国外財産調書制度の義務化により、日本在住の富裕層の海外資産の把握に努めています。それでも富裕層の所得税や贈与税、相続税の課税漏れが懸念されるため、2018年を目途に日本の富裕層が海外に有する預貯金の口座情報を一元管理するための環境整備を行う予定です。国税庁が納税者の個人口座を一元管理するようになれば、各調書が税務署に提出されている現在よりも、確定申告書や各調書の内容をより詳細にチェックできるようになります。恣意的な口座隠しのみならず、安易な申告ミスや調書の記載漏れにも税務当局の厳しい目が向けられるようになるかもしれません。今回は海外で不動産を持っている方の相談を100件以上受けた実績を持つ税理士の高木先生をお呼びし海外不動産保有者のための確定申告のポイントを解説していただきます。2位は「物件購入後しばらく経ってから」、第3位は「物件購入前」です。第3位の「物件購入前」に相談する方は本当にごく少数です。不動産投資で大成功をおさめている人はこのごく少数の「物件購入前」に相談している人だと言われています。海外不動産の税金対策は購入前から始まっていると言えます。税理士・高木先生から、海外不動産の確定申告を行う際のポイントを解説していただきます。▲適正な為替換算が正確な所得把握につながります海外不動産からの収入は総合課税の対象となり、自分で確定申告をする必要があります。基本的に、国内での不動産の賃貸収入と同じように所得計算を行います。原則として、不動産に係る収入と経費はTTMで換算します。毎年継続することを条件とする場合は、収入についてはTTB(外貨を購入する時のレート)で、経費についてはTTS(外貨を円に戻すときのレート)を用いてより税額上有利に計算することができます。減価償却については、不動産取得日のTTSで、借入金の金利や建物の保険料についてはTTSで換算します。アメリカで不動産賃貸を行っている場合、賃料から所得税が源泉徴収されています。この場合、アメリカでも日本でも確定申告を行い、源泉所得税の過払い分を還付してもらうだけでなく、日本で外国税額控除を行うことで節税することができます。保有不動産の上手な節税対策をご説明いたしますセミナーに参加する(有料)不動産の出口戦略でよくある認識の相違について▲海外不動産を売却した後の最初の確定申告の提出書類の作成が非常に大変です。▲納税手続きは自分1人で解決しようと考えず、余裕をもっ専門家に相談することをオススメします。日本の場合、「土地」と「建物」はそれぞれ一つの取引主体です。仮に、一つの住宅を土地付きで購入するにせよ、必ず土地と建物それぞれに価額がついています。日本以外の国でも土地と建物それぞれに値段がついているとは限りません。欧米では、土地と建物が一体の不動産として扱われているのが通常です。課税の際も、土地と建物を一体として評価の対象とする傾向があります。これは、欧米では、アジアと違って土地そのものを売買取引の対象として考えるのではなく、むしろ賃貸などによる収益を生み出すための資本とみなす傾向が強いためです。建物の構造の特徴が日本のものと違って石造物などが多いことや都心部の開発規制が強いために土地そのものを取引の対象にするのが難しいといった背景がこれに作用しているものと思われます。事業用の土地建物やプライベート用の別荘などを売却する場合には、売却の時期をじっくり見定めることが節税につながります。税理士法人プライスウォーターハウスクーパースにおいて、幅広い国際税務業務を経験。自身でも投資を行い個人投資家としての側面も有しているため、多角的な観点からアドバイス提供を行っています。投資および外国法人に係る税務など国際税務およびその周辺業務を経験。おいて、中小企業および医療法人の会計税務を経験。コモディオ汐留8F世間では毎日のように話題になるマイナンバー制度。マイナンバー制度は日本人1人1人の個人資産を把握することで納税・社会保障を円滑に実施する制度です。マイナンバー制度の導入によって国は納税に対し厳格になると言われていますが、海外に資産を持つ人にとってこのマイナンバー制度よりも重大な『金融口座に関する自動的情報交換』があることはご存じでしょうか?これは2017年分から金融機関が非居住者の銀行口座情報を税務当局に報告し、各国の税務当局間で互いに提供し合う制度です。この制度により日本人が海外に保有している銀行口座情報も税務署が把握できるようになります。現在税務署では海外への100万円以上の送金に目を光らせていますが、今後は今まで以上に個人資産に関して厳しく取り締まることは間違いありません。とって「今だからこそやっておかないといけないこと」を詳しくご説明いたします。2位は「物件購入後しばらく経ってから」、第3位は「物件購入前」です。第3位の「物件購入前」に相談する方は本当にごく少数です。不動産投資で大成功をおさめている人はこのごく少数の「物件購入前」に相談している人だと言われています。海外不動産の税金対策は購入前から始まっていると言えます。今回は海外不動産の評価に関して詳しい信成コンサルティングの税理士・高木先生から実際に海外不動産を購入した方の税金対策をケーススタディを使ってわかりやすく解説します。今からでも遅くない海外不動産の税金対策を「そーっ」とお教えします。▲納税の回数は増えるけれど、税金の総額をおさえることができる不動産投資を行っていない人と不動産投資を行っている人とでは、当然ながら不動産投資を行っている人の方が税金を支払う「回数」が増えます。そのため1年間の納税スケジュールを把握しておかないと資金繰りに窮して税金が払う余裕が無い!なんてことにもなりかねません。その上、いろいろな節税対策を実施すると税金を支払う「回数」はさらに増えることも考えられます。節税対策が上手な人はこの税金を支払う「回数」を増やしながらも、支払う「税金の総額」を減らしています。この点を理解していないと、「節税をしているのに何度も何度も税金を支払って、本当に節税できているのだろうか・・・」という気持ちになってしまします。今回のセミナーではケーススタディを入れながら上手な節税について解説します。保有不動産の上手な節税対策をご説明いたしますセミナーに参加する(有料)不動産の出口戦略でよくある認識の相違について▲海外不動産を売却した後の最初の確定申告の提出書類の作成が非常に大変です。▲納税手続きは自分1人で解決しようと考えず、余裕をもっ専門家に相談することをオススメします。不動産投資の出口戦略と言うと、何といっても「売却」です。不動産を売却する場合の税金は以下のようになります。相違で多い点は、「購入価格から減価償却累計額を控除すること」です。多くの不動産購入者から私のところに「先生!3,000万円で購入した物件を2,500万円で売却したので税金はかかりませんよね!」と言われることが多いのですが、減価償却累計額によっては売却利益が出ている可能性も十分にあります。なると納税の義務が発生します。今回はケーススタディを使って、納税しなければならないケース、納税しなくても良いケースをわかりやすくご説明いたします。ノベル国際コンサルティングLLP参画。投資および外国法人に係る税務など国際税務およびその周辺業務を経験。会計税務を基本としつつも、専門家側だけでなく企業側にも所属していた経験を生かして業績改善を得意としている。ページの先頭へ海外不動産投資のリスク海外不動産投資を始める前に必ずお読み下さい。海外不動産の税金のキホン海外不動産投資の税金に関するコラムです。