一度は緩和措置が受けられるという答えを聞いていたので、何だかガックリしましたねえ。セルフボリュームチェックをした後、知り合いの担当さんに建築費も教えて頂いたので、これはいいと思ったのですがねえ。簡単な見積もり→役所への問い合わせここまでを一日で行い、この日の夕方には買い付けを入れる予定だったのですがねえはああ...お陰で睡眠時間は3時間。疲れちゃいましたねえ。法令まで示したので、信じちゃったのです。土地を買った後でダメだと分かれば大変なことになっていました。自分で調べたものにも同じようなことは書かれていたので、こっちの情報の方が正しかったということ。応援クリックもよろしくお願いします。)思うような土地が出ない間は、中古のアパートも検討しているコロビビ。数年後は更地にして新築RCか木造3階建てのアパートを建てられるようなものに限定して探しています。先日人気エリアの物件が出ていたので、接道の向きと道路の広さを頼りにグーグル地図で探してみると...見つけました!思ったより駅に近いし、コンビニもまあまあの距離にあります。募集もしていたので、家賃を調べてみると、う~ん、思った以上に取れていませんねえ。これで収益を得ようとは思っていないので、構わないと言えば構わないのですが、それにしても古いし狭いしということでこの家賃なのでしょう。翌日その物件を見てきました。実際行ってみると立地はよかったです。セットバックしているので、肝心の土地があまり取れていないことが分かりました。気になることが...。それが掲示してあった入居者への注意書きです。全て平仮名で書いてあったのです。これは、きっと外国人の入居者向けのものなのでしょう。...となると、更地にするまでこの入居者の方々を相手に賃貸経営を続けることになりますし、退去に向けての交渉がどうなるのか見えなくなってきます。ただでさえ難しい退去交渉...しかもこんなに安い家賃は他にはそうそうないので、交渉は難航しそうです。これはちょっとやめておいた方がよさそうですね。コロビビ夫は買う気満々でしたが、あの貼り紙を見た途端、その気は失せた様でした。タッキーの引退、びっくりしました。ジャニーズはもともと好きでは無かったのですが、八王子リフォームで好感度がアップしていただけに残念!でも賢い選択なのでしょうね。応援クリックもよろしくお願いします。)実家の貸家は息子が使う予定だったので暫く空き家にしていたのですが、息子の仕事の予定が変わり使わないことに...。...で、人が住まなくなると家が傷むので、やはり安くでどなたかに借りて頂くことになりました。室内は数年前にリフォームしていたので住んで頂くのに支障はありません。便利な場所にあるせいか、すぐに入居が付きました。...なんて安心していたら、先日の台風によって、車庫の屋根の部分が破損してしまったとの連絡が!!入居早々入居者様にはご迷惑をおかけすることになってしまいましたが、火災保険で修理費用は全額出るとのことでした。屋根はほぼ全損状態だったので、全体が新しくなるということです。少額ですが、お見舞金まで...火災保険様様ですね。保険請求の書類を書いていた時に、築年数を書く欄があったのですが、実はこの実家築50年越え。それでも父が大切にメンテナンスして、リフォームや増築をしていたので、築50年には見えません。今回の車庫部分はもともと新しいのですが、それでも今回修理することで更に新しくなるのは大歓迎です。迷惑をお掛けしたことをお詫びがてら、台風の片づけと庭の剪定にも行ってきました。修理前だったのですが、庭も車庫も綺麗になれば、築50年越えでも長く入居してくださるかもしれませんね。大きな被害を受けた大家さんも多かったようですね。人的な被害が出なくてほっとしました。地震ももちろん恐ろしいですが、台風の風も恐ろしい力があることを再認識させられました。応援クリックもよろしくお願いします。)中々いい土地が手に入らないコロビビですが、一括借り上げの会社が提案する物件情報では、いい土地が出てきました。人気駅からは少し遠いのですが、バスを利用すれば都心部にも便利ですし、駅まで自転車で行けば中心部へも数駅で行けます。何より人気の商業施設に徒歩数分。周りには若者に人気の店舗もみんな揃っているのです。坪単価はさほど高くないのは以前倉庫街だったからで、今でも目の前の道路はトラックの往来がままある立地。商業施設に集まるファミリー層を狙って一階にコインランドリーを併設すれば面白い物件になりそうです。一括借り上げなので、その分利回りが低いのです。この会社が建築費を上乗せしているからでしょうし、借り上げの費用として管理費10%が取られてしまうからです。上乗せした建築費でしっかりした建物を建ててくれればそれでもいいのですが、もちろんそんなことは期待できません。個人ではこんな土地を手に入れることができないので、それを考えるとこの物件も有りなのかもとさえ思ってしまいます。借り上げシステムの説明を受けました。聞く借り上げシステムよりは良心的な部分もありましたが、シミュレーションはやはりかなり甘めに作られています。他にも突っ込みどころはいくつかありました。融資が厳しくなった今は、借り上げをうまく使うことで少ない自己資金でもいい条件で融資を引くことも出来そうです。...、やっぱり自分でやった方が断然利回りを出せるし、同じ建築費でいい建物を建てることができるので、やっぱり無しかなあ...。こんな土地が他で出ても、同業他社に取られてしまうしなあ...。...なんて考えながら、色んな土地を相変わらず検討しています。北海道の地震の被害は想像以上ですねえ。亡くなられた方やご家族にはお悔やみ申し上げます。国土強靭化計画はどうなったのでしょう?全道停電って...こんなことも起きるのですね。う~ん、想定外のことが起こりすぎますねえ。応援クリックもよろしくお願いします。)本当に一時期は新築アパート投資熱が凄くて、提案を受けることすらできない状態がありました。手に入るとそれは宝くじが当たったが如く、ラッキーだと話している人もいたぐらいです。コロビビが新築アパートを手に入れた5年前は利回りも8%台でしたが、その2年後には7~6%になってしまっていました。8%と言っても建築に必要ないくつかの費用が入れられていない建築費での計算だったりするので、厳密に計算すると7%台後半になっています。その後販売されているアパートはもしかしたら6%台前半の利回りになっているのかもしれません。そんなアパートをみんな競争するように欲しがっていたのです。中にはTATERUのような改ざんによって手に入れた方もいらっしゃったかもしれません。それを2~3年で売却し、多額のキャピタルゲインを得た人も少なくないと思います。その人にとっては、それこそラッキーだったと思うのかもしれませんが、そんな考えでは不動産投資は大成出来ないのではないでしょうか。それは購入した時期がたまたまよかっただけのこと。こんな低金利、フルローンで買えたなんてことは無いでしょうし、こんなに土地や物件が値上がりするプチバブルは暫く来ないでしょうから。実はコロビビがあのアパートを購入できたのは、最初の購入希望者の融資が通らなかったからなのです。今になって思うと、この会社は改ざんしてまで融資を通す会社では無かったという証拠みたいなものですね。コロビビより早く申し込んだ人は、2番目の物件の契約をすることになり、結果的に後に申し込んだコロビビがそれより条件の良かった1番目の物件を手に入れることができたのです。これは全く運がよかっただけのこと。新築アパート投資はそんなに儲かるものではないのですが、お陰様で土地値は2倍になっているし、入居状況もいいし、新築時の家賃を維持できているので、まあ順調かなあと思っています。新築アパート投資で入居がままならず、損を覚悟で売却している人も少なからずいます。入居がつかず本業の収入で、何とか保有し続けている人もいます。TATERU問題のように貯金がほとんど無いような人が改ざんによって新築アパート投資をしていたら...。破たんすることは目に見えていますよね。シミュレーションできない人が投資をすること自体がおかしいとはいえ、酷い話です。不動産の世界、「騙し」はあちこちに潜んでいます。それを見抜ける力や「騙し」を寄せ付けない人脈作りが必要ですね。北海道の地震は被害がどれくらいになるのか予想ができません。被害に遭われた方、お見舞い申し上げます。知り合いもいるので、心配です。応援クリックもよろしくお願いします。このページのトップへ破格の条件を出してくれていたのでした。)固定金利の変更のみと聞いていた一棟目のアパートの融資。その固定期間は9月末で終了になります。金利変更になった時の書類を確かめてみると、「基準金利に応じて、半年ごとに金利が変わる」とも読み取れる部分があります。これはどういうことなのでしょう?コロビビ夫が銀行に確かめて見た結果はこうでした。・2年前、金利を団信込みの1.1%の変動金利にしたが、その他の条件は五年固定金利の条件に変更はない。ああ、なるほど、「固定の金利を変更するわけにはいかなかったので、変動金利ににはしたが、1.1%という金利は残りの2年間上げることは無い。」ということだったようです。五年固定が終わる9月からは変動金利なので上がる可能性があるということですよね。それもコロビビ夫が確かめると、何と驚く返答が!「いや、この条件は後5年間続くらしい。後5年、1.1%?それも団信込みで?!いやいや、メガ大家さんんなら驚く条件ではないかもしれませんし、大手の銀行なら分かります。ここは地方の小さな銀行だし、もちろんコロビビ達は弱小大家...。銀行としては安定的な貸し出し先だとして、破格の条件を出してくださっていたようです。それだけ今の銀行は厳しいのですねえ。残額があっても新たな物件の融資も可能とのこと。本当はこちらの融資をお世話になっている行員さんの銀行に移すことによって融資の枠を空けるという目的もあったのです。その必要も無いとなると、お世話になっている行員さんには、借り換えのお話はお断りしなければなりませんねえ。なったら、新しい物件の融資はこの行員さんに一番に持っていくようにしますね。本当はもっと複雑なお話なのですが、簡単に言うと上記のような結果となりました。銀行も安定的な貸出先確保に苦労している様子でした。新たな案件を持ち込むには、まだまだ決して難しい状況でもなさそうですね。応援クリックもよろしくお願いします。)お世話になっている出来る行員さんが、借り換えの提案をしてくださるとのこと。そこで、一棟目のアパートの固定期間終了の時期を確認するため、手元にあった返済予定明細表」を見てみました。?れれっ?これは5年前に確かに固定金利で借りた筈なのですが...。2年前、別の物件の融資でお世話になったこの行員さんから、違約金も含めた借り換えの提案を頂いて、それをこの銀行にお伝えしたところ、「こちらも金利を1.1%に変更するから、借り換えをしないで欲しい。」という旨のお話になった筈なのです。コロビビはコロビビ夫から伝え聞くだけだったので、コロビビの勘違いかな?と思ったのですが、確かめるとコロビビ夫もそう思い込んでいたとのことでした。その時の書類を引っ張り出して見てみると、「金利の変更」と書いてあるのですが、「基準金利」の記載もあります。「これ、やっぱり変動金利じゃん。」とコロビビが言うと、コロビビ夫は「いや、確かに金利の変更だけと言われた。そこで借り換えの提案をしてくださるその行員さんに書類を見て頂きました。するとこの行員さんも「ん?、ぼくもこんな形は初めて見ます。「まあ銀行によっていろいろ違うのでしょうけれど...とりあえず9月末が一度この金利の期限とも書いてあるので、そうであれば違約金はかからない訳ですし、そのタイミングで借り換えの提案が出来るようにしてみてもいいですか?」...ということになり、こちらももう少し詳しくこの銀行に尋ねてみることにしました。そこで、翌日早速コロビビ夫が銀行に確かめてみたのです。すると...ああ、また長くなりそうですね。トマトは日照り続きで枯れてしまいました。本来は水不足に強い筈なのですがね。今年の夏の気候は、家庭菜園にも影響大でした。応援クリックもよろしくお願いします。PREV»プロフィールAuthor:コロビビ物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。スタンダード・デザインラボ。