細かい計算も紹介する機会を持ちたいと思いますが、これらを合わせると初期費用の総額は売買代金の1割くらいになることが多いので、ここでは売買代金950万円の1割で95万円としておきます。管理手数料は、サブリースでなければ5%としている管理会社が多いのですので、5%で計算します。60,000×0,05×240ヶ月=720,000円となります。修繕積立金も毎月積み立てる必要があります。円/m2・月となっています。これを適用すると、202円×18.49(m2)×240=896,395.2円、つまり約90万円です。次に税金ですが、固定費としてかかる税金は固定資産税と都市計画税です。固定資産税の税率は多くの自治体で1.4%、都市計画税は0.3%です。この税率と「課税標準」の金額とが掛け合わされて税額が決定します。「課税標準」とは何かと言いますとその物件の評価価値のようなもので売買代金とは異なります。基づいて算出されています。この台帳は土地の所有者の氏名や住所、面積などの土地の情報、床面積や建物の構造・築年数といった家屋の情報、そして固定資産税の金額が記載された書類です。=課税標準額と、このように計算します。販売価格ではなく、「もしその建物を建築しなおしたらいくらかかるのか」が再建築価格です。建築費用は1m2あたり、木造13万、軽量鉄骨15万、鉄骨17万、RC(鉄筋コンクリート)20万が相場となっています。モデルケースの物件は軽量鉄骨構造のようですので、150,000×18.49(m2)=2,773,500円が再建築価格となります。経年減点補正率は建物が古くなるほどその資産価値は目減りするので、それを補正する数字です。一般的な鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造では経過年数60年まで、経年減点補正率が設定され、60年経過以上のものは再建築価額の20%となります。10年単位で見ると、10年経過の経年減点補正率は0.638620年経過の経年減点補正率は0.550930年経過の経年減点補正率は0.463240年経過の経年減点補正率は0.375450年経過の経年減点補正率は0.287760年経過の経年減点補正率は0.2000となります。この経年減点補正率を加味して固都税額を計算すると、平均して年2万円ほどの税額となります。築古でこの専有面積だと安くなりますね。マンションの場合、専有部分だけでなく、共有持分および土地所有分にも固都税がかかってきますので、それを含めると年4万円程度になるでしょう。よって4×20(年)=80万円となります。賃料レベルの維持のためにリノベーションを途中で施すとして、リノベ料金のボリュームゾーンはm2あたり10万円程度が相場です。(HOME’S調べ)https://www.homes.co.jp/renovation/column/knowledge/flow/post-15966.html10万円×18.49=1,849,000がリノベにかかる費用となります。最後に、金利を含めたローンの返済額が、650万円の20年ローン(金利2.5%)で8,266,375円です。これに頭金300万円を加えた数字が総支出額となり、950,000+720,000+900,000+800,000+8,266,375+3,000,000=14,636,375円です。総収入−総支出=マイナス41万円このような結果となりました。利益を出すことは可能でしょう。少なくとも運用期間中の収益がマイナスである以上、地震等の災害や事件・事故物件となる可能性のリスクを考えると積極的に手は出さないとの判断が正解なのではないでしょうか。20年先に始めて収益を上げるより、運用期間中にしっかり収益性を持てる物件を選んだ方が良いでしょう。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。