住宅ローンが残っている場合あなたが売る家に住宅ローンが残っている場合、家を売ることが決定したこの段階で、早めに融資を受けた銀行へ連絡を入れておく必要があります。住宅ローンを借りるには必ず抵当権が設定されます。要するに住宅ローンを支払えなくなった場合の担保ですね。この抵当権が抹消されないと不動産を売却できないためです。販売(広告~内覧)いずれかの媒介契約を結ぶと数日でレインズに売却情報が公開されます。情報が公開されたことによって、チラシやネット広告などで一般の人にも情報が知れ渡ります。問い合わせを受けた不動産業者は、お客さんを連れて内覧に訪れます。売る家に住みながら内覧を行う場合、下記ポイントを押さえると印象がよくなります。水回りに力を入れて清掃を行うできるだけ明るく見せる(照明は全てONにし、切れている電球や蛍光灯があったら交換しておきましょう)ゴミや使用していないものは処分して出来るだけ部屋を広く見せる売ろうとしている家に住んでいない場合は、専門業者によるクリーニングを入れると印象がいいでしょう。どちらの場合でもリフォームに関しては、最低限壊れている設備などを修理する程度で余計なお金をかけない方が無難です。リフォームは中古住宅の場合、自分で自由にプランニングできるというメリットがありますが、買主の趣味に合わないリフォームをしてしまったがために売れなくなってしまうこともあります。リフォームに300万円費用をかけたとしても、売買金額や査定金額が300万円上乗せできないケースが多いからです。リフォーム可否の判断は、不動産業者に相談することをオススメします。販売価格があまりに相場より高いと、問い合わせがないため業者から値下げの提案を受けることになります。内覧を終え買主に購入意思があった場合、購入申込書をもらいます。)が一堂に会し売買契約を締結します。契約時に売主は買主から手付金(売買代金の10%程度が一般的)を受領します。この手付金は残代金支払い時に売買代金に充当するもので、契約の成立を表す意味合いが強いです。双方で「こんなこと知らない」、「こんなはずではなかった」ということがないように、売買契約を結ぶ前までに重要事項の説明をすることが宅地建物取引業法で義務付けられています。重要事項説明とは取引する物件についての詳細や取引する条件などが記載されている、重要事項説明書に記名押印した宅地建物取引士が宅地建物取引士証を提示したうえで、説明を行うことです。実務的には売買契約書と重要事項説明書を事前にデータや紙媒体でもらい内容を確認し、売買契約と同時に重要事項説明を行うことが一般的です。しても双方が契約に立ち会えない場合は、業界用語で『持ち回り』といって売主と買主別々に重要事項説明と署名押印を行って済ますケースもあります。(業者によって『持ち回り』をやりたがらない場合もあります。)分からないことや疑問に思ったことは、必ず契約前に確認することがトラブルを避けるために必要です。本人確認をしなければならないため身分証が必要です。一般的に免許証やパスポート、マイナンバーカードなどいずれか一点を提示します。納税額を確認するため必要。支払うもので、媒介契約時に決めた手数料の金額、割合になります。半分の金額が支払われることが多いです。※売りたい家が共有名義となっている場合は、共有者全員分の書類が必要になります。引渡し(残代金決済)買主が住宅ローンを組んでいる場合、本審査とローン契約の完了を待たなければなりませんがあと一息です。通常引渡し(残代金決済)は買主側の指定した金融機関で行います。契約で顔を合わせた面々プラス所有権移転登記(売主にローンが残っていれば抹消登記)をするため司法書士が同席します。登記するための委任状などに署名捺印をし、買主は残代金の振込を行います。実務上、残代金の着金確認がとれた段階で鍵を買主へ引渡し完了となります。用意してくれるので大丈夫です。司法書士から見積書が届きます。無事に家が売れたとしても、それで「めでたしめでたし」ではありません。売却益がプラスでもマイナスであっても、売却した翌年に確定申告をすることは覚えておきましょう。分からないことは所轄の税務署で優しく教えてくれるので安心です。最後に管理人からメッセージまずは、私のつたない文章をここまで読んでいただきありがとうございました。のっけから『3ない宣言』などと暑苦しい宣言をしてしまいましたが、家を売る成功の秘訣は、あなたが『いい担当』に出会えるかどうかがカギを握ります。不動産一括査定サイトのサービスを利用すると、一度の不動産情報と個人情報の入力で複数の不動産業者に査定依頼が可能で、対象物件の取扱が得意な業者を選定できます。査定書を見比べ、査定根拠を聞き比べて、あなたが一番信頼と納得できる不動産業者と契約を結んで下さい。家を売るはじめの一歩として、不動産一括査定サイトのサービスを上手く利用してみてはいかがでしょうか?最後に当サイトをうまく活用して、あなたが笑顔でグッバイホームできることをお祈りします。管理人の金井がオススメする不動産一括査定サイトHOME4UHOME4Uは株式会社NTTデータ・スマートソーシングが運営する不動産一括査定サービスです。国内初の不動産一括査定サイトで、今年で17年目となる老舗中の老舗。売却査定数も累計30万件と確かな実績を誇っています。北海道から沖縄まで、全国の不動産会社が登録。最大6社に無料で査定依頼ができます。公式サイトリビンマッチ(旧スマイスター)45秒で簡単に査定を依頼することができる一括不動産査定サイトのリビンマッチ。これまでに、440万人以上の方がサイトを利用しており、96%の利用者がリビンマッチの査定サービスに満足だと答えています。査定と同時に不動産物件の相場を知ることができるようになっています。登録されている1,400社の不動産業者にはそれぞれ得意分野があるので、物件によっては1,000万円ほどの差額が出ることもあり、最適の業者を選ぶ手助けをしてくれます。公式サイトイエウールイエウールは全国約1,400の不動産会社が登録している一括査定サービスです。全国の相場で判断するのではなく、過去の実績や周辺地域の価格なども参考に見積もりを出してくれるのが特徴。最大6社に一括査定依頼ができます。建物を建てることを制限されている市街化調整区域というものがあります。原則的に建物を自由に建てることができず、建築許可が下りる建物も限られます。街づくりをしないと定められた地域のため、不動産の価値が低く見られることも。市街化調整区域の果たしている役割や市街化調整区域にある家を売る方法を紹介します。市街化調整区域とは?都市計画区域は場所によって市街化区域と市街化調整区域、そのどちらにも指定されていない非線引き区域に分けられます。市街化区域は文字の通り、建物を建て、街づくりをしていこうという地域。住宅も多く、インフラの整った商業施設がある街中を想像してもらえれば良いでしょう。市街化調整区域はその逆で、建築を制限して街づくりを控える地域です。街中の逆、田園風景の田舎を想像してください。市街化調整区域の土地は主に農業や林業、漁業などを行うことを目的としており自然を残しておきましょうという場所です。意図的に都市化をさせないという場所です。市街化調整区域は山奥にしかないというわけではなく、住宅が並んでいるすぐ裏は田んぼしかない、そういった場所も実は市街化調整区域かもしれません。東京都は市街化区域が多いですが、市街化調整区域がないわけではありません。市街化区域の中に市街化調整区域がちらほらあるのです。市街化調整区域では家の新築や増築が許可制になっており、これを開発許可と呼びます。住むことが絶対にできないという訳ではありませんが、場所によっては上下水道のようなライフラインの整備が遅れていたり、売買する上で自由に建てられない・利便性が悪いというデメリットがあります。市街化調整区域内の農地を宅地に転用したい場合は、これも許可制のため売却のハードルを上げています。市街化調整区域で建築が許可される基準は都市計画法第34条に定められています。既存の工場の関連施設などは許可がされることがあります。公益上必要な建築物は許可が不要ですし、市街化調整区域は自然や農地を残すという目的ですから、農林漁業者の自宅や農林漁業で使用する建築物のように従来の目的を果たすような場合は開発許可が不要になります。一口に市街化調整区域といっても開発許可を得て、家を建てられる場所、開発許可が下りない場所、農林漁業に従事するのであれば自宅を建てられるなど細かく定めがあるのです。家が建てられない土地は売却が難しくなります。そのため土地の評価も市街化区域と比べると低くなるので住宅ローンにも影響があります。市街化調整区域にある家を売却する注意点は3つです。市街化調整区では家を建てることが難しいですが、自治体によって条例で建築許可の基準を緩和していることがあります。高さ制限があり、マンションなど高層の建物は建てられません。基準が緩和されていると言っても市街化調整区域内のどこでも家が建てられるわけではなく、市街化区域に近く、ある程度住宅が固まっているエリアであれば建築の許可が下りる可能性が高くなります。市街化調整区域でも開発許可が下りるのであれば、まだ売却価格にも期待ができますが、住宅を建築する開発許可が難しい場所であれば、取引価格は残念ながら下がってしまいます。マイホーム用の土地を探している人よりも、農家に買ってもらったり、法人の買い手を探す方が良いかもしれません。売却に時間がかかる市街化調整区域で土地を探している人は少ないです。開発許可が下りない場所となると、さらに不利です。需要が少ない分、売却には時間がかかることがあります。求めている人が少ないので、焦って売り出し価格を下げるよりも時間はかかるものと考えましょう。担保評価が低いと住宅ローンがつかない市街化調整区域は、市街化区域に比べると制限が多いです。住宅ローンは担保評価という審査基準があり、不動産の価値によって融資できる金額も変わります。万が一住宅ローンが返済してもらえなかったときは、金融機関は抵当権をつけた担保不動産を売却するため、お金に見合った価値があるかが融資の条件なのです。市街化区域の駅前の土地であれば担保評価も高くなりますが、利便性が悪く建築の制限もある市街化調整区域の土地は担保評価が低くなってしまい、その結果、住宅ローンがつかない可能性があるのです。売買価格は売りたい人と買いたい人の気持ちで決まるものなので、担保評価が低くても高い金額で買いたい人がいれば売れることもあります。担保評価と売買価格は一致するものではないので、住宅ローンがつかない、または融資金額が売買価格よりも低いということはよくあることです。説明した通り、自宅を建てるのに向いていません。許可が下りなければ、買っても家を建てることができないかもしれないのです。そこで買い手にお勧めなパターンが2つ。市街化区域から近い土地で、ライフラインが整っており住宅が立ち並んでいるエリアは家の建築が許可される可能性があるので、売却価格や買い手も比較的見つかりやすいですが、市街化区域から離れると家の建築の開発許可は下りなくなります。開発許可が下りないような土地を売りたいのであれば、開発許可が不要、または開発許可が下りる人に売却することを考えてみましょう。市街化調整区域の目的は自然を残したり、農地を確保することでした。農家の自宅であれば開発許可が不要なので、農家の人に買ってもらう方法があります。開発許可が出る施設には農産物などの加工や貯蔵施設、すでに市街化調整区域内で工場を稼働している時の関連施設などもあります。家を建てるのではなく、事業を行うための土地として売却先を探すのはいかがでしょうか。市街地から離れているのであれば、事業者に買ってもらうのも有効な方法といえそうです。家を建てて引越したい人を探すのは大変ですが、隣人に売却するのであれば話がまとまりやすいかもしれません。隣地を購入するメリットは、接道が良くなる、土地の形状が良くなる、間口が広がるといった点。土地がまとまった大きさでなかったり、形状が悪くても隣地と地続きになることで使いやすくなるかもしれません。袋地が解消されたり、接道されておらず再建築不可だった土地が解消されるような隣地の売買であれば、第三者に売るよりも隣人にはメリットが大きいです。土地は制限があり、取引には専門的な知識が必要になります。同じ市街化調整区域内でも建築の許可が下りる場所と下りない場所があり、簡単には判断ができません。開発許可が下りる下りないでも売却のしやすさや価格は随分変わってきます。売却のためにはまずは不動産業者探しです。不動産業者探しに使えるサービスは簡単に査定までもらえる「不動産一括査定サイト」の利用がオススメです。サイトから査定依頼を1回するだけで複数の不動産業者の査定が取り寄せできます。市街化調整区域で開発許可が必要なことは、重要事項説明にも関連する重要な事柄です。査定をもらったらどういった売り出し方をするか不動産業者の意見を聞いてみるのが良いでしょう。オススメの不動産一括査定サイトHOME4UHOME4Uは株式会社NTTデータ・スマートソーシングが運営する不動産一括査定サービスです。国内初の不動産一括査定サイトで、今年で17年目となる老舗中の老舗。売却査定数も累計30万件と確かな実績を誇っています。北海道から沖縄まで、全国の不動産会社が登録。最大6社に無料で査定依頼ができます。公式サイトリビンマッチ(旧スマイスター)45秒で簡単に査定を依頼することができる一括不動産査定サイトのリビンマッチ。これまでに、440万人以上の方がサイトを利用しており、96%の利用者がリビンマッチの査定サービスに満足だと答えています。査定と同時に不動産物件の相場を知ることができるようになっています。登録されている1,400社の不動産業者にはそれぞれ得意分野があるので、物件によっては1,000万円ほどの差額が出ることもあり、最適の業者を選ぶ手助けをしてくれます。公式サイトイエウールイエウールは全国約1,400の不動産会社が登録している一括査定サービスです。全国の相場で判断するのではなく、過去の実績や周辺地域の価格なども参考に見積もりを出してくれるのが特徴。最大6社に一括査定依頼ができます。公式サイトsoraki宅地建物取引士を取得し、ディベロッパーのマンション営業として企画、集客、顧客の住宅ローンの審査まで幅広く携わる。新築分譲マンションのモデルルームでの接客をしながら、審査の通りにくい顧客にも対応し、住宅ローンを提案。その後、マンション管理会社に転職し、フロント営業となる。修繕の提案や長期修繕計画の作成など、管理業務主任者として分譲マンションの管理組合運営に関わる。ブックマークこのコラムが気に入ったらぜひ「いいね!」をお願いします♪みんなに役立つ情報をお届けします。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。家・マンションを売るなら!現役不動産屋が教える家を高く早く売る方法【グッバイホーム。