駅力ランキング勝ち組エリアトップ不動産を高値で売却する方法[2020年]不動産会社&不動産一括査定サイトおすすめ比較[2020年]不動産仲介手数料が安い「マンションマーケット」に売却を依頼しても大丈夫?30以上の掲載サイト数が強み、1500万円以上物件価格ならおすすめ!2018年12月20日公開(2019年6月20日更新)ダイヤモンド不動産研究所ダイヤモンド不動産研究所100年以上の歴史をもつ出版社・ダイヤモンド社が運営する、不動産メディア「ダイヤモンド不動産研究所」の編集部です。徹底した消費者目線で、誰にでも分かりやすく、不動産について分析・解説します。こんな疑問に答えるために、本編集部記者が実際に、自分の住んでいるマンションの売却相談をしながら覆面取材を行った。目指すミッションの一つが「情報公開」だ。マンションマーケットは、サイトのトップページで「マンションマーケットは、日本最大級のマンション売買サイトです。今まで不動産会社に問い合わせなければわからなかったマンションの相場情報を誰でも簡単に、しかも無料で調べることが可能です」と説明している。実際、ITを駆使して、全国11万棟のマンションの最新相場を算出しているだけでなく、価格推移、過去の取引事例や貸した場合の賃料相場まで見られる。した情報は無料で登録できる会員になれば見ることができる。過去の売買価格データについては500万件以上もあるという。仲介手数料は、「定額」だが、買手が業者なら無料では手数料はいくらなのか。不動産を売却した場合の仲介手数料は、49万8000円の定額制を実現した。通常の不動産取引であれば、手数料はかなりの値引きになる。5000万円のマンションを売却する場合、一般的には仲介手数料は「物件価格×3%+6万円」で計算され、仲介手数料が156万円になる。マンションマーケットでは、49万8000円の定額だから106万2000円も割安になる。49万8000円という仲介手数料は、通常であれば1460万円の物件に対しての上限額だ。その金額以上の価格の売却であれば、仲介手数料は割安になる。不動産を売却した際の仲介手数料は49万8000円の定額制また、仲介手数料が不要で「無料」になるのが、「スマート買取」というサービス。ある場合、マンションマーケットは、不動産買取業者から仲介手数料を得られるため、売主からは手数料をもらわない仕組みになっている。買い取りはすぐに現金化できるが、相場の70~80%程度の価格でしか売れないので、売り急いでいる人向けのサービスだ。サービスの内容は、一種のオークションと考えればいい。売主に代わり、マンションマーケットが数十社の不動産業者に対して、売り出し物件の買取査定を依頼し、その中から「最も高い価格」を出した業者と売却に向けた交渉するサービスだ。手間のかかる交渉・契約ごとはエージェントが代行してくれるため、売主は適宜報告を受け、最終決定をするだけでスムーズに売却できる。買取なので、相場よりかなり割安になるが、オークション形式なので、うまくいけば、それほど割安な価格にならずに済むかもしれない。「人気のある高額物件」なら値切ってもいいが、「不人気物件」だと、営業が手を抜く可能性も!30件以上のサイトへ物件情報を登録して、情報を拡散では、割安な手数料はどうやって実現しているのか。1つは、IT化によるコスト削減だ。マンションマーケットでは、パソコンやスマホを使って簡単にチャットで会話をしたり、書類のやり取りを可能にしたオンライン取引ツールを開発。不動産取引を簡素化し、契約・引き渡しまでスピーディーに対応している。この徹底したデジタルツールの活用で業務を効率化し、割安な手数料を実現している。本社はあるものの、店舗を保有していないことも低コスト運営を可能にしている。ネットを活用した情報拡散に積極的なこともコスト削減に貢献している。情報を拡散させることができれば早期に売却でき、結果としてコストを削減できるのだ。home(アットホーム)」「Yahoo!JAPAN不動産」など、30件以上のサイトへ物件情報を掲載している。以下がその主なサイトだ。売却物件の露出が増えれば、販売機会は拡大する。通常の不動産仲介会社は3~5サイト程度しか掲載しないことが多いので、30サイトは非常に多いといえる。自社メディアの媒体力も高まりつつある。マンションマーケットの月間訪問者数(ユニークユーザー)は約56万人※(マンションだけ)。最大手の「三井のリハウス」でも月間訪問者数118万人(マンション、戸建て、土地を含む)であり、サイトとしての集客力はかなり高まっているといえる。売却物件の情報を提携している30件以上のサイトへ掲載さらに、売買の契約をしたら、すぐに業者間物件ネットワーク「レインズ」にも登録して、情報をより広く届けるという。一部の不動産仲介会社は、「囲い込み」といって、物件を自分で抱え込んで他社の顧客には紹介しないという違法行為を行っているが、こうした「囲い込み」をするとなかなか物件が売れずに、コストも高くなる。マンションマーケットは、「囲い込み」はせずに広く情報を拡散させ、早期に売ることでコスト削減を図っている。「囲い込み」をされた場合、売主は無駄に値下げをしなければならないケースもあり、情報公開・拡散によるメリットは大きい。一方でデメリットもある。最大のデメリットは、ほとんどがウェブでのやり取りになるため、担当者の力量が測りにくいという点だろう。サイト上では4人のエージェントが紹介されているが、名前とキャッチコピーが一行掲載されているだけで、情報量は少ない。実際の売却時は、売れなければ値下げを検討したり、値引き交渉にどう応じるべきか相談するなど、さまざまな判断を迫られるので、信頼できるエージェントに頼みたいものだ。売却の仲介手数料は49万8000円の固定。無料の会員登録で、過去の売却事例が見られるでは、実際にマンションマーケットで不動産を売買するにはどうすればいいのか。マンションマーケットを利用するには、まず無料の会員登録が必要。すると、過去の売買取引事例を見たり、売却したい物件の簡易査定(オンライン査定)を無料でしてくれる。自宅であるマンションについて「オーナー登録」すると、相場情報や取引事例をまとめた「資産価値レポート」を毎月受け取ることができる。買主向けには、購入希望条件を登録しておけば、希望に合った物件情報をエージェントが送ってくれるという仕組みだ。会員登録をすると無料で過去の売買取引事例を見たり、売却物件の簡易査定(オンライン査定)をしてもらえたりできる今回、売却を前提としてマンションを登録した。それだけでも売ろうとしているマンションの相場や、過去の取引価格を見ることができるが、今回は個別に対応してくれる「マンションの簡易査定」を依頼した。すると、マンションマーケットの専任エージェントから返信が届いた。任エージェントから届いた簡易査定の結果メール(一部、文字を消去)査定価格は、4050~4350万円(成約の想定価格)だった。過去にいくつかの不動産会社に調べてもらった査定価格と比べると、おおむね相場に近い価格であると感じた。簡易査定の査定根拠については「事例比較法」だと明記しているものの、参考にした成約事例がどのマンションで何年前のものかわからないため、国土交通省も認める価格査定マニュアルに準拠している信頼のおけるものかどうかまでは分からなかった。担当者の力量は、今回のやり取りだけでは測りきれず、未知数だった。個別のマンションごとのページを用意しており、そこで過去の売買履歴、相場の推移(最大6年分)、賃料相場が見られるほか、周辺のマンション価格の相場まで分かるようになっており、データはかなり豊富だ。信頼性は不明だが、「将来の予想価格」(3カ月後まで)も見られるようになっており、会員登録するだけでかなりの情報を見ることができるのは確かだ。専任エージェントがすすめる売り出し価格は4350万円なので、その際の仲介手数料もしっかり算出してある。一般的な不動産業者であれば、4350万円×3%+6万円=136万5000円が仲介手数料になるが、マンションマーケットの場合なら、49万8000円の定額の仲介手数料になるため、86万7000円も割り引いていることになる。売り出し価格で売れた場合の事例である。いずれにしても売却価格が高くなればなるほど割引率が高くなるのが、49万8000円の定額の仲介手数料だろう。一般的な不動産業者に比べて86万7000円節約できることになるいい条件で売却するための要件は?マンションマーケットは、他の不動産仲介会社と違い、ネットを徹底的に活用している不動産仲介会社だ。ITを駆使した自動価格査定システムを開発し、マンション価格を推計しているだけでなく、誰でも見られるように公開することで、多くの売主、買主を集客。オンライン取引ツールによってコストダウンを図り、「手数料49.8万円(定額)」という安い手数料を実現している。ネット上での情報拡散については、かなり力を入れているのは間違いない。自分である程度売買の勘所がある人が契約する分には、手数料が安くなることもあり、オススメといえるだろう。売却の仲介手数料は49万8000円の固定。TOP<不動産売却の基礎知識>相場を知るために、まずは「一括査定」を活用!不動産の売却に先駆けて、まずは相場を知っておきたいという人は多いが、それには多数の不動産仲介会社に査定をしてもらうのがいい。そのために便利なのが「不動産一括査定サイト」だ。一括査定サイトで売却する予定の不動産情報と個人情報を入力すれば、最大6社程度から査定してもらうことができる。不動産の相場観が分かるだけでなく、きちんと売却してくれるパートナーである不動産会社を見つけられる可能性が高まるだろう。査定価格が高いからという理由だけでその不動産仲介会社を信用しないほうがいい。契約を取りたいがために、無理な高値を提示する不動産仲介会社が増加している。「大手に頼んでおけば安心」という人も多いが、不動産業界は大手企業であっても、売り手を無視した手数料稼ぎ(これを囲い込みという)に走りがちな企業がある。一括査定で複数の不動産仲介会社と接触したら、査定価格ばかりを見るのではなく、「売り手の話を聞いてくれて誠実な対応をしているか」、「価格の根拠をきちんと話せるか」、「売却に向けたシナリオを話せるか」といったポイントをチェックするのがいいだろう。以下が主な「不動産一括査定サイト」なので上手に活用しよう。強みは、日本初の一括査定サービスであり、運営会社はNTTデータグループで安心感がある点。弱点は、提携会社数がやや少なめであること。強みは、掲載する会社数が多く、掲載企業の一覧も掲載しており、各社のアピールポイントなども見られる点。弱点は、サービスを開始してまだ日が浅い点。HOME'S」が運営している点。弱点は大手の不動産仲介会社が多くはないこと。強みは、サービス開始から10年以上という実績があるほか、対象となる不動産の種類も多い。「お断り代行」という他社にないサービスもある。弱点は、経営母体の規模が小さいこと。強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。弱点は、比較的サービス開始から日が浅く、取扱い物件がマンションしかない点。【ポイント】不動産会社探しを支援してくれるサービスで、不動産を売却する際に、不動産会社と会わずに契約が可能。不動産会社との契約は一般媒介なので、不動産会社による違法な「囲い込み」も心配ない。いった「訳あり物件」の査定にも対応している。