非公開の土地情報を頂きました。撤退リスク斜線制限の緩和があれば...注意書きが全て平仮名?!火災保険で元を取っちゃったよ一括借り上げの物件TATERU問題で思うこと破格の条件を出してくれていたのでした。)前回「土地を買うかも...」と言っていたのは、手付が流れた土地でした。以前紹介頂いたときには、あまりにも価格が高すぎて手が出なかったのですが、今回はそんな事情で少しディスカウントされていました。以前ざっとしかボリュームチェックしないでお断りしていたのですが、慌ててボリュームチェックして、建築費や経費の計算をしていきました。すると結構いい利回りになります。ここから想定外のことが起きて、少し利回りが落ちたとしても、十分イケます。後は自己資金の捻出ですが、コロビビ夫と話し合い、これも何とかクリアできました。ここまで土地の情報を頂いてから、10時間。事業計画書も一晩で仕上げました。お昼休みの間にお世話になっている銀行の担当さんに連絡を入れて、話次第では夕方に資料と事業計画書を持ち込む手筈をしておきました。次の日、情報を頂いた会社の方にお会いして、詳しいお話を伺いました。詳しくは書けませんが、コロビビには少し難しい条件があり、お断りすることになりました。う~ん、残念!100%買うつもりになっていたので、もうガックリです。コロビビ夫に伝えると、コロビビ夫の方がガックリきているようでした。銀行の担当さんにも話は無くなったことをお伝えして、この話は終わったのですが、今回のこの空振り感は凄かったです。今までも何度もこんなことはあったのですが、今回の土地は凄くよかっただけにそう感じるのでしょう。ブログを読んでらっしゃる方は、「またか...」と思われたかもしれませんね。本当に買えると思ったのですがねえ。希少価値が高い土地を手に入れるのは、難しいですね。したら、またヘルペスが出ているのに気づきました。歳なので、無理がきかない体になっているみたいです。応援クリックもよろしくお願いします。)昨日突然、連絡が来ました。して、今回こそ、土地を買うかも...。事情を聴かないことには、なんとも言えません。徹夜でシミュレーションしてみると、まあまあの利回りですが、なんせ希少なエリアの土地です。これは買いなので、銀行にも事情を聴いた後持ち込むことにします。お世話になっている、あのやる気のある若い担当さんの地銀へ。そこで自己資金を多く求められるようだったら、以前からお話を頂いているメインバンクに持ち込みます。話を聞かないと分かりません。次回、お話出来ると思いますので、今日はとりあえずこれで...。いい話だったらいいのですがね。いろんなところにお願いしていたことで、このような情報を頂けたようです。応援クリックもよろしくお願いします。)前回まだ価格が決まっていないちょっと難がある土地のことですが、今度の「難」は、崖条例です。...といっても崩れる心配があるような崖が迫っているような土地では無いのですが、崖条例に引っかかっている以上、建築出来る面積は制限されます。近隣の建物は崖条例を守っているものはほとんどありません。抜け道もあるのですが、土地がまあまあ広いので、崖条例を守って建築できない部分を駐車場にすることも出来ます。残りの土地でどれだけの建物が建つかということと、土地の価格がどれくらいになるかが肝になるのです。コロビビとしては崖条例があるということで、通常よりも安い価格がつくことを期待しているのです。土地価格が決められないのも、これをどう考えるかが難しいからなのかもしれませんね。崖条例を無視したような価格になれば、もう全く話にならないのですが、再開発地域の希少価値のある土地なので、無視した価格になる可能性もありますねえ。前も書いたように、まだ表に出てない土地で、価格は10月に決まるそうなので、まあ価格次第ですね。鍋料理をしてもおかしくない気候になってきましたね。鍋とはいかなくてもスープ料理もいいかな?野菜がたくさん摂れるので、いいですね。応援クリックもよろしくお願いします。このページのトップへ非公開の土地情報を頂きました。)以前ファミリーRC向けの土地情報を頂いた会社から、また非公開の土地情報を頂きました。前の土地情報は、超人気エリアの駅徒歩10分前後の160坪だったので、非公開情報とはいえ価格が高くて断念しました。川上情報ではあるものの、安いという訳では無いのです。その価格で承諾すれば確実に手に入れることができるという部分は価値があるのですが、手が出ませんでした。ボリュームがあるので利回りはまあまあ出るのですが、総事業費が高額になるため、もう少し高い利回りにならないことには決断できませんでした。そこで、このエリアのRCは土地の価格が落ち着くまでは諦めることにして、もう少し価格の安いエリアにシフトすることにしたのです。するとまたその会社から新しい良い情報を頂くことができました。ところがコロビビの考えているエリアからは一駅離れていいます。一駅違うと家賃帯が1~2万円下がってしまうのです。土地の価格は安いのですよねえ。駅にも近く広さも十分...土地の安さのお陰で、家賃が安くても利回りは出ます。郊外という訳でもないし、有りかも...と一瞬思いましたが、建設費が高騰している中、ここにRCを建てて将来売却となった時にどうなのかなあと思い直しました。入居は心配無いとは思うのですが、人気のエリアではないことから売却向きではありません。なると、長期保有になりそうです。コロビビの年齢から考えてこのエリアの物件を長期保有というのが、どうなのかなあと思ってしまいました。焦る必要は無いので、お断りすることにしましたが、それにしてもこの会社は土地情報が凄いです。表に出ない状態で、こうして駅近の土地は売買されていくのですねえ。このところいろんな土地が出てきているので、コロビビの条件に合う土地をじっくり待つことにします。実は、もう一件、まだ価格が決まっていない土地情報があるのです。ここはちょっと難あり物件なのですが、価格次第では面白くなりそうですので、価格が決まるのを楽しみにしています。時期は10月頃と聞いているので、進展がありそうだったらまたお知らせしますね。家庭菜園のシソがやっと茂りだしました。この夏は暑すぎて中々大きくなれなかったようです。こんなことは初めてです。異常な暑さだったんだと思いました。応援クリックもよろしくお願いします。)土地を探していると時々利回りが出るけれど難ありの物件に出会います。先日現地確認をした土地もその一つ。人気駅の沿線でこの土地の反対側のエリアを探していたのですが、そこは土地値も随分上がってきて利回りがでなくなってしまいました。反対側のエリアは学区があまり良くないことと、狭い道路が多くごみごみとした印象です。そのせいか家賃が安くなってしまうのですが、それでも今回の土地は旗竿地ということもあって利回りが出るのです。旗竿地と言っても接道面は4mあるので十分です。周りの道路は広くはありませんが、幹線通りに出るのに数メートルのところにあるので、さほど気になりません。現地確認する前にグーグルで下調べした後仲介業者に連絡してみると、問い合わせはコロビビが一番だったようです。情報を出す直前に売主の知り合いが売り出し価格より高い金額を提示してきたとのことでした。話が進むか分からないので、二番手で買い付けを入れてもいいかなと思うぐらい土地としては安いのです。現地を見てから買い付けを入れるかどうか決めようと思って、そのまま車を走らせました。...で、結論は買い付けを入れないことに。いうのも、隣接するアパートのゴミ置き場があったのですが、その状態があまりよくなかったり、もう一つのアパートとの境界が不自然な形になっていたりしているのです。したら買いたいと言っている知り合いは、このアパートの持ち主なのかもしれません。詳しくは言えませんが、どちらにしても隣のことで何か問題が起きそうな予感がするような土地でした。他の難点ならばそれを解決する道を見つけ出すことに喜びを感じるタイプなのですが、今回はやめておいた方がよさそうだという思いの方が強く働きました。今利回りが出るような土地を見つけたなら、多かれ少なかれ色んな難点があるものです。様々な制限がある土地や、今回のように現地調査をして初めて分かる土地...難点といっても、その種類によるなあとつくづく思いますねえ。土地探しは空振りも多いですが、今はそれを楽しんでいる感じでもあります。人間ドックの結果が届きましたが、中性脂肪が劇的に下がっていました。何がよかったのかなあ。毎日トマトを食べていたからか、亜麻仁油のお陰か...。何にしてもいいことは続けなくっちゃと思いました。応援クリックもよろしくお願いします。)ファミリー新築RCの土地情報は頂いているものの、一定のボリュームで建てられるような広い土地は坪単価が高く、少しでも割安となれば大手のデベロッパーがさらっていきます。今は人気駅近に広くない土地があれば、木造3階建てのアパートを建設することも考えています。駅近となれば、中古アパートか広めの戸建を狙うしかありません。...で、見つけたのがまあまあの戸建。抜群に近い訳ではありませんが、徒歩10分以内なのでまあOKです。接道もまあまあなので、後は価格ですね。築年数が経っている割には強気の価格なのですが、これも再開発されて注目されているエリアだからなのでしょう。仲介業者さんと話していると、キッチンと浴槽を数年前にリフォームされたらしく、このまま戸建賃貸として貸すことも可能のようです。消費税がアップする前に建築契約をすれば、一年分の戸建の家賃と同じぐらい安く建てられます。もったいなくてもやっぱり更地にすべきかなあ...なんて、まだ購入もしていないのにあれこれ考えてします。中古アパートを買って退去させるより、はるかにやりやすいので、来年まで売れ残っていて価格交渉が上手くいけば、買うかもしてません。果物が美味しい季節になりましたねえ。最近はブドウにハマっています。果物も食べすぎは禁物。体重と相談しながら食べています。応援クリックもよろしくお願いします。)最近大学が郊外から都心へ回帰していることから、賃貸経営に与える大学撤退リスクは、よく言われてきていました。なくても、今は下宿するより自宅から通う学生も増えています。今は昔の下宿みたいに安価で生活する学生は少なく、ワンルームだとしてもマンションやアパートに住むとなるとそれなりの費用がかかります。通いの学生が多くなったのもそんな事情や収入の二極化が関係しているのかもしれません。コロビビの投資エリアは学生街とは無縁なので、そんなリスクは関係ないと思っていました。各地で相次ぐ大型商業施設の撤退のニュースを耳にするとき、撤退リスクは身近なものだと認識するようになりました。「ああ、買わなくて本当に良かった。その商業施設以外にも割と大きいスーパーもコンビニも周りにはあるので、毎日の買い物に困ることはないのですが、撤退後の計画が聞こえてこないので、やはり心配です。大学や企業の撤退と比べると、ダイレクトに影響がある訳では無いのでしょうが、多分土地の価格も下がっていくでしょうし、何らかの再開発が行われない限り、マイナスの影響しか考えられません。中心部の物件ではこんな心配は考えられないので、郊外の物件はやはり不安定要素が多いですねえ。その分土地値が安いので、利回りが出る訳なんですけどね。樹木さんの訃報に、癌になった後も精力的に仕事をされた生き方ができるんだと思いましたねえ。75歳とはまだまだお若いです。たくさんの作品に出演して欲しかったですね。お悔やみ申し上げます。)相変わらず新築用の土地探しをしていると、人気駅にまあまあの距離の場所の土地が出ました。狭いのが難点ですが、斜線制限の緩和措置が適用されれば、何とか7%後半まで利回りが出せそうです。仲介業者さんもまだ情報を出したばかりなので、今買い付けを出せば手に入れられる可能性が高いです。高くは無いので、融資特約無しの買い付けを入れることも出来ますし、少し無理をすれば現金買いも出来そうです。県に問い合わせると、緩和措置が受けられるとのこと。その根拠となる法令も示して頂きました。やった~!!直ぐにでも買い付けを入れようと思いました。その担当者からは、念のため対象となる地域の建築指導課にも問い合わせることを勧められました。実際に確認申請を出すところでお墨付きを頂ければ更に安心です。問い合わせをしてみました。す、す、すると...なんと!緩和措置は受けられないとのこと!!!え、ええっ!そこで、県の担当者から緩和措置が受けられると言われたことをお話したのですが、その人はそれには答えず、確認申請の手引きにはそのことが書かれていないと繰り返すだけでした。コロビビが調べていたものにも受けられないと書かれているものがあったので、「ああ、やっぱり...」という感じでもありました。後で、受けられない理由を自分で調べたので納得しましたが、その場は理由が良く分からないままそこで話を終えました。