土地情報は出る時は重なりますねえ。忙しくなってきました。応援クリックもよろしくお願いします。)久々に出た、人気学区のファミリーRC用の土地情報。最初セルフボリュームチェックをした時には一部屋70m2台になりそうだったのです。利回りも7%に届きそうだったのですが、詳しくボリュームチェックをしてみると、60m2台にしかなりません。前回も書きましたが、この人気学区にマンションを借りようとする方が、果たして60m2台の部屋を選ぶのかどうかが疑問でした。学区を選ぶということは、少なくとも小学生以上の子どもがいるご家庭です。未就学のお子さんが二人いても、2LDKで十分かもしれません。小学生が二人となると、小さい部屋でいいから3LDKが欲しいところです。以前もっと広めの土地情報を頂いたときには、70~80m2の部屋で計画を立てていました。この時は日影規制がきつく、思った建物が建たないことが分かった為見送ることになりました。今回は日影規制はそこまできつく影響がないのですが、土地が広くないということがネックになっているのです。そこでこの学区の60m2台の部屋が埋まっているのかどうかをリサーチしてみました。するとやっぱりコロビビが心配したような事態が見られました。同じ学区にある築5年以上のマンションが、いくつも空室になっているのです。70m2台のマンションでは全く空室は見られないのですが、このマンションはやっぱり60m2台なのです。コロビビが建てようとしてるものよりグレードも高く、築浅の大型のマンションでもこうなのです。ターゲットがズレていることが空室の理由なのでしょう。これは、ちょっとヤバいですねえ...。風邪が長引いてしまいました。飲み会があっても、泣く泣くカラオケに行くのを諦めました。頭痛も酷く、こちらもちょっとヤバいかも...応援クリックもよろしくお願いします。)久々に銀行に持ち込んでもいいという土地情報を頂きました。コロビビがずっと欲しかった人気学区のファミリーRC用の土地です。駅からの距離も申し分ありません。価格は高くありません。(もちろん安くも無いのですが...)早速セルフボリュームチェックをして、シミュレーションしてみました。家賃などはリサーチ済みなので、後は土地や建物に合わせた経費の計算をします。同時に馴染みの建築会社に、建築費の見積もりの依頼をしておきます。実際は正確にボリュームチェックをしてもらわないと、正確な建築費は出ませんし、日影規制があるため思った建物が建たない可能性もあるのですが、とりあえず買い付けをいれるかどうかの判断をするために急いで見積もりを出して頂く必要があるのです。見積もりは出ていなくても、この段階で利回り計算をすると、何とか7%に届きそうです。そこで、更に詳しくセルフボリュームチェックをしていきました。エントランスやワイドバルコニー、エレベーターも含めて容積率内でどんな建物が建つのかを計算して、正確な部屋の広さを出すのです。すると、数m2部屋の広さが足りません。他のエリアでは60m2台の2LDKでも十分需要があるのですが、この学区を選ぶ方は、70m2台でないとちょっと厳しいのです。出来れば80m2台が欲しいところですが、そこまでの高級仕様には出来ないので、まあ70m2台を狙うとしても、やっぱり足りません。ワイドバルコニーを諦めれば何とかなりますが、しかしワイドバルコニーも捨てられません。う~ん、結局よくある60m2台の普通のファミリーマンションなら建つのですが、そんなマンションを造っても大丈夫でしょうか...。以前別の建築会社にこのエリアのマンションのボリュームチェックと家賃査定をして頂いたことがあったんLですが、その時も利回り重視で出てきた計画が60m2台のマンションでした。この会社は家賃査定もしっかりしているので、今回も建てても大丈夫かもしれません。自己資金も無理なく出せます。何より人気の学区です。部屋が狭いからと言って心配することは無いのかもしれません。...う~ん、迷います。今日ブログの更新が遅れたのは、迷っていたせいなのです。時間が勝負の世界なのに、迷うなら見送った方がいいのかもしれません。応援クリックもよろしくお願いします。)半年以上前だったでしょうか。このブログでも書いたと思うのですが、コロビビの投資エリアに、かなり安い中古物件が出ていました。築年数が経っていたことと、土地が狭かったので、その頃ファミリー新築RCの土地情報が頂いていたことで、コロビビは購入を見送りました。自己資金を中古物件の購入に使ってしまう訳にはいかなかったからです。新築RCのことがなければ、お買い得な物件でした。あれから数か月経ち、新築RCの土地情報も中々出なくなってきて、とりあえず中古物件も探していくようになったのですが、あの時の物件がまた売りに出されていました。2割以上も価格を乗せて!それでも民泊用にリフォームして使っても面白い物件です。以前の価格を知っているので、何とも割高に思えてしまいます。安いと思ったあの時に、やっぱり買うべきでしたね。「ガンプラが宇宙へ...」面白い計画ですね。冨野さんもこんな展開になるとは思わなかったでしょうね。ファーストガンダム世代には、何とも夢のある計画です。応援クリックもよろしくお願いします。このページのトップへ不動産愛があるかどうか。学さんの「独り言」をお聞きして、色々思うことがありました。不動産に関わってらっしゃる方には、色んな考えや手法があると思いますし、どれが良くてどれが悪いなんて言うつもりはありません。いくつかある投資の一つとして不動産に巡り会い、たまたまこの5年間というこれまでには無かった好機に不動産投資を始めて成功しているという人もいるでしょう。成功している人の周りには、仕事関連の人はもちろんのこと、同じように成功を夢見てたくさんの人も集まってくるでしょう。コロビビの周りには、不動産がお金儲けなどの手段というよりも、本当に不動産が好きなんだなあという人ばかりだなあと改めて感じました。年に数回しか直接にはお会いしない方々ですが、安心してお互いの話をすることができているのでしょうね。思えば小さい頃から日記が苦手なコロビビが、6年間もこのブログを続けられているのも、不動産が好きだからとしか言いようがないですね。飽きもせず毎日物件検索をしたり、土地情報を頂く度にシミュレーションをしたりするのも、好きじゃないとできませんよね。副業規定の縛りが解けて、さあ物件を増やせると思った途端、融資が厳しくなってきてしまい、表面利回りが7%に届かない新築RC案件は見送るようになりました。地価も建築費も上がった今、中心部での7%は中々難しいので、思うように物件を増やすことはできていませんが、生活費を稼ぐことが目的ではないので、不思議と焦りはありません。物件を探したりシミュレーションしたりしていること自体が、もう楽しいのです。それで物件が手に入れば、更に楽しみが続いていく...という感じです。いろんな方が、これから物件価格も下がってくるとみていますし、コロビビの投資エリアは他のエリアと比べると価格が下がってくるには他より時間が掛かると思いますが、まあ面白い時期に入ってくるのは確かですね。残念なのは、コロビビにはあまり時間が残されていないので、他の方より長く待つことができないことです。不動産愛があるので、まあ成り行き任せでいこうと思います。疲れが抜けませんねえ...なんて思っていたら、風邪をひいてしまいました。こんなに気候がいいのに、なんてことでしょう。連休疲れなのでしょうね。応援クリックもよろしくお願いします。)レ〇パの中古物件がもう一つ出ていました。コロビビの投資エリアでは無いのでスルーしようと思ったのですが、そういえば、レ〇パの物件を購入するとなったら融資はどうなるのだろうと思いました。その仲介業者さんは、コロビビに表に出る前の中古物件情報をもってきてくださる会社なのですが、やっぱり融資は簡単ではないそうです。融資可能な銀行や信金もあるので、それも併せてアレンジして購入できるようにはしているようです。その業者さんが持ってきた物件は、界壁などの問題がある物件ではないのですが、それでも今後の入居付けは苦労しそうですものね。表面利回りが高くても、銀行が簡単にいい条件で融資してくれるとは思えません。コロビビの投資エリアである立地のいい中心部にはレ〇パ物件は少ないので、関係ない話なのです。唯一検討対象となりえる土地狙い100坪越えの物件でも融資が厳しいとなると難しいですね。小さい規模の古アパートなら、現金買いして解体することもあり得るのですが、立地のいいところの物件はなかなか出ないので、もう少し様子見なのかもしれませんね。今年も母の日にお花を贈りましたが、高級な胡蝶蘭などがバンバン売れていました。奮発しましたが、暫く綺麗なお花を楽しんでもらえると思うと、贈った甲斐があります。応援クリックもよろしくお願いします。このページのトップへやっぱり出たそうです。)以前、知り合いの大家さんと競って(?)負けたファミリー新築RC用の土地の話を書いたことがありました。2番手で買い付けを入れていたのですが、知り合いの大家さんは1000万円減の指値が入っているとのこと。コロビビは満額で入れていたので、可能性はあるとのことでした。役所に行って調べたのです。すると、どうも隣で土器が出たということが分かりました。色んな状況を考えると、ちょっとヤバいかなあと思い始めました。その日の夕方には、一番手のその大家さんに決まったということが分かったり、別の土地情報が入ってきたりしたので、この件はそこで終わりました。この土地がどうなったかというと、やっぱり出たのです。埋蔵物が...!!!その為の本掘の費用が5~600万円かかるのだそうです。以前も書きましたが、コロビビの場合は土地の購入も融資を使うため、本掘の費用の他にその期間の利息を余分に支払うことにもなります。余計にもっとかかるということなのです。市役所で「ヤバいなあ...」と思ったカンが当たりましたね。知り合いの大家さんは現金購入でしたし、1000万円減の指値を入れていた訳なので、それでも何とかなったと思いますが、なんとこの大家さん、土地を購入した後ボリュームチェックをして思った利回りが出なかった為、他の業者に売却していたのでした。凄いですねえ、コロビビだったらこの利回りでも建てていたかもしれません。本掘と利息の支払いが発生すると、試算していた利回りは大幅に落ちてしまいます。中心部から少し離れているエリアだったので、低い利回りで売却することもできず、お手上げ状態になっていたかもしれません。不動産は額が大きいので、こんなことが起きると厳しいですね。昨日は疲れて、ブログの更新が出来ませんでした。10連休は何もしていなかったのですが、久しぶりに働いたせいかもしれません。応援クリックもよろしくお願いします。)今中古物件もいろいろ探しているのですが、時々レ〇パの物件も目にするようになってきました。地主さん物件は郊外にあることが多く、コロビビの戦略外なのでもちろん検討の対象にはなりません。立地のいいところにある木造アパートならば、更地にして新しいアパートを建ててもいいかなと思うのですが、そんなに都合のいい物件情報は簡単には手に入りません。今表に出ているレ〇パの物件は、思いの外強気の価格で出ていて、唯一出ている立地のいい物件も、表向きの利回りは高いのですが、これだけレ〇パ問題が報道されている中、本当にその家賃で今後も埋まるかは疑問です。この物件は木造では無いので、更地にする際の退去費用と解体費用を見込んで考えると、あまり旨味はありません。実はこの物件は、よくある地主さん物件では無いため、入居率は悪くないのですよねえ。ボリュームも大きいので、退去させるのにも時間が掛かりそうです。広さはあるので、ファミリーRCにぴったりなのですが、向きがあまり良くないことがネックになっています。融資が今より緩かった半年前なら取り組んでもいいかなと思うレベルでしたが、今はちょっと難しいかなと感じているのが、積極的にいけない理由になっています。それにしても、期間労働者向けの寮になっているレ〇パの物件も多いので、そんな物件ならば、時期を待って更地にすることもできますし、郊外であっても企業向けの需要が見込めるでしょうから、購入対象になるのでしょうけれどね。前述の物件も、もう少し価格が安ければ融資も通りやすくなるので、検討対象になるのですが、どうでしょう?数少ない立地のいいレ〇パの中古物件でしたが、なかなか条件に合わないですねえ。今日で大型連休も終わり。コロビビは例によって庭いじりと自宅の掃除で終わってしまいました。しまい込んでいた商品券や図書カードを見つけ出したので、ちょっと得した気分。小さな幸せを感じた連休でした。応援クリックもよろしくお願いします。)土地や中古物件のチェックをすることが、毎日のルーティーンになっているコロビビ。新着情報がすぐに挙げられているサイトを検索しているのですが、そのサイトは書面申し込みや商談中、売却などの情報も即反映されています。そんな中、狙っていたエリアに、駅近でまあまあの広さの土地が出ていたのです。グーグルアースで確認してみると、近くにコンビニもあり土地も南向きです。安さの理由は路地部が多いというものでしたが、通路の広さによっては何とかなります。連絡してみたのですが、詳しい住所を聞いてみると、ネットに出ていた場所と少しズレています。それでも駅近に変わりはないので話を聞いてみると、通路の部分も思ったより道幅が狭く、これでは通路としか使えないだけではなく、建築費も高くつきそうです。...ということで、この土地は即見送りになってしまいました。この土地、ずっと前からネットに出ていた土地と凄く似ていることに気づいたのです。あまりに通路部分が長いので、全くコロビビは詳細検索もしていなかったため、詳しい住所も調べていませんでした。この土地、既に申し込みが入っていた筈です。それを仲介業者に尋ねてみると、申し込みが入っていることを認めました。この業者さんは元付ではないようで、申し込みの状況も知らないようです。このタイミングで新着情報としてネットに挙げたのでしょう?そんな疑問を持ちましたが、見送る土地なのでそこまでは尋ねませんでした。問い合わせをするまで、近隣の視察を調べたりざっと利回り計算をしたりしたので、とんだ時間の無駄でした。午前中、洗濯しようとしたことを止めてリサーチしていたので、がっかりです。なんだかなあと思いましたねえ。こんなこともありますよね。思い直して次に行きます。応援クリックもよろしくお願いします。)昨日、郊外に新築されたマンションが苦戦しているという話をしました。地主さんならば利回りが高くなくても運営できるので、一見マンションが建築されているように見えます。コロビビのように土地から購入して建築すると、築浅の時はその家賃でも入居は見込めるのかもしれませんが、地主さん物件との競争になってしまうと厳しいです。家賃だけの競争ではなく、設備の競争になっていっているからです。戸建の場合は、家賃も高く取れているという話をしました。地主さんは効率の悪い戸建賃貸には、なかなか手を出さないし、建てても賃貸仕様でしか造ろうとしないからです。戸建賃貸ならイケるかというと、そうとばかりは言えない状況があることを、仲介業者さんが教えてくれました。数年前から移住先として人気がでてきたこのエリア、確かに戸建てを新築したり中古物件を好みにリフォームしたりして、住む方が増えているのは事実です。実は、5年もするとまた出ていく人も多いのだそうです。思っていた暮らしとは少し違っていた...というのがその理由だそうです。満足して住み続けている方も多いのでしょうし、自分でリフォームしたりした人は簡単に出ていったりはしないでしょう。試しに賃貸物件に住んでみて...となれば、簡単に出ていくことは考えられます。都心部に勤務先があり、駅から遠くて車通勤となれば、帰宅時の渋滞にへきへきして移住を取りやめる人も出てくることでしょう。駅に近ければ通勤もさほど苦にはならないと思うのですが、駅に近い物件は自然の中で子育てしたいという理想を持って移住した人のニーズに合っているか疑問です。このエリアで仕事があるならば理想の移住生活も叶えられるのでしょうが、エリア外に職場がある人の中でどれだけの人が高い家賃を払って戸建賃貸を選ぶのか...。コロビビ息子の戸建賃貸の入居者様は、半数が都心部にお勤め先がある地元の方で、残りはエリアに仕事場がある方です。こちらは駅徒歩圏内なので、ストレスなく通勤されているようです。移住先としてこのエリアを選ばれた方ではないので、全くニーズが違っているし、この物件のターゲットも移住者ではありませんでした。土地を選ぶときに、駅徒歩圏内ということと、学校に近いということを絶対条件としたことが、ここにきて効いてきているようです。最初はコロビビもこのエリアが移住先として人気だからと土地探しを始めたのですが、賃貸としてみた時は、次第に色んな事を考えていかないといけないことに気づきました。エリアの選び方、ニーズのとらえ方、ターゲットの選び方など、なかなか面白かったです。初日はボーっと過ごしていました。こんな過ごし方も悪くありませんよね。応援クリックもよろしくお願いします。PREV»プロフィールAuthor:コロビビ物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。スタンダード・デザインラボ。