Blog(ブログ)CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や出演番組なども公開しています!2006年01月2006年01月26日IREM−JAPAN当社の倉橋が所有する国際ライセンスの「CPM」。この認定する団体IREM-JAPANの総会&セミナーが2月2日(木)に行なわれます。不動産管理業に3年以上従事している方は受験資格がありますので、この機会に参加してみては如何でしょうか?新たなビジネスモデルが見つかるかもしれません。日本国内で、国際ライセンスの受講ができる唯一の団体です。ちなみに、当社倉橋は、2002年に本協会の会長に就任しました。偽装3兄弟ここの所、偽装問題が続出している。耐震構造偽装、アメリカ産牛肉輸入、そしてライブドアの粉飾決算である。行い、利益を上げて税金を納めている。サラリーマンでは、源泉徴収によって、自動的に税金を納めているのだが、この税金で日本国民の安全とかを維持する為に行政がある筈なのに、実は、まともに機能していないのではないかと疑わざるを得ない。年金問題も、我々が支払ってきた厚生年金などを、普通は考えられない投資を行なって失敗し、損失が出たり、現状、その施設を運用するにも赤字垂れ流しの状態が続いていることも公表することはない。して、ないほうが良かったんじゃない?と思える行政は多く、それらのために支払われている費用は、国民の税金である。今後、高齢化が進む日本経済においては、税負担はさらに増え、年金負担もさらに増える。拘らず、支出を減らす努力をしない行政、行政としての機能がなされていない行政など、本当にこのままでよいのだろうか。この無能な集団を組成してしまった政治にも大きな問題があり、政治に無頓着な国民にも問題がある。私も、若いときは、投票など行くことはなかったし、興味もなかったが、現状の日本を考えれば、放っておいて「誰かが適当にやってくれる」と思うのは大間違いである。今年は、横浜市長選挙がある。2009年に横浜は開港150周年を迎えるから、この選挙で選ばれた市長が開港150周年の市長となる。誰が立候補するか分かりませんが、投票日には自分が選ぶ市長候補に1票を投じましょう。前回の投票率は39%。政令指定都市としては、結構、みっともない数字です。不当なサブリース会社の事例サブリースをしている建築会社が、オーナーに不当に高い建築金額を請求し、なおかつ、入居者に対しても相場に合わない高い賃料を設定しているというケース。我々、プロからすればありえない話を、素人のオーナーは騙されて契約してしまうようだ。そのオーナーから相談を受けた案件。その物件は、最寄り駅からバス便、しかも山の上という賃貸住宅経営が難しいと思えるところに建てようと計画されたワンルームアパートである。オーナーが持参した見積書を見せてもらったところ、通常坪単価60万円もあれば施工できるアパートが坪100万円を超えた見積となっていた。それに加え、いろいろな備品も買わされ、設備投資も通常の倍以上のコストとなっている。一方の問題は、サブリースの賃料であるが、われわれ専門家が判断しても相場より20%以上高く設定されていた。悪い立地条件にこれでは、どう考えても集客できる筈はない。オーナーにサブリース契約の内容を聞いてみると、30年間の契約内容であるにも拘らず、いつでも賃料の増減ができるようになっていた。これでは、数年もしないで賃料の減額請求が行なわれる可能性があり、収支計画は一気に悪化せざるを得ない。結局、私が業者に確認したところ、「じゃあ、結構です」と荒っぽい口調で電話が切られた。そもそも、その営業マンも素人に近く、近隣相場など調べることなく、建築受注の為だけに収支を作っていたようである。これは、サブリース物件に限らず、賃料を決める上で忘れてならないことは「借主は、いつも賃料の相場をみて物件を探している」ということ、つまり相場。供給サイドのA社とB社の力関係で賃料が決まるわけではない。したがって、当初の相場より20%高い賃料で事業計画をスタートしても大丈夫、といった上手い話は世の中にある筈はなく、そのサブリース会社は、はじめからオーナーを騙し、高いコストの建物を建てさせることが第一の目的であったということなのだ。当社が賃貸住宅の新築プランを立てる場合、他社とは異なり、築5年程度の相場をもとにして計算する。新築なのに‘築5年’と思われるかもしれないが、新築のプレミアムは将来の補修費用や外壁塗り替え代、メンテナンスコスト等にとっておくように計画する。これがオーナー本位の賃貸経営の事業計画だと確信しているからだ。ほかにも、サブリース事業を行なう会社には問題点が残っている。空室のリスクは全面的にそのサブリース会社が背負いこむので、空室は即、会社の損失につながる。そのリスクを避けるため、何がなんでも早く空いている部屋を埋めようと、入居審査を甘くし、なおかつオーナーの意向にあわない「ペット可」とか「外国人居住可」とかを掲げて入居促進をはかろうとしたり、場合によってはキャンペーンと称して賃料半額セールなどを行い賃料相場を押し下げたりしてしまう。した事業経営の仕方は、当社のように不動産投資を専門とする管理会社から判断すれば、ただ賃貸住宅の資産価値を下げるだけの行為といわざるを得ない。結果、建物の資産価値が減少した分、オーナーの負担ということになる。仮に、サブリースで賃貸しているにしても、オーナーは自らの資産がどのように運営されているかをチェックする必要がある。13:42|Permalink│Comments(0)│TrackBack(0)│clip!│賃貸管理2006年01月23日ライブドア堀江社長が逮捕された!というタイトルで、ライブドアのブログを使ってレポートを書いているというのも、不思議な話である。今回の逮捕劇は、ライブドアというより、バックについている外資系金融機関などに対する警告ではないか?実際、専門家の間では、かようなケースは多々あり、これで逮捕されるなら、ほかも逮捕されるかもな、などといわれているくらいである。ここ最近、外資系企業の不祥事が続いていた。M&Aなどの手法を使って、実体経済とかけはなれた金融経済マネーを市場に多額に供給してきたのも外資系企業である。今回の事件を発端に、金融経済のマネーが日本から撤退すれば、せっかく立ち直りかけてきた日本経済は悪化する可能性がある。隣国の中国も、怪しい空気に包まれることになる。現在、湾岸地域で巨額のマネーを稼いでいるのも、実質的には金融経済である。そもそも実体経済では貧しい国が、超インフレによって経済を膨張させてきた。このアジア圏から金融マネーが撤退するとなると、結構、異常事態に突入しかねない。今月から、プラチナ会員と当社管理のオーナー向けに「倉橋レポート」を再発行することとなった。ここでは、不動産情報以外にも、僕なりの経済観などをレポートしてゆきたいと考えている。長崎から帰宅!昨日、ようやく長崎から戻った。調査、翌日、その島、および近隣の島の現地調査と所有関係の調査に明け暮れ、3日目、4日目は、ひたすらほしい部分の所有者との交渉をしてきたのであるが、なかなか交渉がはかどらず、最終日に、絶対難しいと思っていた法人に交渉にいった所、案外、あっさりと購入することができた。これは、かなり大きな収穫である。現在、1300坪程度を所有しているのだが、ここで購入できたのは4500坪。トータルで約6000坪を所有することになる。現在、交渉が進んでいる5000坪が購入できれば1万坪の大台に乗り、かつ隣接地の交渉がまとまれば、さらに5000坪が手に入ることになる。今回、この4500坪は、私が所有する部分に隣接しており、すっきりした地形で開発が可能となったので、追加購入しなくても独自に開発を進めることができる。現在は、無人島であるから無価値であるが、とりあえず1棟のリース住宅を建築し、島までのボートを購入する予定である。今回の出張では、ボートの置き場から管理方法、アクセス方法の整備や建築に関する行程などを綿密に調査と交渉をしてきたので、たぶん近い将来、この夢は具現化することになる。今回のプロジェクトは、アイランドライフhttp://blog.islandslife.jp/を交えて行うことになっており、今後の展開をどうぞ、ご期待ください。※プラチナ会員の方は、このプロジェクトに参加することができます。次回の定例会までには、大まかなスタンスをお話できるようにしたいと思っておりますので、どうぞ、お楽しみに。次のページ【筆者のプロフィール】1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。ユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。新プロの流儀」ほか多数。就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。伴い、取締役所長に就任。1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。執筆活動や日本全国で講演なども行っている。成功への「こころ」の科学を不定期につぶやきます。することで、世の中は変わるし、価値観も変わる。不動産投資に踏み出すには?本気で考えています!イギリス経済が駄目になった理由は、若者が働かなくなったから。これからの経済は?不動産会社と不動産コンサルタント会社、違いはなに?六本木遊ヶ崎が、なくなっている?いつも、接待で使っていたのに!借りを作るより、貸しを作れ。ある実家をアパートに建替えようと思います。社長、どう思いますか?期待を裏切ると、人も縁も遠ざかる。期待だけではなく、裏切る行為は自分をダメにする。(6)【以前の記事】2020年02月2020年01月2019年12月2019年11月2019年10月2019年09月2019年08月2019年07月2019年06月2019年05月2019年04月2019年03月2019年02月2019年01月2018年12月2018年11月2018年10月2018年09月2018年08月2018年07月2018年06月2018年05月2018年04月2018年03月2018年02月2018年01月2017年12月2017年11月2017年10月2017年09月2017年08月2017年07月2017年06月2017年05月2017年04月2017年03月2017年02月2017年01月2016年12月2016年11月2016年10月2016年09月2016年08月2016年07月2016年06月2016年05月2016年04月2016年03月2016年02月2016年01月2015年12月2015年11月2015年10月2015年09月2015年08月2015年07月2015年06月2015年05月2015年04月2015年03月2015年02月2015年01月2014年12月2014年11月2014年10月2014年09月2014年08月2014年07月2014年06月2014年05月2014年04月2014年03月2014年02月2014年01月2013年12月2013年11月2013年10月2013年09月2013年08月2013年07月2013年06月2013年05月2013年04月2013年03月2013年02月2013年01月2012年12月2012年11月2012年10月2012年09月2012年08月2012年07月2012年06月2012年05月2012年04月2012年03月2012年02月2012年01月2011年12月2011年11月2011年10月2011年09月2011年08月2011年07月2011年06月2011年05月2011年04月2011年03月2011年02月2011年01月2010年12月2010年11月2010年10月2010年09月2010年08月2010年07月2010年06月2010年05月2010年04月2010年03月2010年02月2010年01月2009年12月2009年11月2009年10月2009年09月2009年08月2009年07月2009年06月2009年05月2009年04月2009年03月2009年02月2009年01月2008年12月2008年11月2008年10月2008年09月2008年08月2008年07月2008年06月2008年05月2008年04月2008年03月2008年02月2008年01月2007年12月2007年11月2007年10月2007年09月2007年08月2007年07月2007年06月2007年05月2007年04月2007年03月2007年02月2007年01月2006年12月2006年11月2006年10月2006年09月2006年08月2006年07月2006年06月2006年05月2006年04月2006年03月2006年02月2006年01月2005年12月2005年11月2005年10月2005年09月2005年08月2005年07月2005年06月2005年05月2005年04月2005年03月2005年02月2005年01。