブルはその前にアメリカが崩壊してたから、上手く逃げられました。英語使いに囲まれているので、自分だけが世界を見ているなんて思ってませんが、私は英語力があり、海外とのネットワークから情報収集できたことが、大きなやられを防げた理由だと思っています。老投資家なので、昔はいろいろと失敗もありましたが、それなりの実績を残していると思っています。人それぞれで、いいですよね。老年といわれる年になっても勉強することはたくさんあります。謙虚な気持ちでもっと勉強したいですね。15:39ごめんなさい、間違って空室率に全国の数字を使ってました...23区の数字が分からないので、東京都のデータを使います。PV=77.17(万円/m2)に訂正します。間違いを犯しているんです...コペンさんはどうやら自分だけが「リスクプレミアム」の存在を知っているとお考えの様ですね。成功している投資家や企業経営者なら経験的に身についている事なんです。ところで、例えばドル円の為替レートは、日本人にとっても、アメリカ人にとっても変動リスクが大きいものですが、このボラティリティに対するリスクプレミアムというのは日本人がアメリカ人に要求するものですか?それともアメリカ人が日本人に要求するものですか?それともボラティリティがあってもリスクプレミアムはいらないんですか?素人なら騙せると思ったのかな?公の場で語るなら、ちゃんと確率論から勉強し直してから語ろうね。17:38人生70年としましょう。ある賃貸物件の家賃は、その間に4件以上の家を購入できるだけの賃料を払う事になります。リスクを背負う勇気はありますか?家を4件も5件も買えるだけの家賃を払って更に生活費を賄えるだけのお金を投資で稼げると思えますか?そうやって一攫千金を夢見て悲惨な老後を送っている人々の事をご存知ないのでしょうか?素人が投資で生活費を稼ごうというのは運に賭けるという事。21:05>例えばドル円の為替レートは、日本人にとっても、アメリカ人にとっても変動リスクが大きいものですが、このボラティリティに対するリスクプレミアム・・・フォワード・レートはスッポット・レートに対し金利差を帳消しにするポイントで決定されますよね?この構造を前提とする限り、ボラティリティはあってもリスクプレミアム得られず、理屈的に米ドルを持つも日本円を持つも期待リターンは同じです。実証的には、高金利通貨が逆に買われるという、フォワード・プレミアム・パズルというアノマリーの存在が知られており、この根拠をリスクプレミアムに求めることが出来るのでは?という仮説も存在しますが、未だ証明はされておりません。これで宜しいですか?investorさんも、無理にプロの振りをする必要ないと思うのですが...あ、そうだ、私は「計算しろ」と言われて計算しましたので、次はinvestorさんが計算していただけますか?ディスカウント・キャッシュ・フロー・モデルの計算自体、小学校の算数レベルですから、investorさんには簡単すぎますが。3:47「自宅は負債か?」という点に関しては、考え方にもよるでしょう。一般的な定義であれば「資産」です。そもそもトピで紹介されている「負債」の定義は「有利でない」という著者の解釈によるものであって、しかも限定的条件の下で成立するものであると考えるべきでしょう。ちなみに、「不動産を持つこと自体が有利なのか、不利なのか」は「状況による」としか言えません。米国でも00年代半ばまでは一貫して有利でしたし、中国では現時点でも利益が出ています。した環境認識を抜きに「有利か不利か」を論じること自体、「いつどのようにポジションを取るか」を抜きにして考えているようなものなので、ナンセンスであると言えるのではないでしょうか?過去のパフォーマンスで未来を予測することが不可能なことは分かっていますし、仮に最初に有利不利を完全に判断できれば、値ざやは一瞬で埋まってしまうでしょうからね。>情勢がかわった時に反応できず、大きくやられることもありますストップロスを入れておけば何の問題もないかと。「時に負債であり、時に資産である」これが現実ですね。11:24元外銀フォワードディーラーです。フォワードに反応して出てきてしまいました。コペンさんのご指摘の通り、フォワード・ディスカウントにもかかわらず、高金利通貨が買われ続けてきました。それは、理論値がワークせず、「高金利通貨が強くなる」という参加者の期待が大きかったからです。相場は理論値通りには動かないのです。プロ(この場合、外銀で儲け続けているディーラー)は理論値は参考程度で、市場分析(理論値の計算も含みますが)したうえで、最終的には市場参加者の心理を読むのが仕事です。算数が得意=プロの投資家ではありません。プロの投資家とは儲け続けること、投資で生活できることです。どんなアプローチでも儲け続けている限り優秀なディーラーです。ディーラーはパフォーマンスを上げ続ける限り、評価され、尊敬されます。この世界は理屈が得意でもパフォーマンスが悪い人は嘲笑の対象です。いう人は商品設計や、調査部門に転職したほうが良い。本当に優秀なディーラーは感性が他の人とは違います。それが本当のプロです。結果だけで評価されるのがこの世界です。プロを気どっているわけではないですよ。20:12負債が絶対駄目ってことはないでしょう。成長し続ける企業には負債がつきものですよ。財務レバレッジと言う言葉があります。他人資本(借入)をテコにして、本来の自己資本以上にもうけを出すことで、日本経済は発展したのです。23:01購入した12年前の私に教えてあげたい。先日夫が会社に行っていない事が判明しました。3ヶ月以上、住宅ローンを滞納していました。虚無感でいっぱいです。私は正社員ですが手取りで13万くらい。今回は切り抜けましたが、次回の滞納は多分この家を出ることを意味しています。売ったって損になるだけ、住むところを失うだけだとわかっています。家なんて、買わなければ良かった。23:34ロバート・キヨサキ氏の定義は「ポケットにお金を入れるものが資産」「ポケットからお金を盗むのが負債」ですよね。これは言い換えると、100で買ったものが80に減っていくのか、120に増えていくのかということではないでしょうか。新築を100で買えば、30年で50になり、利子や修繕費を50払います。家賃を払わないで済むので+100ぐらいでトータル±0って感じですかね。資産でも負債でもないぐらい??ですかね。(キャッシュフロー的には家賃の先払いみたいなモノなので負債っぽいですが)持っていて増える「資産」は一般的には、株、お金、土地(貸す場合)の3つですね。13:57>購入した12年前の私に教えてあげたい。購入せずに借家住まいをしていたら、12年間で家の値段の半額以上の家賃を払う事になります。家が買った値段の半額で売れれば損はしてませんよ。「住むところを失う」といいますが、そういう見方をすれば賃貸の人は常に住むところを失っている人ですよね。16:11おいおい資産じゃないのか?親からもらった家や土地など完全に資産と思いますが。これがあるから家賃も要らないし、家を自力で買う必要もない。結婚するのにも、家付き娘が負債もちと嫌われる話はきいたことがない。考えても資産と思いますが。16:30自宅、5~10年ローンなら負債とは思わないけど、30~35年ローンだと、負債に思います。賃貸料よりも金利がもったいない。