リスクと負債を背負うのは唯一所有者。いえば、まあ、建替えができた高度経済成長期が長く続いたから、そこまで考える前にまず建てろ、だったことはしかがないでしょう。問題はこれからどうしたいか。過去は過去として、問題は現在。建替えは、先行き不透明な時代にはリスクが高すぎる。自分で取得した土地ならまだしも相続した土地であれば「自分は美田を受け取り子孫には美田を残さない。それらと長く収益を維持して持ち続ける安定とどちらが良いか。所有ビル・マンションを長く(収益のある状態で)持たせる事に関しては、残念ながらそういう人がいない。所有者の意思と努力が必要だ。能動的に情報を求める。周りの関係者にもそれを要求する。ideal程度に捉えて、次に当たる。しなければ、全く受け身でビル・マンションの経営を続けられるほど甘くない。ことは欧米を見てもわかる。日本では築50年以上中小ビル・マンションの維持は、まだ実績の少ない未知のフロンティだから、フロンティスピリッツを持てば、逆に創意工夫ができて面白いのではないでしょうか。実績ある欧米の失敗しないコツの取り入れは、強くお勧めします。2018.10.02ビルは丈夫な躯体を生かして設備更新をしながら長く使うものビルオの江本です。通行人に直撃、通行人が亡くなる痛ましい事故がありました。https://www.asahi.com/articles/photo/AS20181001004959.htmlプロ所有のAクラスビルですが、業務上過失致死もあり得るとのこと。必要以上の装飾は、維持のコストと事故のリスクになるという最悪の例となりました。台風による外壁落下事故がありました。大理石の大きなパネルを貼っていたのが、一枚落下です。落下痕を見ると、元のリシン塗装の上にちゃんと下地処理をしていないようです。好印象は長く続かない。このくらいやれば、素晴らしいと思いますが。建物が注目を浴びること=賃料効果の商業ビルのみです。経済合理性が全てでもないので、余裕があれば日本のビルもどんどんやれば良いとは思います。やるならば、同時に維持のコストと事故のリスクを背負うことに対する自覚も持つ必要がある。建築士が手を抜くのは、1時の気分か能力不足か、しかしその後のリスクとコストも、結局所有者が負います。・所有不動産の、先の収入および支出について現実的な感覚がない。・それより、目先の数字や聞こえの良い言葉に影響されやすい。・権威が大丈夫というから、という理由で自分で考えずに決めてしまうの典型で、やはり所有者落ち度がある。そこをある程度考えておくのが、ビルオーナーの仕事、です。当たり前では、思われるでしょう。賃貸効果を出す方法は、お金をかけるバリューアップではありませんから、やれることは他にたくさんありますからね。基本的な「ビル・マンション観」を確認したいと思います。長く使うもの」が世界の常識です。中国をはじめとするアジア各国、中東、アフリカ、中南米も全て含んだ世界です。対して、日本だけが、ビル・マンションを築40年築60年で寿命と言います。あたりまでは協調していたはずですがね。して違うのでしょうか。技術とは異なる「ビル・マンション観」について、1どうして日本は取りれれられなかったのでしょうか?2本来は、誰が日本に紹介すべきだったでしょうか?当事者として、真剣に考えてみてください。2018.09.05築40年を過ぎたビル・マンションのリクス築40年を過ぎたビル・マンションは、以下のリスクが高まります。消防設備や避難設備が機能しない等あらゆる事故リスク自分だけが使用している自宅なら、多少の我慢はできますけれどね。賃料をいただいているテナントにあまり迷惑をかけることは、好ましくないでしょう。そこで、それぞれの建物設備分野別に、もう少し詳しく見ていきます。給排水エレベータその他事故対策2018.08.24分散修繕計画は従来の修繕計画とは違います分散修繕の計画をお勧めするにあたり、一つ強調をしておきたいのが、分散修繕計画と従来の修繕計画は違うということです。昔作った大規模修繕計画があるから大丈夫、だとか分散修繕のために、大規模修繕計画を作ってもらおう、というのは残念ながら違います。従来の修繕計画は、現在の建物設備一覧に対して、修繕または更新が必要とされる時期にその費用目安を見積もっています。そのため、金額が全て更新の積算になっているソリューションの違いが反映されていないそれで一見良さそうですが、実は実用的なことは何もわからないのですね。延命更新のためのソリューションは、1つではなく沢山あり、予算もピンキリだが、どの程度かわからない。40年前の建物設備が老朽化してリニューアルが必要として、そこで単純に同じ物を交換すれば良いかというと、そうとは限らない。当時と現在とでは、技術性能が違う。建物の使われ方も違うえば、そこで要求される機能性能も違う。そもそも必要なくなることもあれば、別のソリューションに組み込まれるかもしれない。した現実が、全く反映されない。当時は想定になかった新しい設備機能が必要になっていても、それは含まれていない。テナント専有部は、テナント退去のタイミングでしか工事ができない等の制限が、反映されない。時代による変化や、予算の都合、テナントの都合が、全く反映されておらず、実用的ではないのです。だいたい修繕計画の通りに修繕しています。いう人は、いますでしょうか?分散修繕計画は、逆に実用のための計画です。資金計画で大まかな資金枠を確保し、その中で何が必要か、何が出来るのか、テナント都合等も考慮して、考えます。従来修繕計画は、現在の建物設備ありきの、修繕のご提案です。分散修繕計画は、自分の資金都合ありきの、自分のための延命更新工事計画なのです。分散修繕計画は、自分で作成します。2018.08.23ビル・マンションの分散修繕は計画的に行いましょうビル・マンションの分散修繕は計画的に行いましょう。分散修繕は、計画的に取り組むことができます。そこが緊急修繕とは違うところです。劣化が時期が集中すると、その時期の延命更新資金確保が難しい。その上どうしようもなくなってから急いで決めると、どうすべきか十分な検討の時間が取れず、無駄や失敗のリスクが高まります。築年を重ねた中小ビル・マンションにとって、1番の敵は修繕が必要なのに修繕資金がない!状況です。ならないために、実際に建物設備の老朽化問題深刻化が集中するのは、築40年をすぎて築50年前後ですが、築30年をすぎたあたりで取り組み始めることをお勧めします。主要建物設備を40年前後で順次延命更新していく図です。大規模修繕やリノベーションといった、一度に問題を解決しようと考えられがちですが、それでは高額すぎて、修繕積立金制度のない中小ビル・マンションでは、なかなか取り組めません。それぞれ、老朽化時期は違います。モノとしても違う上、個体差もあります。一度に全て修繕する必要は、全くありません。それぞれ必要なタイミングで必要な箇所だけ延命更新をすれば十分ではないですか。することで、ひどく老朽化した部分がないため、長期的にも、建物全体で老朽化もしないのです。12分散修繕について分散修繕は、古いビル・マンション建物設備の延命更新を、分散して行う方法です。世界では一般的な古い建物修繕の方法です。分散修繕は大規模修繕工事を分割するものではありません。古い建物に本当に必要なのは、外壁や内装の見た目を綺麗にすることではなく、建物基本インフラ設備を延命更新して、機能を維持することです。した分散修繕について、多様な角度からご紹介します。