入居者も買い手も付かなくなった物件はどうすれば良いのか・リノベーションをして、物件の魅力をアップさせる・リノベーションのポイントはバス・トイレ・キッチン・費用の目安は1m2あたり10万〜20万円。定額パックも・諸費用にあらかじめリフォームやリノベーションの費用を計上しておこう不動産投資は入居者がいて初めて賃料が発生し、運用が可能になります。築年数が経つほど、この入居者付けは難しくなっていきます。普通は新しい物件の方が好まれますからね。今回も前回に引き続き、以下の物件を用いて解説していきます。築30年が物件のターニングポイント既に購入時に築25年が過ぎていますから、築30年を超えたあたりから、入居者付けは段々と難しくなっていくことが予想されます。いうと、不動産ポータルサイトの多くで、築年数の検索条件が「築30年まで」しかないからです。築年数で絞りを掛ける入居者の目には止まらなくなってしまうのです。なると、所有する物件に空室が出るようになる可能性が高くなります。空室状態が続くと賃料を下げて募集せざるを得なくなりますし、広告費も掛かり続けます。その間も管理費・積立金・ローン返済・固定資産税などの支払いは待ってくれません。一気に収益性が悪くなり、赤字状態に転落する可能性もあります。入居者が付かなくなった時がリノベーションのタイミングでは、いっそ手放してしまおうかと考えても、やはり築30年が過ぎると、購買層はぐっと減ってしまいます。一般の買主ではなく、業者買取といった形で廉価で売却するしかないケースも多々あります。手仕舞いにしたいというなら、多少の赤字を覚悟で手放してしまうという選択もありでしょう。その買取をした業者はその物件をどうすると思いますか?当然そのままでは売れませんので、手を加えて転売することになります。最近のリノベブームも手伝って、このように低価格で購入した物件をリノベして販売する手法で急成長している会社も多く存在します。自分でリノベを行ってから売却すれば良いじゃないか、というのが結論です。そもそも、入居者がいる状態ではリフォームもリノベもできませんから、空室が数ヶ月に及ぶようならこれを機に自らの物件の魅力を高め、資産価値を向上させる時期だと捉えてはどうでしょうか。リフォームとリノベの違いは?リフォームとリノベーションは共に物件を改装することで、リノベーションもリフォームの一種と言えますが、細かく定義を分けるならば、リフォームは「原状回復」であると言えます。具体的には、剥げてきた外装の塗り直しや、古くなったキッチン設備の取り替え工事などが挙げられます。それに対してリノベーションは「価値の付加」であります。元の建物に大幅な改良を加え、新たな性能や価値を付加していく工事のことです。住宅の間取りを全面的に変更して機能性を向上させたり、デザイン性にこだわった家に造り替えることがリノベーションにあたります。リフォームの方が比較的費用が安く済みますが、どうせ手を入れるならリノベにより新たに価値を加えた方が収益性もアップするでしょう。築何十年も経つと、建築当時ウケていた部屋のデザインと現在好まれるデザインが異なっている場合もあり得ます。リノベーションのポイントはバス・トイレ・キッチン時代の移り変わりにより、昔では単身向けワンルームでは標準的であった「ユニットバス」は現在ではむしろ敬遠される要素になってしまいました。【モデルケース】の物件の図面を見てみるとやはり「ユニットバス」になっています。これを「バス・トイレ別」に改装するのがベターでしょう。次にキッチンですが、これも昔のワンルームに多かった電熱式のタイプのようです。電熱式は加熱に時間が掛かるので嫌う人が多く、ガスコンロへと丸々取り替える必要があるでしょう。上に述べた以外にも、例えばカーペット敷きをフローリングに変えたり、壁紙を張り替えたりと色々やることはあるでしょうが、では、いざリノベをしようとして、どのくらいの費用が掛かるのでしょうか?これをみると1m2あたり10〜15万円が最も多く、ほとんどが20万円までに収まっています。費用の目安は10〜20万円ほどとなります。【モデルケース】の物件の専有面積は約18m2ですので、180〜360万がリノベ費用の総額の目安と言えるでしょう。リノベをめぐるトラブルとして、結果的に費用が掛かり過ぎた、という事例もありますので、不安な方は「定額パック」を用意している施工会社も多くあるので、それを利用されるのも良いでしょう。:-491万円が計上されていますが、このような築古の物件では、確実に運用を続けていくためにはリフォームやリノベにかかる費用も計算に入れておくべきでしょう。購入前にリノベ費用の目安の上限である360万円を加えて収益性を検討する必要があります。本来的にはあらかじめ想定しておくべき事項ですが、すでに築古物件を所有し、入居者の確保に苦労されている状況から脱したいという方にも、リノベーションという方法は有益ではないでしょうか。)というケースもありますので、どちらが得かをよく比較検討する必要はありますが。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。