2019/5/4アメリカでは、活況を極めたショッピングモールが次々と廃墟となっています。その原因は、Amazonをはじめとするオンラインショッピングであることは疑いありません。ショッピングモールの凋落はAmazonだけが原因ではないのです。私事ですが、10年あまり住んだ郊外から、駅近に引越しました。それをきっかけに、改めて郊外型ショッピングモール衰退の背景を理解することができました。今回、そのことを記事にしたいと思います。引越前のマンションは東京通勤圏の駅からバスで15分ほどのところです。そこでは、郊外型ショッピングモールをはじめ、戸建住宅が立ち並んでいました。10年ほど前に住み始めた頃は、ショッピングセンターは大変な賑わいを見せ、周辺の公園には子供が溢れていました。10年前の小売り絶対王者イオン当時、イオンは全国に郊外型ショッピングセンターを展開し、ライバルのイトーヨーカドーの大きな差をつけていました。一人勝ちの状態だったのです。イオン進出を受け、駅前商店街は次々にシャッター街となっていました。苦境に陥った郊外型ショッピングセンター10年あまり経過しイオンモールは苦境に陥り赤字が膨らんでいます。私の住んでいたマンション近くの商業施設にもテナントの撤退が目立ってきました。空いたテナントを埋めることも困難で、埋まったとしても、集客力の乏しいテナントばかりです。本屋が撤退し、鉄道模型店となりました。子供服店が撤退し、仏壇屋となりました。マンションや公園で聞こえた子供の声も全く聞かなくなりました。郊外型の巨大ショッピングモールの不調は日本だでけはありません。アメリカでも、かつて繁栄を極めたショッピングモールが次々と廃墟となっています。モール』と検索すると、アメリカ中の廃墟となったショッピングモールの光景が出てきます。理由の一つがAmazonをはじめとするオンライン販売の興隆であることは言うまでもありません。東京通勤圏駅の活況しかし、郊外型ショッピングモールの衰退はAmazonのよるものだけではないのです。そこには、経済のグローバル化によるライフスタイルの変化も大きく関わっているのです。引越先の賃貸マンションは、東京通勤圏の駅から徒歩5分以内です。大手ディベロッパーがファミリー向けに賃貸している物件で、敷地内には公園や大型商業施設、スポーツジムもあります。ショッピングセンターの中には人が溢れ、隣の公園には多くの子供が遊んでいる光景が目に入ってきます。その光景は、都市部は多くの人口が流入する一方、郊外や地方が衰退を意味しているのです。世界中の現象である地方と郊外の衰退アメリカでも、廃墟となった商業モールの多くは、中西部の郊外に位置しています。都市への人口流入と、地方や郊外の衰退は、日本だけではなく、アメリカを始めとする先進国に共通する現象なのです。その現象はこの10年で急速に加速度を強めています。郊外に住む団塊の世代ライフスタイルの変化について、詳しく説明してみましょう。10年前、消費の主役は団塊の世代でした。団塊の世代は、妻が専業主婦である家庭が一般的です。専業主婦世帯では、自然にも恵まれた静かな環境で子供をのびのびと育て、休日には近くの商業施設に車で出かけるライフスタイルだったのでした。そのために郊外の駅バス物件が飛ぶように売れました。一時的な専業主婦という現象しかし、日本の国力が衰退することで、専業主婦の世帯を維持することが困難になってきたのです。そもそも、専業主婦が成立するのは、終戦からバブル経済崩壊までの特殊な時期に過ぎません。戦前は専業主婦は一般的ではなく、農村中心の社会でした。農村では家族で農業営み、夫のみが働いてるなわけではありません。家族総出で家業を行っていました。戦後に、高度成長期が始まることで資本主義が発展し、サラリーマン家庭が増えてきたのです。当時の日本は、驚異的なスピードで高度成長を遂げました。して、戦後の廃墟から世界最大の債権国へと急激に変貌しました。そのような急成長であったからこそ、男性一人の稼ぎで家庭を維持することができたのです。専業主婦とは、そのような高度成長期でしか成立しない一時的な現象に過ぎなかったのです。グローバル経済による先進国での所得減少1989年のバブルを頂点とし、日本の経済力は衰退の一途をたどっています。90年代からはじまったグローバル経済は、国境の壁を取り払い、先進国も新興国も同じ土壌で戦うことを余儀なくしました。先進国であろうとも、新興国であろうとも、同じ能力なら報酬は変わりなくなってきたのです。それにより先進国の所得が減る一方、中国をはじめとする新興国の所得が著しい向上がもたらされたのです。経済のグローバル化により終身雇用も崩壊し、日本人の年収は低下の一途をたどっています。男性一人で家庭を支えることは不可能となったのです。主流となる共働きのライフスタイルそうして、現在は共働きのライフスタイルが主流となったのです。一人の年収が少なくとも、共働きにより収入のポートフォリオは2つとなり、世帯収入は増加することになります。共働き世代には経済的な余裕があっても、常に時間に追われています。子育ての時期になると、まさに時間との戦いです。朝は保育園に子どもを預けてから会社へ向かい、帰りも保育園に子どもを迎えに行かなくてはいけません。その上、食事の準備、洗濯や掃除などの家事にも追われます。そのために、共働き世帯にとっては、職場と自宅、そして保育園の距離を少しでも短くすることが不可欠です。駅近で住むことが絶対に必要なのです。専業主婦世代のように、緑がたくさんあって子育ての環境がいいからという理由で、最寄りの駅からさらにバスで数十分もかかるような駅バス物件に住むなどあり得ない話です。幸いに、多くの製造業が、工場を、国内から生産コストの安いアジアなど海外に移転しました。その広大な工場跡地に都心部のマンションが大量供給されました。マンションも安くはありません。共働き世代は、経済的には余裕があります。して、共働き世代は都心部に流入していきました。購買力の高い共働き世代の流入により通勤駅周辺での経済は活況となっていきます。雇用も増えていきます。逆に、地方や郊外は衰退の一途をたどっていきます。地元にUターンしても職のありつけない状態となったのです。現在、10年前に一人勝ちであったイオンは凋落し、共働き世代の需要とマッチしたセブンイレブンを擁するイトーヨーカドーの興隆がもたらされています。郊外型ショッピングセンターの衰退は、Amazon効果だけでなく、グローバル経済により、ライフスタイルが共働きに変化してきたことも大きな原因なのです。Amazon効果に影響されにくい都市型の小売り逆に言うなら、都市型の小売りは、Amazon効果を受けにくいと考えていいでしょう。Amazon効果により大きく下落した小売株を狙う投資家は、郊外型か都市型かの視点も大切と思われます。郊外の不動産は『不動産』また、ライフスタイルの変化は、不動産を購入する際の材料となるでしょう。車の場合には、廃車することで所有から逃れることができます。マンションのような不動産を廃車することはできません。所有から逃れたいなら、売却するしかありません。収益を上げるにも借り手がいなければいけません。郊外型の戸建やマンションに借り手が出るはずもありません。購買力のある共働き世代からは見向きもされないのです。売却したくても買い手も見つかりません。結局、維持費と固定資産税が毎年かかる『負動産』と化していくのです。不動産を購入する場合に、『負動産』とならないために、借り手や買い手が見つかる駅近物件にすることが不可欠です。10万円でも買い手が見つからないリゾートマンション典型的な『負動産』は、バブル時代に建設された湯沢スキー場のリゾートマンソンでしょう。当時2000万円もしたにもかかわらず、現在10万円でも買い手が見つからないのです。ビル・ゲイツの前に世界一の大富豪であった堤義明氏バブル期は映画『私をスキーに連れてって』が大ヒットし、スキーは絶大な人気を誇っていました。ブームに乗り、西武グループ総裁の堤義明氏は、日本全国にスキーリゾートを開発しました。当時、堤義明氏は世界一の大富豪であり、1994年までその地位を保っていました。1995年にwindows95に成功したビル・ゲイツにその座を明け渡すことになります。あたらめて時代の流れを感じないわけにはいきません。『歴史は繰り返さないが韻を踏む』と言います。今から10年、20年後にも大きく変化していることは疑いありません。22:06更新お疲れ様です。トイザらスとシアーズは倒産、JCペニーも倒産するかどうか?という状態になってるので10年後どうなってるかなんて分かりませんねよね。「ネットがあれば地方でもやっていける」主張もあるようですが、自分の感覚では都心回帰する人が多いように感じています。人口減少が続くと、コンパクトに設計された都市部に集住するのが効率は良いので地方含めて一部の都市に人口が集まるのは避けられないように思っています。なると日本の郊外型店舗もアメリカの後追いになるのかもしれません。15:51ぐりぺんぎん様コメントありがうございました。20年前は、日本で最強の小売りはダイエーでした。10年前はイオンが小売りを席巻していました。現在、ダイエーはイオン傘下となり、そのイオンも郊外型商業施設が苦境に陥っています。アメリカのように廃墟モールが出てくるのも時間の問題と思われます。私自身、原則として小売りの投資をしないのは、栄枯盛衰の激しさです。地の利を生かせない米国株投資では、私達日本人が企業を評価することは困難と考えています。グローバル経済により、先進国と新興国の格差が縮まり、個人の格差に依存するようになることから、共働きが必要となっています。限界集落となった地域で道路等のインフラが整備できない地域が出てくることは明らかです。今後、都市への人口流入は避けることができないと思われます。今後ともよろしくお願いします。00:22はじめまして。いまジャカルタにすんでいますがショッピングモールは毎日混んでいて郊外のイオンも大混雑で立て続けに三件たちました。今日こちらの記事を拝見してそれも人工増加中の国のなせる技なのだなーとはっとさせられました!ショッピングモールについて考える機会を与えてくださってありがとうございます。21:15鳥様コメントありがとうございました。インドネシアは経済成長が著しいと聞いています。人口増加も一因ですが、グローバル化によって、先進国の中流階級が崩壊する一方、新興国の経済が底上げされていることも背後にあると思います。現地での感覚は、数字ではわからない多くの情報を得ることができることが改めて理解できました。現在のインドネシアはまるで高度成長期の日本のようです。今後ともよろしくお願いします。17:44はじめまして。楽しくブログ読んでいます。郊外の不動産は『不動産』の見出しですが、『負動産』かな?とおもいコメント致しました。確かに売れない資産は負でしかないですね。投資の際には立地にも気をつけたいと思いました。11:57通りすがりの米国株投資家様コメントありがとうございました。スパムメールに振り分けられていたために、気がつかなく、返信が遅れ申し訳ありません。最近ビジネス誌では、『負動産』という文字をよく見かけます。自分自身で、記事を書くことでその意味が理解できました。流動性の高い株式の優位性が再認識できます。今後ともよろしくお願い申し上げます。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト上に表示された文字を入力してください。製薬会社にとって、特許に守られた高額の医薬品は、莫大な利益の源泉にほかなりません。その特許が切れるなら、価格の安いジェネリックの後発医薬品にとってかわられ、その利益の源泉を失うことになります。...【広告主から見るGoogle暴落】ビジネスモデル劣化による急成長4月30日に、決算発表を受けてGoogleが暴落しました。売上が前年比17%増と成長が鈍化したとのことです。その2高齢化と、新興国での中産階級の勃興から、成人病である狭心症や心筋梗塞が爆発的に増加することは疑いありません。狭心症や心筋梗塞は、心臓の血管である冠動脈の血流が阻害さえることによって発症する疾患です。その2前回、1929年の『暗黒の木曜日』という歴史的な株式市場崩壊に至るまでの経過を記事にしました。『暗黒の木曜日』前の株式市場については空前のバブルと思われているかもしれません。その2前回の記事で、YouTuberのようなクリエイティブな仕事は、AI時代でも消滅することはないと説明しました。現在、多くの小学生にとって人気YouTuberは憧れの職業になってます。