「資本的支出」では、税務上の扱いが異なる賃貸経営につきもののリフォームですが、特に近年はライフスタイルの多様化にともない、設備や間取りを気にする入居者が増えています。築古物件をお持ちの大家さんは、新築に対抗するためにリフォーム・リノベーションを行い、競争力をアップしていかなければなりません。現実問題として、手持ちのキャッシュに余裕のない大家さんも少なくありません。そこで、きちんと押さえておきたいのが費用の分類です。リフォーム・リノベーションの費用は、「修繕費」か「資本的支出」によって税務上の扱いが異なり、経営に大きく影響します。正しい知識と節税対策で「手残り金額」を多くし、賃貸経営の足腰を強くすることが大切です。●まずは「リフォームの必要性」と「使えるお金」の確認を「リフォームにいくらほどかければよいですか?」という質問をよく受けます。一概には言えませんので、ケースバイケースでお答えしていますが、判断基準として、最初に確認すべきことはリフォームの必要性です。リフォームの緊急性があるのか、あるいは、リノベーションをしないと空室が埋まらないのかという点です。次に、リフォームを行えるだけのキャッシュがあるのか、そして、費用対効果が得られるのかということです。かけられる金額によってはリフォームをせず、家賃を下げる選択をおすすめする場合もあります。●ポイントを絞ったリフォームの検討もまた、リフォーム業者などから提案されたプランを全部行うのではなく、一部だけリフォームするという方法もあります。クロスを全部張り替えるのではなく、一面だけにアクセントクロスを張ったり、棚を設置するなど、ポイントを絞ったリフォームで効果が出ることも多くあります。修繕における税務上の扱い原状回復工事や小さな修繕も含め、リフォーム・リノベーションを行う際に気をつけなければならないのが、税金の問題です。支出したお金が全て経費になるとは限らないからです。「資本的支出」に分けられます。「修繕費」は、元の状態に戻す原状回復のための支出です。具体的には、たとえばクロスの張り替え、床の補修などです。物件の価値が上がったり、耐用年数が延長するような工事に関する支出のことです。リノベーションが該当します。「資本的支出」は、資産として計上することになります。減価償却費として毎年、耐用年数に応じた必要経費を計上していきます。この場合、耐用年数については次のように考えられています。「資本的支出」は、もとの資産本体と同じ種類・耐用年数の資産を新たに取得したものと見なされるため、減価償却も資産本体の耐用年数に準じて行うこととなります。新たに耐用年数47年の資産を取得したものとして、1000万円を支出した年から、耐用年数47年で減価償却していくことになります。22年の耐用年数にはなりません。建物は定額法での償却になりますので、47年の耐用年数なら1年当たりの償却額はたったの22万円です。年間22万円の減価償却にしかなりませんので税金が高くなり、手残り金が少なくなってしまいます。キャッシュフローは、1000万円を一括損金として計上できる「修繕費」に分類したほうが有利になるといえます。経て税理士試験に合格。2008年、両親から危機的経営状態の5棟86室のアパートを継ぎ、税理士業と並行して経営を立て直す。強みを活かし、不動産のスペシャリストとして、また大家の視点から賃貸経営のアドバイスを行う。教える節税Q&A」(共著)。「大家さんのための超簡単!青色申告」(共著)。「Q&A固定資産税は見直せる」(共著)。