延滞]住宅ローン借り換えセンター(運営:JMPパートナーズ)住宅ローン再生センター(運営:プロフィットリソース)代表の望月です。急に暖かくなってきたと思ったら、花粉の季節に入りましたね。花粉症のひどい方にとっては地獄でしょう。私は中学生時代から花粉症でした。まわりは杉だらけの花粉が飛び交うド田舎で育ちました。春の季節は毎日が地獄でした。中学の春、母親が親切に暖かい昼間に布団を干してくれてそれを知らずに夜、布団に入った瞬間から朝まで目の痒みとクシャミがとまらず母親に激怒した記憶があります。(お母様、あの時は怒ってしまい申し訳ございません)最近は治ってはおりませんが症状はだいぶ軽くなってきました。特殊な解決方法である「セール&リースバック」について解説します。自宅を売却し、その買主から賃貸で借りて住むという方法です。この方法であれば、自宅にそのまま住み続けることができます。実際に自宅は売却しますので所有権は失います。賃貸ですので毎月賃料も発生します。・近所付き合い・世間体などを考慮するとあと数年間はそのまま住み続けたいと考える方も多いです。いった時にセール&リースバックを使います。一つのポイントとしてセール&リースバックによって時間的猶予を得たうえでその間に資金を調達したり信用状態や収支を改善したうえで数年以内に改めて自宅を買い戻すということができる可能性もあります。セール&リースバックによって時間を買う、という考え方です。セール&リースバックはそれほど簡単にできるものではありません。第一に、一旦、第三者に売ったとしてその後、賃貸で貸してくれるのか?そういった買主がそもそもいるのか?という問題です。身内親族でお金に余裕がある方がいればその方に協力して貰うのがベストです。そんな裕福で親切な身内はいないでしょう。そもそもそんな親族がいたら、とっくに相談してますよね。身内親族に頼る人がいない場合は、セール&リースバックを専門に行っている業者に依頼します。※当社の場合、個別に利回り設計したうえで個別に投資家に依頼してます。セール&リースバックの難しいところは、もっと他にあります。それは、不動産の評価の問題です。具体的なケースで説明します。住宅ローン残高が3,000万円あるとします。不動産評価は2,500万円とします。話を単純化するために、売却価格も同じ2,500万円と仮定します。(※実際は、評価額と売却額に差が出る場合があります)セール&リースバック業者の買取額は不動産評価2,500万円ではありません。買取価格を算定する際、掛け目をみます。万が一、賃料が払えない、または、買い戻しできないとなった時には、セール&リースバック業者はその物件を売却します。売却(転売)して利益を得ることが前提ですから2,500万円より低く買い取る必要があるからです。***************評価の80%であれば買取額は2,000万円(▲500万円)です。***************評価の70%であれば買取額は1,750万円(▲750万円)です。***************評価額2,500万円に対し買取価格が2,000万円では債権者(抵当権者)が抵当権解除に同意しません。債権者の立場から見たら、普通に市場で売却すればもっと高く売れる(=回収額が増える)からです。このようなケースの場合は評価額までの不足額を現金で用意しなければなりません。仮に不足額の現金を用意できる場合でもできるだけ少ない金額(低い売買価格)で債権者の同意を取り付ける必要もあります。将来、買い戻したい場合、できるだけ低い価格でセール&リースバックを組成した方が買い戻し価格も低く抑えることができるからです。買い戻しはしないとしてもセール&リースバックした後の毎月の賃料は売買価格で決まります。できるだけ低い価格で売買した方が良い訳です。→賃料の設定方法については後述します。なると、債権者との抵当権の解除金額の調整が重要になります。出来るだけ低い価格で債権者の同意が取れるか?といった高度な利害調整能力が必要とされます。債権者との意見・利害調整ができる経験豊富な専門家に依頼しないと高い価格でセール&リースバックを組成することにってしまいます。誰に依頼するか?も重要な要素になるということです。そもそも論ですがそんな差額の現金を用意できるくらいなら住宅ローンの返済はそもそも延滞してませんよね。セール&リースバックが成立するのはオーバーローン(ローン残高>評価額)ではない場合でないと難しいケースが多いのが実情です。住宅ローンが延滞していたとしてもオーバーローンでなければ売却すれば住宅ローンが完済となります。売却で完済することもできるがそのまま売却せずに住み続けたいというケースならセール&リースバックの手法は使えます。実はまだハードルがあります。先ほど、賃料について触れましたが売却後に賃貸で借りるときの賃料の問題です。セール&リースバック業者によって設定賃料は違います。一般的な相場は売買価格×10%前後が年間賃料でそれを12ヵ月で割ったものが月額の賃料設定になるケースが多いです。仮に、2,500万円で売却した場合(本来はこれに諸費用を上乗せした価格)2,500万円×10%÷12ヵ月=208,000円/月が月額の賃料となります。この賃料ではもともと払っていた住宅ローンの月の返済額よりも高い賃料になってしまいます。住宅ローンが延滞するような状況では、この賃料は負担できません。私も過去にセール&リースバックを何件もクロージングした経験がありますがいずれも相当苦労して組成した記憶しかありません。※セール&リースバックを組成できるプレイヤーは少ないです。セール&リースバックを希望されるお客様は以外と多いのですが条件に合うお客様はかなり限定されてしまうということです。条件に合うかどうかを無料診断して貰いたい場合はご相談ください。売却した後に、賃貸で借りて数年後に買い戻すことを前提にした場合の「買い戻し」に関して書きます。ローン診断士協会サイトマップ。