相続人は兄と私の2人です。私は母の名義で借りた民間アパートに、母と2人で同居していました。亡くなられたお母様が借りていたのは民間アパートですから、相続人が賃貸借契約の借主の地位を相続しますので、今までどおり住み続けることができます。住み続けるにあたって、家主さんや管理会社の承諾は必要ありません。名目で金銭の支払いを求められても、それに応じる必要はありません。必要な届出は済ませておきましょう。民間アパートの場合、アパートを借りる代わりに家主さんに賃料を支払っているので、『賃貸借契約』の借主の地位を相続できるかどうかという点がポイントになります。問題となり、結論が逆転します。家賃を支払う代わりに一般のアパートを借りる場合、賃貸人(家主)と賃借人との間で賃貸借契約を締結します。相続が発生すると、相続人は、被相続人の一身に専属する権利を除いて被相続人の権利義務いっさいをそのまま承継します。アパートを借りる権利(=借家権)も被相続人の財産であり相続の対象となりますので、何ら手続きをしなくても相続人が承継します。アパートの使用目的が居住用でも事業用でも同じです。相続人は被相続人の権利義務いっさいをそのまま承継しますので、借家権を第三者に譲渡・転貸するわけではありませんから、家主さんの承諾は必要ありません。遺産分割が終わるまでの間は、借家権は相続人の間で共有(準共有)することになり、相続人全員が相続分に応じてアパートを使用する権利がありますので、ご相談者はお住まいのアパートに住み続けることが可能です。遺産分割が成立すれば、借家権を相続した相続人が単独でアパートを使用することができます。名目で金銭を請求されたりすることがあります。これは法律的にはまったく根拠がありませんので、請求に応じる必要はありません。応じなくても違法ではありません。家賃はきちんと払わなければ家主さんから契約を解除され、アパートを明け渡さなければなくなってしまいます。遺産分割協議が成立するまでは相続人各自が賃料全額を支払う義務があります。家賃を払っているといっても、その家賃が非常に低額で固定資産税に相当する額・建物維持費の程度であれば、それは後で解説する『使用貸借契約』と考えられ、結論は正反対になります。使用貸借による借主は借用物の通常の必要費を負担するものとされており(民法595条1項)、その場合にはアパートについて固定資産税に相当する額程度は借主が負担するのが通常であるからです。これは名目ではなく実質で判断しますので、家賃として払っているけれどもその額が固定資産税の額程度ならば、それは賃貸借ではなく使用貸借として扱われます。親族から住居を借りているような場合では、賃料を支払っていなかったり、支払っていてもごくわずかであったりするケースがあります。このようにほとんど無償で借りているような場合の契約を『使用貸借契約』といいます。使用貸借契約は、貸主と借主の特別な関係によって成立する契約ですので、借主の一身に専属ずる権利と考えられており、相続の対象となりません。借主の死亡によって当然に契約が終了してしまいます。先月、夫が亡くなりました。相続人は妻である私・長男・長女の3人です。夫の遺産は自宅の建物だけで、土地は借地です。この家に済んでいるのは私一人だけですが、私は今までどおりこの家に住むことはできますか。【Answer】まず、借地が『賃貸借契約』の場合(相応の地代を払っている場合)には、今までどおり住み続けることができます。地主さんの承諾は必要ありません。注意点としては、借地が賃貸借契約の場合には借地権にも財産的価値があり、その価値が高いこともありますので、遺産分割で問題になることがあるという点です。遺産分割が終わったら、建物について相続登記(名義変更)をします。賃借権も登記されている場合には登記が必要です。借地が『使用貸借契約』の場合(地代を払っていない場合)には、地主さんから建物の撤去・土地の明け渡しを要求されるかもしれません。使用貸借契約では地主さんから明け渡しを請求されたら住み続けることはできませんが、交渉の余地はあるかもしれません。賃貸借契約でも、地代が非常に低く固定資産税の額程度の場合には、実質的には使用貸借契約と言えますので、明け渡しに応じなければならないこともあります。借地の借主が亡くなった場合には、地主さんに対する地代の有無によって結論がまったく異なります。相続人は、被相続人の一身に専属する権利を除き、被相続人の権利義務いっさいをそのまま承継します。借地権(賃借権・地上権)も被相続人の財産であり相続の対象となりますので、何ら手続きをしなくても相続人が承継します。借地の使用目的が居住用でも事業用でも同じです。相続人は被相続人の権利義務いっさいをそのまま承継しますので、借地権を第三者に譲渡するわけではありませんから、地主さんの承諾は必要ありません。遺産分割が終わるまでの間は、借地権は相続人の間で共有(準共有)することになり、相続人全員が相続分に応じて借地を使用する権利がありますので、ご相談者は自宅に住み続けることが可能です。遺産分割が成立すれば、借地権を相続した相続人が単独で借地を使用することができます。名目で金銭を請求されることがあります。これは法律的にはまったく根拠がありませんので、請求に応じる必要はありません。応じなくても違法ではありません。地代はきちんと払わなければ地主さんから契約を解除され、土地を明け渡さなければなくなってしまいます。遺産分割協議が成立するまでは相続人各自が賃料全額を支払う義務があります。地代を払っているといっても、その地代が非常に低額で固定資産税の額程度であれば、それは後で解説する『使用貸借契約』と考えられ、結論は正反対になります。使用貸借による借主は借用物の通常の必要費を負担するものとされており(民法595条1項)、その土地の固定資産税は借主が負担するのが通常であるからです。これは名目ではなく実質で判断しますので、地代として払っているけれどもその額が固定資産税の額程度ならばそれは賃貸借ではなく使用貸借として扱われます。注意点としては、借地上の建物が古くほとんど価値がない場合でも、借地権は意外と財産的価値が高いという点です。借地権の価額は、土地の更地価額の50~70%で評価されるため、遺産分割の際に問題になることがあるのです。ご相談者のように借地上の建物を利用したい相続人がいる場合で、相続人全員による遺産分割がすんなりとまとまらなければ、次のような方法で遺産分割協議を成立させていくことが考えられます。土地を無償で借りているような場合を『使用貸借契約』といいます。使用貸借契約は、貸主と借主の特別な関係によって成立する契約ですので、借主の一身に専属ずる権利と考えられており、相続の対象となりません。借主の死亡によって当然に契約が終了してしまいます。そのため、地主さんから明け渡しを請求された場合には、それに応じなければならなくなります。地主さんは借主に対して建物を解体した上での土地明け渡しを請求できますので、相続人が解体費用を負担しなければならなくなります。父が昨年亡くなりました。相続人は私と、私の姉の2人です。私は30年前就職のため上京し、今も都内に住んでいますが、姉は地元で結婚し、今も実家の近くに住んでいます。私は今後も地元に戻るつもりはないので、姉が遺産の大半を相続することに異論はないのですが、姉から、先祖代々の墓地や仏壇は、長男である私が引き継ぐべきではないかと言われて困っています。【Answer】お父様が、口頭でも書面でも、墓地や仏壇を誰に承継させるかを指定していればそれに従いますが、そのような指定がなければ相続とは無関係にその地方の慣習に従います。あなたの地元にそのような慣習が残っていればあなたが墓地や仏壇を承継することになりますが、特に慣習がなければまずはごきょうだいで話し合い、それでも解決しなければ家庭裁判所の調停や審判で定めることになります。祖先の祭祀を行うために必要な財産のことを『祭祀財産』といいます。非常に財産的価値が高いものが含まれることもありますが、祭祀財産は相続財産には含まれません。そのため、高額な祭祀財産を承継したからといって遺産分割のときに相続分が減らされることもありません(祭祀財産を承継するとなにかとコストがかかりますので、遺産分割協議でそれを考慮するかどうかは相続人間の話し合いによります)。相続財産ではありませんから、祭祀財産を承継するのは相続人とは限りません。内縁の妻が承継することもあります。仮に家庭裁判所で相続放棄の手続きを取ったとしても、これらの祭祀財産は引き継ぐ余地があります。祭祀財産は、原則として相続税の課税対象にもなりません(非課税財産)。墓地や仏壇に相続税をかけることは国民感情として受け入れられないと考えられているからです。これを逆手にとって純金製の豪華な位牌を作ったり、不必要に広大な墓地を購入したりしたような場合には、投資目的や相続税逃れの目的があると考えられますので相続税の課税対象になります。祭祀財産は相続財産に含まれませんから、祭祀財産を承継する人(祭祀を主宰すべき者、祭祀承継者)は相続とは別の考え方で決めます。誰が祭祀承継者になるかは、次の順番で決めます(民法897条)。家庭裁判所の決定(調停など)まず、被相続人の意思があれば、それを優先します。これは書面でも口頭でも良く、もちろん遺言でも有効です。余談ですが、遺言公正証書を作成する場合、祭祀の承継に関する事項を本文に入れてしまうと公証人手数料が11,000円余計にかかるので、それとなく付言事項に盛り込んでおくようなテクニックがあります。被相続人の意思が明確ではない場合は、地方の慣習によって祭祀承継者を決め、そのような慣習もなく相続人間の意見もまとまらなければ、家庭裁判所に調停の申立てをすることができます。調停もまとまらない場合は家庭裁判所の審判で決まります。異なり相続とは別問題ですから、家庭裁判所で相続放棄の手続きを取っていたとしても調停手続きの当事者となります。遺骨・遺体について遺骨についても、判例は祭祀承継者に帰属するものとしています(平成元年7月18日最高裁判決)。遺骨や遺体は祭祀財産ではありませんが、それに準じるものとして考えられ、所有権は祭祀承継者に帰属することになります。・地図/事務所案内TX八潮駅すぐ。reserved.本サイトは文化庁への著作権登録(登録番号第34216号の1)をはじめ、盗用・盗作については万全の対策を施しております。盗用・盗作の事実を確認した場合には民事上の損害賠償請求はもちろん、著作権法第119条に基づき刑事告訴いたします。