資産価値レポートについて、榊淳司自らがそのコンセプトを語ります。夕刊フジやzakzakの連載で活躍する住宅ジャーナリスト・榊淳司。テレビ出演や各種雑誌へのコメント、また執筆にも多数の実績があります。多くの人々が憧れるタワーマンションが実は厳しい「限界」にあることを赤裸々に語る。価格:864円+税で販売中9冊目の著書です。すべてのマンションに課された十字架とは?廃墟になる運命がヒタヒタと迫りくる。価格:930円+税で好評発売中8冊目の著書。★マンションは日本人を幸せにするか。★住宅ローンは10年完済で!これからの時代、もう、家でムリをしない。★新築マンションは、買ってはいけない?購入前に知っておきたい8つのリスク。★誰も書かなった、書けなかった、マンション選びの究極ノウハウ。★20年後、タダ同然になる家を買うか。(6)山手線内で買えない人は、どこで探すべきか?5年くらい前に「年収200万円からのマイホーム戦略」という本を出しました。私にとって、初めての著書。あの本で書いたことは「住まいというのは資産価値ではなく使用価値で選べる」ということ。今の時代、マイホームは数百万円でも手に入ります。都心へ通勤できる範囲内で。ところが、「いつか売る」かもしれない。「カッコイイ街に住みたい」といった志向性があると、とたんに購入予算は数千万円にアップしてしまいます。年収600万円から800万円のマンション購入「一次層」を想定しました。30代で初めてマンションを買う、といった方々です。ボリュームが大きいのがそういう方々。彼らを主要な読者に想定したのです。私の目論見は大きく外れました。私に寄せられるマンション購入についての無料・有料のご相談。セミナーに来て下さる方々。そのボリュームゾーンは一次需要層ではなかったのです。いう方々か?何度か書きましたが、ご予算は5千万円から1億くらい。単身女性で4千万円から6千万円。この2つの層で、全体の8割くらいを占めるのではないでしょうか。当初想定した一次需要層は完全なる少数派。マンション購入を使用価値ではなく資産価値で選ぶタイプ。したがって、あの本は思うほど売れませんでした(笑)。それで、そういった方々がご相談にお見えになると「できることなら山手線の内側で探した方がいいですよ」みたいなことを申し上げます。資産価値がすこぶる安定しているからです。同じようなことを申し上げました。この国の住宅の価値は人口の減少とともに、棄損していきます。地方や郊外僻地では「値段が付かない」という現象が起きています。「実家の処分」ということが、50代上京組の悩みになっていますね。今後、この現象は徐々に都心に向かって輪を縮めていきます。「オリンピックが来るまでは大丈夫」というのは、ただの寝言。彼らはお祭りが終わると帰っていきます。オリンピックがあるからと言って、出生率は高まりません。競技施設がたくさん建設されますが、終われば大半が取り壊し。それも、たった6年先の話です。そのころから、東京でも人口減少が始まるのです。住宅の価格は今以上に下落していきます。今のミニバブルで都心のマンションの価格は上がっています。私から見て、本来の実力以上に上がりすぎているエリアがいくつか。ひとつは、オリンピック競技場周辺の江東区湾岸エリア。オリンピックにはほぼ関係ないのに上がっている港区湾岸。港南や芝浦をアドレスとするエリアです。坪単価は400万円に迫っています。東京以外では、仙台市内。野村が坪370万円なんて破格値で売り出そうというマンションがあります。いった「ミニミニバブル下駄履き価格」エリアでのマンション購入はかなり要注意となってきました。そんな中で「高いけど仕方ないか」となるのは、やはり山手線の内側。南部では坪単価400万円台半ばが相場観。北部でも300万円台中後半が当たり前になっています。2年前よりも100万円ほど上がっている感覚ですね。これも、いずれ下落局面はやってきます。山手線内側の場合、下落カーブはそんなに激しくないはず。今の高値で買うのも「仕方ないかな」と思えるのです。待てる方は待つべきです。その間、賃貸相場は先行して下落するでしょうから、お好きなところにお住まいいただけるはず。その山手線の内側というのは、面積にして東京都の3%。実質2%もないのではないでしょうか。狭いと言えば狭いのですが、だからこそ価値があります。「じゃあ、年収600万円の私はどうすればいいの?」そういった方にも、答えはあります。このミニミニバブルの影響をほとんど受けていないエリアが東京都心の近郊にもまだあるのです。デベロッパーが価格を上げたくても、競合物件が多過ぎて上げるにあげられない、というエリア。JR東海道線の南側のエリアです。行ってみると分りますが、結構開発余地の残されたところ。大きなマンションが次から次へと出てきます。駅に歩けるところは限られているので、大半がバス便。これは京急を利用する場合はわりあい便利。このエリアでは、板状型の大規模マンションが坪単価160万円。リヴァリエのようなタワーマンションが180万円から190万円というのが現在の相場観なのです。なんと、山手線内の半分かそれ以下。確かに支線やバス便というハンディはあります。使ってみるとそれほど不便さを感じないはず。朝のバス便なんて、ほとんど待ち時間がありません。通勤・通学には便利なのです。ゆりかもめや舎人ライナーよりもストレスが少ないかもしれません。「でも、将来値下がりするのでは・・・」はい、それはします。10年で半額になるかもしれません。20年後でも30年後でも、今の郊外遠隔地みたいに「値段が付かない」なんてことにはなりません。都心への絶対距離が近いのと、東海道線沿線だから。セミナーなどで話すのですが「どこの沿線がよいか?」と聞かれれば、それはもう圧倒的に東海道線です。次に京浜東北線の東京以南。山手線を除くと、この2つに勝るものはありません。それも、東京と横浜の間。街に「はやりすたれ」があります。今はよくても20年後は多摩センター程度になっているかもしれません。人気以前の絶対的な交通利便性というものがあります。沿線の不動産価値がゼロになることはあり得ないのです。川崎市内でも危険なほど価格が上がったのが武蔵小杉。駅周辺エリアのタワーマンションは、坪単価300万円超が当たり前。東横線の方が東海道線より高いのかというと、うまく説明できる理由がありません。言ってみれば、時の勢い。