建物は、敷地面積約1,632平方メートル。地下2階地上9階建て、延床面積約7,559平方メートル。オフィス時代は、地下1階が会議室・倉庫、1階がテナントと事務所、2~9階が執務スペース。コンバージョンにより、地下1階を大浴場・レストラン、1階をテナント・エントランス、2階をフロント・簡易宿所、3~9階ホテル客室へと改修した。◆既存パーツの流用が好転。客室バリエーションにつながるオフィスビルをホテルへ用途変更するに当たり、課題となるのは“旅館業法”だ。客室には「採光窓の面積を床面積の10分の1以上とする」という縛りがある。今回はコスト削減の観点から、「状態の良い既存パーツは流用する」という方針があり、窓もその1アイテムだった。そこで、元々執務スペースであった3~9階のホテル客室は、オフィス時代に使われていた従来の窓を起点に、床面積を合わせる形で設計した。その結果、元社長室の区画は、ビジネスホテルらしからぬ巨大な展望窓が設置された32.2平方メートルの客室に。ビフォー(オフィスビル時代)アフター(コンバージョンで客室となった)一方、元給湯室だった区画は、セミダブルのベットや1人掛けのソファが置かれた14.4平方メートルの客室になった。既存の窓も自然に配置され、元給湯室と言われなければわからない窓に合わせて客室を設計したため、部屋の形状もパズルのように入り組んでいるまた、窓に接しないフロア中心部もホテル客室とは出来ないため、ロの字型に客室を配置し、中心部はリネン室とした。◆個室では採光が確保できないフロアは簡易宿所に2階以下は、さらに採光の確保が難しかった。フロアの奥行きが19mと、3~9階に比べてかなり長く、同じように中心部をリネンとしたホテル客室フロアにするにはデッドスペースが大きすぎる。地下1階に関しては、そもそも採光がない。そこで、2階は天井に接しない仕切りで専有スペースを区切るキャビンタイプの簡易宿所とし、レンタブル比を増加させた。地下1階は大胆に、約330平方メートルのレストランと、約100平方メートルの大浴場(男女別)を設置。共用部の充実を図った。グループが運営する私募リート「日本土地建物プライベート投資法人(NTPR)」に組みこまれた。ホテル運営は(株)共立メンテナンスがになっており、同社のホテルブランド・ドーミーインとして運営されている。オープンしてから約3ヵ月。現在は全体の8割の客室で宿泊予約を受け付けており、稼働率は90%を超えているという。「キャビンタイプの宿所は、気軽に宿泊したい周辺のワーカーや、観光目当てで宿泊費を抑えたい若年層からの反響が大きく、また、大浴場は、周辺のホテルや簡易宿所ホテルとの差別化ポイントとなり、これを決め手として宿泊を決めてくださるお客さまもいます」(同ホテル支配人)。老人ホーム」、そして、今回の「オフィスからホテル」など、8つのプロジェクトを手掛けてきた。今後の事業展開について深谷氏は「当社はさまざまなノウハウを蓄積しているが、コンバージョンは一期一会で、良い物件が見つかって初めて計画できるもの。今回は、建物のポテンシャルと周辺マーケットが合致したため、ホテルにするという結論が出た。物件ありきの事業なので先読みできないが、今後もコンスタントに取り組めれば」と話す。同ホテルには、コンバージョンならではの工夫により、キャビンタイプの簡易宿所や、大きな大浴場などのポイントが生まれた。それが、若年層の観光客や、周辺に集積する企業のスタッフなど、1泊の宿泊料金を比較的安価で抑えたい顧客層にマッチし、反響を呼んでいる。同氏の、「コンバージョンは一期一会」という言葉が腑に落ちた。制限が大きく思えるコンバージョンだが、既存の設備を活かすことで、安価で、しかし現代に沿ったニーズを生み出すことが出来る手法。同物件はその魅力が、最大限に生かされていると感じた。一覧オフィスビルコンバージョンホテルこの記事の用語コンバージョン建物の用途を変更すること。法的、技術的にクリアしなければならない点も多い。大規模レジデンス2020/2/3ランキング一覧へ民間の空き家・空き室を活用。900円+税(送料サービス)ショップでチェックするお知らせ2020/2/17「記者の目」更新しました!「『負動産化』を防げ!」更新しました!いわゆる『負』動産化まで待ったなしなほど、ボロボロだった店舗付き住宅。「まちへの恩返し」との思いから地域のランドマークとして再生した、ある会社の取り組みを取材した。発売中!2017年10月に賃貸借取引でIT重説の本格運用が始まった。19年10月には、売買でIT重説の社会実験が開始される等、不動産実務の現場でICTの活用が進んでいる。本企画では、日々の業務フローでICTを積極的に活用し、業務効率化や集客力アップにつなげている事業者を取材。その取り組みを紹介する。