進学や就職や転勤など、人の動きが盛んになる2月中旬~3月末ですが賃貸市場も大きく影響を受けます。いわゆる春の繁忙期ですね。マンション経営をしていく1年間で、最も重要な期間であるといわれます。この機会を逃すと、残りの1年間に入居が見込めないというエリアもあるほどです。対策を練るうえでの方向性を決めるべく、解決策における根拠のある問題提起をできるかどうかが費用対効果に繋がります。その部分がしっかりと土台として固めれれているかが大事になってきますので、再度物件について見直してみてはいかがでしょうか。対策するにあたり、何を調査するのか対策の方向性を定めるにあたり、多種多様な情報収集がありますが果たしてそれが正しいのでしょうか。一概に、「流行っているから」「客受けがよいから」など不確かなままでの対策は費用対効果が良いとは言えません。□入居者ニーズなど調査することはたくさんありますが、対策の方向性を決めるのであればこれらの詳細まで調査する必要があります。対策を施す根拠の有無によって費用対効果は大きく異なります。投資がギャンブルになってはいけないのです。詳細な情報を持っているほうがより効果的な対策に繋がります。詳細はプロにお任せ賃貸市場などの対策に役立つ情報を集めるのには長い時間と労力が必要です。いったことはプロにお任せするほうが確実だと思います。理由を明確した後に、どのような対策をプランニングするかどうかはプロにお任せするのが一番です。一貫した根拠立てとピンポイントなプランニングをお勧めします。繁忙期に入居が付かない場合や、3月中の退去で募集が間に合わない場合など様々な相談事やご要望などに対し、マーケティング調査からプランニングまで一貫して承っております。お気軽にご相談ください!詳しくは下記リンクをクリック☟https://www.sawamura-shiga.co.jp/room-renovation/京都市内の間取り別相場家賃から見る空室対策2020年1月27日|カテゴリー「営業ブログ」リーシング活動をしておりますと、例年より入居者さんがお部屋を探し出すタイミングが早い気がしております空室が出た瞬間を見計らったようなタイミングで内見が入るため、そういった傾向があるのでしょうか・・?リノベーション物件争奪戦が勃発している!?入居が付きやすい人気エリアでも、退去物件の早期入居が実現している弊社施工物件の注目度の高さを感じております。何より、仲介さんの手ごたえがとても良い!!リノベーション物件として認知された物件は、施工中でも内見が入るようになってきました。事業を始めて5年ほどですが、仲介業者さんの間でしっかり認知されてきたと実感してます☆さて今回はタイトルにもあります通り、本日は京都市の相場家賃についてお話ししていきましょう京都府の相場家賃はどれくらい??京都市内での賃貸市場を調査していますと興味深い資料を見つけました!間取り別の家賃相場を表にしたものです。単身世帯で最も高額なのは、【下京区】ですね!エリアの傾向としては、単身物件の割合いが多く激戦区となっています。加えて、アクセス面や学生の利用など単身者にとって便利な環境にある背景があります。需要と供給が一致した立地といえるでしょう!単身の相場が中京区より高いのは少し驚きました・・!1LDKから広い間取りになると、やはり中京区がダントツで一位ですね。これらを細分化すると物件の相場がわかるはずですが、要は築年数や物件のクオリティ差と競争できるスタートラインに立てているかも加味しなければなりませんね。一言で家賃相場といっても一概に判断できませんね。(資料:SUUMO)築年数経過によるデフレスパイラル周辺物件がどのように家賃設定をしているかどうかも大事ですが、相応なのかも判断材料として知っておかなければなりません。付加価値が付加価値たるものなのかも判断する必要があります。□部屋の間取りがニーズにあっているか□周辺での仕様・設備と遜色ないか□入居者ターゲットを把握できているか□築年数に応じた家賃かライバル物件がやっていることをまねしただけでは、同じ土俵に立っただけです。家賃も上げてしまうと、確実に安い方から入居が決まりますよね。下落】という風に何もしなければ、負の連鎖に陥るのです!差別化のポイントを抑える!デフレスパイラルから脱却するには、【家賃を下げないこと】が最も重要です!☆【家賃を下げず】×【継続的な入居】=理想的なマンション経営まず、家賃を下げないということは、お部屋を維持するだけではいけません。近年ではお部屋を探す際に【築年数】の重要度が見直されています。リフォームされて綺麗なら築年数が古くても構わないといった人がここ数年で増加傾向にあるのです。ここでのリフォームの定義については触れませんが、なんらかの付加価値をつけることで賃貸需要の活路を見出すことができそうです!!(資料:賃貸住宅新聞)まとめ相場家賃はあくまでも相場です。基準値であり、スタート地点であることを認識していただきたい。そこから付加価値を見出す部分はどこなのかを改めて考察すれば、自然と活路は見出せるはずです。大津市でリノベーションした物件が完成致しました!なんとお部屋完成前に成約済みとなり、オーナーさんも喜んでおられました!本日は、入居に至るまでのプロセスをお話していきたいと思います。物件はJR大津駅から徒歩12分に立地するS造4階建ての築30年代のマンションです。以前にも当室の小規模リノベーションのご依頼を頂き、同オーナー様からのリピート案件になります。退去に伴い、ニーズに合わせた仕様や設備をご提案させていただきました。提案前は和室のある2DKの間取りでした。オーナー様の経営戦略の中で近年のニーズに合っていないのではないか、という懸念があったそうです。以前プチリノベを提案したのは、約2年前ですが賃貸市場の動きは大きく変化しています。数年先を考えた間取りにしなくては、周辺物件との競争に埋もれてしまうでしょう。そこでヒアリングや弊社の実績を基にプランを構築しました。--Before--調査すると大津市で需要のある間取りは、2DKよりも1LDKであることがわかりました。全国的に和室の需要がなくなっていることも考慮し、プランを作成致しました。現状のニーズに合っているのでしょうか。キッチンもコンロ据え置きタイプのものでしたが、消耗は少なく綺麗な状態でした。居室左側には大きな押入れがある6畳の和室です。築30年代の間取りによくある形ですね。浴室は使用に伴う傷や汚れが目立っていました。住設の交換時期でもあり、仕様改善に伴って交換をお勧めしました。片引き戸を撤去し、間取りをLDKへ変更!12畳ある空間を広々と使えるようになりました。床部分の塩ビタイルをデザイン貼にし、それに合わせて襖やクロスを選びました!ダイニングキッチンと違いあたたかな雰囲気の居室となりました。浴室のバスユニットを交換しました!水栓レバーも以前より使いやすいものをチョイスし、機能性とデザイン性をアップさせました!お部屋を探している人は多い!リーシングの結果としては、オーナー様へ入居が付いた状態で引き渡すことができました。募集をかけてすぐに賃貸業者様からの空室確認がかなり入っておりました。入居者数が少なくない状態がわかります。加えて家賃設定も適度で入居者からの反応も良いことをお聞きました。駅近辺で立地が良いこともありますが、同間取りの物件がすべて満室というわけではありません。入居者ニーズに応えることが早期入居に繋がることを改めて実感しております。何よりも、リノベーションの実績をオーナー様に喜んでいただいたことが一番です。左図は京都府内の居住用賃貸物件に関する空室率です。エリアによって総物件は異なりますが、京都府の平均空室率は17.5%となっています。滋賀県もほぼ変わらず17.7%です。数値を見てみると、伏見区は府内の中で飛びぬけて部件数が多いのに対し、空室率が平均程度という結果です。北区は物件数こそ右京区・山科区と変わりませんが、空室率が24.2%と平均より上回っている状態です。条件は様々で数値は大きく変動します。全体的にみると京都・滋賀は大阪や兵庫に比べると良い数字ですが、そもそもの総物件数や人口に大きな違いがあるため比較になりません。HOME'Sより競争?ルート変更?経営方針が明暗を分ける!入居をつけるために工夫できる点はたくさんあります。【設備の更新】【Wi-Fi】【オートロック】【宅配ボックス】等の付加価値をつけることができますがエリアによって高基準となるところもあり、どこを工夫すればよいのかわからない。いったお話しをよく耳にします。・・「中京区の単身マンションはオートロックがあって当たり前」となり【オートロック】が基準値になってしまい、付加価値にならない場合もあります。今日は空室の在り方について考えてみましょう!オーナーさんとのお話しの中で空室は利益は生まないが、損失も生まない!とお考えの方が多い傾向にあります。(空室時の家賃とりっぱぐれ)なにもしなくても1室あたり105万円の費用と損出が出ていることとなります。空室損の40万円はもったいないですよね・・空室期間が延びるだけとりっぱぐれが大きくなるので損出は40万円よりさらに大きくなる可能性があります。(設備の劣化や建物の築年数など)10年間というのは、長いと思われがちです。入居から退去までの期間は平均3年といわれ、入居者に気に入って住んでもらえるのであればそのスパンは伸びますよね。なると10年間で退去は2~3回程度となります。※家賃の価格でお部屋を決める方の入居期間は短いです築年数がたつにつれ、入居が付きづらくなると同時に家賃のとりっぱぐれが大きくなります。建物を取り壊すまでの最終収益の限度額は決まっています。最新の流行や好まれる仕様・デザインを調査するため、全国規模でアンケートを募る「リノベーション甲子園」にて当社施工のリノベーションルームが2位に輝きました!!内見者のイメージが付きやすいよう「ホームステージング」を採用したお部屋です。今までは家具設置のイメージパースを置いていましたが、実際に家具を配置したほうが生活感をリアルに感じることができました。施工前のお部屋は、宇治市に立地する築29年の1DKのお部屋でした。間取りがニーズに合っていないとのことでオーナー様よりお声かけ頂きました。周辺のニーズに対応した間取りと仕様に加え、20~30代女性、カップル、新婚さんをターゲットとするデザインとしました。【ダイニングキッチン】7畳のダイニングにはホワイト×グレーを基調としたアクセントクロスを採用!リビングの使い方は入居者にとって様々ですが、ここまできれいに配置されると「これより他は考えられない!」ってなりますよね。私自身もそう思いました。他物件との差別化ポイントの大きな一つです!女性目線で動線を考え、見られたくないクローゼットは寝室からのみの行き来になっています。考えると脱衣所は必須ですね!また独立洗面台と屋内洗濯機置き場もマストなポイントです。結果として物件自体の認知度・募集の強化につながります!1室でも話題性のあるお部屋があると強みになりますね!!事前に空室対策を行うことで結果的に損失を防げる場合が多いです。本日は賃貸経営の考え方についてお話していきたいと思います。空室についての考え方についてです。我々がお会いするオーナー様の中には「お部屋が空いている」⇒プラスマイナスゼロだから収支に支障はありませんといった考えの方がよくいらっしゃいます。確かに家賃が入ってこないだけで、損をしていないのでは??と思うかもしれませんが違うのです。空室は本来入ってくるべき収入であり、空室機関が長ければ長いだけ損出がおおきくなるのです。「入居者がいなくても、内装部分は消耗していく」ということを頭に入れておかなければなりません。長期の空室機関により劣化したり、ニーズに合わなくなった場合交換となるとかなり勿体ないですよね。マンション経営には必ず大規模修繕がある数十年を見据えた賃貸経営の中で必ずやってくるのが、大規模修繕です。内装はともかく、外壁や屋上防水など部分によって時期は異なりますが、必ずやらなければならないものです。放置すると建物の見栄えが悪いうえに、居室や共有部の水漏れが発生します。見栄えの悪さ・水漏れ等の不具合は入居者を遠ざけ、空室の悪循環に繋がります。なにより、建物自体の寿命を縮めてしまうのです!建て替えのリスクを考えると、できるだけ長く建物を持たせたいですよね・・こういった修繕はかなり高額になるため、数年後を見据えた収支計画が必要なのです!空間を売るということお部屋を貸し出すということはどういうことなのか考えていきましょう。オーナー業は入居者に居住する「空間」を与えるサービス業だということを認識しましょう。近年ではハイクオリティ物件などが増加傾向にありますが、これは入居者ニーズのレベルが上がっているからです。エリアによってニーズは様々ですが、これらを把握した「空間」であるかないかによって空室率は雲泥の差です。【ニーズに対応した美観な店舗】あなたはどちらを選びますか??初見であれば、大半の人が不安要素の少ない【美観な店舗】を選びます。店舗オーナーはたくさんお客さんを呼び込むためにニーズのある内装・外装にするために投資します。しなければ収益を見込めないからです。空間を売る商売としてマンション経営も考え方は同じです。人を呼び込むために内装・外装にこだわるべきなのです!!マンションオーナーはビジネスオーナーなのですから!【11月のイベント情報はこちらから!!】お部屋を貸し出すということはどういうことなのか考えていきましょう。入居者に人気の設備ランキング2019年版!2019年11月1日|カテゴリー「営業ブログ」10月も終わりに近づき、入退去の進捗はいかがでしょうか。日頃お世話になっているオーナー様の中には、春先に向けてしっかり準備をされている方が多いです。滋賀県の繁忙期前の準備としては1月末には準備万端にしておかなくてはいけません。いうのも2月上旬から内見が増える傾向にあるからです。来年度の参考として、全国で今年人気の設備ランキングをご紹介します!これがあれば周辺相場より高くても決まる(資料:全国賃貸住宅新聞より)トラブルが多いとは聞きますが、インターネット無料は単身・ファミリー両方からも支持され、去年同様1位ですね。浴室乾燥機もランクアップしています。仲介店舗からも話題に上がりますが、花粉症やPM2.5などが服に付着するのを嫌がる傾向にあるのだとか・・。部屋干しする設備があれば許容できるとも聞いています。クオリティをどこまで求めるか、費用対効果も大事なポイントです。意外なことに24時間利用可能ゴミ置き場がランクインしてきました。確かに利便性は良くなりますが、確保するスペースが難しい場合もあります。いった場合に賃貸ではあまり利用しない管理人スペースなどを有効活用する場合もございます。何を目的としてどの部分をどうするか、しっかり検討することが大事ですね。まとめ全国的なマンションに対するニーズは日々変わっていきます。そのニーズを捉えることが出来なければライバル物件に劣ってしまい、価格競争に巻き込まれてしまいます。入居者のお部屋探しのプロセスをご存知でしょうか。申し込み】といった流れが京都・滋賀エリアでも主流です。今回は【条件設定からネット検索】までをクローズアップしていきたいと思います。お部屋を探す入居者は4つのグループに分けることが出来るお部屋を探す中で何を優先するかで、入居者を4つのグループに分けることが出来ます。1新築志向20~30代前半の女性に多く、新築以外は興味がない。単身者や学生に多い傾向。駅が徒歩圏内、学校が近いなど。約半数が初期費用・家賃は極力抑えたい、中古物件でも構わないと考えている。4物件志向デザイナーズ物件や自分の好みの物件を探している。家賃や場所はあまり気にしない。募集中のお部屋がこのどこかに当てはまれば、入居が決まるでしょう。空室対策を考えるうえで我々が把握するべきポイントについて抑えていきましょう!上記グループ1、2に該当する場合、マンション建築時の問題ですのでここからの話から省きます。中古マンションの空室対策として重要なポイントの一つとなるのが、物件の築年数です。一般的に古い物件が周辺のニーズに合っているかが入居率に大きな影響を与えると同時に、しっかりと対策をしている物件が自動的に差別化されます。なると古い物件は余計に決まりにくくなりますよね。先日の賃貸住宅新聞にて興味深い記事を見つけました。(資料:賃貸住宅新聞より)2018年全体と2015年全体を比較すると、中古物件に対する考え方が変わってきていますね。「築年数が古い物件は候補にしない」に注目すると、各段に減少傾向にあることがわかります。ここで一番注目してもらいたいのが、「リフォームされて綺麗なら築年数が古くても構わない」の上昇です。リフォーム・リノベーションありきの話ですが、中古物件が再注目されてきていることがわかります。これはチャンスなのではないでしょうか??仕様・間取・設備のニーズを把握、反映させることが何より大事です広告活動で京都・滋賀エリアの仲介店舗に伺う機会があるのですが、単身向けマンションに求められるクオリティが上がってきています。etc・・ここまで必要??とお思いかもしれませんが、実質こういった設備にニーズが出てきているエリアもあります。皆さんは、所有するマンションの立地エリアで仕様・間取・設備のニーズを把握できていますか??広さや金額の上限もあるとは思いますが、多少は妥協しても抑えるべきポイントがあります。そこを意識して空室募集のあり方について見直してみてはいかがでしょうか?まとめいかがでしたでしょうか。今回は大きく分けて3つについてお話しました。ニーズ把握このなかで一つでも気になることがあるならば、物件に対して親身に対策を考えておられるオーナー様であると存じます。京都・滋賀のエリア内でのヒアリングや実績を基にアドバイス・ご提案させて頂いております。近頃、お世話になっているオーナー様より退去の連絡を受けることが多くなりました。秋の繁忙期ということもあり、入退去が激しくなる時期です。11月までは入退去の波が大きいと言われています。エリアによって特色は様々ですが、京都・滋賀エリアでは単身者の移動が多い傾向にあります。この時期に退去があると、次の募集は12月から1月にかけての厳しい時期となることもあり、決まらなければそのまま春の繁忙期を向かえることとなります。どのような対策を行えばよいのでしょうか??現状で退去があった場合の流れこの時期に退去があるお部屋については、再募集の時期を考えるべきです。下記グラフで考えていきましょう。1退去後、現状回復の手配が最速で組めたとしても再募集は11月中211月も後半になりだすと入退去の波が完全に落ち着く3閑散期に募集しなければならない4春の繁忙期を迎えるころには、売れ残りの部屋として募集しなければならないといった最悪の流れになってしまうことも大いに考えられるのです。結果的に売れ残ったお部屋は、家賃を下げる事しかできません。繁忙期前にお部屋を触るとなると、二重投資になってしまいますよね・・どうしたら良いのでしょうか・・リノベーションに最適な時期!?これから台風や雪など外構工事には不向きな時期になります。この機会に部屋内をしっかり見直してみるのはいかがでしょうか。水廻りなどの老朽化の進んだキッチンや浴室、このタイミングでセパレート化するのも良いでしょう。大きな差別化の要因となるのがデザインです。一面だけアクセントクロスを入れたようなお部屋は、他にも多々あります。「女性にうけそうだから」なんてありきたりでデザインを入れるところも少なくありません。そんな中途半端な施工ではなく、【デザインリノベーション】として売り出せるお部屋はいかがでしょうか。ーデザインリノベーションのメリットー1他物件との差別化が出来る2家賃を上げて募集が出来る3物件の資産価値が上がる4物件の魅力・認知度が上がるといったメリットがあります。この時期のオーナー様より次のようなご要望・ご意見を頂きます。■入居者に合ったデザインのお部屋をつくりたい■現状の仕様・設備にニーズがあるかわからない■家賃を下げずに物件の資産価値を上げたい■設備交換の時期なので、他にも何か提案してほしい■二重投資したくない我々はこれらを改善するご提案をしております。