LINEマイホームというと新築物件を思い浮かべる人が多いなか、割安で自分好みにリノベーションできる中古物件、特に中古マンションは注目されつつあります。購入してもいい中古物件はどんなものか、中古物件の寿命はどれくらいあるのか、築年数何年くらいの物件がいいのか、などいろいろ気にかかることがあるでしょう。ここでは中古物件を選ぶ際に役立つ情報をご紹介します。地震が多い日本では、これから購入しようとしている住宅や今自分が住んでいる住宅が、地震に対してどれだけ耐えられるかが気になるところです。どんな耐震性能が求められているのでしょうか。地震大国・日本では大きな地震が起こるたびに、建物の耐震基準が見直され、法令が改訂を重ねてきました。現行の耐震基準は、耐震基準を大幅に見直した1981年6月1日施行の改正建築基準法(及び施行令)の内容を基本としています。その後も大地震が起きるたびに地震の被害を教訓にして法令が見直されてきましたが、大幅に耐震基準が改正された1981年6月の改正建築基準法が大きなターニングポイントになりました。耐震基準は「新耐震基準」、1981年5月以前の耐震基準は「旧耐震基準」と呼ばれ、新耐震基準が現行の標準となっています。したがって、1981年5月以前の旧耐震基準時代の建物か1981年6月以降の新耐震基準時代の建物かで耐震性能が大きく異なります。そのため、中古住宅を選ぶときは、その物件が新耐震基準にもとづいているか、旧耐震基準にもとづいているかをしっかり確認してください。・新耐震基準と旧耐震基準の違いさて、ターニングポイントとなった新耐震基準と旧耐震基準の違いは何でしょうか?新耐震基準と旧耐震基準の大きな違いは以下の点です。(基準なし)旧耐震基準では大規模な地震(震度6強~7程度)については基準がありませんでした。頻繁に起こる震度5クラスの地震では建物にほとんど被害が出ないよう、まれに起こる震度6~7クラスの地震でも建物の倒壊で命を失わないよう、基準が大幅に引き上げられています。地震が多い日本では、耐震性能の高さは住宅の寿命をのばす要因の一つです。新耐震基準で建てられた中古物件と旧耐震基準で建てられた中古物件を比較した場合、耐震性能が高い新耐震基準の物件を選択する方が安心なことはいうまでもありません。旧耐震基準時代の中古住宅でも、専門家による耐震診断を受け新耐震基準を満たすことが証明された物件や、十分に耐震補強工事をした物件であれば、新耐震基準の物件と同様に、地震に対する備えはできていると考えてよいでしょう。1981年後半~1983年前半くらいの場合は、新耐震基準の建物と旧耐震基準の建物が混じっている可能性が高く注意が必要です。日付をチェックしましょう。「建築確認」とは、これから建てようとする建物が関係する法令や規定を満たしているか、役所や指定確認検査機関の審査を受けることです。この審査に合格しなければ建築工事に着手することができません。審査の結果、関係法令や規定に適合していれば、建築確認済証が交付され無事着工の運びとなります。建築確認済証が交付から建物が完成するまでには日にちがかかります。物件の完成日が1982年1月31日であっても、建築確認済証の日付が1981年5月31日であれば、旧耐震基準での建築確認審査となるため、旧耐震基準の建物ということになります。そのため、物件の築年月日が1981年後半~1983年前半くらいの場合は、特に注意が必要です。物件の築年月日が1981年後半~1983年前半にあたる場合は、必ず「建築確認済証」の日付を確認し、対象物件が新耐震基準の建物か旧耐震基準の建物かをしっかりチェックしましょう。■マンションの寿命は何年?国土交通省の資料(※1)に、鉄筋コンクリート造建物の寿命について、有識者たちの研究結果が紹介されています。国土交通省の資料によると、最短47年~最長150年まで、鉄筋コンクリート造建物の推定寿命にはかなり開きがあります。耐用年数」が、実際のマンションの寿命と同じとは限りません。マンションが物理的に居住可能でも「エレベーターがない」「家族構成が変わった」などの理由で人が住まなくなり、十分なメンテナンスができずにマンションの寿命を縮めてしまうケースがあるからです。日本ではマンションが普及し始めたのが1960~1970年代と歴史が浅く、メンテナンスをしてマンションの寿命をのばし住み続けた実例がまだほとんどありません。いった日本の現状がマンションの寿命をわかりにくくしています。上の表の有識者の研究結果のうち、AとCについては理論上の数字ではなく、実際の例をもとに算出しています。したがって、鉄筋コンクリート造のマンションには、少なくとも50~60年レベルの寿命があるはずです。欧米では定期的にマンションの補修をして100年以上住み続けているケースが少なくありません。日本でもマンションに必要なメンテナンスを定期的に行い、劣化が進んだ場合には抜本的にリフォームやリノベーションを実施することによって、マンションの寿命をのばすことは可能なはずです。実際に、1981年以降の新耐震基準にもとづいて建てられた築20年~築35年クラスのマンションはリノベーション向け物件として需要があり、リノベーション後も人が住み続けています。したがって、マンションの寿命は最低でも50~60年、それから先は個別の物件の状態によると考えていいでしょう。築年月は和暦で表示されることが多く、複数の元号にまたがると築年数が計算しにくくなります。93■買い時の築年数は何年目なの?いざ中古物件を購入しようとする際、気になるのは「築何年くらいの物件がおトクなのか」という問題です。ここでは物件の資産価値という観点から、中古物件の買い時をご説明します。・資産価値が落ちにくい物件とは?日本のマンションの市場価格は新築時が一番高く、一度でも人が住むと中古物件となってしまい価格が大きく下落します。新築物件の場合広告費用などの初期コストがマンション価格に上乗せされてしまうためにどうしても1~2割ほど割高になってしまうからです。その後も価格は落ち続け、築20年~築25年を過ぎたあたりから価格の下落が止まり、若干右下がりの横ばい状態になります。したがって、価格の下落率が低くなり価格が横ばい状態になる20年~25年を経過した物件であれば、資産価値が落ちにくくなるため買い時といえるでしょう。資産価値が落ちついた物件であれば、万が一住み替えなどで売却する場合も、買い値と売り値の差がさほど開かないため、「ローン残高が不動産評価額を上回り売ろうにも売れない」という悲劇にはなりにくいです。次に、資産価値が落ちにくい物件のポイントは立地条件です。エリア」はよい立地の定番条件です。「田舎に住んでのんびりしたい」「どうしても古民家に住みたい」という特別な希望がなければ、駅に近くスーパーやコンビニなどの商業施設があり、便利で人気のあるエリアの物件を購入することをおすすめします。最後のポイントは建物自体です。マンションの資産価値を維持するためには、定期的なメンテナンスや、住宅の状態に応じたリフォームやリノベーションが欠かせません。したがって、1マンションの建物自体の構造がしっかりしているか、2マンションのコンディション・管理体制がよいかは、購入後に変更できないだけに注意すべきポイントです。■古い物件でも住宅ローンは組めるの?もちろん、中古物件(一戸建て・マンション)でも住宅ローンを借りることはできます。メガバンクの三井住友銀行とみずほ銀行は、新築物件でも中古物件でも申込み可能で、返済期間も新築物件と同様に1年~35年です。金融機関によっては中古物件の場合、「50年-築年数」以内というように35年より短い返済期間を上限に設定している場合もあります。そのために毎月の返済額が増えてしまう可能性はあります。基本的には中古物件だからといって住宅ローンの申込みを受け付けてもらえないということはありません。中古物件は担保の評価額が新築物件と比べて低いために借入可能額がどうしても低くなり、「審査に通らなかった」「希望額から減額された」「リフォーム費用までは借りられなかった」という可能性があります。いった場合に中古物件で住宅ローンを利用するときは、頭金をしっかり用意することをおすすめします。審査に不安があって夫婦共働きの家庭の場合は、配偶者を連帯債務者や連帯保証人にして収入を合算する、夫婦向け「ペアローン」を利用するといった方法も検討してみましょう。■中古でも住宅ローン減税制度を受けられるの?住宅ローン減税制度とは、各年の住宅ローン年末残高の1%(上限40万円)を10年間、その年の所得税から直接控除でき、所得税で控除しきれなかった分は住民税(の一部)からも控除できるという制度です。この減税制度の効果は10年という長期にわたるため大きなものとなります。(住宅ローン控除)の適用を受ける必要があります。この制度は2021年12月までの入居までの期限付き制度です。この住宅ローン減税制度を受けるための条件はゆるく、主な要件は以下のとおりです。年収が3,000万円以下(合計所得金額が3,000万円を超えた年は控除なし)さらに、中古住宅の場合は、次の12のうちいずれかの要件を満たしている必要があります。証明書類を提出つまり、鉄筋コンクリート造などの中古マンションの購入の場合、築年数が25年以内であれば、中古住宅でも特に用意するものはありません。25年を超えている物件でも、物件が現行の耐震基準を満たしていて、証明書類が入手できるのであれば問題ありません。耐震診断と書類の作成を依頼しなくてはならないため、手数料と手間がかかります。■まとめ中古物件は新築物件より価格的に割安で、きちんと管理されていて建物の状態がよいものであれば、長く住んだり住宅ローンを借りたりするのに問題はありません。中古物件は新築物件よりも数が多く、いろいろな選択肢のなかから選ぶことができます。将来的に住み替えも視野に入れ物件を探したいという方のために「将来の売り貸しも考えた賢いマンションの買い方講座」というセミナーも行っておりますので、ご興味のある方はぜひご参加ください。グローバルベイスではリノベーションに関するご相談をお待ちしておりますグローバルベイスは豊富な実績・経験からお客様ひとりひとりにあったリノベーションプランをご提案しております。リノベーションについてわからないことがあればお問い合わせください。都内各所ご希望の日時でご予約承りますリノベーション済み物件を巡るツアーこだわりのリノベーション済みのお家を見に行きましょう。資金計画からプランニングまで完全個別相談!公園のような心地よさを住まいに。リノベーションで快適な室内緑化。