vol.00204おはようございます。空室対策アドバイザーの竹末です。いつもメールニュースの講読ありがとうございます。前回は、リフォームの「分離発注方式」についてお伝えしました。似たようなことをやっている大家さんもきっといたでしょうね。略して、リフォームの『CM方式』についてご紹介しましょう。これは3年前のメルマガで紹介していますが読んでいない人もいるでしょうからもう一度復習の意味で説明しましょうね。それで、アパートやマンション、住宅などの建築であれば、どんな建物でも20〜30パーセントはコストが落ちる方法があるのをご存知ですか?私がそれを知ったのは15年前でした。天と地がひっくり返るほどの衝撃を受けました。建設業界では画期的なことだったんです。建築主が一億円のマンションを建設するとして建築コストが20パーセントダウンしたとしたら10000−2000=8000ですから8000万円でマンションを建てることができるんですよ。2000万円の注文住宅を建てるとして20パーセントダウンしたら、1600万円で住宅が建てることができます。一流住宅メーカー(○○ハウスの類)の建物と比較した場合、私の予測では、同じ広さ、設備、仕様だとしても30パーセント程度は違ってくるでしょう。なんといっても日本の建築費は世界一高いですからこれは大きいですね。この話はテレビのコマーシャルによく出る○○ホームのローコスト住宅のような話ではありません。安かろう悪かろうという問題ではないのです。当初設定した品質や機能を一切落とすことなくある方法で建設費を下げることができるんです。建築主は、一つの建築会社に建設を依頼することがあります。業界ではこのことを「特命工事」といいます。他との比較ができませんので競争原理が働きません。競争原理が働かなければ、高く不透明な価格を建築主が押し付けられることも多々あるんですね。これ、前回のメルマガでも似たようなことを言いましたよね。「どうもあんたは前置きが長いんだから・・・。」はい、はい、わかりました。(笑それでは、この「CM」について簡単に説明しましょうね。CMはコンストラクションマネージメントといって『建設業界の不透明で古い体質を排除し自由な価格競争により、品質、機能性を落とすことなく建築費をコストダウンする』ことなんです。日本では設計・施工を建設会社に一括発注する方法が主流なんですね。建築メーカーなどに建築主が発注します。その後、それらは元請となって各工種別に専門工事会社やメーカーに発注します。専門工事会社が多数参加し、その中で競争入札を行い工種別の最低価格を選び出しそれを集積した価格で総工事費を決定します。ひとつの工種で5社づつ声を掛けるとすれば100社以上になり100社以上にいっせいに見積もり依頼比較をすることになります。建設会社の系列を超え、最低価格を出した会社の寄せ集めで構成する仮のグループが建築工事を請け負うというものです。詳細に説明すると、紙面がいくら有っても足りませんので割愛しますが、この方式を採用すると最終的に建築工事費は大きく下がります。CMは通常の役所の公共工事などの入札よりも更に下がる入札方式で冒頭で申し上げたように2割も3割も工事費が落ちるのが当たり前の話なんです。一般の人々や大家さんにはあまり認知されていません。最近は、構造偽装事件で少しは業界のことが暴露されましたが、まだまだこの業界のことを知らない消費者が多いのです。検討に値するサービスではないかと思うんですね。品質を保ってコストダウンができるこのCMという方式は、これからアパートやマンションを考えている方にも貴重な情報と言えます。東京のあの「六本木ヒルズ」もこのCM方式で建てられていますが、知ってました?最後までお読みいただきありがとうございます。大家さんの様々な空室問題解決のために、具体的なノウハウや気付きをお送りします。