武蔵さんとは、2年半ほどのお付き合いです。おかげさまで2つの物件ともほぼ満室状態。入居者の募集をするにあたっての戦略、たとえば敷金・礼金、家賃の設定なんかは大いに参考になりました。今回大掛かりなリフォームをお願いする予定なんですが、どういう視点で入居者様から選ばれるのか、いろいろなアドバイスをいただきました。コンクリートが打ちっ放しの物件なんですけども、担当者さんとお話させていただいて、クロスは貼らずにコンクリートの魅力をそのまま生かしましょう、とか。いう理由でどうコストをかけるかというご説明をいただいた上で、納得して話を進めることができました。不満な点を申し上げるとすると、週一回のお掃除ですね、やはりオーナー目線でする掃除とはちょっと違うかなと。限られた時間や予算の範囲内なんでしょうけど、もう少し気づいて掃除できたのでは、と思うこともありますね。シナリオなしのインタビュー。武蔵さんにとって都合のいいシナリオを渡されるのかな、と思いまして。いうのが通常なのかなと。ところが、実際はシナリオがまったくない状態でインタビューを受ける。正直な商売そのものだなと思い、感心しました。様Q.当社に管理をお任せいただいた経緯について教えていただけますか。建築して5、6年のころは入居するのが早かったんですよ。それが10年近くなってくるとこれはもうだめですね。若い人の希望はなかなかこちらは感じ取れませんし。自分でやっても無理だなぁとも思いましたね。それで、武蔵コーポレーションさんとお付き合いを始める前はこの辺の不動産屋さん2、3社にお願いしていたんですけれども、空室が発生して短く決まることはあまりなかったんです。大体3か月、下手すると半年、長いときは1年近くというのが何回かありまして。なってくると焦ってくるんですよね。そのときに近くの本屋さんでたまたま目に留まったのが大谷社長の本だったんですね。これはすごいなぁと思って。それで武蔵コーポレーションさんに電話したら、3日か4日後に来ていただいて。3か月以内に決めちゃいますからって言われて。思ったんですけれども、本当に言ったとおりに実績を上げられましてね。それから一度もね、3か月以上空いたことはないんですよね。Q.ご自身で管理されていた時はいかがでしたか。空室があるともうね...どうしようもないという悩みがあったんですね。それともちろん家賃集金に行っていたんですけども、滞納があると1か月、2か月とどんどん伸びていっちゃうんですよ。それで取り立てのために内容証明だとか調停だとかやったことがあって、その辺が一番自分で管理する面では大変でしたね。202号室とか、浴槽や洗い場の排水、掃除の仕方を知らない人がいて、入居して半年くらいたったときに詰まっちゃって、水が流れないと言われて。自分で行って掃除したこともありました。それで、管理の面も全て任せた方がいいんじゃないかなと思って。それで武蔵コーポレーションさんに募集のみならず、管理面も一切任せるようになって本当に今は安心しています。Q.武蔵とのお付き合いや、ご自身の変化について、印象的なことがあれば教えてください。送金明細や会報誌(武蔵タイムズ)も、きちんとされていますね。武蔵タイムズは見たら捨てるようなことはしないでとってあります。新入社員紹介の欄がありますよね。みんないきいきとしていて、希望をもっていて、素晴らしい会社だと思いますね。将来性があってどんどんどんどん社員が増えて。新しい事業も展開して将来有望だなと思いますね。以前自分で管理しているときは、あまり時間もなかったんですね。サラリーマンもしていましたので。定年したら趣味でもやろうかという事で社交ダンスをやろうと思っていたんですけれども。武蔵コーポレーションさんにお願いするようになって、時間も作れるようになって、健康面でもいいかなと思って。社交ダンスも週に2回3回とできるようになりました。本業のバックアップとして、不動産を選びました。経営者をやっていますと、やはり何かがあった時に不安です。そのバックアップとして、株やFXなどの投資も考えたんですけど、ずっと勉強したり、相場を常に見ていたりしないとできない。それだけの時間を割くくらいなら、本業に集中した方がいいですよね。不動産は管理会社がやってくれますから、基本的には何もしなくていい。任している間に勝手に収益を生んでいる。ここが一番、不動産と他の投資の違うところだと思います。不動産はどこの誰に任せるかが非常に重要になってくるわけです。水道管が破裂!実は...。武蔵さんから何棟か買っていた物件の中に、あまり良くないものがありまして......。会社の社宅として使われていたもので、売却のために2年くらい空いていたんです。その物件を購入した後、水道管が破裂する事件が起こったんです。「これはとんでもない物件だ!」と大谷社長に相談しました。弁護士さんを紹介してくれて。結果、売主さんも悪い方ではなかったので、裁判にならずに弁護士さんを通して解決できました。そのあとに驚いたことことがあったんです。「こんな物件を紹介して申し訳ない」と、大谷社長が弁護士さんへの仲介料を全額返してくださったんです。よその会社じゃ、売っておしまい。いった対応は、絶対ありえないですね。私はいくつかの不動産屋との付き合いがあったんですけど、問題があった時にこそ、その企業さんの誠意が見えてくるんですよ。あれ、武蔵さんじゃなかったら面倒見てくれていないですから。定額制のリフォームも、そう。プロに全部任せるのが、一番いい。信用の積み重ねで何棟か武蔵さんから物件を購入しています。武蔵さんのところって他とは違っていて、定額制のリフォームをされているんです。普通なら、相見積もりを取って「こちらの会社さんにリフォームをお願いしましょう」という流れだと思うんです。なると、見積もりを出されても、良いのか悪いのかよく分からないので、詳しくチェックしたくなる。「本当に一番安いの?」とか言いたくなります。武蔵さんの場合は、過去のデータを集めて、相場と比べて、この平米数でこの築年数ならこれだけのリフォーム代です、という基準がある。最初は、そのやり方は損なんじゃないかと疑って、私が想定するシミュレーションで計算してもらったり、過去の物件を2〜3年遡って修理費にどれくらいお金がかかっているか調べてもらったりしたんです。したら結局、武蔵さんに任せた方がお得だね、となった。当たり前ですよね、武蔵さんのところは、リフォーム会社と提携契約して、まとめて発注しますから。高いわけがないんですよ。今では「武蔵さんがそう言うなら間違いない」という感じで、完全にお任せしています。金融資産1,800万円2棟・3棟と持続的な資産規模拡大を目標に不動産投資を始めました。自分が、本当に適切な物件を見分けることが出来るか非常に不安でした。購入した物件の管理にあたり、信頼できる不動産会社を上手く見つけられるかも心配していました。至るまで、一貫したサポート体制を築かれている点に魅力を感じ、個別相談の予約を入れさせていただきました。個別相談時には、ご紹介いただいた物件について非常に詳細な収支シミュレーションをご提示いただいた他、細かい質問についても迅速・丁寧にご回答いただき、とても安心出来ました。物件や融資申込をする金融機関様のご紹介も、私の目標実現や将来的な投資戦略を踏まえてご提案いただき、不安を残すことなく物件購入を決意できました。きめ細やかにサポートくださり、本当に感謝しております。武蔵コーポレーション様は、自社で収益物件の管理・運営をされており、非常に多くの売買実績や高い入居率を維持されています。そのため、ご説明・ご提案いただく内容の一つひとつが投資家目線で説得力があり、安心してサポートをお願いできると思いました。次回の物件購入も是非相談させていただければ幸いです。今後とも、何卒よろしくお願い申し上げます。「物件を1回、武蔵さんが買い取って管理・経営し、顧客に売る。いう安心感で決めました。」ワンルームを購入するという手もありましたが、埋まらなかったら収益がない。会社勤めをしてきましたが、会社がどうなるか、なんてわかりません。いった意味で、不安がつねになんとなくあるような状態でした。それで、不動産投資をしようと。株などと比べると、利回りは低いかもしれませんが、長いスパンでみると、安定的な収入を得られる、と。選択肢は2つありました。ワンルームから始めるのか一棟にするのか。ワンルームは空室になったら、ずーっと空室のまま。当たり前ですが利益が出ない。一棟なら、2室空いても、他が埋まっていればいい、ということになります。大きな投資になりますが、リスクも減らすことができると思い、決めました。最悪のシミュレーションをしてくれた。他の会社さんとも比べさせていただきました。武蔵さんだけが、こちらの質問に対して「最悪の場合はこうなります」というパターンを考えて、提案されてくるんです。さんは、だいたいみんないいことしか言いません。武蔵さんの場合、この最悪という考えがあることで、安心感が生まれてくる。「このケースだと何年後には、売った方がいい」という、出口まで具体的にご提示いただきました。購入した物件も責任を持って武蔵さんが管理してくれる。大きかったのは、自分が購入する物件のリスクの低さ、安全性です。武蔵さんが、中古物件を1回、買取り、修繕し、しばらく自社で管理運営をする。その中でよくないところは改善し、入居率を高くしたものを、私たちが購入する。購入した後の管理まで、武蔵さんがしてくれる。この仕組みが、決め手になりました。繰り返しになりますが、一棟という大きな投資に対して、できる限り少ないリスクでいける。安心できる投資になるわけです。うれしいのは、武蔵さんの管理だと、空室率が非常に少ない。空室の場合もあったりするのですが、補填していただいたり、なんとかしようとしている努力が伝わってきます。その信頼感が、お任せできるという気持ちになります。東京の丸の内に本社ビルがある説得力。本社におうかがいした時に、驚いたのがビルです。東京の一等地の確か最上階の方だと思います。あのビルに入れるということは、企業として社会的な信用が相当あるんだろうなと。堅実な経営をされていないと無理なはずです。雑居ビルのようなところにある会社さんもありますので、余計に感じました。いやぁ、眺めもよかった(笑い)。上場をしない、という大谷社長の思いを直接聞きました。このあいだ、武蔵さんのオーナーズクラブに出席しました。武蔵さんの物件を購入されているいろいろなオーナーさんとお会いできたのも、すごくいい経験になりました。忘れられないのは大谷社長のお話です。上場を考えてかなりプランを立てていたのだけれど「上場しない」ということでした。上場をすると、投資家である株主の方に利益を配当しなければいけない。そのためには、毎年毎年、利益を上げていかなければならない。そのスパイラルにはまると、社員にノルマをかけざるを得ない。すると、無理に売らなくてはならない構図になる。それは、社員にもよくないし、購入するお客様にとってもよくない。上場すれば、役員には当然お金が入ります。それよりも、もっと大切なことがある、という大谷社長の人としての誠意に感動しました。素晴らしいご決断だと思います。「父の相続を経験し、自分の無知さを知った。武蔵さんは、いっさい売ろうとしてこなかった。2年前に父の相続を経験しました。いうことを考えたこともなくて。恵まれているんでしょうけど、父からの相続とか、父が持っていた不動産の収入もあったので、税金が多くなってしまっていたんです。その税金を何とかして抑えられないかなと思って、いろんなセミナーに参加するようになりました。多くの不動産屋さんは売ろうとしてくるのに対して、武蔵さんは一切売ってこない。私が中途半端な知識で質問しても、理解納得できるまで答えてくださる。自分でも不思議なんですが、初めて会った人にここまで話すのかと思うくらい、自分の状況とか悩み、不安なんかも聞いてもらって、どういった方法が自分に合っているのかを相談できたんです。そこでたどり着いたのが、ReBreath(リブレス・認定収益物件)の税スキーム。それと、古いアパートをその土地に必要な不動産に再生するという取り組みにも共感したというのもあります。自分の資産運用だけを考えれば、他社さんにお願いすることもあったのかもしれません。実際、武蔵さんに出会う前までは、1年以上ずっと踏み出せないでいました。武蔵さんの「三方よし」の考えを軸に経営されている姿勢や奨学金制度の取り組み、いろんな地域貢献活動もされているところにも共感し、迷わず購入を決めました。シミュレーションデータがくれる安心。武蔵さんで物件を見つけてもらうと、5〜10年のシミュレーションデータを出していただけるんですけど、それがすごく細かくて!毎年の空室率とか、毎年の家賃値下げ分とか、保険とか。あと、購入した年の最初にかかる不動産取得税のことだとか、売却の時の税金も、全部計算されている。良く見せるようにきれいに作ってあるんじゃなくて、堅実なデータを作ってくる。読み込むと、そこにはウソがないとわかります。一連の流れで資産運用を考えてくれるので安心感があります。武蔵さんにお任せですが、依存はしないようにしています。他社の物件と比較検討したり、自分でもデータをとったり、疑問に思ったことは武蔵さんにしっかり言うようにしています。人生やりたいこと100リストをつくっています。不動産を買うことが目的にならないようにしています。何十棟とかを持ってお金をため込むというよりも、妻と相談しながら将来こういうことがしたいねとか、どこどこに旅行してみたいとか、こういうものを食べてみたいとか、子どもにこういう体験をさせてあげたいとか、すごいことじゃないんですけど、人生でやりたいことを書き出すようにしています。いうのを叶える時に巨額の資産は必要なくて、自分の中で年間のキャッシュフローがこれくらいまであれば十分かなというラインを決めて、それを目標として資産運用をしています。余談ですが、妻と子育ての会話だけじゃなくて、そういう将来のことも考えるような会話ができたっていうのも、ReBreath(リブレス)効果の1つだと思います。最初は武蔵さんを勧めないと思います。私には「最終的に武蔵さんが自分に合っていた」だけなんです。武蔵さんに話を聞いてみるっていうのは、非常に私としてはオススメですけども、他の方にとっては武蔵さんじゃないところが合っているかもしれない。知人に相談されても、まずはいろんなセミナーに行って、本を読んで、いろんな知見を増やした方がいい、とアドバイスしますね。武蔵さんが信用できるかできないかは、一度ご自身でお会いになって話をしてから、各自で判断するべきだと私は思います。「夜逃げも滞納者も経験しました。買う寸前までいって、やめました。収益用不動産を始めたきっかけは、私の実家も駐車場の管理をやっていたり、主人の叔父も競売をやっていたりという環境はあるんですが、やっぱり将来のことを考えて、ですね。あったとしても、もらえるかわからないし。リタイアした後の生活には不十分なものしかもらえないと思うんです。いう中で、資産運用は有効な手段の一つかなと思いました。いろいろなセミナーに行って、本も読んで、ある会社さんの物件を実際に見にいって、買おうと思ったのですが。私の質問に対して「大丈夫ですから」とか、「新築なので大丈夫です」というあいまいな答えしか返ってこない。自分の中で納得できる答えが一つもありませんでした。「とりあえず、銀行の融資を申し込むので、こちらにサインしてください」と言われ「おかしい!」と思いました。物件を販売して、その後の管理もしてくれる安心感。ある本で武蔵さんのことを知りました。大宮に本社があって、私は隣接都市の上尾出身で、大宮で勤務していた経験もあり、不動産だけに地のつながりを感じて武蔵さんのHPやフェイスブックを拝見させて頂きました。大宮の神社の清掃活動をされていたり、オーナーズクラブがあったり、社員さんのことが細かく紹介されていたり。企業として信用できるなぁと思える点がたくさんありました。実際に太田常務(現在は専務)とお会いした時に、私の質問にすべて的確な答えが返ってきました。自分で物件を持っている社員の方もいる、というのも大きかったです。ことで、当然不安もたくさんありましたから。それに、武蔵さんは物件を売るだけじゃなく、そのあとの管理までしていただける。その物件について、ずっと責任を持っていただけるということですよね。すごく安心感がありました。武蔵さんはたくさんの物件を扱われているので、中古のメリット・デメリットをよくご存知なんです。いった意味で、私も木造の中古、しかも築古のメリットを最大限に活用しています。築20数年を過ぎた木造の物件を購入すると、4年で減価償却できる。2,000万円で購入した物件なら、毎年500万円の経費として赤字計上できる。家賃収入で200万円くらいの収益はでますが、私の家は企業に勤めているので、給料との累進課税で相殺できる。減価償却分のマイナスを計算すると、還付を受けることができたりします。売却時には、清算しなければいけないのですが。いう仕組みがあるということを武蔵さんから教わりました。自分なりに勉強してきたつもりでしたが、この点でも武蔵さんにお願いしてよかったなと思っています。「こんな丁寧な会社は他にない」と税理士の先生から言われました数年オーナーをやっているといろいろ経験します。夜逃げしてしまう人もいました。武蔵さんに探していただいたんですけど、そういう覚悟の人なので、もちろん見つかりません。更新料だけ払わない人もいました。困ったことに、更新料だけの未払いは、強制退去という手段が取れないんです。赤字になる月もありました。それでも、武蔵さんを信用しています。今は、4棟すべてが武蔵さんです。それから、申告は税理士の先生にお願いしているんですけれど、当然のことながら、たくさんの方の税務を見られていらっしゃいます。その先生が、毎月届く経費などの書類、トラブル時の対応、売買時の提案資料などの書類を見て「ここまで丁寧な管理会社さんは、あまり見かけません。良い会社さんとおつきあいが出来ていると思います。」とおっしゃって頂いています。いうプロの方から言っていただけると「そうなのか」って思えます。今はしっかりと収益も出て安定していますし。普段の仕事でもそうですが、人として信用できるか。大谷社長の理念とそれに賛同されている社員の方々が、実際に理念を実現している。その誠実さが伝わってきます。数年後に長期譲渡のタイミングがありますが、来年ぐらいから武蔵さんに売却のご相談をお願いしたいと思っています。武蔵さんは、ビジネスマンと仕事をしている感じ。15年くらい前に、マンションの区分所有をやっていて、それがなかなかうまくいかなかったんです。思った以上に黒字になれない。