りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(64)身から出た錆ネタ。(10/21)今日は4つお答えしますtwitterのようすけさんからクッキーいただきましたwこんにちは。本日は長めのご質問が届いているので4つお答えさせていただきます。質問1数年先に一族で相続しそうな土地があるのですが、相続人の一人がプー太郎で、土地をまとめてアパマン建てると「自分も住まわせてほしい」とか言ってくることが目に見えています。この場合諦めて売ってしまったほうがよいでしょうか。|まずは先週に相談してくれてたのにずっとほったらかしにしててすみませんでした。文面から察するに一族様で「仕事探して頑張ってよ」と声掛けしても一向に職探しする気配の無いのがヒシヒシと伝わってきますが、この方一人のために一族で守り抜いた土地を手放すってのもちょっと理不尽さを感じてしまいます。言うことで、、ワタクシがこの一族であればとりあえず売らずに新築建てちゃいます。独身でしょうからわざと一人で住めないような部屋のプランニングで図面を作り「一人で住むには広すぎるのでプーさんの住める部屋じゃ無いんです」と理解させ、「その代わり家賃収入の配分するからね」と新築したら毎月お金が入るようなことを伝えます。万一、それでも土地建物の持ち分をくれとか言い出すと面倒なので設計段階からそのプーさんの持ち分だけ切り取れるように土地を分筆、建物もうまく切れるように設計、、なんてところまでやっておくとさらに高得点でございます。それでもうまくいかないなら賃貸管理を不動産業に投げ、「親類、一族と言えども入居審査がある」と故意に入居審査で落とす(他人が落としたらご本人も文句言いにくいでしょう)なんて可能性も一応考えます。?なにか参考になる話はありましたか?(書いてて自信が無くなって来たので次行きます。)質問2連日勉強させて頂き有難うございます。ボロ戸建に関して質問なんですが、地方だと給排水が今でも井戸&浄化槽又は汲み取りという物件もたまにあります。某戸建投資をしているコンサルさんがブログ等で汲み取りはさすがに客付けは難しいが浄化槽なら問題無いと言っていますが実際のところどうでしょうか。井戸&浄化槽で維持管理のポイント等も教えていただけますでしょうか。|確かに汲み取り式で賃貸経営となると入居者がトイレに入った際、具が丸見えになってしまうしあれはホントに臭いです(ソースは幼少時代のワタクシ)。片や、浄化槽であれば一応水洗式のトイレが設置でき、浄化槽の管理はオーナー負担(戸建てなので嫌気式単独浄化槽の6人槽で充分です)ですので賃貸経営には影響も無いでしょう。言うことで浄化槽の賃貸物件を探すということになりますが、排水を流すには下水と浄化槽の二つがあり浄化槽の場合、年に一度程度「引き抜き」と言うメンテナンスと場合によっては浄化槽管理士による定期点検が必要になります。この「引き抜き」ですが年に一度程度、バキューム屋さんを呼び槽内の嫌気性スカムと呼ばれる汚物を吸い取って貰うのですがこのスカムと言うのはウ〇チ独特の臭いはあまりしません。(堆積させて微生物処理するので臭いがしなくなるんです)と言うのもこのスカムと言うのは嫌気と呼ばれる方式で処理された汚泥と呼ばれる物資に変化しているからなのですが、これをバキュームで定期的に引き抜かないと浄化槽の導入口が詰まります。一回数千円~1万円程度なのでまずはこれが定期的費用になり、これに浄化槽点検が5000円~8000円(点検時間20分程度)、が3か月から半年毎に掛かります。2か月に一度くらい1万円程度掛かるかと思います。井戸に関しては自治体によってどこまでメンテナンスが必要か変わるので一概に言えませんが飲料水として使用するので水質検査が義務づけられる場合があります。ちなみに東京都の場合でと実態把握のために調査の協力と言う形で施設概要書を提出したり水質検査に協力(恐らく実費で2万程度だった気がします)するくらいで定期的な報告義務も無いのでいいですが物件を買う場合は都道府県の衛生管理をやってる部署に念のために確認してください。10万程度必要になると思います。質問3はじめまして、最近狼さんのブログを読んで不動産投資の勉強をしながら、狼さんのくっそ面白い文章に毎回ニタニタしている者です。質問コーナーが設置(?)されているみたいなので、私もここぞとばかり質問させて頂きます。私、個人の収入に対する節税を考えての不動産投資をしたいと考えております。築22年以上の木造アパートを購入して、個人から購入することで建物の価値を高くしてもらって(比率的に50%くらい)減価償却して長期譲渡所得の5年を待って売却するというスキームを考えています。個人の所得税と合算して減価償却できるやつです。この間中止が決まった海外不動産築22年以上の木造の節税スキルよりも建物比率は落ちますが、それなりに節税出来ると考えています。実はこのスキームで友人がとある中古物件を購入したのですが、一つ疑問が生まれました。これって築22年以上の木造建築物を個人から建物の価値を50%で売ってもらったものの、税務署が認めないってことはあるのでしょうか?友人は去年購入したばかりなのですが、税務署のことまで考えていない様です。私の母親も不動産投資していて、上記の土地と建物の比率に関しては青色申告会で認めてもらったから税務署は簡単に通ったのよ〜♪なんて言ってたので減価償却の視点での建物・土地比率を決めるのは最終的に税務署なのかなと心配しております。こんな節税をしている人が狼さんの知り合いや団員様にいらっしゃいますでしょうか?google先生に相談しても検索にひっかかってきません。お手数ですが、お時間のある時にブログへのupして頂けると幸いです。長い文章でしたが、宜しくお願い致します。|この方も10日に質問いただいたのにほったらかしになってました。この質問ですが、一応税務系の質問なので税理士資格のないワタクシが書くわけにもいきません。今日のブログを読んだ団員系税理士様がコメント欄で解説してくれるものと信じて次行きますw。(税理士の先生、あとは頼みますw)質問4電気設備(電気配線)について質問があります(便乗質問となりすいません)。リフォーム中の戸建で、賃貸募集をかける前の仕上げとして、電気工事業者に、コンセントの交換やエアコン用のコンセントの増設をお願いしています。工事で天井裏に潜ってもらった際に、電気配線の一部にネ○ミにかじられたような跡があり、所によっては銅線がむき出しになっている箇所もあると、連絡を受けました。配線がむき出しになっている箇所や被覆がかじられていて、手の届く範囲については、電気配線の交換をお願いしましたが、手の届かない箇所については、被害状況の把握は困難な状況です。電気屋さん曰く、主な被害箇所は、一階天井裏で、天井板の上など平坦な場所に設置された配線がやられているそうなので、今回の工事である程度ケアできるだろうとのことです。柱等に固定してある垂直方向の配線や天井裏の高い場所の配線については、被害はなさそう、さらに、ネズミはもういないということまでは、聞いてます。こちらとしては、「安全に関して、やれることはやったけど、そもそも築古なので、潜在的に不具合箇所があるかもしれないので、その事を理解して入居してね」という形にしたいと思ってます。工事前後の写真の保存や万が一に備えて、火災保険内容の確認はするつもりですが、仲介さん或いは入居者にどこまで伝えるか(そもそも黙っておくか)は迷っています。今後の対応についてアドバイスいただけると幸いです(長文となりすいません)。借主に一切開示する必要もなく「安全に関して、やれることはやったけど、そもそも築古なので、潜在的に不具合箇所があるかもしれないので、その事を理解して入居してね」というのも不要でございます。(重説に書く欄がそもそも無いので仲介さんも大家さんも説明義務が無いんです)実際、ネ〇ミはゴキブリが出るのと同じレベルの害虫扱いで住みついたのか外部からやってきたのか判断も出来ません。(首輪でもついてればわかるかもしれませんが、、)となるとここはこのネ〇ミを徹底的に除去しておくことが先決で、まず薬品等での駆除、さらに戸建て住宅であれば侵入経路を予測し網で塞ぐ工夫が必要です。今回は屋根裏の電線をネ〇ミが噛み切って線が露出してしまいそれを補修しているそうなので大家さんとしては出来る限りに対策も出来ているわけですからそこまで神経質になることもなくこの後やっておくことと言えば火災保険で万が一の保証が手厚くなるように特約をうまく使う準備くらいはしておけばよろしいかと思います。(起こる前提で保険に加入するイメージです)えぇ、、これを気にし始めたら建物の電気配線を全部やり直す羽目にもなりかねませんよ。築古戸建ての場合、電気配線がどのように収まってるかわからない物件も多く、ネ〇ミが配線を噛み切る以外にも経年劣化で絶縁が腐食していたり埃やチりが積もったところに過負荷が掛かり電気火災が発生するなんてのは常にあり得るので見える範囲くらいはチェックする習慣はお持ちください。(目視確認でも結構安心するもんです)と言うことでこの質問でお寄せいただいた質問には全部お答えしました。明日のブログは質問が来なければお休みします。>COMMENT便乗質問とかあったのですが、最後の「明日のブログ~」を読んで、吹いたらどっかに質問が飛んでいって、ポチして戻ってきてしばらくしても質問は戻ってきませんでした。最初の他者に断って貰うって、おおっと思いました。titleいやいやいや何かあれですねレベル高過ぎですね。質問もそうですが回答がどこの専門家かと思うレベルです。)も自分でやっちゃうと思います(っていうかやるでしょうw)ありがとうございます。titleご回答ありがとうございます。土地を活用するなら、納得して土地を管理会社などを入れるか、いったん他者に売却したようにするか、かなあと思っています。逆恨みされないように、あまり目立たないようにしたいところです。いうことで、ありがとうございました!!きっと同じお悩みを持った方もおられると思います。|編集コメントありがとうございます。どっかのファミマみたいになったら困るな〜って思っていたので、今回のケースが重説記載事項に該当しないことを聞き、とりあえず安心しました。何でも契約書(重説)に盛り込んでおけば良いってものではないですよね。いった実務や慣習は、色々なケースを経験して少しずつ身に付けていくしかないんでしょうね。害獣駆除業者のHPを参考にネ○ミの侵入経路を塞いでみます。|編集いつも楽しく拝読しております。前向きに検討したい物件なのですが。※連件決済(弊社と買主様が同日に登記申請を上げる)を予定している案件です。連件でのお取引が可能な金融機関に限られますのでご注意ください。titleご回答頂き有難うございます。詳細かつ具体的に説明して頂き大変勉強になりました。実際に検討する時は最初にこれらの予算も頭に入れておかないといけないですね。それとそれぞれの作業をしてくれる、頼れる業者さんの手配も必要と感じました。これからもよろしくお願いします。質問です久々の休載を望んでいたら質問ごめんなさい。閣下は先日の回答からもサブリース否定派とお見受けしますが私、最近サブリースに移行したのですがいかがでしょうか。私の場合、空室のみサブリース専門会社に移行し管理は従来どうりの管理会社が行います。年間2か月の免責期間はありますが1か月の広告料は不要となり退去時リフォームも不要です。2年更新で更新時の家賃の折衝は出てくると思いますが大家サイドとしては確実に家賃が読めるという大きなメリットを感じています。狼さんはじめましてこんにちは。毎度楽しく拝見させていただいております。それなりに不動産投資してきていろいろな問題に対処してきましたが、未だにどうするのが正解かわからなかった事例が一つあります。貸家の隣人が統合失調症を発症した場合どうするかです。(所有してた期間に何度か警察が呼ばれていたようです。)自身の入居者ならばなんとか対処しようもありますが隣人となると為す術がない...。