サラリーマン上がりの運用相談専門FPやんつです。「誤解と錯覚」に満ちた不動産投資のホントを語る「不動産投資の誰も言わない真実シリーズ」第五回。引き続き30代のバリキャリ女子Yさんとの質疑です。■不動産投資の醍醐味はローンにあり?Yさん:「前回のお話で、わたしでもできそうとちょっぴり安心しました。「と言っても大きなローンは怖いので、現金買いでいける築古戸建てにチャレンジしようかなあと...。築古戸建てですか、良いですね。金額が取っ付きやすいのか、女性にとっても人気なんですよ。ローンについて補足しておくと、借金が怖いと無闇に避けるのも勿体ないですね。友人で「大きなローンは怖いんですよ。頑張って3000~5000千万までならなんとかいけそうな気がします。」と言ってた方がいます。多くの人が、そんな感覚のようです。車のローンが数百万円、住宅ローンで数千万円。金額の尺度がどうしてもその位になっちゃいますよね。(笑)それに5000万までが買いやすいと考える人が多く、その価格帯の物件は競合も激しいんです。買いにくいんですよね。高属性のサラリーマンの知人で数千万円の価格帯をわざと避け、億越えの物件に注力して成功した人もいます。借金が怖いのは当然ですが、良い借金というのもあります。要は借金に負けない資金計画と事業計画があればいいんです。わたしが億単位の借金があるという話をした時に、サラリーマン時代の後輩は「大丈夫ですか?」と心配顔でした。ところが年配の苦労人の方は「そりゃ大したもんだ!」と褒めてくれました。借金も甲斐性のうちってことなんでしょうね。ローンを使いなさいとまでは言いませんが、不動産投資のローンの効果についてご説明しておきます。図は自己資金(自己資本)3000万円の人が10年間の不動産投資で得られるリターンを、ローンの有無でモデル化したものです。どちらも表面利回りは10%。単純化するため経費等は省き、価格下落も無しにしています。上段がローン無し(現金購入)の場合。下段がローンを使った場合です。細かな前提条件や計算は「説明」を参照してくださいね。ローン無しでは自己資本3000万円が10年後に2倍になります。これでも、じゅうぶん立派なリターンです。ところが、ローンを活用した場合は5年後に約4倍になり、その資本を全額投下するとさらに5年後に約4倍です。10年後に16倍になるんです!つまり、ローンの活用の有無で理論上は8倍もの差が付く可能性があるということなんです。これだけ大きな差が付く要因を、ローンの2つのレバレッジ効果と呼んでます。1資金拡大効果これはローンを組むことで、自己資金以上の物件を購入できることの効果です。例では手持ち資金の10倍の物件を購入しています。ローン返済が発生しますので、CFはそのまま10倍とはいきませんが、それでも現金購入の2~3倍のCFが見込めます。この効果は物件金額と収入が大きくなるので分かり易いと思います。2元本返済効果もう一つ、こちらが見落としがちなんですが、ローンの元本返済が実物資産として目に見えない貯金になる効果です。物件金額の90%でローンを組むと所有権は最初10%しかありませんが、元本返済が進むとその分所有権割合が積み上がっていきます。最初は物件の1割しか自己所有が無くても、半分返済すれば半分自分のものという事ですね。返済している間はこの価値は目に見えませんが、売却した場合、その分が持ち分の売却益となって実現利益になる分けです。Yさん:「なるほど、元本分の不動産を毎年貯金しているイメージなんですね。