始めるには元手がないと、と普通は思いますよね。何千万というモノを買うのですから。「自己資金がなくても投資を始められます」と営業をかけられることがあります。いうことなのでしょうか?まず、不動産売買には物件そのものの費用の他に様々な費用がかかります。「諸費用」と呼ばれるものです。その内訳を見てみましょう。物件を契約するにあたって、確実に物件を確保するために不動産業者を通して売主に払い込みます。これは売買代金の一部になります。手付金の相場は1割ですので、例えば3000万の物件なら300万円が相場です。投資用不動産の取引においてはこの手付金を大幅に減額しているところも多くあり、例えば10万程度で済むケースがよく見られます。購入する物件価格の一部を先に収め、売買代金の一部にします。メガバンクでは頭金を3割程度用意していないと、ローンが組めない場合がほとんどです。信販系の金融機関などでは頭金不要でローンが組めることも多いです。・仲介手数料(物件価格の3%+6万円)×消費税を仲介不動産に支払います。不動産会社が直接売主となっている場合にはかかりません。・ローン手数料ローンを組む際に金融機関に支払う手数料です。登録免許税も合わせて司法書士に依頼します。3000万の物件なら20万〜30万ほどです。よって様々ですが数万円かかります。合計すると、頭金0でローンを組んだとしても仲介手数料等を考えると3000万の物件を買うのに100万円以上は諸費用がかかることになります。なんだ、じゃあやはり自己資金が必要じゃないかと思われますが、ここで銀行からの借り入れが大きな役割を果たすことになります。自己資金とレバレッジそもそも不動産投資のメリットとして一番にあげられるのが、銀行から借りた資金で投資ができるという点です。株やFXなどの他の投資では銀行は融資してくれません。この株が上がることが確実で儲けられるんだと融資担当に力説したところで相手にされないのです。それは銀行は投資というギャンブルには融資しないからです。不動産投資には融資するのかといえば、不動産は投資ではなく賃貸経営という事業だとみなしているからです。このようにせっかく他人の資金で収益をあげられるのだからと投資家は自己資金で買ってしまうより融資を活用しています。日本財託)これを見ると10万円からが飛び抜けて多いことがわかります。手付けの10万だけ用意したということでしょう。少ない10〜100万の自己資金でその何倍もの数千万の運用をすることをレバレッジを利かせるといいます。レバレッジとは「てこ」の作用のことで、少ない元手からてこを利かせるように大きな利益を産むことを言います。レバレッジを効かせた場合の収益を比較してみましょう。元手が100万円として、株式などに投資して年間利回り5%で運用したとしたら5万円のキャッシュフローが生まれます。不動産投資では、100万円しか持っていなくても借り入れにより2000万円の物件でも運用することができます。すると同じ年間利回り5%でも100万円のキャッシュフローが生まれます。レバレッジといえばFXでも使われますよね。少ない投資で大きな収益を目指すのは同じなのですが、FXの場合は損失が出れば追い証(追加の資金)が求められます。その点が不動産投資とは大きく違いますね。このように、他の投資では使えない融資により投資ができるのが不動産投資のメリットです。フルローンとオーバーローンではどのくらいの借り入れを考えれば良いのでしょうか。自己資金が少ない場合、頭金なしで物件の購入代金をすべて借り入れることになります。これをフルローンといいます。フルローンはあくまで物件価格がフルで借りられるということですので、諸費用は自分でまかなわなければなりません。諸費用だけでも100万円を超えることが多いので、本当に自己資金0で始めるにはその分まで借り入れなければなりません。諸費用分まで借り入れることをオーバーローンといいます。上でも述べましたが、メガバンクではフルローンやオーバーローンには対応していません。2割〜3割の頭金が必要になります。地方銀行でも1割〜2割の頭金が必要です。スルガ銀行やオリックス銀行、あるいは信販系ノンバンクから融資を受けることになりますが、金利面ではメガバンクでは1%台もあるのに対して2〜5%の金利は覚悟しなければならないのは注意が必要です。自己資金0はオススメはしない確かに自己資金がなくても不動産投資は始められるのですが、キャッシュフローをしっかり考えてみるとオーバーローンまでして始めるのは効率の良い投資とは言えません。ある程度自己資金を入れることで収益面で大きな差が生まれるからです。3000万円で月額賃料15万円の物件を購入する場合を考えて見ましょう。計算します)上の表を見ればわかる通り、月のキャッシュフローで2万円以上変わってきますし、金利として支払う分(これは無駄な出費ですよね)もなんと400万以上差がつく結果となります。それでもしっかり収益が生まれると判断できる場合は別ですが、フルローンやオーバーローンが組めるからといって安易に飛びつくのは控えたほうが良いでしょう。