いや、今をもっとサラリーマンがプチリタイアを目指して始めた不動産投資。いつの間にか不動産屋さんに2010/08/15/Sun中古購入?前回更新が4月4日なので4ヶ月ちょっと。半年経ってないんですね。更新サボってから随分経ったと思ってたんですが。『知り合いの不動産屋が自社所有のマンションを売りたいとの事ですがひーこさん、どうですか?』って。資料を送ってもらうと、昭和の終わりの建物で表面で15%程度、入居率が50%ちょっと。建物自体は修繕もきちんとされており、ちょっと気になって管理会社が私の物件と同じ管理会社だったので、色々と聞いてみたんですが。この周辺は賃貸物件が多すぎて家賃が極端に低下して来ている。物件自体は問題が無いが、競争が激しく家賃を下げて勝負しなければ満室にする事は難しいでしょう。確実に客付け出来る家賃で収支を計算すると、表面で13%程度に下がってしまいます。築年数からすると、幾ら手を入れている物件でもこれから修繕に費用が掛かるのでやっぱり厳しそうなのでお断りをする予定でした。その後、メイン銀行よりTELが。『実は良さそうな話があるんですが。』その日は時間が遅かったので、次の日の夕刻に銀行のテーブルに座っていました。管理はきちんとされていて、とっても良さそうな物件です。『ごめんなさい、この物件数日前に元付けの不動産屋さんよりご紹介頂いた物件なんです。購入する事になっても最初にご紹介頂いた業者さんから購入する事になります、でも、今の状況では購入すべき条件では無いのでこの物件は購入できません。』とお断りをしました。その話の中で、銀行さんから『この物件も任売物件です』との説明があったんですが元付けの不動産屋に確認した所、任売でも何でも無く、入居率が下がって来て家賃を下げ無ければ客が付かないのであれば持っていてもメリットは少ないので売却しようとしているだけとの事。銀行さんに話が入って来るのは任売が大半なのでこの物件もそう思ったみたいですが思い込みは注意が必要ですね。会社の休み時間にインターネットを見ていると、繰上げ返済の記事が載っていました。(仕事中じゃないですよ。休み時間の短い時間だったので、さらっと読み流したのですが、その中の一文に『300万円の繰上げ返済によって、軽減効果が例えば180万円ある場合、300万円の投資で180万円の収益が上がった......と同じ考えになります。今の時代、300万円の投資で180万円もの収益(利回り約60%)を上げることは不可能に近いですね。繰り上げ返済では、通常の投資では考えられないほどの効果(利回り)を生み出します。』ってあるじゃないですか。最近、融資の金利上昇に備えてキャッシュフローを上げるべくせっせと、戸建を増やしてきたのに、繰上げ返済で利回り60%相当になるなんて・・・その後、仕事が手に付かず、早く帰って再確認しなければと、定時速攻で帰宅してローンの返済シュミレーションで検証をして見ました。すると、やっぱり条件によっては利回り60%程度になるのです。今契約している戸建と、検討中の戸建をキャンセルして、手付けを破棄してでもその分を繰り上げ返済に回した方がメリットあるんじゃないかと真剣に考えましたが・・・、何か引っ掛る。繰上げ返済で『利回り60%』と中古戸建の『利回り10%』、本当に繰上げ返済で『利回り60%』の方がええんやろか?上記の300万円の繰上げ返済の場合、金利の減額分が180万円、しかし、300万円の利回り10%の戸建を買うと、10年後には300万円、20年後には600万円(税金や空室など細かい事はおいといて)、そう、繰上げ返済は金利の減額が1回あるだけに対して、家賃収入は毎年継続して入ってくるので、期間によっては利回り100%にも200%にもなるんです。簡単な事ですが、一度勘違いすると気が付くまで時間が掛かりあせってしまいます。何事ももっと慎重にならなければ。『返済額軽減型』とでは、金利の減額が倍程も差がでるんですね。常識なのかも解りませんが、ある程度キャッシュフローが貯まってくれば、繰上げ返済も考えて行きたいですね。プチリタイアを夢見るサラリーマン『ひーこ』です。プチリタイア実現の為に不動産投資を始めたものの、不動産投資とはほど遠い大家業?いやいやリフォーム業になりつつあります。現在、お古のアパート1棟、築3年と築1年のアパート各1棟、そして戸建て3軒の計34戸を所有。妻とチビ2人と頑張る40台のサラリーマンです。(08/26)嫌ですね。(11/20)ひーこ:嫌ですね。(11/20)ぺっぺ:嫌ですね。(11/13)ひーこ:嫌ですね。(11/12)zuboo:嫌ですね。(11/05)まっとめBLOG速報:まとめ【嫌ですね。信頼性NO.1の住まいです。不動産さがしてかうのよ投資日記yukaのプチ大家じゃけん!!満室御礼!うっちゃんの部屋セレブのたね。