(キッチン、洗面、トイレ、浴室など)の参考イメージ。2014戸建ての世界でも、私が知っている限りでは注文住宅と建売住宅であったのが、いつの間にか「売建住宅」という新語ができています。建売でありながら、購入者が決まってから着工する変な住宅です。これも広義でいう第2期分譲に近いのではないでしようか。販売時期によって損得はある?多くの場合、最初の第1期分譲でいい物件が売りに出される傾向にあります。購入希望者に「安い!」と思わせる、手ごろな物件を出すケースもあるようです。いずれの場合も、早い分譲の段階で完売を目指し、以降の分譲を資金的にもイメージ的にも有利に進めようとする、販売会社の意図が見えてきます。そのため、安さを求める場合も、角部屋や最上階といった好条件を求める場合も、まず第1期分譲に注目する必要があります。慌てて買うのは後悔の元。自分の欲しい住戸の条件をしっかり決めて、それにぴったり合わなければ次の分譲を待つのも手です。第1期での売れ行きがよく、第2期以降も強気の価格を提示する場合がなくはありませんが、全体的な傾向として、第2期分譲以降のほうが割安感のある設定になってきます。様子を見ることによって、最終的に完売するのかどうかを見極めることも可能です。ここを読んで見極めに必要な情報を集めてください。完売は販売会社側の最大の目標ですが、同時に居住者にとってもひとつの関心事。売れ残り住戸の多いマンションでは、その後の管理運営が成り立たないからです。2014第○期分譲、ってどういう意味?「第○期分譲」という言葉は、大型のマンションや一団地で計画されている分譲マンションでよく見受けられます。大量の物件を一度に不動産市場に出すことで値引き合戦や売れ残りが起こるのを防ぐ作戦として、小出しに市場へ流す、というケースがまずひとつ。棟を同時施工して販売するより、建設計画時期を調整し、1棟をまず建ち上げて販売しながらその利益や費用を2棟目の資金に流用するといったケースです。いずれにしても、販売会社の販売戦略のひとつと考えればいいでしょう。事業主や建設業者の投資負担が少なくて済む・・・・・・このような販売方法が有利であるのは容易に想像できます。バブル以前や、バブルのころであれば「今はこの値段ですが、次期分譲ではこんな価格では売れませんよ!欲しいのなら今のうちですよ!」という強気な声が聞こえてきそうでしたが、バブル崩壊後は一転して、消極的な意味で分割販売されているように思えます。土地価格の下落と、建設業界の不況。経済に対する長期展望が立てられない現状。今の負担を軽くしておいて次回の事業に余力を残したい。こんな思惑が見えてきそうです。事監理が進められます。誠実な事業主なら問題は起きませんが、そうでない事業主の場合は危険な場合もあります。その人数の5分の4が賛成した場合は第三者の工事監理者、もしくは第三者の工事チェックを実施できるなど、強制力をもたせるべきでしょう。これからのマンションの工事監理は?現在のマンションの工事監理は、下請け的な建築設計事務所や事業主の子会社が行なっていますが、そのなかで構造に詳しい建築士は意外と少ないものです。このような場合、工事監理は施工者まかせの工事「管理」だけに終わることがあり、のちのちのトラブルに発展しているケースもあります。これから、分譲マンションにも第三者の工事監理や工事チェックが受け入れられる時代がくることを祈ります。ここに詳細が書いてあります。関する法律は平成8年に改正され、それまでの8種から1餅mに細分化されました。後者へいくにしたがって、制限が綴くなっていきます。あれば、住宅を建股することは可能です。工鳴など)も建てられる地域ですから、住環境としてよいとはいえませんが、地代などが安くなる傾向にあり、マンションの販売価格にもそれが反映されるケースが多いです。複数の購入者の数だけプライバシーがある、だから、第三者は受け入れないという構図が、マンションだけにある特殊事情です。これを購入者ひとりの意志で突破することはかなわないでしょう。第三者の工事監理者、もしくは工事チェックを事業主や売主に申し入れるということです。現実に購入者が一同に会するのは、マンションに住みはじめて最初の総会が行なわれるときです。これまでは購入者が足並みをそろえることは難しく、できてしまってからの「あとのまつり」ということもしばしば起こってしまいます。事前にをよく読んで気を付けましょう。施行状況の確認や手直しなどを行ない、さまざまな工事関係者を束ねなければなりません。この統括業務が「現埋管理(いわゆる「現場監督」)」です。様密通りに正しく施工されているかどうかを主体に現嶋を確認しますが、こちらが「監理」になります。おなじ読みでも、典務内容や目的、責任の範囲は違いますので、ご注意ください。夢があってこその住まいも大切であり、創意工夫は建築家が得意とする分野です。建築家を起用した事業企画も増えてきています。これからは、それぞれの得意分野を生かしながらトータルでポテンシャルの高いもの創りをするのが一般的になってくるでしょう。2014工事監理の状況はどうやって知る?複数の購入者がいるマンションでは自分だけの意志で工事監理はできません。購入者の工事チェックすらできないのが現状です。あなたが二戸建ての注文住宅を建てようとします。その場合は、あなたの意思で設計者や工事監理者を決めることができます。一戸建ての青田売りの建売住宅の場合、あなたは設計者や工事監理者を選ぶことはできませんが、あなたの意思で工事チェックのアドバイスを第三者の建築士に依頼することができます。この場合、ほとんどの売主はこれを拒絶することはありません。マンションではどうでしょうか?同じ青田売りであっても建売住宅とは違い、ひとつのマンションには住戸分の購入者がいます。買主(もしくは施主)がひとりであることと複数であることとでは大きく違います。マンションの工事の場合、全体を少しずつ建設するものですから、あなたの購入する場所だけをみることは難しく、また、ほかの購入者のプライバシーの確保という理由で、あなたが第三者の工事チェックを希望しても受け入れられることは少ないと考えるべきです。私はで情報を集めました。+大事なのは設計?施工?+よい設計があり、それをよりよく実現する施工があってよい建物が生まれますが、実績やノウハウでデベロッパーに太刀打ちできる設計者は多いとはいえません。勉強不足の設計でアフターが大変になるよりも、施工を重視する考え方は根強いですし、事業者はコストを抑えたい、施工会社は利益を確保したいので、コスト主体の設計を施工者がコントロールする考え方も間違いではありません。2014建築の現場には安全面での問題があり、工事中の現場を見せてもらえるのは困難だと思いますが、構造見学会などの機会があれば穂極的に参加してみたいものです。件が違えば担当者も変わりますが、会社の技術水準の傾向はわかると思います。管理者不在が欠陥を生む元来、技術者にはコスト以前に「よいものをつくりたい」という気質をもつ方が多いのですが、不況が続く昨今の環境では、建設コストにしわ寄せがいく例も多く、ひいては施工に携わる方々のモチベーションの維持も年々難しくなっています。前述の体制が実際の現場で実行に移されなければ意味がありません。自社の社員ではコストがかかるため、現場所長が協力会社の社員である例も見受けられます。会社としての責任をフォローできる体制であれば、そのこと自体は問題は少ないと思われますが、まかせっ放しではいけません。まかせっ放しが直接施工する協力会社まで至れば、管理者不在という事態にもなりかねないのです。発注者側が無理なコストで押し付け、コストが厳しいから管理もおざなりになり、雑な工事のままに進んでしまう:::欠陥の多くがそんな要因から生じていることにも目を向けなければなりません。他の要因はに載っています。その事業に実際に携わる人の力量によってマンションの良し悪しが左右される部分が大きいので一概に判断できない面もありますが、企業ポリシーがしっかりしていれば、おのずとその事業に携わる人の能力や姿勢に現われてくるものではないかと思います。購入者が施工業者の担当者と直接会う機会はごく少なく、アフターやメンテナンス時に限られるかもしれませんが、既存物件での対応や評判から分かることもありますので、日頃からアンテナを張っておくこともひとつの方法です。2014施工会社に善し悪しはある?ゼネコン=施工会社ではありません。ゼネコンは「ゼネラル・コントラクター」の略。コントラクトとは「契約」の意味で、コンストラクト(建設)ではないことを知っておきましょう。発注者は元請会社と一括した工事請負契約を締結しますが、実際の施工にあたっては元請会社とたくさんの協力会社(下請)との間に契約関係(コントラクト)が成立します。このことから元請けになる建設会社がゼネコン(ゼネラル・コントラクター)と呼ばれています。現場で実際に施工に携わるのは協力会社ですが、その指導育成を行なうのがゼネコンの役割です。マンションの施工実績が豊富なゼネコンは、クレームからのフィードバックがあり、ノウハウの蓄積も豊かですので、技術的な面での安心感があります。中・大手ゼネコンには技術研究部門もあり、資材メーカーとの協力体制もしっかりしていますので、工事上のリスク対策でもその強みが発揮されています。施工会社の技術レベルを知るにはチラシに掲栽されているのは元請けの施工会社名だけですが、いろいろな物件に目を通していけば同じ施工会社の名を見つけることができるでしょう。職入前に時間があれば他の完成物件を見たり、評判を聞いたりすることもできます。ここにも→評判が載っていますよ。仕上げ表(専有部分や共用部分の内部と建物外部)。事業者......事業者や売り主などの経歴や実績紹介。建物は長期にわたって利用されます。年の実績やノウハウがフィードバックされていくことによって、より確かな水準へとつながっていくものです。このことを考慮すると、マンション分譲専業で老舗に入るデベロッパーには一定の水準が期待できるといえるでしょう。逆に、ノウハウもフィードバックもないままに、マンションを収益の上がる土地・建物の売買という認識でしか見ていない分譲会社は、購入者にとってはリスクが大きい相手だと思います。マンション事業に限ったことではありませんが、前記のようにさまざまな思惑と手法が絡んでくるビジネスとしての側面をもっており、事業者、ビジネス側の論理が優先されて、購入者が二の次に置かれてしまう危険性を孕んでいます。購入者側で冒頭のポリシーがある会社かどうかを見分ける必要があるのです。チラシの謡い文句やイメージに惑わされないで、その会社の実績や実態・経営状態を調べることからはじめましょう。私はここ>>で調べました。立面図(建物の外観だが完成予想図の方がイメージしやすい)、断面図(求める住戸の高さ的な位置)。ガス・空調換気など)。これらの記載事項から、そのマンションが何を売りものにしているのかを感じて、モデルルームを見る前に、自分の求めているイメージや予算と合致するのか確認をしてみましょう。2014デベロッパーに善し悪しはある?デベロッパーは土地の仕入れからマンションの企画、工事発注そして販売を行なう(もしくは取り仕切る)会社を指します。チラシや広告に「事業主」と記載されている会社がそれにあたります。購入者からみて理想的なデベロッパーというものを考えてみましょう。11顧客が自社を支えてくれているという感謝の念をもっている。2住まいという生活・社会基盤に携わる事業に畏怖と責任を抱いている。2よい住まいを供給することに理念と情熱をもっている。4品質の確保・改善に積極的に取り組んでいる。5質のよい物を適正な価格で供給している。6売り放しでなく、アフターフォローもしっかりしている。そのほかにもいろいろ考えられますが、購入者からみれば事業者としての信頼性があるかどうかが善し悪しの基準になるのだと思います。チラシの物件概要を読みこなすことができれば、以下の点がわかります。企画.販売形態11自社内で企画.販売までのすべてを行なう形態2自社内で企画のみを行ない、販売は販売会社へ委託する形態3企画.販売のすべてを外部へ委託する形態このようなことから事業主体や供給の仕方が読み取れます。販売センターでの担当者の対応の内容から、その会社の様子が分かるでしょう。ここで詳しい事を調べました。