:〜1981年10年以上改訂されていない管理規約を、最近問題になっている(民泊禁止)(暴力団員の排除)を標準管理規約に合せ下記の様に改訂しようとしています。区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用してはならない。条に定めるもののほか、次に掲げる内容を含む条項をその貸与に係る契約に定めなければならない。管理規約は特月決議で住民の3/4以上の賛成が必要ですが、総会では委任状を出さない、議決権を行使しないで欠席する住民が圧倒的に多く特別決議で可決する見通しがありません。皆様と同意見ですが、当方のマンションでも特別決議を可決させるには大変な努力が必要だと思います。集めるしかありません。得した得したTamagawaさんTamagawaさん、ありがとうございます。東京急行さん特別決議を可決させるには大変な努力が必要です。あらゆる手段を使って搔き集めるしかありません。議案書に必要性を分かりやすく書き全戸に配布すると共に、掲示板に掲示し、組合員の関心を引くようにし、皆様に提出をお願いしましよう。総会数日前になっても提出の無い部屋には、提出をお願いする書面を再配布し、それでも提出されない組合員にはフロントに直接訪問して貰いましよう。特別決議を可決させるには最大限の努力が必要です。得した得した福井さんありがとうございます。アドバイスを参考に頑張ってみます。東京急行さん福井さん、ありがとうございます。さらなるアドバイスをお願いします。東京急行さん私ののマンションでも特別決議を可決させるには大変な努力をしています。あらゆる手段を使って搔き集めるしかありません。得した得した竜巻さんありがとうございます。アドバイスを参考に頑張ってみます。竜巻さん竜巻さん心配いただきましてありがとうございます。東京急行さんよく分かりませんが会社での経験での私見を申し上げます。総会資料はお年寄りにも解りやすく、文字を大きく、図を多くして見易くされてはと思います。得した得したさくらさんありがとうございます。アドバイスを参考に頑張ってみます。東京急行さんさくらさん、ありがとうございます。さらなるアドバイスをお願いします。東京急行さん理事会で議案書に纏めて総会で議案説明するものではと思います。規約改正については、特別決議でありますことから、その件についてマンション管理士さんに依頼することについては、総会で承認取る必要があるのではと思います。従って皆様が言う通り地道に対応すべきものと思います。得した得した楓さんありがとうございます。アドバイスを参考に頑張ってみます。東京急行さん楓さん、ありがとうございます。今後もさらなるアドバイスをお願いします。東京急行さん管理(さん)のお答えの一部に疑問をもちましたので、敢えて投稿します。議決権行使方法についての1、2及び6は適法と思いますが、3、4及び5の方法が適法であるとは思いません。排除の規約の改正議案が特別決議の要件を充たさず廃案になった場合、民泊禁止及び暴力団排除を使用細則の改正とする議案に切り替えことができるかにも疑問があります。いずれも管理規約事項であること、また、総会の招集通知の議案の要領には使用細則改正案としてはされていないことからも、使用細則改正とするやり方は無理だと思います。暴力団員が暴力団排除規定の無効を主張して総会決議無効訴訟を提起した場合に、総会招集手続にも、集会における決議にも違法の点のないことを明らかする必要がありますから、適法にいささかでも疑問のあるやり方は避けるべきだと思います。無効とされれば、理事の責任も問われることになります。得した得したjsmendyさんjsmendy様、ありがとうございます。アドバイスを参考に頑張ってみます。東京急行さん票集めに最善の努力をするのが一番です。テクニカルなアドバイスは以下の通りです。1総会会日を1カ月程度先に設定して総会開催案内を行う。2総会開催までの間、管理会社と理事が協力して組合員に電話、訪問などにより議決権行使書又は委任状を集める。3記名押印の委任状や議決権行使書の本紙が届かなくても、FAXや電子メールの添付ファイルも可とします。4電話で議長などへの委任の意思表示が確認できれば、此れも有効な代理人による出席と扱い(電話番号、電話の日時、会話した当事者双方の氏名、会話内容のメモを作成保管しましょう)更に総会後に委任状を提出してもらえば万全です。5電子メールやLINEで総会案内をし、メールの返信やSNSで議決権を行使してもらう。(記名押印は不要)6出席予定と回答する人にも、万一急遽出席できない場合に限り有効とする議決権行使書を提出してもらう。(本人出席の場合はこれを優先し、本書は無効とすると書き込む。)かなり荒っぽいと思われるかもしれませんが、区分所有法では、「書面又は代理人により議決を行使できる」と定めているだけです。自筆の署名と押印を必須としてはいません。委任成立の認識があれば(電話や口頭で意思を確認できれば)有効な委任であり代理人を出席扱いすべきです。書面に関しては、電子メールやSNSは昭和58年の区分所有法改正時には無かった書面の一形態と解してよいと思います。此れでも4分の3が未達の場合は、次の議案で「先の議案が承認されなかった場合は本議案を総会に上程いたします。」と条件を付して、通常決議で使用細則を変更することをお勧めします。規約変更ができるに越したことはありませんが、使用細則の専有部分の禁止事項に民泊や暴力団排除を盛り込めば、一定の拘束力は出てきます。裁判で争う場合でも管理組合で何も取り決めていない状態で、民泊や暴力団に対して対抗するよりよほど有効です。とことんこじれれば訴訟による解決しかありません。その場合は、迷惑行為の実害の程度と管理組合のルール(使用細則を含めて)が争点になると思います。特別決議での可決を諦めないことが第一ですが、それでもだめなら次善の策を講じましょう。私の回答に関してご意見を頂いたので追加補足いたします。尋常なやり方では4分の3の規約変更ができないとお悩みの東京急行さんのご質問に答えているあくまで規約変更ができない場合の次善の策としてのアドバイスであることをご留意ください。345の意思表示は信用できない。瑕疵あるものとして訴訟等で争いとなった場合は、これら意思表示を行った人に「あれでよかったんですよね。」と追認をお願いし、追認のある意思表示は有効と主張して争いましょう。https://kotobank.jp/word/%E8%BF%BD%E8%AA%8D-167447争いとなった時、1が完璧なのは言うまでもないのですが、以下の順番で最も下策なのが4です。1規約事項を規約に規定する>2規約事項を承知の上であえて使用細則に規定する>3規約事項を総会普通決議で組合員間で申し合わせる>4規約が成立しななったので何も取り決めない2や3で組合員の過半数の合意があり、それを違反者の組合員も承知の上で、違反行為により他の組合員に迷惑を及ぼした場合に4より2,3が管理組合の拠り所となる可能性があるのですから、できる限りのことを行うべきと私は思います。仮に1であっても、区分所有者が暴力団と婚姻し同居を始め、とはいえマンション内では何ら問題行為を行わず、良き家庭人として暮らしていた場合、1だけを理由に追い出したり、専有部分を使用禁止にできるかははなはだ疑問です。憲法に保障される基本的人権は強固な権利で、管理規約の規定だけで制限を加えられるでしょうか。訴訟で勝つには迷惑行為の実態を証拠を示して裁判員にどれだけ訴求できる材料を持っているかが大切だと思います。その際に2や3を示して、組合員が決めたルールに違反していると主張できるのは意義深いことです。誤解を恐れず云えば、不当な組合員を相手に喧嘩に勝つ(喧嘩の過程で当方に少々反則があっても、それらを考慮されても尚、勝訴する)ためのアドバイスです。質問が「(通常のやり方では)規約は変更出来ないがどうすればいいですか。さとし)様、ありがとうございます。詳細かつ具体的なアドバイスを参考に頑張ってみます。東京急行さん築35年49戸マンション管理員3年目。こちらも今月10日に共用部リノベーションの特別総会が開かれます。