:〜1981年マンションの管理費の余剰金から毎年300万円近くを修繕積立金に移動しています。本来管理費と修繕積立金は趣旨がが違うと思うのですが、OKなのでしょうか?総会で承認されれば良いのでしょうか?大体なんで管理費の余剰金が300万円も出るような予算計画を立てるのでしょうか?疑問だらけです。壁のクロスに大きなひび割れが生じています。コンクリートも直せと言うなら、コンクリートを割って直さなければならず、それは、マンションの負担になる」と言われました。管理会社は、取り次ぐだけで、アドバイスしてくれません。:2001年〜築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。法律でこのような決まりがあるのでしょうか?しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。この質問をすると、「やらないと罰則がある。要是正と言われるだけで罰則は無い。「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。夜中、マンション敷地内の駐車場で若者がたむろして、車にいたずらしたり、騒いだりしています。以前警察に見廻りしてもらいましたが、またすぐにやって来ます。現在マンションで一括受電の実施を進めているのですが、4月からの電力自由化の恩恵ってあるのでしょうか?大口一括受電の場合は2005年にすでに自由化されているとの話ですが、既に盛り込み済みなのか?新たな恩恵があるのか?その辺がよくわからないのです。:〜2000年マンションの公園の築山の中からコンクリート片(1mx0.5m×0.3m程度が最大で他に小さいものが多数)が出てきました。建設工事時に捨てられたものです。1年ほど前から、コンクリート片が頭を出していることを指摘していたが、当初は”石です。”と答えておりました。理事会側がコンクリートがらとしつこく指摘したところ建設会社が重機を入れて撤去整地しました。報告書にもコンクリートがらと記載されていましたが、施工会社や販売会社は一切謝罪や説明なし。委託管理会社からの報告のみでした。”産業廃棄物の不法投棄ではないのか。当事者からの説明がないとはどういうことだと!”委託管理会社に詰め寄っている状態です。本件は裁判に持っていけるような内容でしょうか。現在の日常清掃の内容を変更し、その分定期清掃、植栽の内容を変える案が出ました。日常清掃は管理会社です。定期清掃・植栽は専門業者と直接契約です。この場合、「契約の内容変更」で総会決議が必要でしょうか。理事会で決められるのでしょうか。アドバイスお願い致します。:総会当日、事前に配布された総会議案書に書かれていない議題が理事会より提案されました。:〜1981年ベランダで水漏れが有りました。調べたら飼い犬の毛や歯ブラシ?が詰まっていて水が漏れたようです。業者を呼んで詰まりを解決しました。この料金は、個人持ちで良いでしょうか。以前ベランダは共有部と聞いた事もありました。共有部は管理組合の管理ですよね。考えたら良いでしょうか。先日、エレベーターの中が以上に臭いました。動物のおしっこの臭いのようです。エレベーター内は抱っこをする決まりになっています。今後どうしたらよいでしょうか。良いアイデアありましたら教えてください。:2001年〜当マンションの新築分譲をした会社(デベロッパー・建設も同社)が社名変更をしました。これまで建築部門とマンション管理部門があったのですが、管理部門は他社の傘下へ入り、建築部門だけ社名変更をして継続するという話です。新築当初はその会社の管理部門に管理を委託していましたが、1年ほど前に管理会社を変更し、現在は別の会社に委託しています。事業継続をする建築部門に責任は継承されると聞いていますが、管理組合として注意すべき点があれば教えて下さい。因みに、築後10年を経過しており、各種アフターサービス期間は終了しています。大規模修繕はまだ実施していません。売主の社名変更や組織改編を経験した方、変更の前後でどんな変化があったかなど、教えてもらえたら有難いです。:ある外部に住む区分所有者宛に発送した総会の開催通知が、「宛先不明」で返送されてしまいました。:2001年〜通常有料の粗大ごみを平気でごみ置き場に置いてかえる住人が後を絶ちません。本来であればお金を払いステッカーをはり処理しないといけないのに、そのまま置かれているケースが何年も続いています。その都度住人の目に留まる場所にそのゴミを移動し張り紙をはり注意喚起しているのですが、忘れたころにまた布団等が放置されていて困ったものです。何かよい方法はないものでしょうか。私のマンションは、4月に総会が有ります。輪番制のマンションです。先日、現理事長が来られ「次期は輪番で理事をやって頂きます。理事内の役めは、当事者で決めて頂きます。2月の理事会には理事会の実状を知る為に参加することも頼まれました。仕方ないかと思うのですが、仕事上帰宅が遅いです。家内を代理にしても良いか聞いたところ「よろしいです。結果1年間家内が出席すると思うのですが、本当に良いのでしょうか?後で文句を言う人はいないでしょうか?心配です。変わりがだめなら、断ろうと思います。どなたか、教えてください。:マンションでは防火管理者を選ぶ必要があると聞きましたが、防火管理者のことがよく分かりません。必要性や役割等についてお教えください。消防点検でベランダの非常階段の点検が有りました。開けると下にオリーブの木が有って「これは、降りられませんね。下の階の人に注意しておきます。」と点検業者の方が言ってくれました。下の人は、留守で点検が出来なかったそうです。ベランダから下をみると、木はそのままです。すれば、良いでしょう。下の方は夜も遅く帰る様で話したことは有りません。大規模マンションの理事です。敷地の一角に植樹しかしていない土地があります。樹木はそのままに地面部分を多少改修して、そこをドッグランにできないかと考えているのです。手続き上問題となる点などありましたら教えてください。周りにドッグランなどないのでペット所有の住民も喜ぶしマンションの付加価値も上がるのではと思うのですが。理事長欠席で臨時総会が開催されました。副理事長が議長を務め議事録署名人指名がないまま総会が開催されました。さいちゅうで、当方は今期の理事会役員を務めています。一つ質問したいことがあります。工事に関わることはほとんどが当マンションが業務委託している管理会社の主導で決められており、我々が関与しないことが多いのですが、一つ気になることがあります。管理会社が今回の工事の監理も行なうことになっているのですが、監理担当者が工事現場にやってくるのは週一回だけです。そんな監督の頻度でいいのかと不安です。我々の住む規模のマンションの大規模修繕工事において、その程度の頻度でいいのでしょうか。普通ならどの位の頻度のものなのでしょうか。一回の監理業務はどのくらい時間をかけるものなのでしょうか。現場にいたらそのうち帰ってしまうようなのです。具体的な監理業務に関わる条件は取り決めておりません。今朝、マンションのエレベーターに乗ったときふと気づいたのですが、操作パネルの上の方に貼ってあった手のひら大のシールがありませんでした。(プラスチックんケースだけ残っていました。有効期間は1年の様です。したらマンションのエレベーターは定期検査に合格しなかったので掲示していないのでしょうか。それとも検査を受けていないのでしょうか。身の安全に係わる事なのですごく不安です。来月の理事会で管理会社の担当者に聞いてみればいいのかもしれませんが、急に不安になってしまい、ご相談しました。どなたか、お分かりの方がいらっしゃればアドバイスをください。:2001年〜ふと疑問に思いました。区分所有者が変更になるときには、規約・使用細則は前区分所有者から引き継がれますが、賃貸で入居される方には使用細則が渡されるのですか。使用細則は占有者にも効力を及ぼすものですから、しっかり規則を知っていていただかないと困りますよね。私のところは、どうも管理会社が渡している気配はないようです。これから賃貸化が進むと心配になりました。すべて現在の状態で先送りをするのが最善とわかりました。今のままでは長期滞納者であり、返済は少しで完済まで10年以上かかります。歴代の管理組合の理事長は、これが最善と思っており先送りです。管理会社に解決案を求めたら「管理会社の変更を言明された」、当理事会で解決策を考えろなど、こちらは素人でおろおろしております。2ケ月以上滞納すると理事長、役員ができない規約になっております。過去も調べるようと思っているがヤブヘビか。組織的で長年の難しい課題です。なにか御助言やご指導頂ければ幸いです。やめる可憐な絶滅危惧種のランです。駐輪場に古い自転車が多くあります。:〜1981年マンションのベランダに取り付け型の倉庫を設置している方がいます。購入した時点で倉庫ありということで、あたり前のように使用していましたが、管理組合は以前の所有者が設置する時から反対していたにもかかわらず設置となってしまったようです。この度、改めて撤去の申し出を口頭でしたのですが、文書で申し出をしたいと考えています。:マンション内の排水管で漏水事故が発生し、漏水があった階下の住戸に被害がありました。事故発生箇所の居住者は「配管部分は共用部分だから、管理組合が復旧費用を負担すべき」との主張をしています。自家用車を廃車することにしました。専用庭駐車場なので不要になってら解約できるるでしょうか?また、減額とかならいけなすかね教えてください。親のマンションの管理人が、何時も酒臭いので気になるが、注意するのも怖い。半分投資用のマンションです。住戸部分に現にお住まいの方と、事務所部分を自分で使用したり賃貸したりが半々です。規約は単棟型で、特に事務所については触れていません。事務所として登録されている部屋に賃貸で住んでいる方が、ベランダに洗濯機を置いて使用しているため、隣の住戸に石鹸水や洗濯屑が流れ、配水管が詰まってしまいました。管理会社に苦情が来たので、理事会で検討し議事録に載せました。その後管理会社が事務所のオーナーの方、占有者の方に注意をしたところ、「配水管の清掃をしない住民の怠慢だ。」「事務所で生活してはいけないなどどこにも決められていない。」「議事録に載せるのは名誉棄損だ。」など取りつく島もなく電話を切られたそうです。事務所として登記されている(?)ところを住戸として使用していいのでしょうか。間取りは普通のいわゆるワンルームといえば言えないこともない間取りです。流し、トイレはありますがお風呂はありません。ちなみに地下にコインランドリーがあります。身勝手な方なのはわかっていましたが、法的に不適切だと言えるようなことは何かないでしょうか。使用細則の禁止事項にて「他の居住者に迷惑のかかる生き物を飼うこと」としておりますが、100世帯中10件位で犬や猫を飼っています。以前にアンケートを取ったところ、ペットの飼育についての使用細則の見直しを検討しましたが、回答者の賛成数と反対数が半々でした。ルールが決められていない事から鳴き声や糞尿の問題も少なくありません。夜中、マンション敷地内の駐車場で若者がたむろして、車にいたずらしたり、騒いだりしています。以前警察に見廻りしてもらいましたが、またすぐにやって来ます。:2001年〜賃貸マンション(1LDK(43.7m2)×19戸、2004年9月30日竣工)の経営をしておりますが、1.今般(2016/5/31)、5階(最上階)妻側の住戸(501号室)の入居者退去時に、妻側の洋室のサッシ木額縁から漏水があり、下端の額縁が水を吸って反っており、サッシ枠に水の垂れた跡が有りました(昨年秋に、屋根防水を調査し、今年、防水工事をやり直す予定でした)。2.入居者の話ですと、今年(2016)年初頃から、水の垂れる音がしていたとの事ですので、この半年ほどの事かと思います。3.室内から目視した所、他には、クロスのカビ等は未だ有りません。4.このサッシの直上部は、パラペットを曲げ「塗膜防水の上、タイル貼」となっていますが、屋上に上がり現場を見ると、タイルの浮き等が有りました。5.6/11(土)に施工業者と現地調査(タイルの打診、水を流し漏水個所を特定する、等)を行いますが、他のメンテ業者に尋ねた所、「漏水個所は恐らく屋根ではなくパラペットのタイル下で、タイル下の塗膜防水をしてないのではないか?築後11年程度で室内から見えるほどの漏水が起こるのはおかしい」との事でした。6.この漏水について、施工業者は、保証期間の10年を経過しており、保証範囲ではないとの事です。あり、築48年であり、旧公団建築です。単棟12階建で275戸のかなり古く各戸が50へーべと狭く、住まいだけでなく住民も高齢者の配偶者を亡くされたご婦人ばかりの老老マンション老々介護状態で、最早建て替えを検討しておりますが、5分の4の賛同を得るのが困難です。何とか建て替えのメリットを見せて賛同者を得たいと思っております。建て替えで各戸を広くするとともに、新たな住居を増やしてそれの売却益で所有者の負担を少なくする方法が無いかと思案しております。聞くところによりますと建て替え推進法にて容積率が緩和されていると聞きます。つきましては、当マンションは敷地が約7100へーべあり現建物の敷地面積は1500へーべで空きスペース敷地が広いです。具体的に容積率などが分かりません。出来るならば、現275戸の倍以上の戸数の建築が出来ればと思案していますが、高さ制限なども不確かですので、敷地最大と最高階数がどこまで可能かのご教授願います。建て替え期間の移転先の考慮と、おおよそですが建て替え総予算額までわかりますとありがたいです。:2001年〜管理組合の加入と脱退の方法を教えてください。:2001年〜こちらや他の掲示板等で、電子ブレーカーと高圧一括受電は併用できないと目にしたのですが、その理由を教えて頂けますでしょうか。当マンションでは昨年電子ブレーカーを導入し、今更に管理会社から高圧一括受電業者を斡旋されています。調べたところ一括受電をしてしまうと電子ブレーカーによる基本料金値下げの意味が無くなるという事なのかなと感じたのですが、仕組みがよく理解出来ていません。宅配ロッカーを設置しました。使用開始直前に居住者の入退去の際に暗証番号の管理をする必要がわかりました。現在、設置した工務店に相談しております。23期です(毎年4月改選)。20期にくじで理事長になりました。1年間勉強する中で改革の必要性を痛感し、21期も残ることにしました。管理組合と管理会社は利益相関関係にあることや修繕工事における談合問題を指摘し啓蒙してきたのも私だけでした。役員任期も2年半数改選に変更しました。22期まで役員として残り、当初23期の予定だった大規模修繕工事は25期(来年)に延ばしました。23期は一度役員はおりましたが、修繕委員長として活動しました。24期の今年(4月以降)はいよいよ施工会社選定業務があり、そのために4年間勉強もし経験もしてきたので、来期(24期)の役員に立候補しました。4月に通常総会があります。推薦人には前前期の理事長と修繕委員長になってもらいました。立候補制は昨年の通常総会で可決され、24期(今年4月)から運用されることになっています。通常は、4人ごと輪番で役員になり(役員は全員で8人)、立候補があった場合は、輪番の4人に追加して役員になることになっています。ところが現理事長は私の立候補届に対して「不承認通知書」なるものを送ってきました。いう極めて曖昧で恣意的な内容でした。要するに理事長は、私と一緒にやりたくない、私を役員にしたくない、ということでしょうね。そもそも規約には、役員は総会で承認を受ける、ということになっていて、理事会が判断するというのは管理規約違反じゃないかと思います。管理会社は「役員の選定をするのは確かに理事会ではないが、総会に上程する議案の内容(次期役員選任案)を決めるのは理事会なので規約違反にはあたらない」と言ってます。さん機械式駐車場の見積についてうちのマンションには、管理会社と修繕委員兼、無料のコンサルタントがいます。マンションが建てられて11年になります。管理会社が機械式駐車場の改修工事を提案しているようで、コンサルタントが機械式駐車場の保守を行ってる会社から見積を取得してきました。お願いしても他からは見積を取らないようです。機械式駐車場は4棟あって、全部でだいた100戸分の駐車場になっています。その改修工事の見積を見ると、全部のモータを交換する内容で、金額は7千万円ちょっとになっています。わかる方いましたら連絡のほうよろしくお願いします。さん防犯カメラの目的外使用では?当マンションの防犯カメラについて、目的外使用ではないかと思うのですが、ご意見を頂ければと来ました。当マンションの管理組合は2年制(半分交代の輪番)で今期管理組合の役員(書記)をしております(区分所有者は主人、代理可です)。今まで、管理組合の理事長も経験しております。今回は管理組合役員さんと私との意見の相違で概ね5対1で私だけ反対、という感じで関係は良くはありません。当マンション内で建物内部に、便や得体のわからない液体が建物内部(専用階段の踊り場等)に頻繁にまかれ、前総会で「防犯カメラを移設(増設は高額なため)し、監視する」で決議されました。監視というのは、プライバシーや目的外と言われてもピンとこない方が多いので(私もそうでした)、居住者の方々も深く考えていないと思います。写真参考)に移設しました。エントラスにはカメラはついています。私はこの設置は防犯目的と思えず、情報を集めて理事さんたちにリスクをお話ししましたが、侵入経路や威嚇、犯人を特定となれば防犯になるからこれは防犯目的で、なんら問題ないと言われます。管理会社も問題ないとの見解です。移設後にまた散布があり、今度は2階にもカメラの増設案を総会に出すとなりました。(内部の犯行とわかったと言ってました)。その増設案は、奥の居住者の玄関ドアがそのまんま映ってます。開ければ中の玄関内も見えます。これも理事会役員も管理会社も問題ないから提案するそうです。4つもつけると高額なので決めるのは総会だからはどうなるかわかりませんが。私は、防犯カメラ擁護派です。この現状は許容範囲を超えてると感じます。さん外灯の照明切れの対応お世話になっています。管理員さんから連絡が来ました。管球類の交換は含むが高所作業は、仕様外となっています。必要があると考えています。1、電気工事店に管理組合から管理組合の費用で依頼する。管球の不良を確認する。貴マンションでの事例がございましたら、ご教示をお願いします。さんコンサルタント会社導入時の手続きについてうちのマンションで管理組合運営のサポートとして、専門業者(コンサルタント)ど契約する予定です。そこでご相談なのですが月額費用として5万円掛かります。し、専有部分にプライバシー含めて介入してきます。規約には載せてません。決めているのだから、それでいいのだと、します。さん下階からのクレーム下の階の方から多くのクレームを多く言われます。私の家からの生活音がうるさいと。スリッパで歩く音も全て聞こえると言ってきます。私達家族も当然気を付けていましたし、身に覚えがないながらも謝罪していました。他の居住者数人を味方につけて家に直接言ってきたこともあります。酷いときには何もしていないときに下から棒でつつかれます。この下階の方は両隣の家にもクレームをつけているようです。気付いた時にはご自身で掲示物を作成して掲示板に勝手に貼っていたことも。対応したらよいのでしょうか。※我が家のフローリングの遮音等級は規約?細則?に書かれた基準を満たしています。さん修繕積立金の適正残高とは?築38年64世帯の中古マンションに住んでいます。3年前に新しい役員体制になってから4000万余りあった修繕積立金が、あっという間に100万程度になり、不安になっています。この程度の中古マンションでの適正残高という平均的指標はあるでしょうか。昨年に管理会社が変わってから、緊急と称する工事が立て続いています。理事長が言うには新しい管理会社になって調査の上必要になったとの事ですが、何度も調査をしてはそのたびに修繕が増えており、予定してた工事が先送りになったりしてます。最終月には150万程度の残額になるとありました。支払いによっては100万をきる月もあります。「必要だから直してんでしょう!」と役員に憤られました。理事会でももめて、意見していた旧役員を理事長は目の上のコブだと新役員集団で辞めさせるように仕向けたとか。住民は定期総会には出てこようとせず、委任状ばかりです。理事長にさからうと何されるかわからないので自分も恥ずかしながら欠席です。監事は理事会にも総会にも出席しません。管理会社に声をかけたところ「自分たちはただの管理会社で、理事長の言うまま動くだけです」と。ちなみに会計は、以前は管理会社に委託してましたが、新しい役員と管理会社になってからは不明です。管理会社は関わっていないの分からないと言いました。以前に理事長が自分の奥さんが勤めていた時に会計をしていたので任せたいと言って、旧役員に叱責されたと聞いたことがありますが。将来が不安になているところのサイトを見つけたので、投稿しました。検討していくこととなりました。その前にルーフバルコニーのシート張替をしないといけない部屋がありました。ルーフバルコニーに大きな室外機が設置されていてドレン配管も頑丈なラックで囲われており、ビスで固定されてました。竣工時のオプションで設置されたんだと思います。このシート張替工事をする業者さんは室外機移動を見落としされていて、室外機下のシートを張替できないことを分からずに全面張替で見積を出し、工事初日に判明しました。業者が移動させて工事をするとなったのですが、空調のメーカーの事前確認が必要。移動させたあとの保証をしろと言っているようです。これから大規模修繕工事を検討する最中、どうしたらいいのでしょうか。さん私たちは、マンション管理特化型Q&Aというプラットフォームを通じて、「こんなサービスが欲しかった!」と言われるサイトを目指して進めていきたいと思います。