住宅ローンが残っている場合あなたが売る家に住宅ローンが残っている場合、家を売ることが決定したこの段階で、早めに融資を受けた銀行へ連絡を入れておく必要があります。住宅ローンを借りるには必ず抵当権が設定されます。要するに住宅ローンを支払えなくなった場合の担保ですね。この抵当権が抹消されないと不動産を売却できないためです。販売(広告~内覧)いずれかの媒介契約を結ぶと数日でレインズに売却情報が公開されます。情報が公開されたことによって、チラシやネット広告などで一般の人にも情報が知れ渡ります。問い合わせを受けた不動産業者は、お客さんを連れて内覧に訪れます。売る家に住みながら内覧を行う場合、下記ポイントを押さえると印象がよくなります。水回りに力を入れて清掃を行うできるだけ明るく見せる(照明は全てONにし、切れている電球や蛍光灯があったら交換しておきましょう)ゴミや使用していないものは処分して出来るだけ部屋を広く見せる売ろうとしている家に住んでいない場合は、専門業者によるクリーニングを入れると印象がいいでしょう。どちらの場合でもリフォームに関しては、最低限壊れている設備などを修理する程度で余計なお金をかけない方が無難です。リフォームは中古住宅の場合、自分で自由にプランニングできるというメリットがありますが、買主の趣味に合わないリフォームをしてしまったがために売れなくなってしまうこともあります。リフォームに300万円費用をかけたとしても、売買金額や査定金額が300万円上乗せできないケースが多いからです。リフォーム可否の判断は、不動産業者に相談することをオススメします。販売価格があまりに相場より高いと、問い合わせがないため業者から値下げの提案を受けることになります。内覧を終え買主に購入意思があった場合、購入申込書をもらいます。)が一堂に会し売買契約を締結します。契約時に売主は買主から手付金(売買代金の10%程度が一般的)を受領します。この手付金は残代金支払い時に売買代金に充当するもので、契約の成立を表す意味合いが強いです。双方で「こんなこと知らない」、「こんなはずではなかった」ということがないように、売買契約を結ぶ前までに重要事項の説明をすることが宅地建物取引業法で義務付けられています。重要事項説明とは取引する物件についての詳細や取引する条件などが記載されている、重要事項説明書に記名押印した宅地建物取引士が宅地建物取引士証を提示したうえで、説明を行うことです。実務的には売買契約書と重要事項説明書を事前にデータや紙媒体でもらい内容を確認し、売買契約と同時に重要事項説明を行うことが一般的です。しても双方が契約に立ち会えない場合は、業界用語で『持ち回り』といって売主と買主別々に重要事項説明と署名押印を行って済ますケースもあります。(業者によって『持ち回り』をやりたがらない場合もあります。)分からないことや疑問に思ったことは、必ず契約前に確認することがトラブルを避けるために必要です。本人確認をしなければならないため身分証が必要です。一般的に免許証やパスポート、マイナンバーカードなどいずれか一点を提示します。納税額を確認するため必要。支払うもので、媒介契約時に決めた手数料の金額、割合になります。半分の金額が支払われることが多いです。※売りたい家が共有名義となっている場合は、共有者全員分の書類が必要になります。引渡し(残代金決済)買主が住宅ローンを組んでいる場合、本審査とローン契約の完了を待たなければなりませんがあと一息です。通常引渡し(残代金決済)は買主側の指定した金融機関で行います。契約で顔を合わせた面々プラス所有権移転登記(売主にローンが残っていれば抹消登記)をするため司法書士が同席します。登記するための委任状などに署名捺印をし、買主は残代金の振込を行います。実務上、残代金の着金確認がとれた段階で鍵を買主へ引渡し完了となります。用意してくれるので大丈夫です。司法書士から見積書が届きます。無事に家が売れたとしても、それで「めでたしめでたし」ではありません。売却益がプラスでもマイナスであっても、売却した翌年に確定申告をすることは覚えておきましょう。分からないことは所轄の税務署で優しく教えてくれるので安心です。最後に管理人からメッセージまずは、私のつたない文章をここまで読んでいただきありがとうございました。のっけから『3ない宣言』などと暑苦しい宣言をしてしまいましたが、家を売る成功の秘訣は、あなたが『いい担当』に出会えるかどうかがカギを握ります。不動産一括査定サイトのサービスを利用すると、一度の不動産情報と個人情報の入力で複数の不動産業者に査定依頼が可能で、対象物件の取扱が得意な業者を選定できます。査定書を見比べ、査定根拠を聞き比べて、あなたが一番信頼と納得できる不動産業者と契約を結んで下さい。家を売るはじめの一歩として、不動産一括査定サイトのサービスを上手く利用してみてはいかがでしょうか?最後に当サイトをうまく活用して、あなたが笑顔でグッバイホームできることをお祈りします。管理人の金井がオススメする不動産一括査定サイトHOME4UHOME4Uは株式会社NTTデータ・スマートソーシングが運営する不動産一括査定サービスです。国内初の不動産一括査定サイトで、今年で17年目となる老舗中の老舗。売却査定数も累計30万件と確かな実績を誇っています。北海道から沖縄まで、全国の不動産会社が登録。最大6社に無料で査定依頼ができます。公式サイトリビンマッチ(旧スマイスター)45秒で簡単に査定を依頼することができる一括不動産査定サイトのリビンマッチ。これまでに、440万人以上の方がサイトを利用しており、96%の利用者がリビンマッチの査定サービスに満足だと答えています。査定と同時に不動産物件の相場を知ることができるようになっています。登録されている1,400社の不動産業者にはそれぞれ得意分野があるので、物件によっては1,000万円ほどの差額が出ることもあり、最適の業者を選ぶ手助けをしてくれます。公式サイトイエウールイエウールは全国約1,400の不動産会社が登録している一括査定サービスです。全国の相場で判断するのではなく、過去の実績や周辺地域の価格なども参考に見積もりを出してくれるのが特徴。最大6社に一括査定依頼ができます。なる?まずはいくらで売れるか知ることから不動産の売却時に関係する税金に何があるかご存知ですか。取引額も高額ですから、多額の税金がかかることも心配になるかもしれません。自分の家を売る場合、大概は特別控除が使えるので、それほど心配する必要がないこともあります。売却時の税金の考え方を説明します。不動産に限らず、利益を得た時は所得税と住民税がかかることになります。身近なところでは、会社員の人は会社から給与を得れば、税金を払っていますよね。不動産売却でも基本は同じ考えです。不動産売却のときの所得の計算では、売却価格から購入価格を引いて、さらに購入時と売却時の経費を引くことができます。ちなみに売却価格から購入価格と購入時と売却時の経費を引いた金額を譲渡所得と呼びます。譲渡所得がプラスであれば、利益を得たということになり、マイナスであれば、赤字ですから利益がなかったということになります。利益がなかったときは、所得税や住民税を納める必要はないのです。プラスの譲渡所得に対して、税率を掛けて納税額が決まります。譲渡所得は売却時に大きく値下がりしていたり、手続きで必要な経費を引くことでマイナスになることが多く、不動産の売却をした人が必ず課税されるとは限りません。自分の家を売る場合には、特別控除により多少の利益があったとしても課税されない措置がありますから、神経質になる必要はありません。建物の購入費用は経過年数に応じた減価償却を考慮して計算します。古くなるほど建物の価値が少なくなるという考え方があるからです。対象が売却に伴う直接的な費用が経費であるという考え方のため、固定資産税や日常的に必要な建物の維持管理のための修繕費は認められません。このように、所得税の考え方は経費を引いても手元に利益が残ったら、課税されるというものです。自宅の売却に限りますが、譲渡所得がプラスであっても、3,000万円に収まれば非課税の扱いを受けることができます。これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と呼びます。居住用財産とは自宅のことです。投資目的やセカンドハウスは制度の対象になりません。住まなくなった日から3年が経過する日が属する12月末日までに売却すれば良いため、引っ越してから数年以内に売却すれば、この制度の対象になります。自宅の売却であれば、この制度を利用することで譲渡所得の内、3,000万円を超えた金額に税金が課税されます。大きな節税ができる特例のため、売却の前年や前々年に同制度を既に使っている場合は使えなくなります。自宅の売却を数年で何回もしているときは気をつけましょう。自宅売却の譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用や、買換え特例も受けたばかりであれば、使えなくなります。簡単に言うと、この特別控除はほぼ税金がかからなくなる制度であるため、短期間に何度も様々な節税制度を使うことはできないのです。買主と売主が親子や夫婦のように特別な関係である場合も制度は使えません。譲渡所得の税率ここまで紹介したことをまとめると、まず売却した価格と購入価格、それぞれの経費を算出し、黒字であれば3,000万円の特別控除のように使えるものはないか確認します。ここまでやってから、それでも黒字であれば課税されますので、適用される税率を確認します。(譲渡所得-各種特別控除)×譲渡所得の税率が実際の税額になります。譲渡所得の税率は2つあります。不動産の所有期間に応じて、税率が変わるようになっており、短期譲渡所得と長期譲渡所得と呼んでいます。所得税の2.1%分かかります。短期と長期の基準は、売却した年の1月1日時点での所有期間が5年を超えていれば長期、超えなければ短期譲渡所得にあたります。基準が売却日ではないことに注意しましょう。ご覧のように5年を境に税率にかなりの差がありますね。長く所有しているほど税金を優遇しましょうという考え方なのです。投資目的のように短期間で売買をする場合は高い税率を掛けますよということです。5年を超えるか超えないかというタイミングの売買になりそうで、課税されそうなときは税率にかなりの差があるので、売却時期を伸ばした方が良いこともあるでしょう。法律では、売買金額に応じて、契約書に印紙を貼らなければなりません。印紙税は、売買金額が高いほど高くなります。印紙税の金額は以下のとおりです。印紙税は契約書を作った数だけかかります。買主と売主双方で1通ずつ原本を作れば、2通分かかります。売買契約書は1通のみ原本を作り、他方へ交付する分はその写しでも問題はありませんので、個人と業者の取引では原本を1通しか作らないこともありますが、個人間取引であれば、金額も大きな取引ですから、2通原本を作った方がいいでしょう。印紙税の納め方ですが、契約書に貼付した上で、印紙にかかるように押印やサインすることで納付します。家を売るには抵当権が付いている状態では売却できません。抵当権が付いている家を売る場合は抵当権の抹消登記が必要となりますが、不動産の数×1,000円の登録免許税が発生します。通常の取引では、司法書士に依頼することになりますので司法書士を通して納税するカタチになります。個人が家を売る場合は不動産に対して消費税はかかりません。不動産業者に支払う仲介手数料や登記を依頼する司法書士への報酬には消費税が発生するので覚えておきましょう。固定資産税はどうなる?固定資産税の納税義務は、1月1日時点の所有者のため、購入した側にはその年の納税義務はありません。売主が支払い済みでしょうから。法律ではありませんが不動産業界の慣例として、買主が納税済みの固定資産税を売主に不動産を引き渡す日に応じて、売主と買主で清算することが一般的です。取引後の1月1日時点に不動産の登記が売主から買主に移っていれば、固定資産税の納税義務通知書はその年の4月には買主に行くことになります。売却した年の買主と売主間の固定資産税の清算方法は、契約書に記載されることになるので、きちんと確認しましょう。ちなみに関東の不動産会社に多い関東方式と呼ばれる1月1日を起算日とする方法と、関西圏に多い関西方式と呼ばれる4月1日を起算日とする方法があります。関東方式では、1月1日から12月31日が1年と考え、関西方式では4月1日から翌年の3月31日を1年と計算するのです。固定資産税の引き渡し日に応じた負担は法的な根拠がないのと同様に起算日の考え方も法的には決まりがないため、不動産会社によっても変わるところです。いくらで売れるか知ることから家を売る時にかかる税金は、購入価格と売却価格の差額や経費にいくらかかったかが分かれば、課税されるか分かるという話でした。いくらで売れるか実際の不動産としての評価を知ることから始めましょう。そのためには、不動産一括査定サイトの利用で査定額を一度に複数集めることがおススメです。経費の中でも大きい不動産会社への仲介手数料は、売買価格によって変わるので、査定額が分かれば、仲介手数料の見当もしやすくなります。一括査定サイトの利用はインターネット環境さえあればでき、不動産会社の店頭に行く必要もありません。家・マンションを売るなら!今おすすめの不動産一括査定サイト比較【グッバイホーム】https://goodbye-home.net/column/ikkatusateisite-mikiwamekata/soraki宅地建物取引士を取得し、ディベロッパーのマンション営業として企画、集客、顧客の住宅ローンの審査まで幅広く携わる。新築分譲マンションのモデルルームでの接客をしながら、審査の通りにくい顧客にも対応し、住宅ローンを提案。その後、マンション管理会社に転職し、フロント営業となる。修繕の提案や長期修繕計画の作成など、管理業務主任者として分譲マンションの管理組合運営に関わる。ブックマークこのコラムが気に入ったらぜひ「いいね!」をお願いします♪みんなに役立つ情報をお届けします。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。家・マンションを売るなら!現役不動産屋が教える家を高く早く売る方法【グッバイホーム。