サラリーマン上がりの運用相談専門FPやんつです。運用相談を実際にやっていると、従来の金融常識に疑問を感じるケースに多々遭遇します。ポートフォリオの組み方(金融商品構成)としてよく言われることに・若者は時間にゆとりがあるので、多少リスクを取っても高いリターンが望める株式比率を高めにするのが適している・高齢者の場合は大切な老後資金なので、減らすのは避けたい。リスクを押さえて債権の比率が高めな保守的なポートフォリオにする。いう常識がありますが、本当かなあと思います。ポートフォリオとは各種金融商品の組み合わせのことで、相談者に合わせた最適ポートフォリオの構築は重要な業務です。REIT(不動産投資信託)などに分けるのが一般的。投資信託にはターゲットイヤーファンドというものもあり、年齢と共にポートフォリオを自動的に変えてくれます。10%というように購入者の年齢に合わせ株式比率を下げ、債権比率を上げていく仕組みになっています。ところが現場感覚としては、高齢者=保守的という見方に疑問を感じるのです。(1)リスクを抑えるための債権購入は正しいか過去の資産クラス別リスクリターンを見ると債権のリスクが低いのはその通りですが、実践経験からいくつか疑念があります。・今の時代に債権の優位性があるのか?リーマンショック以降、世界的な低金利状態となり利回りが低下しています。計算してみるとリスクは低いのですが、リターンが低すぎるのです。現時点では債権を購入する必然性があまり感じられません。50年、100年といった長期間の統計では債権の有効性は証明されていますが、リーマンショック以降に限ってみると優位性が見当たらないのです。相談者には「債権を組み入れるのは金利情勢が変化してからで十分。現時点ではポートフォリオに入れる意味はないのでは。・株式と逆相関といわれているが本当か?債権は株式と異なる値動きをするためにリスク打消し効果が高く、資産に組み入れるのは効果的と説明されています。ところが実際に保有しているとそうでもなさそうなのです。程度の大小はありますが、リスクオフ(相場弱気)の状況で株式が下がると債権も下がるケースがあります。逆にリスクオンになると共に値を戻したりする訳です。これは昔に比べて金融市場の流動性が高くなっているためにリスクオフになると、株式も債権も市場から一斉に資金が逃げ出す。リスクオンにになると、急に戻ってくる。いうことだと感じます。リスクを下げるために債権保有の意味があるとされてきていたわけですが、ドルコスト平均法の積立というリスク低減策があり、これで十分ではないかというのが、わたしの考えです。リーマンショック時にインデックスの積立で元本割れの時期が3~4年続いたこともありますが、逆にいえば3~4年辛抱すれば、リーマンショック級のリセッションにも耐えられるという訳です。(2)ポートフォリオの組成要因に年齢が最重要か年金暮らしで他に収入の手立てがない高齢者にとって、貯金が大事なのは言うまでもありませんが、その程度は人様々です。1貯金を取り崩して生活費に充当せざるを得ない人2貯金に手を付けなくても、年金の範囲で生活を賄える人1、2の人を一括りにはできないのです。昨年金融庁のレポートを端に発し、老後資金が年金以外で2000万円必要と言われて大騒ぎになりましたが、実際には多くの方はこれを超える貯金を持っています。(厚生年金対象者の場合)しかも皆さん、年金の範囲内で生活費を押さえ、実につつましやかな暮らしぶりです。いざという時のため(?)多くは貯金には手を付けないのです。貯金を当面取り崩す予定が無いなら、ある程度のリスクは取れるのです。人生100年時代、60代でも10年程度の運用期間は十分にあります。あれば、株式中心のポートフォリオでもインデックスの積立であればさほど問題はない理屈です。急な資金需要は考えられます)相談の現場では運用方針を決める重要変数は・資産状況(含む収支状況)・運用スキルというのが実態です。生活が安定していれば、多少のリスクには耐えられます。運用スキルがあれば価格変動に動じることもありません。実際に資産クラスを検討する際は期待収益率、ワークリターンバランス、リスク許容度を考慮して決めていきます。→高利回りを目指す場合は、それなりの勉強や作業が必要です。→損失発生に対する耐性。超簡単お金の運用術」の中で、ポートフォリオは国内株式50%、海外株式50%でいいんじゃね説を唱えています。単純に高齢者のポートフォリオは一律に保守的にすればいいという訳ではないのです。上記の重要変数の方がよほど大事です。「高齢者の大切な老後資金はリスクを減らし保守的なポートフォリオにする」というのは、高齢者はみんなお金の不安を抱えていて守備的だという決めつけで実に失礼な話です。教科書的ではありますが、現実はそんなに単純ではないのです。年齢よりも個々人に合わせたポートフォリオが必要です。今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。本記事は個人の見解であることをお断りしておきますが、異論反論は大歓迎です。ご連絡お待ちしています。サラリーマン上がりの運用相談専門FPやんつです。「不動産投資の誰も言わない真実シリーズ」も一段落、これからは金融関係をと思っていた矢先、知人との会話で年金の繰下げが話題に。そこで今回はこのテーマを取り上げます。現在、老齢年金は65歳支給ですが、最大70歳まで繰下げが可能で、その繰下げ月数に応じて支給額が加算されます。増額率は、繰下げ月数×0.7%、70歳まで繰下げると最大42%の増額。4年で元が取れんじゃん。使わない手はないよ!」とは知人の弁。=3.52年)確かに4割以上の増額が一生続くとなると、とってもお得な気がします。本当でしょうか...?一見なるほど思えることでも、正しくデータで考えてみる必要があります。「ほんまかいな精神」が大事。この支給額は額面であり、手取り額ではありません。70歳時点の支給額は公的年金等控除はあるものの、課税対象となります。42%が加算される訳ではないということ。何より最大の疑問はこの計算では「生存率」が考慮されていません。いうことで、2015年第22回生命表を使って計算してみました。生命表に生存数がありますので、65歳を起点として生存率を計算します。(65歳時点でどちらかを選択するという想定)年金の支給額に生存率を掛けて実支給額とし、65歳支給と70歳繰下げの支給を比較します。繰下げた場合に、支給額が累計繰下げ額をいつ上回るのかみてみます。表は男性での試算ですが、85歳時点でようやくプラスに転じるのが分かります。5年繰下げると元が取れるのは4年後ではなく、20年後(85-65)なんです。女性よりは短命とは知っていても、この数字を見ると考えさせられるものがあります。表にはしていませんが、女性の場合は生存率が男性より高いため82歳でプラスに転じます。85歳の生存率は73%です。男性とはずいぶん違いますね。繰下げの実際は?総支給額を見ると男性は7.2%の増加。女性は13.6%の増加です。総支給額が増加するということは、年金財政側が棄損することを意味します。繰下げで政府の負担は増えるのでしょうか?実は繰下げ制度は、加算もありますが逆に減少するものもあります。1)繰下げによる待期期間の加給年金や振替加算2)在職老齢年金の支給停止部分3)特別支給の老齢年金などです。2)には救済として支給調整などもありますが、そもそも繰下げ申請は老齢基礎年金と老齢厚生年金とで別々に行うこともできます。老齢基礎年期は65受給とし、老齢厚生年金は70歳受給とする。なんていうことも可能です。うーーん、ややこしい。自分で支給額を正しく計算することは結構難しそうです。年金の繰下げを検討する場合は、社会保険庁などで確認することがお勧めですね。このように複雑な制度の繰下げですが、政府の本当の狙いは別にあると感じます。繰り下げ期間(待機期間)の雇用創出と納税。これが本当の狙いだと思います。繰下げれば、その期間はどこかで働くことになるでしょうから。7.2%や13.6%の支給増加を補って余りあるのではないでしょうか?無論、働くことは悪いことではありませんし、健康ならば定年無しで働くことがこれからの時代の趨勢でしょう。わたしもFPとして働いています。この様に正否を判断しにくい繰下げですが、その他にも考慮すべき重要なことがあると感じます。高齢になると使わない2016年厚労省調査で男性72.14歳、女性74.79歳となった健康寿命。この年齢までが豊かに楽しく使える期間ではないでしょうか?これ以降は介護費、医療費が中心で娯楽や交際費、贅沢品には使わなくなります。わたしの周りをみてもこれは実感です。介護費、医療費が不安という場合もあるでしょうが、介護保険制度や高額療養費制度もあります。それなりの貯蓄があれば過度に恐れる必要はありません。お金を使わない高齢期に備えるのではなく、むしろ健康寿命の間に楽しい時を過ごすためにお金を使う。こんな考えがあっていいと思うのです。資産運用においては時間や割引という概念はとても重要です。将来受け取る金額を割引率を使って現在価値に修正するべきでしょう。5年間繰下げた額は100×5年の単純な500ではなく、割引率を考えるとその価値はもっと大きいということ。健康な65歳からもらう500は、健康かどうか定かではない70歳以降の500とは異なります。割引率が15%なら575に、20%なら600に相当します。(率は個人や考え方によって異なるでしょうが)ましてや65~70歳の5年間は貴重な健康寿命内の5年間です。考慮すべきことの多い年金の繰下げですが、これらを考えていくと必ずしもお得とは限らないというのがわたしの結論。貰えるものはもらって働きたいなら働く、これがお勧め。個々人の状況は異なります。俺は健康だし長生きしそうだから繰下げが得になるはず。答えは人それぞれかもしれません。あなたはどう考えますか?繰下げするべきかせざるべきか、それが問題だ...。どちらにしても、正しくデータに基づき判断したいもの。表面的なメディアの数字に惑わされてはいけません。今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。次回からは資産運用について語っていく予定です。サラリーマン上がりの運用相談専門FPやんつです。相談者からの質問にお答えする形で不動産投資のホントを語ってきた「不動産投資の誰も言わない真実シリーズ」も今回で終わり。本シリーズでは、物件購入や運営などのテクニック、ノウハウ論ではなく、他では書かれることのない戦略や出口などの考え方について勘違いしやすい部分を書いてきました。最後に、これまでの内容を振り返りたいと思います。興味のある部分を、ぜひお読みください。誤解と錯覚に満ちた不動産投資ですが、身に付けておいて損はないスキルです。これまでの記事の一覧です。(1)人口減時代に不動産投資は大丈夫か?(2)あわてて物件を探す前にするべきこと(3)不動産の正しい勉強法とやってはいけない(4)投資はリスクとリターン、そしてワークで考える(5)不動産投資、ローンは甘いか酸っぱいか?(6)不動産投資、ローンの怖さも知っておく(7)出口を知らずに不動産投資をやってはいけない(8)投資はトータルリターンを忘れるな(9)トータルリターンをケーススタディで考える-築古戸建て(10)トータルリターンをケーススタディで考える-中古アパート(11)トータルリターンをケーススタディで考える-区分マンション一つずつ振り返ってみます。■人口減時代に不動産投資は大丈夫か?皆さんから一番聞かれるのが「人口は減っているのに不動産投資って大丈夫?」というご質問。ここでは「不動産投資と他の金融投資との違い」について説明しています。投資と言いつつ、不動産投資は賃貸業というビジネスであり、経営なんですね。ここが分かっていれば人口減少の時代でも怖くはありません。賃貸業は売上逓減、コスト逓増のビジネスだということは肝に銘じておきましょう。購入当初に儲かっても浮かれるのは考え物。10年単位の長期スパンで考えるべき事業です。併せて、なぜサラリーマンの複業に向くのかも解説しています。→(1)■あわてて物件を探す前にするべきことここでは不動産投資の目的が、資産拡大とアセットの分散の二種類あることを説明しています。あなたの目的はどちらでしょう?目的によって買うべき物件も変わってきます。物件が変われば注意点も変わります。売る方は説明はしてくれませんが、買う方はこの二つを混同してはいけません。「資産形成の3ステージ」についても説明しています。)、段階毎に対象とすべき物件は変化していきます。→(2)■不動産の正しい勉強法とやってはいけないここでは不動産投資を正しく学ぶための3つのポイントについて解説しています。投資の世界はバイアスの掛かった情報だらけ。間違った勉強法で分かったつもりになっては失敗してしまいます。3つのポイントで正しく勉強しましょう。不動産投資は「7人のこびと」が取り囲んでいます。勘違い大家さんに惑わされないように...。→(3)■投資はリスクとリターン、そしてワークで考える投資ではリスクとリターンについてはよく語られますが、もう一つワークの要素を考慮しなければ片手落ちです。どんな投資でも成功するにはワークが必要です。どんなワークなら続けられるのか?自分を知ることが成功の近道です。リスクを無闇に恐れるのはもったいない。「リスクは避けるものではなくマネジメントするもの!」です。「投資にいい悪いがあるのではない、良い投資家と悪い投資家がいるだけだ。」という言葉をご紹介。→(4)■不動産投資、ローンは甘いか酸っぱいか?ここでは「ローンのレバレッジ」について解説しています。インカムゲインよりキャピタルゲインの方が大きなインパクトがあります。「借金は貯金だ!」は言い過ぎでしょうか?→(5)■不動産投資、ローンの怖さも知っておく前段ではローンのメリットを説明しましたが、当然リスクもあります。両方を知ったうえで、活用するのかしないのかを判断しましょう。ローンのリスクを3つに分類。・金額リスク・時間リスク・信用リスクそのリスクマネジメントについても説明しています。ローンを使う場合は残債利回りを意識しましょう。本記事では、物件評価のための「不動産投資の6パート」も紹介しています。1.資金計画パート2.物件価値評価パート3.稼働力評価パート4.年間事業運営パート5.年間事業収支パート6.出口計算パート基本項目を入力するとこの6つのパートで物件を評価し、損益計算、CF計算をしてくれる「不動産投資シミュレーション」もご紹介。キャピタルを考える投資家も不動産ではインカムしか考えなくなっています。キャピタルの方がインカムより4~5倍のインパクトがあるのにです。キャピタルの確定とは、イコール売却時(出口)になります。出口がトータルリターンを大きく左右するのです。併せて、売却の検討タイミングを内部環境と外部環境に分け、説明しています。こちらも参考にしてください。→(7)■投資はトータルリターンを忘れるなここでは賃貸業のインカム収支カーブをご紹介。I~III期に分けて解説しています。10年単位で収支カーブは変わっていきます。10年スパンで見ないと本当のトータルリターンは見えてこないのです。併せて、売却額の推定に必要な収益還元評価と期待収益率についても解説しています。→(8)■トータルリターンをケーススタディで考えるトータルリターンが何に左右されるのか、物件ごとの特徴は何かを「不動産投資シミュレーション」で試算しながら説明しています。・築古戸建て・中古アパート・区分マンションそれぞれの特徴を理解し、自分の目的に合わせて戦略を考えましょう。シリーズの振り返りはここまでですが、最後に不動産投資体系をご紹介しておきます。4つのパートで体系付けています。購入前にこれら全てを学習するのは難しいでしょうが、購入後も継続して学び続けることが重要です。本シリーズでは、テクニック論ではなく戦略的本質、特に間違えやすい部分を書いてきました。書いてきた「不動産投資の誰も言わない真実シリーズ」はこれで終了です。今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。これからは金融投資について語っていく予定です。当サイトについてのご提案や広告掲載のお申込みはこちらからお願いします。ご意見・ご質問ブログ記事についてのご意見やご質問はこちらからお願いします。投資についてのお悩みやご相談はこちらからお願いします。FPWebディレクターこんな方は入室をお断りしています。・節約志向で年金だけの老後を送ろうとしている人。当サイトや、ブログ記事についてのご意見はこちらからお願いします。記事や、やんつについてのご質問はこちらからお願いします。投資についてのお悩みや広告掲載についてのご相談はこちらからお願いします。(3大費用)25)お金に働いてもらう(投資、運用)46投資信託12株式1FX2不動産投資31投資記録3確定拠出年金、NISA7REIT3投資戦略と資産配分136)推薦図書、その他16推薦図書12TOPICS19その他7人気シリーズ53オヤジの夜逃げシリーズ11投資を始めようシリーズ11新社会人シリーズ31月別アーカイブ2013年112月12014年731月72月73月64月65月66月67月68月69月510月611月612月62015年621月62月63月64月65月66月67月68月59月410月311月312月52016年241月22月33月54月35月36月27月18月19月110月111月012月22017年171月02月23月24月25月26月17月28月19月210月111月112月12018年41月12月03月14月05月06月07月08月09月010月011月012月22019年111月12月03月24月15月16月17月18月19月010月111月112月12020年11月12月0無料でお金の知恵を身につける講座。35万人がここから始めています。ほとんどのカリスマ大家さんは、実はここで学んでいます。成功したいなら、購入から売却までしっかり学習しましょう。気軽で楽しい無料の不動産投資サークルです。参加お待ちしています。初心者歓迎!みんなで作りました。失敗の先に成功がある!ぜひ読んでいただきたい1冊です。