電気幹線・設備2018.09.25綺麗な水を供給しよう。前回、綺麗な水の供給の話のために必要なこと。前回の屋上給水タンクの廃止以外の残り、赤水と給水管漏水がある場合について。水の問題は、ビルとマンションで大きく違う。マンションは確実に問題が出るが、ビルはケースバイケースでしょう。従業員が男性ばかりのビルは、建物全体での水の使用量が極端に少ない!トイレで水を流す数も少なく、給湯室など使わないでしょう。築50年でも水のトラブルはゼロ。なくても、時々朝一番だけ、であっても、テナントに赤水の苦情を言われると辛い。問題が赤水だけであれば、赤錆除去装置が使える。http://www.biowater.co.jpこれは、水質を変えて赤錆を黒錆にして、錆の原因箇所を塞ぐという。装置を導入する場合の留意点は、その後他の問題で給水管を交換する可能性の確認程度だろう。他の理由で給水管を交換することになれば、せっかく設置した装置が無駄になる。古い菅野増圧後の耐性不安を指摘されて、給水管もついでに交換するケース等が該当する。一棟リノベーションをやるだとか。▲▽▲給水管の漏水▲▽▲こちらも嫌なトラブルの上位でしょう。給水管縦菅の漏水をご経験されてる方いらっしゃいますか?勢いよく水が吹き出すのを見るのは、心臓に悪い。最近は協力な防水テープで水を止めることは、できる。Tapeは日本でも購入可能。永遠に漏水といたちごっこを続けるのは、考えるに心臓に悪い。建物を長く持つならば、どこかで腹をくくって、テープで一時的に漏水を止めて時間稼ぎをしながらでも資金を準備し、更新するしか根本解決が今のところない。(3Dプリンタが使えるようになれ新しい方策が出てくるかもしれないが。更新更新と簡単にいうな・・が感想でしょう。一棟一棟異なる条件を、頭を使って個別対応が必要なところにある。それでも悪くない事例は、今後ご紹介をしていきたい。思い出してしまいました。これをご紹介したいと思います。▲▽▲洗濯機と食器洗い機が止まった▲▽▲それはフランス人の友人宅に滞在していた時だった。朝ゆっくりと起きて朝食を食べてようやく動き出した11時ごろ、洗濯機と食器洗い機が、両方止まった。部屋のブレーカーは落ちていない。あちこち確認をしたがわからない。友人が管理会社に問い合わせた。建物の清掃担当者が掃除や修理をするから、その間部屋の電気の一部を止めるのだとか。なんだ、とあっさり言う友人。当時は私はただただ????????で、日本ではあり得ない話、と思っていた。▲▽▲テナントの損得は▲▽▲が、今なら、最近の日本なら、あり得る。入居前に不動産屋が説明をしていること、それでも構わないと思える賃料の安さなり何かのメリットがあること要はテナントが「騙された!損させられた!」と思わず、逆に「得した」と思えれば良いのです。ちなみに上の例のフランス人の友人は、今まで平日昼間は仕事で部屋にいなかったから気がつかなかったそう。賃料にお得感があったのかもしれない。▲▽▲バリューダウン▲▽▲さて、このお話をご紹介した理由は2つあります。1つは、これが、バリューダウンの事例ということ。安易に賃料が上がらな時代の築古ビル・マンションにとって、バリューダウンこそサバイバルの秘訣です。多少賃料を下げてでも、「費用対効果が確かでない投資をしない」という引き算の発想です。自ビル・自マンションの強み、選ばれるポイントを潰さないこと、が大前提であるのはいうまでもありませんが。▽▲分散修繕で活用できるバリューダウン▲▽▲もう1つの理由は、これが、分散修繕の事例にもなること。建物全体の電気容量が足りない。予算その他の事情から直ぐに電気幹線交換の工事はできない。建物としていずれ交換するとして、交換するまでの間の「繋ぎ」策として、バリューダウンは、現実的な方策です。目先だけ見るとバリューダウンは、建物ランクが下がったように見えるが、長期的な分散修繕のための一時的な「繋ぎ」を入れることで、建物は長く生きまた価値を上げることができる。して、とにかく建物を長く持ち続けることが大切です。設備はともかく電気幹線の交換が必要と言われても、電気の線は全て天井裏、壁の後ろ、床下、スラブ貫通の場合もある。面倒くさい話になりそうだと直感して、せいぜい次の内装工事の機会にでも、と思うのはごく普通の感覚です。実際それでも構わない。)構わない時間の余裕を持つためにも、早めの分散修繕計画をお勧めしている。いえ、電気業者に相談をすると、断線調査をして、断線箇所がないから大丈夫という可能性が高い。ここに、技術者と所有者の考え方の違いがある。技術者が、問題がなければ交換する必要がない、と考えるのは、それが所有者の利益と考えてのこと。テナント専有部等は工事ができるタイミングが限られている。内装工事の際に、毎回確実に必要な事をしてもら得るよう指示または手配それぞれを、誰が責任を持って行うか、これをまず決めること。建物の電気設計施工に慣れた電気工事業者に依頼すべきです。内装工事の下請けしか経験がない電気工事屋では、3相を知らない場合があるから要注意。管理会社がいれば管理会社に任せられるが、管理会社の担当者でできることなら、オーナーにもできる。言うことで、自分でもできます。テナント専有部の配線は、テナント入居時にはできないため、空きビルでない限り分散して行う。必要な指示書・仕様書を作成してもらう。(別の業者が行う場合も想定して)を建物幹線交換の業者にお願いをしておくと、その後が楽になる。▲▽▲所有者の最重要な仕事はマネジメント▲▽▲ビル・マンションの所有者は、管理を自分で行うこともできるが、管理が仕事ではなく、管理をマネジメントすることが本来一番重要な役割です。そこで、建物が古くなると欠かせない電気幹線・設備の更新、を無理なく成功させるために必要なマネジメントをご紹介しました。分散修繕相談で、個別の相談にも応じています。こちらもご利用ください。して電気幹線・設備のお話です。高圧受電の場合は、電気主任技術者が付いて保安点検を受けているから大丈夫とお考えでしょうか?低圧受電でも、たまに電気設備の定期調査がくるから大丈夫とお考えでしょうか?高圧受電の場合、保守を受けるのはキュービクル内の変圧器まで、電気設備の定期調査で点検されるのは、分電盤等。築50年となると、もっと全てが劣化する。壁の後ろや天井裏の電気幹線;動力幹線及び電灯幹線、端末の照明器具、スイッチ、コンセント。全てに漏電火災・停電リスクが高まります。電気は予告無し(実際にはあるが普通には気がつけない)に一回のトラブルの影響が大きいため、現在生活に欠かせない「当たり前」インフラNo1の電気供給関係の全てについて、建物が40年−50年すぎると、ビル・マンション所有者は、「もれなく完全な」な更新を考えなければいけません。▲▽▲まず電気配線の交換が当たり前ところで余談だが、少し前にイギリス人の友人が、旦那さんの父親が亡くなり相続した家に住むことにしたと引っ越したが、引っ越しの前に電気の配線をまず全て交換したそう。家といっても豪邸ではなく、普通のテラスドハウス(2階建がたくさん繋がっている)おそらく1920年代築だろうか。イギリス人だから、住みながらDIYで自分たちの家に作り変えていくやる気満点で、今まで住んでいた所有フラットは賃貸してDIY原資もバッチリ確保。電気だけは無ければ困るので、引っ越し前に配線交換の工事をしたとのこと。この手の話はイギリス人からはしばしば耳にする。相続の単位の建物の電気等のインフラ設備をリニューアルは、40年-50年前後毎。インフラ劣化時期で、理に適っている。普通の人でも「まず電気配線を交換」と発想できる常識がある。日本では、欧州の石造建築文化vs日本の木造建築文化、として文字通り石と木の建築技術の問題と考えられがちだが、実際はそうではない。違いは、「古い建物に何をすれば良いか」が普通に「分かっている」か「分かっていない」かの違いでしかない。欧州でも石造建築は、城か貴族の開発した街ぐらい。一般人は木造やレンガ、20世紀以降の鉄筋コンクリートの質も??も少なくなく、傾いた建物も珍しくない。建物躯体が何「造」であろうと、建て替えという発想がないから、「建物設備を延命更新し、時代に合わせて使い勝手を向上させて使い続ける」感覚が、一般市民レベルで身に付いていて、「古い建物に何をすれば良いか」感覚的に「分かっている。各時代で要求される水準も同じだ。ここに手を入れなければ建物は使えない。▲▽▲古い建物をお金をかけ過ぎずに持てなければ日本人も最近は古い建物のリフォーム、リノベーションが言われようになったが、まだまだ甘い。(まだまだ建設業界のカモすぎる)日本人がふんわり考えるリフォーム程度は、先の例のイギリス人は何年も何年もかけて自分でDIYする。資金確保はあくまでも材料代。外に依頼するのは、自分ではできない建物設備工事がほとんど。最低限どこにお金をかければ、建物を活かせるか、が分かっている。古い建物をお金をかけ過ぎずに持てるから、古い建物が負債にならず、それどころか自分で手を入れて自分で自分の空間を作る自己実現の対象になる。「最低限どこにお金をかければ、建物を活かせるか」をもっと考えた方が良いでしょう。脱線が長引いたのでもう少し具体的なお話は次回へ続きます。分散修繕について分散修繕は、古いビル・マンション建物設備の延命更新を、分散して行う方法です。世界では一般的な古い建物修繕の方法です。分散修繕は大規模修繕工事を分割するものではありません。古い建物に本当に必要なのは、外壁や内装の見た目を綺麗にすることではなく、建物基本インフラ設備を延命更新して、機能を維持することです。した分散修繕について、多様な角度からご紹介します。