5位:バーベキューのガスと木炭の準備を忘れるな!4位:芝生の手入れ3位:車庫の床の手入れ2位:屋根の手入れ1位:ウッドデッキの手入れう~ん。微妙なランキングです。話は内覧の時に戻ります。数組の内覧者がいたので、エージェントはこちらからの質問に答えるだけで、積極的な営業はありませんでした。内覧中も帰る時も、何回も何回も「何でも質問してね」的なことを言われたので「購入する時はきちんと対応しますよ」という空気は感じました。このA3の資料と内覧するだけで購入の決断をしなければいけないのか?建物面積180m2もなんかドンブリ勘定に感じるし・・・、権利関係などどこにも書いてない・・・。この程度では日本よりも情報が少ない。3.Eメールで翌日、友人のところにEメールが届きました。3件内覧した内の2件からです。届かなかったもう1件は2ベットルームの物件で、友人はエージェントに「私は3ベットルームを探している」と言っていたので、お客と思われなかったようです。memorandum)・オークション開催についてエージェントについてのガイドブック以外はほぼ同じ内容の物が送られてきたのでこれが一般的なのでしょう。かなりのボリュームです。良かった~!!!期待を裏切られるかと思いましたが、これなら!!!資料毎に内容を説明します。・日本で言う「謄本(登記事項証明書)」のようなもの権利関係が記されています。2件とも日本で言う「専用通路」物件でした。NZでは所有権と借地権だけでなく「crosslease」という所有形態があります。専用通路物件と道路側物件が分筆されておらず、ひとつの土地の上に2件の家が建っています。その場合、土地はお互い2分の1ずつシェアする。建物は2分の1は所有し、残りの2分の1は999年間のリースになる。その所有者はお隣さん。何とも理解しがたい形態です。言え、権利関係がわかったのでスッキリしました。・賃貸に出した場合の見込み家賃A物件は約150m2の3ベットルーム、B物件は約180m2の3ベットルーム。この2物件は歩いて2分程の距離なので立地はほぼ同じです。A=520ドル~560ドル(週家賃)B=580ドル~615ドル(週家賃)B物件は外壁がレンガなので少し評価が高いようです。駐車場はA物件2台、B物件4台という点も違います。いずれにしても、この情報は貴重です。誰のかよくわかりませんが「サイン」がしてあるので信憑性も高いのでしょう。収益還元法で物件価格を考える場合に有効です。memorandum)これは市役所が提供している情報のようで、素晴らしい!の一言です。土地の履歴やライフライン、日本のハザードマップのような内容や建物の建築確認について等々、きちんとした情報公開がされています。中でも、評価額と税金がきちんと明記されています。A=評価額580,000ドル(土地280,000ドル、建物300,000ドル)、固定資産税2,137ドルB=評価額600,000ドル(土地280,000ドル、建物320,000ドル)、固定資産税2,150ドルまず、NZでは評価額≒時価のようです。日本では土地は「一物四価」と言われており、1.時価、2.公示地価、3.相続税評価額、4.固定資産税評価額とあり、1.時価は2.公示地価より上(都心の場合)、3.相続税評価額は2.公示地価の80%、4.固定資産税評価額は2.公示地価の70%くらいという感じで、もう消費者からするとわけがわかりません。その点NZはシンプルで、評価額が購入価格を決めるベンチマークになります。ちなみに、NZでは相続税や譲渡税がありません。投資家にはたまらない国ですね。建物評価額を比較すると、A物件の建物は築23年150m2なので、300,000ドル÷150m2=2,000ドル/m2。B物件は築7年180m2なので、320,000ドル÷180m2=1,777ドル/m2。「m2単価」を出すことに何の意味もないのでしょうが、B物件の方が築浅なのにm2単価は安いです。築年数やm2数は、全く重視されていない証でしょう。3件目の建物は築53年の2ベットルーム100m2でしたが、湖がみえるロケーションであったこともあり、評価額、税金ともに上記2物件とほぼ同じでした。築年数など全く関係無しですね!・エージェントについてガイドブックこれは売却の依頼を受けた際に、売り手に渡している書類だと思います。買い手にも渡すのは「エージェントは100%売り手の為にこんな仕事をします」ということを知ってもらうためでしょうか。・オークション開催についてこれは読む気にならないくらいに長々と、オークション開催について詳細が記されています。ルールが明確に決まっているということでしょう。オークション開催日は、A=12月18日(水)12:00~、B=12月12日(火)10:00~仕事の人は???内覧したのが12月8日なので、1週間前後でこの資料一式を読んで入札するかどうかを決断することになります。日本の内覧当日に「どうしますか?」よりはずっと良心的です。4.オークション以降ここから先のことは経験できませんでしたので、よくわかりません。・エージェントの仕事はあくまでセールスなので契約締結まで。仲介手数料は物件価格の2%。(一定額を超えると4%)前述の通り、売り手からのみいただく。・契約や登記、入金関係は弁護士が行う。弁護士費用は10万円前後。・住宅ローンは専門の人がいる。ちなみにTVCMが流れていましたが1年固定で4.95%!史上最低金利だそうです。・不動産取得税や登記費用などはかからない。購入諸費用は弁護士費用と固定資産税だけのようです。ホームインスペクションについて確認したところ、契約の条項に入れることができ、概ね70%くらいは実施されているようです。ホームインスペクションの結果をもって、価格交渉などができるように契約書に入れるそうです。実際の条文を読むことはできませんでしたので、どなたかお持ちの方がいたら教えてください。まとめNZでは家を探す時「ロケーション、ロケーション、ロケーション」と言われているそうです。日本風に言うと「一にロケーション、二にロケーション、三四がなくて、五にロケーション」。そんな中、日本との最大の違いである「買い手側にエージェントが居ない」についてどう考えるか?上述の通り情報公開について、隔たりなく「横に広く」、「縦に深く」公開しています。いう事かと言うと、「横」はこの物件が売りに出ているということを、様々な媒体を使って広く公開しているということです。日本と違って買い手から仲介手数料がもらえないので、売り情報を自分だけの為に隠す必要もないのです。世界の常識でしょうが、日本では常識ではありません。早く変えねば!「縦」はこの物件の詳細について、きちんと深く公開しているということです。日本ではこういった情報は契約を決めてから公開されることが多いですが、購入の意思決定の段階で公開される方が良いに決まっています。弊社では役所調査資料をまとめてお渡しをしたり、ホームインスペクションを契約前に行ったりと、深い情報公開を実施していますが、LIMのように公が発行するきちんとした書類があると非常に助かるでしょう。エージェントには何でも質問できる環境にあるようですし、自分の意思決定に不安がある買い手は、エージェントではなくアドバイザーのような人に頼むことはできるようです。みてくると、NZで買い手側にエージェントが居ないことは全く問題ないでしょう。そのためにオープンな市場が形成され、健全な取引がされているように感じますので、日本でもこの仕組みは参考にして良いと思います。最後に、NZではどの会社に頼むか?よりも誰に頼むか?が重視されているようです。いろんな書類にエージェントの顔写真がアップされています。中古住宅売買は非常に「属人的」なものだとあらためて感じました。「属人的」とは、業績や結果の良し悪しが、組織やシステムの力ではなく、個々の社員の力による状態のことを言います。中古住宅売買の仕組みが整えば整うほど、担当者の対応や説明の仕方、どんな会話をするかなど個人の力が重要になるということです。昨年の年末コラムに「結論は人間力と3.3倍」を書きましたが、まさにその内容に間違いは無かったと確認することができました。起業して6年目にして、ようやく外から自分達をみつめることができました。ここに書ききれなかった事もたくさんありますので、早速、弊社の業務に活かしていこうと思います。来年はどの国に行こうかな?海外で個人住宅を探している人が居ましたらぜひ私を呼んでください。駆け付けますので(笑)。中古住宅を売りたい方は「中古住宅を売りたい」リノベーションをお考えの方は「私達のリノベーション」をご覧ください。それでは、最後にいつものフレーズを。未来が楽しみで仕方ありません。なった最初の配属先が宮城県南部の田舎町でした。そこで“人の温かさ”に触れ、それ以来ビジネスライクな、ドライな仕事が苦手になりました。心と心が通う仕事がしたく、お客様におもいきり尽くします。そのかわりお客様にもリアクションを求めます。お客様以上にお客様を想い、住まい探しの真のパートナーを目指します。マンション購入・新築マンション購入・マンション売却2回を経験しています。住宅ローンも3回借りた経験があります。オールマイティーです。