住宅ローンが残っている場合あなたが売る家に住宅ローンが残っている場合、家を売ることが決定したこの段階で、早めに融資を受けた銀行へ連絡を入れておく必要があります。住宅ローンを借りるには必ず抵当権が設定されます。要するに住宅ローンを支払えなくなった場合の担保ですね。この抵当権が抹消されないと不動産を売却できないためです。販売(広告~内覧)いずれかの媒介契約を結ぶと数日でレインズに売却情報が公開されます。情報が公開されたことによって、チラシやネット広告などで一般の人にも情報が知れ渡ります。問い合わせを受けた不動産業者は、お客さんを連れて内覧に訪れます。売る家に住みながら内覧を行う場合、下記ポイントを押さえると印象がよくなります。水回りに力を入れて清掃を行うできるだけ明るく見せる(照明は全てONにし、切れている電球や蛍光灯があったら交換しておきましょう)ゴミや使用していないものは処分して出来るだけ部屋を広く見せる売ろうとしている家に住んでいない場合は、専門業者によるクリーニングを入れると印象がいいでしょう。どちらの場合でもリフォームに関しては、最低限壊れている設備などを修理する程度で余計なお金をかけない方が無難です。リフォームは中古住宅の場合、自分で自由にプランニングできるというメリットがありますが、買主の趣味に合わないリフォームをしてしまったがために売れなくなってしまうこともあります。リフォームに300万円費用をかけたとしても、売買金額や査定金額が300万円上乗せできないケースが多いからです。リフォーム可否の判断は、不動産業者に相談することをオススメします。販売価格があまりに相場より高いと、問い合わせがないため業者から値下げの提案を受けることになります。内覧を終え買主に購入意思があった場合、購入申込書をもらいます。)が一堂に会し売買契約を締結します。契約時に売主は買主から手付金(売買代金の10%程度が一般的)を受領します。この手付金は残代金支払い時に売買代金に充当するもので、契約の成立を表す意味合いが強いです。双方で「こんなこと知らない」、「こんなはずではなかった」ということがないように、売買契約を結ぶ前までに重要事項の説明をすることが宅地建物取引業法で義務付けられています。重要事項説明とは取引する物件についての詳細や取引する条件などが記載されている、重要事項説明書に記名押印した宅地建物取引士が宅地建物取引士証を提示したうえで、説明を行うことです。実務的には売買契約書と重要事項説明書を事前にデータや紙媒体でもらい内容を確認し、売買契約と同時に重要事項説明を行うことが一般的です。しても双方が契約に立ち会えない場合は、業界用語で『持ち回り』といって売主と買主別々に重要事項説明と署名押印を行って済ますケースもあります。(業者によって『持ち回り』をやりたがらない場合もあります。)分からないことや疑問に思ったことは、必ず契約前に確認することがトラブルを避けるために必要です。本人確認をしなければならないため身分証が必要です。一般的に免許証やパスポート、マイナンバーカードなどいずれか一点を提示します。納税額を確認するため必要。支払うもので、媒介契約時に決めた手数料の金額、割合になります。半分の金額が支払われることが多いです。※売りたい家が共有名義となっている場合は、共有者全員分の書類が必要になります。引渡し(残代金決済)買主が住宅ローンを組んでいる場合、本審査とローン契約の完了を待たなければなりませんがあと一息です。通常引渡し(残代金決済)は買主側の指定した金融機関で行います。契約で顔を合わせた面々プラス所有権移転登記(売主にローンが残っていれば抹消登記)をするため司法書士が同席します。登記するための委任状などに署名捺印をし、買主は残代金の振込を行います。実務上、残代金の着金確認がとれた段階で鍵を買主へ引渡し完了となります。用意してくれるので大丈夫です。司法書士から見積書が届きます。無事に家が売れたとしても、それで「めでたしめでたし」ではありません。売却益がプラスでもマイナスであっても、売却した翌年に確定申告をすることは覚えておきましょう。分からないことは所轄の税務署で優しく教えてくれるので安心です。最後に管理人からメッセージまずは、私のつたない文章をここまで読んでいただきありがとうございました。のっけから『3ない宣言』などと暑苦しい宣言をしてしまいましたが、家を売る成功の秘訣は、あなたが『いい担当』に出会えるかどうかがカギを握ります。不動産一括査定サイトのサービスを利用すると、一度の不動産情報と個人情報の入力で複数の不動産業者に査定依頼が可能で、対象物件の取扱が得意な業者を選定できます。査定書を見比べ、査定根拠を聞き比べて、あなたが一番信頼と納得できる不動産業者と契約を結んで下さい。家を売るはじめの一歩として、不動産一括査定サイトのサービスを上手く利用してみてはいかがでしょうか?最後に当サイトをうまく活用して、あなたが笑顔でグッバイホームできることをお祈りします。管理人の金井がオススメする不動産一括査定サイトHOME4UHOME4Uは株式会社NTTデータ・スマートソーシングが運営する不動産一括査定サービスです。国内初の不動産一括査定サイトで、今年で17年目となる老舗中の老舗。売却査定数も累計30万件と確かな実績を誇っています。北海道から沖縄まで、全国の不動産会社が登録。最大6社に無料で査定依頼ができます。公式サイトリビンマッチ(旧スマイスター)45秒で簡単に査定を依頼することができる一括不動産査定サイトのリビンマッチ。これまでに、440万人以上の方がサイトを利用しており、96%の利用者がリビンマッチの査定サービスに満足だと答えています。査定と同時に不動産物件の相場を知ることができるようになっています。登録されている1,400社の不動産業者にはそれぞれ得意分野があるので、物件によっては1,000万円ほどの差額が出ることもあり、最適の業者を選ぶ手助けをしてくれます。公式サイトイエウールイエウールは全国約1,400の不動産会社が登録している一括査定サービスです。全国の相場で判断するのではなく、過去の実績や周辺地域の価格なども参考に見積もりを出してくれるのが特徴。最大6社に一括査定依頼ができます。不動産の取引は動く金額が大きいため、トラブルが発生してしまうと一筋縄では解決しません。家を売る前にしっかりと予防策を講じておけば、トラブルなくスッキリと取引を終えられるでしょう。どのようなトラブル対策を心得ておくと良いのでしょうか?仲介業者としっかり信頼関係を築いておくトラブルを未然に防ぐためには、日頃アナタからも仲介業者とコミュニケーションをとっておく必要があります。売却の準備から引渡し完了まで少なくとも数か月、長ければ数年の付き合いになる業者との関係。不動産取引の知識不足はもちろんのこと、対応が遅い、いつも一方的で話を聞かない、威圧的など相手の立場で物事を考えられない担当はトラブルが起きやすいと言えるでしょう。POINT長期間やりとりが続くわけですから、どうしても担当と反りが合わない場合は、会社に担当変更の依頼をしたり、媒介契約の期限である3ヶ月を待って仲介業者自体を変更したりして対策しましょう。不動産業者とのコミュニケーションが必要な理由として、日常の伝達が抜けていると業者に大事なことを伝え忘れ、後々問題が発覚してトラブルに発展する可能性があるのです。近隣からの騒音は、そこに住んでいる人しか知りえないことです。して買主から損害賠償を請求される可能性があります。「この情報は物件にマイナスイメージを持ってしまう」とか「このくらいのことなら言わなくて大丈夫だろう」と勝手に判断せず、あったことや知っていることを仲介業者に相談しましょう。言った言わないの水かけ論にならないよう、書面として記録を残してくれます。POINT売買契約に影響を及ぼしかねないような売主が持つ情報や業者が物件について調査した情報を元に、業者は物件状況報告書(告知書)という書面を作成してくれます。この書面は契約時に読み合わせをし、売主買主双方で署名押印を行う大切な書面です。数回の内見だけでは知りえない情報は、確実に買主に知らせておかなければ、トラブルの元になりかねません。このため告知書を作成する仲介業者担当とはしっかり信頼関係を築き、常日頃からどんなことでも話ができるようになっておけば、不要なトラブルは防げます。重要事項説明書の読み合わせをして署名押印することが多いですが、必ず事前に業者から取り寄せ、一度は目を通すようにしましょう。契約の直前ですと関係者が同席している中で不明点や疑問点があっても言いづらいですし、緊張で内容も頭に入ってこないでしょう。重要事項説明書におけるトラブル対策のためのチェックポイントを解説していきます。住宅ローン特約は要チェック住宅ローン特約が付されている契約では、買主が住宅ローンの審査に通過できなかった場合でも契約解除にあたり何もペナルティーは発生しません。なると売主は販売活動を内見から仕切り直しする必要があるため、時間と労力のロスは少なくありません。住宅ローン特約による契約解除トラブル対策として下記のことを心得ておきましょう。1.内見時に購入希望者の属性を教えてもらう→購入希望者が転職したばかりや自営業の場合など、住宅ローンの審査が通りにくいか一定の判断材料となる2.契約前に金融機関等から住宅ローンの事前審査を通してもらう→金融機関等の事前審査が通れば本審査で落ちることは稀なため(経験上9割以上は本審査も通ります)3.キャンセル待ちの購入希望者を募集し続ける→1から売却活動をスタートするリスクの軽減とキャンセル予防効果(人気の物件であれば2番手3番手のお客さんがいることも珍しくありません)住宅ローン特約を付けない=現金購入のお客さんのみを募集することも可能ですが、問い合わせの反響は圧倒的に少なくなるため、売れないリスクが高まるでしょう。契約解除によるトラブル何らかの事情で売買契約の白紙解除を要望するケースでトラブルが見られます。売主買主どちらからでも契約の解除(キャンセル)を言い出すことができますので、重要事項説明書の内容をチェックしておく必要があります。売買契約時に買主は売主へ売買代金の一部として手付金を渡します。手付金の相場は売買代金の5~10%ほどが多いです。(2,000万円の物件で100~200万円)この手付金を放棄することで、売買契約を解除することが可能です。買主は手付金を放棄、売主は受領した手付金の倍額を買主に返還することになります。買主の手付放棄による解除トラブルに見舞われないようにするには、手付金額を高めに設定したり手付解除期日を短めに設定することでリスクを減らすことができます。契約違反による損害賠償額の予定や違約金の支払い相手方が契約に違反したにも関わらず、ただ契約を解除するだけでは到底納得がいくものではありません。契約の履行が最大の目的ですが、万一契約に違反して契約を解除する場合に備えて、違約金や損害賠償の額を予め設定します。実務上違約金の額は、売買代金の10~20%程度が多いです。違約金等の額を安く設定してしまうと、契約解除しやすくなってしまいますので、最低でも10%以上に設定し、契約前に当事者間でしっかり確認することでトラブルの予防に繋がります。瑕疵(かし)とは簡単に説明すると隠れた欠陥のことをいいます。売主であるアナタには瑕疵担保責任と言って、物件に瑕疵があった場合に責任を負う義務があります。代表的な瑕疵に漏水(水漏れ)が挙げられます。表面上はキレイな物件でも壁や天井の裏を開けたら、漏水が原因で柱や梁などが腐食しているような状態です。どの部屋にも点検口があって天井裏を覗けるわけではないですし、あくまで中古住宅の取引ですから、買主が納得すれば瑕疵担保責任を免責とする特約が有効です。瑕疵担保責任免責の特約でトラブルになる注意点として、アナタが瑕疵の事実を知っていたか知らなかったかがポイントになります。売主が知っていたのに買主に告げなかった瑕疵の場合は、たとえ瑕疵担保免責の特約を結んでいた契約だったとしても責任を負わなければなりません。POINT瑕疵には物理的なものだけでなく心理的な瑕疵(近隣の事故物件など)も含まれますから、前項で説明した告知書にはアナタが知っている情報は全て記載してもらいましょう。付保すれば引渡し後に瑕疵が発見された場合でも、修繕費用などの保証が受けられます。インスペクション実施後に漏水等の瑕疵が確認された場合は、適切な補修を行って再度検査に合格しなければ保険の付保ができないので、瑕疵が心配な物件の場合は、売却を決めた段階から速やかに調査を依頼しましょう。調査には費用が発生し、保険の付保にも保証料がかかりますが売主だけではなく、買主が請求することも可能です。(売主はインスペクション自体を拒否することも可能)売主としては建物状況調査済みの物件としてアピールできますし、買主としては瑕疵を保証してくれるというメリットがあるので、売却後の瑕疵によるトラブルは避けられます。複数の業者を比較して仲介業者を選ぶことで、トラブルを未然に防ぐ効果が期待できます。査定を依頼した1社だけで業者を決めてしまうと、その査定が高いのか安いのか分からず、最悪のケースでは騙されて安く買いたたかれてしまうことだってあるかもしれません。このため査定を含め対応など総合的に複数の業者を比較して、アナタの希望にマッチした業者を選ぶことが重要です。物件情報とアナタの連絡先(電話での対応が煩わしい場合はメールアドレスのみでも大丈夫)を一度入力することで、大小複数の不動産業者から査定をもらうことが可能です。こちらで紹介するサイト運営会社は実績と運用歴に定評があり、個人情報や物件情報が漏れる心配はありません。不動産一括査定サイトを利用して対応、スピード、査定額、経験や知識量など複数の業者を比較してアナタにとって最適な業者を選ぶことでトラブルなく家を売りましょう。オススメの不動産一括査定サイトHOME4UHOME4Uは株式会社NTTデータ・スマートソーシングが運営する不動産一括査定サービスです。国内初の不動産一括査定サイトで、今年で17年目となる老舗中の老舗。売却査定数も累計30万件と確かな実績を誇っています。北海道から沖縄まで、全国の不動産会社が登録。最大6社に無料で査定依頼ができます。公式サイトリビンマッチ(旧スマイスター)45秒で簡単に査定を依頼することができる一括不動産査定サイトのリビンマッチ。これまでに、440万人以上の方がサイトを利用しており、96%の利用者がリビンマッチの査定サービスに満足だと答えています。査定と同時に不動産物件の相場を知ることができるようになっています。登録されている1,400社の不動産業者にはそれぞれ得意分野があるので、物件によっては1,000万円ほどの差額が出ることもあり、最適の業者を選ぶ手助けをしてくれます。公式サイトイエウールイエウールは全国約1,400の不動産会社が登録している一括査定サービスです。全国の相場で判断するのではなく、過去の実績や周辺地域の価格なども参考に見積もりを出してくれるのが特徴。最大6社に一括査定依頼ができます。生まれも育ちも仕事も大好きな横浜で人生の大半を過ごす。地場の建設会社にて施工管理を学ぶ(某有名人宅の新築工事に工事主任として1年間従事)。同社で不動産の営業、企画にも携わる。転職し管理と仲介営業を経て2017年に不動産会社を起業。ブックマークこのコラムが気に入ったらぜひ「いいね!」をお願いします♪みんなに役立つ情報をお届けします。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。家・マンションを売るなら!現役不動産屋が教える家を高く早く売る方法【グッバイホーム。