住宅ローンが残っている場合あなたが売る家に住宅ローンが残っている場合、家を売ることが決定したこの段階で、早めに融資を受けた銀行へ連絡を入れておく必要があります。住宅ローンを借りるには必ず抵当権が設定されます。要するに住宅ローンを支払えなくなった場合の担保ですね。この抵当権が抹消されないと不動産を売却できないためです。販売(広告~内覧)いずれかの媒介契約を結ぶと数日でレインズに売却情報が公開されます。情報が公開されたことによって、チラシやネット広告などで一般の人にも情報が知れ渡ります。問い合わせを受けた不動産業者は、お客さんを連れて内覧に訪れます。売る家に住みながら内覧を行う場合、下記ポイントを押さえると印象がよくなります。水回りに力を入れて清掃を行うできるだけ明るく見せる(照明は全てONにし、切れている電球や蛍光灯があったら交換しておきましょう)ゴミや使用していないものは処分して出来るだけ部屋を広く見せる売ろうとしている家に住んでいない場合は、専門業者によるクリーニングを入れると印象がいいでしょう。どちらの場合でもリフォームに関しては、最低限壊れている設備などを修理する程度で余計なお金をかけない方が無難です。リフォームは中古住宅の場合、自分で自由にプランニングできるというメリットがありますが、買主の趣味に合わないリフォームをしてしまったがために売れなくなってしまうこともあります。リフォームに300万円費用をかけたとしても、売買金額や査定金額が300万円上乗せできないケースが多いからです。リフォーム可否の判断は、不動産業者に相談することをオススメします。販売価格があまりに相場より高いと、問い合わせがないため業者から値下げの提案を受けることになります。内覧を終え買主に購入意思があった場合、購入申込書をもらいます。)が一堂に会し売買契約を締結します。契約時に売主は買主から手付金(売買代金の10%程度が一般的)を受領します。この手付金は残代金支払い時に売買代金に充当するもので、契約の成立を表す意味合いが強いです。双方で「こんなこと知らない」、「こんなはずではなかった」ということがないように、売買契約を結ぶ前までに重要事項の説明をすることが宅地建物取引業法で義務付けられています。重要事項説明とは取引する物件についての詳細や取引する条件などが記載されている、重要事項説明書に記名押印した宅地建物取引士が宅地建物取引士証を提示したうえで、説明を行うことです。実務的には売買契約書と重要事項説明書を事前にデータや紙媒体でもらい内容を確認し、売買契約と同時に重要事項説明を行うことが一般的です。しても双方が契約に立ち会えない場合は、業界用語で『持ち回り』といって売主と買主別々に重要事項説明と署名押印を行って済ますケースもあります。(業者によって『持ち回り』をやりたがらない場合もあります。)分からないことや疑問に思ったことは、必ず契約前に確認することがトラブルを避けるために必要です。本人確認をしなければならないため身分証が必要です。一般的に免許証やパスポート、マイナンバーカードなどいずれか一点を提示します。納税額を確認するため必要。支払うもので、媒介契約時に決めた手数料の金額、割合になります。半分の金額が支払われることが多いです。※売りたい家が共有名義となっている場合は、共有者全員分の書類が必要になります。引渡し(残代金決済)買主が住宅ローンを組んでいる場合、本審査とローン契約の完了を待たなければなりませんがあと一息です。通常引渡し(残代金決済)は買主側の指定した金融機関で行います。契約で顔を合わせた面々プラス所有権移転登記(売主にローンが残っていれば抹消登記)をするため司法書士が同席します。登記するための委任状などに署名捺印をし、買主は残代金の振込を行います。実務上、残代金の着金確認がとれた段階で鍵を買主へ引渡し完了となります。用意してくれるので大丈夫です。司法書士から見積書が届きます。無事に家が売れたとしても、それで「めでたしめでたし」ではありません。売却益がプラスでもマイナスであっても、売却した翌年に確定申告をすることは覚えておきましょう。分からないことは所轄の税務署で優しく教えてくれるので安心です。最後に管理人からメッセージまずは、私のつたない文章をここまで読んでいただきありがとうございました。のっけから『3ない宣言』などと暑苦しい宣言をしてしまいましたが、家を売る成功の秘訣は、あなたが『いい担当』に出会えるかどうかがカギを握ります。不動産一括査定サイトのサービスを利用すると、一度の不動産情報と個人情報の入力で複数の不動産業者に査定依頼が可能で、対象物件の取扱が得意な業者を選定できます。査定書を見比べ、査定根拠を聞き比べて、あなたが一番信頼と納得できる不動産業者と契約を結んで下さい。家を売るはじめの一歩として、不動産一括査定サイトのサービスを上手く利用してみてはいかがでしょうか?最後に当サイトをうまく活用して、あなたが笑顔でグッバイホームできることをお祈りします。管理人の金井がオススメする不動産一括査定サイトHOME4UHOME4Uは株式会社NTTデータ・スマートソーシングが運営する不動産一括査定サービスです。国内初の不動産一括査定サイトで、今年で17年目となる老舗中の老舗。売却査定数も累計30万件と確かな実績を誇っています。北海道から沖縄まで、全国の不動産会社が登録。最大6社に無料で査定依頼ができます。公式サイトリビンマッチ(旧スマイスター)45秒で簡単に査定を依頼することができる一括不動産査定サイトのリビンマッチ。これまでに、440万人以上の方がサイトを利用しており、96%の利用者がリビンマッチの査定サービスに満足だと答えています。査定と同時に不動産物件の相場を知ることができるようになっています。登録されている1,400社の不動産業者にはそれぞれ得意分野があるので、物件によっては1,000万円ほどの差額が出ることもあり、最適の業者を選ぶ手助けをしてくれます。公式サイトイエウールイエウールは全国約1,400の不動産会社が登録している一括査定サービスです。全国の相場で判断するのではなく、過去の実績や周辺地域の価格なども参考に見積もりを出してくれるのが特徴。最大6社に一括査定依頼ができます。古い家を売る時、実は見えていないだけで売却の大きなハードルになるような問題を抱えていることがあります。売却後に問題が見つかった場合は、「瑕疵」となれば売主の責任問題になりかねません。古い家を安全に売却するための知識と売却方法を紹介します。家を売る時は、欠陥がないものを売らなければなりません。逆にいうと問題がある場合は、買主への説明が必須です。住宅の欠陥を「瑕疵(かし)」といい、売主が買主に対して負う責任を「瑕疵担保責任」と呼びます。瑕疵には、見えているもの以外にも、床下や壁の中など見えない箇所で起きているものも含まれます。引渡し後に欠陥が見つかった場合に、買主は売主に対して修復したり、賠償したりしてもらう権利を有しているのです。ある瑕疵の例は次のようなものがあります。見えない箇所で起こっているため、売主でも気づいていないことがありますが、建物の強度にも関わりますし、瑕疵の代表的なものです。雨漏り室内に漏れていれば、売主でも気づく可能性がある雨漏り。外壁からの雨水の浸入の場合、劣化箇所がすぐに見つかれば良いのですが、浸入経路がなかなか見つからない場合は、完全に止めるにも時間がかかることがあり、厄介な問題になります。防水処理は10年保証が一般的で、それ以上の期間なにもメンテナンスをしていない家は、注意した方が良いでしょう。土壌汚染や残存物(埋設物)これは、土地についての瑕疵です。土壌汚染はピンとこない人が多いかもしれませんが、その土地が昔工場であった場合や、近隣に工場などがあると、知らぬ間に有害物質で土地が汚染されていることがあります。土壌汚染が見つかった場合、対策工事に多額の費用がかかることがあり、後から分かると買主から対策工事費用の負担や契約解除問題に発展することになります。残存物(埋設物)というのは、従前の建物の基礎や建築資材の残りなどが地中に残っていることです。一般的に建物を解体して建て替えるときは、前の建物の基礎などを綺麗に撤去しません。建て替えの建物に影響するような杭を一部撤去や切断するなどして、新しい建物を建てていきます。前の建物が大きなコンクリート造ですと、大きな杭が地中に埋まっている、ということがあるのです。残存物というのは珍しいことではなく、残っているからと言って直ちに何かが起こるわけではありませんが、新しく建て替えるときに邪魔になったり、撤去費用が高額になるものなどは、買主にとっては「瑕疵」になります。このほかにも「心理的瑕疵」といわれるような事故物件の告知義務など、買主にとって不利益と思われる事が広く瑕疵という扱いになります。古い家にありがちな既存不適格とは法令の改正により、現行の法令に適合しない部分が出てきてしまう家があります。新たに設定されたことで既に建っていた家が既存不適格となると同規模の建物が建てられないのです。再建築時には、現行の法令に即した建物を建てなければなりませんが、接道義務など土地の形状の問題である場合などは建て替えではどうにもならないケースもあります。買主側としては、建物が建てられると思って買ったのに、建て替えができなかったり、セットバックが必要で、使える土地が狭くなるなんてことになれば大問題です。建て替えできるのか、建て替えられるとしたら今と同等の大きさのものなのか、既存不適格の住宅は要注意です。気になる古い家の耐震基準1981年5月31日までに建築確認が下りた家を旧耐震基準、1981年6月1日以降であれば、新耐震基準の建物であるとなります。建築確認とは、設計段階で建築基準法に違反がないかチェックされるものです。建築確認が下りなければ、工事を始めることができません。新旧の耐震基準では大地震に対しても耐震性能が大きく変わっており、新耐震基準の建物は震度6強~7程度の揺れに対しても耐えうる強度になっています。いつの建物であるかという判断材料に「竣工」というものがありますが、これはあくまで建物の完成時期のことで、建築確認がいつ下りたかは分かりません。税制や住宅ローン控除など、国の税金関連の優遇措置は、新耐震基準であるかどうかを適用要件にしていることがほとんどで、旧耐震基準である場合は耐震改修を行ってさらにその証明書を取得しなければならないなど、ハードルが多く当然費用と時間もかかります。そのため、旧耐震基準の家では税制優遇は諦めることになるケースがほとんどどです。隣地境界との越境を説明しなければ、後々に瑕疵と判断されることがあります。あるケースは、境界の塀が越境していたり、見た目には問題がなくても地中で越境しているものです。塀だけでなく、建物の庇など、どんなものでも越境物になります。越境問題は、自身の土地に隣地から「越境されている」場合と、自身の土地から隣地へ「越境している」場合の2種類があります。どちらも本来であれば越境問題をその時、解消しなければなりませんが建物を壊したり、掘削したりしなければならない時など実際には、すぐに解消することは難しい場合が少なくありません。そのようなときによく取られる方法として、建て替え時などに解消することを双方で約束した合意書を作ることがあります。合意書は所有者が変わったとしても継続する約束ですから、買主にもその事実と合意内容は引き継がなくてはなりません。買主へ越境問題の説明がされていないと「瑕疵」となります。古い家はリフォームや解体をすべきかリフォームをすれば、しないよりは価値が上がり、売買価格は高くなるかもしれません。内装のリフォームなどは築年数によりますが、買主が自身で行うことを物件探しの時から想定していることもあります。内装は好みも分かれるところですから、売主がすべて綺麗に直したからと言って、買主が喜んだり引き合いが増えたりするとは限りません。それどころか、売主が掛けた費用分をそのまま物件価格に上乗せできるかというと、買主にとってはリフォームなしで少しでも安い方が喜ばれるという現実もあります。古民家の解体についても同じで、買主が土地利用の目的であっても、「更地渡し」が条件となる売買以外は、解体費用相当分を売買価格から安くするという交渉をした方が売主側の負担が少なくなります。解体費用は建物の構造や広さにもよりますが、100万円以上かかることもあり、騒音や粉塵などの近隣対策もしなければなりません。解体して引渡すとなれば、これらは売主側の負担になります。古民家を解体せずに売却するメリットがいくつかあります。それは大きく分けて3つ。(住宅用地で住宅1戸につき200m2までの部分)固定資産税は課税標準×1/6、都市計画税は課税標準×1/3・一般住宅用地(小規模住宅用地を超える部分)固定資産税は課税標準×1/3、都市計画税は課税標準×2/3これが、家があった方が固定資産税が安いと言われる所以です。固定資産税は1月1日時点での所有者と建物の有無によって決まります。解体費用を掛けなくて済む先ほども説明した通り、解体してから引渡すとなると、解体費を先に負担しなければなりません。木造が最も安く、鉄筋コンクリート造が最も高くなります。木造で坪2~4万円程度、鉄筋コンクリート造では1坪4~6万円程度です。建物が大きければ大きいほど解体費用がかかります。前面道路が狭いなど重機や大型のトラックが近づけないような場所ですと、人の手で行う作業が増えるため高くなります。一戸建ての解体の工期は1週間程度です。大きくない一戸建てでも30坪ほどはありますから、60~80万円程度の解体費は少なくとも掛かると考えておいた方が良さそうです。リノベーションを検討している業者をターゲットにする築年数にもよりますが、例えば鉄筋コンクリート造などは寿命も長く、解体費も高くなりますから、建物付きで売却をするのもお勧めです。新築事業は先細り感が否めませんが、昨今はリフォーム・リノベーション業界が伸びており、建物を購入して中身はリノベーションを行い、新築のように綺麗にしてから再販売する業者も多くなりました。売主で解体やリノベーションを行ってもそれだけの売却価格でのメリットがありませんが、業者買取であれば決済も早く、さらに買主が不動産会社(プロ)の場合は瑕疵担保責任を免責にできるため、引渡し後にトラブルになる可能性が低くなります。買取業者を探す方法まずは「不動産一括査定サイト」の利用がお勧めです。業者買取は直接売主から現金一括で家を買います。仲介とは異なり、売り出してから買主を探すわけではありません。内装工事を業者は想定済みですから、傷や汚れなどは気にしません。いくらで買取をしてもらえるか買取業者を比較してみることが大切です。仲介手数料や解体費用などの経費もかかりませんから、買取額は手元に残る金額です。早く売却したい、手続きは簡略にしたい、引き渡してからトラブルになりたくないという人は業者買取を不動産一括査定サイトで探しましょう。家・マンションを売るなら!今おすすめの不動産一括査定サイト比較【グッバイホーム】https://goodbye-home.net/column/ikkatusateisite-mikiwamekata/オススメの不動産一括査定サイトHOME4UHOME4Uは株式会社NTTデータ・スマートソーシングが運営する不動産一括査定サービスです。国内初の不動産一括査定サイトで、今年で17年目となる老舗中の老舗。売却査定数も累計30万件と確かな実績を誇っています。北海道から沖縄まで、全国の不動産会社が登録。最大6社に無料で査定依頼ができます。公式サイトリビンマッチ(旧スマイスター)45秒で簡単に査定を依頼することができる一括不動産査定サイトのリビンマッチ。これまでに、440万人以上の方がサイトを利用しており、96%の利用者がリビンマッチの査定サービスに満足だと答えています。査定と同時に不動産物件の相場を知ることができるようになっています。登録されている1,400社の不動産業者にはそれぞれ得意分野があるので、物件によっては1,000万円ほどの差額が出ることもあり、最適の業者を選ぶ手助けをしてくれます。公式サイトイエウールイエウールは全国約1,400の不動産会社が登録している一括査定サービスです。全国の相場で判断するのではなく、過去の実績や周辺地域の価格なども参考に見積もりを出してくれるのが特徴。最大6社に一括査定依頼ができます。公式サイトsoraki宅地建物取引士を取得し、ディベロッパーのマンション営業として企画、集客、顧客の住宅ローンの審査まで幅広く携わる。新築分譲マンションのモデルルームでの接客をしながら、審査の通りにくい顧客にも対応し、住宅ローンを提案。その後、マンション管理会社に転職し、フロント営業となる。修繕の提案や長期修繕計画の作成など、管理業務主任者として分譲マンションの管理組合運営に関わる。ブックマークこのコラムが気に入ったらぜひ「いいね!」をお願いします♪みんなに役立つ情報をお届けします。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。家・マンションを売るなら!現役不動産屋が教える家を高く早く売る方法【グッバイホーム。