延滞]住宅ローン借り換えセンター(運営:JMPパートナーズ)住宅ローン再生センター(運営:プロフィットリソース)代表の望月です。セール&リースバックという手法について解説しました。ハードルが高いことはご理解いただけたかと思います。ポイントをまとめますと☑買い取った後、賃貸してくれる買主がいるか?☑不動産評価は足りているか?☑足りない場合、不足額の現金を用意できるか?☑どれだけ低い価格で売買することができるか?☑賃料が払えるか?といった課題があるという内容を書きました。今回はセール&リースバックに関する解説の続きです。何とかセール&リースバックが組成できたとして本当に買い戻しはできるの?どうすれば買い戻しができるの?について解説していきます。セール&リースバックを実行するにあたり「できれば、いずれ買い戻したい」と考える方が多いです。買い戻しを期待して、組成する方が多いのも事実です。買い戻す場合m売る時と買い戻す時の合計で売買が2回行われることになります。所有権移転の登録免許税や仲介手数料などの諸費用が2回かかります。セール&リースバック業者の買い戻しの利益も上乗せにされます。当初、売る時に相当低い価格で売買しない限りかなり諸費用がかかることになります。経済合理性から考えると損な取引といえます。それら(非経済合理性)をよく認識したうえでセール&リースバックを選択する必要があります。して住み続ける必要があるか?です。最初に申し上げておきたいのは過去、私が組成したセール&リースバックで買い戻しまで完了したケースはありますが圧倒的に割合的には少ないです。少ないかというと、買い戻す際の住宅ローンの組成がなかなかうまくいかない為です。住宅ローンの専門家がやっても難易度が高いということです。自宅を所有していたご主人は住宅ローンやカードローンを延滞していたことが原因で個人信用情報に延滞情報の登録がされている場合がほとんどです。ご主人本人が買い戻しの際に住宅ローンを改めて借りることは事実上、困難と言えます。できたとしても、5年~10年先でしょう。その頃には年齢もかなり高くなっており益々ハードルが上がります。そもそも、そんな長い期間、賃貸で借りれるのか?というと、相場では2~3年程度の賃貸期間が一般的です。現実的には身内親族でご主人以外のどなたかが住宅ローンを借りて、買い戻すということになります。その場合の候補者としては、奥様か子供ということになります。候補者の方はもともとの住宅ローンの連帯債務者になっていないことが前提となります。次に、住宅ローンの審査が通るか?という与信(審査)の問題があります。これは一般的な金融機関の融資審査の基準をクリアしているか?です。属性ですが、奥様の場合、パートでは審査対象になりません。正社員だったとして、勤続年数が足りているか?ですが、原則1年あれば審査のテーブルにのります。年収が足りているか?が最も重要です。住宅ローンの審査の基礎である返済比率が足りているか?です。最低でも年収400万円は必要になります。年収400万円に届かないケースが多いのが実情です。あと、そもそも論なのですがもともとご主人が所有していた自宅を同居の家族が買い戻すという行為自体が金融機関は原則、融資対象外としてます。買い戻す家族の方がその物件に住んでいる状態(住民票登録地)であれば「買い戻し」があからさまです。買い戻しの住宅ローンでは審査のテーブルにすらのりません。私はこの状態でも審査を通したことはありますがあるテクニックを使って(不正行為ではない)やっと審査を通したというものです。この住所の問題ですが、別の住所地に住んでいた場合で住民票も違う場合はどうなんでしょう?別の住所地に住んでいた場合は住宅ローン審査の土台にのる可能性は出てきます。その場合でも、もともとご家族が所有していたということとセール&リースバックしたので身内親族が買い戻すという旨の説明をそのまま金融機関に正直に自己申告すれば審査のテーブルにはのりません。隠せば良いのか?というモラルの問題がありますが金融機関に対し、嘘はつかないことが大前提になります。「言わないこと」と「嘘をつかないこと」の違いです。「聞かれなければ、余計なことは言わない」→「言わないこと」というスタンスで臨む必要があります。これが良いか悪いかの議論はあるかと思いますが貸すか、貸さないかを審査するのは金融機関側の問題です。金融機関に申し込むうえで、必要な質問や申込記載項目があります。ざ聞かれないことや、申込書に書く項目がないことまで言う必要はないということです。ここまで徹底しないと、セール&リースバックの買戻しの為の住宅ローンの組成は難しいということです。すれば買い戻しの住宅ローンが組めるかは以上のような審査基準や要件をきちんと整えたらできる可能性はでてきます。この場合でもどの金融機関に申し込むか?といった銀行選定の問題があります。このレベルは素人では事実上、難しいと思います。住宅ローン借り換えセンターの専門スタッフでさえ頭を悩ませる問題でであり、難しい選択を迫られます。不動産の評価額より大幅にローン額が少なくて良いケース例えば、2,500万円の不動産評価に対し1,000万円から1,500万円程度のローンが組めれば良いというケースではノンバンクであれば審査は通る可能性はあります。ノンバンクの基本的な審査基準は、不動産評価を重視するからです。ノンバンクですから銀行と比較すると金利が高くなります。3%後半から15%までと選択するノンバンクによっても金利が大きく変わります。金利が低いノンバンクほど審査基準は厳しく金利が高いノンバンクほど審査基準は緩くなります。ノンバンクで借りてから、将来、金利の低い銀行で借り換えるという2段階で臨む方法もあります。以上、説明しました通り、セール&リースバックをした後の買い戻しのための身内親族による住宅ローンは非常にハードルが高いことを認識しておいてください。過去、私がセール&リースバックを手がけたお客様で娘さんが住宅ローンで買い戻したい、という相談がありました。娘さんは、まだ20代半ばのOL(正社員)で独身でした。勤続年数や年収など基本的な属性は問題ありませんでした。住所も買い戻し対象物件とは違うところに実際に住んでおりました。問題は、この娘さんの誤った認識です。「ローンはお父さんが払うから大丈夫」といった説明を受けておりました。「お父さん、ちゃんと払ってね」という軽い認識でした。私は娘さんい対し、次のような厳しい現実のお話をしました。可能性のあるリスクを全て説明したところ「話が違う」「そんな認識はなかった」といって娘さんは借主になることを断ってきました。依頼主でありクライアントであるお父様からは「そんなことまでなんで言うのか!?」という厳しい指摘を受けましたがプロのローンコンサルタントとしてはここは譲れません。このように身内親族でさえ、住宅ローンの借り手になるのはハードルが高いという一例です。セール&リースバックを組成したあと買い戻しを強く希望するなら買い戻し時の住宅ローンの借り手の了承や与信などそこまで事前の絵を描いておく必要があります。セール&リースバックについてリスクや懸念材料ばかり並べましたが決して否定的な意見を持っている訳ではありません。条件され揃えば組成できる可能性はあります。私は積極的に組成したいと思っております。本当に取り組んでみたいという方はご相談ください。ローン診断士協会サイトマップ。