表面利回り6%以上程度。賃料と不動産の値上がりも。インテリアや内装をしっかりすれば、1.5倍以上の賃料がとれる。賃貸需要もしっかりしているマーケット。・シンガポール企業(シンガポール政府は自国外への工場移転にインセンティブを出している)・外資系企業の進出(例、外資系コンサル会社「フロスト&サリバン」の進出)・エデュシティの学生(25000名)→今後、ヌサジャヤの人口は10万人→50万人へ増加予想このマーケットを買っている人は投機家が多いと言われているが、シンガポール人やマレーシア人など実際に住むために購入する人も多いので供給が足りなくなると言われている。「少ない予算でも広くて快適な家に住みたい」シンガポールの駐在員も、ヌサジャヤで不動産を購入し始めている。(東南アジア全体を監督する場所としてシンガポールにアジア支社を置いているため)ヌサジャヤに家を借りるという人達が出てきている。すべてではないが面白い要因だと見守っているところ。最初のスイッチが入った状況だと見ている。セミナー受講者からの質問シンガポールやクアラルンプールのアクセスは?シンガポールの端からは30分~込んでいると1時間ほど。2020年までにクアラルンプールまで高速鉄道も通るかも?シンガポール~クアラルンプール(リニアなら400kmを90分で)現状、ヌサジャヤからクアラルンプールまで車で4時間くらい。街はいつ頃できあがりますか?計画では2025年までに完成予定。徐々に様々なプロジェクトができてくるので5年もすれば現地で生活するためのお店や学校などできあがっているか。ちなみに、マレーシアは100年以上地震がない。いつが買いどきですか?自己資金500万で買えますか?マレーシアは外国人の場合、50万リンギット以上の物件を購入する必要がある。(約1700万円くらい)融資は、外国人(ノービザでマレーシアに住んでいない)の場合6~7割まで融資をつけてくれる。510万円くらい自己資金が必要。登記や仲介手数料など、諸費用に5%を見込む。資金はいきなり決済時に必要なわけではない。決済時には物件の10%と諸費用。1番はじめに頭金170万+諸費用(5%85万円)=250万円とか。工事の進捗(半年~1年とか)に合わせて必要になってくる。プロジェクトによっては購入時にいろんな特典がついているケースが有る。リベート(諸費用をキャッシュバックなど)特典を使えば、2割の自己資金で購入できるケースも。特典はディベロッパーとの関係もある。自分自身が自信を持ってこれなら自分でも買えるなと思える物件だけご紹介している。良い条件で物件を押さえている。良い条件でご購入いただけるようにディベロッパーとの関係を深めている。横山/ヌサジャヤについてこれほど詳しい専門家は他にはいない。自分で買えるモノ、その人にあった物件をご紹介する。個人相談を受けていただけるようにお願いしました。個人相談は、先着10名限定(既に終了)ローンを組んだ場合、プラスのキャッシュフローはいつ頃から?完成までの3年間。融資を受けていると、完成後に元本の支払いから。融資の期間が短い人は毎月の返済が大きくなる。(ネガティブな期間が出てきたりする。)その人の個別の事情による。マレーシアの銀行の融資条件は?不動産価格の目安:年収の5倍~8倍。返済のリスクなど考えるとMAXまでレバレッジをかけるのはどうかと・・・その人の状況に合わせて相談しながら決めていったほうが良い。無理な提案はしません。損する確率は低いですか?投資なので・・・(ハオヤンさん自身は)10戸投資してるが、それでもどうなるかはわからない。長期間かかるので、出口を迎えるまでわからない。そのマーケットで何が起きているのかチェックしながら情報発信している。個別面談で話を聞いてみたり、あなたがどんなアクションを取るのかが大事。65m2(ベッドルーム1つ&1リビング)夫婦2人DINKSやシニア夫婦や単身者向け。ヌサジャヤならどういう物件が良いですか?需要がある価格帯は、ヌサジャヤだけをみてもゾーンに寄って変わってくる。自分たちはシンガポール人の感覚を参考にしている。「マリーナだったら7000万円でも買うよね?」という感覚。今は2000万でも買える。街ができあがってくると買いたいと思う人も増える予想。賃貸する場合、現地の管理会社を使うの?物件を賃貸するときは、その地域に強い管理会社を選ぶことが大事。個別のエージェントによって、強いエリアやターゲットが違う。現地の強いエージェントを把握している。日本の管理体制のような体制を整えているところ。ハオヤンさんの仲介手数料やサポート料はいくら?物件購入価格の3.15%を手数料としていただいている。預託金を支払ってでもユニットを確保している物件もあるので特典がついてくることもある。日本語でマレーシアの不動産を買えるところは大体これくらいの手数料をとっている。中には6%の手数料をとっている業者も。海外口座を持っていなければダメですか?融資が通った段階で現地の口座を開いている人が多い。融資を使わない人でも現地の口座を開設する方法も。ハオヤンさんより最後にメッセージ学び、調べて、悩んだ結果は、どのような結末になっても糧になります。それぞれみなさんの夢に活かしていければと思います。今回のセミナーでそれを伝えられたならこれ以上の歓びはありません。見ても海外移住先としてマレーシアが人気の理由はわかりました。実際にマレーシア移住した方の話が参考になりますね。14分5月14日にUstreamでマレーシア不動産投資WEBセミナーが開催されました。https://momself.com海外移住の選択肢を増やす上でとても参考になるセミナーでしたよ。どんなセミナーだったのか、夜の部(20:00~23:00)の内容をご紹介します。Web代表取締役:横山直広さんセミナーの内容は、ハオヤンさんの解説が中心です。横山さんの発言は、「横山/」と表記させていただきました。一部、不正確な部分もあるかもしれませんがご容赦ください。セミナー内容の書き起こしをブログに掲載することについてはセミナー内で両者の許可を得ております。ハオヤンさんの自己紹介ハオヤンさんの不動産投資歴は?日本の大家としてスタート。5年前からマレーシア不動産投資を始めた。マレーシア不動産投資の方法について知り合いや大家仲間にやり方を教える内に、ビジネスとして展開するようになった。現在は、年の半分をマレーシア、半分を日本で暮らす生活。ハオヤンさんのご家族は?妻は、華僑(香港人)。)ことと華僑のネットワークを活かし、ディベロッパーや業者とやり取りできるのが強み。ことは、たくさん学び、調べること。だまさない業者を選ぶことが大事。(どの業者も自分の扱っている物件を紹介したい)業者の話を鵜呑みにしてはいけない。他の業者の話を聞き比べたり、ネットで調べるなど、自分でも調べることが大事。横山/日本で聞いた話と現地で実際に見聞きするものは違うと実感。日本にいると曲がった情報が伝わっていることも。不動産投資先としてマレーシアを選んだ経緯は?大学生の頃から不動産投資に興味があった。東村山の小さなマンションを祖父→父が相続したが、父は不動産に興味がなかった。」を読んでいたので不動産投資に興味を持ち関わりはじめた。非常な変化を遂げるのを目の当たりにした。中国の不動産投資は、チャンスを取り逃がした。2008年の終わりごろ、大学の教授から「マレーシアもおもしろいことが起きている」と聞き、3泊4日の短期旅行でみたマレーシアが過去の中国の状況にオーバーラップした。その旅行中にマレーシアの物件を購入し、現在につながっている。海外不動産投資では、何に注目しているか?その国の計画方針。「何に力を注ごうとしているのか?」マレーシアは2020年に向けて先進国入りしようとしている。国自体が安定的な成長に入っているため。政治的な不安・テロ・治安というリスクも存在する。マレーシアは安定的に伸びていくと考えている。日本人のリタイア後の移住先として6年間連続1位。マレーシアは途上国という感じではない。投資としてだけではなくその国自体を楽しむことができるバランスの良い国。日本→マレーシアへの熱さを感じている。今じゃなくてもいいのでは?これからもずっと日本で暮らしていくから外貨を稼がなくてもいいのでは?確かに、投資先としては国内不動産、株やFXなど色んな選択肢がある。銀行などうまく回って行く所では恩恵を受けられるが一般の方はどうでしょう?万が一、アベノミクスがうまく行かなかった場合、お金が増え円安になった状況で、コケたら・・・?前例がなく、何が起こるかは専門家にもわからない。日本で売られているものの価格が高くなってしまう。「円高のうちに海外投資をしておいてはどうでしょう?」というご提案です。クライアント(お客様)はどのような考えを持っていますか?今はまだ、ドル円は100円程度。数年前だったら110~120円で推移したことを考えると早めに動けるのであれば、早めにチャレンジしたい。海外に口座を持つことも視野に入れている。国内だけで投資をしていると、10年20年先を見た時にわからない。国際的な分散が重要だと考えている。マレーシアはどんな国?国教:イスラム教(宗教の自由は認められている)人口:2800万人(年約2%の増加)資源:資源が豊富にある(石油、パームオイル、水など)資源が豊かなため、税金面でも優遇されている。旧イギリス領:法律の整備、融資に厳格なルール外国人にとってハードルが低い国。30年前に、マレーシアを文化・経済など様々な分野で2020年までに先進国並にするという目標が立てられている。これまでの20年で計画はほぼ達成している。GDP成長率:平均5.5%以上マレーシアの人件費は安くないが、ジェトロの賃金のレポートによると現在、中国の人件費が上がっているので大差がない。マレーシアの地域にはどんな特徴がある?クアラルンプール(マレーシアの首都)ペナン島マラッカジョホール一般的に、マレーシアの不動産投資というとクアラルンプールやペナンを指すが「すでに高騰しているのでは?」という声も聞かれる。地域によってマーケットが違うため一概には言えないが、クアラルンプールやペナンは2,3年くらい前から加熱していると考えられている。「クアラルンプールはバブルではないのか?」けっこう微妙なところ。実態がどれだけ伴っているのかが大事。価格(将来性)を先取りして価格が上がっている感じ。マレーシア国民の所得は追いついていない。他の地域やマレーシア全体が伸びていけばいいが、この状況のまま不動産価格が上がった場合はおかしい。イスカンダールマレーシアとは?「イスカンダールマレーシア」とは、マレーシア半島の先っぽの開発区エリアのこと。東京都より広いくらいの面積。「イスカンダル計画」として、マレーシア政府が重点的に開発しているエリアの総称。5つのゾーン(A~E)に分けて開発されている。相対的に安価な不動産価格シンガポールと連携した地域開発1965年にマレーシアからシンガポールが独立し以降、シンガポールとマレーシアはライバル同士の関係できたが、ここ10年シンガポールは先進国として確立した反面、マレーシアは中堅国から抜け出せていない。「イスカンダルを東南アジアの都市圏にもっていこうよ!」という狙いがある。ツーリズムクリエイティブ産業5つのフラグシップゾーンの特徴Aゾーン:ジョホール・バル古い都市であり交通混雑がひどいので交通インフラの整備が重点事項。Bゾーン:ヌサジャヤキーデベロップメント。C&Dゾーン:タンジュンペレパス港やパシグダン港など港湾や工場があり、多くの船舶が行き来するエリア。正確にはAエリアを示す。ハオヤンさんが現在、マレーシアの不動産投資先として1番注目しているのが、Bゾーンのヌサジャヤだそうです。ハオヤンさんはマレーシアの不動産投資先としてヌサジャヤに注目しているのか?長くなってしまったので、続きは後半編に書きますね。英語が話せなくても海外で暮らせる裏ワザ本を読んでみました。東日本大震災の直後から普通の家族でも海外に移住する方法はないのか探してきました。子連れで海外移住をしたいママの参考になればうれしいです。子連れで海外移住はムリ?」日本を離れたい一心で私が調べたママのための海外移住情報。これから海外移住情報を調べるあなたの参考になれば幸いです。