【体験談】中古マンションをリフォームする時の注意点。AGA治療まとめホーム不動産(マイホーム)【体験談】中古マンションをリフォームする時の注意点。不動産(マイホーム)2018.12.17どうも!小さな会社をコツコツ経営しているクロネコ屋です。前回の法人化はお得なのか?という記事で『社宅買った』と言いましたが、新築の分譲マンションではなく中古マンションを購入してリフォームしています。(上の画像はリフォーム中に撮った引き戸の写真です)なぜ中古マンションを選んだかと言うと、理由は3つあります。新築より値段が安い管理状況の良し悪しが現地に行けば分かるその中古マンションは立地が良かった詳細は後ほど書きますが、どれも一般的によく言われている中古マンションの利点ですね。『新築マンションは広告費がかかっているから、中古マンションに比べて損』なんて言われているように、新築マンションは損...というイメージが頭にあり、中古マンションを選んだという面もあります。実際に中古マンションを購入してリフォームしてみると、意外と苦労する点、新築に劣っている点もある、という事が分かりました。先に中古マンション&リフォームのデメリットについてザックリまとめておくと、下記のような感じです。嫁のテンションが下がるリフォームに手間がかかる築10年~20年の物件でリフォームするとお得感が薄れるこちらも、長くなるので詳細は後ほど。今回は中古マンションをリフォームする時の注意点を、私の体験談として紹介します。マイホーム購入を新築にするか中古にするか迷っている方は、ぜひ参考にして下さい。中古マンションの利点について詳しくまずは、最初に書いた中古マンションの利点について書きますね。新築より値段が安いこれは間違いなく安いです。築13年~築17年くらいの中古マンションなら、新築マンションより1000万近く安いです。マンションの立地や希少性にも左右されますが、物件価格は築年数と共に下落していきます。2017年現在の不動産市況ですと、金利が下がった分、価格が上がっていますので全体的に物件価格が高止まりしていますが、こればかりは購入時の不動産市況に依存するので予想不可能です。築年数が経っている中古マンションと新築マンション、同じ条件で比較すれば価格差は目に見えて明らかですよ。中古マンションはスーモなどに表示されている金額は、相場より高めに出されています。中古マンションの値段を見て「思ったより高いな...」と思う人もいますが、これはあくまで値引き前提の価格である事が多いので安心して下さい。あなたが高いと感じている場合、他の買い手も高いと感じているケースが多いです。そのため、物件はいつまでもスーモに掲載され続け、だいたい2ヶ月~3ヶ月おきに価格改定で値段がズルズル下がってきます。最初に相場より高く出すのかというと、不動産屋の策略が裏にあるからです。基本的に仲介に入っている不動産屋は、仲介手数料を高く取りたいため、売り主には相場よりやや高めで売り出すよう勧めます。それから、徐々に値下げをしていき、妥当な指値が買い手から入ったところで商談をまとめる...というのが一般的なようです。最初から即売れそうな安い値段で出すと、売り手が「そんなに安いのか!?」と怒るケースもありますからね。逆に高めに見積もっておけば、売れなかった時に「少し値下げしてみましょう。すれば、買い手がつくかもしれません」と売り主に対して効率的に値下げ交渉が出来ます。相場より高い値段で買う人が出てくれば、不動産屋にとっては一番ベストですが、基本、中古マンションを買う人は価格にシビアですから、最終的に値引き交渉の後に成約という事が多いそうです。これらは、実際に仲介してくれた不動産屋さんに聞いたノウハウです。新築マンションの場合、よっぽど立地と値段のバランスが悪くて売れ残っていない限り、値引きは厳しいです。今のような不動産市況が盛り上がっている時期は、不動産屋も強気ですからね。中古マンションは、売り主は不動産のプロではありません。中古マンションの相場を事前に計算しておけば、値引き交渉次第で安く買える...という点で、中古マンションは新築よりメリットがあります。値引きが出来るといっても明らかに無茶な指値は通りません。不動産屋も「さすがにそれは...」と言うような指値を出すと、売り主がへそを曲げてしまう事もあります。値引きのレンジは100万~200万くらいでしょうか。300万以上の値引きとなると、交渉の腕が必要になってくるかもしれません。私は170万値引いてくれるなら即決します、と交渉して成約しました。不動産屋さんに「売り主さんは、いくらくらいまでなら値引き出来そうですか?」と聞いておくと良いでしょう。売り主さんが焦っている、半年以上、スーモに掲載されている場合は値引きのチャンスが大きいです。逆に売り出したばかりの時は、まだ売り主さんも余裕があるので、あまり値引きは期待出来ません。分譲マンションの場合、維持しているだけで管理費・修繕費が月2万~3万かかってきますから、6ヶ月以上、売れてないとなると、さすがに値引きしてでも早く現金にしたい...という感じになってきますよ。管理状況の良し悪しが現地に行けば分かる中古マンションの利点2つ目は、中古マンションなら管理状況の良し悪しが分かる...という点です。マンションは管理を買え!と言われているように、管理状況というのはマンションの住み心地、マンションの価値を左右する重要な要素です。マンションの管理は、管理会社が行っているのではなく、住民同士による管理組合によって運営されます。管理会社も協力しますが、メインとなって運営・決定を下すのは住民の中から選ばれた管理組合のメンバーです。一時金の徴収...といった悲劇につながります。毎月積み立てている管理修繕費が、無駄遣いによって消費されてしまったら最悪ですよね。管理組合による管理がいい加減ですと、住民のモラルハザードも防げません。共用部分に自転車や物を放置してもOKだったり、ペットは一匹までなのに四匹飼っていたり、自転車置き場を使うには登録が必要なのに無断で使ったり...こういったいい加減な管理&住民のモラルハザードは、内見の時に共用部分をチェックすることで良し悪しが見抜けます。分譲マンションですと、掲示板に『管理組合からのお知らせ』があると思いますので、そこもチェックしましょう。細かく書かれている場合、管理組合がしっかり機能している証拠です。管理組合からのお知らせをチェックしておけば、スラム化しているマンションは避けることが出来ますよ。新築マンションの場合、管理組合がどうなるか読めないですから、注意が必要です。小規模マンションの場合、メンバーが若く、管理組合の仕事が出来ない人ばかり(子育て等で忙しい)ですと、管理会社に丸投げになってしまい、適当な管理になるケースが多いですよ。築15年、築30年といった節目で、必ず大規模修繕工事は発生します。その際に、管理組合がしっかり大規模修繕を乗り越えられるかが、マンションの資産価値に大きく響きますから、管理の良し悪しは重要ですよ。駅チカであればあるほど資産価値は高いですし、比較対象(ライバル)となるマンションが少ないほど希少性が上がります。希少性があり、便利な立地をもったマンションは、将来売る時も高く売ることが出来ます。新築マンションで、ドンピシャの立地のものがあれば良いのですが、なかなか地域によっては「もう新築マンション建てられる立地が無いです」というケースもあります。条件にもよりますが、駅徒歩10分の新築マンションと駅徒歩5分の中古マンションであれば、断然、中古マンションの方がお得です。私がチェックした新築マンションの中にも駅徒歩10分の新築マンションがあったのですが、未だに売れ残ってますからね。バスと電車が交通の足になる都内では、駅チカは必須項目です。「駅まで遠いけど、新築マンションがいいから新築にしよう!」と判断するのは、あまりおすすめ出来ません。中古マンションも選択肢に入れて探すことをおすすめします。・東京の分譲マンションは駅徒歩5分以内が重要!その理由を教えます中古マンションのデメリット、注意点の詳細さて、ここまで中古マンションのメリットを書きましたが、当然、デメリットもあります。中古マンションのデメリットは、実際に購入してみないと分からない事も多いですよ。私の感じたデメリット・注意点を書いていきますね。1:嫁のテンションが下がるある意味、最凶のデメリットかもしれません...。女性は新築マンション大好きです。「中古でもいいよ、ありがとう」なんて言う女性もいるかもしれませんが、基本的に新築のピカピカゴージャスなデザインばっちり内装に、女性は心躍るもの。新築マンションは、女性にとって宝石みたいなものです。私たち男性からすれば、住めればいいじゃん、あんま変わらないじゃん...と思いますが違うのです。新築はプレミアムなんです。マイホームの購入は、女性にとって結婚式と同じ超重要イベントであり、一夜だけシンデレラになれる華やかなエクセレンツ・プレミアム体験なのです。新築マンションのモデルルームに行き、素晴らしい内装に心躍らせ、ここで始まる新生活を夢見て、そして購入する...この一連の流れ、体験が女性にとっては心地よいものであり、中古マンションでは味わえない快感と幸福感がそこにあるのです。一方で、中古マンション。一度は誰かが住んだことのある、おさがりマンション。築10年~築20年ですと、内装もやや時代遅れですし、使う分には問題ありませんがピカピカでも最新でもありません。嫁のテンションは上がりません。新築にあったドリーマーな雰囲気は一切なく、むしろ生活感あふれる『実家臭さ』すら感じます。ここが男性との感性の違いというか、揉めやすいところです。コスパ』といった実用性で物件を選びますが、女性は違います。『新生活・そこにいる私・キラキラした生活・理想的なマイホーム・ゴージャスな御影石のキッチン』などなど、物件そのものというより『そこで始まるキラキラした体験』に重点を置いています。思いますが、女性はそこに全力を尽くします。分かり辛い例えですが、男性と女性のマイホームに求めるものは、かなり違う...という事は明らかです。私もだいぶ揉めました。最終的に『中古マンションをフルリフォームして新築並にするから』という事で決着しました。私の計算では、フルリフォームをしても新築よりはお得だと感じたのです。リフォームは、私の予想以上に大変でした。2:リフォームに手間がかかる新築の場合は、家具と家電を選んで引越しをするだけでオシマイです。中古マンションの入居前リフォームですと、かなり手間は増えます。リフォーム会社を探さなければいけません。リフォーム会社は、とにかく良し悪しがハッキリ分かれる分野で、とにかくオプションをつけて高く見積もりを出す会社もあれば、手抜きをする悪質な会社もあります。リフォームはクーリングオフ対象ですし、一応、やり直しも出来ないことは無いですが、リフォーム会社の選択を失敗すると相当に消耗します。私はリフォーム会社選択で失敗したくなかったので、あれこれ調べましたが、調べれば調べるほど、どの会社が良いのか分からなくなってきました。最終的に、不動産業界の友人からの紹介で、リフォームを全て手配してくれる腕利きのインテリアデザイナーの方(上原さん)に依頼しました。タウンライフのリフォーム相談は、リフォームプランの一括相談ができるので、簡単に地元で評判の良いリフォーム業者とつながる事が出来ます。無料でプランやアイデアを出してくれるので、その中からベストなリフォーム業者を選ぶ事が出来ます。悪質なリフォーム業者も多い中、タウンライフは実績のあるリフォーム業者を審査して掲載しています。悪質なリフォーム会社に当たる事はありませんし、複数の業者から見積やサンプルとなるプランが届くので、自分の好み・価値観にあったリフォーム業者(担当者)を見つける事が出来ます。リフォーム業者さんにアイデアやプラン、見積もりをもらえば、グッとリフォーム計画の詰めが楽になるので、まずはタウンライフを使って業者探しをしてみましょう。リフォーム会社の担当者)に物件を見せて、どこをリフォームしたいか打ち合わせします。私の希望(というか嫁の希望)は下記の通り・水回り全て一新。・化粧台も新しいものに。