中古住宅とお客様の関係をしあわせにする会社|Renon×しあわせな家(株)しあわせな家が提供する、中古住宅仲介/リフォーム/リノベーションの総合サービス。しあわせな家のウェブサイトはこちらトップスタッフブログ山田篤の中古住宅コラム長嶋修の住宅市場なうNZの中古住宅売買から学ぶこと皆さんこんにちは。しあわせな家の山田篤です。毎年恒例の年末コラムです。今年のタイトルは「NZの中古住宅売買から学ぶこと」。12月5日~12月10日、夏休み前の最も不動産が動く時期にニュージーランド(オークランド)の中古住宅売買を視察してきました。先進国の中では割とのんびりしたイメージがあるNZ。その中古住宅売買は、どんな仕組みなのか?学ぶことはあるのか?整理をしてみます。:337人/km2、NZ:16人/km2ということで、個人住宅は最低400m2(約120坪)の敷地に平屋の建物が基本でした。良い意味でも悪い意味でも仕事とプライベートをはっきり分ける。いう話が聞こえてきました。物件を気に入った購入希望者に頭金がない。(貯金をしない国民性)そこで、まずは投資家がその物件を買い、そこに購入希望者が賃貸で入る。その購入希望者は仮に家賃が10万円だとすると毎月15万円を支払う。その余剰分の毎月5万円を投資家が蓄えておき、数年後にそれを頭金として購入希望者が住宅ローンを組んで購入する。「リースオプション」と呼ばれるこの仕組み。最初に聞いた時、なかなか理解ができませんでした。ここまで貯金をしないとは・・・。本題に入りますが、まずはじめに知っておきたいことは2つです。1.日本で言う「買取再販業者」つまり不動産を購入して転売するというスタイルの場合、NZではライセンスはいらないが、不動産仲介業を行うエージェントはライセンスが必要である。2.不動産仲介業者=エージェントは「売り手」側にしか居ない。セラーズエージェントのみで、「買い手」側の仲介業者バイヤーズエージェントは存在しない。1については、自分で買ったり売ったりするのは自己責任だが、他人の物を売ることには高い倫理観が必要だからライセンスが必要という意味でしょう。2については、売り手のメリットは100%自分の為に動いてもらえること。利益に反する行動をした場合、厳しい罰則があるようです。買い手のメリットは仲介手数料がかからないので購入経費を抑えられること。購入の意思決定に不安がある人にとってエージェントが居ないのは・・・。ここは日本の中古住宅売買の常識をいったん忘れて、NZの売買の仕組みを知ってから判断すべきなので、これから掘り下げていきます。NZ中古住宅購入フロー1.物件情報収集まずは以下の媒体等で情報収集をします。Press」100ページ以上も、物件情報、オープンハウス情報が並びます。NZでは7年に1回住み替えをするというデータがあるそうです。ライフスタイルの変化に合わせて引越しをするんですね。不動産価格が右肩上がりであり、かつ築年数が経っても建物の評価が下がりにくいことも要因でしょう。車で住宅地を走ると、いたる所にオープンハウスの看板が立っていました。物件情報の特徴は、そのほとんどに「間取り」が掲載されていないこと。そのかわりこんな表示があります。この豪邸は、ベッドルーム×5、リビング×2、シャワー×3、勉強部屋×1、書斎×1、屋外車庫2台分、屋内車庫2台分、そしてプールあり。NZではベッドルームの数が最も重視されます。この数で価格に大きな差が出るそうです。その根拠として、賃貸に出す場合、2ベットルームと3ベットルームでは週100ドル(オークランド郊外)くらい家賃に差が出るからです。建物が何m2あるかではなく、ベットルームがいくつあるかが基準になります。ちなみにNZの家賃は週払いだそうです。これまで考えたこともありませんでしたが、月単位の場合は28日の月も31日の月も同じ家賃ですが、週単位の場合はそういうことが無くなります。投資という点でみると非常に合理的です。ベットルームの定義は「収納」が付いていることだそうです。「何帖以上だと」みたいなルールは無いようです。次に価格について、その物件情報の多くには価格が表示されていません。オークランドでは家が足りていないことから「オークション」が多いためです。目安となる価格も出ていませんので、日本では考えられません。「まずはオープンハウスに来て下さい」ということですね。2.オープンハウスへ開催の1ヶ月くらい前から看板が立ちます。驚きなのはその開催時間。土日の13:00~13:30!たった30分間です。これならエージェントは1日数件のオープンハウスができます。確かに1日中現場で待っているのはキツイですからね。これは日本でもありでしょうか???予約は必要ありません。飛び込みでオープンハウスを訪れます。日本人が戸惑うのは「靴」です。玄関に土間部分はありませんので、玄関ドアの外側でぬぐことにしました。オープンハウスの中に居たエージェントをみると、きちんと靴を履いています(笑)床は美しいフローリング!!!玄関を入ってすぐの所にipadが置いてあり、そこに住所、氏名、メールアドレスをインプットします。私の情報を入れるのもアレなので、一緒に行ってくれた友人にお願いしました。ちなみにこの友人はNZの永住権を持っており、家を探しています。収納に洋服がたくさん入っていたので恐らく居住中です。かかわらずこの綺麗さです。写真をよくみると、小物が置いてあります。これは「スタイリング」と言って弊社でも行っていますが、エージェントが持ってきた小物で部屋が飾られています。売り手とエージェントが一緒になって、きちんと準備をして今日の日を迎えていることが伺えます。ここはしっかり見習わなければ!3件のオープンルームをみましたが、3件ともA3を三つ折りにした資料を渡されました。中を開いてもほとんどが写真です。プロが撮影しているであろう美しい写真ばかりです。ほんの少しのコメントには「メイン道路から少し入っていて閑静」「太陽サンサン」「評判の良い小学区」「子育てするには最高」みたいな事が書かれています。これは日本と変わりませんね。裏面をみると物件概要が。180sqmこれだけです。この物件概要と同じくらいのスペースを使って「参照」として以下の文章が。http://translate.google.co.jp/?hl=ja何とビックリ!物件概要と思った裏面の半分は、エージェントの宣伝でした!!!下の方に顔写真もありますし、これは衝撃的です。2件目の資料の中には「ニュースレター」が挟まっていました。11月号の中身は、上の方に10月のオークランドの住宅市場について書かれています。最後の方、一ヶ所蛍光ペンが引かれていたので期待して読んでみると「紹介成約は500ドルプレゼント!」。